| Plan: | Uitbreiding Ola Zuid, herziening regels |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0163.BPBUHERZOLAZUID-VG01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Algemeen
Op 15 maart 2011 is het bestemmingsplan 'Uitbreiding Ola Zuid' vastgesteld. Dit plan voorzag in de planologisch-juridische regeling voor de realisatie van een aantal parkeerplaatsen en een laad-/losvoorziening ten dienste van de Ola-fabriek in Hellendoorn. Het plan kende de bestemmingen 'Verkeer - Parkeerterrein', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Groen - Landschapselement'. In de beide Verkeersbestemmingen bedroeg de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde 12 m.
Dit bestemmingsplan en met name deze maximale bouwhoogte is voor omwonenden reden geweest een planschadeverzoek in te dienen. Naar aanleiding hiervan bestaat het voornemen om de bouwmogelijkheden te beperken. Onderhavig bestemmingsplan voorziet daarin.
De bestemmingen en regels zijn overgenomen in het bestemmingsplan 'Hellendoorn-dorp 2013', dat op 6 januari 2014 is vastgesteld. Hierna wordt in beginsel niet verwezen naar 'Hellendoorn-dorp 2013' maar naar 'Uitbreiding Ola-Zuid', omdat in laatstgenoemd plan de afwegingen zijn gemaakt die aan de bestemmingen ten grondslag liggen.
De fabriek heet inmiddels 'Ben & Jerry's'. Om de samenhang met het plan 'Uitbreiding Ola Zuid' zichtbaar te laten, is gekozen voor de naam 'Uitbreiding Ola Zuid, herziening regels'.
1.2 De bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan "Uitbreiding Ola Zuid, herziening regels" bestaat uit de volgende stukken:
- verbeelding, NL.IMRO.0163.BPBUHERZOLAZUID-VG01;
- planregels.
Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de onder het plan vallende gronden en opstallen aangegeven. Dit zijn dezelfde bestemmingen als in het plan 'Uitbreiding Ola Zuid' en in het plan 'Hellendoorn-dorp 2013' zijn opgenomen. In de planregels zijn de regels opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting.
1.3 Situering van het plangebied
Het plangebied is gelegen aan de Oostkant van de kern Hellendoorn, aan de Reggeweg 15. Aan de westkant grenst het plangebied aan woningen, rondom het terrein is verder agrarisch gebied/natuur (grasland) met daarin de Regge. Het plangebied wordt ontsloten via de Reggeweg en is gunstig gelegen ten opzichte van de provinciale weg N347 waarop het gebied vrijwel direct wordt ontsloten. Ter verduidelijking zijn in Bijlage 1 de situering en de begrenzing van het plangebied weergegeven.
Hoofdstuk 2 Beleidskader
2.1 Rijksbeleid
In het bestemmingsplan 'Uitbreiding Ola Zuid' uit 2011 is het nationaal ruimtelijk beleid besproken, waaronder de Nota Ruimte. Inmiddels is de Nota Ruimte vervangen door de op 13 maart 2012 vastgestelde 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte', zoals ook vermeld in het plan 'Hellendoorn-dorp 2013'. Voor het doel van dit plan (nuancering van de maximale bouwhoogte van 12 m), heeft dit geen betekenis.
2.2 Provinciaal beleid
In het bestemmingsplan 'Uitbreiding Ola Zuid' uit 2011 is het provinciaal ruimtelijk beleid besproken, waaronder de Omgevingsvisie uit 2009. Sinds 2011 zijn zowel de Omgevingsvisie als de Omgevingsverordening geactualiseerd, zoals ook vermeld in het plan 'Hellendoorn-dorp 2013'. Voor het doel van dit plan (nuancering van de maximale bouwhoogte van 12 m), heeft dit geen betekenis.
2.3 Regionaal beleid
Ook voor het regionale beleid dat is vermeld in het plan 'Uitbreiding Ola Zuid' geldt dat zich sinds 2011 geen ontwikkelingen hebben voorgedaan die in de weg staan aan hernieuwde vaststelling van de bestemmingen met een nuancering van de maximale bouwhoogte van 12 m.
Ten aanzien van de in 2011 vermelde ontwikkelingen in de omgeving kan het volgende worden gemeld.
