Marskant - Walhoflocatie

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot een nieuw bestemmingsplan

Initiatiefnemer Kloos2 is voornemens de locatie aan de Dorpsmatenstraat te herontwikkelen tot 43 wooneenheden waarvan 29 door Brokant worden afgenomen om levensloopbestendige appartementen te realiseren. Daarnaast worden er 12 koop of huur appartementen gerealiseerd en 2 voor grondgebonden koopwoningen. De bestaande bebouwing wordt grotendeels gesloopt en herontwikkeld.

Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan Centrum 2013 en dient derhalve te worden herzien.

Het bestemmingsplan Marskant - Walhoflocatie bestaat uit een verbeelding en planregels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de verbeelding zijn de te onderscheiden bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

1.2 Begrenzing plangebied

De grens van het plangebied Marskant - Walhoflocatie is op de afbeelding aangegeven. Deze grens wordt globaal gevormd door de Marskant, Willemstraat, Brugstraat en Dorpsmatenstraat.

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor de gronden die binnen dit plan zijn gelegen vigeert momenteel het bestemmingsplan:

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Centrum 2013

Voor de gronden die binnen dit plan zijn gelegen vigeren momenteel de volgende bestemmingsplannen;

- Bestemmingsplan Centrum 2013. Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december 2014.

- Parapluplan parkeren Hengelo. Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad op 22 mei 2018.

In het bestemmingsplan Centrum 2013 is het betreffende perceel bestemd als "Bedrijf" en een gedeelte heeft de bestemming "Verkeer en Verblijfsgebied" (zie bovenstaande afbeelding). Het realiseren van de appartementen past niet binnen deze bestemmingen.

Voor het perceel is het noodzakelijk dat het bestemmingsplan wordt herzien.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

Hengelo is ontstaan als esdorp langs de doorgaande weg Delden-Oldenzaal waar deze de weg Almelo-Enschede kruist en waar drie beken samen komen: de Elsbeek, de Berflobeek en de Drienerbeek.

Hengelo als dorp

Het dorp zelf bestond uit een wijdmazig net van straten en paden tussen de drie beken met daartussen boerderijen op ruime erven. De beken zorgden geregeld voor wateroverlast. De Berflobeek stroomde vanuit het zuidoosten via het station in noordoostelijke richting en maakte ter hoogte van de Emmaweg / Willemstraat een bocht in westelijke richting. Het natte 'Marsch-gebied' tussen het voormalige Huys Hengelo en de bocht bij de Emmaweg wordt in de huidige situatie de Marskant genoemd. Hier werd tot in het begin van de 19e eeuw in de daarvoor gemaakte slotenstructuur door huisvrouwen gewassen en in de zon gebleekt.

Ten westen van het 'Marsch-gebied' ligt de vooroorlogse Dichtersbuurt met zijn langgerekte verkavelingsstructuur. Dicht op elkaar gesitueerde vrijstaande en geschakelde woningen in rode baksteen wisselen elkaar af. Villa Berfloborgh is gebouwd in 1870 en maakt als kop aan de Deldenerstraat onderdeel uit van deze Dichtersbuurt.

 

Groei van de stad

In de 18de eeuw ontstond enige economische bloei dankzij de doopsgezinde fabrikeur Wolter ten Cate, die omstreeks 1750 een eerste bontweverij oprichtte op de plek van Huys Hengelo dat in verval was geraakt.

In 1928 is de omgeving bebouwd. Aan de Willemstraat stond de Willemsschool en aan de zijde van de Dorpsmatenstraat en de Brugstraat grensde het terrein aan de Koninklijke Weefgoederen Fabriek (KWF).

De Willemstraat en de Emmaweg vormen de belangrijkste route tussen de dorpskern en de fabrieken van Stork en de woningen in tuindorp Het Lansink. Daardoor komt de Amstel Brouwerij op een prominente plek te staan, pal aan de Berflobeek. Langs de Marsch, later Marskant, werden tijdens de oorlog een politiebureau en brandweerkazerne gebouwd met daarachter een timmerwerkplaats. Tussen Marskant, Willemstraat, Brugstraat en Dorpsmatenstraat staat nog steeds het pand van de Amstel Brouwerij welke anno 2020 nog tijdelijk in gebruik is als dansschool.

De waterloop van de Berflobeek, die in een bocht bij het station uitkwam, werd met de herverkaveling van het wederopbouwplan van Van Couwelaar kort na de oorlog rechtgetrokken en parallel langs de Dichtersbuurt met de Marskant verbonden. Dit betekende het einde van de beekloop door de Willemstraat en Beekstraat. Er gebeurde nog iets anders interessants, door de komst van de Marskant als onderdeel van de centrumring, verschoof de focus naar deze zijde. De oude Amstel Brouwerij stond er met de achterkant naar toe. De brouwerij heeft van origine zijn voorkant aan de Dorpsmatenstraat. De locatie raakte letterlijk en figuurlijk steeds meer uit het zicht.

Geschiedenis van het gebouw

Het gebouw van de oude Amstel Brouwerij is gelegen ten zuidwesten van het centrum in het plangebied Binnenstad B3. Het werd in 1928 gebouwd als filiaal voor de Amstel Brouwerij voor het bottelen van bier en frisdrank, het maken van ijsbroden en als distributiecentrum. In 1969 werd het een verf- behang- en glashandel van de firma Wed. J. Walhof. Tegenwoordig is het in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw en dansschool. Het pand kent een interessante geschiedenis die sterk verbonden is met de opkomende welvaart, toenemende technische mogelijkheden en strengere eisen op het gebied van houdbaarheid en hygiëne.

Nadat de Eerste Wereldoorlog voor een grote terugval in de bierproductie zorgt, wil Amstel het afzetgebied vergroten, o.a. door het bouwen van lokale agentschappen. Nadat in Heerlen de combinatie van de bottelarij en ijsfabriek een groot succes blijkt, besluit Amstel in andere plaatsen ook filialen met een ijsfabriek te stichten. Het ijs wordt ook geleverd aan cafés die er hun bier en andere dranken mee konden koelen.

Het pand is in 1928 gebouwd onder architectuur van architect A.J. Langhout in de stijl van de Amsterdamse School. Latere uitbreidingen zijn ook onder leiding van zijn broer G.J. Langhout tot stand gekomen. Het gebouw is gebouwd door de bekende Hengelose aannemer Thomasson. Het is grotendeels opgetrokken uit gewapend beton. De buitenzijde is uitgevoerd in schoon metselwerk, waarbij een steens metselverband is toegepast. De bovenzijde daarvan is licht gevoegd en het trasraam donker. De ramen zijn licht van kleur, de kozijnen iets donkerder. Het pand is een mooi voorbeeld van de hoogtij van de industriële baksteen-architectuur die Hengelo rijk is.

Ook bevindt zich aan de oostzijde van het terrein een transformatorstation, dat geheel in dezelfde stijl is opgetrokken als het Amstel pand. Aan diezelfde kant heeft ook een woning voor de machinist gestaan. Aan de straatzijde is het pand afgeschermd door een stalen hek, dat is aangebracht op een gemetselde muur met eveneens gemetselde kolommen. Dit hek volgt de contouren van de straat en bevindt zich zowel aan de westzijde van het pand als aan de zuidoostzijde.

Lange tijd sierden de letters "AGENTSCHAP AMSTELBROUWERIJ EN IJSFABRIEK" de gevel van het gebouw. Deze hebben, net als het gebouw, hun functie door de tijd verloren. De bouwhistorische waarden van het gebouw worden in het onderzoek van Jurriaan Knol nogmaals onderstreept. De studie bevat naast historische foto's veel details over de historie en kenmerken van het gebouw en is bij de gemeente Hengelo en het museum Hengelo te raadplegen.

Het gebouw is vooral interessant, omdat een oude bottelarij met ijsfabriek zeldzaam blijkt te zijn. Bovendien is het pand het laatst bewaard gebleven fabrieksgebouw vlak bij het oude dorpscentrum van Hengelo.

Het pand vormt een logische schakel tussen het oude dorpscentrum en de Emmaweg naar het industrieel erfgoed in Hart van Zuid. Dit is een extra reden om het te behouden. De belangrijkste onderdelen van het oorspronkelijke gebouw zijn bewaard gebleven. Ook het trafo-gebouwtje is nog aanwezig, net als de bedrijfswoningen aan de Brugstraat. Aan de noordkant van het gebouw is zo veel verbouwd en uitgebreid dat dit sterk afbreuk doet aan het gebouw. Deze delen komen voor sloop en herontwikkeling in aanmerking.

2.2 Ruimtelijke karakteristiek

Compacte Binnenstad

Vanuit de compacte binnenstad is een structuurmodel opgesteld voor de centrumring en binnenstad. Zowel op de ring als in de binnenstad zullen transformaties plaatsvinden die de kwaliteit van de binnenstad verhogen.

De hoofdentrees zijn als groene cirkels op de ring aangegeven. Ook de entree vanuit het station is een belangrijke hoofdentree voor de stad (geel). Tussen de centrumring en de binnenstad zijn een aantal secundaire entrees (blauw) aanwezig. De entrees tot de compacte binnenstad zijn vooral belangrijk in de markering van het kernwinkelgebied (oranje vlak) en voorzien van mooie afsluitpalen die verwijzen naar de stadhuistoren.

• 1. Structuurkaart Handboek Aantrekkelijke Binnenstad
• 2. Ligging van de Marskant aan de Centrumring van de stad

De Marskant is onderdeel van de centrumring en kwalitatief niet het beste onderdeel daarvan. Een aantal plekken wacht op herontwikkeling en het groen is nagenoeg uit het straatbeeld verdwenen. Met de komst van de Fietssnelweg F35 ontstaan er kansen om op korte termijn een verbetering te realiseren en alvast de visie voor de lange termijn te concretiseren. De Walhoflocatie is één van deze locaties die op korte termijn her-ontwikkeld zal worden aan de Marskant en zal het door zijn prominente ligging een belangrijke impuls geven.

: Structuurbeeld van de Marskant

Fragmentatie 

De bebouwing aan de buitenzijde van de centrumring is opgebouwd uit een aantal fragmenten. Vanuit het zuiden gezien neemt de stedelijkheid stapsgewijs af. Deze fragmenten verschillen van elkaar in grootte en hoogte van de gebouwen. Nabij het station is de bebouwing hoog en stedelijk en aan het eind van de Marskant is deze juist lager en meer individueel in de vorm van de twee grote villa's in een groene setting aan de Deldenerstraat.

Dit beeld past bij de opbouw van de stad. Hierin is de kenmerkende wederopbouw zichtbaar in de vorm van bouwblokken. Deze zijn ten tijde van het wederopbouwplan van Van Couwelaar geïntroduceerd. Deze bouwblokken komen ook weer terug in de nieuwe ontwikkelingen langs de Marskant.

Aan de Marskant zijn er in diverse perioden ingrepen geweest in het stedelijk weefsel. Hierdoor is op individueel gebouwniveau het beeld soms divers. Deze individuele uitstraling is ook goed terug te zien in de ontwikkeling op de Walhoflocatie. De historische bebouwing aan de Dorpsmatenstraat blijft behouden, maar aan de Marskant wordt een nieuw gezicht gemaakt in de vorm van een appartementengebouw. De ontwikkeling sluit goed aan bij dit principe van de fragmenten en wandvorming in het kaartbeeld hieronder.

Korrelgrootte

Vanuit het zuiden gezien neemt de korrelgrootte van de bebouwing langzaam af richting het noorden. Aan de binnenzijde van de centrumring zijn veelal bouwblokken en enkele grote volumes zichtbaar.

Langs de Marskant valt op dat de individuele panden in het zuidelijk deel aanzienlijk groter zijn dan in het noordelijk deel. Dit sluit aan bij de functie van de gebouwen die deels nog een kantoorfunctie hebben en de gebouwen vrij fors zijn in voetafdruk en bebouwingshoogte.

In het noordelijk deel is het de bedoeling om de groene kwaliteit verder te versterken en eventueel bebouwing toe te voegen die bij deze kenmerken aansluit. De massa van de ontwikkelingen in het centrale deel zal als één massa ogen, terwijl de individuele gebouwen wel individueel afleesbaar zullen zijn.

De nieuwe ontwikkeling op de Walhoflocatie sluit hierop aan en is als één bouwvolume afleesbaar. Het gezicht aan de Marskant telt 5 bouwlagen, terwijl het gezicht aan de Dorpsmatenstraat wordt bepaald door het beeld van de historische bebouwing van de oude Amstelbrouwerij. Twee gezichten, maar één gebouw.

De compacte bouwwijze maakt dat de bebouwing het gehele kavel in beslag neemt. De aanwezige tuinmuur schermt de groene binnenruimte af van de straat. Dit versterkt het beeld van de nagenoeg volledige bebouwing van het perceel. Het plan past op die manier goed bij de stedelijke structuur van het gebied.

Wandvorming

Langs de Marskant is goed zichtbaar dat het wegbeeld wordt begeleid door de wanden van de bebouwing. Dit is vooral goed voelbaar op de hoek bij de Brinkstraat, waar de bebouwing hoog boven de straat uittorent. Dit hangt samen met het stedenbouwkundig accent dat ter hoogte van het station wordt gemaakt.

Deze wandvorming is kenmerkend voor de bebouwing langs de centrumring. De hogere bebouwing langs de ring beschermt de binnenstad van geluid en verstoring. Aan de buitenzijde van de ring kan deze wandvorming stapsgewijs lager zijn en wordt meer de aansluiting met het achterliggende woongebied van de Dichtersbuurt gezocht.

Voor de Walhoflocatie geldt dat de wand aan de Marskant een stevige wand mag zijn die volledig bebouwd wordt. Dit sluit goed aan bij de visie langs de Marskant en de andere ontwikkelingen die op dit moment spelen. In bebouwingshoogte loopt de hoogte langzaam af vanaf het station, waar de bouwhoogte 8 lagen met een verhoogde plint bedraagt, naar twee lagen met kap nabij Villa Markant aan de Deldenerstraat.

