Bestemmingsplan starterswoningen Piksenweg Marle

De buurtschap Marle heeft via Plaatselijk Belang Marle al langer de wens geuit om een aantal starterswoningen te realiseren. De gemeente is nu voornemens om op een perceel in eigendom van de gemeente ruimte te bieden voor starterswoningen. De gemeente ontwikkelt bouwgrond en verkoopt deze aan starters op de woningmarkt. De nieuwe eigenaar kan dan binnen voorwaarden het eigen bouwplan realiseren.

Deze planherziening voorziet in de omzetting van het perceel met de bestemming "Wonen" voor twee vrijstaande woningen dat op de locatie van één van de als zodanig bestemde woningen zowel één vrijstaande woning mogelijk wordt als ook vier starterswoningen in de vorm van twee keer twee aaneen gebouwde woningen.

In dit bestemmingsplan is rekening gehouden met onder meer:

nota's en visies op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau;
de nieuwe eisen ten aanzien van de vormgeving van het plan;

hierbij wordt gedoeld op gestandaardiseerde regels en een digitale verbeelding, gebaseerd op objectgerichte vlakken en voorzien van een codering zoals omschreven in het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO).

1.2 Begrenzing van het plangebied

De ontwikkelingen beperken zich tot twee kadastrale percelen in gemeente Hellendoorn aan de Piksenweg te Hellendoorn, kadastraal bekend sectie T, nummer 319 en 5934 m² groot en sectie T, nummer 320, 28.054 m² groot. Een klein gedeelte van het eerst genoemde perceel is onderdeel van de wegberm (met de bestemming "Verkeer - wegverkeer"). Dit gedeelte blijft buiten de nieuwe invulling.

Het als tweede genoemde perceel is agrarisch in gebruik en is ontstaan ten tijde van de procedure tot herziening van het bestemmingsplan "Buitengebied 2009". Hierdoor heeft een klein gedeelte van dit perceel de bestemming "Wonen". Dit wordt met deze herziening gecorrigeerd door voor dit gedeelte hier de bestemming "Agrarisch met waarden" toe te kennen.

1.3 Geldend bestemmingsplan

De locatie Piksenweg is gelegen binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Buitengebied 2009". Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 20 april 2009. Op grond van het geldende bestemmingsplan is het perceel bestemd tot twee vrijstaande woningen, bestemming "Wonen". Het betreft het bestemmingsvlak op onderstaand kaartje ten zuiden van de Piksenweg en ten westen van de Oude Twentseweg.

Het bestemmingsplan biedt geen mogelijkheid om met toepassing van afwijkings- of wijzigingsmogelijkheden uitvoering te geven aan deze gewenste ontwikkeling.

[image]

Figuur 1.1 Uittreksel verbeelding geldend bestemmingsplan Buitengebied 2009

1.4 Doel van het plan

Het doel van het voorliggende bestemmingsplan is het creëren van een juridisch planologisch kader om het voorgenomenplan tot realisatie van starterswoningen in de buurtschap Marle mogelijk te maken.

1.5 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de ontstaansgeschiedenis en de ontwikkeling van het gebied.

Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de huidige situatie.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van rijk, provincie en de gemeente Hellendoorn beschreven.

In hoofdstuk 5 gaat in op de uitgangspunten van de planregeling.

Hoofdstuk 6 gaat in op de planopzet.

In hoofdstuk 7 worden de milieutechnische en ruimtelijke aandachtspunten behandeld

Hoofdstuk 8 gaat tenslotte in op de uitvoerbaarheid van het plan.

1.6 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ''Starterswoningen Piksenweg'' bestaat uit de volgende stukken:

de verbeelding
de regels.

Op de verbeelding is de bestemming van het bewuste perceel aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar heeft geen juridisch bindende werking.

HOOFDSTUK 2 Ontstaansgeschiedenis en ontwikkeling

De locatie aan de Piksenweg is gelegen in het dekzand tussen de Regge en het Wierdense Veld. Het gebied nabij de Regge was al in 1850 ontgonnen. Op de kaart uit 1850 was ook deze locatie al bekend als bebouwde locatie. Het is langer een kleinschalige boerderij geweest. Het gebied oostelijk van de Meester Werkmanstraat is vanaf 1900 geleidelijk ontgonnen tot de huidige situatie. Deze jonge ontginning is verschillend van het oude dekzandgebied door meer rechtlijnige kavels en wegen. Onderstaand kaartje geeft de situatie weer per ongeveer 1900. Het kaartje daaronder geeft de huidige situatie weer. De boerderij is sinds enkele jaren gesloopt, nadat deze niet meer in gebruik was.

[image]

Figuur 2.1 Situatie in 1900, al bestaande locatie in rode cirkel

[image]

Figuur 2.2 Situatie in 2015, locatie in rode cirkel, gesloopt. Bron figuren: Kadaster, http://topotijdreis.nl/

HOOFDSTUK 3 Planbeschrijving

Het agrarische bedrijf op de locatie Piksenweg 33 heeft lang gefunctioneerd. De locatie met bijbehorende grond is ingebracht in de situatie van een benodigde bedrijfsverplaatsing vanwege de aanleg van de NoordZuidverbinding ter hoogte van de Eversberweg/Kappertsweg te Nijverdal. Een daar aanwezig agrarisch bedrijf diende te verplaatsen en voor deze bedrijfsverplaatsing was agrarische grond nodig. Deze grond is gevonden door de aankoop van het bedrijf aan de Piksenweg. Na verschillende grondruilingen heeft het te verplaatsen bedrijf de nieuwe plek gevonden aan de Brukkelaarweg. Een gedeelte van de grond was niet nodig voor de bedrijfsverplaatsing en is verkocht aan omliggende andere agrarisch bedrijven.

Gevolg is geweest, dat het agrarisch bedrijf aan de Piksenweg de bestemming "Wonen" kreeg. Met dezelfde aanleg van de NoordZuidverbinding bij de Kappertsweg ontstond ook de situatie van een te verplaatsen woning. De eigenaren hebben een andere woonlocatie gevonden en de woonlocatie, die als het ware verloren ging door de aanleg van de weg is verplaatst naar de locatie direct aansluitend aan de ontstane woonlocatie aan de Piksenweg.

Op die manier zijn twee woonlocaties ontstaan, de huidige bestemming.

3.1 Uitgangspunten starterswoningen

Plaatselijk Belang Marle heeft al jaren aangegeven, dat er behoefte is aan woningbouw in de buurtschap. Marle is een buurtschap in de gemeente Hellendoorn met een eigen basisschool, een eigen dorpshuis en een actief verenigingsleven. Het dorpsleven floreert mede dankzij inzet van vrijwilligers en samenhang tussen de bewoners. In de buurtschap ontbreekt de mogelijkheid om te kunnen starten met wonen in een relatief goedkope woning. Er zijn geen huurwoningen beschikbaar. Gevolg is, dat veel jongeren wegtrekken naar Hellendoorn, Kruidenwijk en naar Daarle. Een deel van de weggetrokken jongeren komt op een later moment wel weer terug naar de buurtschap. Een ander deel kan niet meer terug, terwijl er wel de wens is om toch weer terug te komen naar de geboortegrond.

