Hardenberg, Marslanden I, woningbouw Van Sytzamahof

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Binnen het bestemmingsplan 'Marslanden' was het mogelijk om binnen het plangebied een appartementengebouw te realiseren. Het appartementengebouw wordt op de huidige locatie gezien als een ongewenste ontwikkeling. Voor het plangebied is daarom in een besloten raadsvergadering 26 maart 2019 een voorbereidingsbesluit genomen.

Met het voorbereidingsbesluit wordt beoogd de ongewenste ontwikkelingen voor woningbouw (appartementengebouw) te voorkomen. Met dit plan kan voor de gronden worden voorzien in een woningbouwproductie, die beter aansluit op de woonvisie en de wensen van de inwoners van Hardenberg. Bovendien ontstaat ook meer ruimte in de plancapaciteit voor andere nieuwe en gewenste ontwikkelingen. Op basis van herprogrammering woningbouw is ervoor gekozen om in plaats van een groot appartementengebouw maximaal 12 grondgebonden woningen mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is kadastraal aangeduid als HDB01AG1283 en HDB01AG1284 (gedeeltelijk).Het plangebied is gelegen aan de noordkant van Hardenberg, gezien vanaf het noorden, nabij de eerste rotonde van de N343, hoek Van Uterwyckallee. Het gebied wordt globaal begrensd door de Van Uterwyckallee, de Jachthuisweg en de waterpartij langs de bestaande woningen aan de Moonenlaan

Ter verduidelijking is onderstaand situering bijgevoegd.

Globale begrenzing plangebied

1.3 Vigerende plannen

Het bestemmingsplan 'Marslanden' is van toepassing op het gebied. De bestemming hiervoor is 'Woongebied'. De regels van het plan maken het mogelijk om op de betreffende locatie een appartementengebouw te realiseren met maximaal 6 bouwlagen. Een ontwikkelingsmogelijkheid, die door het genomen voorbereidingsbesluit in de raadsvergadering van 29 maart 2019 in feite op slot is gezet.

1.4 Leeswijzer

Bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan bestaat uit planregels, verbeelding en toelichting. De planregels vormen in combinatie met de verbeelding het juridisch bindende deel van het plan. De toelichting bevat een beschrijving van aan het plan ten grondslag liggende gedachten alsmede de resultaten van verricht onderzoek.

Bij dit bestemmingsplan behoort een aantal aanvullende stukken, die hierna worden beschreven.

Bijlagen bij de toelichting

Als bijlagen bij de toelichting zijn gevoegd de stedenbouwkundige uitgangspunten voor het plan en de verschillende onderzoeken die nodig zijn voor de onderbouwing van dit bestemmingsplan.

Bijlagen bij de regels
Aan de regels die gelden bij dit bestemmingsplan is als bijlage gevoegd de Staat van bedrijven.

Vaststellingsbesluit

Op het moment dat de gemeenteraad het bestemmingsplan heeft vastgesteld is er sprake van een vaststellingsbesluit. Dit besluit wordt digitaal in het bestemmingsplan opgenomen.

 

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (afgekort SVIR en vastgesteld 13 maart 2012) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Ook vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. De SVIR wordt daarmee gezien als het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Rijksdoelen en regionale opgaven

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen vastgelegd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen benoemd van nationaal belang. Het Rijk geeft hiermee aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop zij resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Toetsing SVIR

De SVIR laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in deze structuurvisie.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij de n de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder zijn aangepakt en is het instrument vereenvoudigd en geoptimaliseerd.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het bevoegd gezag zal daarbij nieuwe stedelijke ontwikkelingen die planologisch mogelijk worden gemaakt moeten motiveren.

Voordat een ontwikkeling getoetst wordt aan de ladder is het goed om inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

Vraagstelling inzake Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo. Hierna wordt ingegaan op de aspecten van de Ladder.

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling en daarmee Ladderplichtig zijn. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van maximaal 12 grondgebonden woningen, waardoor de ontwikkeling niet als een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt beschouwd. Vanaf 12 woningen is sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Nu vaststaat dat geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling behoeft de vraag naar het ruimtelijk verzorgingsgebied niet te worden beantwoord. De bouw van de 12 grondgebonden woningen voorziet in de lokale behoefte van de kern Hardenberg.

In algemene zin kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling voorziet in de kwalitatieve behoefte zoals opgenomen in de "Woonvisie Hardenberg 2013-2020". Deze visie is onder andere voortgekomen uit provinciale en regionale afspraken, waardoor de ontwikkeling eveneens past binnen de behoefte in de regio en de provincie.

Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, In zekere zin kan hier gesproken worden over een inbreidingslocatie. Er is sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Conclusie:

Het plangebied was in het kader van het eerdere plan Marslanden al bestemd als woongebied. In feite vindt nu een andere invulling plaats, die bovendien beter aansluit bij de woonbehoeften van Hardenberg als kern. In zekere zin kan gesproken worden van een inbreidingsplan. Vastgesteld kan worden dat het plan Hardenberg, Van Sytzamahof niet in strijd is met de ladder van duurzame verstedelijking. 

2.2 Provinciaal beleid

De ontwikkeling moet ook bekeken worden aan de hand van het relevante provinciale beleid. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de nieuwe Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. Beide zijn per 1 mei 2019 in werking getreden.

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie is het provinciale beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen van de provincie Overijssel, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de provincie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

Enkele centrale ambities van de provincie:

• goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
• versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit;
• veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid;

2.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een groot palet aan instrumenten om haar ambities te realiseren. Het gaat daarbij om steeds de meest optimale mix van het toepassen van instrumenten. Op deze manier wil de provincie dat zowel effectief en als efficiënt resultaat geboekt wordt voor alle ambities en doelstellingen uit de Omgevingsvisie.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waaraan de provincie waarde hecht, om het beleid te borgen. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

2.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of de ontwikkeling uit dit plan bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

• Of - generieke beleidskeuzes
• Waar - ontwikkelingsperspectieven
• Hoe - gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

Bij het bepalen van de of-vraag, gaat het vooral om ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals bijvoorbeeld : veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

In figuur 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 2: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Of - Generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend en dienen opgevolgd te worden, Het zijn randvoorwaarden waar iedereen rekening mee moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen.

Waar - Ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de Omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven geven een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven verder aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en er is ruimte voor lokale afweging. Zo kan een gemeente vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen een andere invulling kiezen. in haar plannen. Een dergelijke keuze moet echter wel passen binnen - voor dat ontwikkelingsperspectief - geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied. volgens de Catalogus Gebiedskenmerken. Er is naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik ook ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing. De grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaalfunctie.

Hoe - Gebiedskenmerken

Als laatste stap moet het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Bij gebiedskenmerken moet gedacht worden aan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype.

Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en daardoor behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend, maar kunnen ook normstellend zijn. Bij normstellende uitspraken moeten deze worden zonder meer opgevolgd worden. en zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hiervan kan gemotiveerd afgeweken worden. Aannemelijk moet worden gemaakt, dat met het alternatieve plan de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden.

De inspirerende uitspraken bieden een uitnodigend perspectief. Het zijn voorbeelden over de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Het moet een bron van inspiratie vormen.

2.2.4 Toetsing aan Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Bij toetsing van het plan aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of – generieke beleidskeuzes' zijn de artikelen 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Hierin is bepaald dat bestemmingsplannen uitsluitend voorzien in stedelijke ontwikkelingen ,die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving,wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'groene omgeving' nader gedefinieerd als: 'de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied'.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'bestaand bebouwd gebied' nader gedefinieerd als:

• de gronden binnen steden en dorpen, die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

Conclusie op basis van artikel 2.1.3.

De ontwikkeling vindt plaats binnen de bebouwde kom van Hardenberg. Het gaat hierbij om een locatie binnenstedelijk gebied, waar eerder in het kader van het bestemmingsplan Marslanden een appartementengebouw was voorzien. Het betreft hier namelijk een (her)ontwikkeling voor deze locatie, zodat er maximaal 12 grondgebonden woningen gerealiseerd kunnen worden.

Uit de toetsing blijkt dat als 'Ontwikkelingsperspectief' voor het plangebied geldt de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'. Op grond van het bestemmingsplan Marslanden, waarbij voor deze bestemming al een woonbestemming was voorzien, heeft al een afweging plaatsgevonden voor het toestaan voor een stedelijke ontwikkeling. Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat geen extra ruimtebeslag wordt gelegd op de groene omgeving. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

De behoefte aan nieuwe woningen wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Conclusie op basis van artikel 2.2.2.

De nadere afweging vindt plaats aan de hand van de 'Woonvisie Hardenberg 2013-2020' in paragraaf 2.3.

