| Plan: | Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014, 1e wijziging |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0166.00991161-VB01 |
Sinds 1 januari 2013 is de Wet plattelandswoningen in werking. De wet regelt dat (voormalige) agrarische bedrijfswoningen - die tevens door derden mogen worden bewoond - niet worden beschermd tegen de milieugevolgen van het agrarisch bedrijf waartoe de woning voorheen behoorde. Het aanwijzen van plattelandswoningen is een discretionaire bevoegdheid van de gemeenteraad.
De Wet plattelandswoning is nog maar kort in werking. Jurisprudentie over de uitleg van de wet is nog nauwelijks beschikbaar. Op grond van de definities in de wet (zoals opgenomen in artikel 1.1a Wabo) kan deze uitsluitend worden toegepast indien het agrarisch bedrijf waartoe de bedrijfswoning behoort of voorheen behoorde nog actief is. Dit kan bijvoorbeeld doordat het bedrijf is overgenomen door een derde bedrijf dat de werkzaamheden (gedeeltelijk) heeft voortgezet.
Uit de ingediende zienswijzen tegen het moederplan Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014 blijkt dat in het gebied veel bedrijfswoningen aanwezig zijn die feitelijk voor burgerbewoning gebruikt worden, waarbij geen sprake meer is van een tuinbouwbedrijf dat in werking is. Uit de Memorie van Toelichting bij de wet is echter op te maken dat ook wanneer een bedrijf ter plaatse is beëindigd, de bedrijfswoning in aanmerking komt voor de regeling plattelandswoning.
Gelet hierop heeft de raad naar aanleiding van deze zienswijzen besloten om onder voorwaarden ook deze gevallen in aanmerking te laten komen voor een plattelandswoning (ofwel de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – voormalige agrarische bedrijfswoning'). De volgende voorwaarden zijn gesteld:
De genoemde 'wetgevingszone – wijzigingsgebied 2' ligt aan weerszijden van de bebouwingslinten en heeft – vanaf de weg gerekend - een diepte van gemiddeld 50 meter. De zone is afgestemd op de (kadastrale) ligging van de achterste perceelsgrens van de voormalige bedrijfswoningen die hun bijbehorende gronden reeds verkocht hebben aan omliggende glastuinbouwbedrijven of het waterschap. In een aantal situaties (langs de Oudendijk en de Tuindersweg) is de diepte van de zone wat groter omdat hier sprake is van gronden die - gelet op hun ligging in het glastuinbouwgebied - redelijkerwijs niet meer in aanmerking komen voor glastuinbouw (uitbreiding bestaande bedrijven of nieuwvestiging). Rond deze gronden heeft namelijk al een herverkaveling plaatsgevonden.
Door alleen binnen deze zone plattelandswoningen mogelijk te maken, blijven de grote aaneengesloten zones tussen de bebouwingslinten optimaal beschikbaar voor de glastuinbouwfunctie.
De gemeente is bereid om medewerking te verlenen aan de omzetting naar een plattelandswoning, wanneer voldoende gegarandeerd is dat de gronden buiten de aangegeven zone beschikbaar zijn voor (glas)tuinbouw. Aan de voorwaarde dat de bij de voormalige bedrijfswoning behorende gronden buiten de aangegeven zone gebruikt worden ten behoeve van de (glas)tuinbouw, kan bijvoorbeeld voldaan worden door het overleggen van een koop- of huurcontract met een tuinder.
Met de eigenaren van de percelen die nu nog niet in aanmerking komen voor een plattelandswoning is hiernaast onderzocht of er een mogelijkheid is om naast daadwerkelijke verkoop of verhuur van de gronden buiten de wetgevingszone ook op andere wijze aan de wijzigingsvoorwaarden voldaan kan worden. Wat de gemeente betreft wordt ook aan de wijzigingsvoorwaarde voldaan, wanneer met de gemeente wordt overeengekomen dat de gemeente een recht van koop heeft op de gronden buiten de wetgevingszone, wanneer een (glas)tuinbouwbedrijf zich op deze gronden wil vestigen. Inmiddels hebben meerdere eigenaren aangegeven gebruik te willen maken van deze mogelijkheid en is een recht van koop voor de percelen van deze eigenaren overeengekomen. Dit wijzigingsplan maakt voor deze percelen een plattelandswoning mogelijk. Het gaat om de volgende percelen:
In het moederplan is het loonbedrijf Van de Weerd op het bedrijventerrein mogelijk gemaakt. Gebleken is dat per abuis een gedeelte van het aangekochte perceel niet conform de contractuele afspraak bestemd is. Het gaat om een strook van ? meter diep. Dit is in dit wijzigingsplan hersteld.
