Parkeerterrein Performance Factory

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Inleiding

Het Rijk trekt, samen met gemeenten en provincies, ruim 620 miljoen Euro uit om op korte termijn ruim 50.000 woningen te kunnen realiseren. Het gaat hierbij om sociale huurwoningen, midden huurwoningen en goedkope koopwoningen. De meeste bouwplannen zullen woningen bevatten voor starters, senioren en studenten waarvoor op de huidige woningmarkt nagenoeg geen, of te weinig aanbod is. Van de 620 miljoen euro draagt het Rijk hieraan als woningbouwimpuls 290 miljoen Euro rijksgeld bij.

Het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" in de Gemeente Enschede maakt, in het kader van de genoemde 'woningbouwimpuls' van het Rijk, deel uit van het project "Centrumkwadraat" en waarvoor door het Rijk gelden beschikbaar zijn gesteld. Dit om woningbouwplannen in dit gebied te bespoedigen en mogelijk te maken. Ook Gedeputeerde Staten van de Provincie Overijssel hebben hun steun aan dit project gegeven en als 'sleutelproject' aangemerkt en hiervoor gelden beschikbaar gesteld.

Project "Centrumkwadraat" te Enschede.

Centrumkwadraat is het gebied dat direct is gelegen ten noorden van de binnenstad van Enschede, tussen Prinses Irenetunnel en Oldenzaalsestraat, parallel langs de spoorlijn Enschede-Hengelo cq. Enschede-Gronau, met centraal in dit gebied gelegen het station NS Centraal. Doel van dit project is om o.a. de ruimtelijke- en functionele kwaliteit hier te vergroten. De beoogde (grootstedelijke) ontwikkelingen dienen daarbij ook écht iets aan de stad toe te voegen en een verbinding te leggen met de binnenstad van Enschede. In dit gebied wordt daarom de komende jaren gewerkt aan een uniek gebied met een nadruk op de functie 'wonen'.

Performance Factory Enschede.

De Performance Factory is dé hotspot op het voormalig Polaroid fabrieksterrein. Het karakteristieke complex ligt in de wijk De Bothoven aan de rand van het centrum. Op de plek waar vroeger instantklaar films (Polaroid) werden gemaakt, vind je nu een talentenfabriek met een hippe foodhal, kunst, cultuur, ambacht, ondernemerschap en sportvoorzieningen.

1.2 Aanleiding bestemmingsplan

Woningbouwcorporatie Domijn is van plan om op een voormalig bedrijvenlocatie op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat een woongebouw met 202 sociale huurwoningen te realiseren. Het plan voorziet in het realiseren van betaalbare- en comfortabele woningen, hoofdzakelijk bedoeld voor de doelgroep afgestudeerden (binnen de gemeente Enschede de doelgroep 'talent' genoemd). Op de begane grondverdieping zijn voorzieningen gedacht voor 'werken en ondernemen', deels in combinatie met een woonfunctie. Het gaat hierbij om ca. 1.600 m2 commerciële ruimte voor functies die primair ondersteunend zijn aan de functies van de naastgelegen Performance Factory, maar ook ondersteunend aan de woonfunctie van de beoogde nieuwbouw op de hoek van de Oldenzaalsestraat en Hoge Bothofstraat.

Van de in totaal 202 te realiseren wooneenheden zullen 17 wooneenheden worden uitgevoerd als zgn. 'woon-werkeenheden'. Het gaat hierbij om een combinatie van de functie wonen met ondernemen en ten behoeve van kleinschalige, ambachtelijke bedrijvigheid, waaronder ateliers en atelierruimten. Daarnaast zijn er een zestal wooneenheden gereserveerd voor jongeren die vanwege omstandigheden een milde vorm van woonbegeleiding krijgen. Het gaat hierbij overigens om 'zelfstandige' wooneenheden met daarnaast ook ruimte(n) voor gemeenschappelijke voorzieningen (o.a. ontmoetingsruimte, spreekkamer, etc.).

Op dit moment is dit terrein nog als parkeerterrein in gebruik voor hoofdzakelijk bezoekers aan de binnenstad van Enschede en dient tevens dienst als parkeergelegenheid voor bedrijfswagens van marktkooplui op de marktdagen.

Het op dit moment voor dit gebied geldende bestemmingsplan "De Bothoven 2016" laat de bouw van een woongebouw op deze locatie niet toe. Om aan het plan medewerking te kunnen verlenen, is het noodzakelijk om voor dit gebied een nieuw bestemmingsplan te vervaardigen. Het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory' is daarvan het uiteindelijke resultaat.

Het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" heeft ten behoeve van de beoogde ontwikkeling als doel de bestemmingen van de binnen het plan gelegen gronden, almede de bouw- en gebruiksmogelijkheden ervan, vast te leggen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan wordt globaal begrensd door de Oldenzaalsestraat aan de westzijde, de Hoge Bothofstraat aan de zuidzijde, gronden en bestaande bebouwing van de Performance Factory aan de oostzijde en het parkeerterrein en bebouwing van de Nationale Reisopera aan de noordzijde. Het gebied ligt in het stadsdeel Centrum, in de wijk De Bothoven.

Het plangebied lig direct ten noordoosten van de binnenstad van Enschede, nabij en ten zuiden van de spoorlijnverbinding Enschede-Gronau-Münster/Dortmund.

Ligging plangebied ten opzichte van de binnenstad van Enschede.

Globale begrenzing plangebied

1.4 Geldende juridische regelingen

Het plangebied van dit bestemmingsplan maakt momenteel nog deel uit van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016". Dit bestemmingsplan is op 18 april 2016 door de gemeenteraad van Enschede vastgesteld en op 24 juni 2016 in werking getreden.

Bestemmingsplan "De Bothoven 2016".

In het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" hebben de gronden op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat nu nog de geldende bestemmingen "Gemengd - 3" en "Verkeer- Verblijfsgebied".

De voor "Gemengd -3" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• 1. bedrijfsactiviteiten, functies en voorzieningen uit de hoofdgroepen Bedrijven, Cultuur en Ontspanning, Dienstverlening, Maatschappelijk en Sport;
• 2. praktijkruimten;
• 3. stadswerkplaatsen;
• 4. buitensportvoorzieningen;
• 5. stadslandbouw;
• 6. alsmede bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals een kantine/bedrijfsrestaurant, sportkantine, bergingen, trappenhuizen, parkeervoorzieningen, gebouwde voorzieningen ter ontsluiting van het parkeerdek, groenvoorzieningen, (openbare) nutsvoorzieningen en verblijfsgebied.
• 7. Tenslotte is binnen deze bestemming ondergeschikte verkoop van ter plaatse geproduceerde en aanverwante producten, met een maximum winkelvloeroppervlak van 100 m2 per bedrijfsgebouw, toegestaan.

De voor “Verkeer - Verblijfsgebied” aangewezen gronden zijn bestemd voor: erftoegangswegen, woonerven, pleinen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en waterbeheersing, voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer, speelvoor- zieningen, (openbare) nutsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen en bij deze doeleinden behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals trappen, hellingbanen en keerwanden, alsook straatmeubilair en andere werken.

Afbeelding uitsnede bestemmingsplan "De Bothoven 2016".

Overige plannen.

Daarnaast gelden voor dit gebied een aantal zgn. 'paraplu-bestemmingsplannen'. Een 'paraplu- bestemmingsplan' is een bestemmingsplan met een specifieke thema die als een 'paraplu' over andere, reeds bestaande bestemmingsplannen heen hangt

Op het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" zijn, naast het bestemmingsplan "De Bothoven 2016", de volgende 'paraplu-bestemmingsplannen' van toepassing:

• het bestemmingsplan "Onzelfstandige bewoning".

Dit op 13 november 2017 door de Raad vastgestelde bestemmingsplan heeft betrekking op het stedelijke gebied van de stad en richt zich op de regulering van onzelfstandige bewoning in de stad. Regulering vindt plaats om ongewenste concentratie van onzelfstandige bewoning tegen te gaan.

• het bestemmingsplan "Parkeren".

Dit bestemmingsplan is op 11 maart 2019 door de Raad vastgesteld en heeft voor veruit het grootste deel betrekking op het stedelijke gebied van Enschede. Middels dit bestemmingsplan worden regels gesteld met betrekking tot de parkeerbehoefte voor auto- en fietsparkeren, een en ander in overeenstemming met de Nota "Parkeernormen Enschede 2017".

• het bestemmingsplan " Kwalitatief sturen op appartementen".

Dit bestemmingsplan dat op het stedelijke gebied van Enschede betrekking heeft, is op 30 september 2019 door de Raad vastgesteld. Met dit bestemmingsplan wordt beoogd (mede) invulling te geven aan de gemeentelijke beleidsambities om talenten en andere voor de sociaal-economische structuur van Enschede belangrijke doelgroepen voor de stad te behouden en het verder groeien van Enschede vanuit het hart. Doel van dit bestemmingsplan is dat de juiste appartementen voor de juiste doelgroepen op de juiste locaties worden gerealiseerd.

1.5 Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.6 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory ” is de erkende wijkraad 'De Bothoven' actief.

• De Wijkraad De Bothoven heeft per email van 6 oktober 2021 aangegeven dat de aanpak en verbetering van het parkeerterrein 'er goed uitziet' en met betrekking tot deze ontwikkeling positief heeft geadviseerd. Wel hebben zij opmerkingen gemaakt ten aanzien van te verwachten parkeeroverlast, verschuiving drugscriminaliteit naar een locatie bij de watertoren, haalbaarheid visie over kleine startende ondernemers.

Het voorkomen van eventuele parkeeroverlast is o.i. goed gewaarborgd in het bestemmingsplan. Voor wat betreft een mogelijke verschuiving van drugscriminaliteit naar een locatie bij de watertoren gaat het om een veronderstelling die los staat van dit bestemmingsplan die op andere manieren moet worden gehandhaafd. De haalbaarheid voor kleine startende ondernemers zal zich in de praktijk moeten uitwijzen. Het bieden van ruimtes voor kleine startende ondernemers past overigens naadloos aan bij het concept van de Performance Factory.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

• De Provincie Overijssel heeft op 14 september 2021 per email te kennen gegeven met de inhoud van dit bestemmingsplan te kunnen instemmen. De beoogde ontwikkeling op de hoek van de Oldenzaalse- straat en de Hoge Bothofstraat is niet in strijd is met het provinciale beleid.
• Ook is het Waterschap Vechtstromen over dit bestemmingsplan in kennis gesteld. Van hen is geen reactie terug ontvangen. Met het waterschap bestaat overigens de afspraak dat zij geen reactie versturen indien zij met het bestemmingsplan kunnen instemmen.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

• Het voornemen om het nieuwe bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" in voorbereiding te nemen is op 26 mei 2021 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis", de Staastcourant, het Gemeenteblad en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen zal worden gepubliceerd in de "Huis aan Huis", het Gemeenteblad en op de website van de gemeente Enschede.

• Het ontwerp van het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory” heeft van 2 september tot en met 13 oktober 2021 als ontwerp ter inzage gelegen. Hiervan is kennis gegeven in de plaatselijke Huis-aan-Huis, Gemeenteblad van 1 september 2021 alamede op de website van de Gemeente Enschede.

Informatiebijeenkomst bestemmingsplan.

• Gedurende de termijn van het als ontwerp ter visie leggen van dit bestemmingsplan is door ons op 4 oktober 2021 een informatiebijeenkomst gehouden. Van deze bijeenkomst is kennis gegeven in de Huis-aan-Huis van 29 september en ook bekend gemaakt op de site van de wijkraad De Bothoven. Deze bijeenkomst is door ca. 10 personen bijgewoond. Domijn heeft van deze gelegenheid nogmaals gebruik gemaakt om hun bouwplan nader toe te lichten. De reacties waren overwegend positief te noemen.

Zienswijzen  

Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan wordt gevoegd.

• Gedurende de termijn van ter inzage liggen van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" zijn drie zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn door ons samengevat en beantwoord in een zienswijzenverslag. De ingediende zienswijzen hebben overigens niet geleid tot aanpassingen in dit bestemmingsplan.

Gewijzigde vaststelling

De naar voren gebrachte zienswijzen kunnen leiden tot een voorstel aan de gemeenteraad tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Ook bij ambtshalve wijzigingen in het bestemmingsplan wordt de gemeenteraad voorgesteld het bestemmingsplan op onderdelen en van ondergeschikte aard, gewijzigd vast te stellen.

• In het bestemmingsplan zoals dat als ontwerp ter visie heeft gelegen zijn nadien twee wijzigingen aangebracht. Het gaat hierbij om ambtelijke aanpassingen. Deze hebben betrekking op de verbeelding (plankaart) van dit bestemmingsplan waarbij een tweetal begrenzingslijnen zijn aangepast. Deze wijzigingen zijn verwoord in een 'Nota van wijzigingen bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory”. De gemeenteraad zal als gevolg van deze wijzigingen in het bestemmingsplan dan ook worden voorgesteld het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" gewijzigd vast te stellen.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader

2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als structuurvisie. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050. Dit toekomstperspectief voor Nederland is:

• Een klimaatbestendige delta, waarbij Nederland beschermd is tegen de negatieve gevolgen van klimaatverandering, waterveiligheid (ook voor de laaggelegen gebieden in het westen) gegarandeerd is en voldoende zoetwater beschikbaar is van goede kwaliteit;
• Duurzaam, concurrerend en circulair: een toekomstbestendige en volledig circulaire economie zonder vervuilende manieren van produceren en consumeren, met een uitstekend vestigingsklimaat en een hoge quality of life, met een zo goed mogelijke inpassing van duurzame energie in onze leefomgeving en slimme combinaties van functies zonder de risico's en milieunadelen te vergroten. Een economie die veel maatschappelijke winst oplevert in termen van banen, innovatie en nieuwe bedrijvigheid en exportmogelijkheden;
• Kwaliteit van leven in stad en dorp: met een aantrekkelijke woon- en leefomgeving en een goede verbondenheid van stad en land. De ontwikkelingen zijn gericht op kwaliteit, met gecontroleerde en doordachte groei waar dat nodig is, waardoor diversiteit in wonen, een stedelijk netwerk, prettige woonmilieus, met rust en ruimte maar ook vitale en leefbare regio's ontstaan.
• Nabijheid en betrouwbare verbindingen: een uitstekende bereikbaarheid wordt met een goede en betrouwbare infrastructuur gegarandeerd, waarbij wordt ingespeeld op locatiekeuzes voor wonen en werken (nabijheid). De infrastructuur is onderdeel van een mobiliteitssysteem dat een meer divers patroon van mobiliteit veilig, robuust en duurzaam afhandelt. Luchthavens blijven belangrijk voor een sterk internationaal netwerk voor de lange afstanden. De uitdaging is om het vliegverkeer net als het goederenvervoer op een zo veilige, efficiënte en duurzame manier vorm te geven.
• Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk: een veilig en gezond leven voor iedereen staat voorop. De leefomgeving nodigt uit om te bewegen, elkaar te ontmoeten en te ontspannen. Daarbij horen een goede milieukwaliteit, robuuste natuur, klimaatbestendigheid en voor iedereen goede toegang tot wonen, werken en voorzieningen.

Het realiseren van een fysieke leefomgeving die dit toekomstperspectief mogelijk maakt, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle overheden. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn:

• Naar een ruimte voor klimaat adaptatie en energietransitie;
• Naar een duurzaam economisch groeipotentieel;
• Naar sterke en gezonde steden en regio's;
• Naar een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

2.1.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

Het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" valt niet onder één van de in het beleid en de regels van het Rijk genoemde nationale belangen en is hiermee niet in strijd.

2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

De druk op de Overijsselse woningmarkt is hoog. De woningtekorten en huizenprijzen lopen zorgwekkend op. Daardoor kost het steeds meer moeite om een geschikte huur- of koopwoning te vinden. Het is dan ook hard nodig dat er de komende jaren veel nieuwe woningen gebouwd worden. Naast nieuwbouw wordt gewerkt aan andere manieren om de dynamiek en slaagkansen op de woningmarkt te vergroten. De druk op de woningmarkt is echter niet de enige uitdaging. Ook het duurzaam en energiezuinig maken van bestaande woningen vraagt veel aandacht als ook het geschikt maken van leegstaande gebouwen voor bewoning. Daarnaast vraagt huisvesting van doelgroepen, zoals starters en ouderen specifieke aandacht. Tot slot neemt wonen een belangrijke plek in als factor binnen de regionale opgaven, zoals de verstedelijkingsopgave en de vitaliteit van dorpen en kleine kernen.

Na een periode van intensief samenwerken heeft de provincie Overijssel en 25 Overijsselse gemeenten de nieuwe regionale Woonagenda’s van West-Overijssel en Twente ondertekend. Daarmee zetten de partijen een belangrijke stap naar een integrale en gebiedsgerichte benadering van het wonen. Kern van de aanpak van de ambitieuze woonagenda’s voor West-Overijssel en Twente is de koppeling van de woonopgave met een brede ruimtelijk-economische agenda (o.a. Omgevingsagenda Oost) in de vorm van een gelaagde gebiedsgerichte uitwerking. Met drie integrale ruimtelijke woonstrategieën in elke regio willen de provincie Overijssel, gemeenten en woonpartners tot 2030 ruimte creëren voor 60.000 woningen en werk maken van de toegankelijkheid van en doorstroming op de woningmarkt. De woonopgave is daarmee gepositioneerd als vliegwiel voor mobiliteit, binnenstedelijke transformatie, leefbaarheid, zorg, klimaatopgaven, landschapsont- wikkeling en transitie van het buitengebied. Maar ook andersom.

Binnen deze integrale en ruimtelijke kaders is er meer ruimte gecreëerd voor lokale afwegingen en programmatische vrijheid. Gemeenten krijgen daarbij ondersteuning voor hun transformatieopgaven in de kernen en buitengebied en bij de verduurzamingsopgave. Binnen de regio’s zijn ambities geformuleerd en afspraken gemaakt over samenwerking op gebied van toegankelijkheid en doorstroming, woonruimteverdeling, betaalbare woningen en ruimte voor bijzondere woonvormen en particulier initiatief.

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld en op 1 mei 2017 zijn deze in werking getreden.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken)

In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De '“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

De herziene Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in:

• Generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel. Dit heeft zij gevat onder de ' Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking welke voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen. De Overijsselse ladder geeft onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen ('integraliteit'; is ook een eis uit het Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming' (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat).
• Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen voor grondwaterbeschermingsgebied, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Nationale Landschappen.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven: drie voor de groene en drie voor de stedelijke omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken (hoe)

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

In het resterende deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken.

2.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

2.2.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

• Generieke beleidskeuzen

Het plan past binnen de generieke beleidskeuzes voor Overijssel zoals is verwoord in de 'Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Bij de keuze voor de beoogde ontwikkeling zijn alle relevante belangen zorgvuldig afgewogen. De beoogde ontwikkeling is daarbij toekomstbestendig te noemen en heeft geen uitbreiding van het stedelijk gebied tot gevolg (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik). De locatie is gelegen direct ten oosten van de binnenstad van Enschede, gescheiden door de vernieuwde Oldenzaalsestraat. Van oudsher was dit gebied bebouwd door bedrijsfbebouwing met langs de toenmalige oude en smalle Oldenzaalsestraat, detailhandel en woningen. Bij de aanleg van de vernieuwde en verlegde Oldenzaalsestraat is de randbebouwing langs deze straat indertijd gesloopt. Het gebied ten oosten van de Oldenzaalsestraat heeft vervolgens dienst gedaan als bedrijvenlocatie (Polaroid) waarbij het plangebied op de hoek van de Oldenzaalsestraat en Hoge Bothofstraat als parkeerterrein in gebruik is genomen. Met de invulling van een woongebouw op een deel van dit relatief grote parkeerterrein wordt daarbij de oude bebouwde situatie langs de (vernieuwde) Oldenzaalsestraat hersteld.

In artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat bestemmingsplannen uitsluitend voorzien in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daarvoor is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. De behoefte aan nieuwe woningen wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Het provinciaal beleid is er mede op gericht om vitale werklocaties te hebben die zowel kwantitatief als kwalitatief aansluiten bij de veranderende vraag van het bedrijfsleven. Hier dient vermeld te worden dat de beoogde ontwikkeling plaatsvindt op een voormalig binnenstedelijke bedrijfslocatie dat tot enige tijd geleden enkel en alleen in gebruik was bij één bedrijf (Polaroid). Het gebied wordt nu gekenmerkt door een levendige mix van meerdere bedrijven, kantoren, culturele- en recreatieve voorzieningen onder de naam van 'Performance Factory', waarbij bestaande bebouwing grotendeels is gehandhaafd en opgeknapt. Het toevoegen op deze locatie van een woongebouw met hieraan ondersteunende voorzieningen die tevens passen bij het concept van de "Performance Factory", voegt aan deze mix van functies een extra dimensie toe en draagt bij aan de hier gewenste dynamiek.

Bij de beoogde ontwikkeling van een woongebouw op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat, gaat het om een stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. Het betreft hier de transformatie van een (parkeerplaats van een) industriecomplex naar een woongebouw met voorzieningen voor de doelgroep 'talent'. Onder 'talenten' worden in zijn algemeenheid pas-afgestudeerden verstaan (m.n. die van de Universiteit Twente, Saxion Hogescholen en het ROC) en waarvoor in de stad te weinig aanbod is met betrekking tot betaalbare- en adequate woonruimte. Ondanks dat er voldoende werkgelegenheid voor deze doelgroep in de stad aanwezig is vertrekken, vanwege het ontbreken van passende woonruimte, relatief veel studenten na hun afstuderen de stad. Op basis van de het 'trendscenario' uit de gemeentelijke Woonvisie is aangetoond dat er veel behoefte is aan woningen voor deze doelgroep. (zie ook paragraaf 4.2 van deze plantoelichting).

• Ontwikkelingsperspectief voor de stedelijke omgeving

Met Stedelijke Omgeving worden de stedelijke netwerken, steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. De Stedelijke Omgeving en de Groene Omgeving versterken elkaar: door de verscheidenheid in aanbod dragen stad en land samen bij aan het creëren van een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat voor mensen en bedrijven.

Er zijn in Overijssel drie stedelijke netwerken te benoemen (Enschede/Hengelo/Almelo/Oldenzaal/Borne), Zwolle/Kampen en regio (Deventer) die als motor van de Overijsselse economie en cultuur gelden. Binnen de stedelijke netwerken vervullen de vijf grote steden (Enschede, Zwolle, Deventer, Hengelo en Almelo) een centrumfunctie die van (boven)regionale betekenis is. Hier is de werkgelegenheid geconcentreerd en vind je de ‘massa’ en het creatieve en innovatieve klimaat dat zo belangrijk is voor de concurrentiepositie van Overijssel. De overige steden en dorpen completeren het spectrum aan woon- en werkmilieus met elk hun eigen plaatsgebonden karakteristiek en identiteit.

Het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" is gelegen in het stedelijk netwerk Enschede/Hengelo/Almelo/Oldenzaal/Borne. Binnen dit stedelijk netwerk geldt voor deze locatie het ontwikkelperspectief ''woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Binnen dit ontwikkelingsper- spectief zorgen herstructurering en transformatie voor het vitaal en aantrekkelijk houden van het gebied, en het vergroten van de diversiteit aan milieus. Bij herstructurering is het anticiperen op klimaatverandering en het reserveren van ruimte voor groen en water van belang, evenals het leveren van een bijdrage aan de energietransitie (treffen duurzaamheidsmaatregelen).

Met de beoogde nieuwbouw van een woongebouw hoofdzakelijk bedoeld voor de doelgroep 'talent' (zie ook paragraaf , en voorzieningen die passen binnen het concept van de bestaande "Performance Factory" en/of hiermee nadrukkelijk een aansluiting zoeken, wordt hier een gewenste, kwalitatieve impuls gegeven. De combinatie van wonen en kleinschalige bedrijvigheid zorgt voor een divers woonmilieu dat aansluit bij de bestaande structuur van de wijk. Er worden daarbij verschillende duurzaamheidsmaatregelen genomen. Deze worden nader beschreven in paragraaf 4.6.

• Gebiedskenmerken

Stedelijke Laag

De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

De ontstaansgeschiedenis is medebepalend voor de huidige identiteit en terug te vinden in de ruimtelijke opbouw van de kernen, maar ook in de economische en sociale dynamiek. Daarnaast hebben door de tijd heen veranderende ideeën over de ideale vormgeving van de stad invloed gehad op de ruimtelijke opbouw. Cultuurhistorisch of architectonisch waardevolle gebouwen en structuren zijn hierbij vaak bepalend voor de stedelijke identiteit en de belevingswaarde voor bewoners en bezoekers. Zo is in Overijssel een rijk palet ontstaan aan onderscheidende steden en dorpen. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteit.

Het plangebied is in de Stedelijke laag aangemerkt als 'bebouwingsschil 1900-1955'. De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stadswijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen direct aansluitend aan woonwijken. Deze stadswijken kennen een gesloten, compacte vorm (bouwblokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met eigen karakter. De ambitie voor deze gebieden bij herstructurering, inbreiding en toevoeging van bebouwing is dat de ontwikkeling bijdraagt aan het behoud en versterking van de individuele bebouwing met eigen karakter en uitstraling. Qua maat, schaal en ritme dient de bebouwing zich te voegen naar de omliggende bebouwing en groenstructuur. Hergebruik van cultureel erfgoed is uitgangspunt.

Gesteld kan worden dat de beoogde nieuwbouw van een woongebouw met aan het concept "Performance Factory" gerelateerde voorzieningen, functioneel- maar ook ruimtelijk een bijdrage levert aan de gebiedskenmerken van de 'stedelijke laag'.

'Natuurlijke laag'-, 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' en de 'Laag van beleving'

De 'Natuurlijke laag' is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen. Zo zorgden ijs-, wind- en waterstromen in Overijssel voor het ontstaan van een afwisselend landschap van stuwwallen, dekzandgronden, beekdalen en natte laagtes en bepaalden de stroomsnelheden van IJssel, Vecht, Regge of Dinkel waar het fijne sediment (komgronden) en waar het grovere sediment (oeverwallen) werd afgezet. En ontwikkelde veen zich daar, waar het water maar moeilijk weg kon.

De 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap.

In de 'Laag van de beleving' komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

In de 'Natuurlijke laag' is het plangebied van dit bestemmingsplan aangemerkt als ' dekzandvlakten en ruggen'. De kenmerken van deze laag zijn door de ligging in het bestaand stedelijk gebied echter niet (meer) als zodanig herkenbaar en/of aanwezig waarmee in dit bestemmingsplan rekening mee moet worden gehouden. Ook voor de 'Laag van de beleving' zijn voor het plangebied van dit bestemmingsplan geen specifieke gebiedskenmerken benoemd.

• Omgevingsverordening.

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

Eén van de belangrijke uitgangspunten van de omgevingsverordening is een zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Dat laat zich onder meer vertalen in ‘inbreiding gaat voor uitbreiding'. Vrijkomende locaties in stedelijk gebied moeten zoveel mogelijk ingevuld worden met stedelijke voorzieningen. Gesteld kan worden dat de beoogde ontwikkeling op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat voor wat betreft zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, in overeenstemming is met de omgevingsverordening.

Voor wat betreft de vestiging van commerciële ruimten (kantoren) met een oppervlak van maximaal 1600 m2 in de plint van de beoogde nieuwbouw, heeft hierover afstemming met de provincie Overijssel plaatsgevonden. De provincie heeft per email van 12 mei 2021 met dit voornemen ingestemd.

Voor wat betreft de beoogde woningbouw in het plangebied van dit bestemmingsplan gaat het hier om een stedelijke ontwikkeling in het bestaande stedelijke gebied en transformatie van een bestaand parkeerterrein van een voormalig industriecomplex naar een woongebouw met voorzieningen voor de doelgroep 'talent'. Hieronder worden in zijn algemeenheid (pas)afgestudeerden verstaan (m.n. die van Universiteit Twente, Saxion Hogescholen, etc.) waarvoor in de stad op dit moment weinig geschikte- en betaalbare woonruimte aanwezig is. In de praktijk betekent dit dat deze doelgroep, na het afstuderen en ondanks een ruim werkaanbod in de stad, voor een deel naar elders vertrekt. De beoogde ontwikkeling op het parkeerterrein op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat komt aan een behoefte aan geschikte- en betaalbare woonruimte voor deze doelgroep tegemoet.

• Conclusie:

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de provinciale Omgevingsvisie verwoorde -en in de Omgevingsverordening verankerde- provinciaal ruimtelijk beleid .

2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

2.3.1 Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

2.3.2 Richting aan Ruimte

Op 5 april 2016 hebben burgemeester en wethouders van Enschede 'Richting aan Ruimte' (RAR) vastgesteld. Dit is een richtinggevend ontwikkelingskader waarin wordt verduidelijkt hoe Enschede omgaat met de programmering. Niet langer de kwantitatieve aspecten staan centraal maar er wordt gestuurd op kwaliteit. Daarbij wordt gekeken naar de totale stedelijke programmering maar ook naar de behoefte van het gebied. Een integrale afweging van alle relevante belangen (o.a. ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, economie, welzijn) op basis van het 'RAR-kompas' leidt uiteindelijk tot een besluit over de (on)wenselijkheid van een nieuw ruimtelijk initiatief. Ongewijzigd onderdeel van het integrale afwegingskader is het 'versterken vanuit het hart'.

afbeelding: het 'RAR kompas'

2.3.3 Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht.

• Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren;
• Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;
• Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;
• Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.
• Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied;
• Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;
• Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
• Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.

Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook diverse sectorale structuurvisies en een gebiedsgerichte structuurvisie vastgesteld. Hierin worden de specifieke onderwerpen geregeld.

Woonvisie

Onlangs is de Woonvisie Enschede 2019 vastgesteld (en in 2020 geactualiseerd). Deze woonvisie is recentelijk opgesteld om duidelijkheid te geven over Enschedese woonopgave. De Enschedese woonopgave is volop in ontwikkeling. De stad gonst van de bouwactiviteiten, kavels raken uitverkocht, huizenprijzen stijgen fors en grote projecten staan op stapel. Het zijn ontwikkelingen die passen bij de ambities van Enschede: een stad die door blijft groeien naar 170.000 inwoners. Op de achtergrond van deze ontwikkeling ligt een veelheid van uitdagingen.

Detailhandelsstructuurvisie

Op 23 januari 2012 is de Detailhandelsstructuurvisie Enschede 2012 vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staan de hoofdlijnen van het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor de komende vier jaar. Na een technische aanpassing in de besluitvorming op 12 november 2012 is dit formeel een structuurvisie zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wro.

Watervisie

Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities.

De op te lossen knelpunten zijn:

• Overbelasting van het rioolstelsel.
• Grondwateroverlast.
• Problemen met waterkwaliteit.

De Enschedese waterambities zijn:

• Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool.
• De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken.
• Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen.
• De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar.
• Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad.
• De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede.

Structuurvisie Cultuurhistorie

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

Structuurvisie Externe Veiligheid

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Externe Veiligheid vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid met betrekking tot het beheersen van risico's die mensen lopen door de opslag, de protectie, het gebruik en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarbij is vastgelegd wat in Enschede nog als een toelaatbaar risico wordt beschouwd en hoe ongewenste situaties zoveel mogelijk kunnen worden voorkomen of beperkt. In deze structuurvisie is tevens het beleid voor opslagplaatsen en verkooppunten van consumentenvuurwerk vastgelegd.

Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o.

Specifiek voor de gebiedsontwikkeling van de voormalige militaire vliegbasis Twenthe heeft de raad op 14 december 2009 de Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. vastgesteld. Op verzoek van Provinciale Staten van Overijssel en gesteund door de gemeenteraad van Enschede is een onafhankelijke adviescommissie in het leven geroepen. Deze commissie onderzoekt de kansen voor een duurzaam economisch sterker Twente en welke rol de voormalige luchthaven Twente daarbij kan spelen.

2.3.4 Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Gesteld kan worden dat het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving

3.1 Gebiedsbeschrijving

Het plangebied betreft de zuidwest hoek van een industrieterrein en maakt onderdeel uit van een ensemble van vier bestaande bouwvolumes. Het hoekkavel heeft twee gevels die begrensd zijn door een verkeersroute - de westzijde grenst aan de Oldenzaalsestraat en de zuidzijde aan de Hoge Bothofstraat. De noordzijde is begrensd aan een deels nieuw pad dat is voortgekomen uit de voormalige Lage Bothofstraat. Deze structuur is in de cultuurhistorische waardestelling als waardevol aangemerkt. Met de bouw van een nieuw Polaroidgebouw met vierkante plattegrond in 1996 in de noordwest hoek van het terrein - waar nu de NRO is gevestigd – werd de oorspronkelijke wegenstructuur gewijzigd en is de aanleiding opgepakt de voormalige Lage Bothofstraat door te trekken tot de Oldenzaalsestraat. Het pad manifesteert zich als industriestraat en laat – weliswaar niet geheel – verschillende verkeerstypes toe: vrachtverkeer, autoverkeer, fiets- en wandelverkeer.

 

Vanuit de Van Lochemstraat is er voor laatste twee genoemde verkeerstypes een verbinding gezocht met het voormalige Polaroidterrein door een fietsoversteek en zebrapad over de Oldenzaalsetraat naar de voormalige Lage Bothofstraat.

De oostzijde van het plangebied sluit aan op de huidige Performance Factory. Dit bedrijfsverzamelgebouw bestaat uit verschillende bouwvolumes uit verschillende periodes. Een deel van de Performance Factory bevindt zich in de oude textielfabriek van Van Heek, maar het pand dat de oostzijde van het plangebied begrenst is door Polaroid gebouwd in 1992. In dit bouwdeel, gewaardeerd met positieve cultuurhistorische waarde, zijn nu ateliers gehuisvest. Langs deze gevel wordt het grootste gedeelte van het gemotoriseerde verkeer van de Hoge Bothofstraat naar de in het binnengebied ontsloten.

Strategische ligging:

Het industrieterrein heeft van oorsprong een strategische ligging aan de rand van het centrum, langs het spoor en een uitvalsweg (de Oldenzaalsestraat). Door de verandering van de functie die het terrein heeft ondergaan en de toekomstige ontwikkeling die de gemeente in de binnenstad wenselijk acht, is de stedenbouwkundige oriëntatie van het terrein gewijzigd. Het functionele belang van de ligging langs de spoorlijn is namelijk zo goed als komen te vervallen. De oriëntatie op de binnenstad heeft nu meer potentie; de ligging nabij het centrum en de gewenste groei van het centrum vraagt om passende functies – die nu al deels gevonden lijken te zijn. Wat (nog) ontbreekt is een uitnodigende, toegankelijke verbinding van het voormalige Polaroidterrein met het centrum van Enschede en vice versa. Daarbij kan de ontwikkeling van locatie bijdragen aan het herstel van een samenhangend cluster van gebouwen die verwantschap heeft met het textielverleden. Daarbij kan een goed aanvullend woonconcept met brede functie kansen bieden om de connectie met het centrum te versterken waardoor het gehele terrein meer verbonden wordt.

3.2 Cultuurhistorie

3.2.1 Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied

Plangebied 1858 Plangebied 1955 Plangebied 1985

De te ontwikkelen locatie is nauw verbonden met de opkomst van de Twentse textielindustrie. Deze industrie groeide in de 19e en 20e eeuw door sterke industrialisatie. Aanvankelijk gebeurde dit voornamelijk in de huisnijverheid, daarna kwamen de eerste textielfabrieken op. De nieuwe industrie begon kleinschalig, maar nam al gauw een grote sprong. Zo ontstonden in het centrum van Enschede overal fabrieksgebouwen.

Een grote stadsbrand in 1862 leidde echter tot de verordening dat er binnen de stadsgrenzen geen nieuwe fabrieken meer mochten worden gebouwd. Na de aanleg van de spoorlijn naar Enschede in 1866 en enkele jaren later de spoorlijn van Enschede richting Gronau, kochten fabrikanten zoals Blijdenstein, Ten Cate, Van Heek en Ter Kuile grond in de gemeente Lonneker, dichtbij de spoorlijn. Het nieuwe vervoermiddel zorgde namelijk voor een snelle aanvoer van grondstoffen en een snelle distributie van de geproduceerde goederen. Zo werd ook deze locatie her ontwikkeld van een gebied met hoogstens enkele boerenakkers en hooiland, naar een industriële zone.

Zo ontstond ten oosten van de Oldenzaalsestraat, rond 1900 parallel aan het spoor een textielfabriek van Nico ter Kuile & Zn. Deze fabriek zou uitgroeien tot een uitgebreid grootschalig complex met kenmerkende grote, robuuste volumes en langgerekte gevelwanden aan de toenmalige Lage Bothofstraat. Meer levendigheid en kleinschalige bebouwing vond men langs de Oldenzaalsestraat, de oude verbindingsweg tussen Enschede en Oldenzaal. Waarbij de grootschaligheid van de fabrieken met schoorstenen en gevelwanden rond de Lage- en Hoge Bothofstraat zich prominent toonden. Ze staken letterlijk boven de omringende bebouwing uit.

Naast de fabriek van Ter Kuile & Zn, een stukje verder oostwaarts, bouwde niet veel later textielgigant Van Heek & Co. een zo nog groter ensemble van textielfabrieken. Beide ondernemingen vormden in het eerste kwart van de twintigste eeuw dan ook een imposant fabriekscomplex, dat een groot deel van de strook tussen het spoor en de Hoge Bothofstraat vulde.

Stakingen, crisis en oorlog deden de textielindustrie echter geen goed en vrij snel na de oorlog raakte het fabriekscomplex ernstig in verval. Gebouwen kwamen leeg te staan en werden doorverhuurd of gesloopt. In de jaren zestig van de twintigste eeuw huurde het Amerikaanse bedrijf Polaroid, die van het filmpapier en de instant camera's, een overgebleven deel van de fabriek van Ter Kuile, gebouw Zuid. Vanuit dit gebouw breidde zij tot halverwege de jaren negentig van de twintigste eeuw langzaam uit, daarbij een eigen stempel drukkend op het terrein. Hierdoor staan er nu ook panden met de kenmerkende jaren 70 architectuur. Opvallend daarbij is dat het karakter van een fabrieksterrein met een centrale fabrieksstraat en het ensemble van grote volumes niet verloren is gegaan. Maar door de komst van de digitale camera kwam ook dit productieproces onder druk te staan. Minder gebouwen werden nodig en gebouwen kwamen leeg te staan.

Ondertussen was de gemeente in de jaren '70 ook begonnen met een grote stedenbouwkundige ingreep: de verlegging en nieuwe indeling van de Oldenzaalsestraat. Geheel passend bij de heersende ruimtelijke opvattingen van de jaren zestig en zeventig, waarbij in veel Nederlandse steden grote doorbraken werden voorzien om de auto ruim baan te geven, werd ook de smalle, licht slingerende Oldenzaalsestraat aangepakt. De straat werd verbreed en recht naar het zuiden doorgetrokken tot aan Boulevard 1945, de hoofdroute richting Duitsland. Tegelijkertijd werd het hele gebied ten zuiden van de Hoge Bothofstraat gesaneerd en werd vervolgens daar de nieuwe wijk Tattersal aangelegd. Een deel van de oude Oldenzaalsestraat is omgedoopt tot De Heurne en fungeert nu als winkelstraat richting het centrum. Met deze saneringsslag verdween ook de overgebleven bebouwing tussen de Lage- en Hogebothofstraat direct ten oosten van de Oldenzaalsestraat. Dit terrein werd ingericht als parkeerplaats en is tot op de dag van vandaag als zodanig in gebruik.

Inmiddels hebben de meeste gebouwen op het bijna vijf hectare grote bedrijventerrein een nieuwe invulling gekregen. Zo heeft bijvoorbeeld de Performance Factory zich nu gevestigd in een van de oude fabriekspanden. Onderwijs, kunst, cultuur en sport vormen de pijlers van deze plek. Ook de Twentsche Foodhal en enkele bedrijven zijn hier neergestreken.