Hierbij wordt ingegaan op de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte, waarbij wordt aangetoond dat behoefte is aan de ontwikkeling,die dit bestemmingsplan mogelijk maakt.

In het kader van de afweging op grond van artikel 2.2.2 kan worden vastgesteld dat de ontwikkeling past binnen het meerjarig programma van de gemeente. De ontwikkeling voldoet eveneens aan de afspraken die zijn gemaakt binnen de regio West-Overijssel.

Conclusie is dat het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie herprogrammering woningbouw, gemeente Hardenberg

Structuurvisie algemeen

Op 12 december 2017 heeft de gemeenteraad de 'Structuurvisie herprogrammering woningbouw, gemeente Hardenberg' vastgesteld. In deze structuurvisie zijn de woningbouwlocaties opgenomen, waarvoor de woningbouwplannen worden geherprogrammeerd. Hierdoor wordt een deel van de voorziene capaciteit uit de woningbouwprogrammering en de bestemmingsplannen geschrapt. Het gaat hierbij om negen locaties, te weten in: De Krim, Dedemsvaart, Gramsbergen, Kloosterhaar, Lutten, Bergentheim, Hardenberg (twee locaties) en Slagharen. Naast het schrappen van een deel van de capaciteit zal ook onder onderzocht worden of een alternatieve aanwending van de gronden mogelijk is. Het gaat hierbij om de zogenaamde 'ijskast-regeling'. Een regeling waarbij de woningbouwcapaciteit (of een deel daarvan) uit de markt wordt genomen, door 'tijdelijk' een andere functie aan deze woningbouwgronden te geven. Bij het toepassen van een dergelijke regeling is afstemming met de provincie noodzakelijk.

Kwantitatieve woonafspraken provincie Overijssel

Aanleiding voor de structuurvisie vormt de actualisatie van de kwantitatieve woonafspraken met de provincie Overijssel. In de woonafspraken voor de komende 10 jaar is met de provincie Overijssel afgesproken dat de harde plancapaciteit in de gemeente Hardenberg 1.529 woningen bedraagt, met een maximale bovengrens van 1.682 woningen.

Deze werkelijke harde plancapaciteit, die de provincie voor komende 10 jaar heeft opgelegd en zelfs boven de bandbreedte van 1.682 woningen. Nieuwe plancapaciteit toevoegen of voor zachte plannen een bestemmingsplan in procedure brengen is cijfermatig gezien daarom risicovol. De ervaring de afgelopen jaren laat zien dat de afzet en daarmee de productie van woningen is gestagneerd en dat een aantal plannen, ondanks een aantrekkende markt, niet of nauwelijks van de grond komt. Vastgesteld kan worden dat sprake van een disbalans tussen vraag en aanbod. Dit leidt tot financiële problemen, zoals tegenvallende grond- en verkoopopbrengsten, maar ook juridische problemen, zoals een omvangrijke plancapaciteit met slecht afzetbare plannen. Plannen die uiteraard wel meetellen bij beoordeling in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking en hierdoor kansrijke plannen blokkeren.

Verder kunnen ook ruimtelijke en maatschappelijke ongewenste problemen ontstaan, zoals langdurig braakliggende gronden. Geconcludeerd is dat de gemeente geen ruimte (meer) heeft voor de realisatie van nieuwe kansrijke initiatieven vanuit de samenleving en van centrumvisies (verplaatsing detailhandel, winkelruimte omzetten naar woonruimte enzovoort.) zonder dat eerst de harde plancapaciteit gereduceerd wordt. Voorgaande geldt in ieder geval voor de komende twee jaar, waarna er opnieuw woonafspraken worden gemaakt.

Het reduceren van plancapaciteit kan op twee manieren. Enerzijds door versneld te bouwen, anderzijds door voorziene capaciteit uit de woningbouwprogrammering en de bestemmingsplannen te schrappen, zoals voorgesteld in voorliggende Structuurvisie. Het versnellen van de bouwproductie heeft tot effect dat de bevolkingsprognose (Primos) positief wordt beïnvloed door huishoudens aan te trekken en te behouden. Bovendien leidt dit tot een snellere afname van de harde plancapaciteit. Immers wat er is gebouwd, wordt afgemeld als plancapaciteit. Een en ander zou moeten leiden tot een gunstiger verhouding tussen toegestane groei vanaf 2019 en harde plancapaciteit.

Omgevingsvisie Overijssel

Op het gebied van 'wonen' streeft de provincie in Overijssel naar een passend aanbod van aantrekkelijke woonmilieus, waarmee ingespeeld kan worden op veranderende woonbehoeften. Door verschillende woonmilieus aan te bieden is er ruimte voor de huisvesting van alle doelgroepen. Voor het vaststellen van de behoefte van een gemeente aan nieuwe woningen is het principe van concentratie van toepassing. Daarin is vastgelegd dat gemeenten in principe alleen voorzien in de lokale woningbehoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Alleen de stedelijke netwerken mogen voorzien in een (boven)regionale behoefte. De streekcentra Hardenberg en Steenwijk mogen voorzien in een regionale behoefte voor zover dit past in de regionale programmering van de betreffende regio.

Vraag en aanbod aan woningen moeten duurzaam in balans zijn. Er moet niet meer gebouwd worden dan waar nu behoefte aan is. Daarbij moet ook rekening gehouden worden met de toekomstige behoefte. Om te zorgen dat de woningvoorraad ook geschikt is voor toekomstige behoefte, zal er aanpasbaar, levensloopbestendig en energiezuinig gebouwd moeten worden. De provincie zet in op aanpassing en herstructurering van de bestaande woningvoorraad om zo te zorgen dat de woningvoorraad blijft aansluiten op de woonwensen van verschillende doelgroepen, in alle levensfasen.

 

Gemeenten bepalen in het kader van de regionale programmering in onderlinge afstemming hoeveel woningen zij voor de lokale behoefte moeten bouwen en waar eventueel in een regionale behoefte wordt voorzien. Wat de behoefte is wordt door gemeenten onderbouwd vanuit actueel onderzoek woningbouw (op basis van de woningmarkt) dat eens in de 2 jaar wordt geactualiseerd. De uitkomsten van de regionale programmering worden vastgelegd in woonafspraken met Gedeputeerde Staten die elke twee jaar op dit onderdeel worden geactualiseerd.

Omgevingsverordening Overijssel 

De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Woningbouw is één van deze onderwerpen. In artikel 2.2 van de Omgevingsverordening zijn de provinciale regels met betrekking tot woningbouw vastgelegd. De regels uit artikel 2.2. dienen te voorzien in een balans in de vraag en aanbod van woningbouwmogelijkheden op het niveau van de regio.

Zo is onder meer vastgelegd dat uitsluitend mag worden voorzien in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Indien de behoefte aan woningen past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming dan is hiermee de behoefte aan woningen aangetoond. Hiertoe heeft de gemeente Hardenberg, net als de andere gemeenten West-Overijssel, op 27 januari 2016 de 'Samenwerkingsovereenkomst woonafspraken West-Overijssel' getekend.

Samenwerkingsovereenkomst woonafspraken West-Overijssel 

Op 27 januari 2016 heeft wethouder D.T. Prinsse namens de gemeente Hardenberg de 'Samenwerkingsovereenkomst woonafspraken West-Overijssel' getekend. Met de woonafspraken zijn de gezamenlijke ambities en visie op 5 thema's vastgelegd, te weten: Doelgroepen; Wonen en zorg; Stedelijke vernieuwing; Bestaande voorraad; Programmeren. Eén van de voornaamste afspraken is het door gemeenten prioriteren van plannen op lokaal niveau om zo te komen tot een goede balans tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. De structuurvisie heeft tot doel om te komen tot een goede balans tussen vraag en aanbod. Het programmeringsdocument, de Regionale Woon Programmering West-Overijssel (RWP West-Overijssel) vormt een onlosmakelijk onderdeel uit van de samenwerkingsovereenkomst. Dit programmeringsdocument heeft met name betrekking op woningbouwaantallen (kwantitatief) en is begin 2017 geactualiseerd met prognoses voor de periode 2017-2027.

RWP West-Overijssel

Algemeen

West-Overijssel wordt onderscheiden in vier subregio's, zodat op lager schaalniveau naar de marktsituatie kan worden gekeken en afstemming van plannen kan plaatsvinden. Hierbij wordt de gemeente Hardenberg gerekend tot de subregio Vechtdal tezamen met de gemeenten Ommen en Dalfsen. Overigens is deze indeling in subregio's niet heilig. De komende jaren moet blijken of de gekozen subregio's voor West-Overijssel een goed medium zijn voor regionale afstemming.

