Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Het bestemmingsplan “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck ” heeft als doel de bestemming van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvan vast te leggen.

Landhuis de Tol (1906) is gelegen op een perceel van 4,7 ha. Door toevoeging van een aangrenzend agrarisch perceel van circa 6 ha. zal een nieuw landgoed ontstaan, Landgoed de Tolbeeck. Door de aanleg van nieuwe natuur op agrarische gronden kan het geheel gerangschikt worden als gerangschikt landgoed in het kader van de Natuurschoonwet 1928 (NSW).

Door de aanleg van nieuwe natuur, hetgeen een versterking van de ruimtelijke kwaliteit betekent, ontstaat de mogelijkheid om gebruik te maken van De Nieuwe Landgoederenregeling. Op het nieuwe landgoed kan een landhuis en een dienstwoning gebouwd worden.

Om het nieuwe landgoed te kunnen realiseren is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk, omdat het huidige bestemmingsplan Drienerbraken - Kristalbad de aanvullende bouwmogelijkheden en de natuurontwikkeling niet toelaat.

Afbeelding 1: Ligging plangebied

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied waarop het bestemmingsplan “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck ” betrekking heeft wordt globaal begrensd door de Drienerbrakenweg in het noorden, de Bosweg in het oosten, de Hengelosestraat in het zuiden en het Landgoed De Tol in het westen en ligt in het stadsdeel Noord.

Afbeelding 2: Indicatieve begrenzing plangebied (rode lijn)

1.3 Geldende juridische regelingen

Het plangebied Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck valt onder het bestemmingsplan “Drienerbraken - Kristalbad", dat op 27-05-2013 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede en is inmiddels onherroepelijk.

Afbeelding 3: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Drienerbraken - Kristalbad

De in het plan voorkomende bestemmingen zijn de volgende:

• De bestemming 'Bos', noordwestelijk;
• De bestemming 'Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden', noordoostelijk;
• De bestemming 'Groen - Landgoedpark', zuidelijk.

De in het plan opgenomen bouwmogelijkheden zijn als zwarte vlakjes zichtbaar in afbeelding 3, juist boven de oranje grens:

• het vlak met doorgetrokken lijn heeft betrekking op een bouwvlak met 'Bouwaanduiding specifieke bouwaanduiding - met lettercode c'.
  • 1. het hoofdgebouw en de aangebouwde bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak.
  • 2. De inhoud van het hoofdgebouw, inclusief de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, is maximaal 3200 m³;
  • 3. De maximale goot- en bouwhoogten van de aangebouwde bijbehorende bouwwerken bedragen respectievelijk 3 meter en 6 meter.
  • 4. De bestaande hoofdvorm van het hoofdgebouw, bepaald door bouw- en goothoogte en dakvorm, mag niet worden gewijzigd.
  • 5. Binnen het bouwvlak mag maximaal één wooneenheid, met daarin één woning, aanwezig zijn.

Er zijn tevens bepalingen opgenomen voor daarbij behorende vrijstaande bijgebouwen.

• het kleine vlak met de niet doorgetrokken lijn heeft betrekking op de 'Functieaanduiding specifieke vorm van groen - beheergebouw'.
  • 1. De gronden zijn hier tevens bestemd voor het gebruik van een beheergebouw
• het nog kleinere vlak met de niet doorgetrokken lijn heeft betrekking op de Functieaanduiding specifieke vorm van cultuur en ontspanning - bijzonder gebouw
  • 1. De gronden zijn hier tevens bestemd voor het gebruik van een theehuisje.

Voor een deel van het plangebied geldt een gebiedsaanduiding:

• De gebiedsaanduiding 'geluidzone - luchthaven > 35 ke', voor het grootste deel van het plangebied m.u.v. de zuidelijke hoek, begrensd door de oranje lijn.
  • 1. ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - luchthaven >35 ke' is nieuwbouw van geluidgevoelige objecten niet toegestaan.

Het gebied met de aanduiding 'geluidzone - luchthaven > 35 ke' is opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan 'Voormalige vliegbasis Twente - Zones'. De gronden hebben daar de gebiedsaanduiding 'overige zone - vervallen zones'. Hiermee komt de geluidzone te vervallen.

Verder is het paraplu-bestemmingsplan 'Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid)' van toepassing. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 8 december 2014 en is op 30 januari 2015 onherroepelijk geworden. Dit bestemmingsplan sluit vestiging van risicovolle inrichtingen uit.

Ook geldt voor de locatie het ontwerp paraplu-bestemmingsplan Cultuurhistorie. De locatie valt in 'overige zone - cultuurhistorie'. Het ontwerp bestemmingsplan geeft voor gebouwen regels als deze ook de aanduiding 'karakteristiek' hebben. Dat is niet het geval voor het plangebied.

Voor het gebied is het voorbereidingsbesluit 'onzelfstandige bewoning' van toepassing. Het besluit is genomen door de gemeenteraad op 14 december 2015. Het voorbereidingsbesluit bevat een verbod voor onzelfstandige bewoning door 5 personen of meer.

1.4 Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro). Voor deze ontwikkeling is een exploitatieovereenkomst gesloten.

1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck ” is geen wijkorgaan actief.

Afbeelding 4: Wijk orgaan

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Voor deze ontwikkeling is vooraf overleg gevoerd met de provincie Overijssel en het waterschap Vechtstromen. Beide hebben ingestemd met de ontwikkeling. In de specifieke onderwerpen in deze toelichting is daar verder op ingegaan.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck ” in voorbereiding te nemen op 31 augustus 2016 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck ” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is op 15 maart worden gepubliceerd in "Huis aan Huis", in de Staatscourant, op de website van de gemeente Enschede en op de website www.officielebekendmakingen.nl.

Zienswijzen

Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan wordt gevoegd.

Vaststelling door gemeenteraad

De naar voren gebrachte zienswijzen kunnen leiden tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Daarnaast kan de gemeenteraad het bestemmingsplan ambtshalve op een aantal onderdelen van ondergeschikte aard gewijzigd vaststellen.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden die tijdig een zienswijzen hebben ingediend nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader

2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

2.1.3 Onder de Natuurschoonwet geregistreerde landgoederen

De Natuurschoonwet is bedoeld voor de instandhouding van landgoederen en om het behoud van natuur- en landschapsschoon te bevorderen.

De belangrijkste voorwaarden waaraan een onroerende zaak moet voldoen om gerangschikt te kunnen worden als NSW-landgoed zijn:

• Het landgoed moet minimaal 5 hectare (ha) groot en aaneengesloten zijn. Als er sprake is van een historische buitenplaats geldt als minimum een oppervlakte van 1 ha.
• Een landgoed moet ten minste voor 30 procent bezet zijn met houtopstanden of natuurterreinen.
• Het gebruik van de onroerende zaak mag geen inbreuk maken op het natuurschoon.
• De aanwezige opstallen dienen te passen bij het karakter van het landgoed.
• Landbouwgronden kunnen, mits voldoende omzoomd (in beginsel 50 of 75 procent), worden gerangschikt.

2.1.4 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

Voor dit bestemmingsplan is met name de Natuurschoonwet van belang. Het nieuwe landgoed De Tolbeeck is ca. 6 ha. groot en zal ingericht worden als natuurterrein, met uitzondering van de kavels voor het landhuis en de dienstwoning. Het nieuwe landgoed voldoet aan de eisen van de Natuurschoonwet en is in overeenstemming met het Rijksbeleid. Naast het nieuwe landgoed De Tolbeeck is in het bestemmingsplan het bestaande landgoed Villa de Tol van 3 ha. opgenomen.

