| Plan: | Zuideinderhof, derde fase |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0166.00991112-VB01 |
In het bestemmingsplan 'Zuideinderhof, derde fase' komen de volgende bestemmingen voor:
Binnen de gemeente Kampen worden agrarische bedrijven bestemd door gebruik te maken van de twee bestemmingen Agrarisch en Agrarisch - Agrarisch Bedrijf. Het bebouwde of te bebouwen perceel wordt bestemd als Agrarisch - Agrarisch Bedrijf, de omliggende gronden met de bestemming Agrarisch.
Binnen de bestemming Agrarisch kan agrarische bedrijfsvoering plaatsvinden, maar het is niet mogelijk om gebouwen binnen deze bestemming te bouwen. In de bestemmingsomschrijving is specifiek het recreatieve medegebruik toegestaan. Hierbij moet gedacht worden aan recreatieve fiets- en voetpaden. Binnen de bestemmingsomschrijving is ook water toegestaan. Het gaat hier om sloten en waterpartijen die ondergeschikt zijn en niet onder de Keur van het Waterschap vallen.
Afwijken en wijzigen
Er is een wijzigingsbevoegdheid mogelijk van 'Agrarisch' naar 'Groen, Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen'. Via deze wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het maximale aantal van 22 woningen te realiseren. Voor 15 van deze woningen blijkt uit woonbehoefteonderzoek dat deze binnen de planperiode gerealiseerd kunnen worden. Omdat dit onderzoek alleen rekening heeft gehouden met vraag van lokale bevolking en niet van inwoners van omliggende gemeentes, is het legitiem om het maximale woningaantal te verruimen naar 22.
In verband met deze verruiming ten opzichte van de aangetoonde behoefte, is voor het instrument van een wijzigingsbevoegdheid gekozen, omdat bij een wijzigingsbevoegdheid 'de behoefte bij vaststelling van het plan niet hoeft vast te staan' (RvS, 27 april 2011, 201004698). Als voorwaarde is wel opgenomen dat wijziging pas mogelijk is wanneer de daadwerkelijke woonbehoefte is aangetoond en dus pas gebruik kan worden gemaakt van de bevoegdheid als marktontwikkelingen woningbouw ter plaatse mogelijk maken. Dat het hiermee niet geheel zeker is of de woningbouw binnen de planperiode gerealiseerd zal worden, is inherent aan een wijzigingsbevoegdheid (RvS, 10 augustus 2011, 200907374 en 200907376). Hierdoor is de wijzigingsbevoegdheid door voldoende objectieve normen begrensd, ook omdat het hier een betrekkelijk klein woningaantal betreft.
Openbare groengebieden die behoren tot het structurele groen in het plangebied, hebben de bestemming ‘Groen’ gekregen. Binnen deze bestemming komen bijvoorbeeld parken, speelvoorzieningen en groenstroken voor. In de bestemming ‘Groen’ zijn paden voor langzaam verkeer (fiets- en voetpaden) toegestaan. Uitgangspunt is dat enkel openbaar groen (dwz geen particulier eigendom) als ‘Groen’ wordt bestemd. Bermen of tussenstroken bij fietspaden en wegen worden in de bestemming ‘Verkeer-verblijfsgebied’ geregeld. Parkeervoorzieningen zijn niet toegestaan in de bestemming ‘Groen’.
De grotere groenvoorzieningen, zoals de dijk langs de IJssel, de groene randen van het gebied, de groenzones tussen de wijken en centraal door de wijken slingerende groenvoorzieningen, hebben de bestemming ‘Groen’ gekregen. Op deze wijze is het structuurgroen beschermd. Insteek is dat gronden met de bestemming 'Groen' dusdanig belangrijk groenvoorzieningen zijn, dat verkoop van gronden met deze bestemming aan particulieren niet mogelijk is.
Afwijken en wijzigen
Er is een wijzigingsbevoegdheid mogelijk van ‘Groen’ naar ‘Verkeer of Verkeer -Verblijfsgebied’. Op deze wijze kan op een makkelijke manier medewerking worden verleend aan een verbreding van het straatprofiel of de aanleg van extra parkeerplaatsen, terwijl tegelijk wel geborgd is dat omwonenden hierop (procedureel) kunnen reageren. De stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het betreffende gebied moeten dit dan wel mogelijk maken.
