Lage Bothofstraat Fase 3

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" heeft als doel de bestemming van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvan vast te leggen.

Dit bestemmingsplan beoogt een herontwikkeling van het gebied op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat mogelijk te maken waarbij bestaande bebouwing wordt opgeknapt en nieuwe bebouwing ten behoeve van de detailhandel wordt toegevoegd. Ook voorziet dit bestemmingsplan in de realisatie van maximaal veertien woningen op de bovenverdieping van een in het plangebied bevindende voormalige fabriekspand, alsmede de herinrichting van het onbebouwde gebied ten behoeve van de bevoorrading en het parkeren.

Aangezien deze ontwikkelingen niet binnen de voor dit gebied geldende planologische regeling past, is het noodzakelijk gebleken om voor dit gebied een nieuw bestemmingsplan te vervaardigen. Het voorliggende bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" is daarvan het resultaat.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied waarop het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" betrekking heeft wordt globaal begrensd door de spoorlijnverbinding Enschede-Gronau in het noorden, ontwikkelingen ten behoeve van woningbouw in het oosten (Lage Bothofstraat Fase 2), de Lage Bothofstraat in het zuiden en tenslotte de Oliemolensingel in het westen. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt in het stadsdeel Oost in het meest noordwestelijk deel van de wijk Velve-Lindenhof. De wijk Velve-Lindenhof zelf ligt ten oosten van de binnenstad van Enschede, en ten oosten van de Enschedese 'singelring'.

afbeelding: Plangebied bestemmingsplan "Lage Bothofstraat-Fase 3" ten oosten van de Oliemolensingel.

1.3 Geldende juridische regelingen

Voor het plangebied op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat geldt momenteel nog het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat". Het gaat hierbij om een restant van een bestemmingsplan dat in de oorspronkelijke situatie een groter gebied besloeg. Voor een deel van het plangebied van dit bestemmingsplan is ten behoeve van de nieuwbouw van woningen, recentelijk het nieuwe bestemmings- plan "Lage Bothofstraat 2018" vastgesteld en met ingang van 4 mei 2018 onherroepelijk van kracht geworden.

Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat" is op 31 januari 2005 door de Raad van de Gemeente Enschede vastgesteld en op 16 augustus 2005 door Gedeputeerde Staten van Overijssel goedgekeurd. In dit bestemmingsplan hebben de betreffende gronden de door Burgemeester en wethouders nader uit te werken bestemmingen "Gemengde doeleinden, categorie A' en 'Gemengde doeleinden, categorie B".

afbeelding: Huidig geldende planologische bestemmingsplan "Lage Bothofstraat" e.o.

De in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat" voor "Gemengde doeleinden, categorie A" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. De realisatie van woningen, met de daarbij behorende voorzieningen als bijgebouwen, tuinen en in- en uitritten.
• b. Reguliere detailhandel, met de daarbij behorende voorzieningen als, parkeerplaatsen en laad- en losruimte.
• c. Perifere detailhandel met de daarbij behorende voorzieningen als, parkeerplaatsen en laad- en losruimte.
• d. Verkeersdoeleinden.
• e. Verblijfsdoeleinden
• f. De aanleg en instandhouding van groenvoorzieningen.
• g. De aanleg en instandhouding van wadi's, infiltratiestroken, beken, sloten en bergingsvijvers, met de daarbij behorende voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.
• h. Nutsvoorzieningen.

De in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat" voor "Gemengde doeleinden, categorie B" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. De realisatie van woningen, met de daarbij behorende voorzieningen als bijgebouwen, tuinen en in- en uitritten.
• b. De realisatie van gebouwen ten behoeve van het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten, die in de bij deze voorschriften behorende Staat van bedrijfsactiviteiten (bijlage A) zijn genoemd in de categorieën 1 en 2, met de daarbij behorende voorzieningen als parkeerplaatsen en laad- en losruimte.
• c. Perifere detailhandel, met de daarbij behorende voorzieningen als parkeerplaatsen en laad- en losruimte.
• d. Reguliere detailhandel, met de daarbij behorende voorzieningen als parkeerplaatsen en laad- en losruimte.
• e. Maatschappelijke voorzieningen, met de daarbij behorende voorzieningen als parkeerplaatsen en in- en uitritten.
• f. Verkeersdoeleinden.
• g. Verblijfsdoeleinden.
• h. De aanleg en instandhouding van groenvoorzieningen.
• i. De aanleg en instandhouding van wadi's, infiltratiestroken, beken, sloten en bergingsvijvers, met de daarbij behorende voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.
• j. Nutsvoorzieningen.

Voor gronden met de nader uit te werken bestemming "Gemengde doeleinden, categorie A" zijn in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat" voor wat betreft de functie detailhandel, de volgende uitwerkingsregels opgenomen:

• Bij de uitwerking van het plan mag maximaal 3300 vierkante meter (bruto-verkoopvloeroppervlakte) worden bestemd voor reguliere detailhandel.
• Bij de uitwerking van het plan mag maximaal 2200 vierkante meter (bruto-verkoopvloeroppervlakte) worden bestemd voor perifere detailhandel.

Voor gronden met de nader uit te werken bestemming "Gemengde doeleinden, categorie A" zijn in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat" voor wat betreft de functie detailhandel, de volgende uitwerkingsregels opgenomen:

• Bij de uitwerking van het plan mag maximaal 380 vierkante meter (bruto-verkoopvloeroppervlakte) worden bestemd voor reguliere detailhandel.
• Bij de uitwerking van het plan mag maximaal 6000 vierkante meter (bruto-vloeroppervlakte) worden bestemd voor perifere detailhandelsbedrijven.

1.4 Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting.

In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" is het erkende wijkorgaan Stichting Wijkraad Velve-Lindenhof actief. De Stichting Wijkraad Velve-Lindenhof is gevraagd omtrent dit bestemmingsplan advies uit te brengen.

Op 20 september 2018 heeft de Stichting Wijkraad Velve-Lindenhof per email laten weten met de voorgenomen ontwikkelingen in het gebied van dit bestemmingsplan te kunnen instemmen en heeft daarmee positief geadviseerd.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Op 12 april 2018 heeft met betrekking tot de beoogde ontwikkelingen op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat een (afstemmings)overleg met de provincie Overijssel plaatsgevonden. In dit overleg heeft zij geoordeeld dat de beoogde ontwikkelingen, zowel voor wat betreft de realisatie van woningen in het voormalige fabriekspand als ook het opknappen van bestaande bebouwing en nieuwbouw ten behoeve van detailhandel op deze transformatielocatie, als positief kunnen worden aangemerkt. Op 28 november 2018 heeft zij, na toezending van een concept van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3", aangegeven dat vanuit een provinciaal belang gezien er geen beletselen aanwezig zijn voor een verdere vervolg van de bestemmingsplanprocedure.

Ook is het waterschap Vechtstromen van dit bestemmingsplan in kennis gesteld en geïnformeerd. Zij hebben voor wat betreft de waterhuishouding in het plangebied van dit bestemmingsplan aangegeven hiermee te kunnen instemmen.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

Op 11 april 2018 is het voornemen om voor een gebied ten oosten van de Oliemolensingel een nieuw bestemmingsplan te vervaardigen bekend gemaakt in de plaatselijke “Huis aan Huis"-blad en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in de plaatselijke "Huis aan Huis"-blad en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerp- bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is op 20 maart 2019 gepubliceerd in de plaatselijke "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en in de Staatscourant.

Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" heeft vervolgens van 21 maart 2019 tot en met 1 mei 2019 als ontwerp ter visie gelegen.

Zienswijzen

Tegen het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" zijn geen zienswijzen ingediend.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader

2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

• Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" is van dien aard dat hierbij geen belangen van het Rijk in het geding zijn en is derhalve niet in strijd met het ruimtelijk beleid en regels van het Rijk.

2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld en op 1 mei 2017 zijn deze in werking getreden.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken)

In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De '“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

afbeelding: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

De herziene Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in:

• Generieke beleidskeuzes voor de gehele provincie Overijssel. Dit heeft zij gevat onder de ' Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking welke voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen. De Overijsselse ladder geeft onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen ('integraliteit'; is ook een eis uit het Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming' (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat).
• Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen voor grondwaterbeschermingsgebied, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Nationale Landschappen.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven: drie voor de groene en drie voor de stedelijke omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken (hoe)

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

In het resterende deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken.

A: Generieke beleidskeuzes:

Voor wat betreft de generieke beleidskeuzes wordt in het provinciale beleid nadrukkelijk de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' genoemd. Voor wat betreft deze 'Lader duurzame verstedelijking' is in deze plantoelichting een aparte paragraaf opgenomen. Gemakshalve wordt hiervoor naar paragraaf 4.2 verwezen.

B. Ontwikkelingsperspectieven

• Ontwikkeleingsperspectieven voor de stedelijke laag

Met Stedelijke Omgeving worden de stedelijke netwerken, steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. De Stedelijke Omgeving en de Groene Omgeving versterken elkaar. Door de verscheidenheid in aanbod dragen stad en land samen bij aan het creëren van een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat voor mensen en bedrijven. Het stedelijk netwerk Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne) wordt in de omgevingsvisie mede aangemerkt als een motor van de Overijsselse economie en cultuur. Binnen dit stedelijk netwerk vervullen Enschede, Hengelo en Almelo een centrumfunctie die van (boven)regionale betekenis is. Hier is de werkgelegenheid geconcentreerd en vind je de ‘massa’ en het creatieve- en innovatieve klimaat dat zo belangrijk is voor de concurrentiepositie van Overijssel. De overige steden en dorpen completeren het spectrum aan woon- en werkmilieus met elk hun eigen plaatsgebonden karakteristiek en identiteit.

• Hoofdlijnen van beleid

In de Stedelijke Omgeving staat de volgende uitdaging centraal: het optimaal in verbinding laten zijn van de stedelijke netwerken met de andere stedelijke netwerken (connectiviteit) en zorgen dat de stedelijke netwerken (en de steden daarbinnen) elkaar onderling versterken en aanvullen (complementariteit). Daarnaast gaat het in de Stedelijke Omgeving voor wat de provincie Overijssel betreft vooral om het behouden en/of vergroten van de kwaliteit van woonomgevingen en werklocaties, het bereikbaar houden van de grote steden en streekcentra, ontwikkelingsmogelijkheden voor kennisintensieve maakindustrie, mkb, logistiek, topsectoren, start-ups en zzp'ers, het behouden en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit, het versterken van de natuur in de stad en het bevorderen van energie-efficiency en opwekking van hernieuwbare energie. Het waterbeheer wordt in de Stedelijk Omgeving afgestemd op de functie wonen en werken.

• Strekking van het beleid:

Om de stedelijke netwerken in staat te stellen de motor voor de Overijsselse economie en cultuur te zijn, wordt ruimte geboden aan bedrijvigheid en versterking van de grootstedelijke cultuur, die product- en marktontwikkeling en het ondernemings- en vestigingsklimaat stimuleert. Bereikbaarheid van – en tussen en binnen – de stedelijke netwerken (via weg, spoor, fiets, water) is hiervoor cruciaal. Naast goede fysieke verbindingen zijn overigens ook goede digitale en sociale verbindingen (sociale netwerken, kennisnetwerken en bestuurlijk netwerken) van belang.

Getracht wordt de aanwezige dynamiek en lokale energie te benutten om de verscheidenheid in identiteit en kenmerken van de stedelijke netwerken en de steden daarbinnen te versterken. Dit laatste bijvoorbeeld door hoogwaardige woon-, werk- en mixmilieus te bieden in stadscentra, oude wijken, stadskwartieren, campus- sen, tuindorpen, nieuwbouwwijken en villawijken. De steden in Overijssel kennen veelal gebieden met bijzondere condities voor specifieke functiecombinaties en identiteiten. Zo zijn er in veel stedelijke gebieden havengebieden en oude industriecomplexen die – gebruik makend van de oude bebouwing – zeer geschikt zijn als aantrekkelijke stadskwartieren. Deze gebieden bieden vestigingskansen voor kennisintensieve maakindustrie of innovatieve mkb’ers die belang hebben bij een goede positionering ten opzichte van binnensteden en kennisinstellingen.

Daarbij is het belangrijk dat de steden binnen een stedelijk netwerk elkaar niet beconcurreren, maar elkaar juist versterken – elk met een eigen profiel – en zo samen een breed pakket aan woon- en werkmilieus en een totaalpakket aan voorzieningen voor de hele regio kunnen aanbieden.

• Woon- en werklocaties binnen het stedelijke netwerk

Rond de binnensteden in het stedelijk netwerk liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie- efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

• Conclusie

De ontwikkelingen in het gebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3", op de hoek van de Lage Bothofstraat en de Oliemolensingel dragen bij aan genoemde doelstellingen van het provinciaal beleid zoals dat in het ontwikkelperspectief voor de stedelijke omgeving is verwoord.

C. Gebiedskenmerken:

• Natuurlijke laag:

Het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" heeft in de natuurlijke laag het gebieds- kenmerk 'stuwwal'.

De huidige stuwwallen zijn de tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak, voor Nederlandse begrippen, relatief grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar. Bovenop staand bieden ze op sommige plaatsen een spectaculair zicht over het omliggende gebied. De stuwwallen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het water- systeem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoor- latende lagen direct naast elkaar kunnen liggen. Zo bestaan de Twentse stuwwallen voor een groot deel uit tertiare (zee)klei en keileem. Hierdoor zijn ze overwegend nat en komen er talrijke brongebieden voor.

• De natuurlijke laag en het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3":

Het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" is gelegen aan de voet van de Oldenzaalse stuwwal, daar waar sprake is van een slechts een geleidelijke stijging van het terrein naar de hoger gelegen delen van de stuwal. Gesteld kan worden dat de beoogde ontwikkelingen de waarden en kenmerken van deze stuwwal, voor zover die hier al aanwezig zijn, niet aantasten.

• Laag van agrarische cultuurlandschappen:

Deze laag is niet van toepassing op het plangebied van voorliggend bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3 en zijn er voor dit gebied geen specifieke kwaliteitsvoorwaarden benoemd.

• Stedelijke laag:

De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

De ligging van een stad of dorp in het landschap, op een kruispunt van infrastructuur of in de nabijheid van grondstoffen speelt een belangrijke rol in het functioneren ervan. Efficiëntie en bereikbaarheid zijn belangrijke vestigingsfactoren, maar daarbij wordt de kwaliteit, eigenheid en het onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker.

De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn:

• Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur
• Contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken door het infrastructuurnetwerk

afbeelding: Uitsnede kaart 'Stedelijke laag'

Het plangebied van het bestemmingsplan is in de stedelijke laag aangemerkt als "Bebouwingsschil 1900-1950". Op het hiervoor opgenomen afbeelding is dit gebiedskenmerk aangeduid met een bruine kleur.

De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stadswijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen direct aansluitend aan woonwijken. Deze stadswijken kennen een gesloten, compacte vorm (bouwblokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met een eigen karakter.

• Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" in relatie tot het gebiedskenmerk 'stedelijke laag'.

De in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" besloten ontwikkeling is in overeenstemming met de in de omgevingsvisie uitgesproken ambities. Met de beoogde ontwikkelingen in dit gebied wordt een 'gat' in de morfologie van de wijk Velve-Lindenhof gedicht nadat deze jaren grotendeels braak heeft gelegen. Hiermee wordt de wijk weer tot een eenheid gesmeed.

• Laag van de beleving:

afbeelding: Uitsnede kaart 'Laag van de beleving'

Buiten het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" loopt het tracé van de huidige spoorlijn Enschede-Gronau. Het tracé van deze spoorwegverbinding wordt in de omgevingsvisie aangemerkt als onderdeel van 'historisch infrastructuur'. Het tracé van deze spoorlijnverbinding bepaalt min of meer de noordelijke begrenzing van dit bestemmingsplan. Door heropening van deze spoorlijn voor het personen- vervoer tussen Enschede en Gronau/Münster cq Dortmund heeft deze oude spoorwegverbinding weer een functie verkregen en draagt deze historische verbindingsas bij aan de zichtbaarheid van de ontwikkelings- geschienis van Enschede.

• Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" in relatie tot het gebiedskenmerk 'laag van beleving'.

Gesteld kan worden dat de in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" verwoorde ontwikkelingen, geen invloed hebben op de bestaande, nog aanwezige historische infrastructuur in de omgeving.

2.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

• Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

Geconcludeerd wordt dat de in het voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 verwoorde- en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid. De provincie Overijssel heeft daarnaast middels een email van 28 november 2018 aangegeven dat, gezien vanuit een provinciaal belang, er geen beletselen aanwezig zijn voor een verdere vervolg van de bestemmings- planprocedure.

2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

2.3.1 Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie is ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

2.3.2 Stedelijke Koers

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012.

In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.