Ten behoeve van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Facatory" is door het Oversticht met betrekking tot het aspect 'cultuurhistorie' onderzoek uitgevoerd. De bevindingen en resultaten van dit onderzoek zijn samengevat in een rapport (d.d. 1 oktober 2020) dat als bijlage bij deze plantoelichting is gevoegd en waarin uitgebreid wordt ingegaan op de cultuurhistorische betekenis van het plangebied voor de stad Enschede..

3.2.2 Monumenten in het plangebied.

In het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" zijn geen rijks- en/of gemeentelijke monumenten aanwezig. Het plangebied bestaat momenteel nagenoeg geheel uit een geasfalteerd parkeerterrein.

3.2.3 Overige cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren in het plangebied

In het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" zijn daarnaast geen 'overige' cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren aanwezig waarmee in dit bestemmingsplan rekening had moeten worden gehouden.

3.2.4 Archeologie

Het Europees verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (het Verdrag van Valetta) is in 1992 ondertekend. Het verdrag is geïmplementeerd via een wijziging van de Monumentenwet (Wet op de archeologische monumentenzorg), die op 1 september 2007 in werking is getreden. Op 9 december is de Monumentenwet onderdeel uit gaan maken van het Erfgoedwet dat op 9 december 2015 in werking is getreden. Deze nieuwe wet bundelt 6 wetten en regelingen met betrekking tot het erfgoed in Nederland.

Doelstelling is om zoveel mogelijk bodemschatten in de bodem te behouden, om zo aantasting van het bodemarchief te voorkomen. Verder wordt bevorderd dat in een zo vroeg mogelijk stadium van de ruimtelijke ordening rekening wordt gehouden met archeologische waarden. Uitgangspunt is tevens dat bodemverstoorders archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen betalen.

De wet legt de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed bij de gemeenten en bepaalt dat archeologie voortaan binnen het instrumentarium van de ruimtelijke ordening dient te worden meegenomen. De kern van deze wetgeving is:

• het Rijk blijft verantwoordelijk voor het verlenen van vergunningen ingevolge de Erfgoedwet en dus voor aanwijzingen van archeologische rijksmonumenten;
• de provincie kan archeologische attentiegebieden aanwijzen die moeten worden opgenomen in een bestemmingsplan van een gemeente en kan verplichtingen opleggen bij ontgrondingen;
• het inbedden van archeologie in ruimtelijke plannen;
• het behouden en beschermen van waardevolle archeologie in de bodem;
• verplicht archeologisch onderzoek bij bodemverstoring;
• de bodemverstoorder betaalt de kosten van archeologisch onderzoek.

De gemeente heeft ten aanzien van het omgaan met archeologie een substantiële, inhoudelijke beleidsruimte om belangenafweging mogelijk te maken. De uitvoering van de Erfgoedwet voor het onderdeel archeologie draagt bij aan de kennis van het ontstaan van de stad en samen met de monumenten, landschapshistorie en bouwhistorie, aan de kwaliteit van de ruimte en de identiteit en het imago van de stad Enschede.

A rcheologiebeleid gemeente Enschede.

Op 28 januari 2008 heeft de gemeenteraad van Enschede het gemeentelijk archeologiebeleid vastgesteld. Hierin is opgenomen op welke wijze binnen de gemeente Enschede invulling wordt gegeven aan de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Op basis van het beleid dient archeologie op een dusdanig vroeg tijdstip te worden betrokken bij planontwikkelingen en/of aanvragen voor bouw-, sloop- of aanlegvergunningen dat de risico's van bodemverstoringen voor de archeologie voorafgaand aan de werkzaamheden in kaart kunnen worden gebracht.

Afbeelding: Archeologische beleidskaart Gemeente Enschede. met aanduiding locatie plangebied

Op de archeologische beleidskaart is het plangebied van dit bestemmingsplan aangemerkt als een 'archeologisch onderzoeksgebied B". (op de archeologische beleidskaart aangeduid met een okergele kleur). Dergelijke gebieden kennen een hoge- en middelhoge archeologische verwachtingswaarde. (Op de beleidskaart hebben betreffende gebieden een okergele kleur).

Beleid met betrekking tot gebieden die op de archeologische beleidskaart aangeduid zijn als 'archeologisch gebied- type B':

Archeologie en het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory".

Ten behoeve van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" heeft 'Laagland Archeologie' in januari 2021 een Archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd aan de Oldenzaalse- straat - Hoge Bothofstraat . De resultaten van dit onderzoek en advies zijn verwoord in een rapport dat als bijlage bij deze plantoelichting is gevoegd (Laagland archeologie Rapport 585- d.d. februari 2021).

Het bureauonderzoek had tot doel een archeologisch verwachtingsmodel op te stellen. Centraal staat daarbij de vraag of en zo ja welke archeologische resten (complextype, datering, diepteligging en gaafheid) in het plangebied kunnen worden verwacht. Hiertoe zijn landschappelijke, archeologische en historische bronnen geraadpleegd.

Op basis van het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied op de lagere helling van een grondmorenerug ligt. Hierop was oorspronkelijk een dekzandpakket van circa 2 m dik aanwezig. In de afgelopen eeuw was het plangebied bebouwd. Uit milieukundige boringen en naburig archeologisch onder- zoek blijkt dat het plangebied een grotendeels verstoord bodemprofiel kent. Van het oorspronkelijke dekzandpakket resteert waarschijnlijk alleen nog een C-horizont. Dit betekent dat alle oppervlakkige en minder diepe resten/grondsporen zijn verdwenen. Diepe grondsporen kunnen nog bewaard zijn gebleven: direct ten westen van het plangebied zijn bij eerder archeologisch onderzoek vier water- putten uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd aangetroffen. Resten van waterputten kunnen ook in het plangebied verwacht worden.

Advies:

Tenzij de bodemingrepen beperkt blijven tot een diepte van 80 cm –mv wordt een proefsleuvenonderzoek geadviseerd. Hiertoe dient een door het bevoegd gezag een goed te keuren Programma van Eisen te worden opgesteld.

Mochten tijdens de werkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, of resten waarvan redelijkerwijze kan worden vermoed dat het om archeologische resten gaat, dan geldt op grond van de Erfgoedwet (art. 5.10) een meldingsplicht. Dit kan bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE, www.cultureelerfgoed).

3.2.5 Beschermingswaardige bomen in het plangebied

In het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" zijn geen beschermwaardige bomen aanwezig. Wel grenst het plangebied aan een beschermingswaardig boomgebied langs de Oldenzaalsestraat.

De bescherming van bomen is geregeld in de Verordening kwaliteit leefomgeving. Op het bij de APV behorende bomenoverzicht zijn de beschermde bomen en boomgroepen weergegeven, voor het vellen waarvan in ieder geval een omgevingsvergunning (kapvergunning) op grond van de Verordening kwaliteit leefomgeving is vereist.

Op het bomenoverzicht zijn niet alle beschermde bomen weergegeven. Ook de gemeentelijke bomen die niet op het bomenoverzicht zijn weergegeven zijn beschermd op grond van de Verordening kwaliteit leefomgeving .

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten wordt in bestemmingsplannen zoveel mogelijk rekening gehouden met de aanwezige beschermwaardige bomen door bouwgrenzen en infrastructurele werken, voor zover dit redelijkerwijs mogelijk is, zodanig te situeren dat daardoor de maximale kroonprojectie van de bomen niet of zo min mogelijk wordt beperkt.

Het bij de Verordening kwaliteit leefomgeving behorende bomenoverzicht is een interactieve bomenkaart die is te raadplegen op de website van de gemeente Enschede.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Beleidsmatige uitgangspunten nieuwe ontwikkeling

In deze paragraaf worden de beleidsmatige c.q. programmatische uitgangspunten van de nieuwe ontwikkeling beschreven:

Woonvisie 2019.

De Woonvisie gaat uit van 5 strategische thema's. De belangrijkste voor deze ontwikkeling is het aantrekken en vasthouden van talent. In Enschede vertrekken veel afgestudeerden na hun studie uit de stad, terwijl er wel veel banen voor deze groep zijn. In de Woonvisie is daarom een expliciete actie opgenomen om woonvormen te realiseren voor net afgestudeerden. Dit project geeft invulling aan dit beleidsdoel en het specifieke actiepunt. Het concept betreft namelijk betaalbare- en comfortabele woningen voor de doelgroep met gemeenschappelijke faciliteiten voor werken en ondernemen. Dit sluit aan op de vraag van de doelgroep. Dit project  is een sleutelproject binnen de regionale woonagenda met de provincie. Het project ligt in het centrumstedelijke woonmilieu. Er worden hoge woningdichtheden gerealiseerd gecombineerd met andere functies.

In dit concept zijn er voorzieningen en werkruimtes speciaal voor de bewoners van het complex, maar ook voorzieningen die door andere gebruikers van de Performance Factory gebruikt kunnen worden. Net afgestudeerden hebben vaak nog een laag inkomen en komen daarom nog in aanmerking voor een sociale huurwoning. Daarom valt de kale huur van de woningen in dit complex in die categorie. Bijkomende voorzieningen maken de huur hoger, maar nog steeds betaalbaar voor de doelgroep. Het is de bedoeling dat bewoners na een paar jaar weer kunnen doorstromen naar een grotere woning en het complex zo telkens nieuwe afgestudeerden kan faciliteren. Daarmee onderscheid dit complex zich van het 'reguliere' sociale huurappartement

Kantorenbeleid Gemeente Enschede.

Voor zakelijk vastgoed, gericht op kantoorgebruikers, worden alleen nieuwe initiatieven toegestaan als ze kwaliteit toevoegen aan de bestaande voorraad. De belangrijkste uitdaging is om de komende jaren een moderne, duurzame propositie te bieden op de beste plekken van de stad.

We kiezen daarbij alleen voor kwaliteit en in ons stationsgebied zien we een grote potentie om een hoogstedelijk kantorenmilieu te realiseren, dichtbij woningen, voorzieningen, de binnenstad en een internationaal OV-knooppunt, met vernieuwende concepten zoals service offices, co-working spaces of andere moderne concepten (Visie Werklocaties, 2019). Het totale concept voor dit plangebied past binnen deze visie.

4.2 Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e tot en met 4e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt in de toelichting moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. Wanneer een bestemmingsplan een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet in de toelichting tevens worden gemotiveerd waarom in die behoefte niet kan worden voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied. Bij iedere 'stedelijke ontwikkeling', waaronder iedere ontwikkeling van detailhandelsvloeroppervlak, moet inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' genoemd.

Deze zogenoemde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen en schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor. De 'Ladder' is alleen van toepassing als er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als 'stedelijke ontwikkeling' te kunnen worden aangemerkt. Daarvan zal in beginsel geen sprake zijn indien het nieuwe bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt. Dit kan anders zijn indien het bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime in een vanuit ruimtelijk oogpunt ingrijpende nieuwe planologische functiewijziging voorziet.

Wanneer de 'stedelijke ontwikkeling' die een bestemmingsplan mogelijk maakt alleen betrekking heeft op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet, heeft het onderzoek naar de behoefte slechts tot doel om na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

'stedelijke ontwikkeling'

Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie uitspraken 201310814/1/R1 en 201311211/1/R3, is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer er sprake is van bestaande bebouwing en geen toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie, zie uitspraak 201310222/1/R6, niet altijd sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een feitelijke capaciteitsafname doordat er minder commercieel vloeroppervlak wordt teruggebouwd dan er is afgebroken. Ook een op grond van het voorgaande plan reeds mogelijke maar nog niet gerealiseerde ontwikkeling hoeft niet altijd een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro te zijn. Dit is onder meer het geval wanneer er geen sprake is van toename maar wel van concentratie van de bebouwingsmogelijkheden. Ook wanneer er sprake is van 'saldering' (verplaatsing van een stedelijke ontwikkeling, zonder netto extra (planologisch) ruimtebeslag of waarbij bebouwing wordt gereduceerd, zoals de 'Ruimte voor Ruimte' regelingen) is er meestal geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. In de uitspraak 201608869/1/R3 geeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzicht op hoofdlijnen van alle relevante aspecten waar aan moet worden getoetst om te bepalen of sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro en zo ja, welke eisen er worden gesteld aan de beschrijving van de behoefte aan de betreffende stedelijke ontwikkeling.

'Ladder duurzame verstedelijking' en het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory "

De Performance Factory is dé nieuwe hotspot in Enschede en staat op een bijzondere locatie: het voormalige Polaroid fabrieksterrein. Het karakteristieke complex ligt in de wijk De Bothoven aan de rand van het centrum en is goed bereikbaar. Op de plek waar vroeger weefgetouwen stonden en later instantklaar films werden gemaakt, vind je nu een talentenfabriek met een hippe foodhal, kunst, cultuur, ambacht, ondernemerschap én je kunt er naar hartenlust sporten. Het is een plek waar mensen zich kunnen ontwikkelen, werken aan hun talenten en kunnen uitstromen naar werk.

Wonen:

Dit project betreft een stedelijke ontwikkeling die getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. We gebruiken voor de woningbehoefte het Trendscenario, dat het bureau STEC (Stadseconomie) voor ons ontwikkeld heeft. Dit is onze Woonvisie opgenomen. In 2021 heeft STEC dit scenario op basis van de nieuwste prognoses en de Regionale Woonagenda van de provincie Overijssel geactualiseerd. Hieruit komt naar voren dat er tot 2031, 3225 woningen aan de woningvoorraad moeten worden toegevoegd. Pas voor een deel hiervan (1215 woningen per peildatum 1 januari 2021) is een bestemmingsplan gemaakt. De woningen binnen dit project passen dan ook binnen de behoefte. Het betreft hier een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied ligt midden in de stad en had voorheen ook stedelijke functies.

De voorgestane ontwikkeling van een woongebouw met 202 woningen in het plangebied van dit bestem- mingsplan betreft een stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. Het gaat hier om de transformatie van een (parkeerplaats van) een voormalig industriecomplex naar een woongebouw met voorzieningen voor de doelgroep 'talent'.

In de Woonvisie 2019 ( in 2020 geactualiseerd) staan belangrijke thema's genoemd zoals het vasthouden van 'talent' en het werken aan de inclusieve samenleving. In Enschede vertrekken veel afgestudeerden na hun studie uit de stad, terwijl er wel veel banen voor deze groep in de stad aanwezig zijn *). 'Talenten' zijn op banen in (grote) steden aangewezen en zijn comfortabele woningen in een stedelijke omgeving met alle daarbij behorende voorzieningen voor deze doelgroep belangrijke vestigingsfactoren. Daarnaast hebben zij veelal een 'urbane' leefstijl waarbij de directe nabijheid van de binnenstad als een 'plus' kan worden aangemerkt. Met dit project kunnen we dan ook een bijdrage leveren aan woningen voor startende talenten met huurappartementen.

*) Tubantia/Twentsche Courant 29 juli 2021:

ENSCHEDE - Enschede is één van de snelst groeiende steden in Europa in het aantrekken van mensen in technische beroepen. Uit een recente studie van de Amerikaanse non-profitorganisatie CompTia blijkt dat de kleinere Europese steden de grotere inhalen als het gaat om de werving van 'techmensen'. Enschede staat in het vacature-overzicht op plaats twee.

De vraag naar goed opgeleide softwareontwikkelaars domineert de vacatures. Uit een analyse van bijna 900.000 techbanen met name in de ontwikkeling van software in tien Europese landen blijkt, dat die banen nu percentueel vooral worden aangeboden in de kleinere steden. Met name in die steden met hogescholen en universiteiten met een scala aan informaticaopleidingen. De Universiteit Twente en de hogeschool Saxion zorgen voor veel start-ups.

Dat kleinere steden het in verhouding nu zoveel beter doen dan de grote is een trend die wordt aangewakkerd door de opkomst van het 'telewerken', denken de Amerikaanse onderzoekers. Sinds corona is werken op afstand veel gangbaarder geworden. Volgens onderzoekers leidt dat er toe dat bedrijven zich afvragen of ze wel zo nodig in de grote prestigieuze steden moeten zitten.

Op basis van het trendscenario woningbouw uit onze 'Woonvisie' is daarnaast aangetoond dat er veel behoefte is aan woningen voor de doelgroep 'talent'. Het concept van de beoogde ontwikkeling in het plangebied van dit bestemmingsplan speelt hierop in. Daarnaast maakt deze ontwikkeling deel uit van het project "Centrumkwadraat" en is binnen dit project onderdeel van de woningbouwimpuls van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het gaat hierbij om een project dat er op gericht is woningbouw van betaalbare woningen te versnellen.

Ook is op basis van het woningbehoefteonderzoek van bureau STEC (STadsEConomie) voor Enschede van juni 2021, welke een update is van het STEC onderzoek dat is gebruikt voor onze Woonvisie, aangetoond dat de komende 10 jaar behoefte is aan het toevoegen in de stad van 3.200 woningen. De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied van dit bestemmingsplan past binnen deze behoefte.

Kantoren:

De Performance Factory is een bestaand en goed functionerend werkcluster met een hoge mate van gemengde functies. Het gebied is populair vanwege deze functiemix maar ook vanwege haar ruimtelijk- economische vestigingsfactoren. Het is gelegen langs de drukke invalsroute vanuit het noorden en Duitsland (Oldenzaalsestraat), zichtbaar vanaf het spoor en daardoor een uitstekende zichtlocatie voor ondernemers. Tevens ligt het op korte loopafstand van een (inter)nationaal OV-knooppunt én de binnenstad van Enschede met al haar culturele en consumptieve voorzieningen. Het is daardoor een goede vestigingslocatie voor kleinschalige kantoorgebruikers en (ambachtelijke) bedrijfjes die goed gedijen in een gemengde en ondernemende omgeving.

Dit specifieke bestemmingsplan biedt ruimte voor een woonconcept voor werkzame jongeren met op de begane grondverdieping circa 1.600 m2 commerciële ruimten die ondersteunend zijn aan de functies op de Performance Factory en het woonconcept van de beoogde nieuwbouw. Dit kan worden ingevuld door een mix van kantoorgebruikers en/of bedrijven. Omdat de kantoor en bedrijfsfunctie onderdeel is van een groter werk-cluster en functiemix is de kans groot dat het snel zal worden opgenomen door de markt of (deels) in gebruik wordt genomen door nieuwe en bestaande gebruikers van het gebied.

Visie Werklocaties:

Voor zakelijk vastgoed, gericht op kantoorgebruikers, staan we alleen nieuwe initiatieven toe als ze kwaliteit toevoegen aan de bestaande voorraad. De belangrijkste uitdaging is om de komende jaren een moderne, duurzame propositie te bieden op de beste plekken van de stad.

We kiezen alleen voor kwaliteit en in ons stationsgebied zien we een grote potentie om een hoogstedelijk kantorenmilieu te realiseren, dichtbij woningen, voorzieningen, de binnenstad en een internationaal OV-knooppunt, met vernieuwende concepten zoals serviced offices, co-working spaces of andere moderne concepten (Visie Werklocaties, 2019).

Het totale concept voor dit plangebied past binnen deze visie.

Programmatisch:

Het gebouw wordt modern en duurzaam opgeleverd en draagt daardoor bij aan de vernieuwingsopgave van het zakelijk vastgoed in de binnenstad van Enschede, waarbij grote solitaire kantoorgebouwen worden vernieuwd, uit de markt genomen of vervangen door kleinschaligere, duurzame en moderne multi-use gebouwen. Dit sluit aan bij de in 2019 vastgestelde Visie Werklocaties en de afgelopen 5 jaar is er ongeveer 25.000 m2 aan onttrekking van kantoormeters gerealiseerd. De komende jaren houdt de gemeente rekening met een onttrekking van nog eens 20.000 m2. Kwalitatief goede toevoegingen die aansluiten bij de vraag van moderne kantoorgebruikers binnen de stationsomgeving zijn daarom van belang om de werkfunctie van het gebied op pijl te houden en te versterken.

4.3 Stedenbouwkundig plan

Ambitie:

Woningcorporatie Domijn wil op een deel van het parkeerterrein op de hoek de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat een woongebouw realiseren met een sterk samenhangend inclusief woonconcept. Het gaat hierbij om een terrein ten zuiden van de Nationale Reisopera (voormalig pand Polaroid) en ten westen van de Performance Factory.