Het wijzigingsplan 'Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014, 1e wijziging' bestaat uit de volgende stukken:
Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de onder het plan vallende gronden en opstallen aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende onderzoeken en een planbeschrijving zijn opgenomen.
Het plangebied heeft in het bestemmingsplan 'Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014' de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw'. In deze bestemming zijn regels gegeven waaraan de wijziging moet voldoen. Alleen wanneer het plan aan de wijzigingsregels voldoet, kan van de wijzigingsbevoegdheid gebruik worden gemaakt.
het gebruik van een bedrijfswoning als voormalige agrarische bedrijfswoning ter plaatse van de 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2', is toegestaan, onder de voorwaarden dat:
De wijziging van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - aanvullende activiteit' is mogelijk met de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 22 van het moederplan. Dit artikel maakt het mogelijk aanduidingen te wijzigen als gevolg van wijziging van de bedrijfsvoering of gebruik.
1. Beëindiging gebruik woning als bedrijfswoning
Bij alle percelen zijn de bedrijfsactiviteiten ter plekke beeindigd, dan wel door een ander bedrijf overgenomen.
2. garantie gebruik gronden voor de glastuinbouw
Voor de meeste percelen is door de vestiging van het recht van koop op de gronden die tot het potentiele glastuinbouwgebied behoren, gegarandeerd dat een potentiele gegadigde de gronden aan kan kopen en in gebruik nemen voor tuinbouwdoeleinden. Voor het perceel Tuindersweg 15a is er geen sprake van gronden die als potentieel glastuinbouwgebied zijn aangewezen, zodat een recht van koop voor dit perceel niet noodzakelijk is. Voor het perceel Verkavelingsweg 11 en Middenweg 8 is door middel van een huur/koopovereenkomst aangetoond dat de achterliggende percelen in gebruik zijn voor de glastuinbouw.
3. geen hinder omliggende bedrijven
Omdat een bedrijfswoning in het kader van de milieuwetgeving een zelfde beschermingsniveau heeft als een plattelandswoning, heeft de functiewijziging geen nadelige gevolgen voor omliggende bedrijven.
Conform artikel 3.1.6 in combinatie met artikel 1.1.1. lid 3 van het Bro dient bij het opstellen van een wijzigingsplan onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een wijzigingsplan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijk uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij het eerste gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een wijzigingsplan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is.
Het wijzigingsplan zal overeenkomstig de Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) gedurende zes weken ter inzage liggen en worden toegestuurd aan overleginstanties. Tijdens deze periode wordt de mogelijkheid geboden voor het indienen van zienswijzen. Verder komt ten aanzien van de omgevingsaspecten, de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding.
Doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.
In dit geval is er geen sprake van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, zodat er geen kostenverhaal hoeft plaats te vinden.
In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het wijzigingsplan deel uitmakende planregels van een nadere toelichting voorzien. Qua vormgeving en planregels is voor zover mogelijk aangesloten bij de regels van het moederplan, de SVBP2008 en de binnen de gemeente Kampen gehanteerde bestemmingsplanregels en begripsbepalingen.
Het wijzigingsplan 'Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014, 1e wijziging’ dient te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Daarnaast dient het wijzigingsplan te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Deze ministeriële regeling heeft met name invloed op de vorm van het plan. Zo zijn in deze ministeriële regeling hoofdgroepen van bestemmingen opgenomen en worden er standaard regels voor de begrippen en de wijze van meten gegeven. In dit hoofdstuk worden de van het plan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien.
De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:
In een wijzigingsplan wordt slechts een beperkt aantal regels nader uitgewerkt. Afhankelijk van de wijzigingsbevoegdheid wordt hierbij vaak aangesloten bij de specifieke bestemmingen uit het moederplan. Waar nodig en waar mogelijk worden deze bestemmingen aangevuld. Voor het overige blijven de algemene regels uit het moederplan van kracht, zoals de wijze van meten, de algemene afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden en het overgangsrecht. In verband met de leesbaarheid en de digitale vindbaarheid op www.ruimtelijkeplannen.nl kiest de gemeente Kampen er voor om de algemene regels uit het moederplan één op één op te nemen in het wijzigingsplan.
