| Plan: | Bedrijventerrein Westermaat |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0164.BP0020-0302 |
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging en/of veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van onder andere ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In een aantal gevallen wordt afgeweken van de mogelijkheden zoals die bestaan op basis van de vigerende situatie. Het sterkst doet deze situatie zich voor ter plaatse van het deelgebied Westermaat Campus. Daarnaast wordt in het kader van de actualisatie van het bestemmingsplan gestreefd naar een eenduidig regime ten aanzien van hoogtematen, bebouwingspercentages en gebruiksmogelijkheden. Ook dit brengt enkele wijzigingen ten opzichte van de huidige situatie met zich mee. Hierna wordt op de afwijkingen ingegaan.
Westermaat Expres
De bouw- en gebruiksmogelijkheden in het gebied Westermaat Expres zijn overgenomen conform het vigerende bestemmingsplan, met uitzondering van de in dit gebied gelegen brandstofleiding. Gebleken is dat deze in het vigerende bestemmingsplan niet juist is opgenomen. Dit gebrek wordt in het voorliggende plan hersteld
Westermaat Zuidwest
Het gebied Westermaat Zuidwest is gezoneerd op grond van de Wet geluidhinder. De bedrijvenlijst is hier op afgestemd. De bouw- en gebruiks mogelijkheden zijn zoveel mogelijk overgenomen conform de vigerende bestemmingsplannen en verleende vrijstellingen. Hierbij moet echter worden opgemerkt dat de vigerende plannen dermate op leeftijd zijn, dat er bijvoorbeeld ten aanzien van de bedrijvenlijst wel een inhaalslag heeft moeten plaatsvinden.
Aan de Wegtersweg is een perceel gelegen welke fungeert als reservering voor het doortrekken van "de Ronde". Aan dit perceel is in het vigerende bestemmingsplan een verkeersbestemming toegekend. De gemeente is voornemens om het gemeentelijke afvalbrengpunt uit te breiden. Aan een gedeelte van het perceel met de verkeersbestemming wordt nu een bedrijfsbestemming toegekend, teneinde de uitbreiding van het afvalbrengstation mogelijk te maken. De mogelijkheid voor het doortrekken van "de Ronde" blijft evenwel bestaan.
Aan de Holtersweg 30 is een autobedrijf gevestigd. Het autobedrijf heeft een gedeelte van het aangrenzende groenperceel in gebruik ten behoeve van het stallen van auto's. Het gebruik ligt vast in een huurovereenkomst en zal niet op korte termijn worden beëindigd. In het kader van het bestemmingsplan is het gebruik positief bestemd. Er worden op dit gedeelte van het perceel geen aanvullende bouwmogelijkheden toegestaan.
IJsselmijterrein
De bouw- en gebruiksmogelijkheden in het gebied IJsselmijterrein zijn overgenomen conform het vigerende bestemmingsplan. In het voormalige slachthuiscomplex aan de Slachthuisweg zijn een tweetal verenigingen gevestigd. Het gebruik als zodanig is strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Het gebruik veroorzaakt geen overlast en er is ruimtelijk gezien geen belemmering voor deze functie, in deze omvang, op deze plaats. Om deze reden is besloten het gebruik positief te bestemmen.
Westermaat Campus
Gebleken is dat de bouwhoogte zoals deze in de vigerende situatie is toegestaan het niet mogelijk maakt het gewenste aantal bouwlagen te realiseren. Toen in 2001 het bestemmingsplan werd vervaardigd was de gedachte dat volstaan kon worden met een hoogte van circa 3.20 meter per bouwlaag. Zodoende was het mogelijk om binnen de toegestane hoogte van 15 meter 4 bouwlagen en een halfverdiepte (parkeer)kelder aan te leggen. In de praktijk blijkt nu dat een hoogte van 3.20 meter per bouwlaag niet toereikend is voor het type bedrijven (R&D, ICT) waarop Westermaat Campus zich richt. Als gevolg van een wijziging van het bouwbesluit, maar ook vanuit een veranderde behoefte ten aanzien van gebouwinstallaties (zoals bekabeling) dient gerekend te worden met een hoogte van circa 3.80 meter per bouwlaag. Dit betekent dat een minimale hoogte van circa 17 meter noodzakelijk is. Daarnaast is aangegeven dat, om de herkenbaarheid van het gebied te vergroten, een tweetal hoogteaccenten wenselijk zijn (tot 40 meter). Deze hoogteaccenten zijn mogelijk gemaakt. Op de verbeelding is aangegeven binnen welk bouwvlak het accent is toegestaan.