2.3.3 Richting aan Ruimte

Op 5 april 2016 hebben burgemeester en wethouders van Enschede 'Richting aan Ruimte' (RAR) vastgesteld. Dit is een richtinggevend ontwikkelingskader waarin wordt verduidelijkt hoe Enschede omgaat met de programmering. Niet langer de kwantitatieve aspecten staan centraal maar er wordt gestuurd op kwaliteit. Daarbij wordt gekeken naar de totale stedelijke programmering maar ook naar de behoefte van het gebied. Een integrale afweging van alle relevante belangen (o.a. ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, economie, welzijn) op basis van het 'RAR-kompas' leidt uiteindelijk tot een besluit over de (on)wenselijkheid van een nieuw ruimtelijk initiatief. Ongewijzigd onderdeel van het integrale afwegingskader is het 'versterken vanuit het hart'.

afbeelding: het 'RAR kompas'

• Toetsing aan het RAR-kompas heeft uitgewezen dat het initiatief tot herontwikkeling en nieuwbouw op de locatie aan de Lage Bothofstraat, met name voor de onderdelen 'Ruimtelijke kwaliteit', 'Potentie' en 'Wonen' een initiatief betreft waar de Gemeente Enschede medewerking aan kan verlenen. Ook voor de onderdelen Duurzaamheid en Economie in dit Kompas zijn meerdere criteria aan te wijzen die bij de afweging om wel of geen medewerking te verlenen als positief zijn angemerkt.

2.3.4 Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht.

• Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren;
• Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;
• Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;
• Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.
• Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied;
• Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;
• Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
• Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.

Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook diverse sectorale structuurvisies en een gebiedsgerichte structuurvisie vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld.

Woonvisie

Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen.

Detailhandelsstructuurvisie

Op 23 januari 2012 is de Detailhandelsstructuurvisie Enschede 2012 vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staan de hoofdlijnen van het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor de komende vier jaar. Na een technische aanpassing in de besluitvorming op 12 november 2012 is dit formeel een structuurvisie zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wro.

Watervisie

Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities.

De op te lossen knelpunten zijn:

• Overbelasting van het rioolstelsel.
• Grondwateroverlast.
• Problemen met waterkwaliteit.

De Enschedese waterambities zijn:

• Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool.
• De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken.
• Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen.
• De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar.
• Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad.
• De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede.

Structuurvisie Cultuurhistorie

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

Structuurvisie Externe Veiligheid

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Externe Veiligheid vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid met betrekking tot het beheersen van risico's die mensen lopen door de opslag, de protectie, het gebruik en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarbij is vastgelegd wat in Enschede nog als een toelaatbaar risico wordt beschouwd en hoe ongewenste situaties zoveel mogelijk kunnen worden voorkomen of beperkt. In deze structuurvisie is tevens het beleid voor opslagplaatsen en verkooppunten van consumentenvuurwerk vastgelegd.

Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o.

Specifiek voor de gebiedsontwikkeling van de voormalige militaire vliegbasis Twenthe heeft de raad op 14 december 2009 de Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. vastgesteld. Op verzoek van Provinciale Staten van Overijssel en gesteund door de gemeenteraad van Enschede is een onafhankelijke adviescommissie in het leven geroepen. Deze commissie onderzoekt de kansen voor een duurzaam economisch sterker Twente en welke rol de voormalige luchthaven Twente daarbij kan spelen.

2.3.5 Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk meest relevant strategisch beleid

• Woonvisie Enschede 2025:

In de Woonvisie Enschede 2025 is geconstateerd dat de tijden van 'ongebreidelde groei' zich niet meer manifesteren. Daarnaast is de woonconsument kritischer geworden en wil voortaan kunnen kiezen of hij/zij nu een nieuwe woning wil of de huidige woning wil aanpassen vanwege comfort, energieverbruik of voorzieningen voor zorg. De Woonvisie stuurt vooral op de kwaliteit van de voorraad. Woonwensen zijn leidend geworden voor de verdienmodellen van marktpartijen. Uitgangspunten daarbij zijn: de zelfstandige woonconsument, meer markt en minder overheid (loslaten). Daarom is de Woonvisie sterk gericht op procesafspraken. Vanwege de gevolgen voor de woonlasten heeft duurzaamheid op verzoek van de Raad een prominente plek gekregen in de Woonvisie.

Uitgangspunten:

• Ieder woning moet 'raak' zijn om te zorgen dat de stad vitaal blijft en om te voorkomen dat leegstand optreedt;
• In de regel moet een goed aanbod van verschillende woonmilieus te vinden zijn;
• Woongebieden moeten levensloopbestendig geschikt zijn;
• Enschede groeit als aantrekkelijke stad voor studenten;
• De woningvoorraad moet toekomstgeschikt zijn;
• De energiegerelateerde component van de woonlasten blijft beheersbaar;
• Investeren in de openbare ruimte en architectuur als een kwaliteitsimpuls

• Gesteld kan worden dat de realisatie van maximaal 14 (loft)woningen in een voormalig fabriekspand nabij de Oliemolensingel, zoals is verwoord is in dit bestemmingsplan, in overeenstemming is met de in de woonvisie genoemde uitgangspunten. (Zie ook de paragraaf 4.2 van deze plantoelichting)

• Detailhandelsstructuurvisie 2012:

Een fijnmazige duurzame structuur van sterke boodschappencentra in elke wijk is in de detailhandels- structuurvisie 2012 als een belangrijke beleidskeuze genoemd en heeft als doel de detailhandelsstructuur van Enschede te versterken.

Kaart Detailhandelsstructuurvisie 2012.

De winkelconcentratie aan de Lage Bothofstraat is in de "Detailhandelsstructuurvisie 2012" aangemerkt als een 'supermarktcentrum'. De uitstraling van dit centrum wordt in deze visie omschreven als 'onvoldoende'. Tevens is aangegeven dat consolidatie van het oppervlakte aan detailhandel hier gewenst is. Conform de detailhandelsstructuurvisie wordt daarbij uitgegaan van max. 3.800 m2 winkelvloeroppervlak.

In de detailhandelsstructuurvisie wordt aangegeven dat ca. 70%-80% van het totale oppervlak van een gebouw (het brutovloeroppervlak) aangemerkt kan worden als winkelvloeroppervlak oftewel het verkoopvloeroppervlak. In de regel benodigen supermarkten procentueel meer brutovloeroppervlak dan reguliere detailhandel als gevolg van ruimte voor voorzieningen zoals (inpandige) bevoorrading, opslag van goederen, voorzieningen ten behoeve van het personeel (verblijfsruimten, kleedruimten, etc) en kantoorruimte. Voor een supermarkt wordt een verhouding van 70% winkelvloeroppervlak en 30% voor voorzieningen voor de bedrijfsvoering als alleszins aanvaardbaar geacht. Bij een winkelvloeroppervlak van 3.800 m2 resulteert dit in een brutovloeroppervlak van ruim 5.400 m2.

In de nieuwe situatie zal in het plangebied van dit bestemmingsplan op de begane grond van de bestaande bebouwing en de beoogde nieuwbouw, ca. 5100 m2 bruto vloeroppervlak detailhandel worden gerealiseerd waarvan het grootste gedeelte bedoeld is voor de vestiging van twee supermarkten. Daarnaast is in het souterrain van het bestaande fabrieksgebouw nog eens ca. 300 m2 ruimte gereserveerd voor de opslag van goederen ten behoeve van de op de begane grond verdieping bevindende detailhandel . Dit resulteert in een totaal brutovloeroppervlak detailhandel in dit gebied van ca. 5400 m2 en voldoet daarmee aan de in de Detailhandelsstructuurvisie 2012 voor deze locatie verwoorde beleid.

Ook het realiseren van een fijnmazig, duurzame structuur van sterke boodschappencentra is in de detailhandelsstructuurvisie 2012 als een belangrijke beleidskeuze genoemd en dat tot doel heeft de detailhandelsstructuur van Enschede in zijn geheel te versterken. De voorgestane ontwikkeling in het plangebied voor wat betreft de detailhandel voldoet aan deze doelstelling.

• Er kan geconcludeerd worden dat de in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" besloten ontwikkelingen, in overeenstemming is met het in de Detailhandelsstructuurvisie 2012 verwoorde beleid. (zie ook de paragraaf 4.2 van deze plantoelichting)

Voor wat betreft de Structuurvisie Cultuurhistorie, Structuurvisie Externe Veiligheid en de Watervisie wordt voor wat betreft een uitwerking van deze visies, nader ingegaan in respectievelijk de paragraven 4.7, 5.1.7 en 5.2 van deze plantoelichting.

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving

3.1 Ruimtelijke structuur

Positie plangebied binnen de stedelijke context van Enschede

Het plangebied ligt in het stadsdeel Oost aan de Oliemolensingel in de wijk Velve-Lindenhof. De noordelijke begrenzing wordt gevormd door de spoorlijnverbinding Enschede-Gronau-Münster en Enschede-Gronau- Dortmund

Het plangebied bevindt zich net buiten de voor Enschede kenmerkende singelring, op een afstand van ca. 850 meter ten oosten van de binnenstad.

afbeelding: Locatie plangebied op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat.

Bebouwing:

De stedenbouwkundige structuur in het gebied langs het spoor bestaat hoofdzakelijk uit grotere gebouwencomplexen. Sommige van deze gebouwencomplexen stammen nog uit de textielperiode van Enschede, andere gebouwencomplexen daarentegen zijn van recentere datum.

Direct ten oosten van de Oliemolensingel bevindt zich binnen het plangebied van dit bestemmings- plan nog resterende bebouwing van een voormalig fabriekscomplex. Het in dit gebiedsdeel meest noordwestelijk gelegen gebouw betreft een voormalig fabriekspand in 2-3 bouwlagen. Tot voor kort was in dit pand een meubelwinkel gevestigd en gingen de originele gevels met metselwerk en raampartijen verscholen achter gevelbeplating. Onlangs is deze gevelbeplating verwijderd en zijn de oorspronkelijke gevels weer zichtbaar geworden.

Haaks op dit voormalig bedrijfspand bevindt zich eveneens een voormalig fabriekspand in één bouwlaag en waarin een supermarkt is gevestigd.

Structuurdragers:

De spoorlijn Enschede- Gronau- Münster/ Dortmund geldt als een belangrijke structuurdrager in de stad. De langs deze spoorlijn bevindende oude bomenrijen begeleiden en versterken deze structuur en vervullen daarnaast tevens een belangrijke rol in de Enschedese groenstructuur. De spoorlijn zelf vormt een nadrukkelijk aanwezige barrière in de stad die nog eens benadrukt wordt door de ligging ervan in een relatief diepe spoorsloot. Aan de westzijde van het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" bevindt zich in de Oliemolensingel de Edo Bergsmabrug die het gebied ten noorden en zuiden van de spoorlijn met elkaar verbindt.

De Oliemolensingel maakt deel uit van de zgn. 'singelring' dat als belangrijke structuurdrager in de stad geldt. De uit de jaren dertig stammende gesloten singelring van bijna 9 kilometer lang, levert een belangrijke bijdrage aan de ontsluiting en verkeersafwikkeling van de stad. Het profiel van de singelring bestaat voor veruit het grootste gedeelte uit twee door groenstroken van elkaar gescheiden rijbanen met parkeerstroken en fietspaden. Daarnaast vormt de singelring enerzijds de scheiding tussen de binnenstad met aangrenzende wijken die gekenmerkt worden door een grote mate van functiemenging en anderszijds wijken waar hoofdzakelijk wordt gewoond.

De Lage Bothofstraat sluit aan op de Oliemolensingel en vormt de zuidelijke begrenzing van het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3". De Lage Bothofstraat kent een relatief breed profiel en geldt als een woonstraat met tweerichtingenverkeer.

Landschappelijke groenstructuur:

Langs de verdiept liggende spoorsloot van de spoorlijn Enschede-Gronau loopt een stevige houtwal bestaande uit volwassen bomen en struikbeplanting. In het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" zijn, met uitzondering van een groenstrook met boombeplanting langs de Oliemolensingel, geen noemenswaardige groenstructuren aanwezig.

Stedenbouwkundige kwaliteit - hoofdstructuur

De historische gelaagdheid bestaande uit grote volumes langs het spoor, de ligging van het plangebied direct in een bocht van de singelring met een oprit naar de Edo Bergsmabrug en de directe ligging aan de spoorlijn Enschede-Gronau met bomenrijen, bepalen de stedenbouwkundige kwaliteiten van het plangebied.

Ook het voormalig fabriekspand nabij de spoorlijn Enschede- Gronau en de Edo Bergsmabrug wordt als beeldbepalend element in dit gebied aangemerkt. Het oude fabriekspand gelegen aan de spoorlijn Enschede-Gronau, ging tot voor kort schuil achter gevelbeplating van metalen damwand- profielen (zie foto linksonder). Na verwijdering van deze gevelbeplating zijn de oorspronkelijke gevels van dit voormalig fabriekspand tevoorschijn gekomen. In de huidige staat verteld dit markante gebouw in 2-3 bouwlagen, met relatief hoge raampartijen en roedeverdeling, een deel van de geschiedenis van de textielhistorie van de stad en draagt dit gebouw in zijn oorspronkelijke staat bij aan de stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied.

afbeelding: Luchtfoto van momenteel nog aanwezige bebouwing in het plangebied op de hoek van de Oliemolensingel en Lage Bothofstraat, gezien vanuit het westen.

Links op de luchtfoto de spoorlijn Enschede-Gronau, onder aan de foto de Edo Bergsmabrug en Oliemolensingel, rechtsboven de Lage Bothofstraat.

Verkeer

Zoals eerder staat vermeld vervult de Oliemolensingel als onderdeel van de Enschedese singelring een belangrijke rol in de verkeersafwikkeling van de stad Enschede en kent een 50 km/uur-regime. De Oliemolensingel vervult daarbij tevens een belangrijke rol in de ontsluiting en verkeersafwikkeling van het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3".

De zuidelijke begrenzing van het plangebied van dit bestemmingsplan wordt gevormd door de Lage Bothofstraat met tweerichtingen verkeer en die hier als een woonstraat fungeert.

Landschappelijke groenstructuur

Langs de verdiept liggende spoorlijn loopt parallel hieraan een stevige houtwal bestaande uit volwassen bomen en grote struiken. Andere noemenswaardige groenstructuren zijn binnen het plangebied zelf, niet aanwezig.

Water

Bestaande waterhuishouding

In het plangebied aanwezige waterlopen, poelen, vijvers en overig oppervlaktewater.

• Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Direct ten noorden van het plangebied loopt een spoorsloot welke in eigendom is van Prorail.

Wijze waarop de waterhuishouding in het plangebied is geregeld:

Hemelwaterafvoer:

• Hemelwater dat op het verhard oppervlak valt vloeit af naar de gemengde riolering. Bij hevige neerslag kan bij omliggende straten water-op-straat voorkomen door overbelasting van het riool.

Vuilwaterafvoer:

• Vuilwater wordt afgevoerd naar de gemengde riolering.

Grondwater en ontwatering:

• Binnen het plangebied vinden geen actieve onttrekkingen plaats. Peilbuizen 906 ligt ten oosten van het plangebied. Van deze peilbuis zijn tot 2011 de grondwaterstanden gemeten. Destijds zijn grondwaterstanden tussen de 2,5 en 3,5 meter beneden maaiveld gemeten. In 2016 zijn binnen en rond het plangebied op meerdere locaties een maand lang de grondwaterstanden gemeten. De gemeten waarden verschillen sterk per locatie. Ter plaatse van de lager gelegen delen kunnen grondwaterstanden tot nabij het maaiveld voorkomen. Op de ter plaatse hoger gelegen delen blijft de grondwaterstand enkele meters beneden maaiveld.

Afwatering:

• Het maaiveld binnen en rond het plangebied loopt af van zuidoost naar noordwest. Het gebied aan de noordwestzijde ligt in een ingesloten laagte.

3.2 Functionele structuur

Momenteel zijn de gebouwen in het westelijk deel van het plangebied van dit bestemmingsplan deels in gebruik ten behoeve van de detailhandel. Zo is hier op de begane grondverdieping een supermarkt gevestigd alsmede een dierenspeciaalzaak. De resterende bouwdelen op de eerste verdieping waar maximaal 14 'loft'- woningen zijn gedacht, staan momenteel nog leeg. Het terrein direct ten oosten van de supermarkt ligt, na recentelijke sloop van een aantal verouderde bouwdelen, braak. Het onbebouwde terrein tussen de supermarkt en de Oliemolensingel is ingericht als parkeerterrein.

3.3 Cultuurhistorie

• Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied

Enschede heeft zich ontwikkeld van een compact, vroeg-middeleeuwse nederzetting op het snijpunt van handelsroutes, tot een industriestad halverwege de 20e eeuw en de 'kennisstad' van nu. Deze ontwikkeling is leesbaar aan de ruimtelijke structuur van de stad en aan de gebouwen. Het eivormige middeleeuwse stadscentrum met haar kenmerkende stratenpatroon, de oude handelsroutes en de uit het begin van de 20e eeuw daterende singelring, zijn in het huidige stadsbeeld nog altijd duidelijk herkenbaar.

De enorme textielcomplexen rondom het stadscentrum met hun fabrieksgebouwen en spoorlijnen uit de periode tussen 1860 en 1960, hebben een belangrijke stempel gedrukt op de huidige structuur van de stad. Dit waren en zijn ook nu nog de grootschalige transformatiegebieden die een wezenlijke bijdrage leveren aan de dynamiek en vitaliteit van de stad. Het plangebied ten noorden van de Lage Bothofstraat was grotendeels onderdeel van de N.V. van Heek & Co. Koninklijke Textielfabrieken. Op de kop van de locatie en binnen het plangebied van dit bestemmingsplan bevinden zich nog enkele restanten van dit fabriekscomplex, nu echter grotendeels in gebruik tbv de detailhandel. Het textielverleden vormt een belangrijke inspiratiebron in dit transformatiegebied .

afbeelding: Spoorlijnverbinding Enschede-Gronau zeventiger jaren en de noordelijke begrenzing plangebied bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3". Veel fabrieksgebouwen langs deze spoorlijn zijn dan inmiddels gesloopt.

