TAM-omgevingsplan H22H Witbreuksweg 204

Motivering wijzigingsbesluit

Hoofdstuk 1 Inleiding en planbeschrijving

1.1 Aanleiding en locatie wijziging omgevingsplan

Aanleiding

Er is een aanvraag ingediend voor de locatie Witbreuksweg 204 om het omgevingsplan te wijzigen van de bestemming "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" met bouwblok ten behoeve van wonen. De agrarische activiteiten op het perceel zijn al geruime tijd gestaakt. De boerderij op dit adres is aangewezen als rijksmonument en wordt al geruime tijd gebruikt en bewoond als een reguliere woning.

Naast de bestemmingswijziging naar wonen is het de wens van de aanvrager om de huidige vervallen schuur (circa 100 m2, geen onderdeel bescherming rijksmonument) op het erf te slopen. Daarvoor wordt in de plaats een nieuw bijgebouw gerealiseerd in de vorm en stijl van een typisch Twentse schuur om te gebruiken als gastenverblijf en bed & breakfast. Daarnaast is de wens om een kapschuur te bouwen voor stalling van auto's, fietsen e.d.

Zowel het wonen in de rijksmonumentale boerderij, waar nog een agrarische bestemming op zit, als de beoogde ontwikkeling ten aanzien van de oppervlakte bijbehorende bouwwerken past niet in de regels van het omgevingsplan (geintegreerd plan van alle bestaande bestaande bestemmingsplannen). Daarom verzoekt de initiatiefnemer om het huidige omgevingsplan overeenkomstig deze aanvraag te wijzigen.

Ligging

Het perceel Witbreuksweg 204 te Enschede ligt in het buitengebied ten noorden van de stad Enschede. Op onderstaande figuur zijn ten westen van het perceel daarnaast de stadscontouren van Hengelo (Groot-Driene) te zien.

Afbeelding 1.1: luchtfoto plangebied

Het plangebied heeft betrekking op de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Lonneker, sectie A, perceelnummer 2486 en 2487. Zie hiervoor afbeelding 1.2.

Afbeelding 1.2 : kadastrale percelen behorende bij Witbreuksweg 204

1.2 Huidige situatie

1.2.1 Historie perceel en omgeving

De ontstaansgeschiedenis van het landgoed en zijn omgeving vanaf ongeveer 1900 is beschreven in de Waardenstelling Witbreuksweg 204 (zie bijlagen toelichting). Daarin is het volgende opgenomen:

Op de hoger gelegen dekzandruggen lagen de akkertjes. Bos op de dekzandvlaktes werd door begrazing steeds meer vervangen door heide. Mest van koeien, schapen en varkens werd gemengd met heideplaggen en op de akkers aangebracht. Door dit eeuwenlange proces werden de ruggen steeds verder opgehoogd en ontstonden de bolvormige essen te midden van de moerassige heide. Op de overgangen van hoog naar laag kon beweiding plaatsvinden. Weilanden en akkers werden omgeven door houtwallen, om het vee binnen te houden, roofdieren buiten te houden en een houtvoorraad te hebben (voor gereedschap, bouwmateriaal en warmte in de winter). Op de kaart van rond 1900 is dit allemaal te zien. Een voorganger van de OLTHA boerderij ligt ten zuidoosten van de es, met waarschijnlijk een moestuin en boomgaard ten noorden van het gebouw en een bijgebouw in de bosrand (beiden aangegeven onder de rode cirkel in ca. 1900 en ca. 1930). Het gebied staat op dat moment bekend onder de naam ‘Hegemans & Oldenbos’.

Rond 1930 heeft veel heide plaatsgemaakt voor (naald)bos; dan hebben met name textielfabrikanten bos aangelegd ten behoeve van houtproductie voor de mijnen in Zuid-Limburg. Ook worden sommige heidepercelen ontgonnen voor de landbouw. Op de kaarten van rond 1940 en 1960 is te zien hoe dit proces heeft doorgezet; alleen ten zuiden van de Bosweg is een stukje heide (zelfs tot nu) behouden gebleven, waarschijnlijk omdat het particulier bezit is. De zandwegen worden verhard, eerst de Bosweg, daarna ook de Witbreuksweg. Vanaf 1960 worden er (bos)percelen aan particulieren verkocht.

Gemeente Enschede stelt rond 1960 een groot areaal grond (landgoed Drienerlo) beschikbaar voor de vestiging van de derde technische Universiteit van Nederland, waardoor de Witbreuksweg nu de noordgrens van dit campusterrein vormt. De contouren van de es en de omringende bosranden zijn (meer dan) honderd jaar vrijwel ongewijzigd gebleven.

Afbeelding 1.3: overzicht landschappelijke ontwikkeling landgoed (bron: waardenstelling Witbreuksweg 204 Enschede)

Op de kaarten is tevens zichtbaar dat zich rond 1900 al een boerderij op het perceel bevindt. Deze boerderij stond bekend als ‘de boerderij van Holthaus’ (het “Braokfrans”). Deze boerderij is met de voorzijde naar de es gericht en de achterzijde (met onderschoer) naar de weg, dus de oostkant, onder op de kaart. De naam verwijst naar de eigenaar Anton Holthaus en zijn vrouw Maria Wilterdink. Zij dragen de boerderij en gronden over aan de Roomsch Katholieke parochiale kerkgemeente van Onze Lieve Vrouwe van Altijddurende Bijstand. In 1927 koopt Derk Jan Blom van de kerk de kavels A1049, A1050, A1051 en A2872, sloopt de oude boerderij en creert een landgoed met gebouwen: een boerderij, een landhuis en een koetshuis. Deze situatie is zichtbaar op de kaart van ca. 1940. Het landhuis bevindt zich in de punt van de kavel en de boerderij is, logischerwijs, aan de es gelegen. Later zijn nog enkele bijgebouwen geplaatst, achter en naast de boerderij, waarvan de bestaande schuur als enige is overgebleven. Verdere gegevens over de bijgebouwen ontbreken. De voorzijde van de OLTHA boerderij met de niendeuren, bevindt zich, in tegenstelling tot zijn voorganger, juist aan de oostzijde.

1.2.2 Beschrijving huidige situatie perceel

Het buitengebied tussen Hengelo en Enschede kenmerkt zich door een bosrijk gebied rondom de essen. In de omgeving van het perceel zijn daarnaast met name woonpercelen en agrarische bedrijven aanwezig. Er zijn verschillende landgoederen in de omgeving aanwezig en ook het perceel Witbreuksweg 204 maakt onderdeel van een landgoed. Het landgoed ligt in een punt waar de Witbreuksweg en de Boshofweg bij elkaar komen. Zie voor een verdere beschrijving hiervan paragraaf 1.3.

De boerderij Witbreuksweg 204 ligt aan een zijweg van de Witbreuksweg. Deze zijweg vertakt zich in een oprijlaan naar de boerderij, Witbreuksweg 200/200a (voormalig landhuis). De oprijlaan van het boerenerf wordt geflankeerd door hoge eiken, met links daarvan een schuur (zie afbeelding 1.3 en 1.4).

De locatie van het erf heeft een bijzonder karakter, aan de rand van de aanwezige hoger liggende es en aan het einde van een oprijlaan met grote eiken. De omgeving is zeer waardevol, zowel cultuurhistorisch als ecologisch, en mede daardoor recreatief aantrekkelijk.

In afbeelding 1.4 is het huidige aanzicht van het perceel vanaf de inrit weergegeven.

Afbeelding 1.4: aanzicht woning en vervallen schuur vanaf de inrit (bron: principeverzoek aanvrager)

Afbeelding 1.5: vervallen schuur (bron: principeverzoek aanvrager)

Het erf bestaat qua bebouwing uit de boerderij en een vervallen schuur. Eén van de vanaf het erf zichtbare woningen deed vroeger dienst als koetshuis (zie waardestelling) maar maakt nu ook zichtbaar geen deel uit van het erf. Langs de oprijlaan staan hoge oude eiken waardoor het erf een statige indruk maakt. Die statigheid wordt nog versterkt door de beplanting op het erf zelf. Door de vorige eigenaar zijn – ongeveer in de jaren ’80 - onder andere een watercipres (Metasequoia glyptostroboides) nabij de woning, een mammoetboom (Sequiadendron giganteum) aan de zuidwestkant en meerdere rhododendrons geplant. Hierdoor is er meer sprake van een villa- dan een agrarisch karakter. De initiatiefnemer heeft al verschillende werkzaamheden uitgevoerd ter opschoning en verbetering van het erf. De watercipres is bijvoorbeeld inmiddels verwijderd.

Aan de voorkant van de boerderij ligt de siertuin, een eenvoudig grasveld omgeven door verschillende sierplanten. Een lage beukenhaag staat aan de zuid- en oostkant daarvan en langs de inrit is een boomgaard gelegen. Opgemerkt wordt dat de rhododendrons vlak langs de gevel liep waardoor het terras bij de openslaande deuren aan de noordzijde niet gebruikt kon worden. Daarnaast stond er een afrastering op 2 meter afstand van de noordgevel, waardoor de staldeuren van de boerderij geen functie (kunnen) hebben.

1.3 Planbeschrijving

De aanvraag betreft het wijzigen van het omgevingsplan van de bestemming "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" met bouwblok in de bestemming "Wonen". Hiermee wordt de vigerende functie in het omgevingsplan weer in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie en wordt een passende vervolgfunctie mogelijk gemaakt. Op de locatie is namelijk al decennia lang geen sprake meer van bedrijfsmatige agrarische activiteiten.

Er zijn meerdere landgoederen rondom het perceel aan de Witbreuksweg 204 (De Driesprong, De Badhut, Drienerbroak en Vinkenesch) gelegen. Met de aankoop van de woning aan de Witbreuksweg 204 en de daarbij behorende gronden, kan de initiatiefnemer een verbinding tussen en uitbreiding van deze landgoederen realiseren waardoor één geheel ontstaat van ca. 70 hectare. Deze percelen worden ook gerangschikt onder de NSW. De naam van het landgoed wordt De Driesprong.
In afbeelding 1.6 zijn alle kadastrale percelen behorende bij de landgoederen, inclusief de nog toe te voegen percelen behorende bij de Witbreuksweg 204, met een blauwe lijn aangegeven. De grootste percelen zijn daarbij met sectie en perceelnummer aangeduid. De zwarte stippellijn in de afbeelding geeft de contouren aan van de aaneengesloten structuur van landgoederen die met de voorgenomen ontwikkeling zal ontstaan.

Afbeelding 1.6: percelen behorend bij Witbreuksweg 204, onderdeel van landgoed (bron: initiatiefnemer, kadastrale percelen zijn inmiddels deels gewijzigd qua nummering en grenzen)

Het plan betreft een maatwerkinitiatief. Er wordt aansluiting gezocht bij de regels in het bestemmingsplan Buitengebied Noordwest ten aanzien van woningen en de afwijkingsregels voor beheergebouwen op landgoederen.

Erf en bebouwing
De huidige vervallen schuur (circa 100 m2) wordt gesloopt. De sloop van de schuur is besproken in de Monumentencommissie. Op basis van de foto's en de waardestelling is de Monumentencommissie van mening dat de gebintstructuur van de schuur behouden moet blijven. De gebinten lijken ouder dan de schil, die uit de jaren 1960 stamt. Waarschijnlijk zijn de gebinten hergebruikt bij de bouw van de schuur in de jaren 1960. De schil kan gesloopt worden, maar de gebinten dienen behouden te blijven. Het heeft de voorkeur om de gebintstructuur her te gebruiken in een van de nieuwe gebouwen op het erf. Indien dit niet mogelijk is, kunnen de gebinten ook op een ander erf hergebruikt worden, wat gebruikelijk is.

Het plan is om na de sloop nieuwe bijgebouwen (bijbehorende bouwwerken) bij de woning te realiseren:
Er wordt een nieuw gastenverblijf/bed en breakfast gebouwd in de vorm en stijl van een typisch Twentse schuur. Het gastenverblijf is enerzijds bedoeld om vrienden en familie te kunnen huisvesten bij bezoeken, maar kan anderzijds ook worden verhuurd aan derden als vakantieverblijf. Zodoende ontstaat er ook een economische drager van de voorgenomen ontwikkeling.

Daarnaast wordt een kapschuur gerealiseerd, eveneens in typisch Twentse stijl, te bouwen. De kapschuur is zal onder meer worden gebruikt voor het stallen van auto’s, fietsen en opslag ten behoeve van de woning. In de woning zelf is hiervoor ook geen ruimte aanwezig, mede omdat het deel-/schuurgedeelte van de boerderij gebruikt zal worden als woning. Het blijft één woning.

Er is gezocht naar een proportioneel en passend geheel dat in balans is met de rijksmonumentale (grote) boerderij en haar erf. Daarbij is ook verzocht om een beheergebouw ten behoeve van het landgoed te realiseren op het erf. In het beheergebouw zal stalling van machines en materiaal ten behoeve van het landgoed plaatsvinden. Er zijn al enkele gebouwen op het landgoed aanwezig, maar deze zijn niet beschikbaar en/of geschikt te maken als beheergebouw. Gevraagd is om deze op het erf te realiseren aangezien er dan toezicht op het gebouw is en het risico op inbraak minder is. Het bestemmingsplan Buitengebied Noordwest kent een afwijkingsbevoegdheid voor de bouw van een beheergebouw. Indien aan verschillende voorwaarden wordt voldaan kan een beheergebouw worden gerealiseerd. Verderop in deze motivering (paragraaf 3.3) zal daar nader op in worden gegaan.

Er zal een beheergebouw van maximaal 50 m2 op het erf worden gerealiseerd. Hierdoor zal in totaal 200 m2 aan bijbehorende bouwwerken op het erf worden gerealiseerd, waarvan 50 m2 beheergebouw zal zijn. De beoogde indeling van het erf is weergegeven in het erfinrichtingsplan. Het betreft 2 volumes aan bijbehorende bouwwerken (100 m2 gastenverblijf en 100 m2 kapschuur inclusief beheergebouw).

Afbeelding 1.7: toekomstige erfinrichting Witbreuksweg 204 (bron: Anno 1998)

Deze gebouwen worden daarbij in verschillende volumes gebouwd, waarbij de rijksmonumentale status van de boerderij in acht wordt genomen en een passend erfensemble gerealiseerd wordt.