2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening die Provinciale Staten van Overijssel op 1 juli 2009 hebben vastgesteld en geactualiseerd bij besluit van 3 juli 2013. De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. In het beleid van de provincie staan daarom de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door vooral in te zetten op het beschermen van bestaande kwaliteiten en deze te verbinden met nieuwe ontwikkelingen. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving staat voorop, in combinatie met een goed vestigingsklimaat, een goede woonomgeving en een fraai buitengebied. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt.

Om deze ambities waar te kunnen maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. De filosofie van dit model is dat de provincie samen met partners een gezamenlijke visie of doel deelt en dat vervolgens elke partij in de eigen verantwoordelijkheidssfeer in actie komt. Het uitvoeringsmodel heeft drie niveaus: generieke beleidskeuzes, ontwikkelperspectieven en gebiedskenmerken. Aan de hand van deze niveaus wordt duidelijk of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

In onderstaande afbeelding staat de “vishaak” van het uitvoeringsmodel en de niveaus daarin toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Een voorbeeld van een generieke beleidskeuze is dat gemeenten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen moeten afstemmen met hun buurgemeenten, om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat. Een ander voorbeeld is de 'SER-ladder', die inhoudt dat eerst bestaande bebouwing en herstructureringsmogelijkheden worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Ontwikkelingsperspectieven

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Afbeelding 5: ontwikkelingsperspectief stadsrand en zone ondernemen met natuur en water

Het plangebied heeft de ontwikkelingsperspectieven stadsrand en zone ondernemen met natuur en water. Volgens de Omgevingsvisie kunnen nieuwe landgoederen in gebieden met deze perspectieven een bijdrage leveren aan het realiseren en versterken van andere opgaven zoals, landschapsstructuren, natuur, water, behoud cultureel erfgoed en recreatief medegebruik. Via de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving stimuleert de provincie (nieuwe) landgoederen om een bijdrage aan deze ontwikkelingen te leveren, bij voorkeur in de zone Ondernemen met Natuur en Water en Stadsrandzones.

Gebiedskenmerken

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag). Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Afbeelding 6: gebiedskenmerk natuurlijke laag

Afbeelding 7: gebiedskenmerk lust- en leisure laag

De lust- en leisurelaag voegt kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes.

2.2.2 Kwaliteitsimpuls door Nieuwe Landgoederen

De provincie Overijssel biedt via de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving van de Omgevingsvisie ruimte voor het ontwikkelen van nieuwe landgoederen. Nieuwe landgoederen dragen bij aan de kwaliteit van natuur en landschap, water- en milieucondities, recreatie en plattelandsvernieuwing. Er is een groeiende vraag naar de mogelijkheid om ‘buiten' te kunnen wonen. Bij nieuwe landgoederen mag men buiten bouwen op een plek waar het normaal niet mag. Als tegenprestatie moet ‘groen' aangelegd worden. De Kwaliteitsimpuls Groene omgeving geeft zelf geen kwantitatieve spelregels voor de aanleg van een nieuw landgoed. De provincie kent een doorslaggevende betekenis toe aan de positieve bijdrage van een nieuw landgoed aan de ruimtelijke kwaliteit en de realisering van natuur- en landschapsdoelstellingen. Daarbij moet maatschappelijke meerwaarde en particulier voordeel met elkaar in evenwicht zijn.

Het is aan de gemeenten om met de aanbevelingen uit de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving een eigen beleidskader op te stellen. Dat heeft de gemeente Enschede gedaan in de Gids Buitenkans 2010 en de Gids Buitenkans 2014.

2.2.3 Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

Een deel van het plangebied is onderdeel van de EHS, een ander deel maakt deel uit van de zone ondernemen met natuur en water (ONW). Op de gronden in de zone ONW is ontwikkelruimte aanwezig onder de voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en dan met name voor wat betreft water, natuur en landschap. Als voorbeeld voor een ontwikkeling in de zone ondernemen met natuur en water wordt genoemd de aanleg van een nieuw landgoed.

Afbeelding 8: kaart EHS en zone ONW uit Omgevingsverordening

2.2.4 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid. Het realiseren van een nieuw landgoed met versterking van de natuur en water en het verbeteren van het bestaande landgoed Villa de Tol past in de provinciaal beleid. De voorgenomen ontwikkeling is besproken met de provincie. De provincie stemt in met de plannen, mede omdat de waterretentie wordt vorm gegeven door een natuurlijker verloop van de Roombeek.

2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

2.3.1 Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie is ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

2.3.2 Structuurvisie Enschede

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht.

• Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren;
• Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;
• Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;
• Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.
• Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied;
• Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;
• Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
• Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.

Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

2.3.3 Gids Buitenkans

Gids Buitenkans 2014

De Gids Buitenkans (vastgesteld door de gemeenteraad op 11-11-2015) biedt een kader voor nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied, mits deze leiden tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit en een bijdrage leveren aan het publieke en maatschappelijke belang.

De Gids vormt een toetsingskader om de wenselijkheid van initiatieven in het buitengebied te beoordelen.

Hierbij wordt de weegschaal gehanteerd:

• is er sprake van een evenwicht tussen privé belang van individuele bewoners en gebruikers van het buitengebied en het publieke belang?

De weegschaal is gebaseerd op het gedachtegoed van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). De KGO is ontstaan binnen de Omgevingsvisie Overijssel en biedt een mogelijkheid aan initiatieven in de Groene Omgeving. Met de weegschaal wordt ruimte geboden aan sociaaleconomische ontwikkeling. als deze vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is en leidt tot versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De basis van deze gids wordt gevormd door de twee belangrijke principes van de KGO:

• 1. Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• 2. De ontwikkelingsruimte die een initiatiefnemer krijgt moet in evenwicht te zijn met de investering in de ruimtelijke kwaliteit.

Gids Buitenkans over Landgoederen

In Enschede zijn de laatste honderdvijftig jaar een groot aantal landgoederen ontstaan. De meeste landgoederen stammen uit het textiel tijdperk, gesticht door de textiel families.

De historische en wat grotere landgoederen dragen in belangrijke mate bij aan de waarden van het buitengebied. Eigenaren worden met de mogelijkheden die de Gids Buitenkans biedt, in staat gesteld om hun landgoed ook in de toekomst duurzaam te beheren.

Bij gebruikmaking van de gids op deze landgoederen zijn recreatief medegebruik, het ontstaan van nieuwe natuur en openstelling voor publiek belangrijke zaken om te helpen de balans in evenwicht te brengen als het gaat om ‘rode’ ontwikkelingen (bebouwing).

Het herstel van (cultuur)historische ruimtelijke samenhang is belangrijk. We stimuleren het gezamenlijk (meerdere landgoederen/eigenaren) creëren van mogelijkheden en ruimtelijke verbeteringen van een gebied.