Bedrijven die zich op Campus willen vestigen dienen te passen binnen het doelgroepenprofiel dat voor het gebied is vastgesteld. Op Campus wordt ruimte geboden aan kennisgebonden/gerelateerde industriële technologie: "New technology". In de dagelijkse praktijk ontstaat discussie over de mate van inpasbaarheid van de bedrijfsactiviteiten op Campus binnen het vastgestelde profiel. De bedrijvenlijst welke in het bestemmingsplan was opgenomen bied onvoldoende houvast. Om deze reden heeft verschuiving plaatsgevonden, waarbij het profiel van initiërende kennisgebonden industrie wordt losgelaten en waarbij bedrijven worden geselecteerd op basis van uitstraling en verschijningsvorm. Dit heeft geresulteerd in een aanpassing (verruiming) en reparatie van de bedrijvenlijst met:
Ten aanzien van het toestaan van zakelijke dienstverlening wordt een onderscheid gemaakt tussen de technische zakelijke dienstverlening en de overige zakelijke dienstverlening (bijvoorbeeld accountants en financiële instellingen). Uitgangspunt hierbij is dat Campus geen kantorenlocatie is, maar een bedrijventerrein. Vanuit deze gedachte is alleen dienstverlening toegestaan die dicht bij de industrie en de techniek staat.
Binnen het gebied Campus is de vestiging van een mobiliteitscentrum mogelijk. Deze mogelijkheid bestond reeds op basis van het vigerende bestemmingsplan. De gedachte achter het mobiliteitscentrum is dat er een cluster van voorzieningen ontstaat voor de reiziger. De beoogde voorzieningen bestaan onder meer uit een tankstation, kleinschalige detailhandel (gericht op de reiziger), afhaalpunt voor verschillende producten en diensten, horeca, motel, vergaderruimte. Kortom alles waar een reiziger die zich met de auto verplaatst behoefte aan kan hebben. Voor een gedeelte van het mobiliteitscentrum geldt een afwijkende bouwmogelijkheid. De mogelijkheid bestaat om voor één of meerdere gebouwen te bouwen tot een hoogte van 28 meter, mits de footprint van deze gebouwen gezamenlijk niet meer bedraagt dan 1.100 m2.
In de nota buitenreclame, welke in 2000 door de raad is vastgesteld, is aangegeven dat er langs de A1 aanvullend mogelijkheid moet worden geboden voor het oprichten van een grootschalige reclamemast. Hieraan wordt tegemoet gekomen door in het deelgebied Westermaat Campus de mogelijkheid te bieden voor het oprichten van een reclamemast met een hoogte van maximaal 35 meter.
Westermaat Plein
Aan de ontwikkeling van Westermaat plein (fase 1, 2 en 3) en het tankstation is medewerking verleend met toepassing van vrijstelling ex artikel 19.1 WRO. Deze gebieden worden in het voorliggende bestemmingsplan meegenomen. Er is gekozen voor een bestemming welke aansluit bij de functie van het gebied, namelijk detailhandel. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen een gebied met grootschalige detailhandel en een gebied met perifere detailhandel. De bouwmogelijkheden zoals deze er waren op grond van de vrijstelling zijn overgenomen in het bestemmingsplan. Er is gekozen de bebouwing strak te bestemmen. Een uitzondering hierop vormt de mogelijkheid een parkeergebouw te realiseren nabij IKEA. Gebleken is dat er behoefte bestaat aan een uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen bij het woonwarenhuis. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in deze mogelijkheid. De bouwmogelijkheden zijn afgestemd op de omringende bebouwing. Voor het tankstation is eveneens een speifieke bestemming opgenomen. De horecafuncties op Westermaat Plein zijn specifiek bestemd en/of aangeduid. Hierbij wordt aangesloten op het gemeentelijk horecabeleid. Ten aanzien van het pand Klaas aan de Brug geldt dat hier uitsluitend horeca in de vorm van een restaurant/brasserie is toegestaan. Gelet op het historische karakter van het pand en de reeds aanwezige horeca op Westermaat Plein geldt dat fastfood hier niet wenselijk wordt geacht.
