Grafhorst 2012, 1e wijziging Buitenwaarden 19

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De locatie van de voormalige betonfabriek Prefabo te Grafhorst wordt ontwikkeld tot een nieuw woongebied. Dit nieuwe woongebied ligt ingeklemd tussen het Ganzendiep en de Kamperzeedijk. Vooral de ligging aan het Ganzendiep biedt een goede uitgangssituatie voor een aantrekkelijk woonmilieu. In de afgelopen jaren is hier reeds een aantal woningen gebouwd. Gebleken is dat de wensen van potentiële gegadigden niet altijd verwezenlijkt kunnen worden binnen de bepalingen van het bestemmingsplan. Om deze reden zijn er flexibiliteitsbepalingen opgenomen in het vigerende bestemmingsplan, die het mogelijk maken de verkaveling op onderdelen aan te passen.

Het voorliggende plan heeft ten doel door middel van een wijzigingsbevoegdheid de verkaveling zodanig aan te passen, dat twee kavels samengevoegd kunnen worden tot 1 kavel. Dit kan alleen wanneer een geplande insteekhaven niet gerealiseerd wordt en de betrokken gronden als “erf” bij het perceel getrokken kunnen worden.

De gemeente heeft aangegeven dat zij in principe medewerking willen verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling door het wijzigen van een aantal gronden met de bestemming “Water” in de bestemming “Tuin”.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Daarom is de voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Met deze ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en een verbetering betekent voor de stedenbouwkundige ruimtelijke kwaliteit in dit gedeelte van Grafhorst. De ruimtelijke onderbouwing dient als basis voor de planologische procedure.

1.2 Ligging van het plangebied

Het voorliggende plangebied is zoals gezegd gesitueerd aan de Buitenwaarden te Grafhorst. De desbetreffende gronden worden als volgt begrensd:

• Aan de zuidwestzijde door het naastgelegen perceel.
• Aan de noordwestzijde door het Ganzendiep.
• Aan de noordoostzijde door de geplande doorsteek naar de havenkom.
• Aan de zuidoostzijde door de Buitenwaarden, de hoofdontsluitingsweg van het woonbuurtje.

Afbeelding: Luchtfoto globale ligging locatie 2 kavels (Bron: Bing)

1.3 Bij dit plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Grafhorst 2012, 1e wijziging Buitenwaarden 19" bestaat uit de volgende stukken:

• deze toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding met nummer NL.IMRO.0166.00991195-VB01

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de onder het plan vallende gronden en opstallen aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin vooral ingegaan wordt op de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling op de stedenbouwkundige ruimtelijke kwaliteit.

1.4 Geldende planologische regeling

Voor de betreffende gronden is het bestemmingsplan "Grafhorst 2012" van kracht. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 29 mei 2012. Hieronder is een uitsnede van de plankaart opgenomen (bron: Ruimtelijke plannen), waarop de situering van de 2 samen te voegen kavels globaal is aangegeven.

Afbeelding: Uitsnede geldende bestemmingsplannen

Een deel van de gronden heeft de bestemming "Wonen". Deze gronden zijn aangewezen voor wonen in grondgebonden woningen met daarbij behorende bouwwerken, tuinen, erven, parkeervoorzieningen en water. De woningen mogen uitsluitend gebouwd worden binnen een op de kaart aangegeven bouwvlak. Binnen dit bouwvlak mogen vrijstaande en/of halfvrijstaande woningen gerealiseerd worden met een maximale goothoogte van 7 meter (zuidoostelijke helft) tot 7,5 meter (noordoostelijke helft). Verder is bepaald, dat de afstand van (de vrijstaande zijde van) een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens niet minder dan 3 meter mag bedragen.

Duidelijk is te zien, dat een deel van de gronden de bestemming "Water" heeft gekregen. Deze gronden mogen benut worden voor de realisatie van watergangen en insteekhavens.

Tenslotte is een deel van de gronden bestemd voor "Tuin". Deze gronden mogen benut worden als tuin of erf, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Ook mogen parkeerplaatsen gerealiseerd worden, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Tenslotte mogen deze gronden benut worden voor water en aanlegvoorzieningen. Behoudens erkers, behorende bij de woning en kleine bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag op deze gronden niet gebouwd worden.