De Nieuwe Landgoederenregeling

In Enschede bestaat de mogelijkheid om een nieuw landgoed te stichten. Hierbij moet minimaal 10 ha landbouwgrond worden omgezet naar de landgoedstatus (= rangschikking onder de Natuurschoonwet). Nieuwe landgoederen moeten voldoen aan de eisen die de Natuurschoonwet stelt voor rangschikking. Dit betekent dat minimaal 30% van de ingebrachte landbouwgrond de bestemming natuur krijgt. Ten opzichte van de gids van 2010 is de gids op dit punt veranderd. De mogelijkheid om een nieuw landgoed te stichten op basis van 5 ha landbouwgrond is verlaten. In de Gids Buitenkans 2014 is opgenomen dat gedane toezeggingen op dit punt gestand worden gedaan mits binnen 1 jaar na vaststelling van deze gids een overeenkomst met de gemeente is getekend. Dat is hier het geval. De Gids Buitenkans 2014 is op 11 november 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. Op 10 november 2015 is de overeenkomst tussen de gemeente en de eigenaar van het landgoed Villa de Tol en het te ontwikkelen Landgoed de Tolbeeck getekend. Dat betekent dat voor de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, de Gids Buitenkans 2010 van toepassing.

Gids Buitenkans 2008/2010

In de Gids Buitenkans 2008/2010 zijn de verschillende 'landschappelijke identiteiten' van het buitengebied aangegeven. Deze landschappelijke identiteiten borduren voort op de bestaande landgoederen en buitenplaatsen, op de kenmerken van het oude kleinschalige kampen- en essenlandschap en grijpt deels terug op het woeste land van voor de grote veldontginningen. Elk van deze identiteit kent een landschappelijk perspectief en daaraan gekoppelde bebouwingsmogelijkheden. De twee vormen waarbinnen nieuwe bebouwing mogelijk is zijn: nieuwe landgoederen en rood voor groen in de stadsrand.

Het Landgoed de Tol en directe omgeving heeft de landschappelijke identiteit 'Waterbos'. De regeling rood voor groen in de stadsrand maakt hier één gebouw mogelijk van maximaal 2000 m3. Voorwaarde is dat het om 5 ha aaneengesloten landbouwgrond, dat voor 50% wordt ingericht tot nieuwe natuur. Deze gronden moeten voor 90% worden opgesteld voor iedereen. Op het tijdstip van de aanvraag mogen de gronden niet onder de Natuurschoonwet zijn gerangschikt.

Afbeelding 9: Landschappelijke identiteiten uit De Gids Buitenkans 2008/2010

De Gids Buitenkans 2010 kent ook een regeling voor bestaande historische buitenplaatsen. Buitenplaatsen zijn parkachtig ontworpen landgoederen. Om de instandhouding van de historische buitenplaatsen mogelijk te maken, is onder voorwaarden nieuwbouw of uitbreiding mogelijk op de buitenplaatsen. De eigenaar van de buitenplaats moet aangeven dat de inkomsten uit de nieuwbouw of uitbreiding blijvend ten goede komen aan het beheer van de buitenplaatsen de nieuwbouw of uitbreiding moeten passen binnen de historische structuur van de buitenplaats. De totale inhoud van de nieuwe bebouwing en/of uitbreiding van het bestaande hoofdgebouw mag maximaal 50% bedragen van de inhoud van het aanwezige hoofdgebouw, zoals dat aanwezig is op het moment van vaststelling door de gemeenteraad van de Gids Buitenkans 2008/2010.

2.3.4 Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook vijf sectorale structuurvisies vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld.

Woonvisie

Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen.

Watervisie

Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities.

De op te lossen knelpunten zijn:

• Overbelasting van het rioolstelsel.
• Grondwateroverlast.
• Problemen met waterkwaliteit.

De Enschedese waterambities zijn:

• Daar waar het kan is het regenwaterwater afgekoppeld van het gemengde riool.
• De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken.
• Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen.
• De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar.
• Enschedeers gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad.
• De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede.

Structuurvisie Cultuurhistorie

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

Monumentenverordening

Op grond van de Monumentenverordening is het landhuis Villa de Tol en de buitenplaats aangewezen tot gemeentelijk monument. Wijzigingen aan het landhuis en de omliggende gronden is alleen toegestaan met een vergunning van burgemeester en wethouders.

Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o.

Specifiek voor de luchthaven heeft de raad op 14 december 2009 de Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. vastgesteld. Op verzoek van Provinciale Staten van Overijssel en gesteund door de gemeenteraad van Enschede is een onafhankelijke adviescommissie in het leven geroepen. Deze commissie onderzoekt de kansen voor een duurzaam economisch sterker Twente en welke rol de voormalige luchthaven Twente daarbij kan spelen.

Inmiddels is er duidelijkheid over de ontwikkeling van de voormalige luchthaven Twente. Dit heeft onder meer gevolgen voor de geluidzone die behoort bij het vliegveld. In het ontwerp bestemmingsplan 'Voormalige vliegbasis Twente - Zones' is aangegeven welke zones komen te vervallen. Onder meer de geluidzone van het vliegveld die nog ligt over het plangebied van dit bestemmingsplan zullen verdwijnen.

2.3.5 Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk beleid

De ontwikkeling past binnen het beleid zoals dat in de Gids Buitenkans 2014 is verwoord, mede gezien de overgangsregeling die daarin is opgenomen.

Na de beschrijving van de nieuwe ontwikkeling in paragraaf 4.1.1, wordt in paragraaf 4.1.2 ingegaan op de toets aan de Gids Buitenkans.

De voorgenomen ontwikkeling is voorgelegd aan de monumentencommissie Enschede. De commissie kan zich vinden in de plannen. In paragraaf 4.2 is daar nader op ingegaan.

Het bestemmingsplan voldoet aan het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving

3.1 Ruimtelijke structuur

3.1.1 Context plangebied

Het oorspronkelijke landschap in de omgeving van de Tol tot circa 1900 werd gekenmerkt door heidevelden met over het maaiveld afvloeiende waterstromen vanaf de stuwwal verder ten oosten van het plangebied. Dekzandruggen vormen een subtiel micro reliëf waartussen soms water langere tijd blijft staan. Dit landschap vormde het vertrekpunt van de Engelse landschapsstijl van ontwerper Wattez. Tevens de ontwerper van het Volkspark in Enschede. De essentie van de Engelse landschapsstijl is de optimale beleving van het landschap. Daarbij werd eveneens het decor van het landschap buiten de perceelsgrenzen onderdeel van de beleving. De horizon vormde als in het 'echte' landschap de begrenzing van het beeld.

In het open heidelandschap werden eerst de condities voor het nieuwe landschap gevormd. Door het zorgvuldig plaatsen van bomen, boomgroepen en bospercelen ontstonden intieme besloten plekken en waardevolle grootse zichtlijnen naar het omringende landschap. De locatie van de Villa vormt hierin een bijzondere centrale plek. Deze plek ligt hoger dan het omliggende landschap. Het landschap was in die tijd veel natter. Naar alle waarschijnlijkheid werd de bouwplaats van de Villa verhoogd voor een goede drooglegging en natuurlijk het aanzien van een hoger gelegen villa. De minimale hoogteverschillen vormen hierbij het uitgangspunt en werden versterkt. De bestaande natte laagte ten oosten van de villa werd vergraven en vormgeven tot een natuurlijk ogende vijver. De vrijgekomen grond werd gebruikt voor het ophogen van de bouwplaats van de toekomstige Villa.

