Buitengebied Hardenberg, Rodedijk 16 Hardenberg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemer is voornemens de agrarische bedrijfsactiviteiten op het bedrijf aan de Rodedijk 16 te Hardenberg te gaan staken. De locatie is gelegen tegen de bebouwde kom van Hardenberg. De realisatie van de vergunde bedrijfshal en de uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten zijn onwenselijk voor een goed woon- en leefklimaat in de bebouwde kom.

De initiatiefnemer is voornemens de locatie te splitsen in een locatie waar de oude bedrijfswoning is gesitueerd en een tweetal locaties waar de nieuwe woningen worden gebouwd. Het voorliggende bestemmingsplan maakt het mogelijk om de twee nieuwe woningen te bouwen.

Voor het initiatief is een Ruimtelijk Kwaliteitsplan opgesteld (bijlage). Dit plan, waarin de landschappelijke inpassing en versterking van het planvoornemen is verantwoord, omvat het gehele plangebied.

Omdat de uitvoering van dit Ruimtelijk Kwaliteitsplan aan de regels van dit bestemmingsplan is gekoppeld, omvat het onderhavige bestemmingsplan de planologische en juridische regeling van zowel de voormalige boerderij inclusief de uitbreiding van het erf alsook het perceel waarop de nieuwe woning is gesitueerd.

1.2 Het plangebied

Het plangebied ligt ten noordoosten van Hardenberg. De onderstaande luchtfoto geeft een beeld van het plangebied en de omgeving.

Luchtfoto van het plangebied en de omgeving (bron: PDOK viewer )

1.3 Vigerende bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan Buitengebied Hardenberg. Het bestemmingsplan is op 1 oktober 2013 gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad van Hardenberg.

De bestemming van de boerderij is in het bestemmingsplan buitengebied 'grarisch met waarden - Essen- en hoevenlandschap met de aanduiding bouwvlak.

Naast de bovengenoemde bestemming is de dubbelbestemming waarde Archeologie op de locatie gelegen.

De gewenste realisatie van de woningen is binnen het huidige bestemmingsplan niet mogelijk. Het voorliggende bestemmingsplan moet dit mogelijk maken. Het plan sluit qua plansystematiek aan bij het bestemmingsplan Buitengebied.

1.4 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk worden de historie, de bestaande en de nieuwe situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid op Rijks, Provinciaal en Gemeentelijk niveau behandeld. In hoofdstuk 4 komen de verschillende voor het bestemmingsplan uitgevoerde onderzoeken aan de orde. De onderdelen die in dit hoofdstuk worden behandeld zijn milieuzonering, bodem, water, geluidhinder, luchtkwaliteit, externe veiligheid, archeologie en ecologie. In de daarna volgende hoofdstukken wordt achtereenvolgens ingegaan op de juridische vormgeving en de economische uitvoerbaarheid van het plan. Ten slotte komt in hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid aan bod.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Historie plangebied

2.1.1 Landschappelijke situatie

De boerderij, gesitueerd direct aan de Rodedijk is een agrarisch erf geweest. De huidige boerderij is oud en staat al op de topografische kaart van 1900. Er is dus sprake van een zekere cultuurhistorische waarde.Het erf wordt ontsloten via de Rodedijk en ligt vrij in het half open landschap van Baalder. Aan de oostzijde is een siertuin voorzien. Bestaande grote linden geven het voorerf een groene uitstraling. De loods met het omliggende terrein ogen industrieel en zijn ongewenst op deze plek. (landschapsontsierend). Het erf ligt in het uitloopgebied van de wijk Baalder en grenst hier visueel ook aan.

2.1.2 Bestaande situatie

De bebouwing bestaat momenteel uit de agrarische bedrijfswoning, een oud bakhuis bij de woning en een bedrijfsloods. Naast de bestaande bebouwing is er een vergunning verleend voor de realisatie van een nieuwe bedrijfsloods van circa 100 bij 25 meter op het oostelijke deel van het perceel.

De huidige boerderij staat vrij in het landschap met enkel bomen direct rondom. De boerderij staat in de hoek op het erf en verkeerd in een vervallen toestand.

De bedrijfslocatie is strak tegen de wijk Baalder gelegen en ontneemt op deze wijze een deel van het woongenot van de bewoners.

Na sloop van de loods en de boerderij ontstaat ruimte om het erf te herinrichten. Het totale bouwvolume neemt fors af. Onderstaande afbeelding is een weergave van het grote agrarische erf.