Het beekdalgebied van de Regge vormt een ecologische verbindingszone in de gemeente Hellendoorn en is onderdeel van de provinciale ecologische hoofdstructuur. De afgelopen jaren heeft de Regge op een aantal plekken in de gemeente al meer ruimte gekregen. Nabij de kern van Hellendoorn heeft het Waterschap Regge en Dinkel in 2011 het Reggeherstelproject Visschebelt uitgevoerd. Dit project staat niet op zichzelf. De gemeente is namelijk in het(zelfde) gebied tussen de Reggeweg/Kasteelstraat en de Regge aan de slag gegaan. Aan de rand van dit beekdalgebied wordt namelijk de Noordzuidverbinding aangelegd, parallel aan de bestaande wegentructuur. Een fragment van de noord-zuidverbinding (de omgeving van de ijsfabriek) is hieronder als afbeelding opgenomen.
Afbeelding: Fragment noord-zuidverbinding, november 2012
Voor het gebied is in 2010 een inrichtingsplan opgesteld. Het inrichtingsplan is in 2011 en 2012 uitgevoerd.
In samenhang met de herinrichting van het gebied door het Waterschap Regge en Dinkel zijn recreatieve routes aangelegd die geschikt zijn voor zowel fietsers, wandelaars als ruiters, maar ook voor ouderen en minder validen vanuit De Blenke. Deze routes zijn aangesloten op de routestructuren aan de overzijde van de huidige Regge (Kalvenhaar) door de aanleg van een fietsbrug. Daarnaast zijn hier een visstek en een aanleggelegenheid voor kano's gerealiseerd.
2.4 Gemeentelijk beleid
In het gemeentelijk beleid hebben zich sinds 2011 geen wijzigingen voorgedaan die relevant zijn voor de nuancering van de bouwhoogte.
Hoofdstuk 3 Onderzoeken
In het bestemmingsplan 'Uitbreiding Ola Zuid', vastgesteld in 2011, zijn de volgende onderwerpen beschouwd:
- 1. milieu: geluid, bodem, luchtkwaliteit en verkeer;
- 2. water;
- 3. overige waarden: ecologie, archeologie en externe veiligheid.
Deze waarden waren verenigbaar met de gewenste invulling van het gebied.
Ten aanzien van externe veiligheid zij vermeld dat in 2013 een kwantitatieve risicoanalyse is uitgevoerd. Er is een 10-6-risicocontour opgesteld die in het plan 'Hellendoorn-dorp 2013' is opgenomen. Daarbij is bepaald dat het aantal kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten niet mag toenemen. Deze contour wordt in dit plan overgenomen. Voor het plangebied is deze contour van geringe betekenis, omdat (beperkt) kwetsbare functies die tot de inrichting behoren niet als (beperkt) kwetsbaar object worden aangemerkt en overigens geen (beperkt) kwetsbare functies zijn geprojecteerd.
Ten aanzien van de overige onderwerpen hebben zich sindsdien geen feiten of omstandigheden voorgedaan op grond waarvan in redelijkheid niet meer van deze beschouwing zou mogen worden uitgegaan.
Mede in het licht van het doel van dit bestemmingsplan (nuancering van de maximale bouwhoogte van 12 m) hoeven geen nieuwe onderzoeken plaats te vinden.
Hoofdstuk 4 Het plan
4.1 Huidige situatie
Het bedrijf Ola is gelegen aan de rand van het Reggedal en het dorp Hellendoorn. In verband met de bedrijfsuitbreiding aan de zuidzijde is gekeken hoe de relatie met het omliggende landschap versterkt kan worden, zodat een passende landschappelijke inpassing aan deze zijde van het bedrijf plaatsvindt.
Het Reggedal is volop in ontwikkeling. Er zijn daarom landschappelijke analyses opgesteld in samenwerking met onder andere de gemeente Hellendoorn, Landschap Overijssel en het waterschap Regge en Dinkel. Op basis van landschappelijke analyses voor diverse Reggeherstelprojecten is de inrichting voor de uitbreiding van Ola tot stand gekomen. Vanuit het omliggende gebied zijn er verschillende opgaven: een wateropgave, een natuuropgave en een recreatieve opgave. De uitbreiding aan de zuidzijde van Ola is hierbij betrokken.