Gelet op deze situatie is gekozen om de buurtschap Marle de mogelijkheid te bieden tot realisatie van starterswoningen op de kavel Piksenweg 33. Als nieuwe bewoner komen alleen starters op de koopwoningmarkt in aanmerking. De nieuwe bewoner wordt als starter aangemerkt wanneer hij/zij sociaal of economisch gebonden is aan de buurtschap Marle. Als sociale binding geldt dat hij of zij er sinds minimaal één jaar woont of er gedurende vijf jaar heeft gewoond of familie heeft in Marle tot in de 2e graad. Van economische binding is sprake wanneer de bewoner hoofdzakelijk in inkomsten voorziet via een werkverband bij een bedrijf/instelling in Marle. Voor deze persoon moet de nieuwe woning de eerste koopwoning zijn. De gemeente stelt geen regels met betrekking tot de eventuele partner van deze persoon. De partner hoeft geen economische en/of sociale binding met Marle te hebben, net als dat niet de verplichting geldt dat deze woning zijn/haar eerste koopwoning is.

3.2 Nadere uitwerking

Er zijn in de afgelopen jaren meerdere gesprekken geweest met Plaatselijk Belang Marle en gezocht is naar een geschikte locatie. Gemeente en Plaatselijk Belang hebben alleen bestaande bebouwde locaties beoordeeld. Het is niet wenselijk om starterswoningen te realiseren op een maagdelijke locatie.

De locatie Piksenweg 33, eigendom van de gemeente, was al wel langer in beeld maar deze locatie was onderdeel van onderhandelingen over het terrein Ossenkampweg alwaar via een uitwerkingsplicht mogelijkheden waren voor recreatiewoningen. Het was niet (meer) wenselijk om de recreatiewoningen te realiseren. Gevolg is geweest dat er enige tijd gesprekken zijn geweest tussen eigenaren en gemeente over compensatie. Deze gesprekken zijn inmiddels afgerond en daarbij is niet gekozen om gebruik te maken van dit terrein.

Op de locatie Piksenweg 33 stond een kleine boerderij (achterhuis, schuur een aangebouwde schuur ruim 200 m²). Het geheel is afgebroken en de locatie is bestemd als woning. Daarnaast is er vanuit verplaatsingen vanwege de NoordZuidverbinding één woningbouwkavel toegevoegd op deze plek, zodat twee vrijstaande woningen gebouwd kunnen worden.

Op de bestaande plek (footprint voormalige boerderij) wordt de mogelijkheid geboden om een vrijstaande woning te bouwen 750 m³ plus 100 m² bijgebouw. Perceeloppervlakte ongeveer 2.495 m².

In ruil voor de andere vrijstaande woning op een kavel van ongeveer 3.174 m² worden vier starterswoningen gerealiseerd in de vorm van vier woningen (max 400 m³) met maximaal 40 m² bijgebouw in de vorm van hoge schuurwoningen. De inhoud woning en oppervlakte bijgebouwen is afgeleid uit het bestemmingsplan Buitengebied 2009. Voor een aantal kleine woningen geldt deze regel al.

De verdere uitwerking is gedaan door een vertegenwoordiging van Plaatselijk Belang Marle, vier geïnteresseerde potentiële bewoners, de ervenconsulent van het Oversticht en een vertegenwoordiging van de gemeente. Deze uitwerking heeft geleid tot onderstaand plaatje.

[image]

Figuur 3.1: Voorstel erfinrichting als opgesteld door ervenconsulent van Het Oversticht.

De woningen inclusief mandelig terrein aan de weg, schuur en oprit vraagt een oppervlakte van ongeveer 2.566 m².

Alle gronden komen bij voorkeur in gezamenlijk eigendom van de woningeigenaren, behalve de kavels van de woning ter grootte van elk 266 m² in eigendom en ongeveer 1.500 m² mandelig in eigendom bij de vier eigenaren van de woning. In dit mandelige erf is ruimte voor parkeren, verkeer, groene inpassing en waterretentie.

Er resteert 608 m² grond. Insteek is om deze te verkopen aan de naastliggende eigenaar. Ook kan dit perceel toegevoegd worden aan het mandelige erf tegen een vergoeding van € 5,- per m².

Intentie is de realisatie van starterswoningen in de vorm van telkens twee aan elkaar gebouwde woningen in de vorm van een kapschuur, daarmee gebouwd met een zadeldak, flauwe dakhellingen en grote dakoverstekken. De bouwmogelijkheden worden vastgelegd in het bestemmingsplan.

Er is tevens een voorstel gedaan voor de terreininrichting. Dit wordt middels een voorwaardelijke verplichting vastgelegd in het bestemmingsplan. De nieuwe bewoners mogen er gaan wonen onder voorwaarde dat zij uitvoering geven aan het terreininrichtingsplan.

3.3 Voorwaarden realisatie

Als vervolg op de nadere uitwerking heeft de gemeente makelaardij Piksen gevraagd om de kavels te taxeren. Hij heeft dit gedaan op basis van verkoop als starterswoning met een maximale prijs van realisatie woning met ondergrond van € 180.000,-. De kavelprijs komt dan uit op € 45.000,- per kavel uitgaande van een aankoopprijs vrij op naam. Tevens heeft hij de grondprijs getaxeerd wanneer geen maximale prijs van realisatie zou gelden. De kavel het meest dicht aan de Piksenweg is getaxeerd op € 70.000,-, de beide "tussenkavels" op € 75.000,- en de kavel het meest ver van de Piksenweg op € 80.000,-. De gemeente wenst geen speculatie. Daarom wordt in de aankoopovereenkomst opgenomen dat de waarde boven de € 45.000,- in geval van verkoop moet worden afgedragen aan de gemeente, afbouwend in een periode van vijf jaar. Na vijf jaar zijn de eigenaren vrij om de woning te verkopen.

De kavels worden aangeboden uitgaande van bouwrijpe grond. In het kader van het bouwrijp maken draagt de gemeente zorg voor de aanleg van een bouwstraat vanaf de Piksenweg tot de woning het meest ver van de Piksenweg af. Tevens draagt de gemeente zorg voor aansluiting op de drukriolering. De nieuwe bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor de aanleg van de overige nutsvoorzieningen, o.a. gas, water, licht, data. Voor wat betreft het woonrijp maken geldt dat de gemeente alleen zorgdraagt voor de definitieve aanleg van de ontsluiting vanaf de Piksenweg naar het terrein van de woningen, derhalve alleen dat gedeelte op gronden wat in eigendom blijft van de gemeente. De nieuwe bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor de definitieve aanleg van de bestrating en het aanleg van het groen op het eigen terrein. De kosten hiervoor dragen zij zelf.

HOOFDSTUK 4 Het beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de plankaart en in de regels.