De bestemming ‘Tuin’ is toegekend aan die gronden waarvan het uit stedenbouwkundige overwegingen wenselijk is dat deze niet worden bebouwd. Binnen deze bestemming is wel een erkerregeling opgenomen, zodat onder bepaalde voorwaarden een erker aan de voorkant mogelijk is. Voor het overige is bouwen hier niet toegestaan, met uitzondering van andere bouwwerken zoals erfafscheidingen.
De bestemming ‘Verkeer en verblijfsgebied’ wordt gelegd op gebieden met een verblijfskarakter. Dit zijn woongebieden of centrumgebieden. Binnen de bestemming vallen fietspaden, voetgangersgebieden, pleinen, parkeerterreinen, wegen, alsmede groenvoorzieningen, bermen en water.
Deze bestemming is opgenomen in verband met de wijzigingsbevoegdheid in de bestemming 'Agrarisch'. Pas na daadwerkelijke wijziging wordt deze bestemming van kracht in het plangebied.
Binnen deze bestemming zijn grondgebonden woningen toegestaan. Wanneer er sprake is van de aanduiding 'gestapeld' is ook gestapelde woonbebouwing mogelijk. Vrijstaande woningen zijn specifiek aangeduid, wanneer vanuit stedenbouwkundig oogpunt vrijstaande bebouwing wenselijk is. De hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Daarbij zijn op de verbeelding de maximale goot- en bouwhoogten aangegeven.
Het gebied buiten het bouwvlak behoort tot het erf. Op het erf is het mogelijk om bijbehorende bouwwerken te realiseren. De algemene regel is dat 50 m² aan bijgebouwen kan worden gerealiseerd, mits niet meer dan 50% van het erf wordt bebouwd. Erkers worden binnen de bestemming 'Tuin' geregeld.
Afwijken en wijzigen
Met afwijking is het mogelijk om een groter oppervlak aan bijbehorende bouwwerken te bouwen. De regeling maakt hierbij onderscheid in normale en grote percelen. Op de normale percelen is tot 80 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan, op percelen groter dan 320 m2 mag maximaal 25% van het perceel worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 150 m2.
Middels het afwijken van de regels is het mogelijk zowel beroepen als kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten aan huis uit te oefenen. Hierdoor zijn zaken als kapsalons en schoonheidssalons aan huis nu ook met een makkelijke procedure mogelijk. Hiernaast is ondergeschikte productiegebonden detailhandel toegestaan. Denk hierbij aan batterijenverkoop bij een horlogemaker, het zalfje en poedertje bij de schoonheidsspecialist, de haargel bij de kapper. Ook is het middels het afwijken van de regels mogelijk om een Bed & Breakfast aan huis te voeren. In de definitie van B&B wordt geregeld dat B&B-kamers niet kunnen worden omgezet naar permanente bewoning. Zo mag er geen zelfstandige kookgelegenheid aanwezig zijn. Al deze activiteiten zijn enkel in ondergeschikte vorm aan de woonbestemming mogelijk en mogen het woonkarakter niet aantasten. In de regels staan alle voorwaarden benoemd waaraan moet worden voldaan om af te wijken van het plan.
De bestemming 'Woongebied' is een flexibele bestemming welke vooral gebruikt wordt bij nieuw te bouwen woongebieden. Bij dergelijke nieuwbouwprojecten staat de inrichting van het gebied nog niet tot in detail vast. In de bestemming is een groot aantal functies mogelijk, zodat bij de daadwerkelijke inrichting van het perceel het bestemmingsplan voldoende ruimte biedt om de daadwerkelijk definitieve inrichting te realiseren. Binnen deze bestemming zijn grondgebonden woningen toegestaan. Wanneer er sprake is van de aanduiding 'gestapeld' is ook gestapelde woonbebouwing mogelijk. Er is veel vrijheid bij het kiezen van de locatie van het hoofdgebouw op de kavel. Via de regels zijn slechts een aantal minimale voorwaarden gesteld op het gebied van de afstand tot de voorste en zijdelingse perceelsgrens. De goot- en bouwhoogtes zijn op de verbeelding vastgelegd.
Via de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is het maximaal aantal te bouwen woningen in het plangebied vastgelegd. Op deze wijze wordt de uitkomst uit het woonbehoefteonderzoek (woonbehoefte binnen de planperiode van 10 jaar) vastgelegd. Doormiddel van de aanduidingen 'Verkeer' en 'Groen' is de globale locatie van de hoofd verkeers- en groenstructuur vastgelegd. Binnen deze aanduidingen moet de ontsluiting voor het verkeer plaatsvinden.