• Archeologisch erfgoed in het plangebied

Ingevolge de archeologische verwachtingenkaart van de Gemeente Enschede ligt het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" niet in een archeologische onderzoekszone waar, als gevolg van nieuwe ontwikkelingen, in principe een archeologisch onderzoek is vereist.

Ook wanneer er geen onderzoek hoeft te worden uitgevoerd betekent dit overigens niet dat er in dit gebied geen archeologische sporen en/of vondsten worden aangetroffen. Op grond van de Erfgoedwet geldt de meldplicht voor toevalsvondsten. Als tijdens het uitvoeren van graafwerkzaamheden een archeologische vondst wordt gedaan, geldt volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet, een meldingsplicht bij het bevoegd gezag.

• Monumenten in het plangebied

In het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat fase 3" bevinden zich geen rijks- of gemeentelijk monumenten.

• Overige cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren in het plangebied

Zoals gezegd bevinden zich binnen het plangebied van dit bestemmingsplan geen rijks- of gemeentelijke monumenten. Wel bevindt zich in het plangebied, nabij de Edo Bergsmabrug, een voormalig fabriekspand. Het gaat hierbij om de restanten van de voormalige weverij 'Rondweg' als onderdeel van het fabriekscomplex van Van Heek. Jarenlang zijn de gevels van dit pand verscholen gegaan achter gevelbeplating met een damwandprofiel. Recentelijk is deze gevelbeplating verwijderd en zijn de oorspronkelijke gevels weer te voorschijn gekomen.

• Voormalige weverij 'Rondweg'.

De kern van het huidige plan wordt gevormd door eerder genoemde restanten van de voormalige weverij 'Rondweg' als onderdeel van het textielcomplex van Van Heek. Dit fabriekscomplex van Van Heek strekte zich over meerdere honderden meters uit langs de spoorlijn Enschede- Gronau, zowel ten oosten als ten westen van de Oliemolensingel. Betreffende weverij aan de Lage Bothofstraat is gebouwd rond 1920 en het bestond grotendeels uit een gebouw uit één laag met sheddaken die kenmerkend waren voor weverijen uit die tijd.

afbeelding: Nu nog aanwezige bebouwing binnen plangebied (rode contourlijn).

De sheddaken werden aan het zicht onttrokken door een muur aan de kant van de Oliemolensingel. In de jaren '70 werden de activiteiten beëindigd. Sindsdien is het complex deels gesloopt en kregen de restanten een winkelfunctie. De sheddaken werden verwijderd en het hogere deel werd ingepakt in damwanden. In het huidige plan wordt het fabrieksgebouw in 2-3 bouwlagen weer zichtbaar gemaakt en wordt in de gevel van de laagbouw weer verwezen naar de vroegere sheddaken structuur. Daarmee wordt een stukje textielhistorie op deze plek behouden.

 

afbeelding: Voormalige (fabrieks)bebouwing gezien vanaf de Oliemolensingel

Op de plankaart (verbeelding) behorende bij dit bestemmingsplan is middels een aanduiding 'karakteristiek' de locatie van het voormalige fabriekspand aangegeven. Hiervoor zijn in de regels bepalingen opgenomen die als doel hebben de karakteristieke waarden van dit pand te behouden.

Beschermwaardige bomen in het plangebied

In het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" zijn geen monumentale en daarmee beschermwaardige bomen aanwezig.

De bescherming van bomen is overigens geregeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Op het bij de APV behorende bomenoverzicht zijn de beschermde bomen en boomgroepen weergegeven, waarvoor met betrekking tot het vellen in ieder geval een omgevingsvergunning (kapvergunning) op grond van de APV is vereist.

Op het bomenoverzicht zijn niet alle beschermde bomen weergegeven, ook gemeentelijke bomen die niet op het bomenoverzicht zijn weergegeven worden beschermd op grond van de APV.

Het bij de APV behorende bomenoverzicht is een interactieve bomenkaart die is te raadplegen op de website van de gemeente Enschede.

afbeelding: Fragment interactieve bomenkaart

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Beleidsmatige uitgangspunten nieuwe ontwikkeling

In het WijkActiePlan Velve-Lindenhof (2007) is binnen de hoefddoelstelling "Wonen in Velve-Lindenhof" een subdoelstelling voor het gebied Lage Bothof opgenomen, luidende:

'Transformatie van het gebied Lage Bothof Noord en Zuid van verouderd bedrijventerrein naar hoogwaardig woon- en winkelgebied'

Het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" maakt in dit actieplan deel uit van het gebied Lage Bothof Noord.

In 2014 heeft de raad de Kadernotite "Lage Bothofstraat Noord en Zuid" vastgesteld. In deze kadernotitie wordt echter de nadruk gelegd op de te ontwikkelen woongebieden ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat en doet geen uitspraken voor wat betreft het huidige gebied van de huidige winkelconcentratie op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat. Voor wat betreft het detailhandelsbeleid in dit specifieke gebied wordt daarom verwezen naar de "Detailhandelsstructuurvisie 2012" en paragraaf 2.3.5 van deze plantoelichting, waar wordt uitgegaan van een consolidatie van het oppervlak aan detailhandel in dit winkelcentrum (supermarktlocatie).

4.2 Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e tot en met 4e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, dat in de toelichting aangetoond moet worden dat er sprake is van een behoefte. Bij iedere 'stedelijke ontwikkeling', waaronder iedere ontwikkeling met betrekking tot bijv. een uitbreiding van het winkelvloeroppervlak, moet inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

Algemeen:

Het groter gebied gelegen tussen de Oliemolensingel, Lage Bothofstraat, Oostveenweg en de spoorlijn Enschede-Gronau, werd lange tijd gekenmerkt door fabrieksgebouwen. Inmiddels zijn deze grotendeels gesloopt en hebben betreffende terreinen, met uitzondering van bebouwing nabij de Oliemolensingel, grotendeels en gedurende lange tijd braak gelegen.

In de achterliggende jaren is gewerkt aan een revitalisering, cq herontwikkeling van deze transformatielocatie in 4 fasen. Inmiddels is het deelgebied dat is gelegen op de hoek van de Lage Bothofstraat en de Oostveenweg (Fase 1) gerealiseerd en is hier een appartementengebouw gebouwd. Voor het aansluitende gebied ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat (Fase 2 en 4) is ten behoeve van nieuwbouw van woningen het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" ontworpen. Dit bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk van kracht.

Fase 3 betreft de laatste en meest westelijk gelegen fase op deze transformatielocatie. Hierbij wordt de huidige winkelconcentratie op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat herontwikkeld waarbij bestaande bebouwing wordt opgeknapt en nieuwbouw is gepland voor de vestiging van een tweede supermarkt. Daarnaast wordt in een bestaand, karakteristiek fabriekspand op de eerste verdieping een veertiental woningen gerealiseerd. Ook het aangrenzende openbare gebied wordt onder handen genomen en ingericht voor het parkeren en bevoorrading van winkels. De huidige ontsluiting van het winkelgebied zal, mede vanuit een oogpunt van verkeersveiligheid, in oostelijke richting worden verschoven. De huidige ontsluiting vanaf de Lage Bothofstraat vlak na de Oliemolensingel, komt te vervallen.

'stedelijke ontwikkeling'

Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan:

'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd.

In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (uitspraken 201310814/1/R1 en 201311211/1/R3), is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer sprake is van bestaande bebouwing en geen toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro.

Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie (uitspraak 201310222/1/R6), niet altijd sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een feitelijke capaciteitsafname doordat er minder commercieel vloeroppervlak wordt teruggebouwd dan er is afgebroken.

Ook een op grond van het voorgaande plan reeds mogelijke maar nog niet gerealiseerde ontwikkeling hoeft niet altijd een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro te zijn. Dit is onder meer het geval wanneer er geen sprake is van toename maar wel van concentratie van de bebouwingsmogelijkheden.

Ook wanneer er sprake is van 'saldering' (verplaatsing van een stedelijke ontwikkeling, zonder netto extra (planologisch) ruimtebeslag of waarbij bebouwing wordt gereduceerd, zoals de 'Ruimte voor Ruimte' regelingen) is er meestal geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro.

In de uitspraak 201608869/1/R3 geeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzicht op hoofdlijnen van alle relevante aspecten waar aan moet worden getoetst om te bepalen of sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro en zo ja, welke eisen er worden gesteld aan de beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

• Nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Mede gelet op de hiervoor genoemde jurisprudentie wordt de voorgestane ontwikkeling op de locatie aan de Lage Bothofstraat niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Afweging:

Ruimtebeslag:

Van een toename van ruimtebeslag is in het plangebied van dit bestemmingsplan geen sprake. Tot enige jaren geleden was het betreffende gebied grotendeels bebouwd. Die bebouwing bestond in eerste instantie uit fabrieksgebouwen die later, na de ineenstorting van de textielindustrie, voor veruit het grootste gedeelte een detailhandelsfunctie hebben gekregen. De toen bestaande situatie van nog aanwezige bebouwing en aanwezige functies hebben als uitgangspunt gediend bij de vervaardiging van het op dit moment voor dit gebied nog geldende bestemmingsplan "Lage Bothofstraat".

In de afgelopen tijd zijn grote delen van de in het plangebied van dit bestemmingsplan gelegen bebouwing gesloopt. In het noordoostelijke deel van het terrein zal nieuwbouw worden gerealiseerd. De nieuwbouw zal echter kleiner van oppervlak zijn dan het gesloopte oppervlak aan gebouwen dat voorheen op deze locatie stonden.

afbeelding: Bebouwd oppervlak binnen plangebied Bp Lage Bothofstraat Fase 3, ca. 2008. (ca. 8.430 m2 bebouwing)

afbeelding: Huidige bebouwing en beoogde nieuwbouw plangebied Bp Lage Bothofstraat Fase 3, (ca. 5.550 m2 bebouwing totaal)

Gesteld kan worden dat er op de locatie aan de Oliemolensingel hoek lage Bothofstraat in de nieuwe situatie minder bebouwing aanwezig zal zijn dan voorheen het geval en planologisch mogelijk was. Daar tegenover is er wel sprake van een toename van de onbebouwde ruimte ten behoeve van de aanleg van parkeervoorzieningen en voorzieningen voor het laden en lossen. Per saldo kan hier dus niet worden gesproken van een toename van het ruimtebeslag. Ook het realiseren van maximaal 14 loftwoningen op de eerste verdieping van een reeds bestaand, voormalig fabriekspand heeft geen extra ruimtebeslag tot gevolg.

Capaciteitsafname:

Ook in vergelijking met het nu nog geldende bestemmingsplan "Lage Bothofstraat" is in het voorliggende bestemmingsplan "lage Bothofstraat Fase 3" sprake van een feitelijke capaciteitsafname van de functie detailhandel. Zoals reeds eerder staat vermeld waren de oude fabrieksgebouwen in het plangebied van dit bestemmingsplan al grotendeels in gebruik ten behoeve van de detailhandel. Dit gegeven heeft aan de basis gestaan bij de vervaardiging van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat".

In het geval van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat" gaat het om bestemmingen met een uitwerkingsplicht. In dergelijke gevallen geldt dat de mate waarin de uitwerkingsplicht keuzemogelijkheden bood aan het college van burgemeester en wethouders ten aanzien van de in het uitwerkingsplan op te nemen functies en de omvang daarvan, bepalend is voor het antwoord op de vraag of het opvolgende bestemmingsplan, waarin één of meer van dergelijke functies in een bepaalde omvang bij recht worden opgenomen, wel of geen nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro.

In het voorheen geldende bestemmingsplan "Lage Bothofstraat" waren de gronden bestemd voor "Gemengde doeleinden categorie A" en "Gemengde doeleinden categorie B".

In de uitwerkingsregels van de bestemming "Gemengde doeleinden categorie A" behoort de realisatie 3.300 m2 bvo reguliere detailhandel en 2.200 m2 bvo perifere detailhandel tot de planologische mogelijkheden. Dat betekent dus dat enkel in het gebied met de bestemming "Gemengde doeleinden categorie A" al in totaal 5.500 m2 bvo detailhandel, planologisch tot de mogelijkheden behoorde.

Voor Gemengde doeleinden categorie B is dat 380 m2 bvo reguliere detailhandel en 6000 m2 bvo perifere detailhandel. In het gebied met de bestemming "Gemengde doeleinden categorie B" behoorde, voor zover de ruimte dit toeliet, een maximum tot 6.380 m2 bvo detailhandel tot de planologische mogelijkheden.

Het voorliggende bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" gaat uit van een kleiner oppervlak (bvo) aan detailhandel in het plangebied van in totaal 5100 m2 bvo detailhandel op de begane grondverdieping naast ca. 300 m2 opslagruimten ten behoeve van de op de begane grondverdieping bevindende detailhandel. De op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen zijn aan de nieuwe situatie aangepast en verkleind. Ten opzichte van het nog geldende bestemmingsplan "Lage Bothofstraat" kan dus gesproken worden van een aanmerkelijke capaciteitsafname.

'saldering': verplaatsing van een stedelijke ontwikkeling, zonder netto extra (planologisch) ruimtebeslag

Ook dient hier vermeld te worden dat in het voorliggende bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" sprake is van een 'saldering' met betrekking tot de functie detailhandel. In het aan dit bestem- mingsplan grenzende gebied en waarvoor recentelijk het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" van kracht en onherroepelijk is geworden, zijn gronden in hoofdzaak bestemd voor de functie "Wonen" en zijn daarbij gronden waar tot dan toe detailhandel was toegestaan, wegbestemd. Het gaat hierbij om een oppervlakte van ca. 550 bvo detailhandel die in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is wegbestemd.

• Conclusie:

In het geval van het voorliggende bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" is volgens de huidige jurisprudentie dus geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Ondanks deze conclusie is met betrekking tot de voorgenomen ontwikkelingen op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, e.e.a. onderbouwd.

Onderbouwing detailhandel in het gebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3".

• behoefte:

Vooral in de supermarktwereld is in de afgelopen jaren sprake van een modernisering van winkel- panden en een opschaling van het aanbod. Modernere, ruim opgezette supermarkten op gunstige, goed ontsluitbare locaties met voldoende parkeervoorzieningen resulteren veelal in een door consu- menten gewenste groter aanbod, keuzemogelijkheden en comfort.

De beoogde nieuwbouw van een tweede supermarkt op de locatie aan de Lage Bothofstraat is mede ingegeven door de wens van de eigenaar van een supermarkt aan de Lipperkerkstraat in de wijk De Bothoven, deze te verplaatsen naar de locatie aan de Oliemolensingel. Bij deze supermarkt gaat het om een onderdeel van een landelijk opererende supermarktketen. Het gaat hierbij dus feitelijke om een 'verplaatsingsgeval'. Hierbij dient vermeld te worden dat deze supermarkt aan de Lipperkerkstraat onlangs zijn deuren heeft gesloten. Voor deze locatie wordt daarbij naar een nieuwe invulling gezocht.

Een eventuele uitbreiding van de supermarkt aan de Lipperkerkstraat dat op deze oude locatie een oppervlak van ca. 800 m2 bruto vloeroppervlak besloeg was, vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, niet aan de orde en ook niet gewenst. Een mogelijke uitbreiding zou namelijk ten koste gaan van parkeervoorzieningen op eigen terrein en daarmee niet meer in de benodigde parkeerbehoefte te kunnen voorzien.

De locatie van deze supermarkt was daarnaast gelegen midden in de wijk De Bothoven in een dichtbebouwd (woon)gebied en lag op ruime afstand van belangrijke ontsluitingswegen zoals de Oliemolensingel, Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat. Door het smalle wegprofiel van de Lipperkerkstraat en omliggende straten, waarbij bestaande bebouwing veelal direct aan de straat is gelegen, is het een gegeven dat de beperkte verkeers- en manoeuvreerruimte voor bezoekers (auto's en fietsers) en de bevoorrading van de supermarkt door vrachtwagens als verre van optimaal kon worden aangemerkt.

De bevoorrading van de supermarkt door relatief grote vrachtwagens vond overigens plaats vanaf een locatie aan een daarvoor niet geschikte C.F. Snuifstraat, een (smalle) zijstraat van de Lipperkerkstraat waar hoofdzakelijk direct aan de straat wordt gewoond.

Hierbij kan gesteld worden dat de locatie aan de Lipperkerkstraat vanwege de slechte bereikbaarheid, de 'kleinschalige' maatvoering van de supermarkt zelf en het ontbreken van nu al ontoereikende parkeervoorzieningen en adequate voorzieningen ten behoeve van het laden en lossen van goederen, niet (meer) als geschikt kon worden aangemerkt voor een dergelijk, landelijk opererende supermarktketen. Het moge duidelijk zijn dat de aanwezigheid van een dergelijke supermarkt op deze locatie een negatieve invloed had op de verkeersveiligheid, de verkeersafwikkeling en het woon- en leefklimaat van bewoners in de directe omgeving.