Woningvraag, prognoses en harde plancapaciteit in de periode 2017-2027

Alle gemeenten in West-Overijssel, dus ook Hardenberg, hebben hun harde plannen opnieuw geïnventariseerd. De provincie heeft de Primos prognoses opnieuw laten doorrekenen. Deze prognose laat voor de periode 2017 – 2027 zien dat de verwachte groei in de gemeente Hardenberg afneemt. De gemeenten in West-Overijssel hebben met de provincie afgesproken uit te gaan van een middeling van de 5 meest recente prognoses. Voor de gemeente Hardenberg komen die afspraken er op neer dat de toegestane harde plancapaciteit 1.529 woningen is voor de komende tien jaar. Tijdelijk en goed gemotiveerd mag de gemeente Hardenberg uitkomen op het maximum van de bandbreedte van 1.682. Onderstaande tabel geeft een exacte weergave van de kwantitatieve gegevens.

Harde plancapaciteit die niet voldoet aan de kwalitatieve vraag

In het RWP West-Overijssel wordt tevens aangegeven dat een deel van de huidige zogenoemde harde plannen niet voldoet aan de kwalitatieve vraag in de markt. In een deel van de gevallen betreft het bijvoorbeeld zogenaamde "weilandplannen", maar het kan ook gaan om het verkeerde product op een binnenstedelijke locatie. Met de provincie is afgesproken dat de gemeenten in West-Overijssel ieder hun harde plancapaciteit doorlopen en overwegen of deze nog voldoet aan de kwalitatieve vraag. Met de Structuurvisie is invulling gegeven aan deze afspraak.

2.3.2 Toekomstvisie gemeente Hardenberg 2013-2023

Algemeen

De Woonvisie Hardenberg is door de gemeenteraad vastgesteld op 26 maart 2019. Volgens de prognose in de woonvisie heeft de gemeente behoefte aan 1.600 (nieuwe) woningen. Vastgesteld kan worden dat de kernen Hardenberg en Dedemsvaart in trek zijn als woonlocatie, ook voor huishoudens van buiten de gemeente. De overige dorpen en buurschappen zijn vooral gewild bij de lokale bevolking en rustzoekers van buitenaf. Onderstaande tabel laat de huishoudensontwikkeling zien van de gemeente.

In de woonvisie wordt vastgesteld dat de tijd aan grootschalige programmering van woningbouw op een groot deel platteland voorbij is. Voorgaande brengt met zich mee dat maatwerk nodig is, dat gebouwd moet worden naar behoefte en als uitgangspunt een kortere planningshorizon. Verder zal meer op kleine doelprojecten worden ingezet, zonder de langere termijn daarbij uit het oog te verliezen. (adaptieve planning). De primaire focus komt te liggen in het voorzien in de grote vraag naar woningen en het bieden van de juiste woonkwaliteit (minder op kwantiteit).

Uit de visie blijkt verder dat de gemeente met de provincie en de regiogemeenten in gesprek gaat om de komende jaren nieuwe initiatieven vooral te toetsen op de beoogde woonkwaliteit in plaats van kwantiteit, Die flexibiliteit (meer sturen op de korte termijn) maakt het mogelijk een betere match tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt tot stand te brengen. Het biedt de mogelijkheid met de realisatie van nieuwe woningen op meerdere ontwikkelingen in te spelen. Nieuwe woningbouwprojecten in de gemeente Hardenberg dragen komende jaren bij aan de opvang van de huishoudensgroei, de veranderende woonbehoefte, de duurzaamheidsopgave, de klimaatadaptie, de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid in de kernen en op het platteland. Bij adaptief plannen is het ook van belang ruimte te bieden aan nieuwe, gespecialiseerde woonvormen. Denk aan 'erfdelen' (bewoning van een boerenerf door meerdere huishoudens), 'thuishuizen' (kleinschalige woonvoorzieningen voor alleenstaande ouderen) en andere concepten op het gebied van groepswonen. Ook modulair bouwen en 'tiny houses' (kleine, goedkope en duurzaam gebouwde wooneenheden voor mensen die minder ruimte en bezit nastreven) zijn interessant. Dankzij deze innovaties wordt de aantrekkelijkheid van het landelijk gebied als woonomgeving voor specifieke doelgroepen groter.

Op het bouwen van woningen op inbreidingslocaties wordt vanuit de visie vooral ingezet. Dat betekent dat de kwaliteit van het gebied en de woonkwaliteit daarmee vergroot wordt. Bijvoorbeeld bij het transformeren van leegstaand vastgoed of herbestemming van bedrijvigheid of industrie. Maar we vinden het ook belangrijk dat er voldoende openbaar groen in onze kernen aanwezig is. Daarmee houden we onze kernen aantrekkelijk en zorgen we voor voldoende natuurlijke waterbergingsgebieden in tijden van langdurige droogte of juist grote hoeveelheden neerslag. Tot slot willen we ruimte bieden aan woonmilieus die nu niet of nauwelijks in onze gemeente aanwezig zijn en dus een verrijking kunnen zijn van ons woningaanbod.

Naast de ambities die voor de gehele woningmarkt gelden, gelden ook ambities per doelgroep. Deze ambities zijn in de woonvisie schematisch in figuur 4.1 overgenomen. Voor het overzicht is deze figuur hieronder opgenomen.

In de gemeente wordt qua woonbeleid vooral ingezet op het in beweging krijgen van doorstromers. De gemeente Hardenberg is een echte gezinsgemeente. Huishoudens zijn op zoek naar ruimere woningen of wil doorstromen naar een huur- of koopwoning. Ingezet moet worden door een ruimer aanbod aan grondgebonden koopwoningen. Vanuit de bestaande voorraad komen er te weinig beschikbaar om te voorzien in de verwachte vraag. De gemeente wil ruimte geven aan de markt door invulling te geven aan de vraag naar grondgebonden koopwoningen.

Vastgesteld kan worden dat de voorgenomen bouw van 12 grondgebonden woningen past binnen de uitgangspunten in de Woonvisie.

Toetsing van het initiatief aan de gemeentelijke Toekomstvisie

Het voornemen sluit aan op meerdere doelstellingen van de gemeente, waaronder het bouwen op basis van behoefte, het bouwen voor doelgroepen, het duurzaam bouwen, het bevorderen van een veilige en leefbare woonomgeving, het bevorderen zelfredzaamheid van de samenleving en het verminderen van regels en deze strikter handhaven. De ontwikkeling past dan ook binnen de 'Programmalijn 1: Wonen'.

Het plangebied is qua ligging in de kern en ten opzichte van voorzieningen zeer gunstig gelegen, zo is een supermarkt sluit qua ligging aan bij de bestaande woonwijk Marslanden. Er kan vrij eenvoudig worden aangesloten bij de voorzieningen in en rondom de wijk.

Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de 'Toekomstvisie gemeente Hardenberg 2013-2023'.

2.3.3 Woonvisie Hardenberg 2013-2020 'Ruimte voor bewoners'

Algemeen

De woonvisie van de gemeente Hardenberg is op 4 februari 2014 vastgesteld door de raad van de gemeente Hardenberg. In de woonvisie komt naar voren welke ambities de gemeente Hardenberg heeft op de korte termijn (komende twee jaren) en op de lange termijn (tot 2020). In de woonvisie zijn de uitgangspunten van het voorgaande woonplan gehandhaafd: prioriteit, draagvlak en meerjarenbeleid. De woonvisie sluit aan bij de 'Toekomstvisie gemeente Hardenberg 2013-2023'

Visie

Op basis van de diverse trends in de woningmarkt heeft de gemeente haar vertrekpunt bepaald. Dit vertrekpunt is vastgelegd in de volgende woonmissie:

‘De gemeente Hardenberg wil een landelijke en groene gemeente blijven waar het duurzaam en veilig wonen is in een woonomgeving die heel, schoon, veilig en toegankelijk is. Zij vervult een belangrijke regionale functie op het gebied van wonen, werken en voorzieningen. Zij biedt allereerst aan de eigen inwoners voldoende woonmogelijkheden, waarbij de aandacht vooral uitgaat naar jongeren, hulpbehoevenden en mensen met een laag inkomen. Daarnaast biedt de gemeente Hardenberg voldoende woningen voor mensen van buiten Hardenberg die hier willen komen wonen/werken/recreëren. De gemeente streeft er naar om zoveel mogelijk een energieneutrale gemeente te zijn, de woningvoorraad vormt hierbij een belangrijke factor. Daarom zal zij hierin het voortouw nemen.’

Doelgroepen

De gemeente Hardenberg richt zich op diverse doelgroepen. Zo is het voor mensen met een laag inkomen belangrijk dat in Hardenberg voldoende passende woningen beschikbaar zijn tegen een betaalbare huurprijs. Voor de jongeren die wel het ouderlijk huis willen verlaten, maar een laag inkomen hebben, wil de gemeente zich ook inzetten om tijdelijk extra woningen en naar behoefte andere woonvormen te realiseren.