De omgeving van het landgoed is de afgelopen 100 jaar sterk veranderd en verstedelijkt. De beleving is daarmee veranderd naar een meer interne beleving van het landgoed. In het oorspronkelijk ontwerp was het omliggende landschap een belangrijk onderdeel van de totaalbeleving van het landgoed. Door de focus op de interne beleving van het landgoed is de keuze legitiem om de tuin- en landschapsonderdelen binnen het landgoed te versterken, te restaureren en te vertalen naar deze tijd met respect voor het gedachtengoed van de Engelse landschapsstijl.

3.1.2 Ruimtelijke kwaliteit

De ruimtelijke kwaliteit van het landgoed is de afgelopen decennia afgenomen. De kwaliteit van de verschillende tuin- en landschapsonderdelen zijn achteruit gegaan. Enkele tuinonderdelen als de rozentuin en de rotstuin zijn deels of helemaal verdwenen. De verhoudingen tussen open en dicht zijn verstoord door boomgroepen en bospercelen die zijn uitgezaaid en dichtgegroeid. De daarmee samenhangende zichtlijnen zijn verstoord. De kwaliteit en vitaliteit van de bomen en bospercelen is slecht en is er dringend onderhoud nodig.

Landhuis Villa de Tol

Landgoed Villa de Tol is aangewezen als gemeentelijk monument. Het huis is gebouwd in 1906 in opdracht van de textielfabrikant N.G. van Heek. In 1914 is het landhuis aan de achterzijde vergroot. Het landhuis vertoont een bijzondere combinatie van de Engelse landhuisstijl en neoclassicistische details. Het landhuis staat teruggerooid van Hengelosestraat, vanaf de Bosweg loopt een oprijlaan voor het huis langs.

 

Afbeelding 10: Voor- en achterzijde landhuis de Tol

Landgoed park

Ook het park is aangewezen als gemeentelijk monument. Het landschapsontwerp is van P.H. Wattez. De enige verbeelding van het ontwerp is de topografische kaart van 1928 waarop de landschapsstijl duidelijk herkenbaar is. De naam van het landgoed is ontleend aan het tolhuisje dat gebouwd werd toen de Rijksweg Enschede - Hengelo werd verhard in 1832.

Afbeelding 11: kaart 1928

De tuin heeft een landschappelijke aanleg met grote vijverpartij en een gedeelte met bomen waar tot 1999 een bijzonder tennishuisje heeft gestaan. Direct voor het landhuis ligt een geometrische rozentuin. Dit voortuin ontwerp is herzien in 1968 door T.J. Koning. Zichtlijn over de voortuin naar het landschap is veranderd in een besloten voortuin met ruimtelijke begrenzing als gevolg van stedelijke ontwikkelingen aan de Hengelosestraat.

3.1.3 Cultuurhistorie

In het gebied dat betrekking heeft op de locatie waar het nieuwe landgoed Tolbeeck is gedacht, bevinden zich geen rijks- of gemeentelijke monumenten waarmee bij de ontwikkeling van het landgoed rekening mee moet worden gehouden. Vermeldenswaardig is overigens wel dat tot enige jaren geleden, een tolhuisje heeft gestaan. Dit tolhuisje had de status van rijksmonument maar is helaas niet meer aanwezig.

Het landhuis van het bestaande landgoed Villa de Tol is een gemeentelijk monument evenals het landgoed zelf. Voor het overige zijn er in het gebied van het beoogde landgoed geen cultuurhistorische waardevolle gebouwen, objecten of structuren aanwezig. Dit geldt eveneens voor archeologische vindplaatsen en monumenten.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

De gewenste ontwikkeling betreft onder meer de realisatie van een nieuw landgoed "de Tolbeeck". In deze paragraaf wordt ingegaan op de toekomstige invulling van het landgoed:

4.1 Uitgangspunten nieuwe ontwikkeling

In november 2013 heeft de eigenaar aan ODIN landschapsontwerpers gevraagd een ontwerp op te stellen voor een nieuw landgoed op de circa 6 ha aangekochte grond. Op 10 november 2015 zijn de eigenaar van het landgoed en de gemeente Enschede overeengekomen dat er, onder bepaalde voorwaarde, een nieuwe landgoed de Tolbeeck ontwikkeld kan worden.

Landhuis de Tolbeeck wordt ontwikkeld conform het beleidskader voor landgoederen uit de gids voor het buitengebied "Gids Buitenkans 2014”. Door afspraken over de aanleg en het beheer van nieuwe natuur ontstaat de mogelijkheid om twee woningbouwkavels aan het gebied toe te voegen. De nieuwe natuur wordt gecreëerd op agrarische percelen grenzend aan en ten noorden van het huidige Landgoed de Tol. Het geheel gaat een totale oppervlakte meten van 9.5 hectare en zal worden gerangschikt onder de Natuurschoonwet. Dus zal een deel van het landgoed openbaar toegankelijk zijn voor wandelaars.

4.1.1 Het Landgoed

De opdrachtgever wil verwaarloosde en deels verdwenen elementen herstellen en versterken en daarmee de grandeur aan het landgoed teruggeven. Het versterken en verhogen van de belevingswaarde in de zichtlijnen vanuit de villa is een belangrijke wens van de opdrachtgever. Waterbeleving is hierbij belangrijk.

Afbeelding 12: Het nieuwe landgoed ontwerp

Landhuis de Tolbeeck

Belangrijk uitgangspunt in het ontwerp is de relatie van het nieuwe landgoed de Tolbeeck met Villa de Tol. Dit bestaande landhuis vertoont een bijzondere combinatie van de Engelse landhuisstijl en neoclassicistische details.

Een nieuw te bouwen landhuis wordt gerealiseerd ten zuiden van een nieuwe beekloop in het noordwesten van het landgoed. De architectuur wordt eigentijds vormgegeven. Het eigentijdse aspect uit zich in de wijze waarop het landhuis een relatie aangaat met het nieuwe landschap van de meanderende beek met natte vegetatie en het halfopen bloemrijke grasland.

De opdrachtgever laat eerst het landschap aanleggen en laat de natuur zich vervolgens zelfstandig ontwikkelen. Eerst worden de beek vergraven en de natuur en het landschap gerealiseerd. Daarmee dient de landschapskarakteristiek als uitgangspunt voor de uitwerking van de architectuur van het landhuis.

De oriëntatie van het landhuis zal haaks zijn op de richting van de beek en heeft aan de beekzijde een ingetogen karakter. Het volume is maximaal 1800 m3. De zuidzijde is meer open, transparant en op de zon gericht. Het nieuwe landhuis is ondergeschikt en afwijkend in hoogte, volume en materiaal aan Villa de Tol.

Ten zuiden van dit landhuis komt een zonneheuvel. De hoogte van de heuvel is maximaal 6 meter. De verhouding tussen zonnepanelen en groen is 30-70 %. De bedekking van de heuvel bestaat uit een bloemrijk grasmengsel zonder heesters. Het landhuis wordt naar verwachting energie neutraal of levert energie. Om niet afhankelijk te zijn van fossiele brandstof maakt het landhuis optimaal gebruik van passieve of actieve duurzame energie. Ook op de instandhouding van het landgoed heeft dit een gunstig effect.