• Locatie Oliemolensingel:

Gelet op een verbeterd aanzien van deze winkelconcentratie op een zichtlocatie, de realisatie van een tweede supermarkt, een goede bereikbaarheid, voldoende parkeer- mogelijkheden en voorzieningen ten behoeve van het laden en lossen, wordt de aantrekkelijkheid en vitaliteit van deze winkelconcentratie versterkt. Met de beoogde ontwikkelingen wordt tevens het behoud en versterking van een compleet pakket aan dagelijkse winkel- voorzieningen voor consumenten in aangrenzende woonwijken op loop- of fietsafstand in stand gehouden. De aantrekkingskracht van deze winkelconcentratie zal ten opzichte van omliggende winkelcentra zoals het winkelcentrum Stokhorst mogelijk toenemen. Echter, het grotere winkelcentrum Stokhorst biedt in tegenstelling tot de winkelconcentratie aan de Oliemolensingel meer mogelijkheden ten aanzien van een groter en meer gevarieerd aanbod aan detailhandel en wordt daarmee geacht bestendig genoeg te zijn.

De voorgestane ontwikkeling op de locatie aan de Lage Bothofstraat waarbij o.a. sprake is van nieuwbouw ten behoeve van een tweede supermarkt, is overigens in overeenstemming met het gemeentelijk beleid ten aanzien van de detailhandel en zoals dat is verwoord in de detailhandels- structuurvisie 2012 (zie ook paragraaf 2.3.5 van deze plantoelichting). Een fijnmazige duurzame structuur van sterke boodschappencentra is in deze detailhandelsstructuurvisie als een belangrijke beleidskeuze genoemd en heeft als doel de detailhandelsstructuur van Enschede te versterken. Om dit doel te bereiken wordt in de detailhandelsstructuurvisie voor de locatie op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat uitgegaan van 3.800 m2 winkelvloeroppervlak (ca. 5.400 m2 brutovloeroppervlak).

In de nieuwe situatie zal op de begane grond van de bestaande bebouwing en de beoogde nieuwbouw, ca. 5100 m2 brutovloeroppervlak detailhandel worden gerealiseerd. Daarnaast is in het souterrain in een bestaande gebouw op deze locatie ca. 300 m2 ruimte gereserveerd voor de opslag van goederen ten behoeve van de detailhandel. Dit resulteert in een totaal brutovloeroppervlak detailhandel in dit gebied van ca. 5400 m2.

• Ontwikkeling in het bestaande stedelijke gebied:

Gezien de definitie uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kan worden geconcludeerd dat het plangebied deel uitmaakt van het 'bestaand stedelijk gebied' van Enschede. Er is hier dus geen sprake van een uitbreiding van het stedelijk gebied.

Gesproken kan hier worden van een duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik in het bestaande stedelijk gebied van Enschede.

• Ontsluiting.

Het gebied op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat is voor het verkeer goed bereikbaar. De Oliemolensingel maakt deel uit van de Enschedese singelring rondom de binnenstad en aangrenzende binnenstadsgebied van Enschede (het zgn. binnensingelgebied) en is een belangrijke schakel in de hoofdwegenstructuur van de stad. De singels vormen samen met elkaar een zeer belangrijke rol in de Enschedese verkeersafwikkeling en bereikbaarheid van de stad.

Daarnaast voorziet het plan op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat in de realisatie van een uitbreiding van het parkeerterrein en voorzieningen ten behoeve van de bevoorrading van de winkels op 'eigen terrein'. In verband met de verkeersveiligheid wordt overigens de huidige ontsluiting van dit terrein nabij de Oliemolensingel, over een afstand van ca. 50 meter in oostelijke richting verplaatst.

Geconcludeerd kan worden dat de locatie op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat voor het verkeer goed kan worden ontsloten en daarmee een bijdrage levert aan een verkeersveiligere situatie.

• Conclusie:

Geconcludeerd kan worden dat met de realisatie van een tweede supermarkt op de locatie aan de Oliemolensingel, in samenhang met de beoogde vernieuwing van het winkelgebied, sprake is van een goede ruimtelijke ordening, passend binnen het gemeentelijk beleid en aan de doelstellingen van de "Ladder duurzame stedelijke ontwikkeling" voldoet.

Onderbouwing woningbouw in het gebied van het bestemmingsplan "lage Bothofstraat Fase 3".

• behoefte:

Bij het bepalen van de actuele behoefte dient zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte in beeld te worden gebracht.

In de regio Twente zijn regionale afspraken gemaakt ten aanzien van woningbouwontwikkeling met de bedoeling een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad te bewerkstelligen. De afspraken zijn vastgelegd in de 'Bestuursovereenkomst woonafspraken 2015-2025', welke is vastgelegd door de colleges van alle veertien Twentse gemeenten en Gedeputeerde Staten van Overijssel. Afgesproken is dat de gemeenten in Twente in beginsel alleen bouwen voor de lokale behoefte, conform de huishoudensontwikkeling. De bovenlokale behoefte zal worden gefacilliteerd in de netwerkstad, waartoe ook de gemeente Enschede behoort. In de hierna volgende tabel is per gemeente de woningvraag en aanbod voor de periode 2015-2025 weergegeven.

Met plannen die een directe bouwtitel dragen, voorziet de gemeente Enschede in zo'n 53% van de woningvraag tot 2025. Er is tot deze periode dan ook sprake van een resterende woningbehoefte van 850 woningen. De gemeente Enschede heeft daarnaast voor 75 woningen uitwerkingsplichten. Enschede streeft ernaar om de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk toekomstbestendig te maken en te houden. Duidelijk is dat harde plannen worden geschrapt, dat plannen gewijzigd worden en dat een aantal uitwerkingsplannen en zachte plannen versneld in ontwikkeling zullen moeten worden gebracht. Met de voorgenomen ontwikkeling op de locatie aan de Lage Bothofstraat, waarbij wordt voorzien in de realisatie van maximaal 14 zgn. 'loftwoningen' (appartementen), wordt een bescheiden bijdrage geleverd aan de resterende woningbouwbehoefte. Vanuit kwantitatief oogpunt is de voorgenomen ontwikkeling dan ook passend in het regionale woningbouw- programma.

Ook is het van belang of het voorliggend plan bijdraagt aan een kwalitatieve behoefte. De beoogde 14 (loft)woningen in het voormalige fabrieksgebouw als restant van een complex van voormalige fabrieksgebouwen betreft een ontwikkeling in het bestaande stedelijke gebied van de stad Enschede, op een transformatielocatie en op relatief korte afstand van de Enschedese binnenstad. Mede door de realisatie van woningen op de eerste verdieping van een markant gebouw, krijgt dit voormalige fabriekspand met cultuurhistorische waarden een nieuwe, zinvolle invulling.

Alle beoogde loftwoningen hebben een oppervlakte van minimaal 65 m2. Daar de niet-alledaagse indeling van de appartementen zich daarbij aanpassen aan de specifieke kenmerken en architectuur van het fabrieksgebouw, onderscheiden deze appartementen zich van reguliere appartementen in appartementengebouwen elders in de stad en kunnen in deze vorm dan ook alleen hier worden gerealiseerd. Daarmee bieden zij tevens kansen voor bewoners met bijzondere woonwensen op een bijzondere locatie. Het betreft hier duidelijk een 'niche' in de markt.

Het (gemeentelijk) woonbeleid beoogt primair geen uitbreiding van de sociale huurwoningen- voorraad. Tevens beoogt het woonbeleid een meer gedifferentieerd woningvoorraad in buurten wijken te bewerkstelligen die in zijn algemeenheid gekenmerkt worden door een te eenzijdig samengestelde, goedkope woningvoorraad. Het betreffende plan voor de realisatie van maximaal 14 loftwoningen in een voormalige fabriekspand wordt in het marktsegment 'vrije sector huur' gerealiseerd en voldoet daarmee aan voornoemde beleidsdoelstellingen.

Gesteld kan worden dat de realisatie van maximaal 14 woningen in een oud fabriekspand op de locatie aan de Oliemolensingel- Lage Bothofstraat, zowel in kwantitatieve zin als ook in kwalitatieve zin in een behoefte voorziet.

• Ontwikkeling in het bestaande stedelijke gebied:

Gezien de definitie uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kan worden geconcludeerd dat het plangebied deel uitmaakt van het 'bestaand stedelijk gebied' van Enschede. De beoogde ontwikkelingen in het gebied op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat, waaronder de realisatie van een veertiental woningen in een bestaand, voormalig fabriekspand, hebben geen uitbreiding van het bestaande stedelijke gebied tot gevolg. De realisatie van een veertiental 'loftwoningen' in het plangebied voldoen daarmee aan de doelstelling van de 'Ladder' ten aanzien van een zorgvuldig ruimtegebruik.

• Ontsluiting.

Het gebied op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat is voor het verkeer nu al goed bereikbaar. De Oliemolensingel maakt deel uit van de singelring rondom het binnenstadsgebied van Enschede. In de hoofdwegenstructuur van de stad vervult deze singelring een cruciale rol in de verkeersafwikkeling.

• Conclusie:

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde woningbouw in het gebied op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat getuigen van een zorgvuldig ruimtegebruik, behoud van cultureel erfgoed en een goede ruimtelijke ordening, passend binnen het gemeentelijk beleid en de doelstellingen van de "Ladder duurzame stedelijke ontwikkeling".

4.3 Stedenbouwkundig plan

Na de realisatie van de eerste fase van het gebied Lage Bothof (woningbouw) en de plannen voor woningbouw in de fasen 2 en 4 (in uitvoering), vormt de herontwikkeling van het winkelcentrum in Fase 3 het sluitstuk van het gebied tussen de Oostveenweg en de Oliemolensingel en tussen de spoorlijn Enschede-Gronau en de Lipperkerkstraat.

De uitstraling van het winkelcentrum op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat laat al jaren te wensen over. Door de recente verwijdering van lelijke, met graffiti besmeurde gevelbeplating van een voormalig fabrieksgebouw nabij de Edo Bergsmabrug, is gebleken dat een integratie van dit gebouw in de herontwikkeling van het gebied een belangrijke bijdrage kan leveren in het aanzien van dit winkelcentrum. Dit gebouw met cultuurhistorische waarden kan in de toekomstige situatie een belangrijke rol vervullen als een in de omgeving beeldbepalende eye-catcher.

Het gebied tussen dit voormalig fabrieksgebouw en de spoorlijn vervult op dit moment geen duidelijke functie en heeft een rommelig aanzien.

Het op dit moment bestaande gebouw dat haaks op het voormalige fabrieksgebouw staat, is momenteel in gebruik als supermarkt. Het aanzien van dit gebouw in 1 bouwlaag spreekt, alhoewel functioneel, niet erg aan en vraagt om verbetering. De karakteristieke sheddaken op dit gebouw zijn in de loop der tijd verwijderd en is er een plat dak voor in de plaats genomen.

Ook de huidige ontsluiting van het winkelcentrum is niet optimaal te noemen. Komende vanaf de Oliemolensingel moet direct worden afgeslagen om het parkeerterrein te kunnen bereiken. Daarnaast is de ligging van deze ontsluiting in de bocht van de Lage Bothofstraat eveneens niet optimaal te noemen en komt de verkeersveiligheid hier niet ten goede. Door komende en gaande (motor)voertuigen die daarbij rekening dienen te houden met het verkeer in de Lage Bothofstraat en gelijkertijd met het verkeer op de Oliemolensingel, ontstaan hier vaak verkeersonveilige situaties.

Zoals eerder staat vermeld zijn met name tussen 1860 en 1960 langs de spoorlijnen in de stad enorme textielcomplexen en fabrieksgebouwen gebouwd. Vooral de grootschalige complexen langs de spoorlijn Enschede-Hengelo en Enschede-Gronau hebben een nog steeds afleesbare stempel op de structuur van de stad gedrukt. Ten noorden van het middeleeuwse stadscentrum ligt nog steeds een structuur met grootschalige gebouwen. Dit waren, en zijn ook nu nog de grootschalige transformatiegebieden in de stad en leveren een belangrijke bijdrage aan de dynamiek en vitaliteit van Enschede.

afbeelding: Historisch luchtfoto uit 1932 met op de voorgrond de Oliemolensingel en rechtsonder de toen nog aanwezige industriële bebouwing in het plangebied van voorliggend bestemmingsplan.

Aanzien restant bestaand fabrieksgebouw 2015 aanzien bestaande fabrieksgebouw 2017 na verwijdering gevelbeplating

De grote schaal van de fabriekscomplexen en de industriële architectuur was de inspiratiebron voor de algehele transformatie van het plangebied tussen Oliemolensingel en de Oostveenweg. In 2015 is een stedenbouwkundig plan voor dit gebied opgesteld waarbij is uitgegaan voor een ontwikkeling van dit gebied in 3 fases. Daarbij is vooral de derde fase, het winkelcentrum, zodanig aangepast dat het bestaande fabrieksgebouw nabij de Oliemolensingel beter tot zijn recht komt.

De transformatie van de locatie tot een nieuw centrum zorgt hier voor nieuw elan en dynamiek. De ontwikkeling bestaat naast de renovatie van het restant van de oude van Heekfabriek uit een uitbreiding en kwalitatieve verbetering van het winkelcentrum met een beperkt aantal dagwinkels en een supermarkt. De huidige huurder van de bestaande supermarkt heeft zich weer langjarig aan de locatie verbonden en zal tevens fors in haar winkel investeren. Een dierenwinkel is inmiddels naar het bestaande fabrieksgebouw verplaatst en is de oude locatie van deze winkel aan de Lage Bothofstraat gesloopt.

Het souterrain van het fabrieksgebouw is een bijzondere ruimte, aan de zuidzijde onder het maaiveld gelegen, en zal vanaf de spoorzijde, ten behoeve van diverse functies, weer toegankelijk worden gemaakt.

De bovenste verdieping van dit voormalige fabrieksgebouw zal worden ingevuld met zogenaamde 'loftwoningen'. De kwaliteit van deze verdieping wordt gekenmerkt door het industriële karakter van dit gebouw. De grote raampartijen met typerende roedeverdeling en de hoogte van de verdieping zullen leiden tot een uniek woonproduct.

afbeelding: Stedenbouwkundig plan Beltman 2015.

Een extra toegevoegde waarde voor de stad en de woonomgeving is het realiseren van een mogelijke verbinding onder de Edo Bergsmabrug door en die het plangebied en de aangrenzende noordelijk deel van de wijk Velve-Lindenhof met het stadscentrum verbinden. Door de aanleg van deze 'verbinding' is ook het souterrain van de oude textielfabriek met het stedelijk weefsel verbonden.

afbeelding: Stedenbouwkundig plan, mei 2017, studio DAAD met 'verbinding'..

Industriële complexen fungeren als oriëntatiepunten, brengen schaal aan en geven de stad en omgeving structuur. De vormgeving van het winkelcentrum pakt elementen op van de historische bebouwing en legt een duidelijke verbinding met het verleden. De vorm van de sheddaken is opgenomen in de nieuwe gevel van de bestaande supermarkt. Het laden en lossen wordt ruimtelijk ingepast door een scherm die in een doorlopend framework zit. Dit framework, vormgegeven door een pergola, geeft de contour aan van het reeds gesloopte hallencomplex van het voormalige fabriekscomplex. Ook hier wordt de sheddak als thema voor de uitwerking gekozen. De meer moderne nieuwbouw van de nieuw toe te voegen supermarkt is door dit framework eveneens ruimtelijk ingepast.

4.4 Verkeer

Het plangebied van dit bestemmingsplan grenst aan de oost- en zuidoostzijde aan de Oliemolensingel. De Oliemolensingel maakt deel uit van de singelring rondom het stadscentrum en aangrenzende wijken (het zgn. 'binnensingelgebied') dat tevens onderdeel is van de stedelijke hoofdwegenstructuur.

Vanaf de Oliemolensingel wordt het winkelgebied via de Lage Bothofstraat ontsloten. De Lage Bothofstraat wordt tot het verblijfsgebied van de wijk Velve-Lindenhof gerekend en is aangewezen als een 30 km/uur-zone. De Lage Bothofstraat heeft, gezien haar ligging in het verblijfsgebied, een relatief breed wegprofiel met parkeermogelijkheden buiten de rijbaan. De weg vormt een belangrijke ontsluitingsweg voor de wijk Velve-Lindenhof, zowel voor het gemotoriseerd als ook langzame verkeer. Deze weg is door haar profiel tevens geschikt als ontsluiting voor het bevoorradend verkeer. Dit veelal zware verkeer krijgt toegang tot het plangebied via een nieuw aan te leggen centrale in- en uitrit vanwaar de laad- en lospunten bereikt kunnen worden.

afbeelding: Ontsluiting plangebied:

• A: Oliemolensingel
• B: Lage Bothofstraat
• C: globale locatie nieuwe ontsluiting winkelcentrum.

4.5 Parkeren

Het parkeren in het plangebied voldoet aan de parkeerkencijfers zoals die door de Gemeente Enschede in 2018 zijn vastgesteld. Daarbij wordt uitgegaan van de parkeerkencijfers van een klein winkelcentrum (3 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak). Uitgangspunt is dat zoveel mogelijk geparkeerd wordt op eigen terrein. Ten behoeve van de nieuwe ontwikkelingen in het plangebied van dit bestemmingsplan is de totale parkeerbehoefte berekend en is hiermee bij het ontwerpen rekening gehouden. Dit heeft geresulteerd in een totale parkeerbehoefte van 204 parkeerplaatsen die binnen de begrenzing van dit bestemmingsplan worden gerealiseerd.