Senioren zijn ook een groep waarvoor de gemeente aandacht heeft, aangezien zij een steeds groter deel van de bevolking zullen zijn. De veranderingen in de zorg betekenen dat senioren zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen wonen. Een passende woning is daarvoor een voorwaarde, ook voor senioren die aangewezen zijn op een sociale huurwoning.

Voor mensen die voldoende middelen hebben om in hun huisvesting te kunnen voorzien, biedt Hardenberg nu al een veelheid aan verschillende typen woningen. Niet iedereen woont echter in een goed passende woning, zo zullen bijvoorbeeld sommige inwoners te klein wonen en anderen te groot. Doorstromen is daarom gewenst of simpelweg noodzakelijk.

Daarnaast blijft nieuwbouw nodig om in de behoefte te voorzien, aangezien de voorraad aan bestaande woningen niet altijd voldoet in kwantitatief of kwalitatief opzicht. Met nieuwbouw kan ingespeeld worden op de veranderende wooncarrière en de afnemende doorstroming. De gemeente wenst dat de benodigde nieuwbouw vraaggestuurd gerealiseerd wordt, hierbij staat de koper centraal.

Woningbouwprogramma kern Hardenberg

Voor nieuwbouw in de gemeente Hardenberg is een flexibel meerjarig programma opgesteld, waarbij ingespeeld wordt op de dynamische vraag. Realisatie van nieuwbouw wenst de gemeente met name te doen met kleinschalige ontwikkelingen in en rond het centrum en een grotere ontwikkeling in Marslanden.

De Overijsselse gemeenten gebruiken een geactualiseerde huishoudensprognose als basis voor het vaststellen van de vraag naar nieuwe woningen en de programmering daarvan. Daarvoor is een systematiek ontwikkeld, waarbij:

• 1. actuele marktinzichten worden betrokken;
• 2. ontwikkelingen op regionaal niveau worden meegewogen;
• 3. op lokaal niveau een stabieler beeld ontstaat over de verwachte huishoudensontwikkeling.

Omdat prognoses gepaard gaan met enige onzekerheid werken gemeenten in Twente/West-Overijssel daarbij met een bandbreedte die onder voorwaarden kan worden gebruikt.

In de gemeente Hardenberg is, voor de periode 2017 t/m 2026, sprake van

• een woningvraag voor gemeente Hardenberg bedraagt 1.680 woningen;
• een woningaanbod in harde plannen bedraagt 1.230 woningen.

Er is sprake van een resterende kwantitatieve actuele behoefte aan (1.680 - 1.230 =) 450 woningen.

Toetsing van het initiatief aan de gemeentelijke Woonvisie

Voorliggend voornemen betreft de realisatie van maximaal 12 grondgebonden woningen. In eerste instantie zou op de locatie een appartementencomplex worden gerealiseerd met 6 bouwlagen. De huidige markt en na heroverweging is vast komen te staan dat er geen behoefte meer is aan een appartementengebouw. Ingespeeld moet worden op de huidige vraag naar grondgebonden woningen.

Daarnaast is meer behoefte aan dit type woningen als gevolg van de wens om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.

Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de 'Woonvisie Hardenberg 2013-2020'.

2.3.4 Voorbereidingsbesluit

De gemeenteraad heeft in een besloten vergadering van 26 maart 2019 een voorbereidingsbesluit vastgesteld voor het plangebied. Bij het voorbereidingsbesluit is aangegeven dat een heroverweging heeft plaatsgevonden van de programmering woningbouw. Ook is aangegeven dat besloten is appartementen bij voorkeur te concentreren in en rond het centrum van Hardenberg, in plaats van in de uitleggebieden.

In verband met eventuele gevolgen van overprogrammering zijn in samenspraak met de provincie woonafspraken gemaakt. De harde plancapaciteit werd gelimiteerd voor een periode van tien jaar. Voor de gemeente betekend dit dat de toegestane plancapaciteit bijna werd overschreden. Hardenberg heeft in 2015 besloten om de gehele plancapaciteit te screenen en aan te kondigen dat het deel van de plancapaciteit, dat niet in overeenstemming is met de vraag en of met gewijzigde inzichten, zou worden geschrapt. Op 12 december 2017 is de Structuurvisie herprogrammering woningbouw, door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is onder andere gemotiveerd weergegeven dat de gemeente de locatie Van Sytzamahof wil herprogrammeren van 60 appartementen naar 12 grondgebonden woningen.

Met het voorbereidingsbesluit wordt beoogd de ongewenste ontwikkelingen op de in het besluit begrepen gronden te voorkomen. Dit nieuwe bestemmingsplan voor de gronden kan voorzien in een woningbouwproductie dat beter aansluit op de woonvisie en de wensen van de inwoners. Bovendien ontstaat zo meer ruimte in de plancapaciteit voor nieuwe en gewenste ontwikkelingen elders.

De argumenten voor wijziging van 60 appartementen naar 12 grondgebonden woningen zoals genoemd in het besluit zijn als volgt:

• Koopappartementen in de klasse tot € 300.000,-- zijn matig afzetbaar op locaties buiten het centrum, met name in grotere aantallen. Er is geen vraag gebleken naar appartementen op deze locatie. Zeker nu er appartementen langs de Vecht worden gerealiseerd;
• Het plan van 60 appartementen draagt niet voldoende bij aan de lange-termijnambities in de woonvisie.

Om te voorkomen dat in de tijd tot vaststelling van dit nieuwe bestemmingsplan ontwikkelingen plaatsvinden die niet in overstemming zijn met het stedenbouwkundig plan, is toen een voorbereidingsbesluit vastgesteld. Het voorbereidingsbesluit moet voorkomen dat toch appartementen worden gerealiseerd op basis van de afgegeven omgevingsvergunning. Naast het nemen van een voorbereidingsbesluit is besloten de afgegeven omgevingsvergunning voor de bouw van 60 appartementen voor de locatie in te trekken.

2.3.5 Welstandsnota 'Visie op beeldkwaliteit'

De Welstandsnota 'Visie op beeldkwaliteit' is door de raad van de gemeente Hardenberg vastgesteld op 29 november 2011. Doelstelling van de nota is een duidelijk en toetsbaar gemeentelijk welstandsbeleid.

De ambitie van de welstandsnota voor de kernen en de overige bebouwingsconcentraties is een kwaliteitsontwikkeling in gang te zetten, waarbij elk project bijdraagt aan de versterking van de beeldkwaliteit van de leefomgeving. Daarmee zullen de verschillende kernen zich meer onderscheiden en krijgt elke kern haar eigen kleur (terug).

De gemeente wil meer vrijheid voor burgers creëren, wat wordt bereikt door kaders te stellen 'waar het er toe doet' en andere delen van de gemeente welstandsvrij te maken. Een en ander komt tot uiting in de toekenning van drie niveaus (laag (0), midden (1) en hoog (2)). Op de belangrijke plekken wordt door middel van welstand en bestemmingsplan gestuurd. De laag gewaardeerde plekken zijn welstandsvrij. Voor deze gebieden is het bestemmingsplan (of de beheersverordening) maatgevend.

Voor het plangebied gelden geen van de drie hiervoor genoemde niveaus. De ontwikkeling bevindt zich in het gebied waarvoor het Beeldkwaliteitsplan Marslanden Wonen II, De tweede vlinder en de poort Haardijk 2004 geldt. Nu de ontwikkeling van het gebied anders plaatsvindt dan gedacht kan worden vastgesteld dat de bouwplannen niet voldoen aan eerder genoemd Beeldkwaliteitsplan. Voor de ontwikkeling van het gebied zijn nieuwe Stedenbouwkundige uitgangspunten beschreven en vastgesteld. Deze voorwaarden/uitgangspunten zijn als Bijlage 1 bij dit plan gevoegd. De bouwplannen zullen getoetst worden aan de nieuwe voorwaarden en zullen moeten voldoen aan de daarin gestelde voorwaarden voor welstand.

Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid

Geconcludeerd kan worden dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling goed past binnen de gemeentelijke beleidskaders.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Algemeen

De woningbouwprogramma's voor verschillende locaties zijn in het verleden (voor de Marslanden voor het jaar 2000) gebaseerd op de stedenbouwkundige eisen, financieel resultaat en de toenmalige visie. In de vastgestelde woonvisie van Hardenberg (2013-2020) wordt uitgesproken dat meer sturing op de totale woningvoorraad dient plaats te vinden, mede als gevolge van de woonafspraken met de provincie en de gewijzigde inzichten in de wijze van programmering. Ook is de visie op het inhoudelijke woningbouwprogramma inmiddels gewijzigd. De gemeente concentreert appartementen bij voorkeur in en rond het centrum in plaats van in de uitleggebieden.