Villa de Tol

Er is in de afgelopen jaren (2014 en 2015) veel geïnvesteerd in het renoveren en restaureren van het landhuis Villa de Tol. Veel achterstallig onderhoud is ingehaald en de villa voldoet weer aan de eisen van deze tijd. Veel aandacht is daarbij uitgegaan naar mooie passende materialen en details.

Nieuwe woning met bijgebouw

Ontsloten via de Bosweg, aan de zuidoost rand van het landgoed, wordt op termijn een woning met bijgebouw gerealiseerd. De woning heeft een relatie met de typologie van het nieuwe landhuis maar met een bescheidener ontwerp. De woning heeft voldoende privacy vanaf de Bosweg en de opengestelde routes van het landgoed de Tolbeeck. Het heeft een halfopen zichtrelatie met de natuur en de beek. De inhoud van de woning is maximaal 750 m3 en de inhoud van het bijgebouw maximaal 100 m2.

Afbeelding 13: De woning met bijgebouw

Landgoed park

Het is de intentie om bestaande verwaarloosde en deels verdwenen elementen van het ontwerp te herstellen, te versterken en te vernieuwen en daarmee de grandeur aan het landgoed teruggeven die het verdient.

In het nieuwe ontwerp wordt de oorspronkelijke brede ruimte van de verlaagde tuin hersteld. Hiervoor wordt aan de flanken beplanting verwijderd. Daardoor wordt de ruimtelijke relatie met het landhuis hersteld en versterkt. In de brede as die ontstaat vanuit het ronde bordes vanuit de villa wordt aan de overzijde van de oprit een klassieke fontein geplaatst. Hiermee krijgt deze plek belevingswaarde en wordt met stromend water het omgevingsgeluid subtiel gemaskeerd. In de ‘benedentuin’ wordt in een ingetogen grindvlak een robuuste langwerpige border met rijk bloeiende vaste planten aangelegd.

Het huidige bijgebouw aan de westzijde wordt vervangen door een nieuw gebouw waarvoor binnen het huidige bestemmingsplan ruimte is. De architectuur van het gebouw wordt getypeerd door een eigentijds koetshuis. De functie wordt het beheergebouw van het landgoed. Achter het bijgebouw ligt de voormalige moestuin met kas. Daar wordt een zwembad aangelegd omgeven door een haag. De kas blijft bestaan.

Het gazon langs de noordzijde van de villa, met majestueuze bomen blijft gehandhaafd. Vanaf het gazon is kijkend richting het westen over de haag een prachtige zichtlijn het landschap in. Vanaf hier zal een zichtrelatie met het nieuwe landgoed de Tolbeeck ontstaan.

Momenteel ligt de rotstuin er verloederd en overgroeid bij. Vanuit de herstelde rotstuin is er straks een prachtig zicht op de villa, het landschap en de rode beuk die op de grens van landgoed villa de Tol en landgoed Tolbeeck staat.

In de noordoostelijke hoek van landgoed Villa de Tol ligt een tennisbaan in een open plek in het bos. Onduidelijk is wanneer de tennisbaan precies is aangelegd. De kwaliteit van de tennisbaan is slecht en de uitstraling is sleets. Wel staat er een prachtige oude blauwe regen die de moeite waard is op te nemen in de restauratie plannen. De opdrachtgever is voornemens de tennisbaan te herstellen.

• De vijver

De vijver is nu voor een groot deel verland. De visuele relatie met het landhuis en daarmee de grandeur van een mooie waterspiegel bij het landhuis is verzwakt. In het ontwerp wordt de vijver vergroot richting het landhuis. De natuurlijke flauwe oevers gaan geleidelijk over naar het gazon dat het landhuis nog steeds omzoomd. De vrijgekomen grond wordt in het nieuwe landgoed de Tolbeeck verwerkt tot een zonneheuvel.

Momenteel staat er een klein gebouwtje bij de vijver. Eveneens staat er een onaf gebouw bij de tennisbaan. In het ontwerp wordt in de zichtlijn vanuit de villa, aan de voet van de vijver een eigentijdse folly (een tuin ornament van eigenzinnige architectuur) ingepast. De folly is typerend voor de Engelse landschapsstijl. Deze folly wordt opgenomen langs de herstelde route over het landgoed. Vanaf de folly is er een prachtig uitzicht over het water met daarachter villa de Tol.

Afbeelding 14: Locatie folly

• Landschap, natuur en beekherstel

Zoals eerder beschreven wordt het landgoed ten noorden van villa de Tol vergroot. Het agrarische perceel tussen de Drienerbrakenweg en de Bosweg wordt toegevoegd. Begin 1900 is hier de heidegrond omgevormd naar landbouwgrond, nu wordt dit perceel weer omgevormd naar natuur en water. Dit gebeurd conform de provinciale omgevingsvisie en de gids buitenkansen van de gemeente Enschede. In overleg met het waterschap wordt het stroomprofiel van de Roombeek vernatuurlijkt met verontdieping door het creëren van flauwe oevers. Hierdoor ontstaat waterberging en is het landgoed dienstbaar aan het omliggende gebied in het bergen en vertraagd afvoeren van water.

Afbeelding 15: noordelijk deel landgoed met beekherstel

De landbouwgrond wordt omgevormd naar natuur met een halfopen grasachtig landschap rondom het nieuwe landhuis en meer besloten rondom de beheerderswoning aan de Bosweg

Het open beekdallandschap krijgt (natteminnende) beplantingen met kruiden en grasvegetatie. De beek die nu een kaarsrecht verloop heeft wordt vergraven en gaat meanderen met flauwe bochtstralen. De beekbodembreedte wordt 0,3 meter breed. De beekloop taluds worden 1:5 of flauwer.

Eenmaal per jaar zal men het graslandschap beweiden met bijvoorbeeld schapen zodat boomvormers géén kans krijgen om te ontwikkelen. Bomen en struwelen buiten het stroomprofiel zijn inheems en streekeigen. De aan te leggen paden zijn van gras (gemaaid) of in een natuurlijk materiaal waarbij te denken valt aan zand of een halfverhard materiaal als grind in gedekte aardetinten zonder opsluiting. Hekwerken worden vervaardigd van streekeigen materialen als eikenhout en worden sober en robuust in vormgeving. Op hekwerken is ruimte voor subtiele uiting van logo en/of beeldmerk van landgoed de Tolbeeck. Het landgoed zal niet worden omheind.

In het noordwesten van landgoed Tolbeeck waar de beek het landgoed verlaat komt een beekval. De omvorming van de beek van een ontwateringssloot voor de landbouw naar een natuurlijke beek met een relatief hoge bodem zorgt ervoor dat in het noordwesten van het landgoed de beekbodem relatief hoog ligt t.o.v. het belendende perceel. Hier wordt een beekval aangebracht van 24,90 naar 24,30 meter boven NaP met stapgrootte van 10 cm. Dit vormt een belangrijk punt in de waterbeleving en is onderdeel van de route en toegankelijkheid van het landhuis.

Afbeelding 16: Bodemval beek

In het noordoosten van het landgoed is de beek meer besloten/ingesloten in beekbegeleidend struweel. Dit zorgt voor voldoende privacy van de dienstwoning. De beek, komend vanaf het UT terrein, ligt hier nog relatief diep in het landschap. Het struweel verrijkt de biodiversiteit en zorgt voor een buffer en privacy met het oog op de openbare route aan noordoostzijde van de beek.