4.1 Rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland;
Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan.

Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma’s zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

In de SVIR wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

Aspecten daarbij zijn de ‘regionale behoefte’ en ‘bestaand stedelijk gebied’.

Regionale behoefte

Uit de nota van toelichting behorende bij artikel 3.1.6 Bro (Staatsblad 2012, 388, pp. 49-50) blijkt dat met regionale behoefte niet per se wordt gedoeld op een bovengemeentelijke behoefte (regionaal in de zin van meerdere gemeenten omvattende). Centraal staat een passend regionaal schaalniveau; in geval van een lokale ontwikkeling kan het daarom ook gaan om een lokale (binnen de gemeente) vallende behoefte. Een dergelijke behoefte kan dan worden gezien als “regionale behoefte” zoals bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

Bestaand stedelijk gebied

De ruimtevraag moet bij voorkeur worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Op basis van gebiedsspecifieke situatie dient bepaald te worden wat wordt ervaren als stedelijk gebied. In de Bro is in artikel 1.1.1 een definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied. De definitie luidt:

‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

Toetsing initiatief aan de uitgangspunten van het rijksbeleid.

Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over degelijke kleinschalige ontwikkelingen. Voor wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' geldt dat het aantal woningen toeneemt, er daarom wel sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling', maar deze is specifiek gericht op een zeer lokale behoefte in de buurtschap Marle. Plaatselijk Belangs Marle heeft middels onderzoek aangetoond, dat er behoefte is aan starterswoningen in Marle. Op dit moment, juni 2016, hebben zich nog niet voldoende belangstellenden gemeld. Plaatselijk Belang is er van overtuigd dat er in de loop van de zomer voldoende belangstellenden zich zullen melden en dan is de behoefte aangetoond.

4.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel 2009.

4.2.1 Uitgangspunten van de Omgevingsvisie Overijssel 2009

De Omgevingsvisie Overijssel 2009 betreft een integrale visie die het voorheen geldende Streekplan Overijssel 2000+, het Verkeer- en vervoerplan, het Waterhuishoudingsplan en het Milieubeleidsplan samen brengt in één document. Hiermee is de Omgevingsvisie het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie is op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2009 in werking getreden.

Leidende thema''s voor de Omgevingsvisie zijn:

Duurzaamheid;
Ruimtelijke kwaliteit.

De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;
investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door hantering van de zogenaamde "SER-ladder"; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk;
ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

4.2.2 Kwaliteitsimpuls Groene omgeving: een ontwikkelingsgerichte aanpak

De provincie wil ontwikkelingen in de Groene omgeving samen laten gaan met een impuls in kwaliteit. Daarom is de "Kwaliteitsimpuls Groene omgeving" ontwikkelt als een eenduidige bundeling van diverse bestaande regelingen als rood voor rood, rood voor groen, vab's, landgoederen etc.

Deze regelingen blijven daarin overigens wel herkenbaar. Er is een eenvoudige werkwijze ontwikkeld om principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaal-economische ontwikkelingen in de Groene omgeving. De basis ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en catalogus gebiedskenmerken.

Ontwikkelingen in de Groene omgeving worden als volgt benaderd:

Er wordt ruimte voor sociaal-economische ontwikkeling geboden als deze ontwikkeling vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is en in het ontwikkelingsperspectief ter plekke past en volgens de ''Catalogus Gebiedskenmerken'' wordt uitgevoerd.

Aan de geboden ontwikkelruimte worden dus voorwaarden verbonden om ruimtelijke kwaliteit te handhaven danwel in voorkomende gevallen de gewenste ruimtelijke kwaliteit te kunnen realiseren. Het gaat hierbij in alle gevallen in ieder geval om een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling. Op deze manier wordt aantasting van de omgevingskwaliteit en een verlies aan ecologisch en landschappelijk kapitaal als gevolg van de nieuwe ontwikkeling voorkomen danwel in voldoende mate gecompenseerd. Een en ander moet nader worden onderbouwd in een bij het ruimtelijk plan behorende toelichting.

4.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2009

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

generieke beleidskeuzes;
ontwikkelperspectieven;
gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes.

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. "SER-ladder" gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven.

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Gebiedskenmerken.

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag hoe een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

4.2.4 Toetsing van het initiatief aan het provinciaal beleid.

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel zijn de beleidskeuzes "zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik" en de "Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving" van toepassing.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Per saldo is geen sprake van extra ruimtebeslag door bouwen en verharden van de Groene Omgeving. De huidige situatie is, dat al een woning gebouwd kon worden op een royale kavel. In deze kavel wordt de mogelijkheid geboden om hierbinnen vier kleinere woningen te bouwen met ook per woning een kleiner oppervlakte aan bijgebouwen. Er wordt niet meer ruimte gebruikt. Wel kan de totale oppervlakte aan gebouwen wat toenemen, maar dat is dan geconcentreerd bij elkaar. Voorwaarde voor het realiseren van de starterswoningen was om uit te gaan van een bebouwd erf waar de woningen gerealiseerd kunnen worden en niet kiezen voor een nieuw te creëren erf. Daarmee is voldoende rekening gehouden met zuinig en zorgvuldig ruimte gebruik.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

De ontwikkeling betreft het realiseren van extra woningen in het buitengebied, daarmee is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van toepassing. Deze ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit en in evenwicht te zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. Een woningbouwkavel met een getaxeerde waarde van € 225.000,- wordt omgezet naar vier kavels voor starterswoningen met een getaxeerde waarde van € 45.000 per kavel. Daarmee stijgt de totale kavelwaarde niet. De vier kavels worden verkocht aan de nieuwe bewoners met een deel in privé-eigendom van de nieuwe bewoner en een deel in gezamenlijk eigendom. Op dit gezamenlijke eigendom komt een toegangspad en de groene inpassing (basisinspanning) in de omgeving. Deze investering is voor de vier kavels groter dan voor de kavel voor maar één woning.

Daarmee wordt voldaan aan het principe van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

Uitvoeringsmodel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie Overijssel vorm gegeven. Hiervoor gelden de gebiedskenmerken als onderligger.

Ontwikkelingsperspectieven

Het ontwikkelingsperspectief geeft een hoofdkoers op provinciaal niveau. Dit vraagt maatwerk op lokaal niveau. De begrenzing van de gebieden moet worden gezien als signaleringsgrens. Bij doorvertaling naar gemeentelijk niveau betekent dit dat er nog variaties en detailleringen kunnen voorkomen.

Omdat ontwikkelingsperspectieven geen functies bepalen maar een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief schetsen voor een combinatie aan functies is er, naast een lokale invulling van de begrenzing, ook ruimte voor lokale afwegingen binnen de ontwikkelingsperspectieven.

De ontwikkelingsperspectieven zijn dan ook niet normstellend maar richtinggevend. Afwijkingen van de ontwikkelingsperspectieven zijn mogelijk als daar op lokaal niveau maatschappelijke of sociaaleconomische redenen voor zijn, mits de ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken wordt versterkt en er voor de beoogde ontwikkeling geen sprake is van een MER-plicht.