Op 12 december 2017 is de 'Structuurvisie herprogrammering woningbouw' door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is onder ander gemotiveerd weergegeven dat de gemeente de locatie Van Sytzamahof wil herprogrammeren van 60 appartementen naar maximaal 12 grondgebonden woningen. Vooral nu gebleken dat er geen vraag is naar appartementen op deze locatie en het feit dat er nu appartementen langs de Vecht worden gerealiseerd.

Gebleken is dat koopappartementen in de klasse van € 300.000,-- matig afzetbaar zijn op locaties buiten het centrum, met name in grotere aantallen.

3.2 Gewenste ontwikkeling

Zoals eerder al aangegeven kunnen er maximaal 12 grondgebonden woningen worden gerealiseerd binnen het plangebied. Onderstaand is een impressie van de gewenste situering van de woonbebouwing weergegeven:

Het plangebied wordt ontsloten via de bestaande Van Uterwyckallee. Binnen het plangebied worden diverse verhardingen toegepast. Het gaat daarbij om paden die de woningen met elkaar en met de parkeerplaatsen en de ontsluitingsweg binnen het plangebied verbinden.

In het plan is rekening gehouden met een gescheiden rioleringssysteem (regenwater en afvalwater).

De achtergelegen waterpartij wordt gebruikt als bufferzone bij piekbelastingen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen dat in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen over de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Hierbij moet rekening worden gehouden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Beleidsmatig kader

Bedrijfsactiviteiten kunnen hinder voor de (woon-)omgeving veroorzaken door lawaai, onaangename geuren, stof, trillingen, verkeers- en parkeeroverlast. Daarom is het nodig om bedrijfsactiviteiten (of andere functies die het leefmilieu belasten) op een aanvaardbare afstand van woningen of andere hindergevoelige functies te situeren, al dan niet gecombineerd met het treffen van speciale maatregelen. Voor de milieuzonering in dit plan is gebruik gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering (VNG, 2009).

Methodiek

In de publicatie worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in zes categorieën, variërend van lichte tot zeer zware milieuhinder. Bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 worden over het algemeen gerekend tot de lichte categorie. Het zijn bedrijven die prima in een woonwijk kunnen plaatsvinden. De hinder van dergelijke bedrijven is vaak beperkt. Vanaf 3.1 is toch meer sprake van een zwaardere milieucategorie. Dergelijke bedrijvigheid hoort feitelijk thuis op een bedrijventerrein, maar hier zijn uitzonderingen mogelijk.

Per milieucategorie zijn richtafstanden tot hindergevoelige functies opgenomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in twee gebiedstypen: een rustige woonwijk en een gebied met een menging van functies. In onderstaande tabel zijn deze richtafstanden weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van geluid, stof, gevaar en geur. De grootste afstand is hierin richtinggevend.

Milieu- categorie	Richtafstanden in 'rustige woonwijk'	Richtafstanden in 'gemengd gebied'
1	10 meter	0 meter
2	30 meter	10 meter
3	50-100 meter	30-50 meter
4	200-300 meter	100-200 meter
5	500-1.000 meter	300-700 meter
6	1.500 meter	1.000 meter

Tabel Richtafstanden per milieucategorie.

De VNG-publicatie is geen wet, maar wel een algemeen aanvaarde richtlijn voor de toepassing van milieuzonering in een ruimtelijk plan. Niettemin gaat de publicatie uit van richtafstanden, die in algemene zin bepaald zijn op basis van gemiddelde productieprocessen. Dat betekent dat bij de toepassing van de publicatie altijd ook de feitelijke situatie ter plaatse in ogenschouw moet worden genomen.

Conclusie

Ten westen van het plangebied bevindt zich een bedrijventerrein. Het terrein wordt gekenmerkt door bedrijven in de lichtere categorieën met een aantal bedrijfswoningen. Het dichtstbijzijnde bedrijf ligt op een afstand van 155 m van het plangebied. Geconcludeerd kan worden dat gelet op de zonering, de toegestane bedrijvigheid, de ruime afstand tot het plangebied de geplande woningbouw geen problemen oplevert op grond van de bedrijfs- en milieuzonering. Een eerdere afweging voor woningbouw heeft ook plaatsgevonden in het kader van het bestemmingsplan Marslanden. in 2012.

4.3 Verkeer

Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte, die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Daarnaast moet rekening worden gehouden met een eventuele toename van de verkeersgeneratie. Hiervoor worden de gemeentelijke 'Parkeernormennota Hardenberg' en de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 318 (december 2018)' van het CROW aangehouden.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• Stedelijke zone: rest bebouwde kom;
• Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk;
• Gewenste functie: koop, huis, tussen/hoek (12 woningen).

Parkeren

De parkeernormering moet worden vastgelegd in de regels van voorliggend bestemmingsplan.

De woningen binnen dit plan moeten, op basis van de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid en de CROW, beschikken over 1,6 parkeerplaatsen per woning. In voorliggend geval worden maximaal 12 woningen gerealiseerd, waardoor sprake is van een parkeerbehoefte van (1,6 x 12 =) afgerond 20 parkeerplaatsen. In de afbeelding van 3.2 is te zien dat 21 parkeerplaatsen binnen het plangebied worden gerealiseerd.

Vastgesteld kan worden dat met 21 parkeerplaatsen er in de ruimte zin in de parkeerbehoefte wordt voorzien.

In de regels van dit bestemmingsplan zijn de benodigde aantal parkeerplaatsen geborgd, zodat deze ook daadwerkelijk worden gerealiseerd.

Verkeersgeneratie

In het belang van een goede ruimtelijke ordening moet sprake zijn van een aanvaardbare afwikkeling van alle soorten verkeer. Bij ruimtelijke planning dienen verkeerskundige aspecten afgewogen te worden, omdat deze van grote invloed zijn op de het doelmatig functioneren van verschillende functies. Wanneer nieuwe ontwikkelingen worden gepland, is het van belang te onderzoeken welke effecten dit heeft op de verkeerskundige situatie om zo nodig passende maatregelen te kunnen nemen.

Het voornemen brengt een beperkte toename van de verkeersgeneratie met zich mee, namelijk gemiddeld (12 woningen x 7,4 verkeersbewegingen =) afgerond 89 verkeersbewegingen per week/dag/etmaal. Het plangebied wordt via de bestaande Van Uterwyckallee ontsloten voor alle verkeer (inclusief fiets- en voetgangersverkeer). Ook wordt een deel van het voet- en fietsverkeer ontsloten via de bestaande Van Sytzamahof en de Moonenlaan. Op het totale verkeersgeneratie van dit gedeelte van de wijk de Marslanden die worden ontsloten via de nog aan te leggen Van Sytzamahof en Moonenlaan, is de verkeersgeneratie als gevolg van de bouw van de 12 woningen slechts een kleine toename. Het gemotoriseerde verkeer vindt volledig plaats via de Van Uterwyckallee en levert qua functie van de Van Uterwyckallee geen enkel probleem op.

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'verkeersgeneratie' geen belemmering oplevert voor voorliggend voornemen.

4.4 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

Het aspect luchtkwaliteit wordt bij de besluitvorming van ruimtelijke plannen betrokken. In dat kader wordt een plan of ontwikkeling getoetst aan de voorschriften van Titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Centraal daarbij staat artikel 5.16, eerste lid, van de wet.

Daarnaast moet het plan voorzien in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, op grond van het beginsel van een goede ruimtelijke ordening. Het beginsel van een goede ruimtelijke ordening is altijd van toepassing op ruimtelijke ontwikkelingen, ook wanneer besluiten op grond van artikel 5.16, eerste lid, van de Wm niet beoordeeld hoeven te worden.

Tot slot heeft het bevoegd gezag volgens Algemene wet bestuursrecht (Awb) als taak om belangen op een evenwichtige wijze af te wegen (art. 3.4) en besluiten deugdelijk te onderbouwen (art. 3.46).

Luchtkwaliteitseisen

Op basis van artikel 5.16 Wm kan een bestemmingsplan worden vastgesteld indien:

• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde, die behoort bij de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
• het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Ruimtelijk-economische besluiten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet langer, zoals voorheen, individueel getoetst aan die grenswaarden. Als gevolg daarvan kunnen tal van kleinere projecten doorgang vinden, ook in situaties waar nog niet aan de grenswaarden wordt voldaan. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate" (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip "niet in betekenende mate" is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO² en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Conclusie

Hiervoor zijn voorbeelden opgenomen van de lijst met categorieën van gevallen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op het gegeven dat eerder het bestemmingsplan Marslanden de mogelijkheid bood voor realisering van een appartementengebouw met zes bouwlagen en het aantal nu teruggebracht is naar 12 grondgebonden woningen en gelet op de aard en omvang van dit project in vergelijking met de voorgenoemde categorieën, kan worden aangenomen dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging.