4.6 Groenvoorzieningen

Langs de spoorlijn Enschede-Gronau en buiten het plangebied gelegen ligt een stevige houtwal met struikbeplanting die min of meer de noordelijke begrenzing van het bestemmingsplan vormt. Ook buiten het plangebied gelegen, aan de oostzijde van het plangebied van dit bestemmingsplan, is een groenzone gedacht die een buffer vormt tussen de beoogde nieuwbouw van woningen in de Fase 2 van ontwikkelingen langs de Lage Bothofstraat en de nieuwe ontwikkelingen zoals verwoord in dit bestemmingsplan.

Binnen het plangebied van dit bestemmingsplan worden overigens geen noemenswaardige, nieuwe groenelementen toegevoegd. Wel blijven bestaande groenelementen in het gebied, zoals de bomenrij langs de Oliemolensingel en de daarbij behorende beplanting en groenstroken gehandhaafd.

4.7 Cultuurhistorie in relatie tot nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Cultuurhistorie:

Op de verbeelding van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" is het voormalige fabriekspand nabij de Oliemolensingel voorzien van een aanduiding 'karakteristiek'. Ten behoeve van de instandhouding van de cultuurhistorische waarden van dit pand zijn in de planregels bepalingen opgenomen.

Beschermwaardige bomen

In het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" is een beperkte planologische beschermingsregeling opgenomen voor monumentale en beschermwaardige bomen.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten wordt rekening gehouden met de aanwezige monumentale en beschermwaardige bomen door bouwgrenzen en infrastructurele werken, voor zover dit redelijkerwijs mogelijk is, zodanig te situeren dat daardoor de maximale kroonprojectie van de bomen niet of zo min mogelijk wordt beperkt.

In het bestemmingsplan is in de bouwregels van de bestemmingen voor de openbare ruimte een bevoegdheid opgenomen tot het stellen van nadere eisen bij een omgevingsvergunning. Hiermee wordt beoogd om in voorkomend geval te voorkomen dat in de nabijheid van op grond van de APV beschermde bomen bouwwerken worden gerealiseerd die mogelijk schade kunnen veroorzaken aan deze beschermde bomen. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid betrekken burgemeester en wethouders de bij de APV gestelde nadere regels voor de bescherming van bomen.

4.8 Welstand en beeldkwaliteit

In de Welstandsnota Enschede "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwwlannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" geldt de welstandsidentiteit   "Koop & Rij" en wordt aangeven wat de belangrijkste uitgangspunten en sturingselementen daarvan zijn.

afbeelding: Uitsnede kaart Welstandsnota Enschede "Bouwen aan identiteit", welstandsidentiteit "Koop en Rij"

Profiel ‘Koop & Rij’-locaties

‘Koop & Rij’-locaties zijn de grote koopcentra met tapijtlanden, keukenpaleizen, doe-het-zelfparadijzen en fastfoodrestaurants die door het hele land zijn te vinden. De merkwinkelketens bestaan bij de gratie van zichtbaarheid, herkenbaarheid, een uitgebreid assortiment en een snelle en efficiënte klantenbediening. Tevens benodigen zij vaak veel ruimte voor showrooms en magazijnen.

De winkels profileren zich met hun ketenlogo aan de klant in grote letters en felle kleuren zodat het voor hem snel duidelijk is waar hij moet zijn en wat hij er kan krijgen. De winkel zelf hoeft dan ook niet meer te zijn dan een utilitaire 'doos' met een prominente etalage en een stevig reclamebord. Bij verandering van eigenaar of huurder zijn aan de buitenkant slechts eenvoudige aanpassingen nodig. Een nieuw logo op de gevel is vaak al voldoende.

‘Koop & Rij’-locaties zijn niet mooi, bijzonder of monumentaal en per definitie niet specifiek voor een stad of regio. Wel bijzonder voor Enschede is dat sommige locaties pal in het centrum liggen in plaats van, zoals gebruikelijk, aan de rand van de stad en aan de snelweg. Hun opvallende, aandacht trekkende kleuren vormen een groot contrast met het natuurlijker kleurenpalet van de stad.

Wijziging welstandsnota.

Het voor het gebied van dit bestemmingsplan geldende welstandscategorie met daarbij behorende profiel van een 'Koop & Rijlocatie' past niet bij de ambitie die op deze transformatielocatie wordt nagestreefd. Stedenbouwkundig en architectonisch is het streven om dit gebied weer tot een herkenbare eenheid te vormen die opvalt en tegelijk harmonieert. De lang verborgen monumentaliteit van een voormalig fabriekspand in dit gebied krijgt weer een belangrijke rol en wordt het industrieel erfgoed hiermee behouden. Ook wordt gestreefd naar een hoge kwaliteit van architectuur voor het bestaande gebouw in dit gebied waar momenteel een supermarkt in is gevestigd als ook voor de beoogde nieuwbouw. Technisch en functioneel sluiten zij aan bij het bestaande erfgoed. Dit verrijkt Enschede met een nieuw hergebruikt textielgebouw en draagt bij aan het verder ontwikkelen en behouden van het industrieel verleden van de stad.

Om dit historisch profiel ook in de toekomstige situatie te behouden wordt de welstandsnota aangepast. Het voor het gebied van dit bestemmingsplan geldende welstandscategorie "Koop & Rijlocaties"' wordt middels wijziging 94 van de Welstandsnota gewijzigd in de nieuwe welstandscategorie "Industriële complexen".

Profiel "Industriële complexen"

Al voor de Napoleontische tijd boden boeren uit de omgeving van Enschede, als aanvulling op hun karige inkomsten, hun diensten aan in de eerste textielfabricage. Eerst door thuis te weven, later door als goedkope, ongeschoolde krachten in een fabriek te gaan werken. Rond 1795 vestigden ondernemers als Blijdenstein, Cromhoff, Van Heek, Ter Kuile, Ten Cate en Stroink zich in Enschede, namen die nog steeds doorklinken in de stad. Met de opkomst van de stoommachine groeiden deze bedrijven uit en kon Enschede zich ontwikkelen tot een machtige industriestad. Overal verschenen grote bakstenen fabrieken met een krachtige, aan de Engelse stijl refererende architectuur en esthetische uitstraling. Ze stonden pal om het oude centrum en domineerden met hun schoorstenen en watertorens de 'skyline'. Vanwege de textielindustrie kwam er ook vraag naar weefscholen die in dezelfde herkenbare stijl werden gebouwd. Het Schuttersveldcomplex aan de Hengelosestraat, spinnerij Blijdenstein, het Janninkcomplex, Ter Kuile Cromhoff, het zijn maar enkele van de industriële complexen die de identiteit van Enschede gedurende een kleine honderdtwintig jaar hebben gedomineerd.

Van de meeste complexen resten slechts foto’s en herinneringen. In de jaren zestig werden de ‘lage lonen landen’ ontdekt en was de teloorgang van de textielindustrie in Nederland een feit. Een aantal fabrieken kreeg een nieuwe bestemming als museum, cultureel centrum of wooncomplex en bleef als industrieel erfgoed gespaard. Het grootste deel werd echter gesloopt. Enkele fabrieken met een andersoortige industrie dan textiel, zoals de bierbrouwerij van Grolsch, bleven bestaan en breidden hun complex zelfs uit. Enschede verloor hiermee echter zijn typerende skyline en er bleven grote ‘gaten’ in de stad achter. Een paar van deze gaten zijn geleidelijk aan gevuld met nieuwe industriële complexen. Ook aan de randen van de stad, aan de haven en de snelweg zijn industriële complexen ontstaan, vaak bewust gepland. Er vindt voornamelijk grootschalige machinale productie, transport en zakelijk verkeer plaats. In de moderne fabrieken werken niet meer zoveel mensen als vroeger en er komt nauwelijks publiek. Omdat ze echter zo hoog en herkenbaar zijn, spelen ze toch een belangrijke rol in het (landschaps)beeld van de stad. Vooral het kleurgebruik bepaalt of een complex detoneert in- of harmonieert met de omgeving.

Aan het uiterlijk van de oude fabrieken werd overigens veel zorg en aandacht besteed. Met een evenwichtige compositie van ramen in de gevels, expressieve daken, fijnzinnige detaillering en versierd metselwerk, werden de gebouwen bewust mooi gemaakt. Omdat de afzonderlijke gebouwen op een complex vaak in dezelfde stijl en materialen werden gebouwd, vormden ze een ‘familie’. Ook in compositie en volume vormden gebouwen, torens en schoorstenen als samenhangend geheel een interessant silhouet. De complexen hadden vaak rondom een hoge, mooi gemetselde muur. Zo’n erfscheiding smeedde het complex als het ware aan elkaar en hechtte het in de omgeving. Nieuwe industrie heeft een technischer en functioneler vormgeving en uitstraling dan de oude industrie. Er worden modernere en lichtere materialen gebruikt dan baksteen, de veelheid aan ramen is er niet meer en versieringen en niet-functionele details worden niet meer toegepast. Toch kunnen ook nieuwe industriële gebouwen met een sobere en bewuste vormgeving een krachtige uitstraling hebben. Architectuur speelt een net zo grote rol als vroeger maar op een andere, meer eigentijdse manier. Op complexen waar gebouwen uit verschillende perioden staan, kunnen interessante contrasten bestaan binnen de eenheid van volumes. Die eenheid kan worden versterkt door een erfscheiding die kleine objecten en opslag op maaiveld aan het zicht onttrekt. Zodoende bepalen alleen de grote volumes die erboven uitsteken het beeld.

Specifieke criteria

Een bouwplan moet zich voegen naar de in deze brochure genoemde kenmerken van identiteit en een bijdrage leveren aan het geformuleerde doel van welstandszorg. De commissie hanteert bij de welstands- toets de volgende specifieke criteria:

Complex

• gebouwen en constructies op een complex moeten samen een compositie vormen met een interessant silhouet naar de omgeving; het geheel moet een mooie skyline maken
• gebouwen op een complex die vanaf openbare zijden zichtbaar zijn, moeten in stijl, materiaal en/of kleur op elkaar aansluiten en een eenheid vormen

Gebouw en contructie

• gebouwen en constructies moeten eenvoudig maar bewust worden vormgegeven
• de architectuur van gebouwen moet passen bij het industriële karakter van het complex
• nieuwe industrie moet een technische, functionele uitstraling hebben, zonder overbodige details en opsmuk
• niet-functionele versiering en aankleding is alleen bij industrieel erfgoed toegestaan
• kleuren moeten harmoniëren met de omgeving
• materialen moeten van duurzame kwaliteit zijn en zorgvuldig worden gedetailleerd

Erf

• het erf dat gebouwen en constructies samen delen moet naar publieke zijden zorgvuldig en eenduidig worden afgebakend, in aansluiting op de omgeving
• de erfscheiding moet kleine objecten, opslag en dergelijke op maaiveld aan het zicht onttrekken, zodat de schaal van het gehele complex groot en ‘schoon’ is
• de erfscheiding moet van hoge esthetische kwaliteit zijn

Erfgoed

• monumentale gebouwen op bestaande complexen moeten worden behouden
• aan- en uitbouwen, opbouwen, bijgebouwen en andere uitbreidingen bij industrieel erfgoed moeten zorgvuldig worden vormgegeven en inspelen op de architectuur en het materiaal- en kleurgebruik van de bestaande gebouwen
• bij bouwplannen als gevolg van functiewijziging van bestaande monumentale gebouwen zijn afwijkende materialen en een eigentijdse vormgeving toegestaan, maar bestaande waarden moeten worden gerespecteerd en behouden blijven

Aanbevelingen

De volgende punten van aanbeveling kunnen een bouwplan op een (nog) hoger niveau tillen:

• de buitenruimte op het complex moet zo efficiënt mogelijk worden gebruikt om niet onnodig veel ruimte in te nemen
• door een eenduidige en zorgvuldige inrichting van het fabriekserf kan het complex als geheel een positieve uitstraling hebben en de inpassing in de omgeving worden verbeterd
• bij bouwplannen voor bestaande monumentale fabrieksgebouwen die (nog) geen rijks, provinciaal of gemeentelijk monument zijn, verdient het aanbeveling de welstandscommissie ad hoc uit te breiden met leden van de monumentencommissie

4.9 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. Tot voor kort werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was geen sprake. Om daar verandering in te kunnen brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

4.9.1 Speerpunten van het duurzaamheidsbeleid

In het Actieplan duurzaamheid, dat op 8 juni 2015 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld, heeft de gemeenteraad er voor gekozen om het duurzaamheidsbeleid toe te spitsen op de volgende punten:

Energie Verhogen van het op eigen grondgebied opgewekte aandeel hernieuwbare energie tot minimaal 12 procent in 2030 en minimaal 27 procent van het voor 2050 voorziene gebruik van energie.		Eigen organisatie Zelf het goede voorbeeld geven.
Biodiversiteit Behoud en versterken van de verscheidenheid aan dier- en plantsoorten in de leefomgeving		Groene groei Groei van de economie zonder dat dit nadelig is voor klimaat, water, bodem, grondstoffen en biodiversiteit.
Circulaire economie Verminderen van de hoeveelheid (rest-)afval door afvalpreventie en het beter scheiden van restafval.		Klimaatadaptatie Negatieve gevolgen die gepaard gaan met klimaatverandering beperken en de kansen die de klimaatverandering biedt benutten.
Duurzame mobiliteit Verhoging van het aandeel fietsgebruik in het totaal aantal verplaatsingen, stimuleren van het gebruik van het openbaar vervoer en stimuleren van het gebruik van elektrische auto's.		WEconomy Bewoners in Enschede dragen in collectief verband actief bij aan een of meer van de duurzame doelstellingen.

Aanpak van het duurzaamheidsbeleid

Binnen de voorgestane aanpak van het Actieplan Duurzaamheid staan de begrippen 'duurzame daden', 'duurzame deals' en 'duurzaam doen' centraal.

Duurzame daden

De gedachte hierbij is dat het zichtbaar maken van bestaand duurzaam gedrag de beste manier is om anderen te inspireren en aan te zetten tot duurzaam handelen. We richten ons daarbij op de groep die in beginsel bereid is tot duurzaam gedrag.

Duurzame deals

Duurzame deals, oftewel afspraken over duurzaam handelen, zijn een middel om nieuw duurzaam gedrag uit te lokken. Bij de uitvoering van duurzame initiatieven lopen bedrijven, instellingen en groepen inwoners soms tegen barrières aan. De gemeente wil die belemmeringen wegnemen. Soms kunnen we daar zelf voor zorgen. In andere gevallen doen we daarvoor een beroep op anderen. De deals maken duidelijk dat verduurzaming van de samenleving een opgave is die we samen moeten oppakken.

Duurzaam Doen

Zelf het goede voorbeeld geven is binnen de gekozen aanpak een belangrijk uitgangspunt. Verduurzaming van de eigen organisatie is in dit Actieplan duurzaamheid verder uitgewerkt onder de noemer Duurzaam Doen.

Voor deze benadering is gekozen, omdat het een positieve benadering is, die anderen inspireert en stimuleert tot duurzame handelingen (gedrag, het doen van investeringen etc.). Het voordeel van deze aanpak is bovendien dat het gedrag voor de doelgroep herkenbaar en dichtbij is, de communicatieboodschap hierdoor aansluit bij de belevingswereld van mensen en de huidige doeners de afzender/ambassadeur zijn (in plaats van de gemeente). Hierdoor is het een aanpak van de stad, in plaats van de gemeente.

4.9.2 Duurzaamheidsbeleid en het bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt aan de hand van het Actieplan Duurzaamheid bekeken in hoeverre het bestemmingsplan kan bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke duurzaamheidsambities.

Algemeen

Bij elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of windenergie, c.q. aansluiting op het warmtenet. Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.

Energie :

Voor het realiseren van veel energie besparende maatregelen of voorzieningen in, aan of op gebouwen, zoals isolatie van vloer, muren of dak, het plaatsen van zonnepanelen of een zonnecollector op het dak, is geen omgevingsvergunning vereist. Voor warmte-koude opslag en bodemenergiesystemen is de provincie Overijssel het bevoegd gezag. Voor nieuwbouw geldt dat moet worden voldaan aan de energieprestatienormen uit het Bouwbesluit. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van windturbines of zonnepanelen op maaiveldniveau en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Klimaatadaptatie :

Voor het realiseren van relatief eenvoudige klimaatadaptieve maatregelen en voorzieningen als groene dakbedekking op gebouwen en het in de bodem infiltreren van hemelwater is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater, het vrij houden van bebouwing van overloopgebieden, het vrij houden van bebouwing langs beken of van lage plekken die natuurlijke waterbergingen vormen, het ophogen van gronden of het realiseren van bouwwerken ter voorkoming van overstromingen en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Circulaire economie:

Voor het realiseren van afvalcontainers voor het gescheiden inzamelen van afval en herbruikbare materialen is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen en inrichtingen voor de verwerking van afval.