• Interne- en openbare routes

Op onderstaande afbeelding zijn de openbare routes met een lijn aangegeven en de interne (niet - openbare) paden met een stippellijn. Het openbare pad loopt voor een deel langs de beek.

Afbeelding 17: Interne routes (stippellijn) en openbare routes

Het nieuwe landhuis zal ontsloten worden vanaf de Drienerbakenweg en de dienstwoning vanaf de Bosweg.

4.1.2 Gids Buitenkans

Zoals in paragraaf 2.3.5 toegelicht is hier door de overgangsregeling uit de Gids Buitenkans 2014, de gids Buitenkans 2008/2010 van toepassing.

Op het nieuwe deel - het aan te leggen landgoed De Tolbeeck - is de regeling rood voor groen in de stadsrand 'Waterbos' van toepassing. Op grond hiervan is één gebouw van maximaal 2000 m3 mogelijk. Op de landbouwgronden wordt een nieuw landgoed aangelegd van ca. 6 ha. Aan de eis dat 50% van de gronden als nieuw natuur moet worden ingericht wordt voldaan. Ongeveer 4,6 ha wordt ingericht als natuurgebied. Voor de eis dat 90% voor het publiek moet worden opengesteld, wordt een andere benadering gekozen, namelijk die uit de Natuurschoonwet. Daar geldt de eis van 50 m pad per ha bos en 25 m pad per ha natuur. Op het nieuwe landgoed de Tolbeeck zal 615 m pad worden aangelegd dat voor het publiek opgesteld zal worden. Hiermee wordt aan de eis van publieke openstelling voldaan.

Op het bestaande deel van het landgoed Villa de Tol, is de buitenplaatsenregeling uit de Gids Buitenkans 2008/2010 van toepassing. Het landgoed maakt onderdeel uit van de buitenplaats De Tol. Deze buitenplaats bestaat uit twee percelen met ieder een andere eigenaar. Dat betekent dat ook de 1500 m3 nieuwbouw of uitbreiding die op een buitenplaats gerealiseerd mag worden, verdeeld wordt over de twee percelen. Op elk deel van de buitenplaats De Tol, kan 750 m3 gebouwd mag worden. Op het landgoed Villa de Tol is al aan het landhuis 200 m3 gebouwd. Om de ontwikkeling van een landhuis en een dienstwoning op het nieuwe landgoed De Tolbeeck mogelijk te maken, is afgesproken dat de 750 m3 bebouwing die op het landgoed de Villa de Tol mogelijk zou zijn, te verplaatsen naar het nieuwe landgoed. Het volume van het landhuis op de nieuwe landgoed mag echter geen 2000 m3 zijn. Hier wordt de 200 m3 die al gerealiseerd is aan het bestaande landhuis afgetrokken, zodat voor het nieuwe landhuis nog 1800 m3 resteert.

4.2 Welstand, beeldkwaliteit en monumentenzorg

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck" geldt de welstandsidentiteit 'Buitenplaatsen en landgoederen'.

Op een buitenplaats werd meestal alleen gewoond. Een typische buitenplaats heeft een chique hoofdhuis met één of twee bijgebouwen, bijvoorbeeld een koetshuis en een theekoepel, in een speciaal aangelegde parktuin. Op een landgoed werd -en wordt- ook gewerkt en geproduceerd. Een landgoed heeft daarom meer bijgebouwen, zoals een pachtboerderij en een oranjerie, en behalve een park ook landerijen. Maar kenmerkend voor zowel een landgoed als ook een buitenplaats is dat gebouwen en park onderdeel zijn van een specifiek ontworpen harmonische constructie. De gebouwen zelf hebben een bijzondere, expressieve architectuur en esthetiek. Omdat door de eeuwen heen steeds veranderingen hebben plaatsgevonden, zijn bij veel landgoederen en buitenplaatsen sporen van allerlei stijlen te zien. De eclectische architectuur en samenspel tussen bebouwing en landschap maakt elk landgoed en elke buitenplaats uniek en een cultuurhistorisch monument op zich.

Het landhuis en de gronden die oorspronkelijk tot het landgoed behoorden (dat zijn de gronden tussen de Hengelosestraat, Bosweg en Drienerbakenweg) zijn een gemeentelijk monument. Het plan is daarom ook voorgelegd aan de monumentencommissie Enschede. De commissie heeft een voorlopig advies uitgebracht. De commissie constateert dat er forse ingrepen worden gedaan, maar ook dat de ingrepen worden gedaan in de geest van het oorspronkelijke ontwerp en heeft hiertegen geen bezwaar. Op het nieuwe landgoed wordt de in de vorige eeuw rechtgetrokken Roombeek weer kronkelig (in overleg met Waterschap Vechtstromen). Dit verloop is historisch niet geheel juist, maar past wel bij het bestaande reliëf. De commissie kan zich vinden in de plannen.

Er is een plan opgesteld voor de voorgenomen ontwikkeling, zie bijlage 4 Beeldkwaliteitsplan.

4.3 Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een actuele regionale behoefte. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis van het wetsartikel 3.1.6, 2e lid Bro moet bij iedere 'stedelijke ontwikkeling', waaronder iedere ontwikkeling van detailhandelsvloeroppervlak, inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

Ingevolge de Ladder duurzame verstedelijking moeten nieuwe stedelijke ontwikkelingen gemotiveerd worden met behulp van drie opeenvolgende stappen:

• I. beschrijven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• II. indien blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, beschrijven inhoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien, door benutting van beschikbare gronden doorherstructurering, transformatie of anderszins, en;
• III. indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig wordt ontwikkeld.

'stedelijke ontwikkeling'

Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie uitspraken 201310814/1/R1 en 201311211/1/R3, is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer er sprake is van bestaande bebouwing en geen toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie, zie uitspraak 201310222/1/R6, niet altijd sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een feitelijke capaciteitsafname doordat er minder commercieel vloeroppervlak wordt teruggebouwd dan er is afgebroken. Ook een op grond van het voorgaande plan reeds mogelijke maar nog niet gerealiseerde ontwikkeling hoeft niet altijd een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro te zijn. Dit is onder meer het geval wanneer er geen sprake is van toename maar wel van concentratie van de bebouwingsmogelijkheden.

'Stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan "Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck "

In het bestemmingsplan "Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck" wordt een minimale ruimtelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. Er is geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro.

4.4 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. Tot voor kort werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was geen sprake. Om daar verandering in te kunnen brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

4.4.1 Speerpunten van het duurzaamheidsbeleid

In het Actieplan duurzaamheid, dat op 8 juni 2015 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld, heeft de gemeenteraad er voor gekozen om het duurzaamheidsbeleid toe te spitsen op de volgende punten:

Energie Verhogen van het op eigen grondgebied opgewekte aandeel hernieuwbare energie tot minimaal 12 procent in 2030 en minimaal 27 procent van het voor 2050 voorziene gebruik van energie.		Eigen organisatie Zelf het goede voorbeeld geven.
Biodiversiteit Behoud en versterken van de verscheidenheid aan dier- en plantsoorten in de leefomgeving		Groene groei Groei van de economie zonder dat dit nadelig is voor klimaat, water, bodem, grondstoffen en biodiversiteit.
Circulaire economie Verminderen van de hoeveelheid (rest-)afval door afvalpreventie en het beter scheiden van restafval.		Klimaatadaptatie Negatieve gevolgen die gepaard gaan met klimaatverandering beperken en de kansen die de klimaatverandering biedt benutten.
Duurzame mobiliteit Verhoging van het aandeel fietsgebruik in het totaal aantal verplaatsingen, stimuleren van het gebruik van het openbaar vervoer en stimuleren van het gebruik van elektrische auto's.		WEconomy Bewoners in Enschede dragen in collectief verband actief bij aan een of meer van de duurzame doelstellingen.