Tevens wordt opgemerkt dat deze ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

4.5 Geluidhinder

Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen. De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeursgrenswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen niet van toepassing. Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen in principe niet mogelijk. Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeursgrenswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

Wegverkeerslawaai

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) artikel 74 hebben alle wegen een geluidzone. Uitzondering hierop zijn woonerven en straten met een maximumsnelheid van 30 km/u. De zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of een weg binnen of buitenstedelijk is gelegen.

Voor de bepaling van de maximale vast te stellen geluidbelasting houdt de Wet geluidhinder rekening met de ligging van de geluidgevoelige bestemmingen en wordt onderscheid gemaakt tussen stedelijk en buitenstedelijk gebied. Binnenstedelijk gebied gelden over het algemeen minder strenge normen. In het kort komt het er op neer dat het gebied binnen de bebouwde kom behoort tot het stedelijke gebied, met uitzondering van het gebied binnen de bebouwde kom, dat gelegen is binnen de zone van een autoweg of autosnelweg. In het laatste geval en voor de situatie buiten de bebouwde kom gelden de normen die van toepassing zijn op het buitenstedelijk gebied. Een hoofdweg is, conform deze definitiebepaling van de Wet geluidhinder, altijd gelegen in buitenstedelijk gebied.

Ten noorden en ten westen van het plangebied bevindt zich twee 50 km/uur wegen, namelijk de Haardijk en de Van Ulerwyckallee. Beide wegen worden ontsloten door een rotonde. Deze wegen hebben een geluidzone van 200 meter, vanaf de as van de weg gemeten. De wegen liggen binnen stedelijk gebied en hebben twee rijstroken.

Door Royal HaskoningDHV is akoestisch onderzoek verricht naar wegverkeerslawaai. Het rapport is als Bijlage 6 bij deze toelichting gevoegd. Hieronder wordt verder ingegaan op de samenvatting en conclusie uit de rapportage.

Uit het onderzoek volgt dat ten gevolge van de N343 en de Collendoornerdijk/ Van Uterwyckallee de

voorkeurswaarde conform de Wet gehinder wordt overschreden op de uiterste bebouwingslijn van de

nieuwbouw Sytzamahof. De ten hoogste toelaatbare waarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Een geluidreducerend wegdek wordt nabij een rotonde snel kapot gereden en is daardoor niet wenselijk.

Toepassing van schermen/wallen kan de geluidbelasting reduceren. Echter, schermen zijn vanuit

landschappelijk en financieel oogpunt hier niet gewenst.

Aangezien maatregelen niet doeltreffend of wenselijk zijn, dienen hogere waarden te worden vastgesteld

van ten hoogste 58 dB ten gevolge van de N343 en ten hoogste 53 dB ten gevolge van de

Collendoornerdijk/ Van Uterwyckallee.

Ten gevolge van de Collendoornerdijk (60 km/uur) wordt de voorkeurswaarde niet overschreden. Voor deze weg worden geen eisen gesteld vanuit de Wet geluidhinder.

Bij de uitwerking van het nieuwbouwplan zal gecontroleerd moeten worden of de geluidbelasting op de

gevels van de woningen niet hoger is dan 58 dB ten gevolge van de N343 en niet hoger dan 53 dB ten

gevolge van de Collendoornerdijk/ Van Uterwyckallee.

Ook dient per woning inzicht te worden gegeven in de aanwezigheid van een geluidluwe gevel (= gevel met een geluidbelasting gelijk of lager dan de voorkeurswaarde).

Conclusie:

Op basis van het geluidonderzoek kan worden vastgesteld dat er geen belemmeringen zijn voor de bouw, mits een procedure hogere waarden wordt vastgesteld voor een aantal woningen binnen het plangebied,waarbij het geluidsrapport Bijlage 6 vertrekpunt is.

Industrielawaai

Een industrieterrein is volgens de Wet geluidhinder een terrein waar zich bedrijven kunnen vestigen die genoemd worden in artikel 40 van de Wet geluidhinder en onderdeel D van Bijlage I behorende bij het Besluit omgevingsrecht (de zogenaamde grote lawaaimakers). Op grond van hoofdstuk V van de Wet geluidhinder is rondom deze terreinen een zone vastgesteld, waarbuiten de etmaalwaarde van het gemiddelde geluidsniveau ten gevolge van alle bedrijven op dat terrein niet hoger mag zijn dan 50 dB(A). De zone is een planologisch aandachtsgebied, waarbinnen regels van kracht zijn, die aan zowel industriële activiteiten als aan woningbouw beperkingen opleggen. De ligging en omvang van de zone wordt met een bestemmingsplan vastgelegd. In het kader van het bestemmingsplan dient gekeken te worden naar de geluidsbelasting van geluidgevoelige bestemmingen in de omgeving van het industrieterrein. Indien de geluidsbelasting meer dan 50 dB(A) bedraagt, kan de gemeente een hogere waarde vaststellen. De maximale ontheffingswaarde voor nieuwe woningen bedraagt 55 dB(A).

Conclusie

In de directe omgeving is geen gezoneerd industrieterrein aanwezig. Zie hiervoor aanvullend ook het verhaal in 4.2 . Gelet op de aanwezige en toegestane bedrijven op het tegenoverliggende bedrijventerrein, gelet op de ruime afstand van het dichtstbijzijnde bedrijf vormt Industrielawaai voor de ontwikkeling van woningbouw geen probleem.

Railverkeerslawaai

Het plangebied bevindt zich op ruim 2 kilometer afstand van de spoorweg.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect railverkeerslawaai de ontwikkeling niet in de weg staat.

4.6 Geurhinder

Wettelijk kader

Geur kan in de leefomgeving hinder veroorzaken en brengt om die reden ook gezondheidsrisico's met zich mee. Bij geur van bedrijven gaat het om de geuruitstoot (emissie) van bedrijven die zich verspreidt via de lucht en een geurbelasting veroorzaakt op de woon- en leefomgeving. Onder geurbelasting (of ‘immissie') verstaan we de hoeveelheid geur, uitgedrukt in odour units per kubieke meter lucht, die op een geurgevoelig object zoals een woning ‘terecht' komt. Deze hoeveelheid kan worden gemeten of berekend.

Voor geurhinder door industrie en bedrijven gelden planologisch gezien geen wettelijke kaders. Deze vorm van geurhinder maakt deel uit van de methode 'Bedrijven en milieuzonering' (VNG, 2009).

Voor geurhinder door veehouderijen gelden deels andere regels. Voor veehouderijen gelden de Wet Geurhinder en Veehouderij en het Besluit landbouw milieubeheer. In het Besluit landbouw zijn afstanden vastgelegd die aangehouden moeten worden tussen een veehouderij en een geurgevoelig object. Afhankelijk van de aard van het agrarisch bedrijf en het type geurgevoelig object kan deze afstand 20, 50 of 100 meter bedragen.

Onderzoek en conclusie

In de directe omgeving, waarbij een afstand van 100 m is aangehouden zijn geen agrarische bedrijven aanwezig. Geurhinder vormt geen probleem voor de voorgestane ontwikkeling.

4.7 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Externe veiligheid is een beleidsveld, gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid.

Het gaat hierbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing:

Inrichtingen:

* Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

* Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi)

* Activiteitenbesluit

* Besluit LPG-tankstations milieubeheer 2013

* Vuurwerkbesluit

* SVIR / Barro / Rarro (munitiecomplexen)

* Circulaire opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik

* Wet explosieven voor civiel gebruik

* Wet luchtvaart (externe veiligheid op burgerluchthavens)

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. Het gaat daarbij onder meer om bedrijven die onder het BRZO vallen, LPG-tankstations, opslagplaatsen (PGS), ammoniakkoelinstallaties en spoorwegemplacementen. Het besluit bevat eisen voor het plaatsgebonden risico (PR) en regels voor het groepsrisico (GR). Het verplicht gemeenten en provincies bij het verlenen van milieuvergunningen en het maken van bestemmingsplannen hiermee rekening te houden.

Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi)

In de regeling staan regels over de veiligheidsafstanden en berekening van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Op grond van het Bevi zijn in de Revi voor een aantal bedrijfscategorieën (zoals LPG-tankstations, ammoniakkoelinstallaties, opslagplaatsen) vaste veiligheidsafstanden opgenomen.