Het beoogde “woonconcept” biedt hoogwaardige studio's en een bredere reeks voorzieningen om toekomstige bewoners te faciliteren. Community staat daarbij centraal wat zich vertaalt in het gebouwconcept waarin zelfstandig gewoond kan worden maar waarbij diverse diensten worden aangeboden zoals workshops en andere activiteiten die samen met bewoners worden georganiseerd. Zo is er o.a. een grote collectieve entree/lobby en een collectief ontmoetingsgebouw op de binnenplaats die ontmoeting stimuleert. Het ontwikkelconcept richt zich op werkzame jongeren tussen de 20 en 35 jaar – en andere maatschappelijke transitiegroepen.

Door de ontwikkeling op de hoek Oldenzaalsestraat - Hoge Bothofstraat wordt er een nieuw hoofdstuk toegevoegd aan een oude fabriekslocatie. De toekomstige bouwmassa creëert een nieuwe ruimtelijke samenhang op het terrein van de Performance Factory [PF] en de aangrenzende openbare ruimten. Er ontstaan nieuwe ruimtes tussen de bouwblokken, nieuwe routes en verbindingen. Met het karakter van de massa wordt een vergelijkbare opzet als die van de oorspronkelijke fabriekspanden nagestreefd. Het resultaat hiervan is een cluster van samengestelde bouwvolumes met een gemeenschappelijke binnenhof. De bouwvolumes staan op de grond, bezitten hun eigen uniciteit binnen de totale architectonische eenheid met een referentie naar fabrieksarchitectuur.

Het woongebouw kent een 'carré'-vorm die plek biedt voor ca. 202 woningen. Op de begane grond zijn diverse functies gedacht zoals meerdere commerciële ruimtes, een entree/lobby en een fietsenberging op het binnenterrein. Ook zijn een aantal woon-werkeenheden aan de zijde van de Hoge Bothofstraat en in het binnenstraatje op het binnenterrein, gedacht. Op de bovenliggende verdiepingen, variërend in aantal bouwlagen (2 tot 7 woonlagen), worden uitsluitend woningen gerealiseerd.

De nieuwe massa op oude fabriekslocatie met een uitwendige maat van circa 50x60 meter. Om voor de woonfunctie licht lucht en ruimte te genereren krijgt de bouwmassa in het midden een hof. Er wordt één centrale entree/binnenstraat naar de binnenruimte gemaakt die is gekoppeld aan de hoofdentree.

De bouwmassa is een samenstelling van verschillende bouwblokken. Deze blokken vormen afzonderlijk een eigen uniciteit en staan met hun 'voeten' op de grond. Deze blokken bezitten een korrelmaat die tussen de kleinschalige korrel van de panden aan de westzijde van de Oldenzaalsestraat en de grootschalige korrel van het industrieterrein van de Perfomance Factory in zit. Dat wil zeggen dat er zo'n 2 tot 3 afzonderlijk herkenbare bouwblokken aan één gevelzijde zitten.

Door de gevellijn van de bouwblokken op enkele plaatsen ten opzicht van elkaar te verschuiven, wordt de uniciteit van de losse blokken extra versterkt. De compositie, breedte en hoogte van de bouwblokken onderling reageren op de context (omgeving) en beantwoorden het ruimtelijke vraagstuk van de plek. Daarbij is rekening gehouden met de wens om aan de Oldenzaalsestraat een architectonisch ruimtelijk gebaar te maken richting de Nieuwe Lage Bothofstraat. De bouwhoogte langs de Hoge Bothofstraat is afgestemd op het tegenoverliggende woongebied Tattersall.

Schematische weergave aanbevelingen vanuit stedenbouwkundig perspectief.

Openbare voorzieningen in de plinten begeleiden de gewenste doorgaande route langs de Oldenzaalsestraat richting de Nieuwe Lage Bothofstraat het terrein van de Performance Factory op.

Er is gekozen voor een hoofdentree van het woongebouw aan de Nieuwe Lage Bothof om zo de gewenste en beoogde dynamiek te realiseren op het terrein waardoor ook meer samenhang met de Performance Factory kan ontstaan. Dit draagt ook bij aan de gewenste route vanuit het centrum. Zo wordt het straks interessanter om de aantrekkelijke Foodhal via deze route te bereiken. Hiertoe wordt de as Van Lochemstraat doorgezet.

Daarnaast wordt met het realiseren van het woongebouw het karakter van het gebied meer openbaar toegankelijker doordat er ook meer mensen in de avonduren op het terrein zijn. Met als gevolg dat het sociale veiliger zal worden doordat woonkamers naar alle zijden van het bouwblok zijn gericht. Naast toename van beweging zal er dus meer zicht - en in de avond licht - vanuit de woningen op de omringende straten zijn.

Door middel van het creëren van een levendige plint met ruime hoogte ( minimaal 5,5m), en de introductie van een binnenstraat waardoor woonprogramma, de openbare omgeving en de commerciële plint op verrassende manier met elkaar worden verbonden. Een en ander nog geaccentueerd door de extra insnijding van het gebouw te plaatse van de entree. Anderzijds voorziet het ontwerp in een intieme verblijfsruimte op niveau. Door middel van een door galerijen omsloten binnentuin met een collectieve ruimte.

Openbare ruimte:

De openbare ruimte van het terrein van de Perfomance Factory heeft een eigen karakter en beeldtaal. Deze is anders dan die van de aangrenzende woonwijk Tattersall of het centrumgebied aan de westzijde. Het karakter van de PF is te beschrijven als robuust, het heeft een eigentijdse uitstraling wat past bij het industriële karakter van de PF. Hierbij kan integratie van duurzaamheid, natuurinclusiviteit en circulariteit de aantrekkelijkheid en het hedendaagse imago versterken. Dit vraagt om een zorgvuldige aanhechting van de openbare ruimte van de PF met zijn omgeving. Waarbij de openbare ruimte en het nieuwe woongebouw elkaar versterken in sfeer en functie.

Om de ambitie 'hotspot' van de stad te worden kracht bij te zetten, wordt ingezet om meer verblijf- en ontmoetingsplekken te realiseren. Deze moeten teweegbrengen dat de aantrekking vanuit het centrum groter wordt, waardoor het terrein langzaam transformeert van bedrijventerrein naar gemengd gebied.

Voor dit plan blijft het industriestraatje tussen de PF en dit cluster haar huidige functie behouden. Belangrijk in de aan- en afvoer van de op productie georiënteerde bedrijvigheid. De maatvoering en boogstralen van deze weg zijn dan ook afgestemd op groter vrachtverkeer. Waarbij in de overgang naar het woongebouw een overgangszone zal zijn die de veiligheid zal waarborgen. Deze straat krijgt met name een nog belangrijkere functie voor het langzaam verkeer. Door het toevoegen van zitplekken en groen zal de verblijfskwaliteit hier toenemen.

Aan de Oldenzaalsestraat ontstaat een meer stedelijk profiel met ruimte voor langsparkeren, een doorgaand fietspad parallel aan de straat en een overgangszone voor de voetganger tussen gebouw en parkeerplaatsen. Daar waar mogelijk worden bomen toegevoegd. Aan de Hoge Bothof wordt het fietspad verlegd tegen de rijbaan aan waardoor er ruimte voor een groenstrook met opgaand groen ontstaat tussen de nieuwbouw en het fietspad. Voor de woon-werkeenheden wordt een voetpad aangelegd zodat deze ontsloten kunnen worden.

In het ontwerp zal gekozen worden voor een bestrating met een robuust industrieel karakter zoals bijvoorbeeld betonplaten, asfalt of (gebakken of beton) klinkers. De beplanting zoekt eenduidigheid in beplanting die past bij het robuuste karakter van een industriecomplex. Denk daarbij aan het beplantingsplan bij de entree van de Foodhallen. Dat geldt ook voor de verlichting en het straatmeubilair die moeten passen bij wat nu al aanwezig is.

Mobiliteit:

Parkeren

In het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" zijn geen mogelijkheden aanwezig voor het parkeren van auto's. Om ten behoeve van de beoogde ontwikkeling in dit bestemmingsplan te voorzien in voldoende parkeermogelijkheden, wordt gebruik gemaakt van de parkeercapaciteit van het bestaande parkeerdak van het meest oostelijk gelegen gebouw op het terrein van de Performance Factory (in eigendom van Domijn). Dit parkeerdek, op relatief korte afstand van de beoogde nieuwbouw gelegen, heeft een capaciteit van liefst 350 parkeerplaatsen en kent op dit moment een 'overcapaciteit'. Dit parkeerdak is geschikt op basis van de loopafstand en de beschikbare ruimte. De onderbouwing hiervoor is toegevoegd in de memo “210316 Parkeernotitie PF v2.pdf”

Volgens cijfers uit 2019 (dus nog voor de coronatijdperk) was dit parkeerdak bij ca. 136 vaste parkeerders in gebruik naast gemiddeld 26 parkeerplaatsen bij mensen die niet als 'vaste parkeerders' gelden. Dit betekent dat gemiddeld genomen op het drukste moment, dit parkeerdak een bezetting kent van ca. 162 motorvoertuigen. Dit betekent dat er een overcapaciteit van ca. 188 parkeerplaatsen.

Ten behoeve van het autoparkeren is een berekening opgesteld die uitgaat van de geldende normen van de gemeente Enschede. Uitgaande van 202 appartementen (met een beperkte oppervlakte), 1.621 m2 kantoorruimte en 324 m2 horeca zijn 59 parkeerplaatsen nodig.

Gelet op de overcapaciteit van het parkeerdak van 188 parkeerplaatsen, kan als gevolg van de voorgestane ontwikkeling op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat ruim in de parkeerbehoefte worden voorzien.

• Resume

Met gebruikmaking van de aanwezige overcapaciteit van het parkeerdek op het terrein van de Performance Factory kan, op relatief korte afstand van de beoogde nieuwbouw van een woongebouw met voorzieningen op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat, in ruime mate in de parkeerbehoefte worden voorzien.

Verkeersbewegingen

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met een eventuele toename van de verkeersgeneratie. Hiertoe wordt de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW aangehouden.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• Stedelijke zone: schil centrum
• Verstedelijkingsgraad: sterk stedelijk/ Gemeente Enschede (Bron: CBS Statline).

• Commerciële ruimte

Ten aanzien van de commerciële ruimte is uitgegaan van de functie 'commerciële dienstverlening' zoals opgenomen in de CROW-uitgave. Op basis van de vorenstaande uitgangspunten ontstaat qua verkeersgeneratie als gevolg van het project het volgende beeld:

• Appartementen

Ten aanzien van de beoogde appartementen is uitgegaan van de functie 'huur, appartement, sociale huur'. Op basis van de vorenstaande uitgangspunten ontstaat qua verkeersgeneratie als gevolg van het project het volgende beeld:

• Verkeersbewegingen en het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory":

De totale verkeersgeneratie voor de voorgenomen ontwikkeling komt neer op afgerond 664 verkeersbewe- gingen per weekdag/etmaal. Opgemerkt wordt dat de doelgroep van de beoogde woningen primair pas-afgestudeerden zijn. Voor deze doelgroep geldt dat het autobezig betrekkelijk laag is. Daarnaast ligt het projectgebied op een binnenstedelijke locatie waarbij veel mogelijkheden zijn ten aanzien van het openbaar vervoer. In dit opzicht kan worden verondersteld dat de norm ten aanzien van de verkeersgeneratie beter te vergelijken is met de functie 'zelfstandige kamerverhuur'. Hiervoor geldt per woning een verkeersgeneratie van 1,5 verkeersbewegingen per weekdag/etmaal. Gelet hierop zou de verkeersgeneratie neerkomen op (202*1,5+97,5=) 400,5 verkeersbewegingen per weekdag/etmaal. Het projectgebied wordt in de huidige situatie gebruikt als parkeerterrein. Met realisatie van voorgenomen ontwikkeling zal dit komen te vervallen inclusief de daarbij behorende verkeersgeneratie (parkerende auto's die elders zullen parkeren).

De Hoge Bothofstraat, Oldenzaalsestraat en overige omliggende infrastructuur zijn in voldoende mate zijn ingericht om de verkeersbewegingen behorend bij de voorgenomen ontwikkeling eenvoudig en veilig af te kunnen wikkelen. Gelet op het vorenstaande wordt het effect van de voorgenomen ontwikkeling op de verkeerssituatie ingeschaald op neutraal.

4.4 Cultuurhistorie in relatie tot nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" betreft een onbebouwd terrein dat momenteel grotendeels in gebruik is als parkeerterrein en nagenoeg in zijn geheel is geasfalteerd. Hier bevinden zich geen cultuurhistorische waardevolle gebouwen, objecten en/of structuren waarmee in dit bestemmingsplan rekening zou moeten worden gehouden.

4.5 Welstand en beeldkwaliteit

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" geldt de welstandsidentiteit "Bedrijventerrein". Voor gebouwen in gebieden met deze identiteit geldt in zijn algemeenheid dat ze qua bouwmassa in vergelijkbare orde van grootte moeten zijn, een representatieve maar functionele uitstraling moeten hebben en dat gebruikte materialen van duurzame kwaliteit moeten zijn en in hun eigen natuurlijke kleur moeten worden toegepast. Voor parkeerterreinen op een bedrijventerrein geldt dat deze geen barrière mogen vormen in de relatie tussen de bebouwing en de straat en netjes moeten worden vormgegeven. De buitenruimte op een bedrijventerrein moet zo efficiënt mogelijk worden ingericht en een nette representatieve uitstraling hebben.

De realisatie van een woongebouw op het parkeerterrein van de Performance Factory, op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat, past niet binnen de voor deze locatie geldende criteria van de welstandscategorie 'Bedrijventerrein'. Om voor dit gebied welstandseisen te laten gelden ten behoeve van de beoogde ontwikkeling, is het beeldkwaliteitplan 'Ontwikkellocatie Performance Factory' ontworpen. Middels de wijziging 117 van de 'Welstandsnota Enschede, bouwen aan identiteit' gaat dit beeldkwaliteitplan en de daarin genoemde welstandscriteria voor deze locatie gelden. Aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woongebouw op deze locatie, kunnen hieraan worden getoetst.

Beeldkwaliteitplan 'Ontwikkellocatie Performance Factory'.

Het gebiedsgerichte welstandskader wat in dit BKP wordt opgesteld zoekt aansluiting met de "Welstandsnota Enschede, bouwen aan identiteit", maar voegt daar specifieke voorwaarden aan toe die meer rekening houden met de transformatie van een bedrijventerrein naar een meer centrumgebied, waar ook wonen mogelijk is. Daarnaast stuurt het beeldkwaliteitsplan op zorgvuldige stedenbouwkundige en architectonische aansluitingen op de omliggende buurten, het groeien van het centrumgebied en het bestaande industriële complex.

Uitwerking:

De industriële gebouwen van de PF wordt inclusief het nieuwe woongebouw als één stedenbouwkundig ensemble opgevat. De nieuwbouw van circa 50x60 meter is opgebouwd met 'fabrieksgevels' als architectonisch idioom. De massa bestaat uit tegen elkaar geplaatste zelfstandige blokken met een eigen entiteit. Die uniciteit van de verschillende bouwblokken kan worden bereikt door verschil in materiaalgebruik (beton versus baksteen), verschil in detaillering met hetzelfde materiaalgebruik en/of verschil in ritmiek van ramen of grote architectonische brutalistische gebaren.

Voor het borgen van de samenhang van de blokken sluit de materialisering aan bij het bestaande ensemble van de PF. Daarnaast zijn er algemene uitgangspunten.

De belangrijkste zijn:

• De bouwblokken staan met 'hun voeten op de grond'.
• De verschillende bouwblokken zijn afleesbaar in de gevel door zowel raakvlakken als contrasten op te zoeken in materialisering en detaillering.
• De gevels van de heldere afleesbare bouwblokken zijn representatief vormgeven en 'om de hoek' ontworpen.
• Straatgevels /kopgevels zonder raamopeningen vragen om extra aandacht. Let op dat deze op logische wijze onderdeel uitmaken van het individuele bouwblok.
• Vermijdt grote afwisseling van architectonische expressie binnen één bouwblok, dit ontkracht de afleesbaarheid van de verschillende volumes.
• Voorkom te grote eenvormigheid van de verhoogde bouwlaag op de begane grond, waardoor een bouwblok op een plint lijkt te staan. Dit kan onder andere voorkomen worden door de afzonderlijke bouwblokken stevige hoeken te geven.
• Integratie van duurzaamheid, natuurinclusiviteit en circulariteit kan het hedendaagse imago versterken.
• Vluchttrappen en eventuele opbouwen zijn vanuit het functionele fabriekskarakter mee ontworpen en zijn ondergeschikt van karakter en donker van kleur.

Meer specifiek per straat (niet uitputtend zie hiervoor het beeldkwaliteitsplan):

Oldenzaalsestraat

• De openheid van de eerste bouwlaag begeleidt de route van De Heurne naar de Nieuwe Lage Bothofstraat.
• De eerste bouwlaag op de hoek Oldenzaalsestraat - Nieuwe Lage Bothofstraat heeft een overhoeks karakter, waardoor passanten op vriendelijke en logische wijze verleidt worden het terrein van de PF in te gaan.
• De gevels zijn rijkelijk voorzien van details en ornamenten, passend bij het karakter van een fabrieksgevel, die een relatie heeft met het textielverleden.
• De plastiek van de bouwblokken laat een duidelijke gelaagdheid zien waarbij de verticale geleding overheerst.
• Vanaf De Heurne / Oldenzaalsestraat is op de hoek met de Nieuwe Lage Bothofstraat de architectonische expressie voorzien van een markant accent in de vorm van een blikvanger. Dit kan bijvoorbeeld een uitkraging of loggia over meerder verdiepingen zijn, een kunstwerk, klok of een gebouwnaam. Dit bouwblok kan tevens verbijzonderd worden door rijkelijke aanwezigheid van plastiek en (grafische) patronen of opmerkelijker te materialiseren dan de aangrenzende bouwblokken.

Nieuwe Lage Bothofstraat

• De hoofd entree is duidelijk afleesbaar. Denk hierbij aan een groot gebaar over meerdere verdiepingen.
• De toegang tot de binnenstraat wordt afsluitbaar door middel van een transparant hekwerk van hoogwaardige esthetische kwaliteit, bij voorkeur met referentie naar het textielverleden
• De gevels van de binnenstraat hebben een toegankelijk, transparant, aantrekkelijk en openbaar karakter.
• De ruimte van de binnenstraat vormt een hoogwaardig verblijfsgebied voorzien van zit- en groenelementen passend bij het karakter van de fabrieksgevels.
• De hoek Nieuwe Lage Bothofstraat - Industriestraat vraagt op de begane grond om een overhoeks toegankelijk, commercieel of publiek toegankelijk programma. Vanuit de PF begrenst deze hoek een ontmoetingsplek waar verschillende gebouwen elkaar komen, de architectuur anticipeert hierop.

Hoge Bothofstraat

• De openheid van de eerste bouwlaag en de meer gesloten uitstraling van de bovenliggende gevels vormt geen architectonische scheiding, de gevel wordt als één geheel ervaren
• De begane grond bevat tot circa 2/3 van de gevel, vanaf de Industriestraat, woon-werkeenheden. Hiervan zijn de voordeuren gericht op de Hoge Bothofstraat, voorzien van geveltuinen.
• De gevels zijn functioneel gedecoreerd, wat wil zeggen dat er een sterke plastiek zit in de functionele gelaagdheid. De gevels bezitten een sterk horizontaal/verticaal grid, waarbij de verticale geleding overheersend is. Op slechts enkele plekken komt een plastisch ontworpen dakrand die is voorzien van (grafische) patronen.