Biodiversiteit :

Natuurgebieden, bossen, parken en andere structurele, veelal openbaar toegankelijke, groenvoorzieningen worden in een bestemmingsplan als zodanig bestemd en voorzien van een passende beschermende gebruiks- en bouwregeling. Daarnaast maakt een bestemmingsplan het in nagenoeg elke bestemming mogelijk om groenvoorzieningen van ondergeschikte aard te realiseren.

Duurzaamheid en het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3"

Duurzaamheid speelt maatschappelijk en voor de Gemeente Enschede een steeds belangrijkere rol. Bij het opstellen van een bestemmingsplan wordt getracht daar zoveel mogelijk rekening mee te houden. Een bestemmingsplan kent echter geen uitvoeringsplicht en kan daardoor vanuit juridisch oogpunt niet iedere duurzaamheidsmaatregel in het bestemmingsplan worden opgenomen. Daarbij dient vermeld te worden dat een groot aantal duurzaamheidsmaatregelen (zoals bijv. het plaatsen van zonnepanelen op daken) reeds vergunningvrij kunnen worden gerealiseerd.

De beoogde nieuwbouw op de sinds jaren braak liggende gronden in het plangebied kan overigens aangemerkt worden als een vorm van een duurzaam en zuinig grondgebruik in het bestaande stedelijke gebied en krijgen zij weer een zinvolle bestemming. In dit geval is dus geen sprake van een uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied. Ook de integratie van een bestaand karakteristiek pand in de planontwikkeling en de toevoeging van woningen op de verdieping, getuigt van een duurzame benadering bij de planontwikkeling. Hierdoor krijgt het bestaande fabriekspand deels een nieuwe en zinvolle invulling en kan dit bijzondere pand daarmee voor het nageslacht worden behouden. Met de voorgestane ontwikkelingen en revitalisering van dit gebied wordt, in samenhang met ontwikkelingen in aangrenzende gebieden, tevens het woon- en leefklimaat van bewoners in de directe omgeving aanmerkelijk verbeterd.

De ontwikkelaar van het gebied heeft zich daarnaast verplicht om zich in te spannen duurzame maatregelen te gebruiken bij de revitalisering van het winkelcentrum. Daarbij wordt gedacht aan het opwekken van eigen energie ten behoeve van de woningen (geen gasaansluitingen), het realiseren van sedumdaken voor het vasthouden van regenwater om het rioolstelsel minder te belasten, wateropvang door middel van een 'wadi' aan de oostzijde van het plangebied en het toepassen van isolerende maatregelen voor het bestaande en nieuw te bouwen vastgoed.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten.

5.1 Milieu

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit, trillingen en externe veiligheid. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.

5.1.1 Milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.).

In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken daadwerkelijk een m.e.r.-(beoordelings)procedure doorlopen moet worden dan wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd.

Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

• 1. het plan of besluit maakt geen activiteiten mogelijk die in het Besluit m.e.r. zijn genoemd. Er geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.
• 2. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
• 3. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of er mogelijk aanzienlijke milieugevolgen optreden. Zo ja, dan is alsnog het uitvoeren van een m.e.r. verplicht;
• 4. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet nagaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben. Zo ja, dan moet er alsnog een volledige m.e.r.-(beoordelings)procedure worden doorlopen.

• Toetsing bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" aan het Besluit m.e.r.

Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3' heeft (mede) tot doel een gebied op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat te herontwikkelen waarbij bestaande bebouwing wordt opgeknapt en nieuwbouw ten behoeve van de detailhandel wordt gerealiseerd op een locatie waar onlangs verouderde bebouwing stonden en inmiddels zijn gesloopt. Ook voorziet dit bestemmingsplan in de realisatie van woningen in een voormalig fabriekspand nabij de Edo Bergsmabrug en een herinrichting van het openbaar gebied. De beoogde ontwikkelingen zijn geen activiteiten / projecten als genoemd in de bijlage bij het Besluit m.e.r. waarvoor een m.e.r. of m.e.r. beoordeling dient te worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het Besluit m.e.r. kan dan ook achterwege blijven.

5.1.2 Milieuhinder van bedrijven en inrichtingen

Bedrijven- en milieuinventarisatie en milieuzonering.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan of er bestaande en toekomstige bedrijvigheid in en rondom het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" aanwezig is en die van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied. Daarbij is gekeken naar de potentiële milieubelasting van deze inrichtingen (bedrijven en voorzieningen). De milieubelasting en de bijbehorende hindercontouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. Met behulp van de in 2009 door de VNG uitgegeven publicatie “Bedrijven- en milieuzonering" is van de aanwezige en toekomstige bedrijven en voorzieningen in de directe omgeving van de projectlocatie de milieucategorie bepaald. Vervolgens is nagegaan of bedrijven en voorzieningen gelegen zijn binnen de op grond van de milieucategorie aan te houden indicatieve afstanden tot woningen en andere milieugevoelige functies. Van die bedrijven en voorzieningen is door middel van nader dossieronderzoek beoordeeld of de feitelijke (bedrijfs)activiteiten een knelpunt opleveren voor een goed woon- en leefklimaat en of terugschaling mogelijk is. De resultaten van het onderzoek met de bijbehorende milieuzonering zijn weergegeven in de rapportage Bedrijven- en milieu-inventarisatie bestemmingsplan “Lage Bothofstraat Fase 3”, dat als bijlage 2 bij deze toelichting is gevoegd.

• Onderzoeksresultaten

De algemene conclusie van de bedrijven- en milieu-inventarisatie is dat bedrijven en voorzieningen in het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat Fase 3” geen milieuhinder veroorzaken die van invloed is op de wijze van bestemmen van functies op aangrenzende gronden binnen het plangebied of knelpunten opleveren voor de omgeving buiten het plangebied.

• Gebiedsgericht geluidbeleid

Het Activiteitenbesluit maakt het mogelijk om gebiedsgericht geluidbeleid voor inrichtingen als bedoeld in de Wm vast te stellen. De gemeente Enschede heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt bij de vaststelling van de Geluidnota Enschede 2009-2012. Dit beleid is vastgesteld in april 2009 en in april 2011 op onderdelen gewijzigd en voor onbepaalde tijd verlengd en in april 2018 opnieuw op onderdelen gewijzigd. Het beleid geldt alleen voor nieuwe inrichtingen. Bij het beleid hoort een gebiedstypenkaart waarop per te onderscheiden gebied, meestal een wijk of buurt, richtwaarden zijn vastgelegd. Hierdoor is de geluidruimte voor inrichtingen direct duidelijk.

afbeelding: Gebiedstypenkaart.

Volgens de gebiedstypenkaart valt het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3 " onder het gebiedstype 'Gemengd gebied'. Op basis hiervan dienen inrichtingen ten opzichte van geluidgevoelige bestemmingen de volgende richtwaarden (etmaalwaarden) voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) aan te houden:

Richtwaarden gebiedstype 'Gemengd gebied'
Dag	Avond	Nacht
50dB(A)	45 dB(A)	40dB(A)

De richtwaarden gelden ter plaatse van geluidsgevoelige objecten of op een afstand van 50 meter van de grens van de inrichting, indien binnen die afstand geen sprake is van geluidsgevoelige objecten.

• Conclusie milieuhinder bedrijven en inrichtingen

De aanwezige bedrijven in en om het plangebied leveren geen belemmeringen op voor de herontwikkeling van het plangebied “Lage Bothofstraat Fase 3”.

5.1.3 Bodemkwaliteit

Bodemkwaliteit algemeen

Het bodembeleid in Nederland heeft een hervormingsfase ondergaan. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van bodemverontreiniging, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk. Functiegericht en kosteneffectief saneren is dan voldoende. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem.

Op grond van artikel 3.16 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat bestemmingsplan uitvoerbaar is. De milieuhygiënische bodemgesteld- heid kan daarbij een rol spelen. De Wet bodembescherming kan hierop van toepassing zijn.

• Bodemkwaliteit en het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3"

Het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat Fase 3” beoogt een hertstructurering (transformatie) van het gebied op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat te bewerkstelligen. Het gaat hierbij in zijn algemeenheid om het opknappen van bestaande panden alsmede nieuwbouw ten behoeve van de detailhandel.

• Bodemonderzoeken

Op het betreffende terrein zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Hieruit is naar voren gekomen dat er op enkele locaties binnen het herontwikkelingsgebied sprake is van bodemverontreiniging. Op basis daarvan zijn in de periode 2009 tot en met 2011, plaatselijk een aantal spots met bodemveront- reiniging geheel of gedeeltelijk gesaneerd.

• Conclusie:

Binnen het herontwikkelingsgebied zijn in het verleden bodemsaneringsactiviteiten uitgevoerd. Niet alle aanwezige bodemverontreiniging is hierbij vollledig weggenomen. Het kan hierdoor mogelijk zijn dat afhankelijk van de aard van de herontwikkeling er terreindelen aanwezig zijn die nog geschikt gemaakt dienen te worden voor de beoogde functie. De financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt door de aanwezigheid van deze bodemverontreinigingen niet belemmerd. De betreffende bodemverontreinigingen kunnen functiegericht en kosteneffectief worden gesaneerd.

Afhankelijk van het tijdstip, aard en omvang van een realisatie van een herontwikkeling, kan het nodig zijn dat er voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor bouwen een bodemonderzoek volgens de NEN 5740 verricht dient te worden.

5.1.4 Wet geluidhinder

In artikel 3.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

Inleiding:

Er bestaat het voornemen het winkelcentrum Lage Bothof in Enschede uit te breiden en te renoveren. Het plan voorziet in de nieuwbouw van een supermarkt, enkele commerciële ruimten en een sportschool. Verder wordt het parkeerterrein herzien en vindt herhuisvesting plaats van de bestaande winkels. Om de wijzigingen mogelijk te maken is een bestemmingsplanprocedure nodig. In een bestaand, voormalig fabrieksgebouw worden op de eerste bovenververdieping appartementen gerealiseerd en worden in een reeds doorlopen procedure mogelijk gemaakt.

Ten behoeve van de onderbouwing van het aspect geluid in het bestemmingsplan Lage Bothofstraat 2018 is door Akoestisch Buro Tideman een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport “Akoestisch onderzoek Winkelcentrum Lage Bothof Geluidbelasting ruimtelijke ordening”, nummer 17.161.01 versie 3, d.d. 9 februari 2019”.

Binnen het plangebied zijn geen wegen gelegen die een zone hebben op grond van de Wet geluidhinder. Het plangebied is gelegen binnen de onderzoekszone van de Oliemolensingel en de spoorweg Enschede - Gronau. Het plangebied is niet gelegen binnen de zone van een gezoneerd industrieterrein of de geluidszone van het vliegveld. In een bestaand, voormalig fabriekspand worden appartementen gerealiseerd, deze zijn in een reeds doorlopen procedure mogelijk gemaakt. Het plan maakt geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen mogelijk. Derhalve is op het plan de Wet geluidhinder niet van toepassing. Ook is luchtvaartlawaai voor het plan niet relevant.

De buiten het plangebied van dit bestemmingsplan gelegen woningen zullen door het geluid vanwege het plan (winkelcentrum, parkeerterrein, rijden winkelwagens en personenwagens) en vanwege wegen en de spoorweg buiten het plan worden belast. Ondanks dat de Wet geluidhinder niet van toepassing is dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening hier aandacht aan te worden besteed.

Toetsingskader

Voor toetsing van geluid in het kader van een goede ruimtelijke ordening bestaat geen helder wettelijk toetsingskader. De gemeente Enschede heeft hierin een eigen beoordelingsvrijheid.

Bij de beoordeling van geluid in het kader van het Activiteitenbesluit en de Wet geluidhinder wordt elke bron afzonderlijk getoetst. Omwonenden ervaren echter niet het geluid van elke afzonderlijke bron maar van alle bronnen samen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening gaat het om de beleving (perceptie) van het totale omgevingsgeluid. Voor de beoordeling van het aspect geluid in het kader van een goede ruimtelijke ordening is daarom aansluiting gezocht bij de in de Handreiking industrielawaai en vergunningverlening opgenomen tabel voor de perceptie van het omgevingsgeluid. Deze tabel is hieronder overgenomen.

Tabel 1: Perceptie van Omgevingsgeluid

Categorie	Perceptie	Equivalente geluidsniveau (LAeq) in dB(A)
		Dag (07-19 uur)	Avond (19-23 uur)	Nacht (23-07 uur)
1	Zeer stil	= 40	= 35	= 30
2	Stil	41-35	36-40	31-35
3	Rustig	46-50	41-45	36-40
4	Hoorbaar	51-55	46-50	41-45
5	Rumoerig	56-60	51-55	46-50
6	Lawaaiig	61-65	56-60	51-55
7	Zeer Lawaaiig	= 66	= 61	= 56

Voor een sterk stedelijke situatie rond een groot winkelcentrum, zoals onderhavige locatie, worden geluidsituaties in categorie 1 tot en met 4, met de perceptie 'Zeer stil' tot en met 'Hoorbaar' als acceptabel aangemerkt. Geluidsituaties in categorie 5 en hoger kunnen acceptabel zijn als de woning ook een gevel heeft met een geluidsbelasting die niet hoger is dan categorie 4.

Concreet komt het bovenstaande er op neer dat van een acceptabel woon- en leefklimaat sprake is als het equivalente geluidsniveau van het omgevingsgeluid op één van de gevels van een woning niet hoger is dan:

• 55 dB(A) in de dagperiode (07.00 – 19.00 uur);
• 50 dB(A) in de avondperiode (19.00 – 23.00 uur);
• 45 dB(A) in de nachtperiode (23.00 – 07.00 uur).

Akoestisch onderzoek

Om inzicht te krijgen in de geluidsbelasting die woningen in en in de omgeving van het winkelcentrum Lage Bothof zullen ondervinden is door Akoestisch Buro Tideman een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport “Akoestisch onderzoek Winkelcentrum Lage Bothof Geluidbelasting ruimtelijke ordening”, nummer 17.161.01 versie 4, d.d. 28 februari 2019”. Het rapport is als bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd.

In het akoestisch onderzoek is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de cumulatieve geluidsbelasting vanwege het winkelcentrum, het parkeerterrein (rijden winkelwagens en auto's), de milieustraat, de relevante wegen (Oliemolensingel, de Lage Bothofstraat) en de spoorlijn Enschede-Gronau bepaald. Daarbij is in eerste instantie geen rekening gehouden met de verwachting dat het wegverkeer in de toekomst stiller wordt (de aftrek van 5 dB overeenkomstig artikel 110 Wgh is op wegen met een toegestane snelheid van meer dan 30 km/uur niet toegepast).

Om de geluidsbelasting op de omgeving zoveel mogelijk te beperken is een aantal uitgangspunten in het akoestische onderzoek opgenomen. Deze uitgangspunten zijn:

• De overkapping van de winkelwagens van de Aldi wordt gesloten uitgevoerd;
• Transportkoelingen van alle vrachtwagens zijn uitgeschakeld zodra zij het terrein van Orangevest oprijden;
• De transportkoeling is uitgeschakeld tijdens het laden en lossen tenzij uit onderzoek blijkt dat door maatregelen (stille koeling of overkapping) kan worden voldaan aan de geluidregels van het Activiteitenbesluit.
• Vrachtwagens laden en/of lossen alleen tussen 07.00 en 19.00 uur; buiten deze tijden zijn geen vrachtwagens toegestaan;
• Winkelwagens rijden voornamelijk over asfalt, de looppaden worden in asfalt uitgevoerd
• Winkelwagens worden in stille uitvoering aangeschaft (kunststof/stil metaal).
• Winkelwagens staan tevens binnen corridor Jumbo commerciële ruimten
• Luchtbehandeling op het dak heeft een bronvermogen van maximaal 85 dB(A)
• De vrachtwagens rijden voornamelijk vooruit. Bij het achteruitrijden moet gebruik worden gemaakt van een camera en is de achteruitrijsignalering van vrachtwagens uitgeschakeld.
• Alle woning boven Jumper hebben een geluidwering van 30 dB(A) of hoger. Er wordt voldaan aan het binnenniveau van 35 dB(A).

Ondanks voornoemde uitgangspunten blijkt uit het rapport dat op woningen in en in de omgeving van het plangebied de geluidsbelasting meer dan 55 dB(A) etmaalwaarde bedraagt.

• Woningen bij de ingang van het terrein (rekenpunten 01-02)

Op de noordgevel van het reeds bestemde appartementencomplex aan de Lage Bothofstraat (tegenover de toegang tot het plangebied) bedraagt de geluidsbelasting ten gevolge van het plangebied 56 dB(A), gecumuleerd met het wegverkeerslawaai en spoorweglawaai resulteert dit in een geluidniveau van maximaal 62 dB(A) etmaalwaarde.

De zuidgevel van de appartementen is geluidluw. Daarmee wordt voldaan aan de eis dat op ten minste één gevel, de zuidgevel, de geluidsbelasting niet hoger is dan 55 dB(A) etmaalwaarde.

Op de noordgevel is de geluidsbelasting met 62 dB(A) hoger dan 55 dB(A). Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het wegverkeer op de Lage Bothofstraat.

• Stapelbouw Lage Bothof (rekenpunten 03-07)

Op de westgevel van het reeds bestemde appartementencomplex aan de Lage Bothofstraat (ten oosten van het plangebied) bedraagt de geluidsbelasting ten gevolge van het plangebied 54 dB(A), gecumuleerd met wegverkeerslawaai en spoorweglawaai resulteert dit in een geluidniveau van maximaal 60 dB(A) etmaalwaarde.