Verwijdering agrarische bestemming/bouwperceel
Het agrarische bouwperceel wordt middels deze wijziging van het omgevingsplan verwijderd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van circa 5000 m2. Deze mag geheel bebouwd worden op grond van de huidige regels. In de toekomstige situatie wordt er flink minder bebouwing mogelijk gemaakt.

De toekomstige oppervlakte van het erf wordt kleiner en wordt aangepast aan de grenzen van het erfinrichtingsplan. Wel wordt het erf iets opgeschoven, om een beter indeling en gebruik van het erf te realiseren: aan de noordoostzijde van de woning was beplanting aanwezig en eindigt het erf. De grenst ligt direct tegen de boerderij aan. Hierdoor hebben de grote deuren van de boerderij geen functie/kunnen niet gebruikt worden. In de toekomstige situatie is daarom aan deze zijde de begrenzing van het erf wat opgeschoven en wordt een natuurlijke en passende overgang naar het landschap gecreeerd. Hierdoor wordt de belevingswaarde van het monument vergroot, evenals het woongenot.

Erfinrichting en inpassing van het toekomstige woonerf
De initiatiefnemer heeft een erfinrichtingsplan aangeleverd waarin de gewenste locatie van de bijgebouwen en bijbehorende landschappelijke ingrepen, worden vastgelegd. Ten aanzien van de landschappelijke inpassing wordt aangesloten bij het omliggende gebied en wordt gebruikt gemaakt van inheemse en streekeigen beplanting. Daarbij valt te denken aan het handhaven en extra aanplanten van eiken en walnoot, alsook diverse hagen. Tevens wordt de fruit- en notenboomgaard naast de bestaande inrit hersteld en uitgebreid. Daarmee wordt niet alleen een bijdrage geleverd aan de landschappelijke kwaliteit, maar ook aan de biodiversiteit en het leefgebied voor de verscheidene diersoorten die in het gebied voorkomen. Daarnaast worden een aantal elementen (waaronder de mammoetboom) verwijderd.

Ontsluiting en parkeren
Het perceel Witbreuksweg 204 is bereikbaar via een onverhard pad vanaf de Witbreuksweg 204. Dit pad wijzigt niet. De bestaande inrit aan de zuidoostzijde van het perceel blijft gehandhaafd. Parkeren zal plaatsvinden op het erf. Hier is voldoende ruimte voor parkeren.

1.4 Geldende juridische regelingen en wijzigen van het omgevingsplan

Geldende juridische regelingen
De locatie Witbreuksweg 204 valt onder het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest", dat op 10 maart 2014 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede, inhoudende de initiële vaststelling van het bestemmingsplan Buitengebied Noordwest, en op 9 november 2015, inhoudende de reparatie van het bestemmingsplan Buitengebied Noordwest waarbij bij de bestemmingen "Agrarisch" en "Bos" specifieke gebruiksregels zijn toegevoegd en voor het overige het bestemmingsplan uit 2013 in stand is gelaten. Het bestemmingsplan is daarna onherroepelijk in werking getreden. Dit bestemmingsplan en de bestemmingsplannen die hierna worden genoemd maken sinds 1 januari 2024 onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Enschede.

De bestemming van het perceel is 'Agrarisch met waarden-agrarische functie met landschapswaarden'. Er geldt ter plaatse van het erf een bouwvlak. Er mag alleen worden gebouwd binnen een bouwvlak. Per bouwvlak is één bedrijfswoning toegestaan. Een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op een (bedrijven-)terrein bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

Bedrijfswoningen dienen vrijstaand te worden gebouwd. De inhoud van een bedrijfswoning mag ten hoogste 900 m³, de goothoogte maximaal 6 en de bouwhoogte maximaal 10 meter bedragen, met dien verstande dat bij het bepalen van de inhoud van de bedrijfswoning, de in de bedrijfswoning aanwezige ruimten die ten dienste staan van het bedrijf onverkort meetellen. Voor bestaande bedrijfswoningen, die onderdeel uitmaken van een (groter) hoofdgebouw, geldt dat zij mogen worden gehandhaafd, vernieuwd en vergroot, met dien verstande dat voor die bedrijfwoningen een afwijkende maximale inhoudsmaat van toepassing is van 750 m³. Daarnaast gelden er verschillende (bouw)regels ten aanzien van de bouw van bedrijfsgebouwen. Tevens gelden de gebiedsaanduiding 'archeologisch onderzoeksgebied b' voor het perceel.

Behalve het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest, gelden voor deze locatie onder meer de (paraplu)bestemmingsplannen:

• "Parkeren Enschede" (11-3-2019),
• "Buitengebied - zonnepanelen" (02-07-2018),
• "Voormalige vliegbasis Twenthe - Zones" (12-03-2018). Hiermee is de zone in verband met luchthaven Twente voor deze locatie vervallen.
• "Cultuurhistorie" (6-2-2017),
• "Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid) (18-11-2014).
• aanpassing binnenplanse afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden voor Omgevingswet (13-5-2024)

Afbeelding 1.8: uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Noordwest'

Wijzigen omgevingsplan
Er wordt ter plaatse al lange tijd geen agrarisch bedrijf meer uitgeoefend. Binnen de huidige bestemming is het niet juridisch-planologisch niet mogelijk om de bestaande boerderij en het erf in gebruik te nemen voor regulier wonen. Dit geldt ook voor het realiseren van de bebouwing.
Om dit mogelijk te maken en een passende ruimtelijke regeling voor het perceel te maken dient het omgevingsplan gewijzigd te worden, waarbij de functie "Wonen" met de daarbij behorende activiteiten en bouwmogelijkheden wordt vastgelegd. De bestemming "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden", het bouwvlak en de daarbij behorende bouw- en gebruiksmogelijkheden vervallen. Een gedeelte van de gronden in het plangebied behoudt wel de functie agrarisch met waarden-agrarische functie met landschapswaarden, maar dan zonder bouwvlak.

1.5 Conclusie

Met deze motivering wordt aangetoond dat de deze wijziging van het omgevingsplan in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat de geldende beleids- en toetsingskaders van Rijk, provincie, waterschap en gemeente geen belemmeringen vormen voor de uitvoerbaarheid van de activiteiten.

Hoofdstuk 2 Participatie, procedure en kostenverhaal

2.1 Participatie

Bij het wijzigen van het omgevingsplan moet de gemeente aangeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken en wat de resultaten daarvan zijn. Daarbij moet worden aangegeven op welke wijze het gemeentelijke participatiebeleid is toegepast. Gemeente Enschede heeft de 'Participatieverordening gemeente Enschede 2022' en de op basis daarvan opgestelde "handreiking participatie voor initiatieven Omgevingswet". De principes uit deze handreiking zijn gevolgd bij deze wijziging van het omgevingsplan.

Concreet houdt dat in dit geval in dat de initiatiefnemer de direct omwonenden (Boshofweg 15 en Witbreuksweg 200/200a) op de hoogte heeft gebracht van zijn plannen. Daaruit is gebleken dat zij positief zijn over het plan en daartegen geen bezwaren hebben.

Verder heeft de gemeente op 5 maart 2025 in het gemeenteblad aan een ieder kennis gegeven van het voornemen om een omgevingsplan te wijzigen (artikel 16.29 Omgevingswet).

Samenwerking wijkorganen
In juni 2024 heeft de gemeenteraad nieuwe samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en dorps- en wijkraden vastgesteld. Deze afspraken zijn het resultaat van een coproductieproces tussen de gemeente en de buurtkringen, dorpsraden en wijkraden van Enschede. In 18 wijken in Enschede is een wijkorgaan actief die gesubsidieerd wordt door de gemeente. Er zijn 3 samenwerkingsniveaus voor 2024 vastgelegd. Voor alle wijkorganen geldt dat tijdig informeren over ontwikkelingen een uitgangspunt is.

Het adres Witbreuksweg 204 ligt niet in een gebied waar een wijk- of dorpsorgaan actief is. Het concept van de wijziging van het omgevingsplan kan daarom niet worden gedeeld met de wijkraad/dorpsraad.

2.2 Procedure

Wijziging omgevingsplan
De procedurebepalingen voor het wijzigen van een omgevingsplan staan in de Omgevingswet, het Omgevingsbesluit en de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor het wijzigen van een omgevingsplan geldt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Awb. Hieronder zijn de procedurestappen in verkorte vorm weergegeven.

Vooroverleg
Deze wijziging van het omgevingsplan betreft geen ontwikkeling waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten of het Rijk in het geding zijn. Er wordt gewerkt op basis van het beleid van het Waterschap. Voor zover nodig wordt afstemming gezocht met het Waterschap (zie ook paragraaf 3.5.6). Er is daarom geen vooroverleg gepleegd met deze instanties.

De gemeente heeft de kennisgeving van de ontwerp-wijziging naar de provincie gestuurd. De provincie heeft aangegeven dat wij de wijziging verder in procedure kunnen brengen.

Oversticht, Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en Monumentencommissie
Er heeft een “Steunpunt” vooroverleg met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, provinciaal adviseur (Het Oversticht) en de adviseur erfgoed van de gemeente Enschede plaatsgevonden. Er is bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd met daarin een waardestelling van de monumentale delen van de boerderij (zie bijlage bij motivering).

Het ontworpen erfinrichtingsplan is voorgelegd aan de Monumentencommissie en aan de Rijksdienst voor Cultureel erfgoed. Vanuit de Monumentencommissie is aangegeven dat als de ontwerper de uitgangspunten van het erfinrichtingsplan, de waardestelling van Het Oversticht en de welstandscriteria voor Boerenerven - es-erf als basis gebruikt, de kwaliteit voldoende geborgd is.

De beoogde erfrinrichting en het bouwen van de twee bijgebouwen is daarnaast voorgelegd aan de Rijksdienst voor Cultureel erfgoed. In het advies is samengevat aangegeven dat zij in grote lijn geen bezwaar heeft tegen het bouwen van de bijgebouwen in de nabije omgeving van het rijksmonument. Ook wat betreft de voorgestelde karakteristiek zijn er geen bezwaren. Wat betreft de precieze plaatsing op het erf (zichtlijnen) kunnen zij geen oordeel geven.

Eerder is al een advies van de ervenconsulent van het Oversticht opgesteld (zie bijlage bij motivering). Daarnaast heeft de gemeentelijke landschapskundige het erfinrichtingsplan beoordeeld en heeft daarmee ingestemd. Ten aanzien van het toetsen van het uiterlijk van bouwwerken worden de criteria uit de Welstandsnota van de categorie Boerenerven - eserf van toepassing verklaard (via een regel in dit omgevingsplan en het vaststellen van de criteria als beleidsregel).

Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen zal de RCE om advies moeten worden gevraagd.

Kennisgeving voornemen wijziging omgevingsplan
De gemeente heeft op 5 maart 2025 in het gemeenteblad kennis gegeven van het voornemen om een omgevingsplan te wijzigen (artikel 16.29 Omgevingswet).

In de kennisgeving staat onder andere hoe de gemeenteraad burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding gaat betrekken (zie paragraaf 2.1 t.a.v. participatie).

Terinzagelegging ontwerp wijziging omgevingsplan
Het ontwerpbesluit wordt voor een periode van zes weken digitaal ter inzage gelegd. Deze terinzagelegging biedt een ieder de mogelijkheid om tijdens die periode zienswijzen naar voren te brengen . De bekendmaking van de terinzagelegging en de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen wordt digitaal gepubliceerd in het Gemeenteblad en daarnaast ook in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis".

Zienswijzen en vaststelling
Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag gemaakt. Dit verslag wordt door burgemeester en wethouders betrokken bij de besluitvorming omtrent het vaststellen van de wijziging van het omgevingsplan. Het verslag wordt voorafgaand aan de besluitvorming door het college toegezonden aan de indieners van zienswijzen. Daarbij wordt de mogelijkheid geboden tot het geven van een nadere mondelinge toelichting voorafgaand aan de besluitvorming door burgemeester en wethouders.

Inwerkingtreding
De wijziging van het omgevingsplan treedt in werking 4 weken na de dag waarop de gemeente het besluit bekend heeft gemaakt.

Rechtsbescherming bij wijziging van het omgevingsplan
Tegen een wijziging van het omgevingsplan staat rechtstreeks beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In de publicatie van de vastgestelde wijziging van het omgevingsplan staat hoe dat moet en wanneer dat kan.

2.3 Kostenverhaal

De Omgevingswet biedt ruimte voor de ontwikkeling van activiteiten in de fysieke leefomgeving. Voor de ontwikkeling van gebieden moet de gemeente kosten maken. Dit zijn bijvoorbeeld kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen en het wijzigen van het omgevingsplan. De gemeente is verplicht om in bepaalde gevallen deze kosten te verhalen. Het sluiten van een overeenkomst tussen de initiatiefnemer van de bouwactiviteit en het bevoegd gezag heeft daarbij de voorkeur.

Als het niet gelukt is een overeenkomst af te sluiten, dan verhaalt de gemeente de kosten op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Zolang de kostenverhaalbijdrage niet is betaald, is het verboden om de bouwwerkzaamheden en aanlegwerkzaamheden uit te voeren.

Kostenverhaal en deze wijziging van het omgevingsplan
De beoogde ontwikkeling betreft geen bouwplan zoals bedoeld in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit waarvoor kostenverhaal wettelijk verplicht is. Kosten worden verhaald op basis van de Legesverordening. Er is een overeenkomst nadeelcompensatie afgesloten met de aanvrager. Eventuele nadeelcompensatie komt daarmee voor rekening van initiatiefnemer.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheidstoets

3.1 Toetsing aan de instructieregels van het Rijk

In deze paragraaf wordt de wijziging van het omgevingsplan getoetst aan beleid en regelgeving van het Rijk, zoals benoemd in de instructieregels voor omgevingsplannen in hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl; afdelingen 5.1, 5.2 en 5.3).

Het gaat alleen om de instructieregels die relevant zijn voor deze omgevingsplanwijziging. Het gaat in deze paragraaf ook alleen om instructieregels voor onderwerpen die niet aan bod komen in paragraaf 3.5 (omgevingsaspecten).

Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk tot 2050 op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Verschillende ministeries werken aan de uitwerking van diverse beleidsthema's in de vorm van Nationale Programma's.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• a. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• b. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• c. Sterke en gezonde steden en regio's;
• d. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

1. De Omgevingsagenda

Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waarin Regio Twente onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. Enschede is hierin genoemd vanuit de afspraak "Samenhang topwerklocaties en stationsgebieden in Twente" tussen de regio Twente en het Rijk. De afspraak behelst dat Regio en Rijk gezamenlijk onderzoek doen naar mogelijkheden van het versterken van agglomeratiekracht door ontwikkeling van wonen en werken in de samenhangende stationsgebieden Hengelo-Kennispark-Enschede (de Innovatiedriehoek). De aaneengesloten stationsgebieden Hengelo-Kennispark-Enschede moeten doorgroeien als compact centrum van de integrale ontwikkelas Zwolle-Twente-Münster, met een vestigingsmilieu van vernieuwende combinaties van duurzaam wonen, werken, ondernemen en studeren.

2. De NOVI-gebieden

Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Het doel is het versnellen van besluitvorming omtrent samenhangende ruimtelijke keuzes en de uitvoering van maatregelen, zodat plannen toekomstbestendig, met ruimtelijke kwaliteit, en in samenhang gerealiseerd kunnen worden. De gemeente Enschede maakt geen onderdeel uit van een door het Rijk aangewezen NOVI-gebied.

Actualsatie Omgevingsvisie

Er is een actualisatie van de NOVI in voorbereiding. Met de programma's Mooi Nederland en NOVEX wordt ingezet op aanscherping en versnelling van de NOVI. Het streven is de aangescherpte NOVI als nieuwe Nota Ruimte in 2025 vast te stellen als nationaal ruimtelijk beleid.

Omgevingswet

De Omgevingswet geeft de maatschappelijke doelen van de wet. Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang:
- bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur, en
- doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften.

Besluit kwaliteit leefomgeving

Hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat instructieregels voor het omgevingsplan, voortkomend uit de beleidsdoelen van de Omgevingswet. Met zo'n instructieregel geeft het Rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden en regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. 'In acht nemen' is dwingender, in die zin dat een bestuursorgaan aan de instructieregel moet voldoen.

Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels:
- Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl);
- Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl);
- Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl);
- Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl)
- Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl);
- Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl)
- Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl).

Voor het plangebied gelden geen instructieregels buiten de instructieregels voor onderwerpen die aan bod komen in paragraaf 3.5 (omgevingsaspecten).

Dit plan betreft een (kleinschalige) ontwikkeling in het buitengebied. Het plan draagt bij aan een toekomstbestendig buitengebied en draagt in die zin bij aan de opgaven vanuit het rijk.

Conclusie

Deze wijziging van het omgevingsplan voldoet aan de instructieregels van het Rijk.

3.2 Toetsing aan de instructieregels van de provincie Overijssel

In deze paragraaf wordt de wijziging van het omgevingsplan getoetst aan beleid en regelgeving van de provincie Overijssel. Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Het gaat alleen om de instructieregels die relevant zijn voor deze omgevingsplanwijziging. Het gaat in deze paragraaf ook alleen om instructieregels voor onderwerpen die niet aan bod komen in paragraaf 3.5 (omgevingsaspecten).

Omgevingsvisie
De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit, sociale kwaliteit en gezondheid zijn daarbij de leidende principes of 'rode draden'. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

Omgevingsverordening
De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd. In hoofdstuk 4 van de Omgevingsverordening zijn instructieregels gesteld waar het voorliggende plan rekening mee dient te houden.

In het navolgende wordt invulling gegeven op welke wijze het voorliggende plan aansluit bij de provinciale doelstellingen voor ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit, aanvullende eisen op de Ladder voor duurzame verstedelijking en is gericht op concentratie van stedelijke functies in kernen, het bevorderen van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendigheid.

Ruimtelijke kwaliteit
In afdeling 4.3 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat omgevingsplannen een onderbouwing moeten bevatten waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij moet het plan getoetst worden aan het 'uitvoeringsmodel' en de 'catalogus gebiedskenmerken' uit de Omgevingsvisie Overijssel (artikel 4.9).

Generieke beleidskeuzes (of)
Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel 2024.

Afdeling 4.2 van de verordening geeft instructieregels gericht op concentratie van stedelijke functies in kernen, het bevorderen van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendigheid. Het omgevingsplan kan woningbouw toelaten als voorzien wordt in een bovenregionale behoefte. Woningbouw in de Groene Omgeving (buitengebied) kan alleen onder voorwaarden, onder andere als aannemelijk is gemaakt dat in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied. Woningbouw kan alleen mogelijk worden gemaakt als aannemelijk is dat deze toekomstbestendig is.

Paragraaf 4.45.1 geeft instructieregels over woningbouw. omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten.

De behoefte van de woningen wordt nader getoetst in paragraaf 3.4, maar is kortweg passend binnen regionale woonafspraken. Er wordt geen extra woning toegevoegd. Een bedrijfswoning van het voormalige agrarische bedrijf wordt omgezet in een (reguliere) woning. Er is daarbij geen sprake van ruimtebeslag buiten het bestaande (agrarische) erf. Door de functiewijziging naar wonen wordt bijgedragen aan de toekomstbestendigheid van het buitengebied en het erf. De functiewijziging draagt bij aan het behoud van rijksmonumentale bebouwing en de beleving van het buitengebied.

Ontwikkelingsperspectief (waar)
In het kader van de toelichting wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd. De locatie is gelegen binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in een kleinschalig mixenlandschap. Daarnaast geldt het ontwikkelingsperspectief 'stadsrandgebied'.

Afbeelding 3.1: uitsnede Omgevingsvisie Overijssel (bron: www.overijssel.nl)

De stads- en dorpsrandgebieden vormen de overgang tussen de Stedelijke en de Groene Omgeving, en zijn daarmee zowel entree van de stad als verbinding naar het buitengebied. Het vormgeven als entree van zowel de Groene als de Stedelijke Omgeving is een belangrijk kwaliteitsdoel. Veel stads- en dorpsrandgebieden in Overijssel liggen tegen aantrekkelijke natuurcomplexen of landgoederen aan. Recreatieve functies en culturele voorzieningen kunnen op specifieke plekken in de stads- en dorpsrandgebieden de kwaliteit en aantrekkelijkheid verhogen. Ook liggen er kansen voor nieuwe landgoederen en/of de landgoedaanpak. (restanten van) verdwenen landgoederen kunnen hierbij een bron van inspiratie zijn. In de stads- en dorpsrandgebieden liggen ook kansen om beleidsambities op het gebied van natuur, water, en energie te realiseren én om de functie als ‘uitloop’-gebied voor de stad te versterken door verdichting van het routenetwerk voor langzaam verkeer.

Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Daarnaast gelden bij alle ontwikkelingsperspectieven de ruimtelijke kwaliteitsambities:

- zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
- sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
- continu en beleefbaar watersysteem.

Het voorliggende plan past binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Voorliggend plan zorgt voor versterking van het landschap door passende landschapsmaatregelen te nemen op het erf. Daarnaast wordt een nieuwe economische drager toegevoegd middels de bed en breakfast. Het plan draagt daarnaast bij aan de instandhouding van de landgoederen met de toevoeging van een kleinschalige accomodatie voor verblijfsrecreatie en daarmee aan de kwaliteit en beleving van het buitengebied en de stadsrand. Tevens levert het plan geen extra belemmeringen voor de functies in de nabije omgeving van het plangebied. Het plan past binnen de uitgangspunten van het ontwikkelingsperspectieven.

Afbeelding 3.2: uitsnede Omgevingsvisie Natuurnetwerk Nederland

Gebiedskenmerken (hoe)
In de toelichting op het plan wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. In navolgende motivering is beschreven dat de ontwikkeling geen afbreuk doet aan de provinciale gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken zijn beschreven in meerdere lagen. Voor het plangebied zijn de volgende lagen van belang:

a. Natuurlijke laag: dekzandvlakte en ruggen

De dekzandgronden beslaan een grootgedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er ingrote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, datgekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd.

Dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen het huidige reliëf. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)-richting van het landschap, gevormddoor de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

Toets
Rondom het erf is een es gelegen. De ontwikkeling vindt plaats binnen de contouren van het bestaande agrarische erf. Nieuwe landschapselementen zullen zowel op en rondom het erf, als ook elders op het landgoed gerealiseerd worden. Deze elementen zullen de natuur en biodiversiteit een positieve impuls geven. Hierbij valt te denken aan het aanplanten van verschillende gebiedseigen bomen, hagen, versterking stijlranden en houtwallen.

b. Laag van het agrarisch cultuurlandschap: essenlandschap

Het plangebied ligt in een essenlandschap. Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden, – voormalige – heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es (esdorpen en verspreide erven). Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan krijgen deze in de flanken een plaats, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren (lint, erf) en versterking van het landschappelijk raamwerk.

Toets
Met het voorliggende plan wordt het landschappelijk raamwerk versterkt door aanleg van verschillende landschapselementen. De ontwikkeling vindt plaats binnen de contouren van het bestaande erf. Een erf dat daadwerkelijk is gesitueerd op de flanken van de es.

c. Laag van de beleving: stads- en dorpsrandgebieden

De stads- en dorpsrand is een overgangsgebied. Hier is sprake van 2 elkaar overlappende invloedssferen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap eromheen. De (potentiële) kwaliteit is die van de ‘best of both worlds’; stedelijke voorzieningen, verspreid liggende (gewilde) woon- en werkfuncties, padennetwerk in een landschappelijk raamwerk. In deze gebieden komen veel opgaven en belangen samen zoals dorps- en stadsuitbreidingen, infrastructuur, landbouw, landschapsontwikkeling, water en natuur.

Toets
Voorliggend plan zorgt met de functiewijziging naar wonen en herinrichting van het erf voor een passende nieuwe invulling van een locatie in de stadsrand. Ook draagt het plan bij aan de beleving van het buitengebied, instandhouding van de landgoederen en het toeristisch-recreatief aanbod.

De Omgevingsverordening bevat het kader 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' (artikel 4.11). Gemeente Enschede heeft in lijn met dat kader de Visie landelijk gebied en de Gids Buitenkans opgesteld. Zoals in paragraaf 3.3 toegelicht past de omgevingsplanwijziging in dit beleid. Daarmee voldoet de ontwikkeling eveneens aan de Omgevingsverordening op dit punt. In paragraaf 3.3 wordt nader ingegaan op het gemeentelijke beleid.

In afdeling 7.1 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen ten aanzien van Luchthavenbesluit Twente Airport. Het omgevingsplan voldoet aan deze instructieregels, omdat de locatie niet (meer) in de invloedssfeer van het vliegveld valt.

Conclusie
Deze wijziging van het omgevingsplan voldoet aan de instructieregels van de provincie.

3.3 Toetsing aan gemeentelijk beleid

In deze paragraaf wordt de wijziging van het omgevingsplan getoetst aan gemeentelijk beleid dat relevant is voor deze wijziging. In paragraaf 3.5 (Omgevingsaspecten) komen, voor zover relevant voor deze wijziging, sectorale beleidsstukken aan bod, zoals het Water- en Klimaatadaptatieplan (WEK) en het archeologiebeleid.

Omgevingsvisie
De gemeenteraad van Enschede heeft de Omgevingsvisie begin juli 2025 vastgesteld. De Omgevingswet (en daarmee de Omgevingsvisie) heeft als doel het bereiken van een balans. Een balans tussen een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. De Omgevingsvisie is een lange termijnvisie die inzicht in en richting geeft aan de samenhang tussen alle aspecten die de kwaliteit van de fysieke leefomgeving beïnvloeden. Het begrip fysieke leefomgeving omvat alle elementen die de kwaliteit van de ruimte bepalen voor mens, plant en dier. Denk aan bouwwerken, infrastructuur, watersystemen, water, bodem, lucht, landschappen, natuur en cultureel erfgoed. Er is ook een sociale leefomgeving. Denk aan hoe we met elkaar omgaan, hoe we elkaar ontmoeten, de voorzieningen die er zijn in een buurt, de werkgelegenheid die er is, bereikbaarheid van voorzieningen en het veiligheidsgevoel van inwoners. En aan de organisaties die onze sociale leefomgeving ondersteunen. Bijvoorbeeld zorg- en welzijnsinstellingen, buurtcentra en andere voorzieningen die welzijn stimuleren en sociale contacten mogelijk maken.

Afbeelding 3.3: toekomstbeeld Enschede

Het plangebied is gelegen in een gebied die in de Omgevingsvisie is aangemerkt als 'Boslandschap met zeer hoge waarde'. In de Omgevingsvisie is het volgende daarover aangegeven: we helpen de natuur in een boslandschap met een zeer hoge waarde, door goed voor de bestaande landschapselementen te zorgen. Dat doen we door die landschapselementen te onderhouden en waar nodig te herstellen. Als we nieuwe landschapselementen aanleggen, brengen we vooral verdwenen elementen terug. In hoofdstuk 3 van het Natuur- en Landschapsplan lees je alles over de landschapselementen in het boslandschap.

'Boslandschap zeer hoge waarde' betekent dat strategie inpassen van toepassing is. Dit gaat uit van het behoud van het veelal gave landschap. Elk initiatief moet zorgvuldig worden ingepast in aansluiting op de gebiedskenmerken.

Daarnaast is het plangebied aangemerkt met 'sponswerking'. Dit houdt onder meer in dat we water en bodem sturend laten zijn bij ontwikkeling en de sponswerking van de ondergrond versterken. Daarbij wordt gezocht naar een passende verhouding tussen de ruimte die nodig is voor groenblauwe functies en stedelijke functies zoals wonen of bedrijvigheid. Voor beheer en ontwikkelen binnen dit gebied moeten we nader verkennen of aanvullende maatregelen nodig zijn of in het geval van meer ongunstige factoren of we extra uitgebreide onderzoeken moeten gaan doen om de mogelijkheden voor bouwen te verkennen.

Toets

Met de uitvoering van het plan wordt zorg gedragen voor instandhouding van de bestaande landschapselementen en tevens voor instandhouding van het landgoed. Daarnaast worden passende nieuwe maatregelen genomen die het boslandschap, zowel op het erf als op het landgoed versterken. Met uitvoering van het erfrinrichtingsplan worden verschillende inheemse passende beplantingssoorten toegevoegd en niet-inheemse soorten worden verwijderd.

Bij de herontwikkeling van het erf waarbij ook nieuwbouw van bebouwing plaatsvindt wordt rekening gehouden met de sponswerking en waterbergingseisen. Er blijft voldoende ruimte voor waterberging.