In het vigerende bestemmingsplan is in artikel 21 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Op basis van deze wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders het plan wijzigen en:

• a. Grenzen van bestemmings- en bouwvlakken en van aanduidingen op de verbeelding zodanig wijzigen, dat de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot en de grenzen daarbij niet meer dan 10 m worden verschoven;
• b. Aanduidingen wijzigen dan wel verwijderen indien daartoe als gevolg van wijziging in gebruik, bedrijfsvoering, regelgeving of vergunningverlening aanleiding toe bestaat.

In artikel 21.1 van de regels is verder aangegeven, dat er ter beoordeling van de toelaatbaarheid van de genoemde wijzigingsregels een evenredige belangenafweging plaatsvindt, waarbij betrokken worden:

• a. De mate waarin waarden, die het plan beoogt te beschermen, kunnen worden geschaad.
• b. De mate waarin de belangen van gebruikers en/of eigenaren van de aanliggende gronden worden geschaad.
• c. De mate waarin de uitvoerbaarheid, waaronder begrepen de milieutechnische-, de waterhuishoudkundige-, de archeologische-, de ecologische-, de verkeerstechnische toelaatbaarheid en de stedenbouwkundige inpasbaarheid is aangetoond.

Door gebruik te maken van deze wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk 2 kavels samen te voegen tot 1 kavel, waarbij de bestemming "Water" gewijzigd wordt in de bestemming "Tuin". Ook is het mogelijk tegelijkertijd de afstand van de woning tot de zijdelingse perceelsgrens te verkleinen van 3 meter tot 2,1 meter.

1.5 Leeswijzer

De ruimtelijke onderbouwing is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de beoogde ruimtelijke kwaliteit van het woongebied en de gevolgen, die de beoogde samenvoeging van 2 kavels tot 1 kavel heeft op deze ruimtelijke kwaliteit.
• Hoofdstuk 3 gaat kort in op het beleidskader.
• Hoofdstuk 4 gaat kort in op de onderzoeksaspecten.
• Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische planopzet. Hiermee vormt dit hoofdstuk een toelichting op de planregels.
• Hoofdstuk 6 tenslotte beschrijft de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijke kwaliteit

2.1 Algemeen

In het moederplan is uitdrukkelijk aangegeven, dat er alleen gebruik gemaakt mag worden van de wijzigingsbevoegdheid indien er voldaan wordt aan een aantal voorwaarden. Een belangrijke voorwaarde is de stedenbouwkundige inpasbaarheid van de voorgenomen wijziging. Daarom zal in dit hoofdstuk specifiek op dit aspect worden ingegaan.

2.2 De ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan

Het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan voor deze locatie dateert uit 2008. Daarna is het plan in 2012 op enkele onderdelen aangepast. Voor een goed begrip van het huidige stedenbouwkundige plan zal hieronder ingegaan worden op de ontwikkelingen, die het stedenbouwkundig plan vanaf 2008 tot nu toe heeft doorgemaakt.

2.2.1 Het stedenbouwkundig plan 2008

Het schetsontwerp uit 2008 gaat uit van bebouwing van de strook tussen het Ganzendiep en de Kamperzeedijk. Het gebied sluit in oostelijke richting aan bij de loswal. De ontsluiting vindt plaats vanaf de Kamperzeedijk en loopt voor een belangrijk deel ook evenwijdig hieraan. Het plan gaat uit van de ontwikkeling van 33 woningen waarvan er 21 als vrijstaande woning en 4 als halfvrijstaande woning worden gebouwd. De rest wordt als appartement ontwikkeld (sociale huur).

Door de gekozen ontsluitingswijze kunnen ongeveer 11 woningen direct aan het Ganzendiep worden ontwikkeld. Het merendeel van de overige woningen kan eveneens vanaf deze weg worden ontsloten. Alleen de appartementen in het noordoostelijke plangedeelte worden ontsloten vanaf de Kamperzeedijk. De aan het Ganzendiep geprojecteerde woningen krijgen allen een ligplaats aan het Ganzendiep. In het oostelijke plangedeelte is - als afsluiting en overgang naar het rietland - een watergang geprojecteerd.