In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving van belang. In de groene ruimte gaat het, kort gezegd, om het behoud en de versterking van het landschap en het realiseren van de groen-blauwe hoofdstructuur alsmede om de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten.

In figuur 4.1. is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen

[image]

Figuur 4.1 Ontwikkelingsperspectieven, locatie aangeduid als mixlandschap

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en ù6opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen.

1. De natuurlijke laag.

Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bij voorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp.

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart ''de natuurlijke laag'' aangeduid met het gebiedstype dekzandvlakte en ruggen. In figuur 4.3. is dat aangegeven.

[image]

Figuur 4.2. Gebiedstype dekzandvlakte en ruggen

Met betrekking tot dekzandvlakte is de ambitie gericht op het beleefbaar maken van de verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ''natuurlijke'' soorten. Ook de strekkingsrichting van het landschap kan worden benut.

De uitgangspunten van ontwerp zijn voor een belangrijk deel voortgekomen uit het landschap. Met de plantsoorten en de inrichting van de erfbeplanting wordt aangesloten op het landschap. De beplanting vormt als het ware de schakel tussen het landschap en de woningen.

2. De laag van het agrarische cultuurlandschap

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeþbn over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door versterking, behoud, ontwikkeling of een combinatie hiervan.

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart ''de laag van het agrarisch-cultuurlandschap'' aangeduid met het gebiedstype oude hoevenlandschap. In figuur 4.4. is dat aangegeven.

[image]

Figuur 4.4. Gebiedstype oude hoeven landschap

Het oude hoevenlandschap is het landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond.

Vanwege de kleinschaligheid van het hoevenlandschap is dit landschapstype gevoeliger voor verandering dan bij voorbeeld het essenlandschap. De schaalvergroting in de landbouw en toename van burgererven veranderen het karakter van dit kleinschalige werklandschap.

De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf en landschapsbeplantingen. Binnen deze structuren

zijn er vol op mogelijkheden om een functioneel grootschalige landbouw in een kleinschalig landschap te ontwikkelen. Ontwikkelingen in het oude hoevenlandschap dragen bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen.

Het erf rond de starterswoningen benadrukken de kleinschaligheid, wat versterkt wordt door te kiezen voor een haag aan de westkant en solitaire bomen aan de noord en de zuidkant.

De stedelijke laag en de lust- en leisurelaag zijn niet van toepassing op deze locatie.

Conclusie toetsing aan de Omgevingsvisie Overijssel 2009.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Omgevingsvisie 'Natuurlijk avontuurlijk'

De omgevingsvisie 'Natuurlijk Avontuurlijk' bevat een brede visie op de toekomst en vormt het kader van alle ruimtelijke ontwikkelingen. De omgevingsvisie is op 20 februari 2014 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Hellendoorn. Voorafgaand aan het opstellen van de visie zijn in 2013 workshops gehouden met onder andere organisaties, ondernemers, instanties, dorpsbelangen en tot slot met de gemeenteraad. Vervolgens is de output vertaald naar de nieuwe omgevingsvisie. De visie is opgebouwd in 3 lagen, namelijk identiteit, context en kernvisie:

De Identiteit, gericht op het versterken en de kwaliteit van een gebied: deze geeft niet aan welke ontwikkelingen waar mogelijk zijn maar meer binnen welke identiteit een bepaalde ontwikkeling moet worden uitgewerkt/vormgegeven.
De Context kaart geeft de functionele opgave, vanuit het huidige programma: voor de thema's wonen, werken, natuur en verkeer.
De Kernvisie: In de kernvisie zijn de prioriteiten vanuit de workshops gedestilleerd en wordt aangegeven op welke ontwikkeling/dwarsverbanden en wisselwerking de focus ligt.

Identiteit: 'Beleef de Regge'

De gemeente Hellendoorn is ingedeeld in zes identiteitsgebieden. Onderhavig plangebied bevindt zich in het identiteitsgebied 'Beleef de Regge'. Het beekdalgebied van de Regge onderscheid twee werelden: het gebied ten westen van de Regge waar de natuur domineert en het gebied ten oosten van de Regge waar de agrarische functie domineert. De rivier vormt de identiteitsdrager van dit gebied. Ontwikkelingen worden in dit gebied gestimuleerd. Het vergroten van de beleefbaarheid van de Regge waarbij de natuurlijke omgeving overheersend blijft. Nieuwe functies gaan op in de omgeving en dragen bij aan onderhoud en beheer van de natuur. Het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed wordt betrokken bij de planvormign

Context: ' Essen'

De locatie is in de laag van het agrarisch cultuurlandschap niet één van de essen, maar kenmerkt zich als oude hoeven landschap, onderdeel van het buitengebied. Het beleid met betrekking tot de hoofdfunctie van het buitengebied, de agrarische bedrijvigheid, is vastgelegd in het bestemmingsplan voor het buitengebied. De ontwikkeling van de starterswoningen heeft geen invloed op de ontwikkelmogelijkheden van de agrarische bedrijven.

Kernvisie

In de kernvisie is opgenomen dat nieuw ontwikkelingen er voor moeten zorgen dat deze als het ware 'van nature' bijdragen aan de kwaliteit van het landschap, of dat nu stedelijk, landelijk of natuurlijk is. Dat vraagt waar vakmanschap, inlevingsvermogen en liefde voor de uniciteit en schoonheid van de plek. Binnen de kernvisie zijn tien concrete opgaven naar voren geschoven, waarvan zes ruimtelijke en vier procesmatige. De onderhavige ontwikkeling maakt geen onderdeel uit van de ruimtelijke opgaven, maar sluit wel aan bij een aantal procesmatige opgaven:

Zorg ervoor dat rust en ruimte ervaren worden;
Zorg voor beleidsruimte voor nieuwe ontwikkelingen.

4.3.2 Welstand

Het gemeentelijk welstandsbeleid is vastgelegd in de welstandsnota, vastgesteld in 2012. De locatie valt dan binnen gebied 13, het stroomdal van de Regge.

Van de bebouwingsclusters in dit gebied kan niet worden gezegd dat de hoofdgebouwen dominant zijn. Vaak zijn juist de schuren en stallen veel meer in het oog springend dankzij hun omvang en hogere gootlijn. Over het algemeen zijn de gootlijnen echter laag, wat ervoor zorgt dat het totaalbeeld van bebouwing sterk wordt bepaald door daken.

Er komen overwegend zadeldaken voor, al dan niet met wolfseinden of schilddaken. De nokken hebben niet altijd een specifieke richting ten opzichte van de weg. De hoofdvorm van de bebouwing is eenvoudig en heeft veelal een rechthoekige plattegrond. Soms zijn de volumes samengesteld. In dit verband valt op dat je regelmatig boerderijen met dwarsgeplaatste voorhuizen tegenkomt. Deze typologie komt met name voor in het noorden van het gebied. De traditionele materialen die je in het gebied tegenkomt zijn bijzonder passend, te meer omdat ze op een zeer sobere en elementaire manier zijn toegepast. Rijke detailleringen komen niet voor. Wat materiaalgebruik betreft kan een onderscheid worden gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen. De boerderij is opgetrokken uit roodbruine baksteen met donkergrijze pannen of riet op het dak. De bijgebouwen zijn in veel gevallen van hout, soms in combinatie met baksteen. Aangebouwde bijgebouwen hebben vaak rieten daken, eventueel gecombineerd met pannen.