 

Afbeelding: weergave huidige situatie (bron: PDOK viewer)

De beplanting op het erf bestaat uit groen opgaande beplanting tussen Baalder, het fietspad en het erf. Dit met de bedoeling het agrarische erf te verbergen voor haar omgeving. Aan de oostelijke zijde is de beplanting beperkt tot een klein aantal struiken en planten. Dit maakt dat het erf en haar bebouwing nogal prominent aanwezig is in het landschap.  

2.1.3 Toekomstige situatie

De bestaande boerderij wordt vervangen door een moderne agrarische villa. De compensatiewoningen zullen zich onderdanig presenteren aan deze woning. Op de overgang van de woonwijk Baalder (met moderne vrijstaande woningen) naar het buitengebied is dit goed mogelijk. Moderne architectuur geeft een wenselijk contrast en heeft daarmee ook de voorkeur.

Afbeelding: erf inrichtingsplan (bron: ruimtelijk kwaliteitsplan)

Op bovenstaande afbeelding is duidelijk een verbetering te zien ten opzichte van de huidige situatie. Toekomstig gezien een situatie waarbij er met oog voor de kenmerken van het omliggende landschap een nieuwe invulling aan het bestaande erf wordt gegeven.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland.
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost-Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol.
• Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma’s zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw.
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden (zoals de Veluwe).
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Algemeen

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Om een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

• Bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.
• Stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden gevolgd wanneer planologisch nieuwe “stedelijke ontwikkelingen” mogelijk worden gemaakt. Nieuwe planologische bouwmogelijkheden van enige omvang kwalificeren als zodanig en zijn ‘Ladderplichtig’. Het al dan niet toenemen van het ruimtebeslag is een belangrijk criterium voor het aanmerken van een ontwikkeling als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Indien er wel sprake is van een (geringe) toename van bouwmogelijkheden, dan is doorgaans sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Indien er in het geheel geen sprake is van toename van het ruimtebeslag (bijv. bij functiewijziging), dan is de Afdelingslijn dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Toetsing:

• 1. er is geen sprake van extra beslag op de ruimte;
• 2. de ontwikkeling brengt geen milieueffecten op de omgeving met zich mee;
• 3. er sprake is van een aanvaardbare ontwikkeling, die in het kader van een ‘goede ruimtelijke ordening’ aanvaardbaar is.

In bovengenoemde gevallen kan gesteld worden dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking kan achterwege blijven.

Conclusie:

Het initiatief raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijdigheid met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Provincie Overijssel heeft het streekplan, het verkeer- en vervoerplan, het waterhuishoudingsplan en het milieubeleidsplan samengevoegd tot de Omgevingsvisie. Het vormt het provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Provincie Overijssel stuurt op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Bestaande kwaliteiten moeten worden beschermd en er moeten verbindingen worden gelegd tussen de bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Dat wil zeggen dat nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Voor het behoud en versterken van de ruimtelijke kwaliteit vormen essentiële gebiedskenmerken het uitgangspunt.

3.2.2 Omgevingsverordening van Overijssel

Eén van de tools om de ambities vanuit de Omgevingsvisie te realiseren is de Omgevingsverordening.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. generieke beleidskeuzes;
• 2. ontwikkelingsperspectieven;
• 3. gebiedskenmerken.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn normstellend.

Ontwikkelperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

3.2.4 Toetsing generieke beleidskeuzes

Ten aanzien van de generieke beleidskeuzes zijn de artikelen 2.1.4 (Principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik), 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) van belang.

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in andere dan stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande bebouwing in de groene omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

De locatie gelegen is in het bestemmingsplan voor het buitengebied van Hardenberg en daarin is voorzien van een agrarische bestemming, is onderhavig plangebied gelegen in de groene omgeving en is artikel 2.1.4 van toepassing.

In het voorliggende plan is er sprake van de sloop van de oude agrarische opstallen en de nieuwbouw van vervangende woningen. Dit alles vindt plaats binnen het voormalig agrarisch erf. Het ruimtelijk beslag van de bouwwerken neemt fors af. Landschappelijk gezien wordt er een enorme kwaliteitsslag gemaakt. Momenteel is de ruimtelijke kwaliteit minimaal.

3.2.5 Toetsing ontwikkelperspectieven

Ten aanzien van de ontwikkelperspectieven die er gelden voor de planlocatie moet als eerste opgemerkt worden dat het gebied is gelegen aan de rand van de feitelijke bebouwde kom. Echter binnen de Omgevingsvisie is het gebied, evenals de wijk Baalder, gelegen in het binnenstedelijk gebied.