Aanpak van het duurzaamheidsbeleid

Binnen de voorgestane aanpak van het Actieplan Duurzaamheid staan de begrippen 'duurzame daden', 'duurzame deals' en 'duurzaam doen' centraal.

Duurzame daden

De gedachte hierbij is dat het zichtbaar maken van bestaand duurzaam gedrag de beste manier is om anderen te inspireren en aan te zetten tot duurzaam handelen. We richten ons daarbij op de groep die in beginsel bereid is tot duurzaam gedrag.

Duurzame deals

Duurzame deals, oftewel afspraken over duurzaam handelen, zijn een middel om nieuw duurzaam gedrag uit te lokken. Bij de uitvoering van duurzame initiatieven lopen bedrijven, instellingen en groepen inwoners soms tegen barrières aan. De gemeente wil die belemmeringen wegnemen. Soms kunnen we daar zelf voor zorgen. In andere gevallen doen we daarvoor een beroep op anderen. De deals maken duidelijk dat verduurzaming van de samenleving een opgave is die we samen moeten oppakken.

Duurzaam Doen 

Zelf het goede voorbeeld geven is binnen de gekozen aanpak een belangrijk uitgangspunt. Verduurzaming van de eigen organisatie is in dit Actieplan duurzaamheid verder uitgewerkt onder de noemer Duurzaam Doen.

Voor deze benadering is gekozen, omdat het een positieve benadering is, die anderen inspireert en stimuleert tot duurzame handelingen (gedrag, het doen van investeringen etc.). Het voordeel van deze aanpak is bovendien dat het gedrag voor de doelgroep herkenbaar en dichtbij is, de communicatieboodschap hierdoor aansluit bij de belevingswereld van mensen en de huidige doeners de afzender/ambassadeur zijn (in plaats van de gemeente). Hierdoor is het een aanpak van de stad, in plaats van de gemeente.

4.4.2 Duurzaamheidsbeleid en het bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt aan de hand van het Actieplan Duurzaamheid bekeken in hoeverre het bestemmingsplan kan bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke duurzaamheidsambities.

Algemeen

Bij elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of windenergie, c.q. aansluiting op het warmtenet. Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.

Energie :

Voor het realiseren van veel energie besparende maatregelen of voorzieningen in, aan of op gebouwen, zoals isolatie van vloer, muren of dak, het plaatsen van zonnepanelen of een zonnecollector op het dak, is geen omgevingsvergunning vereist. Voor warmte-koude opslag en bodemenergiesystemen is de provincie Overijssel het bevoegd gezag. Voor nieuwbouw geldt dat moet worden voldaan aan de energieprestatienormen uit het Bouwbesluit. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van windturbines of zonnepanelen op maaiveldniveau en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Klimaatadaptatie :

Voor het realiseren van relatief eenvoudige klimaat adaptieve maatregelen en voorzieningen als groene dakbedekking op gebouwen en het in de bodem infiltreren van hemelwater is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater, het vrij houden van bebouwing van overloopgebieden, het vrij houden van bebouwing langs beken of van lage plekken die natuurlijke waterbergingen vormen, het ophogen van gronden of het realiseren van bouwwerken ter voorkoming van overstromingen en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Circulaire economie:

Voor het realiseren van afvalcontainers voor het gescheiden inzamelen van afval en herbruikbare materialen is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen en inrichtingen voor de verwerking van afval.

Biodiversiteit :

Natuurgebieden, bossen, parken en andere structurele, veelal openbaar toegankelijke, groenvoorzieningen worden in een bestemmingsplan als zodanig bestemd en voorzien van een passende beschermende gebruiks- en bouwregeling. Daarnaast maakt een bestemmingsplan het in nagenoeg elke bestemming mogelijk om groenvoorzieningen van ondergeschikte aard te realiseren.

Overige actiepunten :

Voor de overige actiepunten uit het Actieplan Duurzaamheid kan kortheidshalve worden volstaan met de conclusie dat deze geen ruimtelijke relevantie hebben en als zodanig dus ook niet van invloed zijn op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

4.4.2.1 Duurzame maatregelen in dit plan

Energie in relatie tot de ontwikkelingen op landgoed De Tol/ De Tolbeeck

Ten zuiden van het nieuwe landhuis wordt een zonneheuvel aangelegd. De hoogte van de heuvel is maximaal 6 meter. De verhouding tussen zonnepanelen en groen = 30-70 %. De bedekking van de heuvel bestaat uit een bloemrijk grasmengsel zonder heesters. Het landhuis wordt naar verwachting energie neutraal of levert energie. Om niet afhankelijk te zijn van fossiele brandstof maakt het landhuis optimaal gebruik van passieve of actieve duurzame energie. Ook op de instandhouding van het landgoed heeft dit een gunstig effect.

Afbeelding 18: locatie zonneheuvel

Afbeelding 19: principeschets zonneheuvel

Het is de ambitie om een energieneutraal landgoed te realiseren. Het gebruik van eigen duurzame geproduceerde energie is voor de landgoedeigenaar een belangrijk uitgangspunt. Het is de intentie om niet afhankelijk te zijn van fossiele brandstoffen.

Eisen beeldkwaliteit:

• hoogte helling maximaal 6 meter;
• verhouding zonnepanelen-groen = 30-70 %;
• bedekking helling: bloemrijk grasmengsel zonder heesters;
• duurzame energie en biodiversiteit.

Klimaatadaptatie i.r.t. de ontwikkelingen op landgoed Villa de Tol en de Tolbeeck

Eén van de klimaat adaptieve maatregelen is het vergroten van het wateroppervlak op het landgoed. Water is niet alleen belangrijk voor beleving en ontwikkeling van natuur. Doordat het klimaat veranderd, en het steeds vaker en heviger regent, is ruimte voor water hard nodig. Extra wateroppervlak wordt gerealiseerd door uitbreiding van de vijver en daarnaast het aanleggen van natuurvriendelijke oevers rondom de vijver. Verder wordt, in samenwerking met het waterschap, het stroomprofiel van de Roombeek vernatuurlijkt met verontdieping van de bodem en realiseren van flauwe oevers. De brede natuurvriendelijke oevers bieden extra bufferruimte om overmatig regenwater tijdelijk te bergen. Hierdoor ontstaat waterberging en is het landgoed dienstbaar aan het omliggende gebied in het bergen en vertraagd afvoeren van water. Een ander voordeel van het extra water is het verkoelende effect door evaporatie en absorptie.

Een andere klimaat adaptieve maatregel is het omvormen van de landbouwgrond naar natuur. Groenstructuren hebben evenals water een verkoelend effect op het klimaat. Bomen zorgen niet alleen voor schaduw, ze werken ook verkoelend door de evapotranspiratie en zuiverend tegen luchtvervuiling. In totaal wordt ruim 2,5 hectare ingeplant met bos/bomen. De aanleg van nieuw bos is goed voor de bestrijding van het broeikaseffect. Bomen zetten tijdens hun groei CO2 uit de lucht namelijk om in hout waardoor ze een bijdrage leveren aan de vermindering van de hoeveelheid kooldioxide (CO2) in de atmosfeer.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Milieu

In deze paragraaf wordt ingegaan op diverse milieuaspecten.