Beleidsintenties

Voor dit gebied geldt een beleid van respecteren. Bij toekomstige veranderingen in het huidige bebouwingsbeeld zal erop worden toegezien dat de kenmerkende eigenschappen behouden blijven. De bebouwing zal zich in het landschap moeten inpassen, waarbij recht wordt gedaan aan de huidige karakteristiek van de bebouwingsclusters, terwijl de architectuur refereert aan die van de bestaande boerderijen en schuren.

Welstand

[image]

In de regels van het bestemmingsplan zijn de inhoudsmaat, goothoogte, bouwhoogte van de starterswoningen vastgelegd als maximale maten. Tevens is de nokrichting en de plaats van de voorgevel vastgelegd. Voor wat betreft gebruik van materialen en kleuren wordt verwezen naar de gemeentelijke welstandsnota. Er ontstaan dan hoofdgebouwen en bijgebouwen die voldoen aan het gemeentelijke beleid en passend zijn in de landelijke omgeving.

4.3.3 Toetsing van het initiatief aan het gemeentelijk beleid

Gelet op hetgeen hiervoor benoemd is, voldoet het plan aan het gemeentelijk beleid.

HOOFDSTUK 5 Uitgangspunten bestemmingsregeling

5.1 Inleiding

Elders in deze plantoelichting is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

5.2 Opzet van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting is op 1 januari 2010 in werking getreden. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

Het ''moederplan'', het bestemmingsplan Buitengebied 2009, is opgesteld volgens de verplichte landelijke standaarden (IMRO2006 en SVBP2008). Met dit bestemmingsplan is daarop zoveel mogelijk op aangesloten.

De regels.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
Bestemmingsregels;
Algemene regels (o.a. ontheffingen);
Overgangs- en slotregels.

5.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:
Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
Wijze van meten (artikel 2)
Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

5.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de bestemmingen "Wonen" en "Agrarisch met waarden" die in het plangebied voorkomen. De regels per bestemming zijn onderverdeeld in o.a.:

Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan:

Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
Afwijking van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.
In paragraaf 5.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen

5.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het hele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

Antidubbeltelregel
Deze regel bepaalt, dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.
Algemene bouwregels
In dit artikel wordt de relatie met de bepalingen van de bouwverordening geregeld.
Algemene gebruiksregels
In dit artikel worden de gebruiksregels beschreven, die voor het hele plangebied gelden.
Algemene afwijkingsregels
In dit artikel worden de mogelijkheden om onder nader omschreven voorwaarden af te wijken van de regels van het plan.
Omgevingsvergunning - werken
Ter bescherming van natuur- en landschapswaarden zal voor een aantal werken en werkzaamheden buiten het bouwvlak eerst moeten worden getoetst of deze invloed hebben op de aanwezige natuur- en landschapswaarden. De omgevingsvergunning - werken biedt de gemeente de mogelijkheid om deze toets uit te voeren. Wanneer de werkzaamheden geen blijvende, wezenlijke invloed hebben op de natuur- en landschapswaarden, zal de omgevingsvergunning - werken worden verleend. Een omgevingsvergunning - werken hoeft niet te worden verleend, wanneer er sprake is van normaal onderhoud of beheer. Onder normale onderhoudswerkzaamheden worden werkzaamheden verstaan die periodiek moeten worden uitgevoerd ter instandhouding van de binnen een gebied aanwezige functies en waarden, zoals deze blijken uit de bestemming. Ook is geen omgevingsvergunning - werken vereist voor werken en werkzamheden, die plaatsvinden overeenkomstig de provinciale subsidieregeling natuurbeheer. Voor het vellen en rooien van houtopstanden hoeft geen omgevingsvergunning - werken te worden aangevraagd, aangezien dat al afdoende wordt beschermd door middel van de Kapverordening. Teneinde doublures in de regelgeving te voorkomen is dit niet in het stelsel van de omgevingsvergunning - werken opgenomen. Verder zijn geen omgevingsvergunning - werken vereist voor het wijzigingen in de waterhuishouding, zoals het graven en dempen van watergangen. Blijkens het overleg met de waterschappen zou daardoor een doublure ontstaan met de Keur. De waterschappen hebben aangegeven dit ongewenst te vinden. Bij een wijziging in de waterhuishouding dient een ontheffing van de Keur aangevraagd te worden bij het desbetreffende waterschap.

5.2.4 Overgangs- en slotbepalingen

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

5.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Wonen

Er gelden twee bestemmingsvlakken "Wonen". Binnen elk vlak kan een vrijstaande woning gebouwd worden van maximaal 750 m³ inhoud en 100 m² bijgebouwen. De woning en de bijgebouwen dienen dan gebouwd te worden binnen het bestemmingsvlak. Er geldt dan geen bouwvlak.

De vier starterswoningen kunnen alleen in de getekende bouwvlakken gerealiseerd worden, zowel de woning als ook de bijgebouwen. Voor een juiste situering en uitvoering qua maatvoering zijn naast maximale maten ook opgenomen dat gebouwd moet worden met de voorgevel in de "gevellijn" en conform de opgenomen nokrichting.

Agrarisch met waarden

Een kleiner deel van het plangebied krijgt de bestemming Agrarisch met waarden. Deze gronden zijn deels al agrarisch in gebruik omdat het woonperceel in de praktijk kleiner is dan de oorspronkelijk getekende bestemmingsvlak. Dit wordt middels deze herziening hersteld.

Daarnaast geldt dat de hoeveelheid grond voor de starterswoningen te groot is, rekening houdend met de linde als centrale spil tussen de starterswoningen en de mogelijke vrijstaande woning aan de oostzijde. Deze grond krijgt een agrarisch gebruik.

Waarde - archeologische verwachtingswaarde

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg in werking getreden. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Het archeologisch bodemarchief is de grootste bron voor de geschiedenis van Nederland. Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van dit erfgoed in situ (ter plekke), omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden. De provincie hanteert als uitgangspunt dat ruimtelijke plannen die het bodemarchief kunnen aantasten, zo veel mogelijk rekening moeten houden met bekende en te verwachten archeologische waarden.

Het plangebied heeft een archeologische (verwachtings)waarde. De voor "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor onderzoek naar en bescherming van naar verwachting aanwezige archeologische waarden. Dit artikel bevat voorschriften met betrekking tot bodemverstoringen.