Afbeelding: uitsnede kaart ontwikkelperspectieven (bron: overijssel.nl)

De ontwikkelperspectieven voor dit gebied worden als volgt neergezet.

• Gebieden met dynamische en veerkrachtige woon- en werkmilieu's.
• Kwaliteit en de identiteit van de stad worden versterkt.

Ten aanzien van de gewenste ontwikkeling, de realisatie van een tweetal extra woningen, kan gesteld worden dat deze aansluit bij de mogelijkheden die het binnenstedelijk gebied biedt. Door de ontwikkeling wordt aan de identiteit van de stedelijke omgeving in overgang naar het landelijk gebied een impuls toegebracht.

3.2.6 Toetsing gebiedskenmerken omgevingsvisie

Middels een verdeling in 4 lagen zijn de gebiedskenmerken binnen de Omgevingsvisie toegelicht:

• 1. de natuurlijke laag;
• 2. de laag van het agrarisch-cultuur landschap;
• 3. de stedelijke laag;
• 4. laag van de beleving;

Natuurlijke laag

Het plangebied valt voor het grootste deel onder de natuurlijke laag 'dekzandvlakte en ruggen'. De ambitie voor deze laag is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat meer sturend en beleefbaar te maken. Ontwikkelingen in deze gebieden dienen bij te dragen aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem.

Afbeelding: kaart omgevingsvisie gebiedskenmerken (bron: Omgevingsvisie Overijssel)

De bestaande landschappelijke waarden worden door de herbestemming niet aangetast maar hersteld. Door de aanwezigheid van het agrarisch erf zijn in het gebied meer landschappelijke waarden aanwezig. Door de voorgenomen ontwikkeling om nog een nieuwe loods te realiseren is het terrein al bouw rijp gemaakt. De ontwikkeling zal een flinke bijdrage leveren aan het beter beleefbaar maken van het landschapstype en de daarbij behorende karakteristieken.

Voor de invulling van het plan is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld, het plan is als bijlage aan de toelichting gevoegd.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden, voormalige heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es. Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Eeuwenlange bemesting met heideplaggen en stalmest heeft geleid tot een karakteristiek reliëf met soms hoge stijlranden. Onder en in de es heeft zich op deze wijze een waardevol archeologisch archief opgebouwd. De dorpen en erven lagen op de flanken van de es, op overgang naar de lager gelegen maten en flierenlanden.

Afbeelding: Laag van het agrarisch cultuurlandschap essenlandschap (bron: atlasvanoverijssel.nl)

Kenmerkend voor de locatie is de ligging, een agrarische bedrijf gelegen aan de es gronden waarbij er in een later stadium de woonwijk Baalder Esch is gerealiseerd op een deel van deze gronden. Hierdoor is het agrarisch erf van de initiatiefnemer aansluitend aan het dorp komen te liggen. Daarmee een deel van de hoger liggende gronden vol gebouwd met de nieuwe wijk.

Stedelijke laag en laag van de beleving

De stedelijke laag is van toepassing voor een deel van het huidige agrarische erf. Daarnaast is voor een deel geen nadere aanduiding van toepassing. Dit geldt ook voor de laag van de beleving, deze is voor het plangebied niet van toepassing.

Afbeelding: Ligging plangebied binnen de stedelijke laag woonwijken 1955 - nu (bron: altasvanoverijssel.nl)

De ligging van het agrarisch erf binnen de stedelijke laag Woon wijken 1955-nu.

Voor de toekomstige situatie zouden de kenmerken van de stedelijke laag wel van toepassing kunnen zijn op het plangebied.

Het stedelijk gebied ontwikkelt zich in een mate waarin alles op elkaar gaat lijken, karakteristieke verschillen verdwijnen, het onderscheid stadswijken – dorpswijken verdwijnt. De gebiedskenmerken zijn dat initiatieven op zichzelf staand zijn ontwikkeld en niet als onderdeel van een samenhangend geheel. Daardoor lopen differentiatie en de ‘sense of place’ - waar juist toenemende behoefte aan ontstaat- gevaar.

Het initiatief is juist op basis van de omliggende gebiedskenmerken ontwikkeld waarbij er ten opzichte van de bestaande wijk een mooie uitloop ontstaat waarbij met oog voor de landschappelijke kenmerken een goed voorbeeld van gebiedsdifferentiatie zal ontstaan.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

Met de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving biedt de provincie Overijssel beleidsruimte aan gemeenten voor ontwikkelingen in de groene ruimte. Nieuwe ontwikkelingen moeten mogelijk zijn onder voorwaarde dat ze bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving.