De oostgevel / binnenterrein van het appartementencomplex is geluidluw. Daarmee wordt voldaan aan de eis dat op ten minste één gevel, de oostgevel, de geluidsbelasting niet hoger is dan 55 dB(A) etmaalwaarde.

Op de westgevel is de geluidsbelasting met 60 dB(A) hoger dan 55 dB(A). Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het railverkeer en wegverkeer op de Lage Bothofstraat.

• Woningen Oosterstraat (rekenpunten 8 en 9)

Op de zuidgevel van de bestaande woningen aan de Oosterstraat bedraagt de geluidsbelasting ten gevolge van het plangebied 46 dB(A), gecumuleerd met het wegverkeerslawaai en spoorweglawaai resulteert dit in een geluidniveau van maximaal 59 dB(A) etmaalwaarde.

De noordgevel van de woningen is geluidluw. Daarmee wordt voldaan aan de eis dat op ten minste één gevel, de noordgevel, de geluidsbelasting niet hoger is dan 55 dB(A) etmaalwaarde.

Op de zuidgevel is de geluidsbelasting met 59 dB(A) hoger dan 55 dB(A). Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het wegverkeer op de Oosterstraat.

• Woningen overzijde Oliemolensingel (rekenpunten 10, 24-27)

Op de oostgevel (nummer 10) en de noord en oostgevel (nummer 24-27) van de bestaande woningen aan de Oliemolensingel bedraagt de geluidsbelasting ten gevolge van het plangebied maximaal 52 dB(A), gecumuleerd met wegverkeerslawaai resulteert dit in een geluidniveau van maximaal 70 dB(A) etmaalwaarde.

De westgevel (nummer 10) en de zuid- en west gevel (nummer 24-27) van de woningen is geluidluw. Daarmee wordt voldaan aan de eis dat op ten minste één gevel, de noordgevel, de geluidsbelasting niet hoger is dan 55 dB(A) etmaalwaarde.

Op de oostgevel is de geluidsbelasting met 70 dB(A) hoger dan 55 dB(A). Dit wordt veroorzaakt door het wegverkeer op de Oliemolensingel.

• Woningen boven Jumper (rekenpunten 11-23)

Op de geprojecteerde appartementen boven de Jumper bedraagt de geluidsbelasting ten gevolge van het plangebied maximaal 59 dB(A), gecumuleerd met railverkeerslawaai en wegverkeerslawaai resulteert dit in een geluidniveau van maximaal 67 dB(A) etmaalwaarde.

De appartementen, die middels een separate procedure reeds bestemd zijn en hebben een geluidwering van maximaal 32 dB(A). Hiermee wordt voldaan aan een maximale binnenwaarde van 35 dB(A). In de geluidnota van de gemeente Enschede is opgenomen dat een geluidluwe gevel, vanwege het ontbreken van mogelijkheden, voor appartementen geen harde eis is. Daarmee wordt de situatie voor deze appartementen, overeenkomstig die geluidnota, acceptabel geacht.

De geluidsbelasting van maximaal 67 dB(A) is hoger dan 55 dB(A). Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Uit het bovenstaande blijkt dat op woningen in de omgeving van het plan, de geluidsbelasting hoger is dan 55 dB(A) etmaalwaarde. Daar waar de geluidsbelasting hoger is dan 55 dB(A) etmaalwaarde hoofdzakelijk veroorzaakt door het wegverkeer en / of het railverkeer. Maatregelen aan deze bestaande bronnen zijn in het kader van deze procedure redelijkerwijs niet afdwingbaar en/of wenselijk.

Voor de woningen met een geluidsbelasting van meer dan 55 dB(A) geldt, met uitzondering van de appartementen in de bestaande bebouwing, dat er een gevel aanwezig is waar de geluidsbelasting niet hoger is dan 55 dB(A). Daarmee is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

• Conclusie geluid

Uit het akoestisch rapport blijkt dat voldaan kan worden aan de voorwaarde dat het equivalente geluidsniveau van het omgevingsgeluid op één van de gevels van een woning niet hoger is dan 55 dB(A) etmaalwaarde. Daarmee is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

5.1.5 Luchtkwaliteit

Het wettelijk stelsel voor luchtkwaliteitseisen is geregeld in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wm en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);

Luchtkwaliteit en het plangebied “Lage Bothofstraat Fase 3 "

Met het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" wordt het bestaande winkelgebied op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat gerenoveerd. Daarnaast wordt hier een tweede supermarkt en andere commerciële ruimten gerealiseerd (waaronder een sportschool) en worden er maximaal 14 woningen op de eerste verdieping van een bestaand, voormalig fabriekspand gerealiseerd. Tevens wordt het parkeerterrein heringericht.

Winkelcentra zijn niet aangewezen in de Ministeriële Regeling NIBM als categorieën van gevallen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen. Een onderbouwing van de effecten op luchtkwaliteit is daarom noodzakelijk.

De bestaande supermarkt (Jumbo), dierenspeciaalzaak (Jumper) en de oost- en noordelijk gelegen parkeerterreinen worden conserverend bestemd. Hiervan treden geen andere emissies op dan nu al mogelijk zijn.

De overige met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte voorzieningen (supermarkt, sportschool, commerciële ruimten en parkeerterrein) hebben in het vigerende bestemmingsplan (ook) een bestemming detailhandel. De voor emissies naar de lucht meest relevante bron is het verkeer. De verkeersstromen zullen vanwege de afname van de hoeveelheid bruto vloeroppervlak, van ca. 11.500 m2 naar ca. 6.000 m2, aan detailhandel niet toenemen. Gelet hierop zal geen sprake zijn van een negatief effect op de luchtkwaliteit.

In de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) zijn gegevens opgenomen met betrekking tot de huidige en toekomstige luchtkwaliteit in Nederland. Uit de monitoringstool 2017 blijkt dat op het plangebied in alle zichtjaren (2016, 2020 en 2030) aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit wordt voldaan.

Conclusie:

Uit het oogpunt van luchtkwaliteit (art 5.16 WM, lid 1 onder b) ligt er geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.1.6 Trillingen vanwege spoorwegverkeer

Het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" is gelegen nabij de spoorlijn Enschede-Gronau.

Voor de beoordeling van trillingen en het aspect trillinghinder wordt de SBR-richtlijn "Meet- en beoordelingsrichtlijnen voor trillingen, deel B Hinder voor personen in gebouwen" aangehouden. Deze richtlijn heeft geen wettelijk status, maar heeft mede door jurisprudentie een ruim draagvlak opgebouwd en wordt geïnterpreteerd als de meest recente stand der inzichten. De richtlijn hanteert, afhankelijk van de functie, streefwaarden voor trillingen ter voorkoming van hinder.

Treinverkeer kan aanleiding geven tot trillingen in gebouwen. Trillingsbronnen oefenen een kracht uit op bijvoorbeeld de rails resulterend in de opwekking van trillingen. Indien bouwplannen binnen een afstand van 150 meter vanaf een spoorlijn liggen, dient rekening te worden gehouden met deze trillingen.

Situatie plangebied.

Adviesbureau Peutz heeft onderzoek uitgevoerd naar het aspect trillingen en dit gerapporteerd in het document "Lage Bothof gebouw Jumper Enschede, trillingonderzoek", rapportnummer O16022-2-RA, d.d. 11 januari 2019. Hierin zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 3 van deze toelichting.

De te ontwikkelen woonlocatie is gelegen ten zuiden van het railtraject Enschede-Gronau. De afstand van het spoor tot aan de gevel bedraagt ca. 25 meter. Om een inschatting te maken van de overdracht van de bodem naar de vloer wordt zowel voor de gevel als op de verdiepingsvloer van de woningen gemeten. Uit het onderzoek, gebaseerd op de trillingsmetingen op en in het te herontwikkelen gebouw, volgt dat in de nog te realiseren woningen voldaan kan worden aan de SBR-B.

• Conclusie:

Het aspect trillingen vormt geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.1.7 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO) zijn het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat Fase 3 ” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi en/of het BRZO van toepassing is. Bovendien wordt de vestiging van risicovolle inrichtingen in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" expliciet uitgesloten. Een nadere toetsing aan het Bevi en/of het BRZO kan daarmee achterwege blijven.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat Fase 3” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is. Een nadere toetsing aan het Bevb kan daarmee acherwege blijven.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water is recentelijk nieuwe wet- en regelgeving in werking getreden voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van deze nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Basisnet Weg

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat Fase 3 ” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen wegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg. Een nadere toetsing aan het Basisnet Weg kan daarmee achterwege blijven.

Basisnet Water

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat Fase 3 ” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen waterwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water. Een nadere toetsing aan het Basisnet Water kan daarmee achterwege blijven.

Basisnet Spoor

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat Fase 3 ” of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor. Een nadere toetsing aan het Basisnet Spoor kan daarmee achterwege blijven.

Gebruik van luchthavens

De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, vooral bij het opstijgen en landen.

Het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat Fase 3 ” is hemelsbreed op ca. 5 kilometer van het (voormalige) vliegveld Twente gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in het plangebied (zeer) klein is.

• Conclusie:

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.2 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater

Uitgangspunt in het beleid van zowel gemeente als waterschap is het voorkomen van wateroverlast, ook bij hevige buiten. In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is als beleidsuitgangspunt vastgelegd dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet op doelmatige wijze mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het bestaand stedelijk gebied tenminste 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. In het buitengebied en bij uitbreiding van bebouwd oppervlak in bestaand stedelijk gebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave tenminste 40 millimeter, oftewel 40 liter per vierkante meter verhard oppervlak. Om een goede en doelmatige afvoer naar voorzieningen in de openbare ruimte te kunnen garanderen hanteert het waterschap Vechtstromen een maximum norm van 2,4 liter per seconde per hectare. Alleen wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om op eigen terrein op doelmatige wijze hemelwater te bergen kan dit (deels) in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. In nieuwe situaties (nieuwbouw, herontwikkeling) wordt afvalwater gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied is niet overal in de openbare ruimte een systeem aanwezig voor de afvoer van hemelwater. In dat geval moet op eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA), al dan niet met een helofytenfilter, worden ingericht.

Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijft. Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen en de gemeente Enschede leidend. Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefd kan worden en goed te beheren is. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken, tenzij dit oppervlaktewater mede als doel heeft grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken. De aanleghoogte van nieuw oppervlaktewater dient zodanig te zijn dat de overstromingskans vanuit oppervlaktewater beperkt wordt tot eens per 100 jaar (T=100). Bij ontwikkelingen nabij watergangen geeft het waterschap Vechtstromen een aanleghoogte advies.

Grondwater en ontwatering

In de Waterwet is vastgelegd dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Onder ontwatering wordt verstaan: het verschil tussen het peil van de weg of van de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG). Om ongewenste effecten van hoge grondwaterstanden te voorkomen wordt geadviseerd de in onderstaande tabel genoemde ontwateringshoogtes aan te houden:

Grondgebruik	Ontwatering (m – GHG)
Primaire wegen	0,7
Secundaire wegen en erfontsluitingswegen	0,5
Bouwwerken met kruipruimten	0,7
Bouwwerken zonder kruipruimten	0,5
Groen	0,5

De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende en doelmatige maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

Afwatering

Om op perceel niveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende advieswaarden voor peilhoogtes:

• Het vloerpeil minimaal 0,20 m boven straatpeil (kruin van de weg t.o.v. toegang ter plaatse);
• Het perceel vlak of richting de weg af laten lopen;
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

Waterhuishouding en het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat Fase 3"

Het bestemmingsplan “” beoogt het planologisch mogelijk maken van een twee supermarkten, een sportschool, diverse winkels en meerdere appartementen. Om te kunnen bepalen wat de mogelijke consequenties van de beoogde transformatie zijn voor de waterhuishouding in en rondom het plangebied is er een waterhuishoudingsplan opgesteld. In het waterhuishoudingsplan wordt aangegeven hoe de wateropgave (hemelwater, afvalwater, grondwater en ontwatering en afwatering) in het plangebied wordt ingevuld.

verhard oppervlak

Het gebied is in de huidige situatie deels verhard (bebouwing/parkeerplaatsen). In het verleden (uitgangssituatie voor waterbergingsopgave), voor de sloop van oude fabrieksgebouwen, was het gebied volledig verhard. In de nieuwe situatie wordt het gebied grotendeels verhard. Het dak van de nieuwbouw wordt uitgevoerd als een 'groen' dak.

hemelwaterafvoer

Vervuiling van hemelwater wordt voorkomen. Voor nieuwe bebouwing en verharding geldt een bergingsopgave van 20 mm, de bergingsopgave is dan orde-grootte 150 m3. Voor de nieuwbouw wordt de waterbergingsopgave ingevuld door het toepassen van groendaken met ruimte voor waterberging. Water vanaf parkeerplaatsen wordt grotendeels geborgen in wadi's. Een deel van bestaand dakoppervlak en parkeerplaatsen blijft afvoeren naar het gemengd rioolsysteem.

afvalwaterafvoer

Afvalwater wordt aangesloten op de gemengde riolering. Aandacht voor (vuil)waterafvoer vanaf laag gelegen terreinen/bebouwing. (NEN3215 en bouwbesluit: :Lozingstoestellen lager dan 150mm boven wegpeil moeten lozen via een pomp)

oppervlaktewater

In de nieuwe situatie is geen permanent oppervlaktewater aanwezig. Wel worden voorzieningen aangelegd waar tijdelijk (zichtbaar) water in geborgen kan worden, zoals wadi's.

grondwater, ontwatering en afwatering

Uitgangspunt is dat de transformatie geen negatieve gevolgen mag hebben voor de waterhuishouding in het plangebied en de aangrenzende gebieden. De wadi's worden voorzien van drainage. De drainage kan in natte perioden de grondwaterstandspieken aftoppen. Bij de dimensionering van hemelwatervoorzieningen wordt rekening gehouden met hevige neerslagsituaties. De het realiseren van voldoende waterberging en afvoercapaciteit wordt het risico op wateroverlast beperkt.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Natuur

5.3.1 Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. Het NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit) en beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden.

De aanwijzing van gebieden als onderdeel van het NNN vindt plaats bij provinciale verordening en dient te worden vertaald in gemeentelijke ruimtelijke plannen zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. Het NNN kent geen externe werking, tenzij dit bij provinciale verordening als zodanig is bepaald.

• Het NNN en het plangebied “Lage Bothofstraat Fase 3”

Het plangebied is niet gelegen op gronden die deel uitmaken van het NNN (voorheen 'ecologische hoofdstructuur', EHS). De dichtstbij zijnde gronden die deel uitmaken van het NNN zijn gelegen op meer dan 2 kilometer ten westen van het plangebied. Het NNN heeft geen externe werking. Een verdere toetsing aan het NNN kan daarom achterwege blijven.

5.3.2 Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

In hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden en de bijzondere nationale natuurgebieden (toekomstige Natura 2000 gebieden) geregeld. De Wet natuurbescherming bepaalt dat voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan moeten worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en de aanwezige habitats van soorten in een Natura 2000 gebied.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer ook op basis van een uitgevoerde passende beoordeling significant negatieve gevolgen niet met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten kunnen de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen alleen mogelijk worden gemaakt indien er redelijkerwijs geen alternatieven aanwezig zijn, er sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang en de negatieve gevolgen in voldoende mate worden gecompenseerd.

• Beschermde natuurgebieden en het plangebied “Lage Bothofstraat Fase 3”

Het plangebied is gelegen op ruime afstand van Natura 2000 gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied is het “Aamsveen”, op ca. 5 km ten zuidoosten van het plangebied. Alle andere beschermde gebieden zijn op grotere afstand van het plangebied gelegen. Het Aamsveen is hoofdzakelijk gevoelig voor stikstofdepositie. Het bestemmingsplan “Lage Bothof” voorziet in nieuwbouw van detailhandel met bijbehorende parkeervoorzieningen en in het realiseren van woningen op de bovenverdieping(en) van een bestaand winkelpand. Gelet op de aard en omvang en de situering van het plangebied in relatie tot de grote afstand tot Natura 2000 gebieden kunnen eventuele negatieve effecten op beschermde habitats en habitats van soorten in Natura 2000 gebieden op voorhand worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming kan daarom achterwege blijven.

5.3.3 Wet natuurbescherming, beschermde planten- en diersoorten

In hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van planten- en diersoorten geregeld. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren in gevaar komt en dat vaste rust- en verblijfplaatsen en groeiplaatsen opzettelijk worden vernield of verstoord. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het opzettelijk doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan en daarbij zorgvuldig wordt gehandeld.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen van en/of de functionele leefomgeving van beschermde soorten. Indien noodzakelijk dienen tijdig passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen dan wel dient het plan te worden aangepast om overtreding van verbodsbepalingen te kunnen voorkomen en de functionaliteit van het gebied voor de aanwezige beschermde soorten te kunnen waarborgen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor eventueel aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kunnen worden voorkomen is een ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen noodzakelijk en dient aannemelijk te worden gemaakt dat deze redelijkerwijs ook verleend zal kunnen worden.