Transport

* Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt)

* Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Dit besluit is vergelijkbaar met het Bevi, maar dan van toepassing op buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen. Het gaat om buisleidingen voor aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm (1,97 inch) en een druk van meer dan 1600 kPa (16 bar) en om buisleidingen voor aardolieproducten, met een uitwendige diameter van meer dan 70 mm (2,76 inch) en een druk van meer dan 1600 kPa. Buiten de regels over het plaatsgebonden risico en de verantwoording van het groepsrisico is in het Bevb bepaald dat in een bestemmingsplan de ligging van buisleidingen wordt weergeven en dat een regeling wordt opgenomen voor de belemmeringenstrook. Deze belemmeringenstrook ligt op vijf meter aan weerszijden van de buisleiding of vier meter in geval van aardgasleidingen met een druk tussen 1600 en 4000 kPa.

Onderzoek

Op basis van de Risicokaart zijn de verschillende aspecten van de externe veiligheid geanalyseerd. Er zijn geen relevante veiligheidsafstanden die een rol spelen voor het plangebied, Ook gelden er geen beperkingen op het gebied van ongevallen met gevaarlijke stoffen, zowel voor inrichtingen als voor transport. Meer specifiek. Er is een lpg installatie gelegen op meer dan 670 m van het plangebied, zodat deze niet binnen de invloedssfeer ligt. De aardgastransportleiding ten westen van het plangebied is gelegen op tenminste 1 kilometer afstand.

Resultaten

Het thema externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

4.8 Bodemkwaliteit

Wettelijk kader/inleiding

In verband met de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dient onderzoek verricht te worden naar de (te verwachten) bodemkwaliteit in het plangebied door het raadplegen van beschikbare bodemgegevens. Een nieuwe bestemming mag pas worden toegekend als is aangetoond dat de bodem geschikt is (of geschikt te maken is) voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Daar waar sprake is van consoliderend bestemmen van bestaande situaties kan een diepgaand inzicht in de bodemsituatie vooraf achterwege blijven, tenzij een redelijk vermoeden moet bestaan van een saneringssituatie.

Bij bouwactiviteiten is ook in het kader van de omgevingsvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem benodigd. Het bouwen is alleen toelaatbaar als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere nieuwe bouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. De bodemonderzoeken voor eventuele nieuwe (vervangende) bouwactiviteiten mogen niet te oud zijn en moeten een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Indien aan die voorwaarden niet kan worden voldaan, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken, of dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd.

Onderzoek en conclusie

De milieuhygiënische gesteldheid van de bodem is uitvoerig in beeld gebracht in het kader van de bestemmingsplannen die voor de deelgebieden van Marslanden zijn opgesteld. Er doen zich op grond van dit onderzoek en volgens de gemeentelijke Bodemkwaliteitskaart geen knelpunten voor. Na vaststelling van het plan Marslanden in 2012 hebben zich geen binnen het plangebied geen activiteiten voorgedaan, die de samenstelling van de bodem hebben beïnvloed. Voorafgaand aan het verlenen van omgevingsvergunningen zal de gemeente beoordelen of de bodemgesteldheid afdoende is onderzocht en het beoogde grondgebruik toelaat.

4.9 Water

Wettelijk kader / inleiding

In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets houdt in dat bij het maken van ruimtelijke plannen al in een vroeg stadium bekeken moet worden wat de gevolgen zijn voor water en de ruimtelijke ordening. De watertoets is een proces waarbij overleg wordt gevoerd met de waterbeheerder. De waterbeheerder stelt in dit proces de kaders vast en geeft een wateradvies voor verschillende waterhuishoudkundige aspecten. De watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen.

Digitale watertoets

Op 27 januari 2020 is de digitale watertoets uitgevoerd op basis van het schetsontwerp met de 12 grondgebonden woningen. Bij het doorlopen van de toets is vast komen te staan dat de normale procedure moet worden gevolgd. Er moet overleg worden gepleegd met het waterschap Vechtstromen. Er is overleg gevoerd met het waterschap Vechtstromen op 29 januari 2020.

Op basis hiervan dienen een aantal maatregelen te worden getroffen danwel moet er aandacht zijn voor een paar zaken. Zo moet is er aandacht nodig voor de verwerking en afvoer van hemelwater.

Vastgesteld kan worden dat geen extra waterberging noodzakelijk is, nu er een aanliggende vijver is, waarop het hemelwater wordt afgevoerd. Afvoer van dit hemelwater dient bij voorkeur bovengronds plaats te vinden en eveneens bij voorkeur via een bermpassage of oever met gras/riet.

Het straat- en dakwater dient bij voorkeur afgevoerd te worden richting de entree van het plangebied, aangezien hier de ruimte ligt voor realisering van een bermpassage.

Bij de bouw moet er aandacht zijn voor het feit dat de vijver een bergende functie heeft met soms grote peilverschillen.

Conclusie:

Wanneer rekening wordt gehouden met de maatregelen, zoals hiervoor genoemd, bestaan er vanuit het aspect water geen belemmeringen voor deze planontwikkeling.

4.10 Ecologie

Wettelijk kader

De bescherming van natuur in Nederland is vastgelegd in Europese en nationale wet- en regelgeving, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming. De soortenbescherming is in Nederland geregeld in de Flora- en faunawet en de gebiedsbescherming in de Natuurbeschermingswet 1998.

Soortenbescherming

Het doel van de Flora- en faunawet is het instandhouden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De Flora- en faunawet kent zowel een zorgplicht als verbodsbepalingen. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe. Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden, maar er kan worden afgeweken van de verbodsbepalingen middels ontheffingen. Er bestaan drie beschermingsregimes voor drie verschillende groepen van beschermde soorten. Voor de algemeen beschermde soorten (tabel 1) geldt een algemene ontheffing voor ruimtelijke ingrepen. Ook voor de overige beschermde soorten (tabel 2) is ontheffing mogelijk, mits wordt gewerkt volgens een goedgekeurde gedragscode. Voor strikt beschermde soorten (tabel 3) kan enkel afgeweken worden na een uitgebreide toetsing.

Gebiedsbescherming

Door middel van gebiedsbescherming wordt een beschermingskader geboden voor de flora en fauna binnen aangewezen beschermde gebieden. Hieronder vallen de speciale beschermingszones volgens de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn, gebieden die deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), beschermde natuurmonumenten en staatsnatuurmonumenten. Een belangrijk onderdeel van de Natuurbeschermingswet is dat er geen vergunning gegeven mag worden voor handelingen of projecten die schadelijk kunnen zijn voor de kwaliteit van de habitats van soorten, waarvoor een gebied is aangewezen. Wanneer niet op voorhand uitgesloten kan worden dat er schadelijke effecten kunnen optreden, dan dient de initiatiefnemer een 'passende beoordeling' te maken. Dat betekent een onderzoek naar alle aspecten van het project en welke gevolgen die kunnen hebben voor datgene wat bescherming geniet.

Situatie plangebied

Op 11 september 2019 heeft het veldbezoek plaatsgevonden. Op basis van het veldbezoek en het bureauonderzoek is de Natuurtoets bestemmingsplan Van Sytzamahof opgesteld, met referentienummer BG5050WATRP1909190746. De toets is als Bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd. In deze toelichting is zijn de conclusies en aanbevelingen integraal opgenomen.

Soortenbescherming

Broedvogels

Tijdens de aanlegfase kunnen beschermde nesten van broedvogels worden beschadigd/ vernield, hetgeen een overtreding is van de Wnb. Om een overtreding van de Wnb met zekerheid te voorkomen moeten de werkzaamheden buiten het broedseizoen worden uitgevoerd. Indien ook in het broedseizoen wordt gewerkt moeten de onderstaande mitigerende maatregelen worden genomen:

• Voorafgaand aan het broedseizoen moet de vegetatie ter plaatse van het braakliggende terrein kort worden gemaaid en gehouden. Hiermee wordt het plangebied onaantrekkelijker voor broedvogels;
• Het (eventueel) verwijderen van struweel buiten het broedseizoen uitvoeren;
• Het plangebied wordt voorafgaand aan de werkzaamheden door een ecoloog gecheckt op de aanwezigheid van broedvogels. Indien deze alsnog aanwezig zijn moet de werkwijze op aangeven van de ecoloog mogelijk worden aangepast.
• De werkzaamheden voorafgaand aan het broedseizoen te laten beginnen en in een – voor zover mogelijk – constante intensiteit te laten doorgaan gedurende het broedseizoen kan worden. Het grote voordeel van deze methode is, dat de verstoringsafstand “automatisch” wordt bepaald. Vogels zullen uit eigen beweging een nestplaats kiezen buiten hun specifieke verstoringsafstand. Nadeel is dat de constante intensiteit (zowel in tijd als in ruimte) lastig te realiseren is.