De basisinspanning is de minimale tegenprestatie die geleverd wordt om de landschapskwaliteit te handhaven.

Daarnaast is in het buitengebied ruimte voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen mits die gelijk opgaan met verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit.

Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd.

De methodiek voor het bepalen van de balans tussen ontwikkelingsruimte en de gevraagde investering in de groene omgeving is gericht op het volgende: hoe meer de ontwikkeling als gebiedsvreemd te beschouwen is en/of hoe groter de schaal en impact op de ruimtelijke kwaliteit is, des te zwaarder dat weegt aan de ontwikkelingskant van de balans en hoe hoger de aanvullende kwaliteitsprestaties dan dienen te zijn. Als het gaat om een gebiedsvreemde ontwikkeling van een grote schaal en met een grote impact op de omgeving, dan zal een forse investering in het landschap nodig zijn.

Om te beoordelen of medewerking kan worden verleend aan het verzoek, wordt het volgende model gevolgd:

Gebiedseigen ontwikkeling

Het ontwikkelingsperspectief voor Baalder voorziet primair in het bieden van ruimte aan (verbrede) agrarische bedrijven en wonen (mixlandschap). In voorliggend geval is dan ook sprake van een gebiedseigen functie. Tevens draagt het initiatief bij aan een sociaal en aantrekkelijk uitloopgebied van de stad Hardenberg.

Schaal en impact op de omgeving

Het erf is momenteel bestemd als bedrijf en kent een soortgelijk uitstraling. De gebouwen kennen een sterke mate van achterstallig onderhoud en zijn grotendeels nog niet afgebouwd. Met de sloop van ca. 1700 m2 landschapsontsierende bebouwing en het vervangen van de bestaande woning zal de impact op de omgeving positief zijn. Daarnaast wordt het geheel landschappelijk ingepast aansluitend op de gebiedskenmerken van het landschap.

Eigen belang en maatschappelijk belang

Er is deels sprake van een eigen belang. De kavels zullen gelden genereren voor initiatiefnemer. Ook is er een maatschappelijk belang. Het erf ligt op een markante plek waar momenteel landschapsontsierende bebouwing staat. Middels de sloop van het geheel en de vervanging door verschillende kleinere volumes zal de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied verbeteren. Dit is goed voor de leefomgeving en het landschap.

Al met al worden er boven op de basisinspanning aanvullende kwaliteitsprestaties gevraagd die bijdragen aan de versterking van de gebiedskenmerken uit het landschapsontwikkelingsplan en de ontwikkelingsrichting uit de ontwikkelingsvisie. Deze tegenprestatie zal bestaan door het slopen van landschapsontsierende bebouwing en het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig erfensemble met gebouwen die onder architectuur worden vormgegeven. Het voorliggende plan voorkomt dat het bedrijf zich verder ontwikkelt op een ongewenste plek.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

• 1. saneren 1700 m2 landschapsontsierende bebouwing;
• 2. het niet realiseren van de reeds vergunde schuur;
• 3. vervangen bestaande vervallen woning.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Visie nota Buitengebied Hardenberg

De Visienota Buitengebied Hardenberg bevat de ruimtelijke visie voor het buitengebied van de gemeente Hardenberg. Er zijn 6 deelgebieden te onderscheiden.

De nieuwe functie in het plangebied wordt wonen. Voor wat betreft de functie wonen heeft de gemeente haar gemeentelijk beleid verwoord in een aantal uitgangspunten/doelstellingen, te weten:

• 1. Behoud van een gevarieerd woningaanbod in het buitengebied, zowel qua inhoud van de woningen als qua verschijningsvorm.
• 2. De afstemming van de maximale inhoudsmaat van woningen in het buitengebied op de gebiedskenmerken.
• 3. Het bieden van ruime mogelijkheden voor inwoning.
• 4. Het bieden van de mogelijkheid om aan vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen een woonfunctie toe te kennen; waarbij ruimere mogelijkheden gelden naarmate meer oppervlakte aan landschapsontsierende bedrijfsgebouwen wordt afgebroken.
• 5. Het tegengaan van permanente bewoning van recreatiewoningen;
• 6. Het bieden van ruimte voor opvulling van open gaten in bebouwingslinten met woningbouw of kleinschalige bedrijvigheid.