Woonvisie

In de Woonvisie 2025 is voor het buitengebied opgenomen dat er geen woningen mogen worden toegevoegd, tenzij sprake is van een bijdrage aan de hoofdopgaven van de stad. Het beleid hieromtrent is verder uitgewerkt in de Visie landelijk gebied en Gids Buitenkans.

Toets
In dit geval is er sprake van de functiewijziging van een agrarisch bouwperceel naar een erf waar gewoond gaat worden. Daarbij wordt de bedrijfswoning omgezet naar reguliere woning. Er wordt daarmee geen extra/nieuwe woning aan het buitengebied toegevoegd. Wel kan worden vastgesteld dat het plan bijdraagt aan de opgaven en doelen van de stad. Het plan draagt bij aan een aantrekkelijk Enschede en het vasthouden van talent en het realiseren van een aantrekkelijk woonaanbod.

Visie Landelijk gebied

De Visie landelijk gebied is vastgesteld op 6 juli 2021. De Visie gaat over het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving in het landelijk gebied.

De gemeente zoekt naar een goede balans tussen beschermen en benutten en tussen stad en land, waarbij ontwikkelen vanuit (de kwaliteit van) het landschap het uitgangspunt is. Dit zijn de volgende drie delen:

• Bij ‘beschermen’ gaat vooral om de Groene Pijler. De Groene Pijler staat voor het kleinschalige landschap, de natuurlijke rijkdom, de historische landgoederen, de hoogteverschillen, de variatie in de bodem en het watersysteem en de beleving van ‘donker’ en rust.

• Bij ‘benutten’ gaat het om een levendig buitengebied met gebruik door landbouw, recreatie, woonhuizen, wegen, waterlopen en nutsvoorzieningen. Nieuw is de duurzame opwekking van energie

• Het derde deel is ‘band’ tussen de buren: stad en land liggen direct tegen elkaar aan. Het groen is altijd in de buurt van de stadsbewoner. Omgekeerd hebben de bewoners van het landelijk gebied de voorzieningen van de stad bij de hand. De ruimtelijke grens moet scherp blijven; de mensen uit de stad en het platteland moeten elkaar wel makkelijker vinden.

Bij ontwikkelingen volgt - uit de landschapswaardering- welke strategie gevolgd wordt: inpassen, aanpassen, of transformeren. De strategie 'inpassen' geldt voor landschappen met een zeer hoge kwaliteit en de bijpassende strategie ‘’inpassen’ gaat dan ook uit van het behoud van het veelal gave landschap. Elk initiatief moet zorgvuldig worden ingepast in aansluiting op de gebiedskenmerken.De tweede strategie ‘aanpassen’hoort bij een landschap met een hoge waardering. Dit landschap vraagt om herstel en het weer herkenbaar maken van structuren en lijnen die het landschapstype versterken. Bij het landschap met een basiskwaliteit is de oude landschappelijke identiteit geen uitgangspunt bij de vormgeving van nieuwe ontwikkelingen. Hier geldt een ontwerpopgave voor het maken van een nieuwlandschap met een eigen identiteit en samenhang.

In gebieden komt veel beleid samen. Het perceel Witbreuksweg 204 is gelegen in de stadsrand. In de stadsrand zijn de groene pijler, de relatie stad-land en landgoederen en recreatie belangrijk. De landgoederen zijn aangegeven als nieuwe landgoederen op de landgoederenkaart in de Visie. Het plangebied is daarin aangewezen als boslandschap en de strategie vanuit het landschap is 'inpassen'.

Bij ontwikkeling op landgoederen betekent dat een nieuwe ontwikkeling moet bijdragen aan de versterking van de Groene Pijler in de vorm van natuur, landschap en/of cultuurhistorie en vergroting van de zichtbaarheid en toegankelijkheid van het landgoed.

De aanpak bij recreatie en toerisme is onder meer gericht op het versterken van routenetwerken voor wandelen en fiets en ruimte voor toevoeging van (kleinschalige) verblijfsaccommodatie met kwaliteit en bij voorkeur in de stadsrand.

Toets
Het plangebied is gelegen op gronden waar de strategie 'inpassen' geldt. De kwaliteit van het landschap is zeer hoog gewaardeerd. Belangrijk is het behoud van het landschap. Vanuit het landschaps-/erfinrichtingsplan worden verschillende maatregelen op en rondom het erf genomen die zorgen voor een versterking van het erf met monumentale bebouwing. Bepaalde belangrijke en beeldbepalende elementen op het erf, zoals de solitaire eik en de eiken langs de oprit, blijven behouden.

De grenzen van het erf worden wat aangepast, zodat een passende erfindeling en erfinrichting kan worden gerealiseerd. De overgang van erf naar omliggende agrarische gronden ligt in de huidige situatie heel dicht tegen de boerderij aan. Dit wordt aangepast, waardoor de deuren weer een functie hebben en een fijne verblijfruimte op het terras kan worden gecreerd. De aanwezige rhododendrons en andere beplanting worden verwijderd, evenals de moerascypres en de sequoia. Dit betreffen uitheemse bomen, die historisch gezien niet voorkomen binnen Nederland en dit landschap.

Het waardevolle landschap rondom het erf blijft intact. Zichtlijnen blijven aanwezig of worden versterkt door een betere relatie te realiseren tussen het erf en het landschap.
De gronden van het plangebied maken deel uit van een groot landgoed van circa 70 hectare. Door de landschapsmaatregelen die worden genomen wordt bijgedragen aan versterking van het landschap en de stadsrand.

Met de realisatie van een bed & breakfast wordt een recreatieve voorziening en economische drager toegevoegd in de stadsrand. Ook op deze wijze wordt bijgedragen aan de doelstellingen uit de Visie landelijk gebied en is het initiatief in lijn met het beleid.

Gids Buitenkans
De Gids Buitenkans is vastgesteld in 2022 en geeft het kader of nieuwe initiatieven in het landelijke gebied wenselijk zijn. Daarbij wordt ook uitgegaan van KGO (Kwaliteitsimpuls groene omgeving) waarbij wordt uitgegaan van een balans om evenwicht te brengen tussen het privébelang van de initiatiefnemer en het publieke belang. De Gids sluit aan op de Visie landelijk gebied en het beginsel van beschermen en benutten.

In de Gids Buitenkans is bepaald dat de gemeente terughoudend omgaat met het omzetten van een bedrijfswoning naar een plattelandswoning of het geven van een woonbestemming. Aan het omzetten van een (agrarische) bedrijfswoning naar een woonfunctie kan alleen medewerking worden verleend als:

- De agrarische bedrijfsvoering is gestaakt.
- Aan eisen voor het woon- en leefklimaat wordt voldaan.
- De (agrarische) bedrijven in de omgeving niet worden belemmerd.

Toetsing
De woning is nu en in de toekomst niet meer nodig voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. De agrarische bedrijfsvoering is al sinds lange tijd gestaakt. Met de wijziging van het omgevingsplan is de herstart van een agrarisch bedrijf op de locatie ook niet meer mogelijk. Ter plaatse is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Dit wordt nader onderbouwd in paragraaf 3.5. (Agrarische) bedrijven in de omgeving worden door de functiewijziging niet belemmerd.

Bestemmingsplan Buitengebied Noordwest

Beheergebouw
Ten aanzien van het bouwen ten behoeve van het beheer van het landgoed geldt dat het bestemmingsplan Buitengebied Noordwest een afwijkingsbepaling kent voor de bouw van een beheergebouw op een landgoed. Deze is opgenomen in artikel 47 en luidt als volgt:

47.1 Doeleindenomschrijving
Indien niet op grond van een andere bepaling van deze regels afgeweken kan worden, kunnen burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van dit plan:

• voor het bouwen van een beheersgebouw op een landgoed van tenminste 10 ha met een oppervlakte van maximaal 100 m² en een maximale bouwhoogte van 8 meter, indien daarvoor een duidelijke noodzaak aanwezig is en geen van de op het landgoed aanwezige schuren hiervoor geschikt (te maken) is en beschikbaar is;

• voor het bouwen van een beheersgebouw op een landgoed van tenminste 20 ha met een oppervlakte van maximaal 250 m² en een maximale bouwhoogte van 8 meter, indien daarvoor een duidelijke noodzaak aanwezig is en geen van de op het landgoed aanwezige schuren hiervoor geschikt (te maken) is en beschikbaar is;

47.2 Nadere voorwaarden

Bij de beoordeling van een verzoek om bij een omgevingsvergunning een afwijking als bedoeld in lid 47.1 toe te staan wordt verwezen naar bijlage 3 van het bestemmingsplan.

Deze bijlage verwijst naar de verschillende landschapstypen en koesteransichten (zoals deze eerder in de Gids Buitenkans stonden). Onderzocht is of kan worden voldaan aan de randvoorwaarden voor de afwijkingsbevoegdheid. Op het landgoed zijn 3 bestaande gebouwen aanwezig. Deze hebben verschillende gebruiksfuncties in het kader van (het beheer van) het landgoed. Het betreft onder meer een badhuisje (klein gebouw aan de vijver van de Badhut), een schuur op de Badhut die in gebruik is bij Aveleijn als dagbestedingslocatie (haardhout zagen en kloven, afkomstig van landgoed). Het badhuis is gezien de oppervlakte niet geschikt als beheergebouw, de schuur op de Badhut heeft reeds een functie (waaronder een maatschappelijke functie) waardoor ook deze niet kan worden ingezet als opslagruimte.

Daarnaast is er een blikken schuur aan de Witbreuksweg aanwezig. Deze heeft een aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch-schuur' in het tijdelijke deel omgevingsplan onderdeel Buitengebied Noordwest. Deze is volledig open en wordt gebruikt als opslaglocatie voor het haardhout van Aveleijn. Daarnaast heeft deze schuur een functie voor opslag (o.a. weidepalen, stro, hekwerken) en stalling van machines en wagens.

Deze laatste zijn gewenst om dichter bij huis te stallen in verband met diefstal en vandalisme. De bestaande schuren zijn dus in gebruik of niet geschikt als beheergebouw. Gezamenlijk komt de oppervlakte bestaande beheergebouwen en het nieuwe beheergebouw niet boven de 250 m2. Om die reden kan een extra beheergebouw worden toegestaan. Het aanmerken/het geven van een passende aanduiding van de bestaande gebouwen op het landgoed als beheergebouw kan in een toekomstige omgevingsplanwijziging worden meegenomen.

Bij het toestaan van het beheergebouw op het erf is meegewogen dat het van belang is voor het voorkomen van diefstal en vandalisme dat er zicht is op het gebouw. Door de locatie op het erf/nabij de woning is dit goed mogelijk. Het nieuwe beheergebouw is ingepast in de erfopzet.

Bijgebouwen bij woningen
Bij reguliere, niet-monumentale, woningen in het buitengebied bestaat de mogelijkheid om, naast 100 m2 aan bijgebouwen, nog eens een vergunningsvrij bijgebouw te mogen realiseren tot maximaal 50 m2. Dus bij deze erven is maximaal 150 m2 toegestaan. Vergunningsvrij bouwen bij rijksmonumentale panden is op grond van rijksregels niet toegestaan. Het gebruik maken van deze oppervlakte van 150 m2 is wel gewenst en kan met behoud van de cultuurhistorische waarden worden toegevoegd. Het plan sluit dus aan bij de regels omtrent het bouwen van bijgebouwen wij woningen in het buitengebied.

Conclusie
Vanuit gemeentelijk beleid zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het plan.

3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand)

Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat de Ladder voor duurzame verstedelijking betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is en 'nieuw' is.

Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bkl (Artikel 5.129g) verstaan: een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, van kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor of een plan 'voldoende substantieel' is. De aard en omvang van het plan in relatie met de omgeving bepaalt dat. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Voor woningbouw is dat vanaf 12 woningen.

Daarnaast is de Overijsselse Ladder voor duurzame verstedelijking (afdeling 4.2 provinciale Omgevingsverordening) van toepassing wanneer er sprake is van een extra ruimtebeslag.

Ook als de Ladder niet van toepassing is, moet wel de evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden gemotiveerd.

'Stedelijke ontwikkeling' en deze wijziging van het omgevingsplan
In deze wijziging van het omgevingsplan wordt de functie agrarisch bouwperceel omgezet in een woonfunctie. Binnen de agrarische bestemming is reeds een bedrijfswoning mogelijk. Er vindt met de wijziging omgevingsplan dus geen toename van het aantal woningen plaats. Er wordt middels deze omgevingsplanwijziging minder planologische bouwmogelijkheden gerealiseerd door het verwijderen van het agrarische bouwperceel.

Op basis van voorgaande kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Een nadere toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is niet vereist.

Aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan. De wijziging van het omgevingsplan heeft betrekking op een ontwikkeling ter plaatse van een agrarisch bouwvlak/bouwperceel. De oppervlakte erf wordt daarbij verkleind. Er is geen sprake van extra ruimtebeslag door bouwen buiten het erf of in de groene ruimte.

3.5 Omgevingsaspecten

In deze paragraaf wordt de wijziging van het omgevingsplan getoetst op de omgevingsaspecten die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling. Waarom is de ontwikkeling op deze locatie niet onuitvoerbaar en welke randvoorwaarden en eisen worden daarbij gesteld?

3.5.1 Welstand, beeldkwaliteit en landschappelijke waarden

De instructieregels in paragraaf 5.1.5 van het Bkl, over het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden, zijn niet van toepassing op Enschede. Deze gaan over de Waddenzee en de kust.

Welstand en beeldkwaliteit
In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen.

Voor het gebied van deze wijziging van het omgevingsplan geldt de welstandsidentiteit 'Vrije landelijke bebouwing, nieuw landschap'. Gebleken is dat deze welstandscategorie niet de meest passende welstandscategorie is. De welstandscategorie 'Boerenerven-eserf' is de categorie die meer recht doet aan de locatie en de bestaande (monumentale) bebouwing. In deze wijziging omgevingsplan wordt daarom een regel opgenomen die de criteria 'Boerenerven-eserf' van toepassing verklaart op het erf Witbreuksweg 204 (tevens worden deze criteria voor deze locatie vastgesteld als beleidsregel op grond van artikel 4:19 Omgevingswet). Toekomstige aanvraag om omgevingsvergunning worden dan aan die criteria getoetst.