Het hoofdvolume van de Walhoflocatie is met 5 lagen een passende ontwikkeling op deze plek. Het bouwvolume aan de Brugstraat en Dorpsmatenstraat is veel terughoudender en houdt rekening met de historische bebouwing op deze plek.

2.2.1 Bebouwingsbeeld

De Walhoflocatie kent een complexgewijze opbouw en is onderverdeeld in een aantal herkenbare onderdelen.

Historische bouwvolume

Aan de Dorpsmatenstraat is de oude historische bebouwing als uitgangspunt gekozen voor 2 nieuwe woningen die op de Dorpsmatenstraat zijn georiënteerd. De oude bebouwing is met zorg ingepast en de hoofdkenmerken blijven in de nieuwbouw behouden. Dit geeft een unieke meerwaarde aan deze bijzondere plek. Het overige deel van de historische bebouwing kent een veel minder hoge waarde en zal worden gesloopt om ruimte te maken voor de verdere nieuwbouw aan de Marskant en Willemstraat.

Nieuwe bouwvolume

Het nieuwe bouwvolume aan de Marskant en Willemstraat bestaat uit één bouwvolume in 5 lagen. In deze lagen zijn een drietal functies ondergebracht. Uiterlijk is het bouwvolume als één vorm afleesbaar en herkenbaar als één gebouw.

Entrees

Op de begane grond zijn naast een aantal appartementen de entrees van het gebouw te vinden. Aan de Willemstraat is dat de entree voor auto's die leidt naar de interne parkeervoorziening voor de bewoners. Bezoekers kunnen in de nabije omgeving parkeren, bijvoorbeeld in de parkeergarage aan de Marskant die op steenworpafstand ligt. In de Brugstraat is de tweede entree van het gebouw te vinden. Doordat de Brugstraat hier vrij rustig is en een woonkwaliteit heeft is deze plek een uitstekende plek voor nieuwe bewoners die te voet het nieuwe gebouw betreden.

Programma

De eerste drie bouwlagen bevatten verder het programma van de senioren-huisvesting van het Brokant Hengelo. Dit is een concept dat uit lokale kringen is ontstaan en kent 43 appartementen. De bovenste 2 bouwlagen zijn terugliggend geplaatst en bieden ruimte aan 12 huur- of koopappartementen.

Het beeld van dit bouwvolume loopt vanuit de Willemstraat door naar de Marskant en voor een deel om de hoek in de Brugstraat.

Brugstraat

In de Brugstraat is het bouwvolume verder terughoudend vormgegeven. Het oorspronkelijke Nuts gebouwtje, dat in dezelfde architectuur is opgetrokken als de historische bebouwing aan de Dorpsmatenstraat blijft behouden. Wat verder opvalt in de Brugstraat is de groene omlijsting van de kavel met een stevige haag. Deze schermt de binnentuin van het complex af en zorgt voor een ruimtelijke begeleiding van de Brugstraat en enige verzachting van de impact van het bouwvolume.

Binnentuin

Aan de Brugstraat is naast de entree geen directe bebouwingswand aanwezig. Het bouwvolume kent hier een ander gezicht. Aan de buitenzijde van de Marskant en Willemstraat is het bouwvolume formeel en ritmisch geordend met een raster van gevel en gevelopeningen. Aan de zijde van de Brugstraat is de achterzijde van deze bebouwingswand zichtbaar en is tevens meer open en voorzien van glas en een dakterras. De binnentuin bevindt zich op maaiveldhoogte en biedt schaduw en een zitgelegenheid voor de bewoners.

Daktuin

Op het dek van de parkeergarage is een daktuin voorzien, deze biedt eveneens gelegenheid voor een zitje met een bescheiden daktuin.

Spannend Ensemble

Het complex kent door de ontmoeting van het oude historische gebouwdeel met de nieuwe toevoeging van Brokant Hengelo een spannende combinatie en uitdaging in architectuur en vormgeving. De ligging van het gebouw op de plek maakt een bijzondere invulling gerechtvaardigd. Het vraagt tevens om zorgvuldigheid in detaillering en uitvoering. In het huidige ontwerp is dat nog onvoldoende uitgewerkt.

In de uiteindelijke invulling wordt naast een goede balans tussen oud en nieuw, ook een vakkundige vertaling van de typisch Hengelose traditie in industriële baksteenarchitectuur verwacht. De oude Amstel Brouwerij is met veel gevoel voor detail, stijl en vormgeving een bijzonder gebouw in Hengelo. De nieuwe toevoeging van het Brokant Hengelo zal hier op passende wijze op moeten reageren.

2.3 Verkeer en infrastructuur

Bereikbaarheid

Het plangebied is goed bereikbaar door alle soorten verkeer. Door de ligging nabij de Marskant heeft gemotoriseerd verkeer een goede ontsluiting via de centrumring van en naar de overige hoofdwegen. Doordat ook de fietssnelweg langs de Marskant wordt aangelegd ligt het plangebied naast de regionale hoofdfietsroute, waardoor deze goed bereikbaar is per fiets. Vanuit de richtingen Brugstraat, Willemstraat en Dorpsmatenstraat is het plangebied tevens bereikbaar voor al het verkeer. Tot slot kent het plangebied een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer. Het treinstation bevindt zich op ca. 450 meter afstand en op ca. 150 meter afstand bevindt zich bushalte 'de Brink', die door diverse buslijnen hoogfrequent wordt bediend.

Doelgroep Brokant

Brokant richt zich in haar concept op een oudere doelgroep, voor wie gemeenschappelijk zelfstandig wonen een ideale manier van ouder worden is. De woon-community staat daarin centraal. Dat betekent dat diverse voorzieningen ook gedeeld zullen worden, waaronder auto's. De doelgroep maakt veelal geen grote ritten meer, maar wil als het nodig is de beschikking hebben over een 'eigen' auto. Daarom worden 2 (elektrische) deelauto's beschikbaar gesteld. Dit zal de behoefte aan een eigen auto, en daarmee aan parkeerplaatsen sterk verminderen. Door de inzet van deelauto's ontstaat hoogstwaarschijnlijk onbenutte parkeercapaciteit op eigen terrein waar medewerkers van Brokant gebruik van kunnen maken.
Veel ouderen rijden nog maar weinig en/of zijn voor vervoer aangewezen op anderen. Op een eenvoudige wijze kunnen zij gebruik maken van een deelauto en als het nodig is levert Brokant daar ook een chauffeur bij.

Parkeren

Op de Walhoflocatie wordt een woongebouw ontwikkeld met 2 woningen, 12 appartementen en een Brokanthuis met 29 aanleunwoningen. Volgens de parkeernormen uit de Nota Autoparkeren Hengelo gelden voor deze functies op deze locatie de volgende normen:

- Woningen: 1,0 parkeerplaats per woning.
- Appartementen: 1,0 parkeerplaats per appartement.
- Aanleunwoning Brokanthuis: 0,2 parkeerplaats per aanleunwoning.

Voor de twee woningen dienen in totaal twee parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd te worden. Deze parkeerplaatsen worden inpandig op de begane grond van de woningen gerealiseerd.

Voor de 12 appartementen en 29 aanleunwoningen dienen in totaal 18 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd te worden. Hiervoor worden op eigen terrein 18 parkeerplaatsen gerealiseerd. De eigen parkeerbehoefte wordt hiermee volledig opgelost op eigen terrein. Aanvullend hierop wordt nog een mindervaliden parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd nabij de entree aan de zijde van de Brugstraat.

De functiebeschrijving van het Brokanthuis sluit het beste aan bij de CROW-parkeernormen voor een aanleunwoning. In de Nota Autoparkeren Hengelo is voor deze functie een parkeernorm opgenomen van 0,5 parkeerplaats per aanleunwoning waarvan 0,3 parkeerplaats het bezoekersaandeel betreft. Voor bewoners wordt hierdoor gerekend met 0,2 parkeerplaats per woning. De parkeerbehoefte voor bewoners wordt overeenkomstig de normen uit de Nota Autoparkeren Hengelo volledig op eigen terrein opgelost. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte is geen reductiefactor toegepast voor de inzet van deelauto's. De aanwezigheid van deelauto's zal leiden tot een lager autobezit onder de bewoners van het Brokanthuis.

In de bovenstaande parkeernormering is geen bezoekersaandeel opgenomen. Bij ontwikkelingen in gebieden met parkeerregulering in en nabij de binnenstad kunnen bezoekers gebruik maken van de parkeervoorzieningen die voor bezoekers van de binnenstad reeds aanwezig zijn. Volgens de dynamische parkeerbalans van de binnenstad beschikt de binnenstad over meer dan voldoende parkeercapaciteit. Bijvoorbeeld in de nabijgelegen parkeergarage 'De Brink'. Bezoek kan hier eenvoudig en op korte afstand van het woongebouw parkeren. Dit geldt ook voor het bezoek van de twee logeerkamers die onderdeel uitmaken van het Brokanthuis.

Voor enkele bewoners die reden hebben om toch een eigen auto te houden zijn er 4 plekken beschikbaar die aanvullend kunnen worden gehuurd in de parkeervoorziening van het Brokanthuis. Indien er onverwacht meer plekken nodig zijn zal Brokant zorgen dat voor bewoners aanvullende plekken beschikbaar zijn in de nabijgelegen parkeergarage De Brink. Brokant zal deze plekken reserveren en betalen. De kosten worden doorberekend aan de betreffende bewoners. Doordat parkeergarage De Brink een ruime overcapaciteit kent, kunnen hier gegarandeerd parkeerplaatsen worden afgenomen. Gezien de doelgroep is het echter de verwachting dat er genoeg plekken beschikbaar zijn in de parkeervoorziening van het Brokanthuis.

Reconstructie Willemstraat

In 2021 is gestart met de reconstructie van de Marskant tussen de Brugstraat en de Deldenerstraat voor inpassing van de fietssnelweg F35. Tijdens deze werkzaamheden wordt tevens de Willemstraat ten westen van de Marskant opnieuw ingericht. Het nieuwe ontwerp van de Willemstraat voorziet in zes nieuwe openbare langsparkeerplaatsen aan de zuidzijde van de Willemstraat. Deze parkeerplaatsen kunnen ook gebruikt worden door bezoekers van het woongebouw aan de Walhoflocatie. Een significante toename van de openbare parkeerdruk in directe omgeving van het te realiseren woongebouw of parkeerproblemen worden mede daardoor niet voorzien.

Ontsluiting parkeervoorzieningen

De twee woningen aan de zijde van de Dorpsmatenstraat krijgen een inrit op de Dorpsmatenstraat. Het parkeerterrein van de appartementen en aanleunwoningen wordt ontsloten op de Willemstraat en de invalidenparkeerplaats wordt door middel van een inrit ontsloten op de Brugstraat. De genoemde straten bevinden zich allen in een 30 km/ uur zone met relatief lage verkeersintensiteiten, waardoor de parkeervoorzieningen op eigen terrein veilig gebruikt kunnen worden.

Fietsparkeren

Bewoners van het woongebouw hebben beschikking over inpandige fietsparkeervoorzieningen op eigen terrein. Voor bezoekers wordt een fietsenstalling gerealiseerd op eigen terrein nabij de entree aan de Brugstraat. Door deze goede fietsparkeervoorzieningen wordt hinder van gestalde fietsen in de openbare omgeving rondom het woongebouw niet voorzien.

2.4 Wonen

Momenteel bevindt zich in het plangebied een bedrijfsverzamelgebouw binnen de bestemming bedrijf. Kijkend naar de directe omgeving kunnen we hier spreken van een solitaire bedrijfsbestemming. De soorten bedrijvigheid die zich hier door de jaren heen hebben gevestigd, zoals een lunchroom, dansschool en opslag zijn ook uitermate geschikt voor vestiging in de binnenstad en op bedrijventerreinen. Dit sluit aan op de opgave van het concentreren van horeca en detailhandel in bepaalde gebieden in de binnenstad en het concentreren van bedrijvigheid op bedrijventerreinen. Het bestaande pand leent zich niet voor transformatie naar een andere duurzame invulling en wordt daarom deels gesloopt ten behoeve van woningbouw. Het gebouwdeel aan de zuidkant blijft behouden voor een nieuwe invulling voor wonen.

De ontwikkeling in het plangebied voorziet in een realisatie van 43 woningen. De 43 woningen in het appartementengebouw zijn opgebouwd uit een mix van verschillende concepten. Namelijk 29 huurwoningen voor Brokant wonen voor ouderen met gemeenschappelijke ruimtes en mogelijkheid voor 24-uurs ondersteuning of zorg. Op de bovenste twee verdiepingen 12 vrije sector huur- of koopwoningen gericht op 1 of 2-persoons huishoudens die graag dicht tegen het centrum aan willen wonen. Plus 2 ruime stadswoningen (koopwoningen) aan de Dorpsmatenstraat in het te behouden gebouwdeel met atelier/praktijkruimte/kantoor aan huis. Deze woningen sluiten goed aan op de structuur van de achterliggende wijk en de ontwikkeling op het naastgelegen perceel van de Willemschool.

Het plangebied bevindt zich aan de centrumring en dus grenzend aan de binnenstad. In het Handboek Aantrekkelijke Binnenstad is het aangrenzende gebied aangemerkt als transformatiegebied voor wonen, werken en dienstverlening. Ook worden senioren in het Handboek Aantrekkelijke Binnenstad én in het onderzoek van Tellers en Benoemers uit de ontwerp structuurvisie Woonagenda 2021-2030 gezien als gewenste doelgroep voor de binnenstad en centrumring. Een ontwikkeling naar een woongebied voor de doelgroep senioren sluit dus aan op het beleid van de gemeente Hengelo. De binnenstad voorziet ook in voldoende voorzieningen voor de doelgroep en de vestiging van deze doelgroep kan een impuls geven aan de ontwikkeling van de binnenstad.