Industriestraat

• Op een groot deel van de begane grond zijn commerciële of openbare functies gesitueerd met een toegankelijk, transparant, aantrekkelijk en openbaar karakter.
• Vanuit de hoeken worden de commerciële, openbare- of woonfunctie door de hoek gezet, zodat er een levendig karakter in de Industriestraat ontstaat.
• De gevels zijn functioneel gedecoreerd, wat wil zeggen dat er een sterke plastiek zit in de functionele gelaagdheid. De gevels bezitten een sterk horizontaal/verticaal grid, waarbij de verticale geleding overheersend is. Op slechts enkele plekken komt een plastisch ontworpen dakrand.
• Eventuele industriële functionele lege gevelvlakken op zorgvuldige wijze mee ontwerpen binnen het bouwblok.

Binnenhof

• De binnengevels van de verschillende bouwblokken vertonen veel overeenkomsten maar hebben op detailniveau een relatie met de uniciteit van de zij - en buitengevels. Denk daarbij aan variatie per bouwblok van huisnummers, voordeuren, buitenlamp, naambord, doorvalbeveiliging etc.
• De binnengevels van de bouwblokken bevatten groen omklede galerijen, gevel- en daktuinen met een robuust en industrieel karakter.
• Het paviljoen in de daktuin krijgt het karakter en de uitstraling van een eigentijds tuinhuis van hoogwaardige kwaliteit. Het dak van het paviljoen wordt met groen en verblijfsplekken toegevoegd aan de gemeenschappelijke tuin.

Procedure wijziging 117 Welstandsnota Enschede, bouwen aan identiteit.

De procedure voor deze wijziging van de welstandsnota zal gelijk oplopen met die van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory".

4.6 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. Voor 2015 werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was toen nog geen sprake. Om daar verandering in te kunnen brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

4.6.1 Speerpunten van het duurzaamheidsbeleid

In het Actieplan duurzaamheid, dat op 8 juni 2015 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld, heeft de gemeenteraad er voor gekozen om het duurzaamheidsbeleid toe te spitsen op de volgende punten:

Energie Verhogen van het op eigen grondgebied opgewekte aandeel hernieuwbare energie tot minimaal 12 procent in 2030 en minimaal 27 procent van het voor 2050 voorziene gebruik van energie.		Eigen organisatie Zelf het goede voorbeeld geven.
Biodiversiteit Behoud en versterken van de verscheidenheid aan dier- en plantsoorten in de leefomgeving		Groene groei Groei van de economie zonder dat dit nadelig is voor klimaat, water, bodem, grondstoffen en biodiversiteit.
Circulaire economie Verminderen van de hoeveelheid (rest-)afval door afvalpreventie en het beter scheiden van restafval.		Klimaatadaptatie Negatieve gevolgen die gepaard gaan met klimaatverandering beperken en de kansen die de klimaatverandering biedt benutten.
Duurzame mobiliteit Verhoging van het aandeel fietsgebruik in het totaal aantal verplaatsingen, stimuleren van het gebruik van het openbaar vervoer en stimuleren van het gebruik van elektrische auto's.		WEconomy Bewoners in Enschede dragen in collectief verband actief bij aan een of meer van de duurzame doelstellingen.

Aanpak van het duurzaamheidsbeleid

Binnen de aanpak van het Actieplan Duurzaamheid staan de begrippen 'duurzame daden', 'duurzame deals' en 'duurzaam doen' centraal.

Duurzame daden

De gedachte hierbij is dat het zichtbaar maken van bestaand duurzaam gedrag de beste manier is om anderen te inspireren en aan te zetten tot duurzaam handelen. We richten ons daarbij op de groep die in beginsel bereid is tot duurzaam gedrag.

Duurzame deals

Duurzame deals, oftewel afspraken over duurzaam handelen, zijn een middel om nieuw duurzaam gedrag uit te lokken. Bij de uitvoering van duurzame initiatieven lopen bedrijven, instellingen en groepen inwoners soms tegen barrières aan. De gemeente wil die belemmeringen wegnemen. Soms kunnen we daar zelf voor zorgen. In andere gevallen doen we daarvoor een beroep op anderen. De deals maken duidelijk dat verduurzaming van de samenleving een opgave is die we samen moeten oppakken.

Duurzaam Doen

Zelf het goede voorbeeld geven is binnen de gekozen aanpak een belangrijk uitgangspunt. Verduurzaming van de eigen organisatie is in dit Actieplan duurzaamheid verder uitgewerkt onder de noemer Duurzaam Doen.

Voor deze benadering is gekozen, omdat het een positieve benadering is, die anderen inspireert en stimuleert tot duurzame handelingen (gedrag, het doen van investeringen etc.). Het voordeel van deze aanpak is bovendien dat het gedrag voor de doelgroep herkenbaar en dichtbij is, de communicatieboodschap hierdoor aansluit bij de belevingswereld van mensen en de huidige doeners de afzender/ambassadeur zijn (in plaats van de gemeente). Hierdoor is het een aanpak van de stad, in plaats van de gemeente.

4.6.2 Duurzaamheidsbeleid en het bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt aan de hand van het Actieplan Duurzaamheid bekeken in hoeverre het bestemmingsplan kan bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke duurzaamheidsambities.

Algemeen:

Ontwikkelaar van beoogde nieuwbouw op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat heeft met betrekking tot zowel de uitstraling als de duurzaamheid van het complex een hoog ambitieniveau. Het nieuwe gebouw moet het visitekaartje en de entree vormen van het oude fabrieksterrein, zodat het zijn functie van hotspot in de stad nóg beter kan vervullen.

Bij elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of windenergie, dan wel aansluiting op het warmtenet. Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.

Energie:

Voor het realiseren van veel energie besparende maatregelen of voorzieningen in, aan of op gebouwen, zoals isolatie van vloer, muren of dak, het plaatsen van zonnepanelen of een zonnecollector op het dak, is geen omgevingsvergunning vereist. Voor warmte-koude opslag en bodemenergiesystemen is de provincie Overijssel het bevoegd gezag. Voor nieuwbouw geldt dat moet worden voldaan aan de energieprestatienormen uit het Bouwbesluit. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor bijvoorbeeld het realiseren van windturbines of zonneparken en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Klimaatadaptatie:

Voor het realiseren van relatief eenvoudige klimaatadaptieve maatregelen en voorzieningen als groene dakbedekking op gebouwen en het in de bodem infiltreren van hemelwater is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater, het vrij houden van bebouwing van overloopgebieden (bij overstroming), het vrij houden van bebouwing langs beken of van lage plekken die natuurlijke waterbergingen vormen, het ophogen van gronden of het realiseren van bouwwerken ter voorkoming van overstromingen en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Circulaire economie:

Voor het realiseren van afvalcontainers voor het gescheiden inzamelen van afval en herbruikbare materialen is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen en bedrijven voor de verwerking van afval.

Biodiversiteit:

Natuurgebieden, bossen, parken en andere structurele, veelal openbaar toegankelijke, groenvoorzieningen worden in een bestemmingsplan als zodanig bestemd en voorzien van een passende beschermende gebruiks- en bouwregeling. Daarnaast maakt een bestemmingsplan het in nagenoeg elke bestemming mogelijk om groenvoorzieningen van ondergeschikte aard te realiseren.

Duurzamheidsmaatregelen beoogde nieuwbouw.

Als bijdrage voor een duurzame leefomgeving is de ambitie de nieuwbouw uit te voeren in hout. Hout is de enige grondstof die zichzelf hernieuwt én CO2 opslaat. Bouwen met hout kan daarmee een zeer grote bijdrage leveren voor het behalen van de klimaatdoelstellingen. Niet alleen het materiaal zelf maar ook het productieproces ervan draagt bij aan CO2 reductie.

De 'units' kunnen worden gebouwd in de fabriek en dan in een vrachtwagen worden geladen, wat bijvoorbeeld voor minder verkeersbeweging zorgt dan bij bouwen met beton. Alleen dát maakt al dat de stikstofproble- matiek minder aan de orde is dan in de traditionele bouw.

Omdat hout minder geschikt is als buitengevel, zal deze in een materiaal worden uitgevoerd als een eigentijds woongebouw met kenmerken van- en een knipoog naar de oude fabriekslocatie.

Door natuurinclusief te bouwen en te ontwerpen is het mogelijk hier een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving te creëren. En groen in de buurt levert veel meer op dan alleen maar een mooi plaatje. Groen zorgt voor verkoeling in de zomerhitte, zuivert de lucht en biedt volop ruimte aan mede-stadsbewoners, zoals huismus, gierzwaluw, merel of gewone dwergvleermuis. Juist dankzij deze bevolkingsgroepen komt de leefomgeving pas écht tot leven.

Door kleine openingen te maken in gevels en onder dakoverstekken of met behulp van nestkasten kunnen nestgelegenheden worden gemaakt voor vogels en vleermuizen. In het plan is de ambitie om voor diverse soorten verblijfsplaatsen te creëren. Daarbij denken we aan inbouwstenen voor vleermuizen, nestkasten voor diverse soorten vogels. Waar mogelijk wordt met kleine ronde gaten nestgelegenheid voor vogels geboden.

Klimplanten en andere beplantingen kunnen een prima verblijfplaats bieden aan vele soorten. En alles wat bloeit of vruchten draagt biedt voedsel aan deze soorten rijkdom. In het plan is de ambitie om de gemeen- schappelijke binnentuin grotendeels te voorzien van een extensief groendak. Deze zijn niet toegankelijk voor bewoners, maar bedoeld om de natuur terug te geven aan de stad, bestemd voor vogels en insecten. De verschillende soorten beplating zullen deels vruchtdragend zijn. De toepassing van beplanting vertraagt de afvoer van hemelwater en verbetert de luchtkwaliteit en akoestiek van het gemeenschappelijke binnenterrein.

Langs de doorvalbeveiliging van de galerijen komen klimplanten die deels bloeien en vruchten dragen als voeding en schuilplaatsen voor vogels en insekten.

Bij grotere glasvlakken worden markeringen aangebracht zodat deze geen botsingsgevaar vormen voor vogels. Er zal ook geen spiegelend glas worden toegepast.

Er wordt rekening gehouden met vogel en vleermuisvriendelijke buitenverlichting.

Voor instecten worden op enkele bloemrijke plekken verblijfsplaatsen aangebracht in de vorm van een insectenhotel of bijenstenen. Deze worden in de binnentuin of in de wand geplaatst.

Tenslotte zal gebuik worden gemaakt van de toolbox www.bouwnatuurinclusief.nl om nog meer mogelijkheden te ontdekken.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory " getoetst aan de belangen van milieu, natuur en waterhuishouding.

5.1 Milieu

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op diverse milieuaspecten zoals bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit externe veiligheid, etc. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.

5.1.1 Milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende+ ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.).

In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken daadwerkelijk een m.e.r.-(beoordelings)procedure doorlopen moet worden dan wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd.

Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

• 1. het plan of besluit maakt geen activiteiten mogelijk die in het Besluit m.e.r. zijn genoemd. Er geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.
• 2. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
• 3. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of er mogelijk aanzienlijke milieugevolgen optreden. Zo ja, dan is alsnog het uitvoeren van een m.e.r. verplicht;
• 4. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet nagaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben. Zo ja, dan moet er alsnog een volledige m.e.r.-(beoordelings)procedure worden doorlopen.

Toetsing bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory " aan het Besluit m.e.r.

Aanmeldnotitie ruimtelijke ontwikkeling

Voor de ontwikkeling van een woongebouw met 202 appartementen en de realisatie van 1600 m2 aan commerciële- cq. bedrijfsruimten op het parkeerterrein op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat, is in opdracht van de initiatiefnemer van de beoogde ontwikkeling een aanmeldnotitie opgesteld. Deze aanmeldnotitie is als bijlage bij deze plantoelichting gevoegd. Uit de aanmeldnotitie blijkt dat de beoogde ontwikkeling geen belangrijke nadelige milieugevolgen heeft. Op basis van de aanmeldnotitie hebben burgemeester en wethouders op 24 augustus 2021 besloten dat het niet noodzakelijk is om voor de beoogde ontwikkeling op de hoek van de Oldenzaalsestraat en Hoge Bothofstraat een (formele) m.e.r.-beoordeling uit te voeren of een milieueffectrapportage op te stellen.

In dit hoofdstuk wordt de voorgenomen activiteit aan onderstaande criteria getoetst en een eindafweging gemaakt.
1. De kenmerken van de activiteit;
2. De plaats van de activiteit;
3. De samenhang met andere activiteiten (cumulatie);
4. De kenmerken van de belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu die de activiteit kan hebben.

Kenmerken van de activiteit

Het voornemen bestaat om binnen het projectgebied een appartementencomplex te realiseren met commerciële ruimten. Bij de kenmerken van de activiteit dient in het bijzonder in overweging te worden genoemd:
• De omvang van het project;
• hinder.

Omvang:

De ontwikkeling is compact waarbij sprake is van een beperkt ruimtebeslag. Het voornemen vormt een belangrijke bijdrage voor de (sociale)woningbehoefte in de gemeente Enschede. Geconcludeerd wordt dat dit project ver beneden de drempelwaarden van de m.e.r.-beoordelingsplicht blijft.

Hinder:

Tijdens de uitvoering van het voornemen kunnen mensen, flora en fauna hinder ondervinden. Uit de
ecologische afweging ten aanzien van de soortenbescherming en de stikstofberekening is echter gebleken dat de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties in het kader van soort- of gebiedsbescherming leiden. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing of vergunning aangevraagd te worden in het kader van soort- of gebiedsbescherming.

Plaats van de activiteit

Het projectgebied is geheel binnen grondgebied van de gemeente Enschede gelegen. Het gaat om een binnenstedelijk locatie. De voorgenomen activiteit is niet gelegen in beschermd gebied in het kader van
waterhuishouding of natuur. Binnen het projectgebied zelf zijn ook geen waardevolle groenstructuren
aanwezig.

Samenhang met andere activiteiten ter plaatse

Er vinden in de directe omgeving van het projectgebied geen andere (grootschalige) ontwikkelingen plaats
waarmee rekening dient te worden gehouden.

Kenmerken van de belangrijke nadelige milieugevolgen
Voor de beoordeling van eventuele belangrijke nadelige milieugevolgen van de voorgenomen activiteit moet, daar waar opportuun, rekenschap worden gegeven aan de volgende zaken:
• Het bereik van het effect (geografische zone en de grootte van de getroffen bevolking);
• Het grensoverschrijdende karakter van het effect;
• De waarschijnlijkheid van het effect;
• De duur, frequentie en de onomkeerbaarheid van het effect.

Gebleken is dat de ontwikkeling op de relevante milieu- en omgevingsaspecten verkeer, geluid, weg- en railverkeerslawaai, luchtkwaliteit, geur, ecologie (waaronder stikstof), externe veiligheid, water en archeologie geen belangrijke structurele nadelige en onomkeerbare milieugevolgen met zich meebrengt. De ontwikkeling gaat wel gepaard met tijdelijke hinder als gevolg van bouwwerkzaamheden, maar deze zullen na afronding volledig vervallen.

Conclusie vormvrije m.e.r.-beoordeling  
De vormvrije m.e.r.-beoordeling maakt duidelijk dat de milieueffecten als gevolg van de voorgenomen
ontwikkeling beperkt zijn en dat er geen sprake is van een bijzondere omstandigheid die het opstellen van een plan-m.e.r. noodzakelijk maakt. Op basis van de informatie in deze notitie neemt het bevoegd gezag (het college van B&W van gemeente Enschede) een m.e.r.-beoordelingsbesluit waarin zij besluit of een volledige m.e.r.-procedure nodig is.

5.1.2 Milieuhinder van bedrijven en voorzieningen

In verband met de realisering van een woongebouw op een deel van het parkeerterrein op de hoek de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat heeft er een inventarisatie plaatsgevonden van bestaande bedrijvigheid en voorzieningen in de omgeving van het plangebied, die van invloed kunnen zijn op het plangebied. Er is onderzoek gedaan naar de potentiële milieubelasting van deze bedrijven en voorzieningen. De milieubelasting en de bijbehorende contouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van de VNG publicatie "Bedrijven en milieuzonering", is van de aanwezige bedrijven en voorzieningen rondom het plangebied de milieucategorie bepaald. Verder is een beknopte beschrijving gemaakt van de (bedrijfs)activiteiten en zijn voor de bedrijven en voorzieningen de indicatieve hindercontouren aangegeven (zie bijlage 3.).

Voor nieuwe bedrijfsactiviteiten en commerciële functies in nieuwbouw geldt dat de geluidwering voor de scheiding tussen wonen en bedrijfsactiviteiten moeten voldoen aan de eisen voor geluidwering bij nieuwbouw zoals opgenomen in het Bouwbesluit. Daarnaast moet worden voldaan aan de eisen die het Activiteitenbesluit stelt voor het geluidsniveau in- en aanpandige geluidsgevoelige gebouwen en (verblijfs)ruimten.

Milieuhinder van bedrijfsactiviteiten binnen het plangebied voor woningen in en rondom het plangebied

In de omgeving van het plangebied zijn diverse bedrijven gelegen (zie bijlage 1). Van een aantal bedrijven zijn de indicatieve hindercontouren gelegen binnen het plangebied. Deze bedrijven zijn nader beschouwd. Uit deze nadere beschouwing is naar voren gekomen dat het merendeel van deze bedrijven geen knelpunten opleveren voor de realisering van het geprojecteerde woongebouw binnen het plangebied.

Om te kunnen bepalen of een tweetal bedrijven in het plangebied (Nederlandse Reisopera en Polaroid Photography BV) voor wat betreft het aspect geluid mogelijk een knelpunt vormt voor de uitvoering van het plan is een in 2014 uitgevoerde akoestisch geactualiseerd. Voor dit onderdeel wordt verwezen naar paragraaf 5.1.4 (Wet geluidhinder) onder: Goede ruimtelijke ordening/Aktiviteitenbesluit. Conclusie van dit geactualiseerde onderzoek is

• Op grond van het geactualiseerde onderzoek (zie bijlage bij deze plantoelichting) kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.3 Bodemkwaliteit

Bodemkwaliteit algemeen

De geschiktheid van de bodemkwaliteit voor de voorgenomen bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen vormen het uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening. Dit is beschreven in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. De bodemgesteldheid speelt een rol bij het vaststellen of een plan uitvoerbaar is. Artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening regelt dit. Ook de Wet bodembescherming kan hierbij van toepassing zijn.

Het bodembeleid is de afgelopen jaren hervormd. Van het saneren van verontreinigde bodem naar het duurzaam en efficiënt beheer/gebruik van de bodem. Het wegnemen van onaanvaardbare risico's van oude bodemverontreinigingen staat daarbij centraal. Dit wegnemen kan door middel van een bodemsanering, maar ook door het slim herinrichten van een locatie. Bouwen op (ernstig) verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk. Denk daarbij aan situaties waarin er geen direct contact met de verontreinigde bodem mogelijk is.

Ten behoeve van de beoogde nieuwbouw op de hoek van de Oldenzaalsestraat en Hoge Bothofstraat, is door Geofoxx een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit verkennend bodemonderzoek met het documentkenmerk 20200023_a1RAP (d.d. 20 maart 2020) is als bijlage bij deze plantoelichting gevoegd.

Samenvatting Verkennend bodemonderzoek:

Tijdens de veldwerkzaamheden is onder de fundatie een geroerde grondlaag aangetroffen, met zwakke bijmengingen aan puin, baksteen en kolengruis. Analytisch blijkt deze geroerde bodemlaag licht verontreinigd met zware metalen, PCB en minerale olie en plaatselijk matig verontreinigd met PAK (in de zuidoostelijke hoek). Uit de toetsingsresultaten van de uitsplitsing blijkt dat de PAK gehaltes in de afzonderlijke deelmonsters hooguit de achtergrondwaarde overschrijden. Na toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit is de grond op locatie indicatief geclassificeerd als kwaliteitsklasse industrie.

Gezien de samenstelling is deze geroerde bodemlaag verdacht op de aanwezigheid van asbest. Vanwege de huidige locatie-specifieke omstandigheden (volledig verhard met asfalt en een puinfundatie) kan momenteel geen verkennend asbestonderzoek worden uitgevoerd. Geadviseerd wordt om voorafgaande aan de daadwerkelijke herontwikkeling van het terrein (en na verwijdering van de huidige verharding) een dergelijk asbestonderzoek uit te voeren. Het doel van een asbestonderzoek is een uitspraak te doen of de verdenking op de parameter asbest terecht is.