5.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van buurman en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

De gemeente Hellendoorn hanteert een strikt handhavingsbeleid. In dit beleid worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

HOOFDSTUK 6 Planopzet

In hoofdstukken 2 en 3 is al ingegaan op het structuur en de kenmerken van de directe omgeving van het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de ruimtelijke ontwikkeling in het plangebied zelf ingegaan. Intentie van het plan is om de plek van een al als zodanig bestemde woonlocatie om te vormen naar de mogelijheid van vier starterswoningen. Het bestemmingsplan Buitengebied kent de mogelijkheid van kleine eengezinswoningen met een maximale inhoudsmaat van 400 m³. Daar is bij aangesloten. Vervolgens is het plan nader uitgewerkt in een overleg met belangstellenden, Plaatselijk Belang Marle, de ervenconsulent van het Oversticht en een vertegenwoordiger van de gemeente.

Uit dit overleg is onderstaande schets ontstaan.

[image] .

Figuur 6.1 Inrichtingsschets voor realisatie vier starterswoningen in de plaats van en naast een al bestemde vrijstaande woning (mogelijkheid van twee woningen wordt mogelijkheid van vijf woningen)

Vanuit deze schets is het bestemmingsplan opgesteld. Het plan is ontwikkeld op basis van de linde als centraal punt tussen de starterswoningen en de vrijstaande woning. Het parkeren van de auto's vindt plaats op het gezamenlijke erf. Dit gezamenlijke erf, het gebied buiten de woningen met de achterliggende tuinen komt in gezamenlijk eigendom van de vier toekomstige bewoners. Als landschappelijke inpassing is voorzien in een haag aan de westzijde en de noordzijde. Deze haag wordt uitgevoerd met meidoorn en/of veldesdoorn. Gemengd is ook mogelijkheid. Bij een verhouding van 40% meidoorn en 60% veldesdoorn ontstaat een zeeuwse haag. De gewenste hoogte van de haag is tussen 1,20 m en 1,50m. Als plantmateriaal kunnen planten in de maat 60 tot 100cm gebruikt worden.

Op de schets zijn aan de noordzijde fruitbomen ingetekend op het gezamenlijke erf. Bij nadere bestudering van de omgeving belemmeren bestaande bomen (paardekastanje en eik) langs de Piksenweg de aanleg van deze fruitbomen. Fruitbomen worden niet op het gezamenlijke erf aangeplant. Het is wel wenselijk de fruitbomen aan te planten bij de vrijstaande woning. Het bouwplan van deze woning is evenals de situering op de kavel niet bekend. Daarom worden hier geen harde eisen voor gesteld.

Aan de zuidzijde worden de woningen ingepast met een notenboom in de zuidoosthoek van het gezamenlijke erf. Deze boom dient door te groeien tot volledige wasdom en wordt aangelegd in de maat van minimaal 16-18 cm omtrek op een hoogte van 1,30 m.

Het inrichtingsplan is in de regels vastgelegd middels een voorwaardelijke verplichting bij de gebruiksregels.

Parkeren van autos vindt plaats of op eigen grond of op het gezamenlijke erf.

De starterswoningen worden gebouwd als twee keer een twee onder één kap met een lage goot, maximaal 3,5 m en aan de westkant een flauwe dakhelling van maximaal 35 graden om daarmee de woning als schuurwoning in het landschap te laten opgaan. De dakhelling van de oostzijde bedraagt maximaal 45 graden om op die manier meer ruimte op de verdieping te realisere en ook aan die kant de mogelijkheid te bieden om dakkapellen te plaatsen. De woningen worden voorzien van ruime dakoverstekken, uitgevoerd in een rode steen en/of houten geveldelen. Het dak uitgevoerd in een donkergekleurde dakpan.

De logische plek voor bijgebouwen is vooral het gebied naast de woningen.

Resumerend wordt gesteld dat met het inrichtingsplan wordt aangesloten bij het huidige landschap terwijl de uitgangspunten van de gemeente Hellendoorn en de wensen van de initiatiefnemer op adequate wijze in het plan zijn opgenomen. Tegen de herziening van de bestemming perceel bestaat vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt geen overwegende bezwaren.

HOOFDSTUK 7 Milieutechnische en ruimtelijke aandachtspunten

7.1 Algemeen

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema''s geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid en milieuzonering.

7.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen ten aanzien van de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies.

Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) behoeven de akoestische aspecten bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan aandacht. Voor deze locatie kan alleen het wegverkeerslawaai aan de orde zijn. De Piksenweg kent een beperkte verkeersbelasting. De woningen staan op ongeveer 15 m uit de as van de weg. Er is geen aanleiding om nader akoestisch onderzoek te doen vanwege wegverkeerslawaai. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt niet overschreden. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling niet in de weg.

7.3 Bodemkwaliteit

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht. De locatie is al bestemd tot Wonen. Wel is het nodig om voorafgaand aan de bouw van de woningen op de bouwlocatie bodemonderzoek uit te voeren op basis van NEN5740. Verwachting is dat de bodem geen vervuiling kent.

7.4 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet heeft het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervangen. De aanleiding daartoe is de maatschappelijke discussie die ontstond als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden.

Met de ''Wet luchtkwaliteit'' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De kern van de ''Wet luchtkwaliteit'' bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. Verder bevat zij basisverplichtingen op grond van de richtlijnen, namelijk: plannen, maatregelen, het beoordelen van luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage.

In de algemene maatregel van bestuur ''Niet in betekenende mate'' (Besluit NIBM) en de ministeriþble regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieþbn van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een voorbeeld is de realisatie van 1500 woningen met een enkele ontsluitingsweg. Het plan is aanmerkelijk kleiner. Daarmee is geen nader onderzoek nodig vanwege de Wet Luchtkwaliteit.

Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten.

Geconcludeerd wordt dat Wet Luchtkwaliteit en het Besluit NIBM geen belemmering zijn voor het plan.

7.5 Externe veiligheid

7.5.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico''s die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Die beperkingen moeten in milieuvergunningen en bestemmingsplannen zijn vastgelegd. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen.

Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
de Regeling externe veiligheid (Revi)
de Registratiebesluit externe veiligheid;
het Besluit risico''s Zware Ongevallen (Brzo)
het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen is het Structuurschema buisleidingen (SBUI) van toepassing.

Het doel van het ''Besluit externe veiligheid inrichtingen'' is om de risico''s waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het externe veiligheidsplan ''Hellendoorn werkt aan veiligheid'', vastgesteld op 20 maart 2007, is het veiligheidsbeleid van de gemeente Hellendoorn in beeld gebracht. Doel van het externe veiligheidsbeleid is om een transparant toetsingskader te hebben voor het omgaan met huidige maar ook eventuele toekomstige externe veiligheidssituaties.

7.5.2 Situatie in en bij het plangebied

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico''s, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In de volgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven.

[image]

Figuur 7.1. Uitsnede Risicokaart Overijssel

Uit de inventarisatie blijkt dat de afstand van de woningen binne het plangebied tot de dichtst bij zijnde gasleiding ongeveer 440 m is. Deze leiding betreft een leiding met een doorsnede van 36" en een maximale druk van 80 bar. Bijbehorende afstand invloedsgebied bedraagt 470m voor een leiding van genoemde omvang. Nader onderzoek is nodig, maar leidt niet tot beperkingen van de locatie.