Bovendien sluit de ontwikkeling in het plangebied aan op nabijgelegen woningbouwontwikkelingen. Het plangebied Beekstraat/Brugstraat en de Marskant wordt zo een gemengd woonmilieu met sociale huur, stadswoningen en seniorenwoningen. Op deze manier wordt er aan een belangrijk deel van de centrumring een samenhangend woonmilieu gecreëerd.

2.5 Werken

Binnen het plangebied is voor de twee grondegbonden woningen een vergrote mogelijkheid tot bedrijf aan huis. Er mag hier tot maximaal 80m2 bedrijf aan huis worden gevestigd.

2.6 Groen

Aan de rand van het plangebied maakt de Marskant als doorgaande route deel uit van de hoofdgroenstructuur. Doel is om de ruimtelijke kwaliteit waar mogelijk te versterken en zichtbaar te maken met groene structuren.

Het plangebied 'Walhoflocatie' betreft een perceel dat niet in eigendom is van de gemeente. Zowel aan de kant van de Willemstraat en aan de kant van de Brugstraat bevindt zich een strook openbaar groen (gras respectievelijk bodembedekkers). Deze groenstrookjes maken geen deel uit van de hoofdgroenstructuur en vertegenwoordigen ook geen grote ruimtelijke of ecologische waarde. Ook de omgeving (Brugstraat, Willemstraat, Dorpsmatenstraat) toont in het algemeen een 'versteende' aanblik. Het groene aanzien kan versterkt worden door op de Walhoflocatie te kiezen voor een groene erfscheiding, en door meer groen toe te voegen op het terrein.

Hoofdstuk 3 Relevant beleid

Dit hoofdstuk beschrijft het voor dit bestemmingsplan relevante rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid van het rijk staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), welke op 13 maart 2012 is vastgesteld. De SVIR schetst de doelen, belangen en opgaven van het Rijk to 2028 en de ambitie tot 2040. Uitgangspunt van de SVIR is decentraal wat kan, centraal wat moet. Bij het bepalen van wat centraal moet, zijn 13 rijksbelangen omschreven. Een rijksverantwoordelijkheid is slechts dan aan de orde, als:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, of;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, of;
• het een onderwerp betreft dat provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. In 2016 is het Barro aangevuld. In het Barro is een aantal nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het gaat om Mainport ontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Ecologische hoofdstructuur, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, IJselmeergebied en Duurzame verstedelijking. Het Barro is gericht op doorwerking van deze nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Per onderwerp worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd welke als procesvereiste is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Op 1 juli 2017 is de nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden, en zijn de zogenaamde "treden"komen te vervallen. Artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt nu als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Op grond van artikel 1.1.1, lid 1 onder i Bro wordt een stedelijke ontwikkeling als volgt gedefinieerd: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van 43 woningen en daarmee is er sprake van een stedelijke ontwikkeling.

De eerste vraag is of er sprake is van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling: de Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer het een functiewijziging betreft, moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging, dat desalniettemin gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarbij moet ook het ruimtebeslag betrokken worden.

Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, vergroting van de maximale bouwhoogte en de functiewijziging wordt ervan uitgegaan dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Behoefte

De Twentse gemeenten en de provincie Overijssel hebben gezamenlijk afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de woningvoorraad. Deze afspraken liggen vast in de Regionale Woonafspraken Twente (RWP Twente). Deze regionale woonafspraken zijn voor het eerst ondertekend op 29 januari 2016 en worden regelmatig geactualiseerd. Het RWP 2019 is op dit moment het meest recente afsprakenkader tussen gemeenten en provincie.

In aanvulling op de woonafspraken heeft de gemeente samen met de provincie afspraken gemaakt over de kwalitatieve opgave voor het wonen in de stad. Vanuit deze afspraken zetten we onder meer in op een onderscheidend Hart van Zuid en binnenstad, waarbij we projecten prioriteren die een vliegwiel zijn voor ambities. Voor de binnenstad is de ambitie te komen tot een aantrekkelijke binnenstad, de huiskamer van Hengelo. Dat betekent het compacter maken van het winkelhart, het terugdringen van leegstand door het toevoegen van nieuwe functies en het aantrekken van doelgroepen die een positieve bijdrage leveren aan de binnenstad. Het toevoegen van woningbouw aan de centrumring, direct grenzend aan een transformatiegebied in de binnenstad, draagt daar aan bij.

Het college heeft op 30 juni 2020 het woningbouwprogramma 2020 vastgesteld. Dit woningbouwprogramma heeft een looptijd van tien jaar en beslaat de periode 2020-2029. Hengelo kent een aanzienlijke binnenstedelijke opgave, met name gericht op de binnenstad en Hart van Zuid. In het woningbouwprogramma 2020-2029 zijn voor de locatie ''Marskant Walhof'' 35 woningen voorzien.

Op 14 april 2021 heeft de gemeenteraad de Woonagenda 2021-2030 vastgesteld. Dit is een aanvulling op de huidige Woonvisie en woningbouwprogrammering waar door middel van doelgroeponderzoek door adviesbureau Tellers en Benoemers is aangetoond dat er in Hengelo een aanvullende behoefte bestaat voor bepaalde doelgroepen. Een van die doelgroepen zijn de senioren in en rondom de binnenstad. De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied sluit aan op deze behoefte.

Hoewel de voorgenomen ontwikkeling voorziet in 43 wooneenheden in plaats van 35 wooneenheden is dit vanwege de doelgroep en het feit dat het aansluit op het woonklimaat in de binnenstad een ontwikkeling die aansluit op de behoefte.

3.1.4 Nationaal Waterplan 2016-2021

Het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP2) geeft het integrale kader voor het waterbeleid van het Rijk voor de komende zes jaar en geeft uitvoering aan de Europese richtlijnen voor waterkwaliteit, de mariene strategie en de overstromingsrisico's. De Stroomgebiedbeheerplannen, het Programma van maatregelen mariene strategie, de Beleidsnota Noordzee en de Overstromingsrisicobeheerplannen maken onderdeel uit van het NWP2. Met het NWP2 zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit, een duurzaam beheer en goede milieutoestand van de Noordzee en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. Hierbij wordt gestreefd naar een integrale benadering, door economie (inclusief verdienvermogen), natuur, scheepvaart, landbouw, energie, wonen, recreatie en cultureel erfgoed zo veel mogelijk in samenhang met de wateropgaven te ontwikkelen. Het beleid en de maatregelen in dit Nationaal Waterplan dragen bij aan het vergroten van het waterbewustzijn in Nederland.

Er is voor dit bestemmingsplan een watertoets uitgevoerd waarmee het bestemmingsplan in overeenstemming met dat beleid is opgesteld (zie paragraaf 4.1).

3.1.5 Erfgoedwet (2016)

Het behoud en beheer van het Nederlandse erfgoed was tot en met juni 2016 geregeld in zes verschillende wetten (waaronder de Monumentenwet) en een regeling, waarin roerend, onroerend en archeologisch erfgoed allemaal hun eigen specifieke definities, procedures en beschermingsmaatregelen hadden. Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Voor het eerst is er nu één integrale wet die betrekking heeft op onze museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. In de Erfgoedwet is vastgelegd hoe met ons erfgoed wordt omgegaan, wie welke verantwoordelijkheden daarbij heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Het beschermingsniveau zoals die in de oude wetten en regelingen gold blijft gehandhaafd.

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze (naar verwachting) in 2019 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel

De provincie Overijssel heeft het streekplan, verkeer- en vervoerplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan samengevoegd tot één Omgevingsvisie; het provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel, waarbij duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit de leidende principes of ‘rode draden’ zijn. Deze 'Omgevingsvisie Overijssel 2017, Beken kleur' is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en sinds 1 mei 2017 van kracht.

De 'Omgevingsverordening Overijssel 2017' (hierna 'verordening') is één van de instrumenten die de provincie daarvoor inzet. Deze verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De verordening heeft de status van:

• Ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1. Wet ruimtelijke ordening
• Milieuverordening in de zin van artikel 1.2. Wet milieubeheer
• Waterverordening in de zin van de Waterwet
• Verkeersverordening in de zin van artikel 57 van de Wegenwet en artikel 2A van de Wegenverkeerswet.

3.2.2 Sturingsfilosofie, uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie, wordt het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel' gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe. 

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 

Of - generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidkeuzes van EU, Rijk of provincie.

Normstellend: randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

Waar – ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de visie op de toekomst van Overijssel worden zes ontwikkelingsperspectieven onderscheiden. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

Richtinggevend: ruimte voor lokale afweging

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

Hoe – gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype verstaan die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Hierbij worden vier lagen onderscheiden; de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, de stedelijke laag en de laag van beleving.

Norm, richting of inspiratie

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van afgeweken worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Men kan, bij het maken van een plan, hierdoor geïnspireerd worden, maar dit hoeft niet.

3.2.3 Omgevingsverordening

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De 'Omgevingsverordening Overijssel 2017' is één van de instrumenten die de provincie daarvoor inzet. Deze verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

• De Omgevingsverordening Overijssel 2017 heeft de status van:
• Ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1. Wet ruimtelijke ordening
• Milieuverordening in de zin van artikel 1.2. Wet milieubeheer
• Waterverordening in de zin van de Waterwet
• Verkeersverordening in de zin van artikel 57 van de Wegenwet en artikel 2A van de Wegenverkeerswet.

3.2.4 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie en -verordening Overijssel (inclusief regeling 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving')

3.2.4.1 Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste stap 'generieke beleidskeuzes' gaat het om de vraag of er beleidsmatig sprake is van grote belemmeringen.

In artikel 2.1.1 onder l van de Omgevingsverordening zijn stedelijke ontwikkelingen als volgt gedefinieerd: het realiseren van stedelijke functies zoals woningbouw, bedrijventerreinen, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve en religieuze voorzieningen met de daarbij behorende infrastructuur met bijbehorende groen en water en het hiertoe bouwrijp maken van gronden;

Artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening regelt dat bestemmingsplannen uitsluitend voorzien in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

De groene omgeving wordt in artikel 2.1.1 onder j. van de Omgevingsverordening gedefinieerd als de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

Bestaand bebouwd gebied wordt in artikel 2.1.1. onder h. van de Omgevingsverordening als volgt gedefinieerd: de gronden die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

Er is sprake van een herontwikkeling ten behoeve van 300 woningen en 2000m2 aan commerciële functies binnen bestaand stedelijk gebied. Er is geen sprake van een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden op de groene omgeving en het plangebied is gelegen buiten de hoofdgroenstructuur van de gemeente Hengelo. De herontwikkeling past binnen bestaand stedelijk gebied en past binnen de kaders van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Voorliggend plan is dan ook in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

3.2.4.2 Toetsing van het initiatief aan de generieke beleidskeuzes

Behoefte woningbouw

De ontwikkeling van het gebied is getoetst aan de uitgangspunten van het woonbeleid en past daar binnen en zal aan het woningbouwprogramma worden toegevoegd.

De verdere gevolgen zijn beschreven in paragraaf 3.1.3 waaruit ook volgt dat de vraag binnen het aanbod blijft. Er wordt binnen de behoefte uit het gemeentelijk beleid en de gemaakte afspraken met de provincie en Twentse gemeenten gebleven.

3.2.4.3 Ontwikkelingsperspectieven

Het richtinggevende ontwikkelingsperspectief voor Marskant - Walhoflocatie is hierna in kaart en tekst weergegeven. Het plangebied heeft als ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'.

Uitsnede kaart Omgevingsvisie - ontwikkelingsperspectieven

Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken

Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Specifieker is het plangebied gekenschetst als 'Steden binnen de stedelijke netwerken met voorkeurslocaties voor logistieke bedrijvigheid met een (boven)regionaal profiel'. Dit houdt in dat op logistieke voorkeurslocaties in Almelo-Hengelo, Zwolle-Kampen en Deventer ruimte is voor bedrijven met een (boven)regionaal logistiek profiel. Aangezien het bij het voorliggend bestemmingsplan een woningbouwontwikkeling betreft, is dit specifieke perspectief niet van toepassing.

3.2.4.4 Gebiedskenmerken - Hoe

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

3.2.4.5 Toets aan het initiatief aan de gebiedskenmerken

In de stedelijke laag is het plangebied aangewezen als bebouwingsschil 1900-1955.

De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stadwijken en woonwijken direct aansluitend op de historische ­centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen direct aansluitend aan woonwijken. Deze stadswijken ­kennen een gesloten, compacte vorm (bouwblokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met eigen karakter.

De wijken worden van elkaar gescheiden door ­doorgaande lanen, singels en stadsstraten. Kenmerkend in de bebouwing is de verwantschap in architectuurstijlen en aandacht voor architectonische details en verbijzondering van gebouwen op ­specifieke plekken als straathoeken. De schil is op te delen in wijken met indviduele panden, gekenmerkt door veel variatie in bebouwing en veel (individueel en openbaar) groen wijken op basis van de fabrieksdorp-/ tuindorp-principes zijn juist herkenbaar aan een hechte ­stedenbouwkundige en architectonische eenheid op basis van collectieve principes. Stationsomgevingen (§3.12) liggen vaak in deze schil. De stadsassen doorkruisen deze bebouwingsschil veelal en vormen belangrijke verbindingsassen tussen de stedelijke centra, stationsgebieden en het hoofdinfrastructuurnetwerk rond de ­steden.

Voorliggend plan is een herontwikkeling van een bestaand bebouwd gebied. Deels wordt de voormalige bebouwing gesloopt en een deel wordt getransformeerd naar appartementen. De ontwikkeling draagt bij aan het toevoegen van een gemengde stadswijk in de directe nabijheid van het centrum.
Derhalve is de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming met de uitgangspunten vanuit de stedelijke laag.

Laag van de stedelijke laag: Bebouwingsschil 1900-1955

Het plangebied is in de natuurlijke laag gelegen in het gebiedskenmerk dekzandvlakten en -ruggen.