De gemeente sluit een toename van de woonfunctie in het buitengebied niet uit. Wel wordt uitgegaan van optimale benutting van de bestaande bebouwing. Wonen in het buitengebied wordt niet meer gezien als een ongewenste functie maar als een waardevol bestandsdeel van het totale woningaanbod van de gemeente. De gemeente streeft dan ook naar het in stand houden van een gevarieerd aanbod aan woonmilieus. In de gebieden die worden aangewezen als landbouwontwikkelingsgebied wordt zeer terughoudend omgesprongen met een toename van de woonfunctie. Het opnieuw opnemen van een woonfunctie mag geen belemmeringen opleveren voor bestaande functionerende agrarische bedrijven.

Vanuit de visienota zijn er dan ook geen bezwaren voor de gewenste ontwikkeling.

3.3.2 Landschapsidentiteitskaart

De gemeente Hardenberg heeft haar gebiedskwaliteiten vastgesteld in zogenoemde Landschapsidentiteitskaarten (LIK). Deze kaarten bieden de basis voor sturing van ontwikkelingen. De gemeente kan hiermee een meer richtinggevende rol innemen, gericht op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Binnen de betreffende LIK is het plangebied gelegen op de kaart Gramsbergen en omgeving.

• De voorwaarden van het LIK kan het plan kan mits het past binnen de gebiedskenmerken van het essen- en hoevenlandschap.

• Landschappelijk goed inpassen van het gehele erf waarbij het moet aansluiten op de karakteristiek van het essen- en hoevenlanschap, deze is omschreven in de LandschapsIdentiteitskaarten.
• Enkel gebruik streekeigen beplanting.

Ruimtelijk kwaliteitsplan

In het ruimtelijk kwaliteitsplan is beschreven en weergegeven dat de nieuwe bebouwing op een zorgvuldige wijze in het Essen- en hoevenlandschap wordt ingepast. De voor het gebied kenmerkende landschapselementen waren hierbij leidend en bij de inpassing is ingestoken op een versterking van de reeds voorkomende waarden.

Door de aanleg van nieuwe streekeigen beplanting worden bijvoorbeeld de lineaire lijnen in het landschap verder versterkt. Gesteld wordt dat de erfinrichting aansluit op de kenmerken van het landschap zoals genoemd in het gemeentelijke beleidsdocument LIK.

Hoofdstuk 4 Milieu en omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Milieuaspecten worden weliswaar geregeld via de daartoe geëigende wetgeving, maar daar waar het de ruimtelijke ordening raakt, dient met deze aspecten rekening te worden gehouden. Het gaat dan met name om de situering van bebouwing ten opzichte van milieuhinderlijke inrichtingen.

Bedrijven en milieuzonering

In de (aangepaste) VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) zijn richtlijnen vastgelegd voor hindercirkels. Het uitgangspunt in de richtlijnen is 'functiescheiding waar het moet, functiemenging waar het kan'.

Voor de inrichtingen in de directe omgeving van het plangebied geldt dat wordt voldaan aan de richtafstanden van de VNG.

4.2 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die worden verdacht van bodemverontreiniging moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Het doel van dit onderzoek is om de algemene bodemkwaliteit te bepalen ter plaatse van de onderzoekslocaties, waarmee kan worden bekeken in hoeverre deze bodemkwaliteit een belemmering kan vormen voor het beoogde gebruik en/of de voorgenomen ontwikkelingen. De voormalige bedrijfslocatie is onderzocht en de locatie waar de nieuw te realiseren woningen worden gesitueerd.

Onderzoek

In het kader van het voorliggende bestemmingsplan is een verkennend bodemonderzoek (kenmerk MT - 17487) uitgevoerd in het plangebied. Het onderzoek is als bijlage bodemonderzoek bij deze toelichting gevoegd. Hierna wordt ingegaan op de conclusies uit dit onderzoek.

Conclusie

De gehele locatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd. Bij het vooronderzoek zijn geen gegevens naar voren gekomen die kunnen duiden op de aanwezigheid van asbest op of in de bodem van de onderzoekslocatie.

Op basis van de onderzoeksresultaten zijn er geen milieuhygiënische belemmeringen aanwezig voor de voorgenomen nieuwbouw.

4.3 Water

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te 'toetsen op water', de zogenaamde Watertoets. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten.

Het plangebied valt onder het waterschap Vechtstromen. Bij dit waterschap kan de watertoets digitaal worden ingevuld (via www.dewatertoets.nl). Uit de uitgevoerde watertoets blijkt dat voor het bestemmingsplan de normale procedure kan worden gevolgd. In het kader van deze procedure is door het waterschap een uitgangspuntennotitie toegezonden. In aanvulling op de uitgangspuntennotitie heeft het waterschap in een e-mailbericht nog een aantal aanvullende opmerkingen gemaakt.