Veel methoden om tijdens het broedseizoen door te kunnen werken zijn niet “waterdicht”. Het is vaak niet te garanderen dat broedgevallen niet zullen optreden. Buiten het broedseizoen werken heeft dan ook de voorkeur om overtreding van de Wnb ten aanzien van broedvogels te voorkomen. Indien dit niet mogelijk is, wordt geadviseerd om maatregelen te treffen en het terrein kort voor aanvang van de werkzaamheden te laten inspecteren op aanwezigheid van broedende vogels.

Overige soortgroepen

Het overtreden van een verbodsbepaling uit de Wnb t.a.v. andere soortgroepen is uitgesloten. Een ontheffing in het kader van de Wnb hoeft voor deze soortgroepen niet aangevraagd te worden.

Om aan de zorgplicht te voldoen kunnen de volgende maatregelen worden genomen:

• De werkzaamheden worden bij voorkeur alleen overdag, tussen zonsopgang en zonsondergang uitgevoerd. Veel algemene en beschermde diersoorten (vleermuizen) zijn vooral actief gedurende de vroege ochtend, late avond en nacht;
• Na zonsondergang wordt het gebruik van kunstlicht zoveel mogelijk beperkt en uitstraling van licht naar de omgeving voorkomen;
• Er wordt één richting opgewerkt, zodat kleine (zoog)dieren van de werkzaamheden vandaan kunnen vluchten. Houd hierbij rekening met vluchtwegen (werk dus niet richting een doodlopende hoek) en zorg dat de dieren voldoende vrije ruimte hebben;
• De aannemer maakt enkel gebruik van de ruimte die noodzakelijk is voor het uitvoeren van de werkzaamheden. Zo wordt onnodige verstoring van dieren en planten voorkomen;
• Wanneer de werkzaamheden gedurende langere tijd stilliggen, dient het terrein vóór herstart van de werkzaamheden geïnspecteerd te worden door een erkend ecoloog.

Door bovenstaande maatregelen op te volgen wordt invulling gegeven aan de algemene zorgplicht uit de Wnb.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Alleen stikstofdepositie kan mogelijk een effect hebben op Natura 2000-gebieden in de omgeving van het project. Een aeriusberekening is noodzakelijk om de effecten van stikstofdepositie op Natura2000- gebieden te kunnen duiden. Op basis van de berekening kan worden beoordeeld of voor de werkzaamheden een vergunning nodig is in het kader van de Wnb.

Natuur Netwerk Nederland (NNN)

De werkzaamheden hebben geen negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van gebied dat onderdeel is van NNN.

Aeriusberekening

Op basis van de uitkomsten van de natuurtoets heeft EcoReest BV in opdracht van Royal HaskoningDHV een aeriusberekening uitgevoerd. De uitkomsten hiervan zijn terug te vinden in Bijlage 3 bij de toelichting. De berekeningen voor de aanleg en de gebruiksfase zijn respectievelijk als Bijlage 4 en Bijlage 5 toegevoegd aan deze toelichting.

Op basis van de rekenresultaten kan worden vastgesteld dat voor dit plan naar voren komt dat zowel in de aanleg- als de gebruiksfase, géén sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden (<0,00 mol/ha/jr). Het beoogde plan voor nieuwbouw ter plaatse van de Van Sytzamahof te Hardenberg heeft daarmee géén negatief effect als gevolg van stikstofdepositie op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden. Voor de uitvoering van het plan geldt ten aanzien van het aspect stikstof in het kader van de Wet natuurbescherming geen vergunningplicht.

Conclusie:

Op basis van de natuurtoets en de daaraan gekoppelde aeriusberekening zijn er geen belemmeringen voor de planontwkkeling.

4.11 Archeologie en cultuurhistorie

Wettelijk kader

Wet op de archeologische monumentenzorg / Monumentenwet

In de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) is bepaald dat gemeenten in het kader van ruimtelijke ordening rekening dienen te houden met het archeologisch erfgoed. In dit verband dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan een inventariserend archeologisch onderzoek te worden gedaan, zodat in het plan - indien nodig - een passende regeling kan worden getroffen om aanwezige archeologische waarden te beschermen. In het kader van de modernisering van de Monumentenwet is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen dat in een bestemmingsplan niet alleen een beschrijving moet staan op welke wijze rekening gehouden wordt met aanwezige of te verwachten monumenten in de grond (archeologie), maar ook met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Onderzoek

Het archeologiebeleid van de gemeente Hardenberg is verwoord in het Beleidsplan Archeologie (Past2Present, vastgesteld d.d. 30 juni 2009). Hierin is aangegeven hoe bij ruimtelijke ingrepen met het bodemarchief moet worden omgegaan. Belangrijk onderdeel van het beleidsplan is de Archeologische waarden- en verwachtingenkaart. Op basis van deze kaart kan bijvoorbeeld worden vastgesteld of belangrijke waarden binnen een bepaald gebied aanwezig zijn en/of archeologisch onderzoek is gewenst. Ook geeft het beleidsplan enkele aanwijzingen voor de wijze waarop archeologie binnen bestemmingsplannen kan worden meegenomen.

Op de Archeologische waarden- en verwachtingenkaart zijn geen waarden voor het plangebied aangegeven. Een klein deel van het plangebied heeft een (middel)hoge trefkans op archeologische waarden. Aangezien dit bestemmingsplan geen nieuw grondverzet (ten opzichte van de huidige planologisch-juridische situatie) mogelijk maakt, is er geen specifieke regeling met het oog op archeologie opgenomen. Mochten onverhoopt toch archeologische resten binnen het plangebied worden aangetroffen, dan geldt krachtens de Monumentenwet 1988 een meldingsplicht. Er bevinden zich geen archeologische monumenten of vindplaatsen binnen het plangebied.

Resultaten en conclusie

Voor wat betreft het onderdeel archeologie en cultuurhistorie levert het geen problemen op voor de planontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Standaard

Standaard

Dit bestemmingsplan is opgesteld en ingericht conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012).

5.2 Toelichting op de regels

Deze paragraaf bevat een beschrijving van de bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. Daarnaast wordt in deze paragraaf ingegaan op de overige regels uit het bestemmingsplan. Conform SVBP2012 zijn de regels onderverdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1: Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de planregels. Dit artikel voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Artikel 2: Wijze van meten

In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de regels inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Woongebied

Artikel 3: Alle gronden binnen het plangebied zijn als gevolg van voorliggend voornemen tot 'Woongebied' bestemd. Deze gronden zijn bestemd voor wonen. Daarnaast zijn de gronden onder andere bestemd voor aan huis gebonden beroepen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij het binnen het bouwvlak maximale aantal toegestane woningen wordt aangegeven met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. De maximale goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen is opgenomen binnen de regels. Qua hoofdgebouwen zijn platte daken mogelijk tot een hoogte van 9,50 m, maar ook meer traditionele woningen met kap, waarbij er een maximale goothoogte geldt van 6 m.

Voor het bouwen van bijgebouwen en overkappingen geldt dat de bouwhoogte niet meer dan 6 m bedraagt, waarbij de bouwhoogte minimaal 1 m lager moet zijn dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. De goothoogte van een bijgebouw en de bouwhoogte van een overkapping mag niet meer bedragen dan 3,5 m en de bijgebouwen en overkappingen moeten Achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. De oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen, inclusief de oppervlakte van aan- en uitbouwen, die niet voldoen aan de eisen van het hoofdgebouw, mag voor alle woningen gezamenlijk niet meer dan 60 m² bedragen.

Voor gebouwen en overkappingen voor openbare nutsvoorzieningen en verkeer en verblijf geldt dat de inhoud niet meer dan 30 m³ mag bedragen, met een maximale bouwhoogte van 3 m

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (Artikel 4): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 7): deze regel bevat mogelijkheden waardoor door middel van een omgevingsvergunning van bepaalde regels kan worden afgeweken.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 8): deze regel bevat mogelijkheden om het plan te wijzigen.

Overige regels (Artikel 9); in dit artikel zijn verschillende regels, waaronder ten behoeve van het parkeren, opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel is aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Maatschappelijk overleg

Op grond van artikel 3.1.6 onder e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gaan een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor, vergezeld van een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

Gelet op de eerdere bouwmogelijkheden op de locatie en de huidige opzet van het plan is afgezien van inspraak. Er is voor gekozen om de omwonenden rechtstreeks te informeren over de plannen.

Overleg met andere overheden

Op grond van artikel 3.1.1, lid 1 juncto artikel 3.1.6, lid 1 onder c Bro pleegt het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

De betrokken instanties (provincie en waterschap) zijn geïnformeerd en zijn akkoord met de plannen.