Het stedenbouwkundig plan is uiteindelijk neergelegd in de het door de gemeenteraad van Kampen in 2008 vastgestelde bestemmingsplan Prefabo Grafhorst.

2.2.2 Het stedenbouwkundig plan 2012

In de periode 2008 tot 2012 is gebleken, dat er behoefte bestaat om adequater in te kunnen spelen op de behoefte van potentiële nieuwe bewoners. Het bestemmingsplan uit 2008 werd als star ervaren, vooral omdat alle woningen individueel per bouwblok zijn vastgelegd. Hierdoor is er te weinig mogelijkheid om te “schuiven” met woningen. De gemeente Kampen heeft ingespeeld op deze wens door het opstellen van een meer flexibel bestemmingsplan in 2012.

Daarbij is van de gelegenheid gebruik gemaakt het stedenbouwkundige plan zodanig aan te passen, dat beter ingespeeld wordt op de behoefte, zoals die in de periode 2008 tot 2012 tot uiting gekomen is.

Bij het opstellen van het aangepaste stedenbouwkundige plan zijn de volgende ruimtelijke uitgangspunten in acht genomen:

• een onbelemmerd doorzicht naar het Ganzendiep ter hoogte van de entrees dient gehandhaafd te blijven;
• langs het Ganzendiep wordt het maximaal te realiseren woningen (ten opzichte van het plan uit 2008) met één verminderd;
• langs de Kamperzeedijk mogen tweekappers worden gebouwd in een onregelmatig verspringend ritme; er mogen maximaal twee bouwvolumes naast elkaar op dezelfde rooilijn gebouwd worden; de verspringing dient minimaal 2 meter te zijn;
• de bebouwingsrooilijnen van de gevels aan de Kamperzeedijk en het Ganzendiep worden aangemerkt als voorgevelrooilijn.
• aan het Ganzendiep worden de woningen hoofdzakelijk van een haventje voorzien;
• de afstand tussen de (halfvrijstaande)woningen dient minimaal 6 meter te bedragen.

Op basis van deze ruimtelijke uitgangspunten is het stedenbouwkundig plan aangepast. Dit aangepaste stedenbouwkundige plan is hieronder opgenomen. Te zien is, dat de hoofdstructuur van het stedenbouwkundig plan uit 2008 nog steeds leidend is en nagenoeg onveranderd is gebleven. De wegenstructuur, de groenstructuur en de woningstructuur zijn nog steeds heel herkenbaar.

Op basis van deze ruimtelijke uitgangspunten is het stedenbouwkundig plan aangepast. Dit aangepaste stedenbouwkundige plan is hieronder opgenomen. Te zien is, dat de hoofdstructuur van het stedenbouwkundig plan uit 2008 nog steeds leidend is en nagenoeg onveranderd is gebleven. De wegenstructuur, de groenstructuur en de woningstructuur zijn nog steeds heel herkenbaar.

Het stedenbouwkundig plan gaat nog steeds uit van twee stroken met bebouwing tussen het Ganzendiep en de Kamperzeedijk. De ontsluiting vindt plaats vanaf de Kamperzeedijk en loopt hier voor een deel evenwijdig aan, richting de bestaande kade, die westelijk van het plangebied ligt. Tussen de beide bebouwingsstroken is een weggedeelte ontworpen dat zorg draagt voor de bereikbaarheid van de woningen.

De aan het Ganzendiep geprojecteerde 12 woningen krijgen allen een ligplaats in een eigen insteekhaven. Hierbij dient aangetekend te worden, dat er op basis van het bestemmingsplan uit 2008 in de periode tot 2012 inmiddels 3 woningen gerealiseerd zijn, die samen een insteekhaven hebben. Aan de oostzijde is een van de woningen met botenhuis op een eiland gepositioneerd. Aan deze zijde is eveneens een nieuwe watergang geprojecteerd. Op die manier wordt het plangebied afgesloten en vormt deze watergang bovendien een overgang naar de bestaande rietlanden.

Nabij de Kamperzeedijk wordt de nieuwe watergang vergraven tot een "jachthaventje". Voor toekomstige bewoners die niet een eigen ligplaats hebben, worden hier mogelijkheden gecreëerd. Tussen dit haventje en de Kamperzeedijk zijn gronden gereserveerd voor appartementen (sociale huur). Naast deze appartementen is een langzaam verkeersverbinding ontworpen, die een verbinding maakt met de Buitenwaarden. Deze verbinding is voor een visuele relatie met het Ganzendiep als open water doorgezet in de ruimtelijke structuur. Samen met de open ruimte bij de kade zijn dit belangrijke ruimtelijke dragers van het plan.