In kader van de watertoets heeft het waterschap de volgende opmerkingen:

• De drooglegging (het verschil tussen de Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG) en bovenkant begane grondvloer) dient 1 meter te zijn. Onvoldoende drooglegging kan wateroverlast veroorzaken in kelders en/of de kruipruimten van gebouwen. Hierdoor kan schimmelvorming ontstaan, met als gevolg dat het binnenhuisklimaat daardoor verslechtert. Bij onvoldoende drooglegging adviseert het waterschap om voor kruipruimteloos bouwen te kiezen. Kelders dienen waterdicht te worden uitgevoerd. Wateroverlast in gebouwen, vanaf maaiveld/bestrating, kan voorkomen worden door het vloerpeil voldoende hoog aan te leggen. Het waterschap adviseert bij bouwaanvragen in het algemeen, om te kiezen voor een vloerpeil dat 30 centimeter boven de weg ligt.
• Uit informatie van het waterschap blijkt dat binnen het plangebied een druk-rioolstelsel ligt. Concreet betekent dit dat hier alleen huishoudelijk afvalwater (DWA) op aangesloten mag worden. De afvoer van hemelwater dient binnen het plangebied te worden opgelost. Daarbij geniet het bovengronds afkoppelen van hemelwater (HWA) de voorkeur. Als schoon hemelwater wordt geloosd op het oppervlaktewater is hierbij de 'Keur van het waterschap' van toepassing. Zonder toestemming van het waterschap mogen er geen werkzaamheden plaatsvinden 'aan'-, 'op'-, en/of 'in' het onderhoud pad en watergang.
• Om bodem- en oppervlaktewatervervuiling tegen te gaan is het wenselijk om geen gebruik te maken van uitlogende (bouw-)materialen.

De nieuwe woningen zullen in de toekomst op het drukwaterriool aangesloten worden, momenteel is de bestaande woning al op het riool aangesloten. Voor wat het hemelwater betreft, dit zal in de directe omgeving worden geloosd binnen het omliggende groen. Alle gangbare nutsvoorzieningen zijn aanwezig op de locatie. De nieuwe woning wordt aangesloten op de bestaande infrastructuur.

De invloed van het plan op de waterhuishouding is gering. De uitgangspuntennotitie van de watertoets zijn als bijlage Watertoets bij deze toelichting gevoegd.

4.4 Geluid

De Wet geluidhinder bevat geluidsnormen en richtlijnen met betrekking tot de geluidsniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Voor nieuwe bouwlocaties geldt een onderzoeksplicht indien ze zijn gelegen binnen zones als bedoeld in artikel 74 van de Wet geluidhinder.

De nieuwe woningen zullen qua afstand verder van de Rodedijk komen te liggen. Gezien de zeer beperkte verkeersintensiteit op de Rodedijk wordt ervan uitgegaan dat de voorkeursgrenswaarde ruim onder de 48 dB, ex artikel 82 van de Wgh ligt.

Conclusie

De te realiseren geluidsgevoelige bebouwing is zodanig geprojecteerd dat de afstand tussen de bebouwing en de wegas de maximale voorkeursgrenswaarde van 48 db niet overschrijden. In de zin van de Wet geluidhinder is geen sprake van geluidhinder.

4.5 Luchtkwaliteit

Op basis van de luchtkwaliteitseisen in de Wet luchtkwaliteit, moet in principe bij elke nieuwbouwlocatie een onderzoek worden uitgevoerd. In de praktijk is dit echter niet altijd nodig. Op basis van de publicatie van het Ministerie van VROM (Staatscourant 9 november 2007, nr. 218) worden categorieën aangegeven van gevallen die niet in 'betekenende mate' bijdragen als bedoeld in artikel 5.16, eerste lid, onder c, van de Wet milieubeheer, Besluit niet in betekenende mate bijdragen.

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet milieubeheer vindt niet plaats. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Conclusie

Het bouwplan van het project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit omdat het ruimschoots onder de grenswaarde van 1500 nieuwe woningen blijft. Een onderzoek luchtkwaliteit wordt niet noodzakelijk geacht.

4.6 Wet geurhinder en veehouderij

Vanuit de Wet geurhinder en veehouderij is het van belang dat het initiatief geen belemmeringen vormt voor de omliggende (agrarische) bedrijven.

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen veehouderijbedrijven. Het dichtstbijgelegen bedrijf is het veehouderijbedrijf op de Rodedijk 13.