De dekzandvlakten en ruggen worden gekenmerkt door de afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Opvallend is de overwegend oost-west georiënteerde richting van de ruggen en dalen. Het plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied. In het plangebied en in de omgeving daarvan zijn door de functionele en efficiënte inrichting geen natuurlijke kenmerken meer aanwezig. Het terrein en omgeving is vlak en functioneel ingericht en van grote verschillen in reliëf is geen sprake meer.

In de laag van het agrarisch cultuurlandschap gelden geen specifieke gebiedskenmerken voor het plangebied. Het plangebied is aangeduid als bebouwing.

Ook in de lust en leisurelaag gelden geen specifieke gebiedskenmerken voor het plangebied

3.2.5 Conclusie ten aanzien van het provinciaal beleid

Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende bestemmingsplan volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en het in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Hengelo 2030 (2007)

Op 3 juli 2007 heeft de gemeenteraad de structuurvisie Hengelo 2030 vastgesteld. Het bevat de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Hengelo voor de lange termijn. In de structuurvisie Hengelo 2030 wordt op basis van een beschrijving van de kernkwaliteiten, de historie, de maatschappelijke tendensen en de ambities een samenhangende en integrale uitwerking van een nieuwe koers voor Hengelo naar 2030 neergezet. De keuzes die daarbij zijn gemaakt zijn het inzetten op de sterke punten van de stad en te gaan van groei naar kwaliteit. Dat betekent nauwelijks meer uitbreiding, maar inbreiding en functiemenging in bestaand stedelijk gebied en het investeren in het omringende landschap. Deze koers brengt een vijftal kernopgaven met zich mee:

• 1. Versterking van de economische structuur;
• 2. Een binnenstad voor ontmoetingen;
• 3. De sociale opgave;
• 4. Het landschap de stad in;
• 5. Ruimtelijke kwaliteit;

3.3.2 Woonvisie Hengelo 2016-2026

De gemeenteraad van Hengelo heeft op 22 november 2016 de woonvisie Hengelo 2016-2026 vastgesteld. In de woonvisie geeft de gemeente haar visie op de wijze waarop Hengelo zich de komende jaren verder kan ontwikkelen als prettige woonstad. De woonvisie is er niet alleen voor de gemeente. Welbions en huurdersvereniging Ookbions zijn nauw betrokken geweest bij de totstandkoming van de woonvisie. De woonvisie vormt het kader voor de prestatieafspraken met Welbions.

Het woningbouwprogramma, dat regelmatig door het college van Burgemeester en Wethouders wordt vastgesteld, is een nadere uitwerking van het woonbeleid. Het woningbouwprogramma kijkt steeds tien jaar vooruit en geeft inzicht in de woningbouwplannen die de gemeente in deze periode wil realiseren.

Het college heeft op 30 juni 2020 het woningbouwprogramma 2020 vastgesteld. Dit woningbouwprogramma heeft een looptijd van tien jaar en beslaat de periode 2020-2029. Hengelo kent een aanzienlijke binnenstedelijke opgave, met name gericht op de binnenstad en Hart van Zuid. Aanvullend heeft de gemeenteraad op 14 april 2021 de Woonagenda 2021-2030 vastgesteld. In het woningbouwprogramma 2020-2029 zijn voor de locatie ''Marskant Walhof'' 35 woningen voorzien.

De verdere gevolgen zijn beschreven in paragraaf 3.1.3, waaruit ook volgt dat de vraag binnen het aanbod blijft. Er wordt binnen de behoefte uit het gemeentelijk beleid en de gemaakte afspraken met de provincie en Twentse gemeenten gebleven.

3.3.3 Nota Archeologie 2010

Met het zogeheten Verdrag van Malta, dat Nederland 15 jaar geleden ondertekende, beloofden de lidstaten van de Raad van Europa zich in te spannen om het archeologisch erfgoed in Europa beter te beschermen. Reden voor deze zorg: het archeologisch erfgoed in heel Europa dreigde te worden vernietigd door een steeds grotere economische welvaart. Na ondertekening begon voor Nederland een lange mars naar de vertaling in wetgeving, die uiteindelijk in 2007 werd afgerond met de inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Met de vaststelling van de Wamz is formeel het moment aangebroken dat we in ons land niet meer vrijblijvend kunnen omgaan met het archeologisch erfgoed. De Wamz is formeel vastgelegd in de Monumentenwet 1988, die per 1 juli 2016 is komen te vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze (naar verwachting) in 2019 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet introduceert in de archeologie het beginsel van 'de verstoorder betaalt'. De kwaliteit van uitvoerende archeologische werkzaamheden is geregeld door een vergunningenstelsel. Uitgangspunt van de Erfgoedwet is om archeologische sporen van waarde in de bodem te laten zitten. Archeologen spreken dan over 'behoud in situ'. De wet verbiedt het verrichten van opgravingen, tenzij een partij over een opgravingvergunning beschikt. In de Erfgoedwet staat verder precies beschreven wie de eigenaar is van de opgegraven archeologische vondsten, waar vondstmateriaal moet worden opgeslagen en aan wie welke opgravinginformatie moet worden gemeld. Verder kent de wet bepalingen over wanneer er als gevolg van opgravingen schadevergoeding mogelijk is etc.

Door de Erfgoedwet heeft de gemeente extra taken. Zij moet laten zien hoe zij rekening houdt met mogelijke archeologische waarden wanneer een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld of een bestaand bestemmingsplan wordt aangepast dan wel daarvan vrijstelling wordt verleend. Dit geeft de gemeente de mogelijkheid om bij het afgeven van bouw-, aanleg- en sloopvergunningen archeologische eisen te stellen. Dat is overigens alleen mogelijk als daarvoor een juridische basis aanwezig is in het bewuste bestemmingsplan. Met de invoering van de Erfgoedwet zal op veel momenten van de gemeente een oordeel worden verwacht over de omgang met archeologische waarden of vondsten.

Een gemeentelijk beleidsplan biedt de mogelijkheid om al die beslissingen over archeologie in een integraal kader te plaatsen en daar vervolgens op een samenhangende manier een invulling aan te geven. Het voorkomt een reeks dure ad hoc beslissingen en vervelende verrassingen tijdens geplande bodemingrepen.

Verantwoord beheer van het cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Hengelo begint met het inzichtelijk maken waar en wanneer met het bodemarchief rekening dient te worden gehouden. De behoudsdoelstelling staat daarbij in principe voorop. Zijn behoud en bescherming van archeologische relicten niet realiseerbaar dan dienen deze op deskundige wijze onderzocht en gedocumenteerd te worden. Deze uitgangspunten betekenen dat het noodzakelijk is een aantal beleidsregels te formuleren om archeologiegevoelige gebieden in alle ruimtelijke plannen en projecten op te nemen en waar mogelijk te ontzien.

Archeologische beleids- en verwachtingenkaart 2018

Ter ondersteuning van het gemeentelijk beleid heeft RAAP Archeologisch Adviesbureau in opdracht van de gemeente Hengelo in 2010 een archeologische verwachtingen en advieskaart vervaardigd. Deze kaart maakt voor het grondgebied van de gemeente inzichtelijk waar archeologische resten zich (kunnen) bevinden. De kaart biedt inzicht in de bestaande archeologische toestand van zowel het landelijke als het bebouwde gebied van de gemeente Hengelo. Dit inzicht is nodig om in de beleidsuitvoering een weloverwogen omgang met archeologie te bereiken.

Op 13 februari 2018 heeft de raad de geactualiseerde beleids- en archeologische verwachtingenkaart vastgesteld. Aan de op de kaart vlakdekkend weergegeven verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. Uitgangspunten voor de adviezen zijn de beleidskaders zoals deze op de verschillende overheidsniveaus zijn geformuleerd en het besluitvorming- en archeologisch onderzoekstraject zoals beschreven in het Handboek Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. In deze beleidsnota zijn de aan de verwachtingenkaart gekoppelde beleidsadviezen onverkort overgenomen. De kaart gaat vergezeld van een rapportage (2010), met een methodische en inhoudelijke toelichting op de archeologische verwachtingen en advieskaart van de gemeente Hengelo. Het rapport bevat als bijlage een catalogus van de in de gemeente voorkomende archeologische monumenten alsmede een vindplaatsencatalogus waarmee een zo volledig mogelijk overzicht wordt geboden van archeologische waarnemingen die in het verleden binnen de gemeente zijn gedaan.

Over de wijze waarop in voorliggend bestemmingsplan wordt omgegaan met het aspect archeologie wordt verwezen naar paragraaf 4.3.3.

3.3.4 Erfgoedverordening (2018)

Op 13 februari 2018 heeft de gemeenteraad de 'Erfgoedverordening 2018' Gemeente Hengelo vastgesteld. Met de Erfgoedverordening 2018 kan de gemeente gemeentelijke (archeologische) monumenten, beschermde gezichten en gebieden aanwijzen. In het belang van de archeologische monumentenzorg kan de gemeenteraad bij verordening regels stellen aan onderzoek in het kader van het doen van opgravingen, of vaststellen in welke gevallen afgezien wordt van nader archeologisch onderzoek of het opleggen van de verplichting daartoe.

Indien de verordening betrekking heeft op een gebied waarvoor een bestemmingsplan is vastgesteld blijft die verordening van kracht voor zover zij niet in strijd is met dat bestemmingsplan. De verordening ontslaat de gemeente niet van de plicht om archeologie en bij wijziging Bro (Besluit ruimtelijke ordening) alle cultuurhistorische waarden integraal te betrekken bij vaststelling van een nieuw bestemmingsplan, alsmede een partiële herziening. Gemeenten hebben daarnaast ook de mogelijkheid met een paraplubestemmingsplan aanvullende regeling inzake de gemeentelijke culturele erfgoedwaarden te treffen op bestaande bestemmingsplannen.

De Erfgoedverordening 2018 is ingegaan op 1 maart 2018.

3.3.5 Groenplan Hengelo 2015

Het Groenplan Hengelo is een integrale benadering van het groen in Hengelo in relatie tot water, duurzaamheid en ecologie, met strategische afwegingen op het gebied van beheerbaarheid en investeringen. Het Groenplan bevat een visie op het groen in Hengelo in relatie tot de omgeving. Het groen in de stad is belangrijk voor gezondheid, ecologie, ruimtelijke vormgeving, beleving, ontspanning en ontmoeting. Doelstelling is het beschermen en versterken van de gezonde groene basis in de stad, ten behoeve van een optimale leefbaarheid nu én in de toekomst.
Het Groenplan biedt uitgangspunten voor inrichting, beheer en uitvoering, zowel intern als extern. Het Groenplan geeft herkenbare kaders voor de bewoners van de stad. Het plan biedt handvatten voor keuzes. De ruggengraat van het groen in de stad wordt gevormd door de hoofdgroenstructuur. De invulling van de hoofdgroenstructuur is tot stand gekomen door een samenwerking tussen de verschillende groene disciplines binnen de gemeentelijke organisatie, en besproken met de externe groene partners. De kaart met de hoofdgroenstructuur is onderdeel van het vastgestelde Groenplan.

3.3.6 Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) (2018-2022)

Op 21 november 2017 heeft de gemeenteraad het GRP 2018-2022 vastgesteld. Hierin wordt de zorg voor afvalwater, hemelwater en grondwater vastgelegd en is veel aandacht geschonken aan duurzaamheidmaatregelen, zoals beekherstel, afkoppelen van hemelwater van de riolering, vegetatiedaken en klimaatadaptatie (het voorkomen van wateroverlast door hevige regenval). Bij dit laatste aspect moet worden gedacht aan tijdelijke waterberging in de openbare ruimte bv in groenstroken.

In plaats van het vervangen van oude rioolbuizen wordt ook gekeken of de riolering niet van binnenuit kan worden gerepareerd door middel van het aanbrengen van een kunststof kous. Hierdoor hoeft de straat niet meer te worden opgebroken. Ook worden voorstellen gedaan om structurele grondwateroverlast te beperken of te voorkomen. Hiervoor is een gemeentelijk grondwaterplan gemaakt. Dit grondwaterplan maakt onderdeel uit van het GRP.

Voor alle inbreidingen en uitbreidingen gelden in principe onderstaande beleidsregels.

• 1. Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI middels riolering;
• 2. Het hemelwater wordt zo min mogelijk verontreinigd en komt ten goede aan het lokale water- of grondwatersysteem. Daarbij heeft zichtbare oppervlakkige afvoer de voorkeur boven afvoer door buizen, vanwege het grotere risico op ongewenst lozingsgedrag en foutieve aansluitingen bij buizen.
• 3. Infiltratie van hemelwater in de bodem via een graspassage is de beste optie, omdat hiermee zuivering, retentie en grondwateraanvulling worden gerealiseerd; Op kleine schaal kan dit goed middels individuele voorzieningen. Op grotere schaal verdient de toepassing van wadi's de voorkeur. De afvoer van het hemelwater vindt dan plaats via de trits: regenpijp - perceelsgootje - straatgoot - wadi.
• 4. Bij het ontwerp van het bouwwerk een zodanig samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelsgoten kiezen dat het water niet in riolen onder de grond hoeft. Bij het stedenbouwkundige plan moet hierbij notie worden genomen van het feit dat water van hoog naar laag stroomt, waarmee water dan een ordenend principe voor het plan is.
• 5. De afvoerpiek uit het plangebied wordt afgevlakt door berging in de wadi's en/of retentievijvers. Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water. Te hoge grondwaterstanden in natte winterperioden worden beteugeld met drainage in de openbare weg en eventueel op de kavels zelf. De drainage voert af naar een wadi of naar oppervlaktewater; dus niet naar de RWZI.
• 6. In de bouwwerken wordt vochtoverlast door hoge grondwaterstanden geminimaliseerd door te bouwen zonder kruipruimten en door eventuele kelders waterdicht te maken.
• 7. Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefbaar is en goed te beheren is.
• 8. Bewoners en bedrijven zijn zelf verantwoordelijk voor de regenwaterriolering of andere hemelwatervorzieningen op het perceel. Als de gemeente voor het hemelwater zorgt dan moeten bewoners en bedrijven er zelf voor zorgen dat het hemelwater op de juiste wijze op de perceelsgrens wordt aangeboden. De manier waarop is afhankelijk van het type riolering in de openbare weg. Bij gescheiden riolering moet het afvalwater en het hemelwater ook gescheiden worden aangeboden (aparte buizen). Als er een bovengronds systeem is, dan moet het regenwater ook bovengronds worden aangeboden (bijvoorbeeld via een goot).
• 9. Bij de aanleg van nieuwe woningen en bedrijventerreinen en bij het opnieuw inrichten daarvan is de initiatiefnemer of projectontwikkelaar verplicht om duurzame hemelwatervoorzieningen aan te leggen. Er moet tenminste gezorgd worden voor gescheiden hemelwatervoorzieningen en voor berging van hemelwater. Voor berging gelden de volgende eisen: bij in- en uitbreidingen moet de berging een een netto inhoud hebben voor tenminste 40 mm neerslag. Bij herinrichting van bestaand stedelijk gebied kan worden volstaan met een inhoud van tenminste 20 mm neerslag.
• 10. Per project moet in overleg met de afdeling Wegen, Groen en Water van de gemeente en met het waterschap Vechtstromen worden gezocht naar maatwerk.