De slakkenverharding kan niet hergebruikt worden als “bouwstof”. Dit is enkel toegestaan als toepassing in een groot oppervlaktewater conform bijlage O van de regeling Besluit bodemkwaliteit en als toepassing in IBC werken. Uit de analyseresultaten blijkt dat er in de puinfundatie geen asbest is aangetoond. Derhalve is de puinfundatie niet verdacht op de parameter asbest.

Ondanks het feit dat tijdens onderhavig onderzoek hoofdzakelijk licht verhoogd gehaltes zijn aangetoond, geeft dit een steekproefsgewijze weergave van de situatie. Bij het onderzoek is ook een optimale representativiteit nagestreefd, waarbij gebruik is gemaakt van de gangbare inzichten, methoden en technieken. Mocht bij de graafwerkzaamheden afwijkingen in de bodem worden aangetroffen, dient vanuit de vigerende wet- en regelgeving hier passende maatregelen getroffen te worden.

Conclusie bodemkwaliteit:

• Uit het onderzoek blijkt dat de locatie nagenoeg geschikt is voor de voorgenomen wijziging van de bestemming. Alleen voor de parameter asbest is te weinig informatie aanwezig. Dit onderzoek kan pas plaatsvinden als het asfalt en de bovenliggende puinlaag zijn verwijderd. Uit dit aanvullende onderzoek zal blijken of aanvullende maatregelen ten aanzien van de bodem noodzakelijk zijn. De financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt door de aanwezigheid van deze bodem- verontreinigingen niet belemmerd. De betreffende bodemverontreinigingen kunnen functiegericht en kosteneffectief worden gesaneerd.

5.1.4 Wet geluidhinder

Woningcorporatie Domijn heeft het voornemen om op het parkeerterrein op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat een appartementencomplex te realiseren. Het project betreft in totaal 202 appartementen en commerciële ruimtes met verschillende functies. Om dit mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Ten behoeve van de onderbouwing van het aspect geluid is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in het door Alcedo opgestelde rapport “Performance Factory Enschede, Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai, Wet geluidhinder; rapportnummer 20-08116.R01.V03; d.d. 7 juli 2021”. Het rapport is beoordeeld en akkoord bevonden.

Ten behoeve van het bestemmingsplan dient een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld waarin o.a. de milieugevolgen inzichtelijk moeten worden gemaakt. In dit advies zal worden ingegaan op het aspect geluid. Onderstaande tekst kan als geluidsparagraaf opgenomen worden. Tevens zijn aanbevelingen gedaan met betrekking tot de op te nemen planregels.

Geluid:

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen en/of de transformatie van bestaande panden naar wonen of een andere geluidgevoelige functie mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

Het plangebied is gelegen binnen de akoestische invloedssfeer van de Oldenzaalsestraat, Hoge Bothofstraat, Oosterstraat/Molenstraat, Van Lochemstraat en de spoorlijn Enschede-Gronau. Voor de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de Oldenzaalsestraat en het railverkeer op de spoorlijn Enschede-Gronau geldt op grond van de Wet geluidhinder een onderzoeksverplichting. Voor de Hoge Bothofstraat, Oosterstraat/Molenstraat en de Van Lochemstraat geldt op grond van de Wet geluidhinder geen onderzoeksverplichting omdat het hier 30 km-wegen betreft. Ondanks dat op 30 km-wegen de Wet geluidhinder niet van toepassing is moet op grond van uitspraken van de Raad van State bij een ruimtelijke procedure wel aandacht worden besteed aan de geluidsbelasting vanwege 30 km-wegen.

Industrielawaai en luchtvaartlawaai zijn voor het plangebied niet relevant.

Om de geluidsbelasting vanwege weg- en railverkeerslawaai in beeld te brengen is door Alcedo een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport “Performance Factory Enschede, Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai, Wet geluidhinder; rapportnummer 20-08116.R01.V03; d.d. 7 juli 2021”. Het rapport is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Wegverkeerslawaai:

Wettelijk kader

In artikel 74 van de Wgh is bepaald dat zich aan weerszijden van een weg een zone bevindt. De breedte van de zone is afhankelijk van de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied en van het aantal rijstroken. De zonering geldt niet voor wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied en voor wegen waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km per uur.

Volgens artikel 76a/77 van de Wgh moet bij het vaststellen of herzien van een bestemmingsplan of een projectbesluit, waarin nieuwe woningen of andere geluidgevoelige functies mogelijk worden gemaakt, binnen onderzoekszones van wegen, als bedoeld in artikel 74 van de Wgh, akoestisch onderzoek worden verricht.

De binnen het plangebied te realiseren woningen zijn gelegen in stedelijk gebied binnen de zone van bestaande wegen. Op woningen bedraagt de voorkeurswaarde 48 dB (artikel 82, eerste lid Wgh). Indien deze waarde wordt overschreden kan onder voorwaarden een hogere waarde worden verleend tot ten hoogste 63 dB (artikel 83, tweede lid Wgh). Voor vervangende woningen bedraagt de ten hoogste vast te stellen hogere waarde 68 dB (artikel 83, vijfde lid Wgh).

Het vaststellen van een hogere waarde is pas mogelijk indien aangetoond wordt dat maatregelen (bronmaatregelen, overdrachtsmaatregelen en/of maatregelen bij de ontvanger) om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde niet doeltreffend zijn (bezwaren stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard), en voldaan wordt aan de voorwaarden uit de Geluidnota Enschede 2009-2012 (verder Geluidnota). De Geluidnota is op 3 april 2018 door Burgemeester en Wethouders (gedeeltelijk herzien) vastgesteld.

Bij de beoordeling van het geluid van 30 km-wegen wordt aangesloten bij de grenswaarden en systematiek van de Wet geluidhinder en het hogere waarde beleid uit de Geluidnota.

Resultaten akoestisch onderzoek

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat vanwege het wegverkeer op de Oldenzaalsestraat en de 30 km-wegen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (incl. aftrek artikel 110g Wgh) wordt overschreden. De geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de Oldenzaalsestraat en de 30 km-wegen bedraagt ten hoogste respectievelijk 60 en 54 dB (incl. aftrek artikel 110g Wgh). Daarmee wordt voldaan aan de ten hoogste toegestane waarde van 63 dB.

Onderzocht is of door middel van bron- en of overdrachtsmaatregelen de geluidsbelasting kan worden gereduceerd. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat maatregelen die getroffen kunnen worden om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen onvoldoende effect hebben of bezwaren ontmoeten van verkeerskundige, stedenbouwkundige of financiële aard. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarden uit de Wet geluidhinder voor het toestaan van een hogere geluidsbelasting.

Om een hogere waarde te kunnen vaststellen moeten grondgebonden woningen, op grond van de Geluidnota, over en geluidluwe gevel beschikken. Voor niet-grondgebonden woningen, waarvan in het plan Parkeerterrein Performance Factory sprake is, is dit geen harde eis en heeft een geluidluwe gevel de voorkeur. Afgezien van 3 woningen gesitueerd aan de oostelijke gevel van blok F (beoordelingspunt 007) voldoen de woningen aan de voorwaarde voor een geluidluwe gevel.

Om de woningen die vanwege het wegverkeer op de Oldenzaalsestraat een geluidsbelasting van meer dan 48 dB (incl. aftrek artikel 110g Wgh) ondervinden te kunnen realiseren moet voor deze woningen een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Het gaat daarbij om een hogere waarde van 53 dB voor 18 woningen in blok A, van 50 dB voor 10 woningen in blok B, van 49 dB voor 3 woningen in blok C1, van 56 dB voor 41 woningen in blok D, van 60 dB voor 35 woningen in blok E en 60 dB voor 15 woningen in blok F. Daarmee is tevens, op grond van het Bouwbesluit, gegarandeerd dat in de woningen het binnenniveau niet meer dan 33 dB bedraagt.

Voor woningen waarop de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de Oldenzaalsestraat voldoet aan de voorkeursgrenswaarde maar die vanwege het verkeer op de Oldenzaalsestraat en de nabij het plan gelegen 30 km-wegen (Hoge Bothofstraat is maatgevend) een cumulatieve geluidsbelasting ondervinden van meer dan 48 dB (incl. aftrek artikel 110g Wgh) is het binnenniveau niet gegarandeerd. Omdat geen hogere waarden kunnen worden vastgesteld, de Wet geluidhinder is niet van toepassing op 30 km-wegen, is het niet mogelijk om via het Bouwbesluit eisen te stellen aan de geluidwering van de gevels van de te realiseren woningen. Om er voor te zorgen dat het binnenniveau in de woningen ten hoogste 33 dB bedraagt is het noodzakelijk om in de regels van het bestemmingsplan aanvullende eisen voor de gevelwering op te nemen.

Conclusie wegverkeerslawaai

De realisatie van de woningen die vanwege het wegverkeer op de Oldenzaalsestraat een geluidsbelasting van meer dan 48 dB (incl. aftrek artikel 110g Wgh) ondervinden is alleen mogelijk als daarvoor een hogere waarde wordt vastgesteld. Aan de voorwaarden, uit de Wet geluidhinder en de Geluidnota, voor het vaststellen van een hogere waarde wordt voldaan.

Gelijktijdig met de procedure voor dit bestemmingsplan wordt een procedure gestart voor het vaststellen van de hogere waarden. Het gaat daarbij om een hogere waarde voor 122 woningen. De vast te stellen hogere waarden bedragen ten hoogste 60 dB (incl. aftrek artikel 110g Wgh). Door het vaststellen van de hogere waarde worden op grond van het Bouwbesluit eisen aan de gevelwering gesteld waardoor het binnenniveau is gegarandeerd.

Om voor de woningen waarvoor vanwege het wegverkeer op de Oldenzaalsestraat geen hogere waarde nodig is maar die vanwege wegverkeer wel een cumulatieve geluidsbelasting ondervinden van meer dan 48 dB (incl. aftrek artikel 110g Wgh) een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen is het noodzakelijk om in de regels van het bestemmingsplan aanvullende eisen voor de gevelwering op te nemen. Het gaat daarbij om 1 woning in blok A en 15 woningen in blok B.

Railverkeerslawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory is gelegen binnen de onderzoekszone zone van de spoorlijn Enschede-Gronau. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat op de woningen de geluidsbelasting ten hoogste 52 dB bedraagt vanwege het railverkeer op de spoorlijn Enschede-Gronau. Daarmee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB en vormt railverkeer geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Industrielawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan parkeerterrein Performance Factory is niet gelegen in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein. Bovendien voorziet het bestemmingsplan niet in bestemmingen waarop geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote lawaaimakers') gevestigd kunnen worden.

Luchtvaartlawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory is niet gelegen in de nabijheid van het (voormalige) vliegveld Twente en ook niet gelegen binnen de geluidszone van het vliegveld.

Goede ruimtelijke ordening/Activiteitenbesluit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient ook aandacht te worden besteed aan relevante geluidsbronnen die niet vallen onder de geluidswetgeving voor wegverkeers-, railverkeers-, industrie- en luchtvaartlawaai. Op het terrein van de Performance Factory zijn in de voormalige Polaroid-panden bedrijven gevestigd. De te realiseren woningen in het plangebied zullen vanwege deze bedrijven een geluidsbelasting ondervinden.

Om inzicht te krijgen in de geluidsbelasting die de binnen het plangebied te realiseren woningen zullen ondervinden vanwege de bedrijven is door Noorman een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in de notitie “Performance Factory Enschede – berekening geluidsbelasting industrielawaai; nummer 22010505.N01a; d.d. 3 augustus 2021”. De notitie is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Uit de notitie blijkt het volgende:

Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau:

Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau vanwege alle bedrijven tezamen bedraagt 55 dB(A) etmaalwaarde. De te realiseren woningen op het parkeerterrein van de Performance Factory liggen volgens de gebiedstypenkaart van de Geluidnota Enschede ((gedeeltelijk herzien) vastgesteld bij besluit van 3 april 2018 door Burgemeester en Wethouders) in het gebiedstype 'Ongezoneerd Bedrijventerrein'. Voor dit gebiedstype geldt voor individuele bedrijven een richtwaarde van 55 dB(A) etmaalwaarde. Aan deze richtwaarde wordt voldaan.

Maximale geluidsniveau:

Uit de notitie blijkt dat de maximale geluidsniveaus hoofdzakelijk worden veroorzaakt door het aan- en afrijden van voertuigen (vrachtwagens met name in de dagperiode en personenauto's verdeeld over het gehele etmaal) alsmede door de laad- en losactiviteiten in de dagperiode (tussen 07.00 uur en 19.00 uur). Het maximale geluidsniveau bedraagt In de dagperiode ten hoogste 74 dB(A) vanwege laad- en losactiviteiten op het terrein achter de stadswerkplaats en in de avond- en nachtperiode ten hoogste 44 dB(A) vanwege het dichtslaan van autoportieren.

Daarmee wordt op de te realiseren woningen binnen het gebiedstype 'Ongezoneerd Bedrijventerrein ” voldaan aan de toelaatbare te achten maximale geluidniveaus van 75 dB(A) in de dag-, 70 dB(A) in de avond- en 65 dB(A) in de nachtperiode. Deze waarden komen tevens overeen met de voor de individuele bedrijven van toepassing zijnde algemene geluidvoorschriften van het Activiteitenbesluit milieubeheer conform artikel 2.17, derde lid, tabel 2.17c geldend voor geluidsgevoelige gebouwen (hier: de te realiseren woningen) op het bedrijventerrein.

De te realiseren woningen op het parkeerterrein van de Performance Factory vormen daarmee geen belemmering voor de bedrijven binnen de Performance Factory.

Conclusie:

• Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Om het plan te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat voor diverse woningen vanwege het wegverkeer op de Oldenzaalsestraat een hogere waarde wordt vastgesteld. Om voor woningen waarvoor geen hogere waarde wordt vastgesteld maar die vanwege wegverkeer wel een cumulatieve geluidsbelasting van meer dan 48 dB (incl. aftrek artikel 110 g Wgh) ondervinden een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen is het voor die woningen, omdat de Wet geluidhinder en het Bouwbesluit daarop niet van toepassing zijn, noodzakelijk dat extra aandacht wordt besteed aan de gevelwering van deze woningen.

.

5.1.5 Trillingen spoorwegverkeer

Het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" is gelegen nabij de spoorlijn Enschede-Münster cq. Dortmund.

Voor de beoordeling van trillingen en het aspect trillinghinder wordt de SBR-richtlijn "Meet- en beoordelingsrichtlijnen voor trillingen, deel B Hinder voor personen in gebouwen" aangehouden. Deze richtlijn heeft geen wettelijke status maar heeft, mede door jurisprudentie, een ruim draagvlak opgebouwd en wordt geïnterpreteerd als de meest recente stand van inzichten. De richtlijn hanteert, afhankelijk van de functie, streefwaarden voor trillingen ter voorkoming van trillinghinder.

Treinverkeer kan aanleiding geven tot trillingen in gebouwen. Trillingsbronnen oefenen een kracht uit op bijvoorbeeld de rails, resulterend in de opwekking van trillingen. Indien bouwplannen binnen een afstand van 150 meter vanaf een spoorlijn liggen, dient rekening te worden gehouden met deze trillingen.

Trillinghinder en het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory".

WeBoost DATA heeft onderzoek uitgevoerd naar het aspect trillingen en dit gerapporteerd in het rapport "Performance Factory, Trillingsonderzoek t.b.v. nieuwbouw"; rapportnummer WBD2031; versie 1.0O16022-2-RA; d.d. 29 januari 2021. Hierin zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Het volledige onderzoek is als bijlage bij deze plantoelichting gevoegd.

De te ontwikkelen woonlocatie is gelegen ten zuiden van de spoorlijn Enschede-Münster cq. Dortmund. De afstand van het spoor tot aan de dichtstbijgelegen gevel van de beoogde nieuwbouw bedraagt ca. 75 meter. Op basis van trillingsmetingen, gegevens over de bodemopbouw en gegevens over de te realiseren bebouwing is een inschatting gemaakt van de te verwachten trillingen in de geplande nieuwbouw. Uit het onderzoek blijkt dat in de nog te realiseren woningen voldaan kan worden aan de SBR-richtlijn.

Conclusie:

• Het aspect trillingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.1.6 Luchtverkeerslawaai

Het wettelijke kader met betrekking tot luchtverkeerslawaai is geregeld in de Wet luchtvaart en specifiek de wijzigingswet Regelgeving burgerluchthavens en militaire luchthavens (RBML). De consequenties met betrekking tot het geluid als gevolg van vliegverkeer zijn vastgelegd in het Luchthavenbesluit, dat op 1 maart 2017 door gedeputeerde staten van Overijssel is vastgesteld en op 30 maart 2017 in werking is getreden.

Het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" is niet gelegen in de nabijheid van het vliegveld Twente en is ook niet gelegen binnen de geluidszone van het vliegveld. Een nadere toetsing aan het Luchthavenbesluit vanwege luchtverkeerslawaai kan daarom achterwege blijven.

Conclusie:

• Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat luchtverkeerslawaai geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.7 Luchtkwaliteit

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit.

Het wettelijk stelsel voor luchtkwaliteitseisen is geregeld in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wm en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• 1. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• 2. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• 3. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• 4. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Met het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" worden 202 appartementen en ca. 1.600 m2 bedrijfsruimtes/commerciële ruimtes mogelijk gemaakt. De appartementen zijn bestemd voor verhuur. De appartementen en bedrijfsruimtes/commerciële ruimtes worden niet aangesloten op het gasnet.

Uit de 'Regeling niet in betekenende mate' blijkt dat woningbouwlocaties met één ontsluitingsweg en niet meer dan 1.500 woningen als niet in betekenende mate zijn aan te merken. Het aantal appartementen voldoet hier ruimschoots aan. Omdat niet alleen appartementen worden gerealiseerd maar ook bedrijfsruimtes/commerciële ruimtes is niet op voorhand duidelijk of ook het gehele plan als niet in betekenende mate is aan te merken.

Voor de luchtkwaliteit zijn uitsluitend de verkeersbewegingen relevant. Emissies vanwege stookinstallaties zijn er niet omdat alle appartementen en bedrijfsruimtes/commerciële ruimtes gasloos zullen zijn.

Om het aantal verkeersbewegingen te bepalen is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)'.

Daarbij zijn de volgende uitgangspunten zijn gehanteerd:

• Verstedelijkingsgraad: sterk stedelijk/ gemeente Enschede (Bron: CBS Statline)
• Stedelijke zone: schil centrum

In de CROW-publicatie is de verkeersgeneratie per functie uiteengezet. Daarnaast wordt hierin een minimaal en maximaal aantal verkeersbewegingen voor de functies aangegeven. In het navolgende is uitgegaan van het gemiddelde.

Volgens de CROW-publicatie bedraagt voor huur appartementen (incl. sociale huur) de verkeersgeneratie 3,2 verkeersbewegingen per appartement per dag. Voor 202 appartementen komt dit neer op 646,4 verkeersbewegingen. Niet in betekenende mate zou een aantal van 4.800 verkeersbewegingen per dag zijn (1.500 appartementen x 3,2 verkeersbewegingen per appartement per dag).

In het plan wordt naast de 202 appartementen nog ca. 1.600 m2 aan bedrijfsruimtes/commerciële ruimtes mogelijk gemaakt. Volgens de CROW-publicatie bedraagt voor commerciële dienstverlening de verkeersgeneratie 8,7 bewegingen per 100 m2 bvo (bruto bloeroppervlak). Voor de ca. 1.600 m2 te realiseren bedrijfsruimten/commerciële ruimten komt dit neer op 139,2 verkeersbewegingen per dag.

Voor de appartementen en de bedrijfsruimten/commerciële ruimten samen komt dit neer op totaal 785,6 verkeersbewegingen per dag. Dit is ruimschoots lager dan de 4.800 verkeersbewegingen voor 1.500 appartementen die als niet in betekenende mate worden aangemerkt. Het plan kan daarmee gezien worden als een ontwikkeling die niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

In de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) zijn gegevens opgenomen met betrekking tot de huidige en toekomstige luchtkwaliteit in Nederland. Uit de monitoringstool 2020 blijkt dat op het plangebied in alle zichtjaren (2019, 2020 en 2030) aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit wordt voldaan.