Langs de Kamperzeedijk zijn 13 woningen geprojecteerd, waarvan er 5 vrijstaand zijn. Hierbij gaat de gedacht uit naar splitlevelwoningen, zodat de voorgevel op het niveau van de dijk komt te liggen en uitzicht wordt gegarandeerd. Met het doel om een gevarieerd gevelbeeld te realiseren is er op een aantal plaatsen de rooilijn teruggelegd. De onderlinge afstand tussen de woning zal minimaal 6 tot 8 meter moeten zijn. Hiermee ontstaat een open straatbeeld.

Verder zijn er in het in 2008 opgestelde beeldkwaliteitsplan criteria opgenomen die er aan moeten bijdragen dat er een goede onderlinge samenhang ontstaat in het ruimtelijke beeld.

2.3 De voorgestelde wijziging in relatie tot de ruimtelijke kwaliteit

In de voorgaande paragrafen is ingegaan op de ruimtelijke uitgangspunten, die ten grondslag liggen aan het stedenbouwkundig plan van 2012. In deze paragraaf zal aangegeven worden welke invloed de voorgenomen wijziging heeft op de ruimtelijke kwaliteit.

Op de tekening hieronder is ingezoomd op de 2 kavels in het stedenbouwkundig plan 2012. De 2 kavels zelf liggen binnen de aangegeven rechthoek.

Van belang is hier vooral de visuele relatie, die er vanaf de Kamperzeedijk bestaat met het Ganzendiep. Dit is hieronder symbolisch aangegeven:

Wat verandert er nu aan deze visuele relatie wanneer de beide kavels samengetrokken worden tot 1 kavel? Om dit inzichtelijk te maken is de beoogde situering van de woning op de nieuwe kavel in beeld gebracht, inclusief de geprojecteerde botenloods:

Uit de tekening blijkt, dat de visuele relatie vanaf de Kamperzeedijk op het Ganzendiep niet in gevaar komt wanneer de 2 kavels samengetrokken worden tot 1 kavel. Integendeel: Er vervalt 1 woning, terwijl de afstand tussen de geprojecteerde nieuwe woning en de (lage) botenloods groter is dan de afstand tussen de oorspronkelijke 2 woningen. Tenslotte dient vermeld te worden, dat de voormalige insteekhaven tussen beide samen te voegen kavels zal vervallen. Deze ruimte zal als “Tuin” bestemd worden zonder mogelijkheden om hier gebouwen te realiseren.

Door al deze maatregelen wordt de visuele relatie verbeterd.

Omdat er ook in de nieuwe situatie van uitgegaan wordt, dat er een doorsteek gegraven wordt vanaf het Ganzendiep en de havenkom is het van belang om na te gaan hoe het dwarsprofiel over deze watergang er uit komt te zien.

Daarbij dienen we in ogenschouw te nemen, dat het waterpeil van het Ganzendiep normaal op 0,00 +NAP ligt, terwijl de hoogste waterstand ongeveer 1,35 +NAP bedraagt. Dit terwijl het peil van het aansluitende maaiveld ongeveer 1,25 bedraagt.

Er is bewust voor gekozen om geen talud toe te passen. Een talud vergt veel ruimte, zeker wanneer het waterpeil normaal 0,00 +NAP bedraagt. Al bij een talud van 1:3 is er in dat geval een breedte van 4 meter nodig om de afstand van maaiveld naar waterpeil te overbruggen. Daar komt nog bij, dat voor veel mensen een vrijstaande woning pas dan als “vrijstaand” ervaren wordt, wanneer de eigenaar rond het huis kan lopen. Om die reden is gekozen voor een rechte beschoeiing in de vorm van een damwand. Indien de nieuwe woning op een afstand van 2,1 meter geprojecteerd wordt van de damwand en het wateroppervlak bijna 6 meter breed is, ziet het dwarsprofiel er als volgt uit:

Met recht kan gesproken worden van een duidelijke “doorsteek” vanaf het Ganzendiep naar de geprojecteerde havenkom. Op basis van het dwarsprofiel kan geconcludeerd worden, dat er geen ruimtelijke bezwaren zijn tegen het verkleinen van de afstand van de woning tot de damwand van 3 tot 2,1 meter.