Landschappelijke waarden
Ten aanzien van landschappelijke waarden geldt dat in paragraaf 3.3 is ingegaan op het plan in relatie tot de Visie landelijk gebied. Daarin wordt ook ingegaan op landschappelijke waarden.

Beschermwaardige bomen
Om bossen te beschermen zijn in de Omgevingswet regels opgenomen voor het vellen van houtopstanden en herbeplanten. Deze algemene regels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). De algemene regels over het vellen van houtopstanden uit het Bal zijn echter alleen van toepassing buiten de 'bebouwingscontour houtkap' zoals die is opgenomen in het omgevingsplan. Op dit moment is deze contour niet in een omgevingsplan vastgelegd. In het Aanvullingsbesluit natuur Omgevingswet, artikel IV, lid 4 is bepaald dat de contour zoals die was opgenomen in Hoofdstuk 4 van de Wnb onder het overgangsrecht valt.

De locatie van de voorgenomen ontwikkeling ligt op grond van deze contour in het buitengebied. Bij toetsing aan het Bal geldt een uitzondering voor houtopstanden op erven of in tuinen.

Afdelingen 3.5 en 4.7 van de Omgevingsverordening Overijssel zijn van toepassing indien de gronden in gebruik zijn als natuur of bosgebied. Daarvan is in dit plan/binnen het werkingsgebied van deze wijziging geen sprake.

Aanvullend is de bescherming van bomen, boomgroepen maar ook solitaire bomen, op gemeentelijk niveau geregeld in de Verordening kwaliteit leefomgeving (VKL) en de bomenkaart Enschede. De Vkl regelt in hoeverre een vergunning dan wel een melding nodig is voor het vellen van houtopstand.

Afbeelding 3.4: bomenkaart Enschede

Het plan is om de mammoetboom te kappen. Hiervoor is een kapvergunning vereist, die wordt aangevraagd.

De verwijdering van de mammoetboom is passend, want dit zorgt er namelijk voor dat de monumentale boerderij vrij komt te staan en minder risico heeft op schade (wortels, schade, vocht, stormschade). Daarnaast komt de grote eik mooier vrij te staan als centraal element op het erf en draagt dit bij aan het herstel van de identiteit van het agrarisch erf. Het vergroten van de leefbaarheid en het bruikbaar maken van het woonerf (zonlicht, meer ruimte voor bestrating en andere beplanting) zijn ook als positieve punten benoemen. Er worden genoeg passende bomen terug geplant als compensatie.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot een onaanvaardbare aantasting van de ruimtelijke kwaliteit. De landschappelijke waarden worden door de ontwikkeling niet aangetast en het plan is op voorhand niet in strijd met redelijke eisen van welstand.

3.5.2 Cultuurhistorische waarden

Uit het Besluit kwaliteit leefomgeving volgt dat gemeenten voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt een toereikend beschermingsregime moeten opnemen in het omgevingsplan. Het Bkl bevat hiervoor instructieregels in artikel 5.130 (par 5.1.5.5; behoud cultureel erfgoed). Ook de Omgevingsverordening van de provincie bevat instructieregels voor cultureel erfgoed (artikel 4.12) in dit artikel is bepaald dat het omgevingsplan een onderbouwing bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met aanwezige cultuurhistorische waarden.

Waarden en deze omgevingsplanwijziging
De boerderij aan de Witbreuksweg 204 betreft een oude hallehuisboerderij, welke in 1999 is aangemerkt als rijksmonument. De woning is gebouwd in 1927 en diende als proefboerderij voor het landgoed Drienerbroak. Dergelijke proefboerderijen werden gebouwd door Twentse landeigenaren om te experimenteren met de bedrijfsvoering in de landbouw. De indeling van de boerderij is bijzonder. In plaats van een traditionele indeling met een deel tussen de stallen, heeft de boerderij juist een centraal stalgedeelte voor jongvee, met daaromheen een gang in een U-vorm, en aan de buitenkant stallen voor het overige vee. Overige bebouwing op het erf (de vervallen schuur) is geen onderdeel van het rijksmonument.

Er is in het kader van dit omgevingsplan een bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd, met daarin een waardestelling de boerderij, schuur en erf. De resultaten zijn vervat in een rapportage van het Oversticht genaamd 'OLTHA boerderij, Enschede, cultuurhistorische waardestelling Witbreuksweg 204, Zwolle, januari 2025'. De rapportage is als bijlage bijgevoegd. In het rapport is onder meer aangegeven welke waarden de verschillende onderdelen van de boerderij, schuur en erf kennen.

Leegstand en het niet gebruiken van gebouwen zorgt voor achteruitgang en verval. Door de nieuwe functie wordt het rijksmonument na een periode van leegstand van de woning en niet gebruiken van het erf weer onderhouden en verbeterd. Met de functiewijziging van het perceel van agrarisch bouwperceel naar wonen wordt de instandhouding van de rijksmonumentale boerderij bereikt en bijgedragen aan het behoud van monumentale waarden.

De regels van onderhavig omgevingsplan zijn zodanig opgesteld dat de bestaande boerderij gerespecteerd wordt. Zo is opgenomen dat de bestaande woning niet mag worden verplaatst. Het tijdelijke deel van het omgevingsplan voor deze locatie (= onderdeel Buitengebied Noordwest) kent voor reguliere woningen normaliter uitbreidingsmogelijkheden voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken. In het kader van het beschermen van de monumentale waarden zijn dergelijke regels echter niet opgenomen voor deze boerderij. Als er in de toekomst een wens tot wijziging of uitbreiding van het monument bestaat, dan zal dan nader afgewogen moeten worden of dit een passend plan is aan de hand van een concreet plan. Dan kan dit via een aanvraag rijksmonumentenactiviteit en omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

De beoogde erfrinrichting en het bouwen van de twee bijgebouwen is voorgelegd aan de Rijksdienst voor Cultureel erfgoed. In het advies is samengevat aangegeven dat zij in grote lijn geen bezwaar heeft tegen het bouwen van de bijgebouwen in de nabije omgeving van het rijksmonument. Ook wat betreft de voorgestelde karakteristiek zijn er geen bezwaren. Wat betreft de precieze plaatsing op het erf (zichtlijnen) kunnen zij geen oordeel geven. Inschakeling van een ervenconsulent wordt geadviseerd. Eerder is al een advies van de ervenconsulent van het Oversticht opgesteld (zie bijlage bij motivering). Daarnaast heeft de gemeentelijke landschapskundige het erfinrichtingsplan beoordeeld en heeft daarmee ingestemd.

Door de beoogde aanpassingen op het erf en de te nemen landschapsmaatregelen die zorgen voor versterken van het erf wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische en monumentale waarden van het gebouw. Daarmee wordt voldaan aan de instructieregels van artikel 5.130 Bkl.

Conclusie
Cultuurhistorische waarden vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de planwijziging. Randvoorwaardelijk is de uitvoering van het erfinrichtingsplan opgenomen. De cultuurhistorische waarden worden gerespecteerd en waar nodig beschermd. Daarmee wordt voldaan aan de instructieregels van het Rijk (Bkl) en de provincie (Omgevingsverordening).

Daar waar sprake is van wijzigingen in de monumentale onderdelen van de boerderij zal via de toetsing van een aanvraag omgevingsvergunning worden getoetst of de ingreep mogelijk is en of een omgevingsvergunning verleend kan worden. De rapportage van de waardestelling zoals hierboven beschreven is hierbij behulpzaam.

3.5.3 Archeologische waarden

In de gemeente Enschede is een archeologisch beleidskaart opgesteld. Op basis van deze kaart valt het gebied van deze omgevingsplanwijziging onder de aanduiding "Archeologisch onderzoeksgebied B".

Afbeelding 3.5 : uitsnede archeologische beleidskaart van Enschede

Beleidskaart in relatie tot de planwijziging
In 'archeologisch onderzoeksgebied b' mogen geen bouwwerken worden gebouwd en/of werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden worden uitgevoerd die een bodemverstoring veroorzaken dieper dan 50 cm onder het maaiveld en een bodemverstoringsoppervlakte meer dan 2.500 m² hebben.

Daarbij is bepaald dat ingrepen kleiner dan 2.500 m2 vrijgesteld zijn van de archeologische onderzoeksplicht. Dat betekent dat er in dit geval dat geen onderzoeksplicht is, omdat de oppervlakte van 2500 m2 door de verschillende ingrepen in het kader van de planwijziging niet wordt overschreden. Op basis van voorliggend plan kan nieuwe bebouwing worden gerealiseerd, maar de oppervlakte hiervan bedraagt minder dan 2500 m2. In het omgevingsplan is de aanduiding "Archeologisch onderzoeksgebied B" wederom opgenomen.

Conclusie
Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de archeologische waarden geen belemmering vormen voor de uitvoerbaarheid van de voorgestelde wijziging van het omgevingsplan.

Daarmee wordt ook voldaan aan de instructieregels van het Rijk in artikel 5.130 (par 5.1.5.5) van het Bkl (behoud cultureel erfgoed).

3.5.4 Verkeer en parkeren

De ontsluiting en locatie van de inrit van het perceel blijft ongewijzigd. De omzetting van een agrarische functie naar woonfunctie zal zorgen voor een vermindering van het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden (agrarisch bedrijf). De (mogelijke) verkeersaantrekkende werking van een agrarisch bedrijf is immers velen malen groter dan het aantal verkeersbewegingen van en naar een woning (met bed & breakfast). Op het erf is voldoende ruimte voor de parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.

3.5.5 Bodem- en grondwaterkwaliteit

De beoogde ontwikkeling die deze wijziging van het omgevingsplan mogelijk maakt is getoetst aan beleid en regelgeving van het Rijk, zoals benoemd in de instructieregels voor omgevingsplannen in hoofdstuk 5 Bkl (paragraaf 5.1.4.5) .

Ook is het getoetst aan de instructieregels van de provincie voor omgevingsplannen. Voor bodem- en grondwaterkwaliteit zijn deze grotendeels uitgewerkt in het provinciaal 'Voorbereidingsbesluit Omgevingsverordening 2021' (dat gaat o.a. over bodem- en grondwaterbescherming https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR708880). Verder staan in Afdeling 4.12 (Ondergrond) van de omgevingsverordening onder andere regels over zout- en zandwinningslocaties. De planwijziging voldoet aan de instructieregels.

Bodem- en grondwaterkwaliteit en deze wijziging van het omgevingsplan
De bodem op de locatie is verdacht op de aanwezigheid van asbest. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is het uitvoeren van een verkennend bodem- en asbestonderzoek noodzakelijk. Een eventuele bodemverontreiniging kan niet op voorhand worden uitgesloten. Er zal zo nodig nog een bodemsanering moeten plaatsvinden voordat gebouwd kan worden. Hiervoor is inzet van financiele middelen vereist.

Conclusie
Voor de uitvoerbaarheid van deze wijziging omgevingsplan zijn er op voorhand geen belemmeringen.

3.5.6 Waterhuishouding en klimaatadaptatie

Gemeente Enschede en waterschap Vechtstromen hanteren het principe om water en bodem sturend te maken bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Dit principe is opgenomen in de omgevingsvisie van de gemeente Enschede (vastgesteld 7 juli 2025) en de Watervisie 2050 van het waterschap (vastgesteld 14 april 2021). Ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst op de gevolgen voor de waterhuishouding en de waterkwaliteit en dienen klimaatrobuust te worden ontworpen.

Water- en klimaatadaptatieplan gemeente Enschede (2022-2026)
De gemeenteraad heeft op 25 oktober 2021 het Water- en Klimaatadaptatieplan 2022-2026 (WEK) vastgesteld. Dit beleidsplan beschrijft hoe Enschede toewerkt naar een waterrobuuste en klimaatbestendige gemeente in 2050. Enschede wordt nog 'groener' en 'blauwer' om goed voorbereid te zijn op een nattere, hetere en drogere toekomst. Water de ruimte geven en stenen vervangen door planten en bomen gaan wateroverlast, hittestress en verdroging tegen. Zo werkt Enschede verder aan een aantrekkelijke 'duurzame en groene stad' waar mensen graag wonen, leven en werken! Nu en in de toekomst.

Gemeentelijk Water- en rioleringsplan 2024-2028
Het rapport Gemeentelijk Water- en rioleringsplan 2024-2028 landt als instrument van de Omgevingswet nadat deze in werking is getreden. Het plan geeft inzicht in de omvang, het functioneren en de kwaliteitstoestand van de voorzieningen waarmee de gemeente invulling geeft aan de wettelijke zorgplichten voor de inzameling, transport en verwerking van afvalwater, hemelwater en grondwater. In het plan wordt ook rekening gehouden met de effecten van klimaatverandering en de bestrijding van wateroverlast en droogte. Door de klimaatadaptatie mee te nemen bij de invulling van de watertaken blijft de leefomgeving ook in de

Waterbeheerprogramma 2022-2027
Het waterschap heeft op 15 december 2021 het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vastgesteld. In het waterbeheerprogramma staan de uitgangspunten die het waterschap hanteert voor de inrichting en het beheer van het watersysteem en de afvalwaterzuivering, rekening houdend met een veranderend klimaat. Deze uitgangspunten zijn ingebracht in het WEK van de gemeente Enschede.

Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma gaat in op alle aspecten van het watersysteembeheer (met uitzondering van het rioleringsbeheer en de drinkwaterzorg). Voor partners en ingezetenen verschaft het programma inzicht in de wijze waarop het waterschap omgaat met het water in het beheergebied. Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma sluit aan bij plannen van andere partijen zoals het Nationale waterplan (Nationaal Water Programma 2022-2027) en de Omgevingsvisie van de provincies Overijssel en Drenthe.