3.3.7 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) (2003)

In het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) zijn de hoofdnetwerken voor de fiets, openbaar vervoer en auto vastgelegd. Het doel is een situatie te creëren waarbij de drie vervoerswijzen op een volwaardige wijze met elkaar functioneren en elkaar aanvullen, om zo ook in de toekomst de bereikbaarheid en veiligheid te waarborgen en zelfs te verbeteren. Voor de verkeersstructuur voor het autoverkeer zijn in het GVVP de volgende onderdelen vastgelegd:

• Doseren van de verkeersstromen die van buiten de stad naar binnen de wijkring gaan; niet meer verkeer toelaten dan in het gebied binnen de wijkring verwerkt kan worden. Dit is mede noodzakelijk voor een vlotte doorstroom van de bussen, zodat er van HOV (hoogwaardig openbaar vervoer) gesproken kan worden;
• Invoering van een tangentensysteem waardoor onder andere de centrumring oost en de Breemarsweg worden ontlast. De Oosttangent voorziet na een volledige realisatie in de Verlengde Laan van Driene, een tunnel in de Kuipersdijk onder het spoor en een eventuele doortrekking van de Kuipersdijk via het tracé van de huidige Akzo-spoorlijn naar de Diamantstraat. De Westtangent is de huidige route Europalaan, Bornsestraat, Weideweg, Geerdinksweg, Oelerweg en Haaksbergerstraat. Een volledige reconstructie van het tracé van de Westtangent is in 2016 afgerond.
• Categorisering van wegen volgens het Duurzaam Veilig principe, zie ook het Verkeersveiligheidsplan Duurzaam Veilig (2001).

De gemeente Hengelo wil het gebruik van het openbaar vervoer stimuleren, met name op de doorstroomassen. Zo wordt op regionaal niveau een reëel alternatief voor de auto geboden. De doorstroomassen voor het Hoogwaardig Openbaar Vervoer naar Westermaat en Vossenbelt/Hasseler Es en Medaillon zijn gereed. Aan andere HOV-assen (naar Enschede en door Hart van Zuid) wordt nog gewerkt. Op alle geregelde kruispunten krijgt het openbaar vervoer prioriteit in de verkeersafwikkeling ten opzichte van de overige verkeersdeelnemers.

De Provincie Overijssel is verantwoordelijk voor het openbaar vervoer per bus en de treinverbinding Zutphen - Hengelo - Oldenzaal in de regio. De Provincie Overijssel maakt samen met de 14 Twentse gemeenten het beleid en stelt concessie/contractvoorwaarden op die de vervoerders (Syntus) moeten prikkelen om een zo goed mogelijk vervoersproduct te leveren. De vervoerder zorgt voor de uitvoering, de gemeente Hengelo is alleen verantwoordelijk voor de infrastructuur en probeert zo optimaal mogelijke voorwaarden te scheppen voor goed functionerend openbaar vervoer.

Centrumontwikkelingen vinden plaats bij bestaande en mogelijk nieuwe knooppunten van openbaar vervoer onderling en met de hoofdwegen. Binnen de invloedsgebieden van de vervoersknooppunten is sprake van een verdere verdichting door intensivering, herstructurering en stedelijke vernieuwing. In het GVVP zijn vijf knooppunten van openbaar vervoer genoemd waarvan momenteel twee gerealiseerd zijn:

• 1. Centraal station Hengelo;
• 2. Regionale openbaar vervoerhalte Gezondheidspark (spoorlijn Zutphen-Hengelo-Oldenzaal).

3.3.8 Nota Autoparkeren (2008-2012)

3.3.8.1 Beleid

In december 2008 heeft de gemeenteraad de Nota Autoparkeren 2008-2012 vastgesteld. Dit is de visie op het parkeerbeleid zoals deze is vastgesteld. Het parkeerbeleid geldt voor heel Hengelo, dus voor het centrum én in de schil- en overige (buiten)gebieden rondom het centrum.

De gemeente Hengelo wil evenwicht te bereiken tussen enerzijds de parkeervraag en anderzijds de optimale combinatie van bereikbaarheid en leefbaarheid. Uitgangspunt hierbij is een leefbare en bereikbare (binnen)stad door middel van sturend (minder blik op straat), vraagvolgend parkeerbeleid (bewoners), locatie beleid en bevorderen van andere (duurzame) vervoerswijzen zoals openbaar vervoer en fiets (verschuiving in de modal split).

De Nota Autoparkeren 2008-2012 heeft de volgende doelen:

• Bewoners, bezoekers van bewoners en ondernemers en werknemers laten parkeren op de gewenste plaatsen;
• Een betaalbare en eerlijke verdeling van de schaarse beschikbare openbare ruimte voor elke categorie parkeerder (in de volgorde: bewoner, bezoeker/klant en werknemer);
• Streven naar geconcentreerde grote parkeerlocaties en dubbel ruimtegebruik waar mogelijk (de juiste plaats voor de juiste prijs voor alle groepen);
• Oplossingen bieden voor huidige en toekomstige parkeer- en bereikbaarheidsproblemen;
• Betere geleiding automobiliteit en parkeerdruk beter spreiden;
• Verminderde groei van de automobiliteit en autogebruik.

Parkeernormering (motorvoertuigen)

Hengelose parkeernormen behoren ook tot het in december 2008 door de gemeenteraad vastgestelde parkeerbeleid. De parkeernormering is gebaseerd op de parkeerkencijfers zoals deze landelijk zijn uitgegeven door het kennis instituut CROW. De parkeerkencijfers zijn gedifferentieerd naar stedelijkheidsgraad/stadsomvang en stedelijke zone. Binnen de beschikbare en relatief grote bandbreedte van deze kencijfers is voor de Hengelose situatie een keuze gemaakt voor parkeernormen per stedelijke zone (centrum, schil of rest kom), functie en aandeel bezoekers. Voor veel functies is binnen die totale bandbreedte de gemiddelde waarde genomen van de CROW parkeerkencijfers en, na de benodigde parkeeronderzoeken, tot Hengelose norm verheven.

De parkeernormering vormt geen onderdeel van de in 2010 door de gemeenteraad vastgestelde nota Evaluatie parkeerbeleid en blijft derhalve gehandhaafd.

Niet alle functies staan vermeld in de Nota Autoparkeren (Bijlage 3, Parkeernormen 2009), alleen de belangrijkste en meest relevante. De lijst voor 'alle functies' zou veel te lang worden en is eigenlijk nooit compleet. Het samenstellen van normen voor specifieke functies en/of bijzondere of afwijkende situaties en/of op bijzondere locaties komt meer voor in Hengelo. Voor de grote en bijzondere functies op bijvoorbeeld meer perifere locaties is een dergelijke maatwerk benadering wenselijk.

3.3.8.2 Evaluatie

Om de hiervoor beschreven doelen te realiseren is destijds aan deze Nota Autoparkeren voor de periode van vijf jaar een groot pakket aan (beleids)maatregelen gekoppeld. Een aantal van die (beleids)maatregelen zijn op verzoek van het college in 2010 reeds (tussentijds) geëvalueerd en op enkele onderdelen beleidsmatig bijgestuurd. In oktober 2010 is de nota Evaluatie parkeerbeleid door de gemeenteraad vastgesteld.

Er is veel discussie geweest over een aantal maatregelen die getroffen zijn uit de in december 2008 door de raad vastgestelde Nota Autoparkeren 2008 - 2012., zoals het betaald avondparkeren en het invoeren van betaald parkeren in de schilwijken. Er is dan ook een evaluatie uitgevoerd naar het parkeerbeleid. Het beleid is met name gewijzigd voor de parkeerregulering in de schilwijken. Uit de evaluatie blijkt dat er weinig draagvlak is voor het invoeren van betaald parkeren in de schilwijken. De verwachting is dat er meer draagvlak is voor blauwe zones als reguleringsvorm in de schil. Een blauwe zone is een reguleringsvorm die redelijk tot goed functioneert in Hengelo en goed zou passen in de schilwijken rondom de binnenstad. In de huidige blauwe zones zijn ontheffingen tegen betaling verkrijgbaar. Met de invoering en het goed laten functioneren van een blauwe zone zijn kosten gemoeid, zoals handhaving en uitgifte van ontheffingen. Het verstrekken van gratis ontheffingen is dan ook niet meer haalbaar. Hengelo kent een vraagvolgend beleid in de schilwijken. Dit betekent dat bewoners zelf initiatief moeten nemen voor het aanvragen van een blauwe zone in hun wijk waarbij een meerderheid voorstander moet zijn. Daarnaast is het betaald avond parkeren afgeschaft. Hiervoor was nagenoeg geen draagvlak. Ook is het straatparkeren op koopzondagen gratis in Hengelo.

3.3.9 Uitvoeringsnota Fietsen (2003-2006)

3.3.9.1 Algemeen

Het bevorderen van het fietsgebruik heeft een hoge prioriteit binnen het gemeentelijke verkeers- en vervoersbeleid. In de beleidsnota Fietsen (1993) staat het gemeentelijke fietsbeleid nader omschreven. In de "Uitvoeringsnota Fietsen 2003-2006" zijn beleidsvoornemens nader uitgewerkt tot een breed pakket van concrete maatregelen met als doel het fietsklimaat in Hengelo te verbeteren. Speerpunten hierin zijn: het verbeteren van de belangrijkste fietsroutes naar het centrum van de stad (stadsfietsroutes), het fietsvriendelijker maken van verkeersregelinstallaties en de verbetering van het fietsparkeren.

3.3.9.2 Fietsactieplan (2015-2018)

Om de ingezette koers van bovenvermelde vast te houden en om minder sterke punten in het Hengelose fietsklimaat te verbeteren, is het Fietsactieplan 2015-2018 opgesteld. Maar ook omdat maatregelen uit het uitvoeringsplan inmiddels zijn uitgevoerd, benoemt het Fietsactieplan een vervolg pakket aan acties en maatregelen tot en met 2018. Actuele thema's zoals fietsveiligheid, fietsparkeren in de binnenstad en de nog ontbrekende schakels op de fietssnelweg F35 hebben prioriteit.

3.3.10 Welstandsnota

Op 1 februari 2018 is de aangepaste welstandsnota in de gemeente Hengelo vastgesteld. Deze nota biedt het toetsingskader voor de welstandsbeoordeling van bouwaanvragen met het doel de welstandsaspecten voor de burger inzichtelijker te maken. Het toetsingsniveau is gedifferentieerd, dat wil zeggen: streng waar nodig, soepel waar mogelijk. Waar veel mensen verblijven (bijvoorbeeld de binnenstad) of waar cultureel erfgoed aanwezig is (bijvoorbeeld Tuindorp 't Lansink) daar wordt streng getoetst. In woonwijken en andere delen van de stad waar weinig mensen verblijven wordt soepel of zelfs niet meer getoetst aan de welstandscriteria (sommige industrieterreinen). Om dit te realiseren zijn vier toetsingsniveaus ingevoerd: Behoud door ontwikkeling (voor monumenten), welstandsniveau hoog, welstandsniveau middel en welstandsvrij. De welstandscriteria zijn afgestemd op de stedenbouwkundige typologieën van de bebouwing. Elke bouwstijl heeft zo zijn eigen specifieke karakter en de toetsingsregels zijn hier op afgestemd. De toetsing heeft betrekking op situering hoofdvorm, gevelaanzichten (niveau middel) en materiaal- kleurgebruik en detaillering. Het bestemmingsplan regelt de massa (hoogtes)en de locatie van de massa (rooilijnen). Voor sommige bouwplannen/ locaties worden zogenaamde 'ontwikkelcriteria' vastgesteld (beeldkwaliteitseisen) inclusief toetsingsniveau.

Naast de nota zijn twee verschillende kaarten van toepassing; een met de stedenbouwkundige typologieën en ontwikkelcriteria en een met het toetsingsniveau.

3.3.11 Gemeentelijke Nota Geluid (2015)

De doelstellingen van het gemeentelijke geluidbeleid uit de nota zijn:

• Bijdragen aan het realiseren van een goed woon- en leefklimaat in Hengelo;
• Handvat voor milieuvergunningen, maatwerkvoorschriften, evenementen en APV-vergunningen/ontheffingen;
• Handvat voor geluidambities bij ruimtelijke planvorming en het zonodig vaststellen van hogere geluidgrenswaarden;
• Verantwoording van de inzet van middelen om de geluidsituatie positief te beïnvloeden.