Samenvattend kan geconcludeerd worden, dat de voorgestelde samenvoeging van 2 kavels tot 1 kavel stedenbouwkundig prima inpasbaar is. Er wordt voldaan aan de eis van een goede ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Algemeen

In de keuze van het te voeren beleid dient een gemeente rekening te houden met het opgestelde relevante beleid op diverse overheidsniveaus. Omdat in het moederplan “Grafhorst 2012” al uitgebreid is ingegaan op het relevante beleid op de verschillende overheidsniveaus kan hier kortheidshalve naar verwezen worden. De wijziging, die het onderhavige plan mogelijk maakt, is namelijk van ondergeschikt belang en is op geen enkele wijze strijdig met het beleid op de verschillende overheidsniveaus.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient een beschrijving opgenomen te worden van het verrichte onderzoek naar relevante feiten en belangenafweging (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht).

Een dergelijke beschrijving is al opgenomen in het moederplan “Grafhorst 2012”. In de toelichting van dat bestemmingsplan is uitgebreid ingegaan op de verschillende haalbaarheidsaspecten. Om deze reden kan kortheidshalve volstaan worden met een verwijzing naar het betreffende hoofdstuk van het vigerende bestemmingsplan.

Bovendien is de voorgestelde wijziging (samenvoeging van 2 kavels tot 1 kavel, waarbij de bestemming “Water” tussen beide oorspronkelijke kavels omgezet wordt in de bestemming “Tuin”) van ondergeschikt belang. Zonder het uitvoeren van aanvullend onderzoek kan daarom gesteld worden, dat deze wijziging uit milieutechnisch, waterhuishoudkundig, archeologisch, ecologisch en verkeerstechnisch opzicht zonder enige twijfel toelaatbaar is.

Ook is de wijziging van zodanig ondergeschikt belang, dat de belangen van gebruikers en/of eigenaren van de aanliggende gronden niet worden geschaad.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Inleiding

Het wijzigingsplan 'Grafhorst 2012, 1e wijziging Buitenwaarden 19’ dient te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Daarnaast dient het wijzigingsplan te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Deze ministeriële regeling heeft met name invloed op de vorm van het plan. Zo zijn in deze ministeriële regeling hoofdgroepen van bestemmingen opgenomen en worden er standaard regels voor de begrippen en de wijze van meten gegeven. In dit hoofdstuk worden de van het plan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels

In een wijzigingsplan wordt slechts een beperkt aantal regels nader uitgewerkt. Afhankelijk van de wijzigingsbevoegdheid wordt hierbij vaak aangesloten bij de specifieke bestemmingen uit het moederplan. Waar nodig en waar mogelijk worden deze bestemmingen aangevuld. Voor het overige blijven de algemene regels uit het moederplan van kracht, zoals de wijze van meten, de algemene afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden en het overgangsrecht. In verband met de leesbaarheid en de digitale vindbaarheid op www.ruimtelijkeplannen.nl kiest de gemeente Kampen er voor om de algemene regels uit het moederplan één op één op te nemen in het wijzigingsplan.

In hoofdstuk 1 worden in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. In hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven gedetailleerde bestemmingen omschreven en worden per bestemming de bouwregels vermeld. Bij sommige bestemmingen worden ook de wijzigingsbevoegdheid voor functieverandering, uitwerkingsregels, afwijkingen van de bouwregels en specifieke gebruiksregels omschreven. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor het gehele bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

5.2 Plansystematiek

5.2.1 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen en begrensd. De bestemming is een beschrijving van de functies waarvoor de grond mag worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling binnen de regels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de regels een juridische betekenis.

5.2.2 Regels

5.2.2.1 Inleidende regels

Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP2012 worden ook conform de SVBP2012 overgenomen.

5.2.2.2 Wijze van meten

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreft onder meer het in geringe mate mogen overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen met erkers, luifels en dergelijke. In de SVBP2012 zijn standaarden beschreven waaraan deze regels moeten voldoen. Indien van toepassing worden deze één op één overgenomen.