Een CAROLA-berekening is uitgevoerd en toegevoegd na de vaststelling. De CAROLA-berekening ten behoeve van de in het bestemmingsplan besloten ontwikkeling toont aan dat het Groepsrisico kleiner is dan 0.1 van de oriëntatiewaarde (GR < 0.1). Met andere woorden: de uitvoering van het plan is op basis het CAROLA-onderzoek in het kader van het groepsrisico aanvaardbaar. Hiermee is voldaan aan de verantwoordingsplicht ten aanzien van het groepsrisico. Deze berekening is ook voorgelegd aan de Veiligheidsregio Twente. Namens het bestuur van de Veiligheidsregio heeft Brandweer Twente de berekening beoordeeld en komt tot de conclusie dat de leidingen op grote afstand van het plangebied zijn gelegen en er door de bestaande wegenstructuur voldoende mogelijkheid is om van de risicobron af te vluchten. De kans dat aanwezigen slachtoffer worden van een incident bij de aardgasleiding is klein er is mogelijkheid om te vluchten of te schuilen. De CAROLA-berekening met het advies van de veiligheidsregio is toegevoegd als bijlage 2 bij deze toelichting.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

7.6 Bedrijven en milieuzonering

Bij het realiseren van nieuwe bestemmingen dient gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen en rol:

past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking)

ad 1

Hierbij gaat het om de vraag of de realisatie van de plannen leidt tot hinder of belemmeringen voor de omgeving. Voor woningen geldt dat deze geen hinder veroorzaken naar andere ontwikkelingen.

ad 2

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. De bestaande functies in de directe omgeving is de woning Piksenweg 42. Net als hiervoor genoemd heeft deze woning geen invloed op de nieuwe ontwikkeling. Het dichtst bij zijnde agrarische bedrijf is het bedrijf Meester Werkmanstraat 19/21, gelegen op ongeveer 285 m van de dichtst bij dit bedrijf beoogde woning. Minimaal benodigde afstand bedraagt 50 m.

Vanuit het oogpunt van bedrijven en milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkelingen.

7.7 Flora & fauna

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur. Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet.

7.7.1 Natuurbeschermingswet

Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen op basis van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn (Natura2000) worden aangemerkt als speciale beschermingszones (SBZ''s). Het plangebied bevindt zich niet in de buurt van dergelijke gebieden. Gebiedsbescherming is dan ook niet aan de orde.

7.7.2 Flora- en faunawet

Wat betreft de soortbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

Het perceel is nu niet bebouwd, behalve de fundering van de voormalige boerderij Piksenweg 33, die nog in de bodem aanwezig is. Er zijn geen signalen, dat er te plaatse beschermde flora en/of fauna aanwezig is.

Benadrukt wordt dat rekening moet worden gehouden met de in artikel 2 van de Flora- en faunawet opgenomen zorgplichtbepaling.

Op grond van artikel 2, lid 1 neemt een ieder voldoende zorg in acht voor de in het wild levende dieren en planten, evenals voor hun directe leefomgeving. In artikel 2, lid 2 is bepaald dat de zorg, bedoeld in het eerste lid, in ieder geval inhoudt dat een ieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen voor flora of fauna kunnen worden veroorzaakt, verplicht is dergelijk handelen achterwege te laten voor zover zulks in redelijkheid kan worden gevergd, dan wel alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde die gevolgen te voorkomen of, voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken). De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend.

Met de voorgenomen ontwikkeling worden geen negatieve effecten verwacht op de aanwezige flora en fauna. Hiermee kan de ontwikkeling doorgaan in het kader van de Flora en Faunawet.

7.8 Wateraspecten

7.8.1 Vigerend beleid

Europees en rijksbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel (derogatie) verleend worden tot uiteindelijk 2027.

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is in diverse nota's vastgelegd. Het meest directe beleidsplan is de Vierde Nota Waterhuishouding en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW, juli 2003). Het bestuursakkoord heeft tot doel om in de periode tot 2015 het hoofdwatersysteem in Nederland te verbeteren en op orde te houden. Belangrijk onderdeel is om de drietrapsstrategie ''vasthouden, bergen, afvoeren'' in alle overheidsplannen als verplicht afwegingsprincipe te hanteren. Verder is water in de Nota Ruimte een belangrijk, structurerend principe voor bestemming, inrichting en gebruik van de ruimte. Om problemen met water te voorkomen, moet, anticiperend op veranderingen in het klimaat, de ruimte zo worden ingericht dat water beter kan worden vastgehouden of geborgen.

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel 2009.

In de Omgevingsvisie Overijssel 2009 wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten.

De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

Beleid waterschap Vechtstromenl

Het waterschap Vechtstromen heeft het waterbeleid vastgelegd in de Waterbeheersplan 2010 - 2015. Het waterbeleid van het waterschap is met name gericht op een duurzame aanpak van het waterbeheer: geen afwenteling, herstel van de veerkracht van het watersysteem, streven naar een meer natuurlijker waterbeheer, zoeken naar meer ruimte voor water, water toepassen als ordenend principe middels het gebruik van waterkansenkaarten en water langer vasthouden mede door flexibeler peilbeheer. Ook het streven naar een betere waterkwaliteit als onderdeel van duurzaamheid is een belangrijk speerpunt (tegengaan van lozingen, minder belasting van het water en het zoveel mogelijk tegengaan van diffuse verontreinigingen).

Watertoets

De watertoets is het aangewezen instrument om expliciet aan te geven welke wateraspecten in het geding zijn bij een ruimtelijk plan, wat de gevolgen van het betreffende bestemmingsplan zijn voor het watersysteem en welke maatregelen worden genomen om deze gevolgen het hoofd te bieden. Hierbij gaat het niet alleen om waterveiligheid, maar ook om grondwaterbescherming en wateroverlast. In ieder geval verdienen de volgende aspecten aandacht, zowel bij de keuze als bij de inrichting van de locatie:

Veiligheid: behouden en vergroten van de veerkracht. Met veerkracht bedoelen we het vermogen van het watersysteem om extreme situaties met veel neerslag het hoofd te bieden door voldoende bergings- en afvoermogelijkheden, zodat overstroming of ongewenste inundatie niet optreden;
Grondwaterbescherming;
Kwantitatieve gevolgen voor grond- en oppervlaktewater;
Kwalitatieve gevolgen voor grond- en oppervlaktewater;
Compensatie negatieve gevolgen.

7.8.2 Waterparagraaf

In de waterparagraaf dienen de keuzes in ruimtelijke plannen ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd worden beschreven. Het wateradvies van het waterschap moet daarin zijn meegenomen.

Bij het opstellen van de waterparagraaf zijn ruimtelijk relevante criteria te onderscheiden in:

Criteria die betrekking hebben op de locatiekeuze;
Criteria die betrekking hebben op de inrichting van een ruimtelijk plan.