De nota geluid geeft aan hoe de gemeente Hengelo dit gestructureerd, volgens een vaste systematiek, wil aanpakken. Er is een gebiedsgerichte benadering. Hiertoe zijn in Hengelo vijf gebiedstypen onderscheiden; 1) Wonen, 2) Binnenstad en winkelgebieden, 3) Industrie en bedrijven, 4) Buitengebied en stadsparken en 5) Verkeerszones. Per gebiedstype zijn geluidambities (ambitiewaarden) en maximaal toegestane waarden (plafondwaarden) vastgelegd. Geluidsaspecten worden zoveel mogelijk in de initiatieffase van de ruimtelijke planontwikkeling betrokken, waarbij zoveel mogelijk de volgorde wordt aangehouden: eerst bronmaatregelen, dan overdrachtmaatregelen en dan pas maatregelen bij de ontvanger. Dit betekent o.a. dat waar nodig en mogelijk stillere wegdektypen worden toegepast. Als bronmaatregelen en/of overdrachtmaatregelen onvoldoende resultaat hebben, kan geluidbelasting tot maximaal de plafondwaarde voor het betreffende gebiedstype worden toegestaan onder de voorwaarde dat er sprake is van voldoende (akoestische) compensatie. Ook bij verkeersplannen wordt uitdrukkelijk rekening gehouden met effecten van geluid.

Bij functieveranderingen, zoals de omvorming van een kantoorgebouw naar woonfunctie, geldt op grond van het Bouwbesluit 2012 als geluidwerings-eis het "rechtens verkregen niveau". In veel gevallen geeft dit, naar de maatstaven van het geluidbeleid, onvoldoende waarborgen dat een acceptabel woon- en leefklimaat wordt verkregen. Het geluidbeleid geeft criteria om te beoordelen welke geluidwerende maatregelen nodig zijn om wel een goed woon- en leefklimaat te waarborgen.

De effecten van geluid op de herontwikkeling van de Walhoflocatie zijn opgenomen in paragraaf 4.4.3

3.3.12 Bodembeleid

De (milieuhygiënische) bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor de gewenste bestemming. De eisen die aan de bodemkwaliteit worden gesteld verschillen per bestemming. Voor Wonen gelden bijvoorbeeld strengere normen dan voor Industrie. Een bodemverontreiniging hoeft niet altijd belemmerd te zijn voor het opnemen van een (woon)bestemming en het is niet nodig om elke bodemverontreiniging weg te nemen.

Op grond van (bedrijfs)activiteiten in het verleden kan een locatie verdacht zijn op het voorkomen van bodemverontreiniging. Voor de totstandkoming van een bestemmingsplan worden de verdachte locaties geïdentificeerd en wordt geïnventariseerd of er (aanvullend) bodemonderzoek noodzakelijk is. Na vaststelling van het bestemmingsplan kan een bodemonderzoek nog wel nodig zijn bij het aanvragen van een omgevingsvergunning.

Het Hengelose bodembeleid is afgestemd met andere Twentse gemeenten en richt zich op behoud van de goede bodemkwaliteit in de regio. Dit beleid is beschreven in de Nota bodembeheer. De bodemkwaliteitsnormen zijn afgestemd op de locatiespecifieke kenmerken in Hengelo en zijn onderverdeeld in de klassen: Schoon, Wonen met tuin, Stedelijk wonen, Tuindorp en Industrie. Voor elke klasse zijn lokale maximale waarden bepaald die vastliggen in de bodemkwaliteitskaart. De bodemkwaliteitskaart geldt net als meer verordeningen ed naast het bestemmingsplan (voor grondverzet met name).

3.4 Conclusie

Het bestemmingsplan past binnen de vastgestelde beleidskaders.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

4.1 Watertoets

Met de ondertekening van de Startovereenkomst 'Waterbeheer in de 21e eeuw' is in februari 2001 de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is met ingang van 1 november 2003 wettelijk verplicht voor onder andere bestemmingsplannen. Het Waterschap Vechtstromen streeft ernaar de formele watertoets te vergemakkelijken door al in een vroeg stadium van de planvorming een bijdrage te leveren.

Het hemelwater dat op het verharde oppervlak van het plangebied valt wordt niet op het gemengde rioolstelsel geloosd maar gescheiden afgevoerd van de droogweerafvoer. Het hemelwater wordt eerst geborgen in het plangebied en vervolgens vertraagd afgevoerd naar de aangrenzende Berflobeek. De bergingseis van gemeente en waterschap Vechtstromen bedraagt 30 mm. De waterberging dient bij voorkeur zichtbaar plaats te vinden.

De droogweerafvoer dient te worden afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. De droogweerafvoer kan worden aangesloten op de bestaande gemengde riolering.

Om grondwateroverlast te voorkomen wordt geadviseerd om drainage aan te leggen. Het teveel aan grondwater kan worden afgevoerd naar de Berflobeek.

In het kader van de watertoets heeft in een vroegtijdig stadium overleg plaatsgevonden met het waterschap Vechtstromen.

4.2 Flora en fauna

Wet Natuurbescherming

De Wet Natuurbescherming richt zich op behoud en herstel van biodiversiteit en het daarvoor benodigde leefgebied. De wet is sinds 1 januari 2017 van kracht en betreft een samenvoeging van de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en Faunawet en de Boswet. De Wet Natuurbescherming vormt het juridische kader voor natuurbescherming in Nederland, op basis van Europese regelgeving.

De doelstelling van de wet bestaat uit drie onderdelen:

• 1. behoud en herstel van biodiversiteit,
• 2. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van natuur, ter vervulling van maatschappelijke functies, en
• 3. samenhangend beleid gericht op behoud van landschappen, ter vervulling van maatschappelijke functies.

Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit houdt in dat activiteiten met een (mogelijk) schadelijk effect op beschermde landschappen, gebieden en soorten, in principe verboden zijn. Van het verbod op schadelijke handelingen ('nee') kan alleen onder voorwaarden ('tenzij') worden afgeweken.

In de wet Natuurbescherming is, naast verbodsbepalingen, een plicht opgenomen: de zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen geen nadelige gevolgen mag hebben voor alle in het wild levende flora en fauna en hun directe leefomgeving, beschermd of niet. De zorgplicht geldt ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend voor bepaalde activiteiten, of een zogeheten gedragscode wordt toegepast.

Behoud en herstel van biodiversiteit is in de wet via twee sporen uitgewerkt: gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Het beschermde areaal beslaat de in Europees verband aangewezen zogeheten Natura 2000-gebieden. Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Het betreft gebieden die worden beschermd vanuit de Habitat- en de Vogelrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Voor de Natura 2000-gebieden gelden specifiek omschreven instandhoudingsdoelstellingen.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, het Lonnekermeer, is gelegen op ongeveer 3,5 kilometer afstand van het plangebied.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. In de wet heet dit de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Provincies hebben hiervoor soms een andere benaming.

Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. Het Natuurnetwerk is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van dit natuurnetwerk. In of in de directe nabijheid van de NNN geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten. Wanneer bij een ontwikkeling mogelijke effecten op de NNN denkbaar zijn, is het noodzakelijk een NNN-toetsing uit te voeren.

Het plangebied ligt op ruim 2 kilometer afstand van gronden die tot het Natuurnetwerk Nederland behoren.

Soortenbescherming

Dit onderdeel van de Wet Natuurbescherming regelt de bescherming van dieren en planten. Het betreft beschermde soorten uit de Habitat- en de Vogelrichtlijn en daarnaast soorten die nationaal zijn aangewezen als specifiek beschermde soort.

Naast behoud en bescherming van soorten, regelt dit onderdeel het faunabeheer. Dit betreft schadebestrijding, jacht en bestrijding van overlast. Tevens regelt dit onderdeel de bestrijding van invasieve exoten.

De bescherming van bovengenoemde soorten is uitgewerkt in verbodsbepalingen. Deze houden onder andere in dat beschermde planten niet geplukt mogen worden en dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden. Ook de rust- en verblijfplaatsen van de dieren zijn beschermd.

Ruimtelijke ontwikkeling

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen en/of de leefomgeving van beschermde soorten.

In de praktijk kan van de verbodsbepalingen worden afgeweken wanneer een passend instrument wordt ingezet (juridische borging). De Wet Natuurbescherming biedt voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting de volgende instrumenten: vrijstelling, WABO omgevingsvergunning mét verklaring van geen bedenking, werken met een goedgekeurde gedragscode, of ontheffing.

• Vrijstelling van de verbodsbepalingen wordt verleend door de minister en door de provincie. Een lijst met vrijgestelde soorten is per provincie in de provinciale verordening opgenomen.
• Een WABO omgevingsvergunning met verklaring van geen bedenking houdt in dat in de aanvraag voor de activiteit het onderdeel natuurwetgeving wordt opgenomen (omgevingsvergunning 'met aanhaking Wet Natuurbescherming'). Het bevoegd gezag (de provincie of Omgevingsdienst) moet een verklaring van geen bedenking afgeven, die wordt verwerkt in de vergunning.
• Een gedragscode flora en fauna beschrijft het proces en de richtlijnen voor zorgvuldig handelen tijdens het verrichten van werkzaamheden op locaties met groeiplaatsen en/of (vaste) rust- en verblijfsplaatsen van beschermde soorten. De gedragscode moet zijn goedgekeurd door het bevoegd gezag.
• Een ontheffing moet worden aangevraagd bij de provincie of bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

Conclusie

In het kader van de betreffende ontwikkeling is een ecologische toetsing uitgevoerd (Quickscan natuurwaardenonderzoek Dorpsmatenstraat 50 Hengelo, 2020, Natuurbank Overijssel, zie bijlage 1 ). Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties, omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking kent in Overijssel. Een negatief effect op Natura 2000-gebied, als gevolg van de voorgenomen activiteiten, kan op basis van voorliggende studie uitgesloten worden.

Voor wat betreft de soortenbescherming worden met de voorziene werkzaamheden geen verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming overtreden, mits buiten de voortplantingsperiode gewerkt wordt, of er een broedvogelscan uitgevoerd wordt om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te kunnen sluiten.

De Wet natuurbescherming vormt derhalve geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

4.3.1 Algemeen

In deze paragraaf wordt aan de hand van inventarisaties ingegaan op de in het plangebied aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplangebied.

4.3.2 Archeologische verwachting

Voor een uitgebreide beschrijving van het archeologisch beleid van de gemeente, wordt verwezen naar paragraaf 3.3.3. Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Hengelo staat aangegeven welke archeologische waarden aanwezig en te verwachten zijn. Een uitsnede van deze kaart is opgenomen in afbeelding 7.

Afbeelding 7: Uitsnede kaart archeologische verwachtingswaarde

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is het veiligstellen van de aanwezige (en aangetoonde) en de te verwachten archeologische waarden. Conform het verdrag van Valletta dient gestreefd te worden naar het behoud van archeologische resten in de archeologische verwachtingszones. Voor Hengelo is door middel van het maken van een archeologische verwachtingskaart inzichtelijk gemaakt waar zich archeologische resten kunnen bevinden. Ingrepen die kunnen leiden tot verstoring of vernietiging van de archeologische resten binnen de terreinen van archeologische waarde (AMK-terreinen) dienen zoveel mogelijk te worden voorkomen. In het kader van de Erfgoedwet 2016 moet hiervoor een vergunning worden aangevraagd.

Op basis van de te verwachte dichtheden aan archeologische resten binnen de diverse verwachtingszones én de mogelijkheden die archeologisch onderzoek biedt om deze resten aan te tonen, wordt een onderzoeksplicht geadviseerd voor ingrepen met een omvang groter dan 2500 m2, waarbinnen een hoge verwachtingswaarde geldt en voor ingrepen groter dan 5000 m2, waarvoor een middelmatige of lage verwachtingswaarde geldt. De minimumonderzoekseis voor een archeologisch onderzoek is een archeologisch bureauonderzoek waarin de ingreep op zijn schadelijkheid wordt beoordeeld en wordt geadviseerd over de noodzaak tot het nemen van vervolgstappen in de vorm van veldonderzoek.

4.3.3 Archeologie in het plangebied

4.3.3.1 Verwachtingswaarden

Binnen het plangebied Marskant - Walhoflocatie Het plangebied Walhoflocatie ligt binnen een middelhoge archeologische verwachtingswaarde (zie de afbeelding in paragraaf 4.3.2). Het plangebied ligt een zone dat als een dekzandwelving of -vlakte is gekarteerd. Hier geldt een middelmatige kans voor archeologische resten uit alle perioden. In dergelijke zones is een verhoogde kans op het aantreffen van archeologische resten uit de Steentijd op de hoogste delen van dekzandwelvingen en langs de randen van dekzandhoogten en -ruggen (met een plaggendek) geldt een trefkans op resten uit de Late Prehistorie, de Romeinse tijd en Late Middeleeuwen. De archeologische resten liggen vlak onder het maaiveld en zijn daardoor kwetsbaar voor bodemingrepen. Tegelijkertijd zijn de archeologische resten vaak minder goed geconserveerd.

4.3.3.2 Bekende vindplaatsen en monumenten

Binnen het plangebied zijn in het landelijk datasysteem ARCHIS geen terreinen van archeologische waarde geregistreerd. In de directe nabijheid van het plangebied (<400 m) zijn enkele archeologische waarnemingen bekend. Ten noorden van de Deldenerstraat op zo'n 280 m van het plangebied is een van gewei gemaakte bijl gevonden, die gedateerd wordt tussen het mesolithicum en de ijzertijd. Aan de noordoostzijde van de Langestraat zijn diverse stukken aardewerk gevonden, daterend uit de late middeleeuwen - nieuwe tijd.