Belangrijk uitgangspunt van het Waterbeheerprogramma is de verandering van het klimaat. De weersomstandigheden zijn steeds minder vaak gemiddeld. Dat merken we de laatste twee decennia steeds duidelijker. De winters worden natter en in de zomer zijn er langere hete en droge perioden en vallen de buien steeds meer lokaal. Deze zomerbuien hebben vaker een zeer hoge intensiteit, wat leidt tot hoge afvoerpieken en overstromingen. Het watersysteem is nog niet goed toegerust op die verandering. Het is nu nog vooral ingericht op basis van gemiddelden - de normale beheersituatie enerzijds en het voorkomen van wateroverlast anderzijds - en niet op langdurige droge periodes en incidentele hoosbuien. Dit betekent dat het watersysteem aangepast moet worden. Daarbij heeft het waterschap de ambitie om te komen tot een klimaatrobuust watersysteem in 2050: een systeem dat zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht tegen een stootje kan en goed is toegerust op veranderingen en grotere weersextremen. Overeenkomstig de Watervisie 2050 heeft het waterschap de volgende hoofdlijnen aangegeven waar de komende jaren aan gewerkt wordt:

- Als gevolg van de klimaatverandering wil het waterschap zorgen voor meer balans tussen 'droge voeten' en het beperken van wateroverlast. Dat betekent dat water het leidende principe is voor het inrichten van de leefomgeving in plaats van andersom: water volgend aan de inrichting.
- Er wordt meer aandacht gegeven aan het vasthouden van water in de bodem.
- Regenwater wordt niet als afvalwater beschouwd, maar als bouwsteen in de ontwikkeling van een robuust

Hemelwater
Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is de riolering en het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet derhalve op eigen terrein worden verwerkt.

Voor nieuwbouw en hernieuwbouw geldt per vierkante meter verharding (daken en bestrating op openbaar en particulier terrein) een waterbergingseis van 55 millimeter. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Verder zijn de artikelen 22.142 tot en met 22.144 uit de Bruidsschat Omgevingswet van toepassing op het lozen van afvloeiend hemelwater dat niet afkomstig is van een bodembeschermende voorziening.

Waterberging en deze planwijziging
Het plan betreft een functiewijziging van agrarische functie naar woonfunctie. Er wordt daarbij naast de woning maximaal 200 m2 oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken mogelijk gemaakt. In de huidige situatie is binnen het agrarisch bouwvlak theoretisch de mogelijkheid tot het verharden van het gehele erf. De verharde oppervlakte in de nieuwe situatie zal niet meer zijn dan in de bestaande situatie.

Gezien de verharde oppervlakte (dakoppervlakte) die gebouwd wordt/mogelijk gemaakt wordt (maximaal 200 m2) is 200*0,055=11 m3 waterberging vereist. Hieraan kan worden voldaan.

Afvalwater
Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. In nieuwe situaties (nieuwbouw, herontwikkeling) wordt afvalwater gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. In principe zorgt de gemeente er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen.

Er is of komt niet overal in de openbare ruimte een systeem voor de afvoer van afvalwater. In dat geval moet op eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA) worden ingericht. Een decentrale zuiveringsvoorziening voor afvalwater van meerdere huishoudens is ook een optie. Bij IBA's en decentrale voorzieningen die lozen op oppervlaktewater of in de bodem worden eisen gesteld aan de kwaliteit van het geloosde water.

Artikelen 22.145 tot en met 22.150 van de bruidsschat omgevingsplan dat handelt over het lozen van huishoudelijk afvalwater zijn hierop van toepassing.

Voor deze omgevingsplanwijziging geldt dat het afvalwater niet kan worden afgevoerd naar het openbaar gemengde rioolstelsel. De eigenaar zal een vuilwatervoorziening gaan treffen in de vorm van een IBA voor een inwoners equivalent van <6 personen. Hierover zal afstemming plaatsvinden met het waterschap.
Paragraaf 22.3.8 Afvalwaterbeheer van de Bruidsschat omgevingsplan is voor dit thema van toepassing op milieubelastende activiteiten.

Oppervlaktewater
Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijft. Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen leidend. Wijzigingen aan het bestaande watersysteem en de aanleg van nieuwe waterpartijen worden altijd afgestemd met gemeente en waterschap. Nieuw en bestaand oppervlaktewater wordt geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefd kan worden en goed te beheren is. Voor deze omgevingsplanwijziging geldt dat er geen wijzigingen worden beoogd ten aanzien van oppervlaktewater.

Grondwater, ontwateringsdiepte en ondergronds bouwen
In de Waterwet is vastgelegd dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op het eigen perceel. De ontwatering van een perceel is afhankelijk van gebruik/toegestane functie van de grond. Onder ontwatering wordt verstaan: het verschil tussen het peil van de weg of van de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG).

Onderstaande tabel bevat de minimale ontwateringsdieptes per functie. In gevallen waar de ontwateringsdiepte onvoldoende is voor de functie mag de grondwaterstand niet structureel worden verlaagd, maar moeten maatregelen als ophogen of kruipruimteloos bouwen worden toegepast. (water en bodem sturend, functie volgt peil).

Tabel: Minimale ontwateringsdieptes (gerelateerd aan de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG))

Voor deze omgevingsplanwijziging geldt dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand t.o.v. NAP op deze locatie niet bekend is. Het Twents Waternet heeft op of in de buurt van deze locatie geen peilbuis. Het grondwatermodel van de gemeente Enschede geeft aan dat er tot maaiveldniveau bij de RHG en de RLG situatie voldoende ontwateringsdiepte is om te voldoen aan de eisen.

Afwatering
Om op perceelniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt, gelden de volgende adviezen:

• Het vloerpeil minimaal 0,20 m boven straatpeil (kruin van de weg t.o.v. toegang ter plaatse);
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen;
• Plangebied/perceel zodanig inrichten dat water oppervlakkig kan afstromen zonder schade of overlast te veroorzaken aan aangrenzende particuliere percelen of openbare ruimte;
• Indien nodig ruimte aan achterkant van perceel reserveren voor (gemeenschappelijk en te onderhouden) afvoervoorzieningen.

De vloerpeilen van de kapschuur en het gastenverblijf/B&B worden beide minimaal 10 cm boven het bestaande maaiveldniveau aangelegd. Er is een natuurlijk afschot aanwezig om het water bij hevige neerslag richting hemelwaterberging en omliggende weides met sloot te leiden.

Conclusie
Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat door de aanleg en instandhouding van waterbergende en afvoerende voorzieningen planologisch te waarborgen in voldoende mate rekening wordt gehouden met de waterhuishouding Daarmee vormt de waterhuishouding geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgestelde wijziging van het omgevingsplan.

De planwijziging voldoet ook aan de instructieregels van het Rijk uit paragraaf 5.1.3 van het Bkl (Waarborgen van de veiligheid). Voor Enschede betekent dat dat rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de ontwikkeling voor het watersysteem en dat het (belang van het) waterschap wordt betrokken (artikel 5.37; weging van het waterbelang). De overige instructieregels in paragraaf 5.1.3 van het Bkl zien op primaire waterkeringen, de kust, de grote rivieren en het IJsselmeer. Deze zijn niet gelegen op Enschedees grondgebied.

Er wordt ook voldaan aan de instructieregels van de provincie ten aanzien van 'Sturen op water en bodem (behouden en versterken van een klimaatrobuust water- en bodemsysteem) in afdeling 4.4 van de provinciale verordening en de uitgangspunten voor water en bodem sturend uit de omgevingsvisie van de gemeente Enschede en de watervisie van het waterschap Vechtstromen.

3.5.7 Natura 2000-gebieden

Onder de Omgevingswet vinden er voor activiteiten die met de natuur te maken hebben (gebiedsbescherming en soortenbescherming) weinig inhoudelijke wijzigingen plaats ten opzichte van het oude recht. Op grond van artikel 5.1, lid 1, onder e, Ow is een omgevingsvergunning nodig voor een activiteit die significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, tenzij het gaat om een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen geval. Het Besluit activiteiten leefomgeving regelt in hoofdstuk 11 nadere bescherming van Natura 2000-gebieden. Dit zijn speciale beschermingszones op grond van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn.
Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied.

Het gebied van deze wijziging van het omgevingsplan ligt niet binnen de grenzen / in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000 gebied of bijzonder nationaal natuurgebied. Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied 'Lonnekermeer' is gelegen op 2,1 kilometer ten noorden van het plangebied.
Deze wijziging van het omgevingsplan maakt een functiewijziging van agrarisch bouwperceel naar een reguliere woonbestemming mogelijk.

Andere mogelijke verstoringsfactoren dan stikstofdepositie
Eventuele negatieve effecten op de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000 gebieden als gevolg van andere mogelijke verstoringsfactoren dan stikstofdepositie kunnen op voorhand worden uitgesloten. Verstoringsfactoren als oppervlakteverlies, versnippering, verontreiniging, verdroging, optische verstoring en verstoring door mechanische effecten kunnen alleen aan de orde zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen in of in de directe nabijheid van een Natura 2000 gebied. Voor andere verstoringsfactoren dan stikstofdepositie kan een nadere toetsing achterwege blijven.

Stikstofdepositie
Met het verdwijnen van de planologische mogelijkheden tot het uitoefenen van een agrarisch bedrijf (waaronder het houden van dieren) zal de mogelijke stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden in elk geval sterk verminderen. Voorliggend plan heeft betrekking op de functiewijziging van een erf naar een woonfunctie. De huidige (bedrijfs)woning blijft daarbij behouden. Met de functiewijziging naar wonen wordt ook een b&b mogelijk gemaakt. Vanuit de woonfunctie en b&b zal sprake zijn van een beperkt aantal verkeersbewegingen.

Gelet op de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling in relatie tot de afstand van de ontwikkelingslocatie tot het Natura 2000 gebied 'Lonnekermeer' kunnen significant negatieve gevolgen voor de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000 gebied Lonnekermeer op voorhand met voldoende zekerheid worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan de Wet natuurbescherming voor wat betreft beschermde natuurgebieden kan daarom achterwege blijven.

Conclusie
Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat voor wat betreft beschermde natuurgebieden op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de planwijziging.

3.5.8 Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. Het NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit) en beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden.

De aanwijzing van gebieden als onderdeel van het NNN vindt plaats bij provinciale verordening en dient te worden vertaald in gemeentelijke ruimtelijke plannen zoals de Omgevingsvisie en het omgevingsplan. De regels met betrekking tot het NNN uit de provinciale verordening voor zover gelegen in het buitengebied zijn vertaald naar de Gids Buitenkans 2022. De Gids Buitenkans 2022 is van toepassing als toetsingskader als het gaat om het Natuur Netwerk Nederland (NNN).

Het NNN en deze wijziging van het omgevingsplan
Het gebied van de wijziging van het omgevingsplan is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat onderdeel uitmaakt van het NNN. De gronden van Witbreuksweg 204 zelf hebben de aanduiding " Zone ondernemen met water en natuur buiten het NNN". De overige gronden van de landgoederen die reeds in het bezit zijn van de initiatiefnemer behoren wel tot het NNN.

In de Omgevingsvisie is opgenomen dat in de gebieden die zijn aangemerkt als 'Ondernemen met water en natuur buiten het NN' ruimte is voor groen ondernemerschap, voor initiatieven en functies die de economische en maatschappelijke dragers zijn van de kwaliteit van natuur, water en landschap én ruimte voor continuïteit van de aanwezige landbouwfunctie. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is hier specifiek gericht op versterking van deze kwaliteiten. Nieuwe landgoederen komen bij voorkeur hier tot ontwikkeling.

Initiatieven van bewoners en ondernemers zijn hier leidend: zij zijn eigenaar en vormgever van de omgevingskwaliteit. De na te streven kwaliteitsdoelen voor natuur en water zijn daarbij het uitgangspunt. Via de Kwaliteitsimpuls groene omgeving en artikel 4.11 van de Omgevingsverordening worden initiatieven getoetst.

Een verdere toetsing aan het NNN kan achterwege blijven, omdat er geen ontwikkelingen plaatsvinden op de planlocatie die relevant zijn voor de NNN. De ontwikkeling vindt grotendeels plaats binnen de contouren van het bestaande agrarische bouwperceel/binnen het erf en buiten de NNN. De NNN heeft in Overijssel geen externe werking.

Afbeelding 3.6: ligging NNN

Het erf wordt beperkt in noordelijke richting opgeschoven en zal daardoor richting 'Zone met natuur en water buiten de NNN' schuiven. Door de inhoud van het plan voor het erf is sprake van versterking van erf en landschap. Het plan past daardoor binnen de uitgangspunten van beleid voor deze zone.

Conclusie NNN
Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid worden geconcludeerd dat het NNN geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het omgevingsplan.

3.5.9 Beschermde planten- en diersoorten

De wijziging van het omgevingsplan maakt het mogelijk om het agrarische bouwperceel om te zetten naar een woonfunctie. Hierbij wordt een bestaande vervallen schuur gesloopt en wordt nieuwe bebouwing (bijgebouwen) gerealiseerd. Ook wordt het dak van de huidige (bedrijfs)woning vervangen. Om te bepalen of de realisatie van deze ontwikkeling(en) mogelijk negatieve gevolgen heeft voor de functionele leefomgeving en/of de gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten is een verkennend ecologisch onderzoek (quickscan) uitgevoerd.

Op grond hiervan is een quick scan/verkennend veldonderzoek uitgevoerd (adviesbureau Mertens, quick scan beschermde planten- en diersoorten Witbreuksweg 204, rapport 2025.4581 12 februari 2025) naar het voorkomen van beschermde soorten. De uitkomsten van het onderzoek zijn als volgt weer te geven:

In verband met de mogelijke aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om de werkzaamheden te starten buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken, verwijderen opgaande vegetatie buiten broedseizoen). Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Omgevingswet worden overtreden.

Negatieve effecten op verblijfplaatsen van vleermuizen en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen wordt uitgesloten. Negatieve effecten op overige beschermde soorten kan tevens worden uitgesloten.

Op grond van bovenstaande analyse worden negatieve effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten. Voor het voorgenomen initiatief aan de Witbreuksweg 204 te Enschede is geen vergunning flora- en fauna activiteit vereist.

De zorgplicht blijft onverkort van kracht. Deze zorgplicht houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild levende dieren, inclusief hun leefomgeving en voor alle planten en hun groeiplaats. Dit artikel is derhalve ook gericht op het voorkomen van doden en verwonden van algemene soorten. Voor- en gedurende de uitvoering dient hierbij rekening gehouden te worden. Daarom dient er één kant op gewerkt te worden met de start van de werkzaamheden zodat eventueel aanwezige algemene amfibieën en zoogdieren het gebied kunnen verlaten. Het is daarnaast van belang dat minimaal twee alternatieve nestlocaties gerealiseerd worden voor de boerenzwaluw op een geschikte plaats.

Conclusie

Vanuit ecologie zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het plan.

3.5.10 Activiteiten en milieuzonering

Voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid en andere activiteiten die hinder kunnen veroorzaken, kan gebruik gemaakt worden van de 'VNG handreiking activiteiten en milieuzonering', zoals gepubliceerd in oktober 2024. Hiermee kan worden gemotiveerd dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat op een locatie en/of dat nabijgelegen bedrijven niet beperkt worden door deze ontwikkeling.