Voor veehouderijbedrijven welke onder het Activiteitenbesluit vallen gelden vaste afstandsnormen. Hier wordt niet gerekend met odeurbelastingen. De afstand tussen een veehouderij waar dieren worden gehouden van een diercategorie waarvoor niet bij ministeriële regeling een geuremissiefactor is vastgesteld, en een geurgevoelig object bedraagt:

• a. ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en
• b. ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

De dichtsbijgelegen veehouderij ligt op een afstand van ruim 170 meter van het plangebied. De minimumafstand van 50 meter wordt hiermee ruimschoots gehaald. De omliggende agrarische bedrijven vormen dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.7 Externe veiligheid

In oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Dit besluit geeft grenswaarden aan voor nieuwe en bestaande situaties ten aanzien van het plaatsgebonden risico van inrichtingen waarin bepaalde gevaarlijke stoffen worden gebruikt, opgeslagen of geproduceerd. Deze grenswaarde wordt uitgedrukt in de kans per jaar dat een persoon, die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen kwetsbare objecten en beperkt kwetsbare objecten. Onder kwetsbare objecten worden bijvoorbeeld woningen verstaan, terwijl met beperkt kwetsbare objecten wordt gedoeld op bijvoorbeeld kantoren en hotels.

Daarnaast gaat het Bevi in op het groepsrisico. Hierbij gaat het om de kans per jaar dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang slachtoffer wordt van een ongeval in een inrichting. In het Bevi wordt het groepsrisico gedefinieerd als de (cumulatieve) kans dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als direct gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van de inrichting (tot waar nog dodelijke slachtoffers kunnen vallen). Het groepsrisico wordt bepaald door het aantal aanwezige personen in het invloedsgebied te vergelijken met de oriënterende waarde (cumulatieve kans). Wanneer de oriënterende waarde wordt overschreden of de nieuwe ontwikkeling een verhoging van het groepsrisico met zich meebrengt, dient een verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden.

Op 13 februari 2009 is het gewijzigde Bevi in werking getreden. Deze wijzigingen betreffen een uitbreiding van de lijst met (beperkt) kwetsbare objecten en risicovolle inrichtingen. Ook is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in het Bevi doorgevoerd.

Onderzoek

Om te bepalen of in en in de directe omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen liggen, is de risicokaart van de provincie Overijssel geraadpleegd. De navolgende afbeelding is een uitsnede van deze risicokaart.

Afbeelding: uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl)

De risicovolle inrichtingen liggen op een dusdanig grote afstand van het plangebied dat geen belemmeringen aanwezig zijn.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Het Rijk is op dit moment bezig met het opstellen van een nieuwe wetgeving rond transportroutes; het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) met bijbehorende Basisnetten Wegen, Spoor en water.

Deze wetgeving gaat de huidige Circulaire Risiconormering Vervoer van Gevaarlijke Stoffen vervangen. Naar verwachting treedt deze nieuwe wetgeving binnen de planperiode van dit bestemmingsplan in werking, waardoor reeds is geanticipeerd op de bepalingen hieruit.

De nieuwe wetgeving is van toepassing op de rijksinfrastructuur die onderdeel uitmaakt van de Basisnetten Weg, Water en Spoor. Hierbij wordt vastgehouden aan de volgende zaken:

• vaste afstanden voor het plaatsgebonden risico;
• vaste invoergegevens voor de berekening van het groepsrisico;
• aanwijzing plasbrandaandachtsgebieden (zone van 30 m waarbinnen de oprichting van objecten ten behoeve van minder zelfredzame personen in principe niet is toegestaan).

In de nabijheid van het plangebied liggen geen wegen, spoorwegen en/of waterwegen waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd en hiermee een risico vormen voor de omgeving. Het planvoornemen wordt niet belemmerd.

Buisleidingen

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden met de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb). Dit besluit omvat de nieuwe regelgeving op het gebied van buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

In plaats van de bebouwings- en toetsingsafstanden waar in de oude circulaires van werd uitgegaan, dienen nu de belemmeringen strook (5 m), de plaatsgebonden risicocontour (10-6) en het invloedsgebied van het groepsrisico in acht te worden genomen bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Onderzoek

Het plangebied ligt buiten de invloedssfeer van leidingen en overige risicovolle objecten welke van invloed kunnen zijn op de gewenste ontwikkelingen. Hierdoor zal het planvoornemen niet worden belemmerd.

4.8 Archeologie

Archeologische (verwachtings)waarden dienen vanwege de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz, 1 september 2007) en de op grond daarvan gewijzigde Monumentenwet 1988 te worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Doel van de Wet op de archeologische monumentenzorg is namelijk: 'bescherming van aanwezige en te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten'. Bij het opstellen en het uitvoeren van ruimtelijke plannen wordt rekening gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden.