• Beschermde soorten en het plangebied “Lage Bothofstraat Fase 3”

Voor de sloop van het zuidelijke bedrijfspand en de renovatie van het centrale bedrijfspand in het plangebied is in 2017 een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Daaruit is gebleken dat voor het centrale bedrijfspand niet kan worden uitgesloten dat deze een functie heeft als vaste rust- en verblijfplaats voor gewone dwergvleer- muis. Hiervoor is inmiddels door initiatiefnemer een aanvraag ontheffing ingediend bij het bevoegd gezag Wet natuurbescherming. Voor de renovatie van de kozijnen en de realisatie van woningen op de verdieping(en) van het noordelijke bedrijfspand kan een functie als vaste rust- of verblijfplaats of anderszins functioneel leefgebied van (strikt) beschermde soorten worden uitgesloten. Het gebouw is niet geschikt voor vogels met jaarrond beschermde nesten en eventuele openingen bij kozijnen zijn te klein voor steenmarter. Wellicht dat een enkele opening geschikt is voor gewone dwergvleermuis De kans is klein dat er verblijfplaatsen in het pand aanwezig zijn. Het pand was tot medio 2016 ongeschikt voor vleermuizen omdat het pand tot dan toe volledig was ingepakt met beplating. Het duurt doorgaans geruime tijd alvorens vleermuizen eventuele geschikte nieuwe verblijfplaatsen ontdekken en in gebruik nemen. Bovendien vinden de bouwkundige wijzigingen m.u.v. enkele kozijnen uitsluitend inpandig plaats. Op de braak liggende terreinen in het oosten en zuidoosten van het plangebied zijn geen groenstructuren of waterpartijen aanwezig. Een functie als vaste rust- of verblijfplaats of anderszins functioneel leefgebied van (strikt) beschermde soorten kan hier op voorhand worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming kan daarom achterwege blijven.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Type bestemmingsplan

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

• a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
• b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
• c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
• d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

In het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" is gekozen voor een traditioneel bestemmingsplan waarbij het beoogde gebruik van gronden en opstallen, alsmede de bebouwingsmogelijkheden in het gebied, gedetailleerd worden vastgelegd. Hiermee wordt het meeste recht gedaan aan de met de ontwikkelaar overeengekomen uitgangspunten voor de herontwikkeling van het plangebied.

Wijze van bestemmen

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

In paragraaf 6.3 van deze plantoelichting wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" is gekozen.

6.2 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
• b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
• c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
• d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat Fase 3 ”.

Artikel 1, Begrippen. In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd.

Artikel 2, Wijze van meten, geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
• b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
• c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
• d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
• e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
• f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
• g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
• h. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
• i. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3 Beschrijving van het plan

6.3.1 Bestemmingen

artikel 3: Centrum 2

In het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat fase 3" zijn gronden bestemd voor "Centrum 2". Deze bestemming is toegekend aan die delen van het plangebied die momenteel zijn bebouwd (bestaande bebouwing) en nog bebouwd gaan worden (nieuwbouw). Deze bestemming wordt begrensd door bouwgrenzen en mag het op de verbeelding aangegeven bouwvlak in zijn geheel worden bebouwd. Middels een maatvoeringsaanduiding is op de plankaart tevens aangegeven welke maximale bouwhoogten voor welke delen van het bouwvlak van toepassing zijn.

Als gevolg van een aanwezig hoogteverschil in het terrein geldt voor het bestaande gebouw in het plangebied dat uit drie bouwlagen bestaat, het gedeelte dat is gelegen tussen het souterrain en de eerste verdieping als begane grondverdieping. Zie onderstaande schema

 

afbeelding: Schematische weergave doorsnede gebouw zuidzijde spoorlijn Enschede-Gronau.

Dit schema is tevens als bijlage bij de regels gevoegd en wordt er in de regels, voor zover van toepassing, hiernaar verwezen.

Binnen de bestemming 'Centrum 2' is o.a. 'detailhandel' toegestaan, met dien verstande dat deze functie enkel op de begane grondverdieping is toegestaan en zich beperkt tot detailhandelsbedrijven die zijn genoemd in de categorie 1 uit de hoofdgroep 'Detailhandel' van de bij de regels van dit bestemmingsplan behorende Lijst van bedrijfstypen (bijlage 1 van de regels). Tevens is in de regels bepaald dat binnen de bestemming 'Centrum' binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak niet meer dan 5.100 m2 bvo detailhandel aanwezig mag zijn.

Naast detailhandel is binnen de bestemming 'Centrum 2' op de begane grondverdieping tevens 'Dienstverlening' toegestaan. Onder dienstverlening wordt het bedrijfsmatig verlenen van diensten verstaan waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen. Het gaat hierbij om bijv. uitzendbureaus, reisbureaus, kapsalons, wasserettes, schoonheidsinstituten pedicures, belwinkels en internetcafés. Seksinrichtingen worden hierbij overigens expliciet uitgesloten.

Ook zijn binnen de bestemming 'Centrum 2' op de begane grondverdieping horecabedrijven toegestaan, althans voor zover zij zich beperken tot horecabedrijven genoemd in de categorie 1 van de hoofdgroep 'Horeca' van de bij de regels behorende Lijst van bedrijfstypen en dat als bijlage bij deze regels is gevoegd. Hotels en pensions met keukens, alsmede conferentieoorden en congrescentra zijn hier overigens expliciet uitgesloten. Het maximum bruto vloeroppervlak aan toegestane horecabedrijven binnen de bestemming "Centrum 2" is overigens beperkt tot maximaal 150 m2.

artikel 4: Verkeer- Parkeerterrein.

De niet bebouwde gronden van het plangebied van dit bestemmingsplan zijn bestemd voor "Verkeer- Parkeerterrein".

Gronden met de bestemming 'Verkeer- Parkeerterrein' zijn niet alleen bestemd voor parkeerterreinen maar ook voor bij deze doeleinden behorende bouwwerken en voorzieningen, zoals straatmeubilair, groenvoor- zieningen en (openbare) nutsvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding', voorzieningen ten behoeve van het laden en lossen, voorzieningen ten behoeve van de inzameling van huishoudelijk afval (milieueilanden), voorzieningen ten behoeve van de stalling van winkelwagens, overige voorzieningen zoals brandtrappen aan gevels van hoofdgebouwen in aangrenzende bestemmingen en overige bouwwerken zoals luifels en/of overkappingen.

6.3.2 Functieaanduidingen

Functieaanduiding sportcentrum (sc).

Binnen de bestemming Centrum 2' is een locatie aangegeven waar een sportcentrum is toegestaan. Deze functie is enkel toegestaan in het souterrain van het bestaande, voormalig fabrieksgebouw in het plangebied van dit bestemmingsplan.

Wonen (w)

Binnen de Binnen de bestemming Çentrum 2' is aangegeven waar binnen het plangebied van dit bestemmingsplan de functie wonen is toegestaan. Het gaat hierbij om de bovenste etage van het bestaande voormalig fabrieksgebouw waar maximaal14 woningen zijn gedacht.

6.3.3 Algemene regels

anti-dubbeltelregel (artikel 5)

De anti-dubbeltelregel is een wettelijk voorgeschreven regel die bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van latere bouwplannen voor die grond buiten beschouwing blijft. Daarmee wordt beoogd te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

Algemene bouwregels (artikel 6)

In dit artikel zijn algemene bouwregels opgenomen die van toepassing zijn op het in dit bestemmingsplan begrepen gronden.

algemene gebruiksregels (artikel 7)

In de algemene gebruiksregels zijn naast een algemeen gebruiksverbod ook enkele op specifieke situaties gerichte gebruiksregels opgenomen.

algemene afwijkingsregels (artikel 8)

In de algemene afwijkingsregels is geregeld onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders in concrete gevallen bij een omgevingsvergunning kunnen afwijken van de in het bestemmingsplan opgenomen bouw- en/of gebruiksregels.

algemene wijzigingsregels (artikel 9)

In de algemene wijzigingsregels is geregeld onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders in bepaalde concreet genoemde gevallen onderdelen van het bestemmingsplan kunnen wijzigen. Deze wijzigingsbevoegdheden liggen in het verlengde van de afwijkingsbevoegdheden zoals genoemd in de algemene afwijkingsregels maar hebben doorgaans een grotere impact op de woon- en leefomgeving. Hierbij moet onder meer worden gedacht aan een wijzigingsbevoegdheid voor het (gedeeltelijk) wijzigen van de Lijst van bedrijfstypen, een wijzigingsbevoegdheid voor het toekennen van de aanduiding 'karakteristiek' aan een als zodanig door een cultuurhistorisch deskundige gewaardeerd en door burgemeester en wethouders aangewezen cultuurhistorisch waardevol gebouw of een wijzigingsbevoegdheid voor het in geringe mate wijzigen van bestemmings- en/of bouwgrenzen om een gewenst en voor het overige in het bestemmingsplan passend bouwplan mogelijk te kunnen maken.

algemene procedureregels (artikel 10)

In de algemene procedureregels wordt verwezen naar de wettelijk voorgeschreven procedureregels voor de toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheden, aangevuld met enkele specifieke gemeentelijke procedureregels.

De algemene procedureregels bevatten ook het afwegingskader voor de toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en bevoegdheden tot het bij een omgevingsvergunning stellen van nadere eisen.

Overige regels (artikel 11)

In het artikel 'overige regels' zijn regels opgenomen die aanvullende werking hebben op de bouw- en gebruiksregels in het bestemmingsplan.

Parkeren en laden en lossen (artikel 11.1)

Dit artikel bevat de regels voor het op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor parkeren, van zowel auto's en fietsen als parkeervoorzieningen voor minder validen. Dit artikel bevat ook de regels voor het op eigen terrein in voldoende mate voorzien in voorzieningen voor het laden en lossen van goederen. Bij de beoordeling of in voldoende mate wordt voorzien in parkeer- en/of laad- en losvoorzieningen wordt getoetst aan de parkeernormen zoals die zijn vastgelegd in de beleidsregel 'Parkeernormennota Enschede'. Het artikel bevat een dynamische verwijzing voor het geval de parkeernormennota tussentijds mocht worden gewijzigd of vervangen door een nieuwe parkeernormennota.

Bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater (artikel 11.2)

Dit artikel bevat de regels voor het bij nieuwbouw van een hoofdgebouw op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor het bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater. Deze regeling is de ruimtelijke vertaling van het gemeentelijke beleidskader zoals dat is vastgelegd in de Watervisie en in het Gemeentelijk Rioleringsplan.

6.3.4 Flexibiliteit

De planregels vormen het juridisch bindend kader dat aangeeft waar en hoeveel er gebouwd mag worden en waar het voor gebruikt mag worden. De planregels kunnen niet in alle ontwikkelingen voorzien. In sommige gevallen is een bepaalde ontwikkeling wenselijk, maar niet passend binnen de planregels. In deze paragraaf wordt toegelicht op welke wijze invulling gegeven wordt aan de diverse flexibiliteitsbepalingen in de planregels.

Afwijkingsregels

De afwijkingsregels van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk. De bestemming van de grond waarop de afwijking betrekking heeft, wijzigt daardoor niet. Om hiervan gebruik te kunnen maken, moet een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving' aangevraagd worden. Burgemeester en wethouders maken vervolgens de afweging of de vergunning verleend kan worden. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het afwegingskader dat in deze paragraaf verder wordt toegelicht.

Nadere eisen
Met het stellen van nadere eisen bij een omgevingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders een aangevraagde activiteit op ondergeschikte onderdelen aanpassen. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen of afwijkingen van de bestemming worden toegestaan.

Afwegingskader
Bij toepassing van een afwijkingsbevoegdheid en / of de mogelijkheid tot het stellen van nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in onderstaand overzicht is weergegeven. Op deze wijze worden aanvragen zoveel mogelijk op dezelfde criteria beoordeeld en geeft het gebruikers/eigenaren van gronden in het plangebied meer duidelijkheid en rechtszekerheid over de toepassing van de flexibiliteitmogelijkheden in de planregels.

6.3.5 De Lijst van bedrijfstypen

Als bijlage bij de planregels behoort een Lijst van bedrijfstypen, gebaseerd op de gehanteerde indeling uit de herziene publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De Lijst van bedrijfstypen vormt het middel voor het uitvoeren van een eerste toets of een bedrijf van een bepaald bedrijfstype op grond van de planregels toelaatbaar is. De concrete bedrijfsvoering in een bedrijf en/of milieuvergunning(en) bieden nader inzicht in hoeverre een bedrijf tot een bepaalde milieucategorie gerekend moet worden en daarom al dan niet toelaatbaar is. Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De handreiking is in de praktijk een belangrijk hulpmiddel bij het toepassen van milieuzonering, dat wil zeggen het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies in de ruimtelijke planvorming ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Gebruikelijk is om bij milieuzonering uit te gaan van alle belastende milieuaspecten, waarbij het milieuaspect met het grootste effect of de grootste afstand uiteindelijk maatgevend is. Gemotiveerd toepassen – in plaats van gemotiveerd afwijken - is het uitgangspunt. De richtafstanden zijn geactualiseerd, de toelichting is aangepast aan nieuw beleid en bevat stappenplannen voor veel voorkomende praktijksituaties. In de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" zijn ook richtafstanden ten opzichte van 'gemengd' gebied en een categorie-indeling voor gebieden met functiemenging opgenomen.

De Lijst van bedrijfstypen vermeldt de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Dit is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen er vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven, kantoren, winkels) voor. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De gevoeligheid van een gebied kan daarom aanleiding zijn om gemotiveerd af te wijken van de richtafstanden in de Lijst van bedrijfstypen. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied', een gebied met een matige tot sterke functiemenging, kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verminderd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. In gebieden met een grote mate van functiemenging wordt de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging gebruikt. Deze gaat niet uit van aan te houden richtafstanden tot woningen en andere milieugevoelige functies maar van de mate in hoeverre een activiteit al dan niet aanpandig met woningen of andere milieugevoelige functies aanvaardbaar is.

De Lijst van bedrijfstypen

In de VNG-publicatie zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden. In de Lijst van bedrijfstypen zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. Vooral bij productiebedrijven zijn richtafstanden toegevoegd voor kleinschalige activiteiten. Daartoe zijn in de VNG-brochure een aantal hoofdcategorieën onderverdeeld in subcategorieën. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en 3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3. De milieucategorieën 1 en 2 zijn niet onderverdeeld in subcategorieën. Elke milieucategorie of subcategorie heeft een eigen bijbehorende richtafstand die dient te worden aangehouden ten opzichte van milieugevoelige functies en bestemmingen.

milieucategorie	richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk
1	10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter
5.1	500 meter
5.2	700 meter
5.3	1.000 meter
6	1.500 meter

Tabel: overzicht milieucategorieën VNG-publicatie met bijbehorende richtafstanden

Om de bruikbaarheid van de Lijst van bedrijfstypen te vergroten, zijn de in de VNG-uitgave genoemde bedrijfstypen van bedrijven en voorzieningen in de lijst gegroepeerd per hoofdgroep, terwijl binnen elke afzonderlijke hoofdgroep tevens een onderverdeling is gemaakt in subgroepen, waarbinnen bedrijfstypen zijn geclusterd. De hoofdgroepen binnen de lijst zijn: agrarische bedrijven, bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijk, recreatie, sport en verkeer.

Bij de beoordeling van de milieubelasting van een bedrijf of een voorziening (feitelijke milieuhinder) dient te worden gelet op de volgende aspecten:

• potentiële geur-, stof-, geluid- of trillingshinder;
• lucht-, water- of bodemverontreiniging;
• visuele hinder;
• verkeersaantrekkende werking;
• het al dan niet continue karakter van de activiteit;
• externe veiligheid (gevaar).

Specifieke opslagen en installaties

Bij bedrijfsmatige activiteiten van bedrijven en voorzieningen kunnen specifieke opslagen en installaties voorkomen. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) is een afzonderlijke Lijst van opslagen en installaties opgenomen. Deze lijst bevat milieuaspecten en richtafstanden voor de daarin genoemde opslagen en installaties. Deze lijst is niet bedoeld voor de vertaling naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten of Lijst van bedrijfstypen in een bestemmingsplanregeling. De lijst opslagen en installaties kan als hulpmiddel worden gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van concrete milieubelastende activiteiten of de inpassing van nieuwe woningen nabij bestaande bedrijvigheid.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Binnen het plangebied zijn ontwikkelingen beoogd met als hoofddoel de ontwikkeling van het gebied op de hoek van de Oliemolensingel en de lage Bothofstraat waarbij bestaande winkels worden opgeknapt, nieuwbouw van een tweede supermarkt wordt gerealiseerd, maximaal 14 woningen op de eerste verdiepingen van een bestaand, karakteristieke fabriekspand worden gerealiseerd en het openbaar gebied ten behoeve van het parkeren en bevoorrading opnieuw wordt ingericht.

Exploitatieovereenkomst

De gronden in het plangebied van voorliggend bestemmingsplan "Lage Bothofstraat Fase 3" zijn voor het overgrote deel particulier eigendom en worden in samenwerking met de Gemeente Enschede door een projectontwikkelaar ontwikkeld waarbij de gemeente de kosten verhaalt middels een met de projectontwikkelaar overeengekomen (anterieure) exploitatieovereenkomst. Aan dit bestemmingsplan zijn voor de Gemeente Enschede dan ook geen financieel nadelige gevolgen verbonden en kan dit bestemmingsplan als economisch uitvoerbaar worden aangemerkt.