Conclusie:

• Uit het oogpunt van luchtkwaliteit (art 5.16 WM, lid 1 onder b) ligt er geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.1.8 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen of in de nabijheid van het plangebied van het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory” zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water zijn de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de Circulaire Vervoer Gevaarlijke Stoffen het wettelijk kader. Momenteel is nieuwe wet- en regelgeving in voorbereiding voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van die nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

• Basisnet Weg:

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen wegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg.

• Basisnet Water:

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen waterwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water.

• Basisnet Spoor:

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory” of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor.

Vliegverkeer

Het wettelijke kader met betrekking tot externe veiligheid ten gevolge van het vliegverkeer is geregeld in de Wet luchtvaart en specifiek de wijzigingswet Regelgeving burgerluchthavens en militaire luchthavens (RBML). De consequenties met betrekking tot het vliegverkeer is middels het Luchthavenbesluit vastgesteld.

Uit de bij het Luchthavenbesluit gevoegde berekeningen van de veiligheidscontouren blijkt dat het plangebied van het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory” buiten de plaatsgebonden risicocontour en het aandachtsgebied voor wat betreft het groepsrisico is gelegen en daarom geen belemmering vormt.

Conclusie externe veiligheid

• Op basis van het bovenstaande en het gegeven dat het plan geen (nieuwe) kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogelijk maakt binnen risicocontouren kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.9 Explosieven

Met betrekking tot mogelijke onontplofbare oorlogsresten in het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" is door Tavela BV uit Zwolle een explosievenonderzoek uitgevoerd. De bevindingen, conclusies van dit onderzoek zijn samengevat in een rapportage (rapport DER 0219, d.d. 19 februari 2021) dat als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Op basis van dit uitgevoerde onderzoek is, voordat met de bouw van het appartementengebouw wordt begonnen, nader onderzoek naar het voorkomen van ontplofbare oorlogsresten noodzakelijk. Dit vervolgonderzoek bestaat uit aanvullende detectie na verwijdering storende bodemlagen en het benaderen van een aantal objecten. Op dit moment kan op dit terrein geen regulier bodemroerende werkzaamheden worden uitgevoerd. Het terrein is nog verdacht met betrekking tot het voorkomen van ontplofbare oorlogsresten (OO).

• Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het laten uitvoeren van een nader onderzoek naar het voorkomen van ontplofbare oorlogsresten in het plangebied van dit bestemmingsplan. De kosten hiervan en de kosten van een eventuele ruiming van ontplofbare oorlegsresten zijn voor rekening van de ontwikkelaar. De financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is hiermee niet in het geding.

5.2 Water

Waterbeleid in Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) en Waterbeheerprogramma van waterschap Vechtstromen

In het gemeentelijk rioleringsplan (2016 – 2021) is het beleid met betrekking tot regenwater, afvalwater en grondwater vastgelegd. Het waterbeheerprogramma en de keur bevat beleid en regels met betrekking tot het beheer van oppervlaktewater.

• Hemelwater

Uitgangspunt is dat we het liefst geen wateroverlast willen, maar dat kunnen we helaas bij extreme neerslag niet altijd voorkomen. Onder wateroverlast verstaan we bijvoorbeeld dat wegen tijdelijk niet of minder begaanbaar zijn tijdens of vlak na hevige regenval. Ernstiger wordt het wanneer water huizen, winkels en kantoren binnendringt of wanneer het op een andere manier aanzienlijke schade aanricht of voor gevaarlijke situaties zorgt.

Bij het voorkomen en aanpakken van overlast door regenwater maken we gebruik van het principe 'vasthouden – bergen – afvoeren'. Enschede heeft flinke hoogteverschillen, waardoor het van belang is om regenwater bij voorkeur bovenstrooms vast te houden, door het niet of langzaam te laten afstromen. Als dat niet mogelijk is, bergen we het water voordat we het afvoeren, in speciaal daarvoor aangelegde voorzieningen in de particuliere of in de openbare ruimte. Zo komt er niet teveel druk op de afvoer te leggen.

Bij nieuwbouw, herbouw of verbouw van bijvoorbeeld woningen, scholen en bedrijfspanden zal het verhard oppervlak toenemen waardoor meer hemelwater versneld tot afvoer komt. Hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is als beleidsuitgangspunt vastgelegd dat in het buitengebied hemelwater niet en in bestaand stedelijk gebied zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt of tijdelijk worden geborgen zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen zoals sloten en wadi's in de openbare ruimte. Vervuiling van hemelwater dient daarbij door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken zoveel mogelijk voorkomen te worden.

In het buitengebied en bij uitbreiding van bebouwd oppervlak in bestaand stedelijk gebied bedraagt de verwerking/bergingsopgave tenminste 40 millimeter, oftewel 40 liter per vierkante meter verhard oppervlak. Bij aanpassing van riolering of aanleg van hemelwatervoorzieningen in bestaand stedelijk gebied bedraagt deze tenminste 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak.

• Afvalwater

De gemeente zorgt voor het inzamelen en transporteren van al het afvalwater dat vrijkomt in het stedelijk gebied van Enschede. Dit omvat al het huishoudelijk afvalwater, of een mengsel daarvan met bedrijfsafvalwater. Een goed functionerende riolering is belangrijk voor de volksgezondheid en zorgt ervoor dat bewoners zo min mogelijk in contact komen met afvalwater.

Vanaf de erfgrens van een woning of bedrijf wordt het afvalwater via een (vuilwater)riolering getransporteerd naar het rioolgemaal van het waterschap en vandaar wordt het afvalwater door het waterschap getransporteerd naar de rioolwaterzuivering. De waterzuivering is een taak van het waterschap Vechtstromen.

In wat oudere woonwijken ligt vaak gemengde riolering waarmee ook regenwater wordt afgevoerd. In nieuwere wijken, bij nieuwbouw en herontwikkelingen ligt vaak gescheiden riolering. Bij gescheiden riolering moet het afvalwater gescheiden van het regenwater op de erfgrens worden aangeleverd.

Het is niet doelmatig aan te sluiten op de riolering indien de afstand tot (druk)riolering groter is dan 40 meter. Dat kan het geval zijn in het landelijk gebied. Dan wordt er gebruik gemaakt van een lokale zuiverende voorziening (IBA of septictank) die loost op de bodem of oppervlaktewater. Waterschap en in het geval er sprake is van een grondwaterbeschermingsgebied ook de provincie kunnen dan nadere eisen stellen.

Voor bedrijfsmatige lozingen gelden de voorwaarden uit het activiteitenbesluit. Uitgangspunt hierbij is dat bedrijfsafvalwater niet ongezuiverd wordt geloosd op oppervlaktewater of in de bodem.

• Oppervlaktewater

In beginsel ligt de taak om wateroverlast vanuit het oppervlaktewater te voorkomen bij het waterschap. Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen leidend. Natuurlijk spelen we hierin als gemeente ook een rol, door het regenwater niet zomaar naar het oppervlaktewater af te voeren. We stemmen onze maatregelen goed met het waterschap af.

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) in stand gehouden en het liefst op fraaie wijze geïntegreerd wordt in het stedenbouwkundig plan; zodanig dat het water beleefd kan worden en goed te beheren is. Nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken, tenzij dit oppervlaktewater mede als doel heeft grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken.

Om een goede en doelmatige afvoer vanuit beken, sloten en voorzieningen in de openbare ruimte te kunnen garanderen, hanteert het waterschap Vechtstromen een afvoernorm van maximaal 2,4 liter per seconde per hectare naar een leggerwatergang. De aanleghoogte van nieuw oppervlaktewater dient zodanig te zijn dat de overstromingskans vanuit oppervlaktewater beperkt wordt tot eens per 100 jaar (T=100). Bij ontwikkelingen nabij watergangen geeft het waterschap Vechtstromen een aanleghoogte advies.

• Grondwater en ontwatering

Perceeleigenaren zijn volgens de waterwet verantwoordelijk voor het grondwater op hun eigen terrein. Om ongewenste effecten van hoge grondwaterstanden te voorkomen wordt geadviseerd voldoende ontwateringshoogtes aan te houden. Onder ontwateringshoogte wordt het verschil tussen het peil van de weg of van de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) verstaan. De ontwaterings- hoogte van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Zie daarvoor onderstaande tabel:

Grondgebruik	Ontwatering (m – GHG)
Primaire wegen	0,7
Secundaire wegen en erfontsluitingswegen	0,5
Bouwwerken met kruipruimten	0,7
Bouwwerken zonder kruipruimten	0,5
Groen	0,5

Bij onderkeldering onder bouwwerken is er bij hoge grondwaterstanden een reëel risico op grondwateroverlast omdat de natuurlijke stroming door de kelder wordt geblokkeerd en het grondwater een andere weg zoekt. Dit kan op hetzelfde of op een ander perceel tot overlast leiden.

Soms treffen we als gemeente maatregelen in openbare gemeentelijke gebieden, om grondwateroverlast op particulier terrein te bestrijden. Dit doen we als er sprake is van niet-acceptabele risico's, als het doelmatiger is om dit als gemeente te doen en als de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren. De afvoer van grondwater naar een, eventueel door de gemeente aangelegde, drainageleiding komt voor eigen rekening.

• Afwatering

Om op perceel niveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende advieswaarden voor peilhoogtes:

• Het vloerpeil minimaal 0,20 m boven straatpeil (kruin van de weg t.o.v. toegang ter plaatse);
• Het perceel vlak of richting de weg af laten lopen;
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

Waterhuishouding en het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory”

Het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory” beoogt het mogelijk maken van een appartementencomplex met op de begane grondverdieping voorzieningen.

• verhard oppervlak

Het plangebied is momenteel in gebruik als parkeerplaats en is volledig verhard met asfalt. De oppervlakte van het gebied bedraagt circa 3.000 m2.

• hemelwaterafvoer

Het planontwerp gaat uit van verschillende manieren waarop hemelwater wordt geborgen. In figuur 1 staat schematisch de wijze van waterberging aangegeven. In het planontwerp is voorzien in de realisatie van een groendak (groen) temidden van de woonblokken aan de rand van de het plangebied. In het groendak is een mogelijkheid aanwezig voor het bergen van hemelwater. Boven op de woonblokken (paars) is eveneens een optie aanwezig voor het bergen van hemelwater. De verhardingsstrook tussen de groendaken (bruin) wordt deels ingericht als paviljoen, en deels als toegangsweg. Onder de toegangsweg is een mogelijkheid aanwezig voor het aanleggen van de infiltratiekratten.

Het (hemel) water zal in de volgende volgorde worden geborgen / en of geïnfiltreerd: Dak (berging) > Groendak (berging) > Infiltratiekrat (berging/ infiltratie) > HWA riool (overstort)

Vanuit de planontwikkeling wordt in zuidelijke richting een vuilwaterriool en apart hemelwaterriool aangelegd. Het hemelwaterriool heeft als functie een vertraagde afvoer en kan bij extreme situaties als noodafvoer dienen. Het hemelwaterriool wordt voorlopig aangesloten op het gemengd riool in de Hoge Bothofstraat.

Wijze van waterberging in het plangebied bestemmingsplan :Parkeerterrein Performance Factory"

Navolgend wordt per watersysteemonderdeel (daken, groendaken, infiltratiekratten en riool) een korte uitwerking gegeven.

• Daken:

Op de daken van de appartementencomplexen (circa 1.950 m2) zal waterberging op het dak worden gerealiseerd. Hiertoe wordt middels een opstaande rand een vloeistofdichte bak gecreëerd waar tot een waterhoogte van 40 mm, water kan worden geborgen. De bak is voorzien van een geknepen afvoer voor vertraagde afvoer richting de gemeentelijke riolering en een overstort om de maximale waterhoogte te handhaven. De bergingseis van 20 mm kan geborgen kan worden op de dakoppervlaktes zelf. Dit komt overeen met circa 40 m3.

• Groen dak:

In het ontwerp is voorzien in de aanleg van een “binnentuin” in de vorm van een groendak. In de constructie / laagopbouw, benodigd voor het groendak, is waterberging mogelijk. Het waterbufferend vermogen van het gehele systeem bedraagt circa 27 l/m2, hetgeen overeenkomt met 27 mm neerslag / m2. De bergingseis van 20 mm welke op het groendak zelf valt) kan geborgen worden en komt overeen met circa 12 m3.

• Verhard oppervlak en afstroming naar krattensysteem:

Het verhard oppervlak te midden van de planontwikkeling kan afstromen naar een te realiseren krattensysteem onder de verharding. Totaal bedraagt de verharding binnen de woonbokken een oppervlakte van 730 m2. Uitgaande van een bergingseis van 20 mm dient circa 15 m3 water geborgen te kunnen worden in het krattensysteem om het hemelwater wat op de weg valt te kunnen bergen.

• afvalwaterafvoer:

Totaal worden er binnen het plangebied 202 wooneenheden gerealiseerd. Uitgaande van max (gemiddeld) 3 personen per wooneenheid, zijn circa 606 personen aanwezig binnen het complex. Uitgaande van een afvoertijd van 10 uur/dag en een verbruik van 130 l p.p., wordt circa 7 m3/uur aan afvalwater geloosd op het DWA-riool. Het riool dient aangesloten te worden op het gemengd riool in de Hoge Bothof. De capaciteit van het riool is ruim voldoende om de hoeveelheid (extra) afvalwater af te voeren.

• oppervlaktewater:

In de nieuwe situatie wordt geen permanent oppervlaktewater gerealiseerd.

• grondwater, ontwatering en afwatering:

Het maaiveld aan de oostzijde is circa 43,9 m+NAP en aan de westzijde circa 43,5 m+NAP. Bij onderzoek zijn bodemvreemde materialen aangetroffen in de vorm van puin, kolengruis, aardewerk en baksteen. Over de gehele locatie bestaat de bodemlaag vanaf circa 2,0 m-mv uit klei. De bovengrond bestaat uit matig fijn zand met zwakke tot matige bijmengingen van puin en/of baksteen. De bovengrond tot 2,0 m-mv is geroerd, de samenstelling en doorlatendheid wijken dus sterk af van de natuurlijke situatie (klei). In de kleilaag zijn sporen van roest aangetroffen. Hieruit wordt de indicatie verkregen dat de grondwaterstrand op deze dieptes (2,0 t/m 5,0 m-mv) fluctueert.

Op basis van peilbuismetingen in de omgeving van het plangebied kan geconcludeerd worden dat het grondwaterstand in de omgeving van het plangebied met circa 1,05 meter fluctueert. Gesteld kan worden dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand circa 41,8 m+NAP (2,1 m-mv) bedraagt en de gemiddelde laagste grondwaterstand op circa 40,6 m+NAP (3,2 mmv) bedraagt.

De maaiveldhoogtes binnen het plangebied zodanig bepalen dat water ten allen tijde onder vrij verval kan afstromen naar de lagere gelegen delen buiten het plangebied. Dit bekend dat de verharding in het binnenplein, tussen de woonbokken, onder afschot aangelegd dient te worden met het laatste deel in het noorden, ter plaatse van de uitrit. Bij het bepalen van het woningpeil rekening houden dat bij extreme neerslag (20 cm water op de openbare weg) geen water het pand binnen loopt. Daarbij wel rekening houden dat in de openbare ruimte geen voorzieningen nodig zijn om hoogteverschillen op te vangen.

Conclusie:

• Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Natuur

5.3.1 Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

In hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden en de bijzondere nationale natuurgebieden (toekomstige Natura 2000 gebieden) geregeld. De Wet natuurbescherming bepaalt dat voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan moeten worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en de aanwezige habitats van soorten in een Natura 2000 gebied.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer ook op basis van een uitgevoerde passende beoordeling significant negatieve gevolgen niet met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten kunnen de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen alleen mogelijk worden gemaakt indien er redelijkerwijs geen alternatieven aanwezig zijn, er sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang en de negatieve gevolgen in voldoende mate worden gecompenseerd.

Beschermde natuurgebieden en het plangebied "Parkeerterrein Performance Factory"

Het plangebied ligt ten noordoosten van het centrum van Enschede. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden zijn Aamsveen op ca. 4,8 km ten zuidoosten van het plangebied, Dinkelland op ca. 5,6 kilometer ten oosten van het plangebied en Lonnekermeer op ca. 6,2 kilometer ten noorden van het plangebied. De voor deze gebieden aangewezen habitattypen en habitats van soorten zijn allen gevoelig tot zeer gevoelig voor verzuring en vermesting als gevolg van stikstofdepositie. Andere Natura 2000 gebieden in de omgeving zijn gelegen op meer dan 7 kilometer afstand van het plangebied.

Andere mogelijke verstoringsfactoren dan stikstofdepositie

Eventuele negatieve effecten op de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000 gebieden als gevolg van andere mogelijke verstoringsfactoren dan stikstofdepositie kunnen op voorhand worden uitgesloten. Verstoringsfactoren als oppervlakteverlies, versnippering, verontreiniging, verdroging, optische verstoring en verstoring door mechanische effecten kunnen alleen aan de orde zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen in of in de directe nabijheid van een Natura 2000 gebied. Voor andere verstoringsfactoren dan stikstofdepositie kan een nadere toetsing aan hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming achterwege blijven.

Stikstofdepositie

In het kader van het voorliggende bestemmingsplan is door BJZ.nu een stikstofdepositie onderzoek uitgevoerd. In het onderzoek is de stikstofdepositie tijdens de aanlegfase en de gebruiksfase bepaald. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport "Aerius-berekening PF-locatie, Enschede; d.d. juni 2021". Het rapport is als bijlage bij deze toelichting opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat zowel tijdens de aanlegfase als de gebruiksfase de stikstofdepositie op Natura 2000 gebieden niet hoger zal zijn dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000 gebieden.

Conclusie Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

• Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de Wet natuurbescherming voor wat betreft beschermde natuurgebieden op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3.2 Wet natuurbescherming, beschermde planten- en diersoorten

In hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van planten- en diersoorten geregeld. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren in gevaar komt en dat vaste rust- en verblijfplaatsen en groeiplaatsen opzettelijk worden vernield of verstoord. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het opzettelijk doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan en daarbij zorgvuldig wordt gehandeld.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen en/of anderszins functioneel leefgebied van beschermde soorten. Indien noodzakelijk dienen tijdig passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen dan wel dient het plan te worden aangepast om overtreding van verbodsbepalingen te kunnen voorkomen en de functionaliteit van het gebied voor de aanwezige beschermde soorten te kunnen waarborgen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kunnen worden voorkomen is een ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen noodzakelijk en dient aannemelijk te worden gemaakt dat deze redelijkerwijs ook verleend zal kunnen worden.

Beschermde soorten en het plangebied “Parkeerterrein Performance Factory ”

Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om een woongebouw op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat te realiseren. Het gaat hierbij om een woongebouw in meerdere bouwlagen waarbij de begane grondverdieping primair bedoeld is voor commerciële ruimten en woon-werk eenheden, met daarboven in meerdere verdiepingen, woningen. Betreffend gebied is momenteel in zijn geheel in gebruik als een verhard parkeerterrein (asfalt). Er bevinden zich op dit terrein geen gebouwen en/of landschapselementen waardoor op voorhand kan worden uitgesloten dat bij de realisatie van de beoogde ontwikkeling, verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet zullen worden overtreden.

Indien op voorhand met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat verbodsbepalingen zullen worden overtreden kan een verdere toetsing aan de Wet natuurbescherming voor wat betreft de bescherming van soorten achterwege blijven.

Conclusie Wet natuurbescherming, bescherming van planten- en diersoorten

• Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de Wet natuurbescherming voor wat betreft de bescherming van planten- en diersoorten op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3.3 Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. Het NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit) en beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden.

De aanwijzing van gebieden als onderdeel van het NNN vindt plaats bij provinciale verordening en dient te worden vertaald in gemeentelijke ruimtelijke plannen zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. Het NNN kent geen externe werking, tenzij dit bij provinciale verordening als zodanig is bepaald.