Relevante thema's voor deze ontwikkeling zijn:

Veiligheid - Waarborgen veiligheidsniveau;
Wateroverlast – Voorkomen en/of reduceren van wateroverlast. Vergroten veerkracht watersysteem;
Verwerking hemelwater - Vasthouden, bergen, afvoeren;
Riolering – voorkomen van het ontstaan van afvalwater. Afvalwater afvoeren naar de rioolwaterzuivering;

Voornoemde thema's hebben niet alleen betrekking op het plangebied, maar ook op de omgeving van het plangebied. Waterhuishoudkundige consequenties van een plan mogen niet op de omgeving afgewenteld worden. Het waterschap streeft er naar om de ingrepen binnen een deelstroomgebied waterneutraal te houden. Wateraspecten die niet ruimtelijk relevant zijn, kunnen in het proces van de watertoets wel gesignaleerd maar niet geregeld worden. Dit houdt in dat als iets met een specifiek instrument geregeld kan worden, het niet met een ruimtelijk plan geregeld mag worden. Belangrijke regel stellende instrumenten zijn, de Keur van het waterschap, Activiteitenbesluit, peilbesluit, gemeentelijke verordening etc.

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1500 m². Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied. In het plan wordt het afvalwater afgevoerd via drukriolering en het hemelwater via infiltratie.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand(GHG). De gemiddeld hoogste grondwaterstand is ter plaatsen gelegen op een diepte van meer dan 80 cm. De begane grondvloer zal boven het huidige maaiveld komen. Daarmee is er geen risico van wateroverlast vanwege grondwater.

Het plan voorziet in de aanleg van drukriolering. De afstand tot de openbare weg is minder dan 40 m en dat leidt tot de conclusie dat sprake is van een verplichte aansluiting op de drukriolering. Er is al een aansluiting aanwezig. Vanuit deze aansluiting draagt de gemeente zorg voor de verdere aanleg van de drukriolering ten behoeve van deze woningen.

Het is niet toegestaan om dak- en terreinwater af te voeren via de drukriolering. Het inrichtingsplan voorziet in een wateropvang in de noordwesthoek van het terrein voor de vier starterswoningen. Hier wordt het regenwater opgevangen en geïnfiltreerd in de bodem. In geval van een te groot aanbod van regenwater wordt voorzien in een overstort die het water afvoert in de sloot langs de Piksenweg. Voor de vrijstaande woning geldt een vergelijkbare invulling. Voor deze woning is de logische wateropvangplek gelegen in de zuidoosthoek van het terrein. (Beide infiltratieplekken zijn het laagst gelegen op het perceel.)

De digitale watertoets is doorlopen (zie bijlage 1 bij deze toelichting). De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. Het waterschap geeft een positief wateradvies.

Gemeentelijk beleid is de scheiding van vuil water enerzijds en dak- en terreinwater anderzijds. Hierin voorziet het plan als hiervoor beschreven. Er is geen aanleiding om aanvullende voorwaarden te stellen.

De gevolgen voor de realisering van het project voor de waterhuishouding zijn, dat het plan uitvoerbaar is.

7.9 Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) van kracht geworden. Deze wet, een wijziging op de Monumentenwet 1988, regelt de omgang met het archeologisch erfgoed. Nieuw in de wet is dat gemeenten een archeologische zorgplicht krijgen en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Het plangebied heeft in het bestemmingsplan de dubbelbestemming "Archeologische verwachtingswaarde". Deze bestemming is overgenomen.

Er hoeft geen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd, indien het te verstoren gebied niet groter is dan 2500 m². Gelet op het feit dat de ruimtelijke ontwikkeling betrekking heeft op een perceel met een bebouwd oppervlakte van minder dan 2.500 m² is geen archeologisch onderzoek benodigd.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorie worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen dat in een bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden met aanwezige cultuurhistorische waarden in het plangebied.

Het plangebied kent op basis van de Cultuurhistorische Atlas Overijssel geen bijzondere cultuurhistorische waarden.

Archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

HOOFDSTUK 8 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Economische uitvoerbaarheid

Het project betreft een wens geïntieerd door Plaatselijk Belang Marle. Het plan wordt uitgevoerd op grond in eigendom van de gemeente. Daarmee is de gemeente initiatiefnemer.

De financiering van het project is rond. De realisatie van starterswoningen leidt tot lagere opbrengst per kavel. Echter doordat er vier kavels ontstaan is de bruto-opbrengst ongeveer gelijk aan de verkoop als kavel voor een vrijstaande woning. De kosten van het bouwrijp maken leiden tot een beperkt lagere opbrengst. Netto is de opbrengst ongeveer gelijk aan de boekwaarde.

Het plan is economisch uitvoerbaar.

8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.2.1 Inspraak

In het voortraject is het plan besproken met omwonenden tijdens een bijeenkomst in het voorjaar 2015 in het buurthuis te Marle. Na de verdere uitwerking in aanwezigheid van belangstellenden en de ervenconsulent zijn de buurtbewoners in een tweede ronde in de winterperiode 2015/2016 persoonlijk geïnformeerd door toelichting op het plan door een afvaardiging van Plaatselijk Belang Marle. Voor het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan zijn de omwonenden geïnformeerd van de start van de procedure.

8.2.2 Vooroverleg

De resultaten van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1. Bro met de provincie Overijssel zijn gevoerd in het vroege voorjaar 2015. Na toezending van het plan is er nader overleg geweest met de provincie (accountmanager en beleidsmedewerker) op 26 februari 2015. Tijdens dit overleg heeft de provincie ambtelijk ingestemd met het voorgenomen plan.

8.2.3 Zienswijzen en vaststelling bestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen in de periode van 2 juli 2016 tot en met 12 augustus 2016. Er is één zienswijze ingediend door een groep omwonenden.

De bezwaarden vragen zich in de zienswijze af of er met de realisatie een maatschappelijk doel wordt gediend. Tweede aspect of de structuur van het landschap niet teveel wordt aangetast. Vervolgens wordt het aspect verkeersveiligheid en de woning behoefte ingebracht.

Gelet op het belang voor de buurtschap Marle en de inzet van Plaatselijk Belang Marle is er zeker sprake van een maatschappelijk doel. Voor wat betreft de gevolgen voor het landschap is er sprake van een zorgvuldig ontwerp met inbreng van de ervenconsulent van het Oversticht. Er is sprake van een compacte woonvorm met nadrukkelijke voorwaarden over nokrichting, bouwhoogte en dakhelling. Een nader onderzoek naar gevolgen flora en fauna is niet nodig gebleken. Op de Piksenweg is maximale snelheid 60 km per uur. Dat maakt het mogelijk om deze woningen direct op de weg te ontsluiten, dit ondanks de aansluiting met de Oude Twentseweg op beperkte afstand. De zienswijze is niet overgenomen door de raad. Het bestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld door de raad op 13 december 2016.