Westermaat zuidoost
Ter hoogte van de rotonde aan de Bornsestraat/Europalaan wordt invulling gegeven aan een perceel dat lange tijd onbebouwd is geweest, de locatie Oosterbos. Deze locatie vormt de afronding van het deelgebied Westermaat Zuidoost. In het oorspronkelijk plan werd uitgegaan afzonderlijke bouwmassa's in een gestempelde verkaveling. Momenteel gaan de gedachten uit naar een verkaveling, waarbij aan de zijde van de Bornsestraat een bebouwingswand wordt gecreëerd, welke zich nadrukkelijker op de Bornsestraat zal richten dan de bebouwing in de oorspronkelijke opzet. Overigens past deze opzet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan Oosterbos, waaraan gedeeltelijk goedkeuring is onthouden.
Bebouwingsvrije zone A1
In het kader van onder meer duurzaam ruimtegebruik heeft overleg plaatsgevonden met Rijkswaterstaat in hoeverre het mogelijk is om in nieuwe situaties af te wijken van de genoemde afstand van 100 meter. In beginsel is er binnen de grenzen van het plangebied geen bezwaar om op kortere afstand te bouwen, wanneer het gaat om bijvoorbeeld gebouwde parkeervoorzieningen. Wel dient er vooraf afstemming te hebben plaatsgevonden met Rijkswaterstaat.
Bouwhoogten, bebouwingspercentages en bouwgrenzen
Binnen het plangebied geldt momenteel een grote diversiteit aan bouwhoogtes (zie Bijlage 2), een situatie waar de gefaseerde ontwikkeling van het gebied in sterke mate aan heeft bijgedragen. Vanuit de wens om te komen tot uniformering van de verschillende regelingen is gezocht naar harmonisatie van de verschillende bouwhoogten (zie Bijlage 3). Hiervoor is reeds beschreven dat voor het gebied Campus de bouwhoogten zijn verruimd en beter zijn afgestemd op de toegenomen (gemiddelde) hoogte van een bouwlaag. De bouwhoogten voor de rioolwaterzuiveringsinstallatie, het IJsselmijterrein, Westermaat Zuidoost en Westermaat Expres zijn niet gewijzigd ten opzichte van de vigerende situatie. De wijzigingen hebben vooral betrekking op het gebied Westermaat Zuidwest. In dit gebied doet zich de grootste diversiteit aan bouwhoogten voor. Deze situatie is mede ontstaan doordat (nieuwe) bouwplannen één op één zijn vertaald in afzonderlijke bestemmingsplannen.
Uitgangspunt voor de nieuwe situatie is een schil langs de Bornsestraat waar een hoogte van 20 meter is toegestaan, welke afloopt naar 12 meter richting de bestaande woonbebouwing. In het binnengebied is een bouwhoogte van 12 meter toegestaan. Voor het perceel op de hoek Bornsestraat/Weideweg wordt bebouwing met een hoogte van 15 meter vanuit stedenbouwkundig oogpunt acceptabel geacht. Ten opzichte van de huidige regeling betekent dit op een aantal plaatsen een verruiming van de toegestane bouwhoogte. Het binnengebied gaat van (overwegend) 10 meter naar 12 meter. In de zone langs de Bornsestraat wordt de toegestane hoogte gewijzigd van 11 meter naar 12 meter.
Op een tweetal plaatsen betekent het nieuwe regime een beperking van de bouwhoogte: ter plaatse van het horecabedrijf (KFC) is nu een hoogte toegestaan van 21 meter en in het gebied gelegen tussen de Slachthuisweg, Eggerinksweg en de Wegtersweg is nu (deels) een hoogte toegestaan van 30 meter. Voor beide gebieden wordt de toegestane bouwhoogte 20 meter. De reeds aanwezige bebouwing in beide gebieden is overigens lager dan de genoemde 20 meter.