Hinder en hulpmiddel handreiking

De handreiking gaat niet (meer) uit van vaste richtafstanden, maar van daadwerkelijke hinder ten aanzien van alleen de aspecten geluid en geur. Wel bevat de notitie een hulpmiddel voor het inschatten of een activiteit past binnen de 'milieugebruiksruimte' voor geur en geluid. Er is een indicatieve lijst gemaakt met 'posities', oplopend van lichte activiteiten die in principe geschikt zijn voor functiemenging ('FM') tot zware activiteiten die in principe op een industrieterrein horen ('IT'). Daar tussenin liggen 'posities 1, 2, 3 en 4. Activiteiten met positie 1 kunnen potentie hebben voor functiemenging. Ook dat is aangegeven in de lijst. De lijst is nadrukkelijk indicatief. Met een geluid- of geuronderzoek kan de daadwerkelijke hinder/inpasbaarheid nauwkeuriger bepaald worden.

Daarnaast moet uiteraard ook nog rekening gehouden worden met bestaande situaties van percelen in de omgeving waar op basis van een nog geldend bestemmingsplan (tijdelijk deel omgevingsplan) bijvoorbeeld bepaalde bedrijvigheid mogelijk is op basis van een milieucategorie.

Twee typen woongebied

De handreiking maakt onderscheid in twee typen woongebied waartussen onderscheid gemaakt kan worden in de mate van bescherming tegen hinder van geluid en geur:

'Rustig woongebied': Dit is een gebruikelijke woonwijk/-buurt. Hier staat een prettig, rustig woongenot als doel centraal. Incidenteel komen ook niet-woonactiviteiten voor, zoals een buurtsuper en een school. Maar deze zijn beperkt in aantal, passen zich aan naar de rustige woonomgeving en veroorzaken doorgaans geen wezenlijke hinder voor de omwonenden. Verder gaat het vooral om beroepen en bedrijven aan huis.

'Gemengd gebied met wonen': Hier is een menging van milieugevoelige en milieuhinderlijke activiteiten aanwezig of beoogd. Wonen (of ander milieugevoelig gebruik) is toegelaten, samen met activiteiten die geschikt zijn om te mengen met wonen, zoals detailhandel, horeca, onderwijs, zorg, dienstverlening, cultuur en lichte bedrijvigheid. Het zijn vaak levendige gebieden, zoals een centrumgebied met horeca en detailhandel op de begane grond en woningen op de verdiepingen. Andere voorbeelden die hieronder kunnen vallen:

• Randen van gebieden die “verkleuren” van winkelgebied naar vooral woongebied.
• Een voormalig bedrijventerrein zijn, dat tot gemengd woon-werkgebied is of wordt getransformeerd.
• Lintbebouwing in het buitengebied met een menging van wonen met agrarische en andere bedrijvigheid.
• Woongebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen.

Hoe gemeenten hier precies mee omgaan komt voort uit eigen beleid. Gemeente Enschede is bezig met een actualisatie van het geluidbeleid. Voor het bepalen van de aanvaardbaarheid van mogelijke hinder sluiten wij aan bij de gedachte dat in een gemengd gebied gemiddeld minder streng wordt omgegaan met (lichte) effecten van geluid en geur dan in een rustig woongebied. Voor een gemengd gebied geldt in de basis de standaardwaarde van 50 dB(A) op gevels van gevoelige functies uit het Bkl (art. 5.65). Voor een rustig woongebied raadt de handreiking 45 dB(A) aan. Voor geur wordt geen onderscheid gemaakt tussen een rustig woongebied en een gemengd gebied.

Milieuzonering en deze wijziging van het omgevingsplan
De omgeving van het plangebied kan gekarakteriseerd worden als 'rustig woongebied/rustig buitengebied'.

In de directe omgeving van het perceel Witbreuksweg 204 is één bedrijf aanwezig. Dit betreft een manege (Stal Driener Broak aan de Witbreuksweg 200). De grootste indicatieve richtafstand bedraagt 50 meter voor geur (30 meter voor stof en geluid). Vanaf de voorzijde van de woning aan de Witbreuksweg 204 tot de grens van het bestemmingsvlak voor ‘Sport – Manege’ gemeten, betreft de afstand circa 50 meter.

De voorgenomen ontwikkeling betreft de omzetting van de agrarische bestemming in een woonbestemming, de bouw van bijgebouwen en het gebruik van één van deze bijgebouwen als bed & breakfast. Op grond van het geldende omgevingsplan is reeds een bedrijfswoning toegestaan. Deze zijn niet gevoelig ten opzichte van de eigen bedrijfsactiviteiten, maar wel ten opzichte van de omgeving. Er is dus reeds een gevoelige functie op het perceel aanwezig. De woning blijft op dezelfde locatie in de toekomstige situatie. Omzetting in een reguliere woonfunctie brengt dus geen wijziging in de situatie op dit punt.

De bed- en breakfast wordt -op grond van vaste jurisprudentie- niet aangemerkt als gevoelig object (zowel niet vanuit geur als geluid). Deze aspecten hoeven daarom niet te worden getoetst. Om te bepalen of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het effect van bedrijvigheid op andere aspecten wel nader beoordeeld.
De afstand tussen het gebouw waarin de bed & breakfast gevestigd wordt en de grenzen van het perceel van de manege aan de Witbreuksweg 200 bedraagt circa 90 meter. Ten aanzien van stof geldt dat dit voldoende afstand is. Overigens zijn de huidige activiteiten van de manege op verdere afstand gelegen.
Wat betreft de uitstraling van de bed- en breakfast op de omgeving geldt dat gezien de afstanden tot omliggende percelen en gevoelige bebouwing (woningen), er geen sprake is van een belemmering.

Conclusie
Geconcludeerd wordt dat het aspect 'activiteiten en milieuzonering' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.5.11 Luchtkwaliteit

De Omgevingswet biedt het kader om te toetsen aan luchtkwaliteitseisen. Een toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor luchtkwaliteit is niet nodig als een project of activiteit maar weinig bijdraagt aan luchtverontreiniging. In juridische termen heet dat: niet in betekenende mate (NIBM).

Het plan heeft betrekking op het omzetten van een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning in een reguliere woonfunctie met mogelijkheid van een bed & breakfast. Bij een agrarisch bedrijf zorgt onder meer fijnstof en ammoniak voor een invloed op de luchtkwaliteit. Door het verdwijnen van het agrarische bouwperceel verbetert dit.

Er is in ieder geval sprake van NIBM als de omvang onder een vastgelegde grens ligt bij een project. Deze zijn benoemd in artikel 5.54 Bkl. Hierin is onder meer genoemd dat maximaal 1500 woningen bij 1 ontsluitingsweg als NIBM kan worden aangemerkt. Voor de ontwikkeling die middels deze wijziging omgevingsplan mogelijk wordt gemaakt kan dus geconcludeerd worden dat er sprake is van NIBM.

Conclusie
Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. De planwijziging voldoet aan de instructieregels in paragraaf 5.1.4.1 van het Bkl. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor deze wijziging van het omgevingsplan.

3.5.12 Geluidhinder

Bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw moet het bevoegd gezag het geluid op geluidgevoelige gebouwen beoordelen. Ieder bevoegd gezag heeft de algemene taak bij het beoordelen van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' (artikel 4.2, Omgevingswet) belangenafweging te maken over beschermen en benutten. Instructieregels die deze algemene taak invullen staan in hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Voor het beoordelen van geluid zijn deze regels bedoeld voor de bescherming van de gezondheid en het milieu. Het bevoegd gezag moet rekening houden met gezondheid (artikel 2.1 lid 4, Omgevingswet).

De centrale regels voor beoordeling van geluid door activiteiten, lokale (spoor)wegen en op geluidgevoelige gebouwen staan in de artikelen 5.59, 5.78l en 5.78s van het Bkl. Het vaststellen van het omgevingsplan die deze toelaten, moet aan twee eisen voldoen:

• houd rekening met geluid;
• voorziet in aanvaardbaar geluid.

Wegverkeerslawaai

Met de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling worden geen geluidsgevoelige gebouwen aan de omgeving toegevoegd. Een bedrijfswoning is reeds een geluidgevoelig object. Met de omzetting van bedrijfswoning naar reguliere woning wordt dus geen nieuw geluidgevoelig object toegevoegd. Een bed & breakfast betreft geen geluidgevoelig object.

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat standaardwaarden en grenswaarden voor geluid door een geluidbronsoort op een geluidgevoelig gebouw. Deze waarden zijn van toepassing op het geluid door alle geluidbronnen van een geluidbronsoort.

In de omgeving van het plangebied zijn geen provinciale wegen of rijkswegen gesitueerd. De Witbreuksweg maakt geen onderdeel uit van het regionale verkeersmodel (RVMO) en is daarmee voor geluid, in de meeste gevallen, geen relevante weg (vanwege lage verkeersintensiteit). De verkeersintensiteit zal in ieder geval lager liggen dan 5000 mvt/etmaal. Het geluidaandachtsgebied voor een dergelijke verkeersintensiteit betreft maximaal 100 meter gemeten vanaf de as van de weg. Het plangebied ligt op 150 meter afstand van de Witbreuksweg en dus buiten het aandachtsgebied (geen onderzoek benodigd) en voldoet daarmee aan de standaardwaarde.

Conclusie wegverkeerslawaai
Het aspect 'wegverkeerslawaai' vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Industrielawaai

Met het omzetten van de agrarische functie met bedrijfswoning naar een reguliere woonfunctie met mogelijkheid tot bed & breakfast wordt geen nieuw geluidgevoelig object toegevoegd. Het plangebied is niet gelegen nabij een gezoneerd industrieterrein.

Binnen een straal van minimaal 100 meter rondom het plangebied zijn er geen relevante geluidbronnen aanwezig vanwege bedrijvigheid. De huidige bedrijfswoning is reeds een geluidgevoelig object. Er zijn geen belemmeringen en ook is geen akoestisch onderzoek nodig.

Conclusie industrielawaai
Het aspect 'industrielawaai' vormt geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie
Het aspect 'geluid' vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. De planwijziging voldoet aan de instructieregels in de paragrafen 5.1.4.2 en 5.1.4.2a van het Bkl.

3.5.13 Trillinghinder

Het onderdeel trillingen is geregeld in paragraaf 22.3.5 van de Bruidsschat. Daarin worden regels gesteld aan trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz door een activiteit in een trilling gevoelige ruimte van een trilling gevoelig gebouw, die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan. Er gelden maximale waarden voor continue trillingen en voor herhaald voorkomende trillingen. De maximale waarden zijn opgenomen in de tabellen in artikel 22.88 van de Bruidsschat en artikel 5.87 Bkl.

Trillinghinder en deze wijziging van het omgevingsplan
Er is geen sprake van de toevoeging van een nieuw trillinggevoelig gebouw. Een bedrijfswoning is reeds een trillinggevoelig gebouw. Met de omzetting naar een reguliere woonfunctie wijzigt deze beoordeling niet.
Er zijn in de omgeving van de planlocatie geen bronnen aanwezig die mogelijk trillinghinder kunnen veroorzaken, zoals spoorlijnen. Er wordt verondersteld dat trillingen op deze locatie geen problemen opleveren. Het aspect 'trillingen' vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. De planwijziging voldoet aan de instructieregels in paragraaf 5.1.4.4 van het Bkl.

3.5.14 Geurhinder

In het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Dit volgt uit artikel 5.92 lid 1 Bkl. De geur van een activiteit moet op een geurgevoelig gebouw aanvaardbaar zijn (artikel 5.92 lid 2 Bkl). Dit betekent dat het bevoegd gezag moet beoordelen of waarden, afstanden of gebruiksregels in het omgevingsplan leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. Het bevoegd gezag bepaalt zelf welke mate van geurhinder ze aanvaardbaar vindt.

Geurhinder en deze wijziging van het omgevingsplan
De bedrijfswoning is reeds aan te merken als een geurgevoelig object ten opzichte van bedrijfsactiveiten buiten de eigen inrichting/milieubelastende activiteit. De afstand van de woning ten opzichte van activiteiten in de omgeving van het plangebied wijzigt niet. Een nadere beoordeling ten aanzien van de omzetting van een bedrijfswoning naar woning is daarom niet vereist. De monumentale woning blijft op de huidige locatie gehandhaafd.
In de directe omgeving van de Witbreuksweg 204 is één bedrijf aanwezig. Dit betreft een manege (stal Driener Broak aan de Witbreuksweg 200). De afstand tussen het nieuwe gebouw waarin de bed & breakfast gevestigd wordt en de bestemmingsgrenzen van het perceel van de manege bedraagt circa 90 meter. Een bed & breakfast is op grond van jurisprudentie overigens niet aan te merken als een geurgevoelig object op grond van de Bruidsschat en eveneens niet op grond van artikel 5.91 Bkl.

3.5.15 Lichthinder

Kunstmatige verlichting kan hinder geven. Geadviseerd wordt niet alleen vanuit waardering van het landelijk gebied, maar ook vanuit ecologie en in het specifiek ter voorkoming van verstoring van vliegroutes van vleermuizen, verlichting naar beneden te richten. Ook in het advies van de ervenconsulent is opgenomen dat de verlichting op het erf zo sober mogelijk moet zijn, laag bij de grond of vanaf de gevels en naar beneden gericht.

Daarmee kan geconcludeerd worden dat bij deze wijziging van het omgevingsplan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wat betreft het aspect lichthinder.

3.5.16 Externe veiligheid

Externe Veiligheid beschrijft de risico's die voor de veiligheid van personen ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Bkl (Waarborgen van de veiligheid).

De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan. Het betreft onder andere regels over het plaatsgebonden, risico, aandachtsgebieden, belemmeringengebieden voor buisleidingen en risico- en explosieaandachtsgebieden.

Ook zijn in bijlage 7 van het Bkl activiteiten aangewezen als risicobronnen. Deze risicobronnen zijn van belang voor de regels over het plaatsgebonden risico en aandachtsgebieden. Het betreffen de volgende activiteiten:

• Activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven; dit zijn verschillende milieubelastende activiteiten uit het Besluit activiteiten leefomgeving.
• Het basisnet vervoer gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor).
• Buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteiten leefomgeving.
• Windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteiten leefomgeving.