4.3.3.3 Uitgevoerde onderzoeken

Het plangebied zelf heeft in het verleden deel uitgemaakt van een archeologisch onderzoek. In 2007 is door Synthegra een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd voor een groter plangebied M-kwadraat / B3 te Hengelo. Het huidige plangebied Walhoflocatie lag binnen deelgebied 3 van dit bureauonderzoek. Hieruit is het volgende geconcludeerd: er worden in deelgebied 3 geen bewoningsgerelateerde sporen van voor de eerste helft van de 19e eeuw verwacht. Op de kadastrale kaart staat geen bewoningsgerelateerde bebouwing aangeduid en gelet op de landschappelijke ligging van het gebied mag aangenomen worden dat het gebied in de voorgaande eeuwen onaantrekkelijk was voor bewoning. In deelgebied 3 geldt een verwachting op off-site features als wegen bruggen en schuren en op (rituele) deposities als bijvoorbeeld bijlen van vuursteen, laat prehistorisch metaalwaar, kuilen met aardewerkdeposities.

Uit de bij dit bureauonderzoek opgestelde verstoringskaart blijkt dat het bodemprofiel van het plangebied grotendeels verstoord is door een onderkeldering van 2 tot 3. Vanwege de onderkeldering kan geconcludeerd worden dat eventuele in het verleden aanwezige archeologische resten verloren zullen zijn gegaan. Er is dan ook geadviseerd dit deel van deelgebied 3 vrij te geven voor wat betreft archeologie.

Beoordeeld is of de onderzoeken nog actueel zijn omdat ze deels meer dan twee jaar geleden zijn opgesteld. Gezien het laag-dynamische onderwerp en de constatering dat er in de tussentijd geen aanleidingen zijn geweest om aanvullend onderzoek uit te voeren, zijn de onderzoeken nog voldoende actueel.

4.3.3.4 Vertaling naar planregels

In het eerder uitgevoerde onderzoek is het advies gegeven om het terrein vrij te geven voor wat betreft het omgevingsaspect Archeologie. Dit advies is door de gemeente Hengelo overgenomen. Archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Het opnemen van planregels is dan ook geen vereiste.

4.3.4 Cultuurhistorische waarden

Vanaf 1 januari 2012 is het verplicht om in ruimtelijke plannen rekening te houden met cultuurhistorische waarden. Om een stabiele en meer structurele basis te geven aan de borging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, is per 1 januari 2012 aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegevoegd dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen niet alleen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden onder de grond (archeologische waarden), maar ook met waarden boven de grond. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten maken van de cultuurhistorie in een bestemmingsplangebied, en daar conclusies aan moeten verbinden die in het bestemmingsplan verankerd worden.

Cultuurhistorische waarden omvatten meer dan alleen bouwhistorische objecten en monumenten waarop tot voorheen vaak alleen de aandacht lag in bestemmingsplannen. Door middel van een historisch-geografische inventarisatie dienen ook cultuurlandschappellijke structuren en elementen in beeld gebracht moeten worden, zoals oude infrastructuur, verkavelingsstructuren en elementen daarin zoals houtwallen, beeklopen en essen, en moet ook gedacht worden aan het stedenbouwhistorische karakter van wijken en gebieden. Belangrijk is om na te gaan wat het 'eigene' van een gebied is en om dat met al zijn elementen en structuren in beeld te brengen.

De resultaten van de inventarisatie worden gewogen, om een antwoord te geven op de vraag welke ruimtelijke ontwikkelingen in een gebied toelaatbaar worden geacht. Dit wordt vervolgens uitgewerkt binnen het instrument dat de burgers bindt: het bestemmingsplan.

De gemeente Hengelo heeft nog geen specifiek beleid dat de aanpassing van de Bro regelt. In dit bestemmingsplan wordt met de inventarisatie van cultuurhistorische waarden echter voorzien in de eisen volgens het Bro.

4.3.5 Cultuurhistorie in het plangebied

4.3.5.1 Historische ontwikkeling van het plangebied

Tot aan het begin van de 20e eeuw lag het plangebied net ten westen van de historische kern van Hengelo en maakte het deel uit van de marke Woolde. Het plangebied was ingericht als hooiland en was rond 1832 in eigendom van dhr. Harm Lubberink, schoenmaker van beroep. Pas aan het begin van de 20e eeuw raakte het plangebied bebouwd.

Afbeelding 8: Situatie rond eerste kwart van de 19e eeuw (bron: Hisgis)

4.3.5.2 Historisch geografische kenmerken

Zoals vermeld resteren er geen historisch-geografische kenmerken en structuren meer in het plangebied.

4.3.5.3 Gebouwde objecten en monumenten

Hengelo heeft 80 rijksmonumenten (RM), 130 gemeentelijke monumenten (GM, waarvan 3 met de status voorgedragen), 35 beschermde gemeentelijk karakteristieke panden (BGKP) en een beschermd dorpsgezicht, Tuindorp 't Lansink. Daarnaast zijn door het rijk in het kader van de wederopbouw twee aandachtsgebieden aangewezen. Dit zijn de binnenstad en Klein Driene/de Noork. Inmiddels zijn in het buitengebied en in het beschermde Tuindorp 't Lansink circa 500 karakteristieke objecten aangewezen. Tevens heeft de Erfgoedcommissie een lijst van waardevolle panden opgesteld. Deze objecten hebben geen juridische status, maar zijn bedoeld om de eigenaren bewust te maken van hun waardevol bezit. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de gemeente Hengelo is te zien dat Marskant 71A, gebouwd in 1965, is aangewezen als waardevol pand. Tevens ligt het binnen een aandachtsgebied na-oorlogse bouw.

4.3.5.4 Vertaling naar planregels

Voor wat betreft cultuurhistorische structuren en objecten gelden geen specifieke aanbevelingen.

4.4 Milieu

De gemeente wil een nieuw bestemmingsplan vaststellen voor de Walhoflocatie, het gebied omsloten door de Marskant, de Brugstraat, de Dorpsmatenstraat en de Willemstraat om daar woningbouw mogelijk te maken. In deze milieuaspectenstudie worden de milieuaspecten onderzocht die samenhangen met het inpassen van woningen en appartementen in dit gebied.

4.4.1 Bedrijven en milieuzonering

Om te voorkomen dat bedrijvigheid ter plaatse van woningen en andere gevoelige functies ontoelaatbare overlast veroorzaakt en om te voorkomen dat bedrijven onevenredige inspanningen moeten leveren om aan milieuregels te kunnen voldoen, moet tussen deze functies voldoende ruimtelijke scheiding worden aangehouden (zogenoemde milieuzonering). De VNG uitgave Bedrijven en Milieuzonering (uitgave 2009; verder genoemd de VNG-richtlijn) geeft algemeen geaccepteerde richtlijnen voor zoneringsafstanden bij nieuwe ruimtelijke plannen.

Beoordeling

Het plan betreft het realiseren van twee woningen en appartementen in een gebouw van 5 lagen. Om het plangebied liggen de bestemmingen centrum en maatschappelijk. In de bestemming centrum zijn detailhandel, kantoren en dienstverlening toegestaan. Op enkele plekken is ook horeca 1 toegestaan. Over het algemeen zijn dit categorie 1 activiteiten met een geadviseerde afstand van 10 meter. De afstanden van de nieuwe woonfuncties tot deze bestemmingen bedragen 19 meter of meer.

In de bestemming maatschappelijk is het politiebureau gevestigd. De parkeerplaats voor de politieauto's bevindt zich aan de achterkant en wordt afgeschermd door het gebouw. In de praktijk zullen met enige regelmaat, meer dan op andere locaties, politieauto's met sirene passeren. De woningen aan de Marskant zullen vanwege het verkeerslawaai worden voorzien van relatief zware geluidwering (zie volgende hoofdstuk). De hinder van sirenes zal dan ook beperkt zijn en geeft geen onevenredige verstoring van het goede woon- en leefklimaat. De gronden aan de overkant van de Willemstraat hebben nu nog de bestemming maatschappelijk. Er is echter een bestemmingsplanwijziging in voorbereiding om dit om te vormen tot een woonbestemming.

De conclusie is dan ook dat de bedrijfsmatige activiteiten om het gebied geen belemmering vormen voor de inpassing van de woningen en appartementen.

4.4.2 Bodem

In het kader van de ontwikkeling van het plan Brokant te Hengelo is een bodemtoets uitgevoerd. Het ontwikkelgebied is gelegen tussen de Willemstraat, Marskant, Brugstraat en de Dorpsmatenstraat. Dit ontwikkelgebied heeft een oppervlakte van circa 2.279 m2 is onderdeel van het kadastrale percelen O5680, O5683 en O5701. Het ontwikkelgebied is in onderstaand figuur weergegeven (rood omkaderd).

Ten behoeve van de bestemmingswijziging is voor het plangebied een bodemonderzoek uitgevoerd. Het betreft een verkennend bodemonderzoek (Verkennend bodemonderzoek Dorpsmatenstraat 50 te Hengelo; Geofoxx; 20181365_a1RAP.docx; 4 december 2018, zie bijlage 2). Op basis van dit bodemonderzoek kan de conclusie worden getrokken dat er op het terrein meerdere bodemverontreinigingen aanwezig zijn. Aan de oostzijde bevindt zich een beperkte restverontreiniging met minerale olie (ca. 5 m3). Ter plaatse van het parkeerterrein (zuid/ zuidwestzijde van de locatie) is de bovengrond met name verontreinigd met minerale olie en PAK’s. Op basis van de huidige resultaten is de verwachting dat er sprake is van een geval van ernstig, historisch geval van bodemverontreiniging.

Voordat de locatie gebruikt kan worden voor het beoogde gebruik (wonen) zal deze daarvoor geschikt gemaakt moeten worden. Voor de ingebruikname zal een bodemsanering moeten worden uitgevoerd. De wijziging van het gebruik kan pas ingaan wanneer het bevoegd gezag Wet bodembescherming (gemeente Hengelo) heeft ingestemd met het uitgevoerde sanering (beschikking op de evaluatie van de bodemsanering). Op basis van het nu uitgevoerde onderzoek, met inachtneming van de saneringsverplichting, kan worden verwacht dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Voor aanvang van het gewijzigde gebruik zal het bevoegd gezag Wet bodembescherming moeten instemmen met de uitgevoerde sanering (beschikking op evaluatierapportage). Deze voorwaarde kan zich beperken tot het deelgebied waar de bodemverontreiniging is vastgesteld (parkeerplaats aan de zuid/zuidwestzijde) (geel omkaderd in figuur 2).

4.4.3 Geluid

De 'Nota geluid, herziening 2015' van de gemeente Hengelo heeft als uitgangspunt dat de geluidbelasting het goede woon-en leefklimaat niet mag verstoren. Dit betekent niet voor alle delen van Hengelo hetzelfde. Bewoners van bijvoorbeeld de binnenstad of bewoners langs een drukke invalsweg zullen andere verwachtingen hebben dan bewoners van specifieke woongebieden. Daarom zijn in Hengelo vijf gebiedstypen onderscheiden:

• Wonen;
• Binnenstad en winkelgebieden;
• Industrie en bedrijven;
• Buitengebied en stadsparken;
• Verkeerszones.

Per gebiedstype zijn ambitie- en plafondwaarden vastgesteld. De ambitiewaarde is het geluidniveau dat wordt nagestreefd. De plafondwaarde is het maximale niveau dat onder voorwaarden kan worden toegestaan.

De Wet geluidhinder (Wgh) definieert zones langs industrieterreinen, wegen en spoorwegen. Bij het realiseren van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen een zone moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd en moet de wettelijke geluidgrenswaarde in acht worden genomen.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied binnen de wettelijke zone van de Marskant. Er is daarom een akoestisch onderzoek uitgevoerd: Akoestisch onderzoek Walhoflocatie, d.d. 3 maart 2021. Dit onderzoek is als bijlage 3 bijgevoegd.

In onderstaande afbeelding en tabel zijn de beoordelingspunten op het geprojecteerde gebouw en de berekende geluidbelasting op die beoordelingspunten weergegeven.

De eerstelijns bebouwing langs de Marskant ligt in het gebiedstype 'verkeerszone'. De ambitiewaarde voor een verkeerszone is 58 dB; de plafondwaarde is 63 dB. Uit bovenstaande berekeningen blijkt dat de geluidbelasting op verschillende gevels hoger is dan de ambitiewaarde, maar niet hoger dan de plafondwaarde. Het college heeft onderzocht of wordt voldaan aan de voorwaarden die in paragraaf 5.2.2 van de Nota geluid, herziening 2015 zijn gesteld om hogere grenswaarden tot 61 dB te kunnen vaststellen. In het (ontwerp) hogere grenswaardebesluit wordt het volgende geconcludeerd:

• Het college zal vóór dat de woningen in gebruik worden genomen de Marskant tussen het kruisingsvlak met de Deldenerstraat en de Brugstraat voorzien van geluidreducerend asfalt van het type SMA NL8 G+ (of een ander akoestisch gelijkwaardig type wegdek). Dit wegdektype geeft ten opzicht van het nu aanwezige wegdek (SMA NL8) een geluidemissiereductie van ca. 2 dB.
• De ontwikkeling is een vervanging van bestaande bebouwing.
• Het gebouw geeft afscherming voor het achtergelegen gebied.
• Het gebouw krijgt een binnenplaats; de appartementen aan de Marskant grenzen aan de achterkant aan die binnenplaats en krijgen daarmee een geluidluwe achterkant.

Gelet op het gestelde in de Nota geluid is er voor wat dit aspect betreft dan ook sprake van een goede ruimtelijke ordening. Het college is daarom van plan om de benodigde hogere grenswaarden vast te stellen. Het ontwerp hogere grenswaardenbesluit wordt tegelijk met het ontwerp-bestemmingplan ter inzage gelegd.

