| Plan: | "Wijziging Leemkampweg 3 Marle" |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0163.WPBULEEMKAMPWEG3-VG01 |
In deze paragraaf staat de financiële onderbouwing van de voorgenomen ontwikkeling centraal. Het uitgangspunt bij de Rood voor rood regeling is dat de kosten worden gecompenseerd door de waarde van de nieuw te realiseren bouwkavel. Deze waarde wordt ingezet voor een vergoeding van de sloopkosten, een deel van de waarde van de te slopen bebouwing en voor de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied.
De gemeente Hellendoorn gaat uit van een standaardwaarde voor de sloopkosten van € 25,- per vierkante meter bebouwing. Dit bedrag mag de initiatiefnemer gebruiken om de sloopkosten te dekken en alle verhardingen te verwijderen. Wanneer financiering van de sloop niet mogelijk is binnen dit standaardbedrag, is aparte opvoering van deze kosten mogelijk. In dit geval liggen de sloopkosten hoger, voornamelijk door de aanwezigheid van asbest. De sloopkosten bedragen € 58.846,- (inclusief btw).
De regeling Rood voor Rood biedt de initiatiefnemer een vrij te besteden deel van de opbrengsten van de woningbouwkavel. Daarbij wordt uitgegaan van een vergoeding van een deel van de waarde van de te slopen bebouwing. Deze vergoeding bedraagt 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de bebouwing. De taxatie van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet uitgevoerd worden conform de berekeningswijze die door de DLG is beschreven in “Informatie gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de Rood voor Rood regeling provincie Overijssel”.
De gecorrigeerde vervangingswaarde bedraagt in totaal € 67.442,-. Dertig procent hiervan, € 20.233-, hoeft de initiatiefnemer niet te investeren.
Het bedrag voor de investeringen in ruimtelijke kwaliteit mag aan verschillende onderdelen worden besteed. Allereerst wordt dit bedrag besteed aan de inrichting van het erf met de bestaande woning en de nieuwe bouwkavel. De kosten voor deze landschappelijke inrichting bedragen € 9.120,-. Daarnaast wordt een deel van de te behouden woning hersteld. De te slopen rundveestal met het voorste gedeelte van de varkensschuur, ook wel “de deel” genoemd, zit aan het bestaande huis vast gebouwd. In verband met de slechte staat wordt deze “deel” gesloopt. Met het herstel van de woning wordt het aanzien verbeterd, wordt de woning asbestvrij en gaat de isolatiewaarde aanzienlijk omhoog. De kosten hiervoor bedragen € 45.588 (inclusief btw). Tot slot zijn er kosten gemaakt ten behoeve van het advies door Eelerwoude en het uitvoeren van taxaties voor een totaal bedrag van € 12.400,-. Daarbij opgeteld komen de kosten voor de technische onderzoeken en de leges van € 12.330,-.
De financiële drager van de Rood voor Rood-regeling is de nieuw te realiseren woningbouwkavel. Deze nieuwe kavel is daartoe getaxeerd. De taxatie heeft uitgewezen dat de kavelwaarde van 1000 m2 uitkomt op een bedrag van € 200.000,- (bouwrijp). De kosten voor het bouwrijp maken zijn € 15.000,-. De waarde van de ondergrond is in Hellendoorn 15% van de waarde van de woningbouwkavel en bedraagt daarmee € 30.000,-. De waardestijging van de locatie van de woningbouwkavel bedraagt daarmee € 155.000,-. Deze waardestijging is de waarde van de bouwbestemming en wordt gebruikt om de investeringen te kunnen bekostigen.
Het bedrag dat minimaal geïnvesteerd moet worden in ruimtelijke kwaliteit bij de Rood voor Rood-regeling, wordt berekend door het bedrag van de waarde van de bouwbestemming te verminderen met de sloopkosten en de vergoeding van dertig procent van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het bedrag van € 75.921,- dient geïnvesteerd te worden in ruimtelijke kwaliteit. Het totaalbedrag aan daadwerkelijke investeringen (€ 79.438,-) in de ruimtelijke kwaliteit is daarmee € 3.517,- hoger dan de opbrengsten van de bouwbestemming.