Het NNN en het plangebied “Parkeerterrein Performance Factory ”

Het plangebied van het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory” is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat onderdeel uitmaakt van het NNN. De dichtstbijzijnde gronden die onderdeel uitmaken van het NNN zijn op ca. 2,2 kilometer ten noordoosten van het plangebied gelegen. Een verdere toetsing aan het NNN kan daarom achterwege blijven.

Conclusie NNN

• Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat het NNN geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Type bestemmingsplan

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

• a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
• b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
• c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
• d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Met betrekking tot het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" is, vanwege het specifieke karakter van de voorgenomen ontwikkeling (woongebouw met op de begane grondverdieping grotendeels aan de aangrenzende "Performace Factory" gerelateerde functies), gekozen voor een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan waardoor hier 'maatwerk' kan worden geleverd.

Wijze van bestemmen

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

In paragraaf 7.3 van deze plantoelichting wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" is gekozen.

6.2 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
• b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
• c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
• d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory ”.

In Artikel 1, Begrippen, zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd.

Artikel 2, Wijze van meten, geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
• b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
• c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
• d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
• e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
• f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
• g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
• h. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
• i. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3 Beschrijving van het plan

In het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" zijn gronden aangewezen voor de hierna genoemde bestemmingen:

6.3.1 Bestemmingen

Verkeer-Verblijfsgebied (artikel 3)

Een deel van het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Perfomance Factory", het gebied dat is buiten het op de plankaart aangegeven bouwvlak is gelegen, is bestemd voor "Verkeer-Verblijfsgebied".

Gronden met de bestemming “Verkeer-Verblijfsgebied” zijn in dit bestemmingsplan primair bestemd voor toegangswegen, woonerven en pleinen maar ook voor voet- en fietspaden, voor het laden en lossen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterpartijen, -lopen, -bergingen, wadi's, infiltratiestroken en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, speelvoorzieningen, straatmeubilair, (openbare) nutsvoorzieningen alsmede bij dezebestemming behorende bouwwerken en andere werken.

De bestemming "Verkeer-Verblijfsgebied" richt zich met name op het langzame verkeer Het gaat hierbij om voornamelijk 30 km/uur zones waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.

Op de bepaling in de regels van dit bestemmingsplan dat uitsluitend ten behoeve van deze bestemming mag worden gebouwd, wordt in dit bestemmingsplan een uitzondering gemaakt. Middels een in de regels opgenomen afwijkingsbevoegdheid mag, na gebruikmaking hiervan, op gronden met de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" ten behoeve van de bestemming "Wonen" worden gebouwd.

Met gebruikmaking van deze afwijkingsbevoegdheid zijn burgemeester en wethouders bevoegd het bouwvlak in het plangebied van dit bestemmingsplan ten behoeve van de bestemming "Wonen", over een afstand van maximaal 1,5 meter op gronden met de bestemming "Verkeer-Verblijfsgebied" te verschuiven. Van deze afwijkingsbevoegdheid kan gebruik worden gemaakt, indien de ligging van een ondergrondse (drinkwater)leiding in de Oldenzaalsestraat hiertoe aanleiding geeft. Het is op dit moment niet met afdoende zekerheid te stellen dat de daadwerkelijke ligging van betreffende leiding overeenkomt met de bij ons bekende gegevens. Met gebruikmaking van deze afwijkingsbevoegdheid kan een herziening van het bestemmingsplan en daarbij behorende procedure worden voorkomen.

In deze afwijkingsbevoegdheid is voor de volledigheid verder bepaalt dat het op de verbeelding aangegeven bouwvlak enkel in oostelijke richting mag worden verschoven. Alhoewel een verschuiving van dit bouwvlak in de richting van de Oldenzaalsestraat niet voor de hand ligt, is voor deze toevoeging in de regels gekozen om zeker te zijn dat als gevolg van het wegverkeerslawaai op de Oldenzaalsestraat de geluidsbelasting op het woongebouw niet toeneemt en de conclusies van het uitgevoerde akoestisch onderzoek (bijlage 3) daarmee niet in het gedrang komen.

Wonen (artikel 4)

In dit bestemmingsplan is de bestemming “Wonen” toegekend aan de gronden waarop de woonfunctie de meest dominante functie is. De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. Binnen deze bestemming is het gebruik van woningen voor onzelfstandige bewoning in beginsel niet toegestaan. Nieuwe situaties onzelfstandige bewoning kunnen alleen worden toegestaan met een omgevingsvergunning voor gebruik (inclusief bouwactiviteiten) in afwijking van het bestemmingsplan, waarbij moet worden voldaan aan het toetsingskader voor onzelfstandige bewoning zoals vastgelegd in de beleidsregel 'Onzelfstandige bewoning'.

Middels een op de verbeelding (plankaart) aangegeven bouwvlak is in dit bestemmingsplan de situering van het hoofdgebouw van het te realiseren woongebouw bepaald. Vanwege de locatie van dit bouwvlak in het dicht bebouwde stedelijke gebied van Enschede, vallen de bouwgrenzen van dit bouwvlak nagenoeg samen met de voorgevels van de beoogde nieuwbouw. De bouwgrenzen zijn dus 'strak' om de beoogde nieuwbouw getrokken.

Omdat het mogelijk is dat er een aanleiding bestaat dat het gewenst is om het op de verbeelding aangegeven bouwvlak te verschuiven, is in de regels een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Met gebruikmaking van deze afwijkingsbevoegdheid zijn burgemeester en wethouders bevoegd het bouwvlak ten behoeve van de bestemming "Wonen", over een afstand van maximaal 1,5 meter op gronden met de bestemming "Verkeer-Verblijfsgebied" te verschuiven. Van deze afwijkingsbevoegdheid kan gebruik worden gemaakt indien de ligging van een ondergrondse (drinkwater)leiding in de Oldenzaalsestraat hiertoe aanleiding geeft. Het is op dit moment niet met afdoende zekerheid te stellen dat de daadwerkelijke ligging van betreffende leiding overeenkomt met de bij ons bekende gegevens. Met gebruikmaking van deze afwijkingsbevoegdheid kan een herziening van het bestemmingsplan en daarbij behorende procedure worden voorkomen.

In deze afwijkingsbevoegdheid is voor de volledigheid verder bepaalt dat het op de verbeelding aangegeven bouwvlak enkel in oostelijke richting mag worden verschoven. Alhoewel een verschuiving van het bouwvlak in de richting van de Oldenzaalsestraat niet voor de hand ligt, is voor deze toevoeging in de regels gekozen om zeker te zijn dat als gevolg van het wegverkeerslawaai op de Oldenzaalsestraat de geluidsbelasting op het woongebouw niet toeneemt en de conclusies van het uitgevoerde akoestisch onderzoek (bijlage 3) daarmee niet in het gedrang komen.

Binnen het bouwvlak ten behoeve van de woonbestemming is op de verbeelding een aantal specifieke bouwaanduidingen aangegeven. Het gaat hierbij om een 'specifieke bouwaanduiding 'a', 'b' en 'c'. Voor deze specifieke bouwaanduidingen zijn in de planregels regels opgenomen. Deze geven aan waar op de begane grondverdieping van de beoogde nieuwbouw andere functies dan wonen zijn toegestaan.

Binnen de op de verbeelding aangegeven 'specifieke bouwaanduiding-a' zijn op de begane grondverdieping (inclusief eventuele entresolverdiepingen die tot de begane grondverdieping worden gerekend), de volgende functies toegestaan:

• Bedrijven tot en met categorie 1;
• culturele voorzieningen;
• kantoren;
• maatschappelijke voorzieningen;
• ondergeschikte detailhandel;
• ondergeschikte, onzelfstandige horeca, enkel toegestaan bij de functie kantoren;
• praktijkruimten;
• publieksgerichte- en zakelijke dienstverlening.

Voor het gebied op de verbeelding dat is aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding-b" zijn op de begane grondverdieping ((inclusief eventuele entresolverdiepingen die tot de begane grondverdieping worden gerekend) ) woon-werkeenheden, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis, met uitzondering van kamerverhuurpanden. toegestaan.

Voor het gebied met de "specifieke bouwaanduiding - c" zijn op de begane grondverdieping ((inclusief eventuele entresolverdiepingen die tot de begane grondverdieping worden gerekend) ) een gebouwde fietsenberging en bergruimten gedacht en op het dak een gemeenschappelijke voorziening ten behoeve van de toekomstige bewoners.

6.3.2 Gebiedsaanduidingen

Archeologisch onderzoeksgebied B (artikel 8.1)

In de gebieden met de gebiedsaanduiding "Archeologisch onderzoeksgebied B" geldt een archeologische (voor)onderzoeksplicht voor bodemverstorende activiteiten met een verstoringsoppervlak van meer dan 2500 m2 en een verstoringsdiepte van meer dan 50 cm. In dat geval is de realisatie van bouwwerken, de sloop van bestaande bouwwwerken of de uitvoering van werken en werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde, uitsluitend toegestaan wanneer uit het (voor)onderzoek blijkt dat in de bodem geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de in de bodem aanwezige archeologische waarden door de uit te voeren activiteiten niet zullen worden verstoord of in de plannen kunnen worden ingepast.

Als gevolg van de conclusies en advies van een uitgevoerd archeologisch bureauonderzoek (zie ook paragraaf 3.2.4. en bijlage 8 bij deze toelichting) wordt geadviseerd een proefsleuvenonderzoek uit te voeren. tenzij de bodemingrepen beperkt blijven tot een diepte van 80 cm -mv . Voor het uitvoeren van een proefsleuvenonderzoek dient een door het bevoegd gezag een goed te keuren Programma van Eisen te worden opgesteld.

Mochten tijdens de werkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, of resten waarvan redelijkerwijze kan worden vermoed dat het om archeologische resten gaat, dan geldt op grond van de Erfgoedwet (art. 5.10) een meldingsplicht bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE, www.cultureelerfgoed).

6.3.3 Overige aanduidingen en figuren

Bouwvlak:

Het bouwvlak is het gebied binnen de grenzen waarvan de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte bebouwing gerealiseerd dient te worden.

Maatvoeringsaanduidingen:

Maatvoeringsaanduidingen zijn alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen (goothoogte, bouwhoogte, bouwdiepte, inhoud, breedte), percentages (bebouwd oppervlak, gebruiksoppervlak) en dakhellingshoeken van gebouwen. Daarnaast kunnen maatvoeringsaanduidingen ook iets over aantallen zeggen, zoals het maximum aantal woningen, winkels of parkeerplaatsen.

6.3.4 Algemene regels

anti-dubbeltelregel (artikel 5)

De anti-dubbeltelregel is een wettelijk voorgeschreven regel die bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van latere bouwplannen voor die grond buiten beschouwing blijft. Daarmee wordt beoogd te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

algemene bouwregels (artikel 6)

In de algemene bouwregels zijn de bouwregels opgenomen voor het onderkelderen van gebouwen en terreinen en voor het bouwen van nutsvoorzieningen.

algemene gebruiksregels (artikel 7)

In de algemene gebruiksregels zijn naast een algemeen gebruiksverbod ook enkele op specifieke situaties gerichte gebruiksregels opgenomen.

In het algemeen gebruiksverbod is geregeld dat het verboden is gronden en bouwwerken te gebruiken, te laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel dat niet in overeenstemming is met de in dit bestemmingsplan aan die gronden en bouwwerken gegeven bestemming(en). Van deze regel uitgezonderd is het van het afwijkend gebruik dat door burgemeester en wethouders is toegestaan bij een omgevingsvergunning voor handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving.

De op specifieke situaties gerichte gebruiksregels hebben betrekking op het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis in combinatie met wonen, het verbod op de verkoop, vervaardiging, verwerking en opslag van vuurwerk, het verbod op het gebruik van gronden en bouwwerken als geluidzoneringsplichtige inrichting en het verbod op het gebruik van gronden en bouwwerken als risicovolle inrichting.

algemene aanduidingsregels (artikel 8)

De algemene aanduidingsregels bevat de regels voor de diverse gebiedsaanduidingen in het bestemmingsplan. Gebiedsaanduidingen kunnen onder andere zijn opgenomen voor de bescherming van (mogelijk) in de bodem aanwezige archeologische waarden of voor de bescherming van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen of gebieden. Ook kunnen gebiedsaanduidingen zijn opgenomen voor de bescherming van milieugevoelige functies tegen milieuhinder (zoals geluids- of geurzones) of voor specifieke gebieden waar op termijn een transformatie naar een andere functie of bestemming is voorzien.

De in het bestemmingsplan opgenomen gebiedsaanduidingen zijn beschreven in paragraaf 6.3.2 van deze toelichting.

algemene afwijkingsregels (artikel 9)

In de algemene afwijkingsregels is geregeld onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders in concrete gevallen bij een omgevingsvergunning kunnen afwijken van de in het bestemmingsplan opgenomen (algemene) bouw- en/of gebruiksregels.

6.3.5 Overige regels

In het hoofdstuk 'overige regels' (artikel 10) zijn regels opgenomen die aanvullende werking hebben op de bouw- en gebruiksregels in het bestemmingsplan.

Parkeren en laden en lossen (lid 10.1)

Dit artikel bevat de regels voor het (primair) op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor parkeren, van zowel auto's en fietsen als parkeervoorzieningen voor mindervaliden. Dit artikel bevat ook de regels voor het op eigen terrein in voldoende mate voorzien in voorzieningen voor het laden en lossen van goederen. Door bijzondere omstandigheden mag hiervan worden afgeweken indien door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit en voor zover aantoonbaar op andere wijze in de nodige parkeer- en stallings- ruimte kan worden voorzien.

Bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater (lid 10.2)

Dit artikel bevat de regels voor het bij nieuwbouw op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor het bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater. Deze regeling is de ruimtelijke vertaling van het gemeentelijke beleidskader zoals dat is vastgelegd in de Watervisie en in het Gemeentelijk Rioleringsplan.

6.3.6 Flexibiliteit

De planregels vormen het juridisch bindend kader dat aangeeft waar en hoeveel er gebouwd mag worden en waar het voor gebruikt mag worden. De planregels kunnen niet in alle ontwikkelingen voorzien. In sommige gevallen is een bepaalde ontwikkeling wenselijk, maar niet passend binnen de planregels. In deze paragraaf wordt toegelicht op welke wijze invulling gegeven wordt aan de diverse flexibiliteitsbepalingen in de planregels.

Afwijkingsregels

De afwijkingsregels van de bouw- of gebruiksregels maken het mogelijk dat burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning kunnen afwijken van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij om afwijkingen van geringe aard en omvang. De bestemming van de grond waarop de afwijking betrekking heeft, wijzigt daardoor niet. Om hiervan gebruik te kunnen maken, moet een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving' aangevraagd worden. Burgemeester en wethouders maken vervolgens de afweging of de vergunning verleend kan worden. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het afwegingskader dat in deze paragraaf verder wordt toegelicht. Daarnaast kunnen bij een afwijkingsbevoegdheid specifieke toepassingscriteria genoemd zijn, waar aan moet worden voldaan.

Nadere eisen
Met het stellen van nadere eisen bij een omgevingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders een aangevraagde activiteit op ondergeschikte onderdelen aanpassen. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen of afwijkingen van de bestemming worden toegestaan.

6.3.7 De Lijst van bedrijfstypen

Als bijlage bij de planregels behoort een Lijst van bedrijfstypen, gebaseerd op de gehanteerde indeling uit de herziene publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De Lijst van bedrijfstypen vormt het middel voor het uitvoeren van een eerste toets of een bedrijf van een bepaald bedrijfstype op grond van de planregels toelaatbaar is. De concrete bedrijfsvoering in een bedrijf en/of milieuvergunning(en) bieden nader inzicht in hoeverre een bedrijf tot een bepaalde milieucategorie gerekend moet worden en daarom al dan niet toelaatbaar is. Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De handreiking is in de praktijk een belangrijk hulpmiddel bij het toepassen van milieuzonering, dat wil zeggen het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies in de ruimtelijke planvorming ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Gebruikelijk is om bij milieuzonering uit te gaan van alle belastende milieuaspecten, waarbij het milieuaspect met het grootste effect of de grootste afstand uiteindelijk maatgevend is. Gemotiveerd toepassen – in plaats van gemotiveerd afwijken - is het uitgangspunt. De richtafstanden zijn geactualiseerd, de toelichting is aangepast aan nieuw beleid en bevat stappenplannen voor veel voorkomende praktijksituaties. In de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" zijn ook richtafstanden ten opzichte van 'gemengd' gebied en een categorie-indeling voor gebieden met functiemenging opgenomen.

De Lijst van bedrijfstypen vermeldt de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Dit is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen er vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven, kantoren, winkels) voor. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De gevoeligheid van een gebied kan daarom aanleiding zijn om gemotiveerd af te wijken van de richtafstanden in de Lijst van bedrijfstypen. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied', een gebied met een matige tot sterke functiemenging, kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verminderd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

De Lijst van bedrijfstypen

In de VNG-publicatie zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden. In de Lijst van bedrijfstypen zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. Vooral bij productiebedrijven zijn richtafstanden toegevoegd voor kleinschalige activiteiten. Daartoe zijn in de VNG-brochure een aantal hoofdcategorieën onderverdeeld in subcategorieën. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en 3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3. De milieucategorieën 1 en 2 zijn niet onderverdeeld in subcategorieën. Elke milieucategorie of subcategorie heeft een eigen bijbehorende richtafstand die dient te worden aangehouden ten opzichte van milieugevoelige functies en bestemmingen.

milieucategorie	richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk
1	10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter
5.1	500 meter
5.2	700 meter
5.3	1.000 meter
6	1.500 meter

Tabel: overzicht milieucategorieën VNG-publicatie met bijbehorende richtafstanden

Om de bruikbaarheid van de Lijst van bedrijfstypen te vergroten, zijn de in de VNG-uitgave genoemde bedrijfstypen van bedrijven en voorzieningen in de lijst gegroepeerd per hoofdgroep, terwijl binnen elke afzonderlijke hoofdgroep tevens een onderverdeling is gemaakt in subgroepen, waarbinnen bedrijfstypen zijn geclusterd. De hoofdgroepen binnen de lijst zijn: agrarische bedrijven, bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijk, recreatie, sport en verkeer.

Bij de beoordeling van de milieubelasting van een bedrijf of een voorziening (feitelijke milieuhinder) dient te worden gelet op de volgende aspecten:

• potentiële geur-, stof-, geluid- of trillingshinder;
• lucht-, water- of bodemverontreiniging;
• visuele hinder;
• verkeersaantrekkende werking;
• het al dan niet continue karakter van de activiteit;
• externe veiligheid (gevaar).

Specifieke opslagen en installaties

Bij bedrijfsmatige activiteiten van bedrijven en voorzieningen kunnen specifieke opslagen en installaties voorkomen. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) is een afzonderlijke Lijst van opslagen en installaties opgenomen. Deze lijst bevat milieuaspecten en richtafstanden voor de daarin genoemde opslagen en installaties. Deze lijst is niet bedoeld voor de vertaling naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten of Lijst van bedrijfstypen in een bestemmingsplanregeling. De lijst opslagen en installaties kan als hulpmiddel worden gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van concrete milieubelastende activiteiten of de inpassing van nieuwe woningen nabij bestaande bedrijvigheid.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Het plangebied heeft als hoofddoel de ontwikkeling van een woongebouw voor 202 woningen boven een plint met commerciële voorzieningen op de hoek van de Oldenzaalsestraat en Hoge Bothofstraat, mogelijk te maken.

Exploitatieovereenkomst

De gebieden in het plangebied die geen gemeentelijk eigendom zijn worden, in samenwerking met de gemeente Enschede, door een projectontwikkelaar ontwikkeld, waarbij de gemeente de kosten verhaalt middels een met betreffende ontwikkelaar overeengekomen (anterieure) exploitatieovereenkomst. Daardoor zijn aan het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" voor de gemeente Enschede geen financieel nadelige gevolgen verbonden en kan het bestemmingsplan hiermee als uitvoerbaar worden beschouwd.