Geluidwering

Zoals hiervoor opgemerkt wil het college voor de woningen langs de Marskant hogere grenswaarden vaststellen tot 63 dB. Op grond van artikel 3.3. van het Bouwbesluit moet de geluidwering van de gevels zodanig worden uitgevoerd dat op grond van de geluidbelasting zonder aftrek (= maximaal 68 dB) kan worden voldaan aan een niveau van 33 dB in de woning. Dat betekent dat de gevels een geluidwering moeten bezitten tot maximaal 35 dB. Dat betekent dat vooral aan kozijnen, ramen en deuren behoorlijke maatregelen moeten worden getroffen. Ventilatievoorzieningen zullen geluidwerend moeten worden uitgevoerd. Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen moet een akoestisch onderzoek worden overgelegd waarmee wordt aangetoond dat de maatregelen en voorzieningen voldoende zijn om de benodigde geluidwering te bereiken. In tabel 2 van het akoestisch onderzoek staan de geluidbelastingen (zonder aftrek) vermeld waarop de geluidwering van de gevels moet worden gebaseerd.

De andere wegen rond het plangebied, de Willemstraat, de Brugstraat en de Dorpsmatenstraat zijn 30 km-wegen en kennen geen wettelijke zone. De verkeersintensiteit op deze wegen is beperkt. De geluidbelasting veroorzaakt door het verkeer op deze straten is daarom buiten beschouwing gelaten.

Industrielawaai

Het plangebied ligt niet in de zone van een geluidgezoneerd industrieterrein. Het aspect industrielawaai is daarom niet van belang.

Railverkeerlawaai

Het plangebied ligt op circa 180 meter van het spoortraject Hengelo - Almelo en daarmee binnen de wettelijke zone van het spoor. Uit de EU-geluidkaarten 2016 kan worden afgeleid dat bij een gevuld geluidproductieplafond de geluidbelasting ruim lager is dan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Nader akoestisch onderzoek naar het aspect railverkeerslawaai is daarom niet nodig.

Luchtverkeerslawaai

Het plangebied ligt ruim buiten de zone van het vliegveld Twente. Het aspect luchtvaartlawaai is daarom niet van belang.

4.4.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid omvat het beheersen van de risico's voor de omgeving door de productie, de opslag en het gebruik van gevaarlijke stoffen (binnen bedrijven) en door het transport van gevaarlijke stoffen (via wegen, waterwegen, spoorwegen en buisleidingen). De externe veiligheidsrisico's worden enerzijds bepaald door de mogelijke effecten die een calamiteit met gevaarlijke stoffen kan hebben en anderzijds door de kans dat een calamiteit optreedt.

De normering voor de externe veiligheid rond bedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). De normering voor de externe veiligheid langs rijkswegen en spoorwegen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Voor buisleidingen is de normering voor externe veiligheid vastgelegd in het Besluit Externe Veiligheid Buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsrisico wordt uitgedrukt in twee grootheden, het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Aan het plaatsgebonden risico is een wettelijke contour verbonden waarbinnen geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden geprojecteerd. Het groepsrisico is de kans dat een groep personen dodelijk wordt getroffen door een incident met gevaarlijke stoffen.

Risicovolle bedrijven

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen risicovolle bedrijven.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Het plangebied ligt op circa 180 meter van het spoortraject Hengelo - Almelo. Over dit traject worden gevaarlijke stoffen vervoerd, vooral brandbare vloeistoffen en brandbare gassen. Gelet op de afstand is het plasbrandscenario (brandbare stoffen) niet relevant. Het gebied ligt voor een klein deel binnen de 200 meter die relevant zijn in het kader van explosiescenario (brandbaar gas) en waarbinnen op grond van het Bevt rekening moet worden gehouden met het groepsrisico. Alleen de twee woningen in het plangebied vallen binnen de afstand van 200 meter. Het appartementengebouw ligt op meer dan 200 meter. Gezien het relatief lage risicoplafond dat geldt op het spoortraject en gelet op de afstand zullen de twee woningen niet bijdragen aan het groepsrisico. Maar ook het volledige plangebied met appartementengebouw zal nauwelijks bijdragen. De appartementen zijn bestemd voor verminderd zelfredzame personen (ouderen). Gelet op het lage risico, de relatief grote afstand van meer dan 200 meter en het feit dat er sprake is van afscherming door tussenliggende gebouwen vormt het gevaarlijke stoffen vervoer geen belemmering. Extra voorzieningen zijn niet nodig; de reguliere brandweerzorg volstaat.

Verder ligt het gebied binnen de zone waarin een calamiteit met toxische stoffen relevante effecten kan hebben. Van deze stoffen worden echter slechts heel beperkte hoeveelheden vervoerd; het risico op een dergelijk scenario is dan ook heel klein. De maatregelen bij een dergelijke calamiteit zijn ramen en deuren sluiten en ventilatie uitschakelen. Ook wat dit aspect betreft zijn extra voorzieningen niet nodig en volstaat de reguliere brandweerzorg.

4.4.5 Luchtkwaliteit

In titel 5.2 van de Wet milieubeheer zijn de luchtkwaliteitseisen opgenomen die het bevoegd gezag bij het nemen van ruimtelijke en infrastructurele besluiten in de besluitvorming moet betrekken.

Indien het project:
a. niet leidt tot overschrijdingen van de grenswaarden en/of;
b. niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit en/of;
c. niet in betekenende mate' bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit en/of;
d. onderdeel is van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit;

is luchtkwaliteit geen belemmering voor het plan. Een woningbouwplan draagt op grond van de ministeriële regeling niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit als minder dan 1500 woningen worden gerealiseerd. Voorliggend plan ligt ruim onder deze grens. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering.

4.4.6 Stikstofdepositie

Het plangebied ligt op ruim vier kilometer van het Lonnekermeer, een Natura 2000-gebied. De woningen en appartementen zullen niet op het aardgasnet worden aangesloten. In de gebruiksfase zal de stikstofemissie als gevolg van stoken en koken op aardgas dan ook nihil zijn.

Verder is onderzocht of de verkeersbewegingen van auto's met een verbrandingsmotor van en naar die woningen een significante stikstofdepositie geven op het natuurgebied. In het plangebied is voorzien in 20 parkeerplaatsen. Naar verwachting zal een deel van de parkeerplaatsen worden voorzien van laadpalen en zal een deel van de auto's elektrisch zijn. Verondersteld is dat er dagelijks sprake is van maximaal 120 bewegingen van auto's met een verbrandingsmotor. Een berekening met de rekentool Aerius laat zien dat de verwachte autobewegingen van auto's met een verbrandingsmotor geen significante stikstofdepositie geven op het Lonnekermeer (zie bijlage 5).

De stikstofemissie in de bouwfase is op dit moment niet precies bekend. Gedeputeerde staten van Overijssel hanteren het beleid dat als de depositie tijdens de gebruiksfase nul is, het bouwen niet langer duurt dan 2 jaar en tijdens het bouwen de depositie niet hoger is dan 0,05 mol/ha/jr er geen Wet natuurbeschermingsvergunning nodig is. Om hieraan te toetsen is een Aerius-berekening uitgevoerd waarin is verondersteld een heel ongunstige NOx-emissie tijdens de bouw van de woningen en appartementen van 400 kg/jaar. In deze worse-case situatie wordt een depositie op het Lonnekermeer berekend van 0,01 mol/ha/jr (bijlage 4). Er kan dan ook worden voldaan aan het provinciale beleid. Bij de vergunningaanvraag voor het bouwen zal een nauwkeuriger berekening van de depositie worden gevraagd.

4.4.7 (Radar)Obstakel- en verstoringsgebieden

Het plangebied ligt op circa acht kilometer afstand van het radarstation Twente. Om een ongestoord functioneren van de radar- en communicatieapparatuur te waarborgen, gelden op grond van artikel 2.4 van de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening in de omgeving van het radarstation beperkingen met betrekking tot de bouwhoogte. Binnen het plangebied wordt geen hoogbouw toegestaan. Dit aspect speelt in de beoordeling daarom geen rol.

4.4.8 Vormvrije m.e.r. beoordeling

De beoordeling van de lokale milieu-effecten is in paragraaf 4.4 van deze toelichting weergegeven. Het college heeft de milieu-effecten van de ontwikkelingen in de gebieden de Marskant en de Walhoflocatie, in samenhang bezien, beoordeeld, geconcludeerd dat er geen belangrijke nadelige effecten voor het milieu zijn te verwachten en daarom beslist dat er geen milieueffectrapport nodig is.

4.5 Economische uitvoerbaarheid

De Gemeente en Welbions hebben in 2017 ontwikkelafspraken gemaakt ter zake van de Marskant in Hengelo. Onderdeel daarvan zijn de afspraken met betrekking tot de ontwikkeling van de Walhoflocatie aldaar. De gemeente heeft kennis genomen van de overdracht van de afspraken met betrekking tot de ontwikkeling van de Walhoflocatie door stichting Welbions aan projectontwikkelaar Kloos2 B.V. en stemt daarmee in. Eén van de afspraken is dat de Gemeente de plankosten voor de bestemmingsplanherziening voor haar rekening neemt. De dekking voor de plankosten is opgenomen in de reserve grondexploitaties. Alle overige kosten voor de ontwikkeling van de Walhoflocatie zijn voor rekening van projectontwikkelaar Kloos2 B.V.

In verband hiermee kan worden geconcludeerd dat het plan economisch uitvoerbaar is. Aangezien het kostenverhaal anderszins verzekerd is, hoeft de raad geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro vast te stellen.

Hoofdstuk 5 Het bestemmingsplan

5.1 Het digitale bestemmingsplan

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt een bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm ook vastgesteld, tegelijk met een volledige analoge verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend.

Het Bro laat echter de feitelijke digitale werkwijze voor een groot gedeelte over aan een ministeriële regeling, de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012, met de daarbij behorende standaarden. Het gaat daarbij om de inrichting, de vormgeving, de verbeelding, de beschikbaarstelling, de authenticiteit, de integriteit, de volledigheid, de vaststelling en de bekendmaking van de digitale ruimtelijke informatie. De regeling bestaat uit een set normen (die verplicht zijn voorgeschreven) en een pakket aan praktijkrichtlijnen die uitleggen hoe de verplichte normen toegepast kunnen worden.

Voorliggend bestemmingsplan voldoet aan alle verplichte onderdelen van de standaarden.

5.2 Planopzet

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en bijbehorend GML-bestand waarin de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat. Het .GML-bestand en de regels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. Inleidende regels;

2. Bestemmingsregels;

3. Algemene regels;

4. Overgangs- en slotregels.

In het navolgende worden de regels per hoofdstuk toegelicht.

5.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied.

5.2.1.1 Begrippen

Dit artikel bevat de definities van de in de regels gebruikte begrippen, waarmee een eenduidige interpretatie van deze begrippen is vastgelegd.

5.2.1.2 Wijze van meten

De "wijze van meten" geeft onder meer regels waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

5.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven. In de regels is onder andere aangegeven welk gebruik is toegestaan, wat er gebouwd mag worden en wat verboden is. Hieronder worden de verschillende bestemmingen en dubbelbestemmingen toegelicht.

5.2.2.1 Wonen

Op de gronden met de bestemming Wonen is het toegestaan om woningen te realiseren.

Op de verbeelding zijn onder andere bouwgrenzen, maximum bouwhoogte en het maximum aantal wooneenheden opgenomen.

Voor de twee grondgebonden woningen is een aanduiding 'bedrijf aan huis' gekregen. Bij deze kavels is 80m2 aan bedrijf aan huis toegestaan.

5.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze gelden voor het gehele plangebied.

5.2.3.1 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel is opgenomen om ervoor te zorgen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing wordt gelaten.

5.2.3.2 Overige regels

Dit artikel regelt de afstand van bebouwing tot de Rijksweg. Verder zijn aanvullende bepalingen opgenomen met betrekking tot het parkeren, laden en lossen.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat regels omtrent overgangsrecht en de slotregel. Deze gelden voor het hele plangebied.

5.2.4.1 Overgangsrecht

Dit artikel regelt ten aanzien van gebouwen en van gebruik dat bestaande gebouwen of bestaand gebruik dat afwijkt van het plan, onder voorwaarden mag worden voortgezet.

5.2.4.2 Slotregel

In dit artikel staat de naam van het bestemmingsplan.

5.3 Inspraak, vooroverleg en verder verloop van de procedure

5.3.1 Inspraak

In de Inspraakverordening van de gemeente Hengelo is aangegeven op welke wijze belanghebbende natuurlijke en rechtspersonen bij de voorbereiding van het gemeentelijk beleid - inclusief bestemmingsplannen - worden betrokken. Met toepassing van deze verordening zal, via het plaatsen van een advertentie in het plaatselijke dag- en/of weekblad bekend worden gemaakt dat het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt. In deze advertentie zal worden vermeld op welke wijze men nadere informatie kan verkrijgen en hoe men op het plan kan reageren. Daarnaast zal tevens een inloopavond worden georganiseerd waar inwoners van het plangebied en andere belangstellenden informatie kunnen verkrijgen met betrekking tot het voorontwerpbestemmingsplan.

5.3.2 Vooroverleg

Ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening plegen burgemeester en wethouders, waar nodig, overleg met de nader in dit artikel genoemde instanties en functionarissen. Van plan tot plan dient te worden beoordeeld met wie dit overleg dient plaats te vinden. Daar er sprake is van een nieuwe invuling van het gebied, zal vooroverleg worden gevoerd met de provincie en andere overleginstanties.

Ter voldoening aan de verplichting voortvloeiende uit artikel 3.1.1. van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het voorontwerp bestemmingsplan voorgelegd aan verschillende instanties. Het verslag van dit vooroverleg is bijgevoegd in bijlage 6.

5.3.3 Verder verloop van de procedure

Conform de gemeentelijke inspraakverordening en het gestelde in de Wet ruimtelijke ordening zullen de volgende stappen worden ondernomen:

• 1. het ontwerpbestemmingsplan wordt gezamenlijk met de ingediende zienswijzen voorgelegd aan de gemeenteraad. Deze stelt het plan inclusief wijzigingen vast;
• 2. 2e ter inzage legging: het vastgestelde bestemmingsplan ligt gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is beroep mogelijk bij de Raad van State; indien geen beroep is ingesteld bij de Raad van State treedt de beslissing van de gemeenteraad in werking daags na afloop van de beroepstermijn.