Beleidsplan Hardenberg

De gemeenteraad van de gemeente Hardenberg heeft op 30 juni 2009 het beleidsplan archeologie 'Met het verleden stevig verankerd op de toekomst af' vastgesteld. Uit de archeologische waarden- en verwachtingenkaart uit het beleidsplan blijkt dat het plangebied is gelegen in een gebied met de nadere aanduiding verwachtingswaarde 3.

Afbeelding: uitsnede archeologische beleidskaart Hardenberg (bron www.hardenberg.nl)

Het uitvoeren van archeologisch onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. De afzonderlijke onderdelen blijven binnen de onderzoeksgrens.

Bij de bouw van de laatste schuur en de sloop van de voormalige stallen zullen eventueel aanwezige archeologische resten al vernietigd zijn. Het omliggende terrein is al bouwrijp gemaakt waardoor de bovengrond al dieper geroerd is en de kans op de aanwezigheid van archeologische resten niet aanwezig is. De kans op het aantreffen van archeologisch resten bij de sloop is nihil.

Mochten tijdens de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, dan geldt een meldingsplicht (volgens de Monumentenwet 1988, art 53) bij het bevoegd gezag.

Gezien vorenstaande conclusie is het niet noodzakelijk om in het plangebied archeologisch onderzoek uit te voeren.

4.9 Flora en fauna

Conform artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het noodzakelijk een onderzoek uit te voeren naar effecten op de natuurwaarden (soortenbescherming en gebiedsbescherming).

Onderzoek

Het plangebied is niet gelegen in of nabij de Ecologische Hoofdstructuur of een Natura 2000-gebied. Negatieve effecten op beschermde gebieden zijn derhalve niet te verwachten.

Binnen het plangebied is geen bebouwing dan wel struiken of beplanting aanwezig waarbij de reële verwachting is dat er soorten aanwezig zijn.

Conclusie

Een onderzoek waaruit blijkt dat er effecten op beschermde natuurwaarden te verwachten zijn of dat aanwezige natuurwaarden geen belemmeringen vormen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt niet noodzakelijk geacht.

4.10 Verkeer en parkeren

De bouwplannen zijn gelegen op een private kavel in het buitengebied van de gemeente Hardenberg met voldoende ruimte. Het parkeren kan en zal op eigen terrein/erf plaatsvinden. Op het erf is voldoende ruimte voor parkeerplaatsen. De parkeermogelijkheden zijn ruimschoots meer dan de standaard van 1,7 parkeerplaats per woning van de landelijke CROW-norm voor kernen en conform gemeentelijk beleid. De bouwplannen hebben een zeer beperkte invloed op de verkeerssituatie en verkeersintensiteit. Per saldo zal het zwaar agrarisch en bevoorradingsverkeer afnemen en neemt het personenvervoer licht toe. Na realisatie van het plan is er naast de bestaande voormalige bedijfswoning sprake van een tweetal extra woningen. Het aantal verkeersbewegingen per dag wordt geprognosticeerd op 3 x 3 autobewegingen per dag. De gevolgen voor het autoverkeer ten opzichte van de huidige situatie zijn nihil.

Conclusie

Het parkeren kan en zal volledig op eigen terrein plaatsvinden. Het plan heeft nagenoeg geen gevolgen voor de verkeersintensiteit in de directe omgeving.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

Elders in deze plantoelichting is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieuaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan; de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels.

5.1 Algemeen

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding, waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. Regels zijn gelijk gesteld aan het moederplan waarbij op de bestemmingsaanduiding wonen de bestemming 'wonen' van het perceel op de verbeelding is aangegeven.

5.2 De regels

Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

Wijze van meten (artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen aan waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering moeten worden begrepen.

5.3 Bestemming

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de bestemming, 'wonen / Essen- en hoevenlandschap' welke in het plangebied voorkomt. De regels zijn onderverdeeld in onder andere:

• bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• ontheffing van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag worden afgeweken van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

5.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 van de regels bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• anti-dubbeltelregel (artikel 5);
• algemene bouwregels (artikel 6).

In dit artikel wordt de relatie met de bepalingen van de bouwverordening geregeld;

• algemene Gebruiksregels (artikel 7).

In deze artikelen worden de gebruiksregels beschreven. Deze gelden voor het hele plangebied:

• uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (artikel 8);
• overige regels (artikel 9).

5.5 Overgangs- en slotbepalingen

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Inspraak en vooroverleg

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen binnengekomen.

Het plan zal ongewijzigd worden vastgesteld.