In hoofdstuk 1 worden in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. In hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven gedetailleerde bestemmingen omschreven en worden per bestemming de bouwregels vermeld. Bij sommige bestemmingen worden ook de wijzigingsbevoegdheid voor functieverandering, uitwerkingsregels, afwijkingen van de bouwregels en specifieke gebruiksregels omschreven. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor het gehele bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.
Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen en begrensd. De bestemming is een beschrijving van de functies waarvoor de grond mag worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling binnen de regels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de regels een juridische betekenis.
Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP2012 worden ook conform de SVBP2012 overgenomen.
Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreft onder meer het in geringe mate mogen overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen met erkers, luifels en dergelijke. In de SVBP2012 zijn standaarden beschreven waaraan deze regels moeten voldoen. Indien van toepassing worden deze één op één overgenomen.
Per bestemming zijn, voor zover noodzakelijk, de volgende onderdelen onderscheiden:
Bestemmingsomschrijving:
De bestemmingsomschrijving omvat een opsomming van de functies/gebruiksmogelijkheden binnen de gegeven bestemming en eventueel daaraan verbonden voorwaarden. Deze opsomming is van wezenlijk belang, aangezien deze de basis vormt voor de overige regels die opgenomen zijn binnen die bestemming. Niet hier genoemd gebruik is strijdig met de bestemming.
Bouwregels:
In de bouwregels zijn objectieve regels gesteld met betrekking tot de plaats en afmetingen van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij het afwijken van de bouwregels kan onder voorwaarden worden afgeweken van hetgeen is geregeld. Bijvoorbeeld in het toestaan van een grotere hoogte of het uitbreiden van het bouwvlak.
Specifieke gebruiksregels:
In de specifieke gebruiksregels staat in aanvulling op de bestemmingsomschrijving expliciet beschreven wat wel of niet wordt toegestaan. Het gaat dan vaak om functies of activiteiten waarover onduidelijkheid kan bestaan. Ook hier kan onder voorwaarden van af worden geweken.
Omgevingsvergunning:
Onder de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden worden gesteld ten aanzien van het uitvoeren van werken of werkzaamheden. In het verleden werd wel gesproken van de aanlegvergunning.
Wijzigingsbevoegdheden:
In een enkele bestemming is een wijziginsgbevoegdheid opgenomen. Hiermee is het mogelijk middels een afzonderlijk plan de bestemming waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft te wijzigen. De voorwaarden waaronder dit kan plaatsvinden staan in de regels vermeld.
In het wijzigingsplan 'Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014, 1e wijziging' komt de volgende bestemming voor:
Daarnaast komt de volgende dubbelbestemming voor:
Met dubbelbestemmingen worden ruimtelijk relevante belangen veilig gesteld die niet of onvoldoende met de ‘onderliggende’ bestemmingen kunnen worden gewaarborgd. Daarbij hebben met de dubbelbestemming samenhangende belangen voorrang op de belangen van de onderliggende bestemming, wanneer de enkelbestemming en de dubbelbestemming met elkaar strijden. Het waarborgen van belangen met behulp van een dubbelbestemming leidt tot de opname van bijzondere regels binnen deze bestemming en noopt tot een nadere afweging van belangen.
Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening wordt geeist dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg wordt gevoerd met die diensten van het rijk en de provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
Op grond van het tweede lid van deze artikelen is de mogelijkheid gegeven dat onder bepaalde omstandigheden of in bepaalde gevallen geen overleg gevoerd hoeft te worden. De provincie Overijssel heeft dergelijke gevallen aangegeven in de zogenaamde ‘Lijst A Vooroverleg’. De Inspectie Vrom heeft dit gedaan in een brief van 26 mei 2009.
Voor wat betreft de ‘Lijst A Vooroverleg’ is er sprake van een verandering van een bestaande bestemde bedrijfswoning (Lijst B sub 1).
Er is geen sprake van een Nationaal belang zoals genoemd in de bijlage bij de brief van 26 mei 2009. Hiernaast is de waterparagraaf zoals deze is opgenomen in het kader van het moederplan al ter toetsing voorgelegd aan het Waterschap Groot Salland. Onderhavig wijzigingsplan betreft dan ook een ontwikkeling die voldoet aan de gestelde voorwaarden om af te zien van vooroverleg.
Het ontwerpwijzigingsplan is op <datum> gepubliceerd in het huis-aan-huisblad De Brug en de Staatscourant en heeft vanaf <datum> gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er <aantal> / geen zienswijzen binnengekomen.