Tot slot bevat paragraaf 4.10.4 van de provinciale Omgevingsverordening ook instructieregels ten aanzien van externe veiligheid. Deze gaan onder andere over het provinciaal routenetwerk voor transport van gevaarlijke stoffen.

Hierna gaan wij in op de diverse risicovolle activiteiten in relatie tot deze omgevingsplanwijziging. In de huidige situatie is een agrarisch bedrijf met een bedrijfswoning toegestaan. De bedrijfswoning is aan te merken als beperkt kwetsbaar object. In de nieuwe situatie zal een (reguliere woning) aanwezig zijn. Een reguliere woning is aan te merken als een kwetsbaar object. Tevens geef het plan de mogelijkheid voor de vestiging van een bed & breakfast. Dit betreft een beperkt kwetsbaar object.

Stationaire risicovolle activiteiten

In de gemeente Enschede liggen bedrijven waar risicovolle stationaire activiteiten plaatsvinden, zoals opslag van (verpakte) gevaarlijke stoffen. Bij een ongeval met gevaarlijke stoffen bij een risicovolle activiteit kunnen er levensbedreigende effecten ontstaan, zoals een brand, explosie en/of gifwolk. Veel van deze activiteiten kennen daarom aandachtsgebieden waarbinnen we rekening houden met de bescherming van mensen tegen deze effecten. Voor sommige activiteiten moeten de aandachtsgebieden per geval worden berekend. Voor andere activiteiten staan er vaste afstanden in bijlage VII tot en met X van het Besluit kwaliteit leefomgeving, zoals voor LPG-tankstations en propaantanks.

Voor deze omgevingsplanwijziging zijn stationaire activiteiten niet relevant. Er liggen namelijk geen bronnen nabij het plangebied van Witbreuksweg 204.

Transportactiviteiten door buisleidingen

In de gemeente Enschede bevinden zich meerdere hogedruk aardgasleidingen. De hogedruk aardgasleidingen liggen in de bodem en zijn daardoor in de basis goed beschermd. Door bijvoorbeeld (graaf)werkzaamheden kan er een breuk ontstaan. Het aardgas stroomt dan onder hoge druk uit de leiding. Het brandbare gas zal waarschijnlijk ontsteken, waardoor een fakkelbrand optreedt met een hoge hittestraling. Omdat een fakkelbrand het enige denkbare scenario is, hebben alle hogedruk aardgasleidingen een brandaandachtsgebied, maar geen explosie- en gifwolkaandachtsgebied.

Om aan te tonen dat er in de omgeving van de Witbreuksweg 204 geen externe veiligheidsrisico’s aanwezig zijn, is voor de volledigheid de risicokaart van Atlas Leefomgeving geraadpleegd. In onderstaande figuur is te zien dat er zich in de wijde omgeving van de Witbreuksweg 204 (gelegen binnen de rode cirkel) geen externe veiligheidsrisico’s bevinden. Het dichtstbijzijnde veiligheidsrisico betreft een gasleiding op een ruime afstand van 1,5 kilometer. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de functiewijziging van het perceel.

Transportactiviteiten over de weg

Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg kan in een gemeente plaatsvinden over rijkswegen (basisnetroutes), provinciale en gemeentelijke wegen. Het vervoer kan bestaan uit brandbare, explosieve en giftige stoffen variërend van klein verpakkingen tot bulktanks. Afhankelijk van de frequentie, de aard en het verpakkingsvolume van het vervoer van gevaarlijke stoffen kan het risico van een wegvak op het gebied van externe veiligheid worden bepaald. Door de gemeente Enschede loopt de rijksweg A1, A35 en N18 (basisnetroutes). Er is bij alle drie de wegen sprake van een brandaandachtsgebied van 30 meter, een explosieaandachtsgebied van 200 meter en een gifwolkaandachtsgebied van 300 meter.

Voor deze omgevingsplanwijziging geldt dat de locatie op meer dan 150 meter verwijderd ligt van de Hengelosestraat / Enschedesestraat. De rijkswegen A1, A35 en N18 op grotere afstand van de planlocatie gelegen.

Transportactiviteiten over het spoor
Voor deze omgevingsplanwijziging geldt dat de afstand van de spoorlijn tot de planlocatie groot is, zo'n 2 km. Een nadere beschouwing op transportactiviteiten is niet nodig.

Transportactiviteiten over het water
Binnen de gemeente Enschede ligt geen water dat binnen het Basisnet aangewezen is als aandachtsgebied. Dichtstbijzijnde watergang is de IJssel. Gezien de zeer ruime afstand is een nadere beschouwing op dit onderdeel niet nodig. Gezien de zeer ruime afstand is een nadere beschouwing op dit onderdeel niet nodig

3.5.17 Gezondheid

De fysieke leefomgeving kan gevolgen hebben voor de gezondheid van mensen, in positieve of negatieve zin. Zo kan een groene en beweegvriendelijke omgeving goed zijn voor de gezondheid. Aan de andere kant kunnen bijvoorbeeld een matige luchtkwaliteit of een lawaaiige omgeving ongezond zijn. In artikel 1.3 van de Omgevingswet staan de maatschappelijke doelen van de wet. Een van die doelen is een gezonde fysieke leefomgeving. Een gezonde leefomgeving ervaren bewoners als prettig, nodigt uit tot gezond gedrag en biedt bescherming tegen negatieve omgevingsinvloeden. In de brede belangenafweging weegt het bevoegd gezag het belang van de gezondheidsbescherming samen met andere belangen af. Het bevoegd gezag moet motiveren hoe het de verschillende belangen heeft gewogen en wat dit betekent in het omgevingsplan.

Gewasbeschermingsmiddelen
Het perceel Witbreuksweg 204 grenst direct aan agrarische gronden (bestemming 'Agrarisch met waarden-agrarische functie met landschapswaarden'). Er is op deze gronden gebruik mogelijk, waarbij gewasbeschermingsmiddelen (kunnen) worden ingezet.

Gewasbeschermingsmiddelen kunnen stoffen bevatten die schadelijk zijn voor de mens, dus zonder een voldoende ruime zone komt de gezondheid van omwonenden in gevaar. In de rechtspraak wordt een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en agrarische bedrijvigheid, waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt, als redelijk beschouwd (o.a. AbRvS 18 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:804). De afstand van 50 meter moet worden gemeten vanaf de grens van de gevoelige functie tot de uiterste grens van een locatie waar agrarische bedrijvigheid is toegestaan, waarbij gewasbeschermingsmiddelen mogen worden gebruikt. Daarbij is het planologisch toegestane gebruik bepalend.

Bij de omzetting van een bedrijfswoning naar een woning dient te worden beoordeeld of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ten aanzien van het mogelijke gebruik van gewasbeschermingsmiddelen.

Op grond van jurisprudentie dient te worden uitgegaan van maximale planologische mogelijkheden, tenzij wordt aangetoond dat hier in de nabije toekomst geen gebruik van gemaakt gaat worden. In dit geval worden de agrarische gronden rondom het erf verpacht. Deze zijn reeds sinds lange tijdin gebruik als weiland. Er is een pachtovereenkomst tussen de pachter en initiatiefnemer afgesloten, waarbij een addendum is opgenomen over het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Daarin is opgenomen dat binnen 50 meter van het erf geen chemische gewasbeschermingsmiddelen of bespuiting worden toegepast (vloeibare kunstmest is expliciet wel toegestaan).

Op basis van de specifieke zorgplicht (artikel 22.44 omgevingsplan gemeente Enschede) dient in de agrarische bedrijfsvoering reeds rekening te worden gehouden met de bestaande woonfuncties Witbreuksweg 204 en Boshofweg 15.
Die zorgplicht houdt in dat degene die een activiteit verricht en weet, of redelijkerwijs kan vermoeden, dat die activiteit nadelige gevolgen kan hebben voor de gezondheid, is verplicht maatregelen te treffen om gevolgen te voorkomen of beperken. Indien de gevolgen onvoldoende kunnen worden beperkt dat dan die voorgenomen activiteit achterwege wordt gelaten.

In het kader van het voorkomen van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen nabij gevoelige functies zoals wonen is een zone (van 50 meter) rondom het erf Witbreuksweg 204 opgenomen waarbinnen geen chemische gewasbeschermingsmiddelen mogen worden toegepast. Op deze wijze wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor dit omgevingsaspect.

Geitenhouderijen
Recente onderzoeken naar de gevolgen van veehouderijen op de gezondheid geven aan dat er in de gebieden met geitenhouderijen op een afstand tot 2 kilometer meer longontstekingen voorkomen. Wat deze verhoogde kans op longontsteking veroorzaakt is echter niet duidelijk en wordt de komende jaren nader onderzocht. Totdat er meer duidelijkheid is over de oorzaak van de longontsteking en er een integrale aanpak voor veehouderijen voorhanden is, is het advies van de GGD aan de gemeente om het voorzorgprincipe toe te passen en terughoudend te zijn in het plaatsen van gevoelige bestemmingen binnen 250 meter van een geitenhouderij. Kwetsbare groepen zoals kinderopvang en scholen dienen op een zo groot mogelijke afstand van een geitenhouderij gerealiseerd te worden.

Bij dit omgevingsplan wordt er rekening gehouden met de voorzorgsafstand van 250 meter ten opzichte van een geitenhouderij. Er is geen sprake van de realisatie van een (nieuwe) woning binnen deze afstand.

Gezondheidsbevordering
In een gezonde leefomgeving is niet alleen sprake van gezondheidsbescherming, maar ook van gezondheidsbevordering. Dit betekent dat de omgeving uitnodigt tot gezond gedrag met invloed op zowel de fysieke als de mentale gezondheid. De volgende aspecten dragen bij aan onder andere ontspanning, beweging en ontmoeting. Bevorderen van de gezondheid sluit aan bij de Handreiking 'Gezonde leefomgeving in het omgevingsplan' uit mei 2021 van de GGD.

- ontspannen

Groen en water in de leefomgeving hebben een positief effect op de gezondheid, zowel fysiek als mentaal. Het plangebied ligt in een groene omgeving. Het perceel Witbreuksweg 204 ligt in het landelijk gebied en maakt onderdeel uit van een landgoed. Landgoederen hebben een belangrijke functie in het kader van natuur- en landschapsbeleving en extensieve recreatie zoals wandelen en fietsen.

- bewegen

Hiervoor is de laag beweegvriendelijkheid benadert van de website Atlas Leefomgeving (www.atlasleefomgeving.nl). Stedelijke gemeenten scoren hoger dan overige gemeenten in de Kernindicator Beweegvriendelijke Omgeving. Dit komt vooral doordat ze hoger scoren op de nabijheid van voorzieningen, de aanwezigheid van sport- en speelplekken en de aanwezigheid van sportaccomodaties. Daar staat tegenover dat de niet-stedelijke gemeenten hoog scoren op de aanwezigheid van recreatief groen en blauw.

Het plangebied ligt buiten de stedelijke omgeving en scoort laag op aanwezigheid van voorzieningen, maar hoog op recreatief groen en blauw. De locatie kent daarom een middelhoge score die met het planvoornemen niet wijzigt.

- ontmoeten
Een sociaal duurzame leefomgeving is een aantrekkelijke leefomgeving die inclusief en toegankelijk is en waar de mogelijkheid wordt geboden om te ontmoeten.

In dit plan wordt een agrarisch bouwperceel omgezet in een woonfunctie met een ondergeschikte recreatieve functie door toevoeging van een bed & breakfast. Dit betreft een particuliere ontwikkeling, waarvan geconcludeerd kan worden dat het plan bijdraagt aan een aantrekkelijke leefomgeving.

Conclusie
Tot slot is in voorgaande paragrafen onderzocht welke effecten het planvoornemen ondervindt van aspecten met betrekking tot een gezonde leefomgeving, zoals geluid, geur en luchtkwaliteit. Uit de afweging voor deze aspecten blijkt dat geen van deze thema's zorgt voor een verslechtering van de fysieke leefomgeving.
Bij de planvorming is rekening gehouden met het belang van bescherming van de gezondheid. Het aspect gezondheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.5.18 Overige fysieke veiligheid

Bereikbaarheid

De planlocatie blijft ontsloten via de Witbreuksweg. Daarin vindt geen verandering plaats. Dit is een doorgaande weg waarmee de planlocatie aangesloten is op het regionale wegennet. Hulpdiensten kunnen ter plaatse komen. Daarnaast kan via de omliggende agrarische gronden en de de Boshofweg van de bron af worden gevlucht.

Zelfredzaamheid

Als gevolg van een incident met toxische stoffen geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in dit scenario is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen, denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Instructie met betrekking tot de juiste handelswijze in geval van een incident is noodzakelijk voor een effectieve zelfredzaamheid. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS), het luchtalarm. Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaalpakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

3.5.19 Milieueffectrapportage

Bij een wijziging van het omgevingsplan moet beoordeeld worden of er eventueel een milieueffectrapportage (mer), een mer-beoordeling of geen van deze twee nodig is. In hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit en de bijbehorende Bijlage V is geregeld voor welke ontwikkelingen en besluiten een mer-(beoordelings)procedure doorlopen moet worden.

Daarnaast geeft artikel 16.36 lid 4 van de Omgevingswet aan dat een planmer-beoordeling nodig is als een plan een kader vormt voor een project met mogelijk aanzienlijke milieueffecten, maar dat project niet in Bijlage V van het Omgevingsbesluit staat. Tot slot kan een planmer of planmer-beoordeling aan de orde zijn als een passende beoordeling (i.v.m. mogelijke effecten op Natura 2000-gebieden) moet worden gemaakt voor een plan (artikel 16.36 lid 2 Omgevingswet).

M.e.r. en deze wijziging van het omgevingsplan

De omgevingsplanwijziging maakt de omzetting van een agrarisch bouwperceel met mogelijk voor een agrarisch bedrijf naar een functie wonen mogelijk. Dit betreft een kleinschalige ontwikkeling, waarbij geen extra woning mogelijk wordt gemaakt. Het bestaande erf wordt aangepast en landschappelijk versterkt.

Dit betreft geen activiteit die is genoemd of bedoeld in bijlage V van het Omgevingsbesluit of in artikel 16.36 lid 4 van de Omgevingswet. Ook is er geen passende beoordeling nodig voor dit plan. Er is geen mer of mer-beoordeling nodig voor deze omgevingsplanwijziging.