Ten aanzien van de bebouwingspercentages doet zich een situatie voor die vergelijkbaar is met de situatie ten aanzien van de bouwhoogten (zie Bijlage 4). In de nieuwe situatie zijn drie bebouwingspercentages opgenomen: 50%, 60% en 70% (zie Bijlage 5). De gebieden Campus en Expres kennen een groene en parkachtige opzet. Om deze gewenste open structuur te kunnen waarborgen geldt hier een bebouwingspercentage van 50%. Ook voor het gebied van Van der Valk geldt een bebouwingspercentage van 50%. In overig Westermaat worden de bebouwingspercentages afgestemd op de percentages zoals die in de aangrenzende gebieden gelden.
In de vigerende bestemmingsplannen worden verschillende maatvoeringen gehanteerd voor de afstand van de voorgevelrooilijn tot de weg. In het voorliggende plan is een afstand van 5 meter als uitgangspunt genomen. Daar waar -om stedenbouwkundige- redenen een grotere afstand wenselijk is, is deze grotere afstand overgenomen uit de vigerende plannen. Daar waar de afstand in de huidige situatie kleiner is, is de bestaande situatie overgenomen. Ten aanzien van de afstand tot de zijdelingse perceelgrens zijn de volgende uitgangspunt gehanteerd:
Woningbouw
Omdat de effecten van een bedrijventerrein doorgaans ook buiten het bedrijventerrein merkbaar zijn, wordt op deze plaats kort ingegaan op ontwikkelingen die buiten het plangebied zijn gelegen. Het gaat Daarbij met name om woningbouwlocaties. In het gebied ten oosten van de Bornsestraat/Europalaan zal het plan Medaillon gerealiseerd worden. Ten noorden van deelgebied Westermaat Expres zal de woningbouwlocatie Kristenbos gerealiseerd worden. Deze locatie wordt samen met de gemeente Borne ontwikkeld. Ten noorden van het deelgebied Westermaat Plein overweegt de gemeente Borne een aantal woningen in landhuisachtige sfeer te ontwikkelen.
Tijdens de planontwikkeling van deze locaties dient rekening te worden gehouden met de effecten van het bedrijventerrein Westermaat. Anderzijds kan tijdens de actualisatie worden bekeken in hoeverre knelpunten op voorhand kunnen worden voorkomen. Bekeken is in hoeverre de toegepaste milieuzonering is afgestemd op het toekomstige gebruik. Indien er sprake is van een conflictsituatie, dan kan worden bezien of het mogelijk is de toegestane milieucategorie te verlagen. Dit kan overigens alleen wanneer het huidige gebruik zich hiertegen niet verzet.
Ten behoeve van de realisatie van het woongebied Kristenbos zijn in dit bestemmingsplan geen aanvullende maatregelen getroffen. Bij de planontwikkeling ten aanzien van Kristenbos is uitvoerig rekening gehouden met het nabijgelegen bedrijventerrein Westermaat Expres. In het deelgebied Westermaat Zuidoost is ten behoeve van de realisatie van het woongebied Medaillon de toegestane milieucategorie langs de Europalaan teruggebracht tot categorie 2 (categorie 3 via afwijken bij omgevingsvergunning ). Gelet op het huidige gebruik en de invulling van het gebied (overwegend kantoren, representatieve bebouwing) heeft dit geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van het gebied tot gevolg.
Detailhandel
Vanuit de gewenste detailhandelsstructuur is voornamelijk van belang dat winkelgebieden aanvullend en versterkend zijn ten opzichte van elkaar. Er wordt sterk gehecht aan de positie van de binnenstad en de wijk- en buurtcentra. Voor de wijk- en buurtcentra vormt het in stand houden van de boodschappenfunctie het uitgangspunt van het beleid. Voor de binnenstad geldt dat de recreatieve functie, de mix tussen enerzijds detailhandel en anderzijds horeca en cultuur versterkt moet worden. Om hier invulling aan te kunnen geven dient niet zozeer gezocht te worden naar meer winkels in de binnenstad, maar vooral naar grotere winkels in de binnenstad. Dit is vooral van belang voor de publiekstrekkers. Een modewinkel van 700 à 1.000 vierkante meter is tegenwoordig niet meer vreemd. Juist aan dergelijke trekkers wordt ruimte geboden in nieuw te ontwikkelen locaties in de binnenstad. Op deze wijze ontstaat een aantrekkelijke afwisseling tussen publiekstrekkers en speciaalzaken en tussen groot en klein. Deze afwisseling in winkelfuncties is van groot belang voor de levendigheid en vitaliteit van de binnenstad, maar vormt eveneens de basis voor het draagvlak van de andere centrumfuncties zoals horeca en cultuur.