Afbeelding: Luchtfoto situatie 2010
4.2 Toekomstige situatie
In het plangebied worden een parkeerplaats en een terrein voor het lossen van vrachtauto´s gerealiseerd. Op het terrein aan de zuidzijde van de Ola-fabriek wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt. De nieuwe ontwikkeling zal zorgvuldig worden ingepast in de omgeving. Voor de ontwikkeling zijn drie redenen:
- 1. Oplossen van een logistiek knelpunt in de toekomst met de levering van ingrediënten (huidige opstelling voor het lossen is achter elkaar, in de toekomst naast elkaar).
- 2. Mogelijkheid voor vrachtwagens om te keren na het lossen, wat minder overlast geeft voor de buren.
- 3. Uitbreiding parkeerplaatsen voor medewerkers.
Landschappelijke inpassing
Vanuit de eerder genoemde analyse komt naar voren dat het landschap rondom de Ola fabriek sterk is veranderd van een besloten in een relatief open landschap. Juist in het huidige open landschap zijn enkele fabrieksgebouwen van Ola te dominant aanwezig. Door het "terugplaatsen" van cultuurhistorische groenelementen binnen, maar vooral buiten het plangebied, wordt de structuur van het Reggedal versterkt. Er ontstaat een kleinschalig landschap met een duidelijk oriëntatie richting de Regge. De aandacht en het zicht is niet meer gericht op de fabrieksgebouwen, maar op de omgeving.
De bedrijfsuitbreiding aan de zuidzijde zal zoveel mogelijk aansluiten op het bestaande maaiveldniveau. Het gedeelte waar de vrachtwagens worden geladen zal op het huidige niveau (+9 m NAP) worden aangelegd, vanwaar een afschot naar het landelijk gebied wordt gerealiseerd ten behoeve van een passende aansluiting op het landschap. Voor het inpassingsplan, zie Bijlage 2 Inrichtingsplan.
Groenstructuur
De beplanting voor de houtwal, die haaks op de Reggeweg staat, bestaat uit streekeigen beplanting. Ook buiten het plangebied (in het Reggedal zelf) zullen als gevolg van deze ontwikkeling groenstructuren worden aangebracht, om daarmee het oorspronkelijke karakter van het Reggedal te herstellen. De groenelementen bestaan voornamelijk uit dichte houtwallen. Ook zullen er transparantere groenelementen als hoogopgaande bomen worden toegepast om optimaal zicht te behouden op plaatsen waar dat nodig is. Het aanbrengen van deze groenstructuren past bij het project Koemaste, dat het herstel van het Reggedal op het oog heeft.
Afbeelding: Inrichting toekomstige situatie, Eelerwoude
Waterberging
Op het naastgelegen terrein aan de zuidzijde van de fabriek is ruimte gereserveerd voor een waterberging die noodzakelijk is voor het dorp Hellendoorn. Een "laagte" in het landschap zorgt er voor dat incidenteel hemelwater vanuit het dorp opgevangen kan worden en vertraagd afgevoerd wordt richting de Regge. In het gebied zal niet continu water aanwezig zijn, maar slechts een gedeelte zal onder water staan op momenten waarop sprake is van een piekafvoer vanuit Hellendoorn.
Parkeerplaats
Voor de verharding van de - ietwat verdiept liggende- parkeerplaats wordt gekozen voor infiltratieverharding (bv. grastegels). Hierdoor wordt het water direct door de bodem opgenomen en ontstaat er een groenere uitstraling. Om de parkeerplaats komt een haag, die ervoor zorgt dat de geparkeerde auto´s minder zichtbaar zijn. Tussen de parkeerplaats en het terrein voor het lossen van vrachtwagens komt een "groene" geluidswerende wand.
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid
Ingevolge het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gaat een bestemmingsplan vergezeld van een toelichting waarin ook inzicht wordt gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan.
In het kader van de economische uitvoerbaarheid wordt opgemerkt dat het hier een particulier initiatief betreft, waarbij de financiële gevolgen volledig voor rekening van de initiatiefnemer zijn.
Hoofdstuk 6 Overleg
6.1 Overleg
In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Bro is het ontwerpbestemmingsplan “Uitbreiding Ola Zuid, herziening regels" toegezonden aan een aantal (bestuurlijk) betrokkenen (inclusief het waterschap). Dit heeft niet geleid tot aanpassen van het bestemmingsplan.
maart 2015.