5.2.2.3 Bestemmingsregels

Per bestemming zijn, voor zover noodzakelijk, de volgende onderdelen onderscheiden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de specifieke gebruiksregels;
• omgevingsvergunning;
• wijzigingsbevoegdheden.

Bestemmingsomschrijving:

De bestemmingsomschrijving omvat een opsomming van de functies/gebruiksmogelijkheden binnen de gegeven bestemming en eventueel daaraan verbonden voorwaarden. Deze opsomming is van wezenlijk belang, aangezien deze de basis vormt voor de overige regels die opgenomen zijn binnen die bestemming. Niet hier genoemd gebruik is strijdig met de bestemming.

Bouwregels:

In de bouwregels zijn objectieve regels gesteld met betrekking tot de plaats en afmetingen van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij het afwijken van de bouwregels kan onder voorwaarden worden afgeweken van hetgeen is geregeld. Bijvoorbeeld in het toestaan van een grotere hoogte of het uitbreiden van het bouwvlak.

Specifieke gebruiksregels:

In de specifieke gebruiksregels staat in aanvulling op de bestemmingsomschrijving expliciet beschreven wat wel of niet wordt toegestaan. Het gaat dan vaak om functies of activiteiten waarover onduidelijkheid kan bestaan. Ook hier kan onder voorwaarden van af worden geweken.

Omgevingsvergunning:

Onder de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden worden gesteld ten aanzien van het uitvoeren van werken of werkzaamheden. In het verleden werd wel gesproken van de aanlegvergunning.

Wijzigingsbevoegdheden:

In een enkele bestemming is een wijziginsgbevoegdheid opgenomen. Hiermee is het mogelijk middels een afzonderlijk plan de bestemming waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft te wijzigen. De voorwaarden waaronder dit kan plaatsvinden staan in de regels vermeld.

5.3 Nadere toelichting op de planregels

Hierna volgend worden - voor zover nodig - de planregels artikelsgewijs van een nadere toelichting voorzien.

Tuin

Deze bestemming is toegekend aan de gronden waarvan het uit stedenbouwkundige overwegingen wenselijk is dat deze niet worden bebouwd. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht.

Wonen

De woningen hebben de bestemming 'Wonen' gekregen.

Er mogen vrijstaande en halfvrijstaande en aaneengebouwde woningen op het erf worden opgericht (echter geen aaneengebouwde woningen ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd uitgesloten'), waarbij het maximum aantal wordt bepaald aan de hand van het aantal dat op de kaart is aangegeven. De woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. De maximale goot- en bouwhoogte is de op de verbeelding aangegeven goot- respectievelijk bouwhoogte. Uitgangspunt voor bijbehorende bouwwerken is dat de gezamenlijke oppervlakte niet meer dan 50 m2 mag bedragen. Verder zijn er algemene regels opgenomen waaraan de bijbehorende bouwwerken moeten voldoen. Bij de specifieke gebruiksregels zijn regels opgenomen die worden gezien als strijdig gebruik. Het gaat hierbij om het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor zelfstandige bewoning, het gebruik van gronden als standplaats voor kampeermiddelen en bouwwerken voor bedrijfsactiviteiten. Binnen het plan is een afwijkingsmogelijkheid, middels een omgevingsvergunning opgenomen voor de aan-huis-verbonden-beroepen en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten aan huis, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan.

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels

Een aantal specifieke zaken worden hier beschreven die gezien worden als strijdig met de gegeven bestemmingen. Zo ook het gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting. Voorgaande houdt verband met het schrappen van het bordeelverbod.

Het feit dat een bijzondere gebruiksbepaling is opgenomen, betekent niet dat met behulp van een contrario-redenering ander gebruik toelaatbaar moet worden geacht. Het gebruik zal steeds moeten worden getoetst aan de bestemmingsomschrijving in samenhang met de verbeelding en de bouwregels.

In de regels is verder een aantal zaken opgenomen, die gezien kunnen worden als niet strijdig gebruik met de gegeven bestemmingen.

Algemene afwijkingsregels

In deze regels is aan burgemeester en wethouders een bevoegdheid toegekend, waarbij door het afgeven van een omgevingsvergunning voor een aantal met name genoemde gevallen kan worden afgeweken van het plan.