Voor een goed functioneren van het centrum is het dan ook niet wenselijk dat de recreatieve branches zich buiten de binnenstad vestigen. Dit zal leiden tot een afname van het aanbod en van de variatie in het aanbod wat onwenselijk wordt geacht. Immers in dat geval wordt afbreuk gedaan aan het draagvlak van het totale aanbod aan centrumvoorzieningen en bovendien gaat het aanvullende en versterkende karakter van de verschillende winkellocaties verloren. Voor de wijk- en buurtcentra is het voornamelijk van belang dat er geen solitaire vestiging van supermarkten optreedt.
Om uitvoering te geven aan de doelstellingen van het beleid wordt voor de PDV-clusters vastgehouden aan de branchering zoals deze regulier geldt voor PDV-locaties: ABC-goederen, grove bouwmaterialen, sanitair, tegels, meubels, keukens en handel in brandgevaarlijke, explosieve en milieuverstorende stoffen (voorzover in overeenstemming met het BEVI).
Het PDV-cluster Westermaat Zuidwest wordt in het bestemmingsplan ruimtelijk begrensd. Binnen het cluster is vestiging van PDV toegestaan, daarbuiten niet. De enige uitzondering hierop is het gebied nabij de Slachthuisweg, waar zich een aantal autobedrijven heeft gevestigd. Hier is handel in ABC-goederen rechtstreeks toegestaan. Ten opzichte van de vigerende regelingen is er sprake van een verruiming van de planologische mogelijkheden. In de vigerende plannen was PDV mogelijk nadat vrijstelling werd verleend. In de praktijk is vrijwel altijd medewerking verleend aan vrijstelling. Mede om deze reden is besloten PDV rechtstreeks toe te staan binnen het cluster.
Ten aanzien van Westermaat Plein wordt voor het GDV deel vastgehouden aan een minimum oppervlakte van 1.500 vierkante meter bruto vloeroppervlak per vestiging, om daarmee het grootschalige karakter van dit winkelgebied te waarborgen. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken en vestiging van een kleinere eenheid (restruimte) toestaan, voor zover dit noodzakelijk is om langdurige leegstand tegen te gaan en indien het te vestigen bedrijf past binnen de kaders van het ter plaatse geldende detailhandelsbeleid. Op fase 1 en 2 is zowel PDV als GDV toegestaan. In aanvulling op de doelstellingen van het detailhandelsbeleid is in de regels van het bestemmingsplan aangegeven welke branches zijn toegestaan binnen de bestemming GDV. Dit betekent dat in de volgende branches zich in ieder geval niet op Plein kunnen vestigen: dagelijkse artikelen, warenhuis, modische artikelen, schoenen en lederwaren.
Aan de regels is een lijst toegevoegd waarin de branches zijn opgenomen die zijn toegestaan op Westermaat Plein. Voor deze lijst is gebruik gemaakt van de SBI-indeling 1993 (Standaard Bedrijfs Indeling), zoals deze door het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) wordt gehanteerd. De SBI '93 wordt door het CBS onder andere gebruikt om bedrijfseenheden eenduidig te rubriceren naar hun hoofdactiviteit. De SBI-indeling is zeer geschikt als toetsingskader om (bijvoorbeeld) detailhandelsbedrijven te kunnen beoordelen op de activiteiten die worden ontplooid en op basis daarvan te kunnen aangeven of vestiging op Westermaat Plein mogelijk is.
Voor de PDV locatie Westermaat Plein fase 3 wordt aangesloten bij de regeling voor PDV zoals deze ook geldt op Westermaat Zuidwest. Wel wordt er een oppervlakte criterium gehanteerd. Winkels dienen een minimale oppervlakte van 1.500 m2 te hebben, in aansluiting op de GDV locatie. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken en een kleinere eenheid (restruimte) toegestaan, voorzover dit noodzakelijk is om langdurige leegstand tegen te gaan.
De lijst zoals deze is opgenomen is limitatief. Alleen de genoemde subbranches zijn toegestaan.