Indien de verbeelding niet geheel blijkt overeen te stemmen met de werkelijke afmetingen in het terrein kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen van het plan teneinde afwijkingen op ondergeschikte punten mogelijk te maken. De regels geven de voorwaarden aan waaronder een dergelijke omgevingsvergunning kan worden verleend.

Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen dan wel op de kaart aangegeven afmetingen kunnen met behulp van deze regels mogelijk worden gemaakt.

Voorts is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning af te wijken van het plan voor onderdelen van hoofdgebouwen en voor een aantal andere bouwwerken, waaronder (hoek)erkers.

Het verlenen van dergelijke omgevingsvergunningen mag geen automatisme zijn. Burgemeester en wethouders zullen het verlenen van de omgevingsvergunning moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.

Algemene wijzigingsregels

Een algemene wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, waarbij burgemeester en wethouders de grenzen van bestemmings- en bouwvlakken en van aanduidingen kunnen wijzigen of aanduidingen wijzigen danwel verwijderen, als gevolg van wijziging van het gebruik, de bedrijfsvoering, de regelgeving of de vergunningverlening. Binnen dit artikel is een algemeen afwegingskader gegeven ter beoordeling van de toelaatbaarheid van de wijzigingsbevoegdheid.

Overgangsrecht

Voor de redactie van het overgangsrecht is het Besluit ruimtelijke ordening bepalend.

Bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaan, in uitvoering zijn of mogen worden gebouwd krachtens een op dat moment reeds aangevraagde omgevingsvergunning mogen in beginsel gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijkingen naar hun aard niet worden vergroot. Bij de vraag of de afwijking wordt vergroot kan ook het gebruik relevant zijn.

Ook is het gebruiksovergangsrecht opgenomen. Bestaand gebruik mag in beginsel worden gehandhaafd. Ook is een uitsluitingsclausule opgenomen voor gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan zal overeenkomstig de Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) gedurende zes weken ter inzage liggen en worden toegestuurd aan overleginstanties. Tijdens deze periode wordt de mogelijkheid geboden voor het indienen van zienswijzen. Verder komt ten aanzien van de omgevingsaspecten, de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 6.12. lid 1 Wro dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan gerealiseerd wordt. Volgens artikel 6.2.1. van het Bro wordt hier in ieder geval de bouw van één of meerdere hoofdgebouwen onder verstaan. Conform artikel 6.12. lid 2 Wro kan de gemeenteraad besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluiten begrepen gronden anderszins verzekerd is.

In deze situatie is sprake van een particulier initiatief, waarbij de gemeente Kampen alleen medewerking verleent door middel van de vervaardiging van het plan. De kosten die verbonden zijn aan de planontwikkeling en de eventuele planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemers. Gesteld kan daarom worden, dat het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluiten begrepen gronden al anderszins verzekerd is. Een verdere beschrijving van de economische uitvoerbaarheid wordt daarom achterwege gelaten.

Hoofdstuk 7 Inspraak en overleg

7.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening wordt geeist dat bij de voorbereiding van een wijzigingsplan overleg wordt gevoerd met die diensten van het rijk en de provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Op grond van het tweede lid van deze artikelen is de mogelijkheid gegeven dat onder bepaalde omstandigheden of in bepaalde gevallen geen overleg gevoerd hoeft te worden. De provincie Overijssel heeft dergelijke gevallen aangegeven in de zogenaamde ‘Uitzonderingslijst vooroverleg ruimtelijke plannen'. De Inspectie Vrom heeft dit gedaan in een brief van 26 mei 2009.

Er is geen sprake van een Nationaal belang zoals genoemd in de bijlage bij de brief van 26 mei 2009. Hiernaast is de waterparagraaf zoals deze is opgenomen in het bestemmingsplan al ter toetsing voorgelegd aan het Waterschap Groot Salland. De provincie heeft met een mail van 4 maart 2016 aangegeven dat het plan geen provinciaal belang schaadt.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpwijzigingsplan is op 23 maart 2016 gepubliceerd in het huis-aan-huisblad Kampen.nl, het Gemeenteblad en de Staatscourant en heeft vanaf 24 maart gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen binnengekomen.