5.1.1 Milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten daadwerkelijk een m.e.r.-procedure doorlopen moet worden.

Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er drie mogelijkheden:

• 1. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
• 2. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of het uitvoeren van een m.e.r. verplicht is;
• 3. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de in daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet dan een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitvoeren om na te gaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben. Als uit die vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat aanzienlijke milieugevolgen op voorhand niet kunnen worden uitgesloten, moet er alsnog een verplichte m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd.

Voor activiteiten die niet in het Besluit m.e.r. zijn genoemd, geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.

Het bestemmingsplan maakt geen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk waarop het Besluit m.e.r. van toepassing is. Een nadere toetsing aan het Besluit m.e.r. kan dan ook achterwege blijven.

Een passende Beoordeling moet worden uitgevoerd indien significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden niet uitgesloten kunnen worden. Deze situatie doet zich niet voor. Er is dus ook geen vormvrije m.e.r.beoordeling noodzakelijk.

5.1.2 Milieuhinder van bedrijven en inrichtingen

Bedrijven- en milieuinventarisatie en milieuzonering 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan of er bestaande en toekomstige bedrijvigheid in en rondom het plangebied van het bestemmingsplan "Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck" aanwezig is, die van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied.

De bedrijven en voorzieningen op het Business & Science Park en de Campus van de Universiteit Twente liggen op ruime afstand van de woningen in het plangebied en hebben geen invloed op het woon- en leefklimaat.

5.1.3 Bodemkwaliteit

Bodemkwaliteit algemeen

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het bodembeleid in Nederland zit in een hervormingsfase. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van risico's, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk, mits er geen risico's zijn voor de gezondheid. Functiegericht saneren is dan voldoende.

Het bestemmingsplan “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck ” beoogt het planologisch mogelijk te maken van de aanleg en inrichting van een nieuw landgoed met een nieuw landhuis en dienstwoning. Het gaat hier om gronden die een agrarische functie hebben. Op grond daarvan is het de verwachting dat de gronden geschikt zijn voor deze functies.

Voor de gebieden die in dit bestemmingsplan conserverend zijn bestemd, is een onderzoek naar de bodemgesteldheid achterwege gebleven, omdat de resultaten van een dergelijk onderzoek de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet beïnvloeden.

Conclusie bodemkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.4 Wet geluidhinder

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

Wegverkeerslawaai

Voor de nieuwe woningen in het plangebied van het bestemmingsplan “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck ” is een akoestisch onderzoek gedaan naar de gevelbelasting. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 1 Akoestisch onderzoek. Uit dit onderzoek volgt dat de dienstwoning tenminste 35 m uit de as van de Bosweg moet zijn gelegen om een gevelbelasting te hebben onder de voorkeursgrenswaarde van 48 d(B). Met de situering van het bouwvlak waarbinnen de dienstwoning moet worden gebouwd, is hiermee rekening gehouden.

De gevelbelasting op de gevels van het nieuwe landhuis voldoet ruimschoots aan de voorkeursgrenswaarde.

Conclusie geluid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.5 Luchtkwaliteit

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen vormen de luchtkwaliteitseisen in ieder geval geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);
• e. een project niet voorziet in de realisatie van gevoelige bestemmingen binnen de zone van een op grond van het Besluit gevoelige bestemmingen gezoneerde rijksweg of provinciale weg.

De locaties van de nieuwe woningen in het plangebied liggen niet in de nabijheid van een rijks- of provinciale weg. De twee nieuwe woningen en de aanleg van het landgoed veroorzaken geen verslechtering van de luchtkwaliteit.

5.1.6 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO) zijn het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Landgoed De Tol” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi en/of het BRZO van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Landgoed De Tol” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water zijn de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de Circulaire Vervoer Gevaarlijke Stoffen het wettelijk kader. Momenteel is nieuwe wet- en regelgeving in voorbereiding voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van die nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Basisnet Weg

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Landgoed De Tol” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen wegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg.

Basisnet Water

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Landgoed De Tol” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen waterwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water.

Basisnet Spoor

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Landgoed De Tol” of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor.

Gebruik van luchthavens

De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, vooral bij het opstijgen en landen.

Het plangebied van het bestemmingsplan “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck ” is hemelsbreed op ca. 3,5 kilometer van het (voormalige) vliegveld Twente gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in het plangebied (zeer) klein is.

Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.2 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt.. De bergingsopgave bedraagt 40 millimeter gerekend over het verharde oppervlak, dak en straat. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. Afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater aangeboden aan de perceelsgrens en aangesloten op de drukriolering. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen.

Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijven. In dit geval wordt deze gewijzigd maar behoud zijn drainerende werking.

In overleg met het Waterschap Vechtstromen wordt de loop van de eerder gekanaliseerde Roombeek veranderd. Vanuit het waterschap Vechtstromen zijn daarvoor richtlijnen gegeven, onder meer wat betreft de aansluiting op het water buiten het plangebied. Vanaf de Bosweg zal de Roombeek al kronkelend naar het noordwesten van het plangebied lopen. Met het verbreden en meanderen van de Roombeek wordt voldaan aan de waterretentie eisen.

Grondwater en ontwatering

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen voor de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Ontwatering is het verschil tussen het peil van de weg of de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG).

• Wegen: ontwateringsdiepte van 0,70 meter, waarbij een zandbed met minimale dikte van 0,50 m aanwezig moet zijn. Een te hoge grondwaterstand kan opvriezen en opdooi van de fundering van de weg veroorzaken.
• Bebouwing: de ontwateringsdiepte van bebouwing hangt af van het type gebouw. Voor woningen of gebouwen met een niet-waterdichte kruipruimte die goed toegankelijk moet zijn, dient de ontwatering zodanig te zijn dat zich geen grondwater in de kruipruimte bevindt. Als norm wordt vaak gehanteerd dat het grondwater tenminste 0,20 m beneden de vloer van de kruipruimte moet staan. Uitgaande van een 0,50 m hoge kruipruimte en een vloerdikte (woonvloer) van 0,20 m betekent dit een afstand van 0,90 m tussen de GHG en de bovenzijde van de vloer. Door kruipruimteloos te bouwen kan de ontwateringsnorm onder bepaalde voorwaarden met 0,30 m verminderd worden.
• Groen / onbebouwd en onverhard terrein: voor deze bestemming wordt meestal een ontwateringdiepte van 0,50 m –mv geadviseerd. Langdurige te hoge grondwaterstanden beïnvloeden de beworteling nadelig.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Natuur

5.3.1 Natuurbeschermingswet 1998

In de Natuurbeschermingswet 1998 wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden geregeld. Op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 dienen voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan te worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied en op activiteiten die significant verstorende effecten kunnen hebben op voor een Natura 2000 gebied aangewezen soorten. Bestaand gebruik mag worden voortgezet, mits niet conflicterend met de instandhoudingsdoelstellingen en als zodanig vastgelegd in het beheerplan. Voor alle andere activiteiten is een Natuurbeschermingswetvergunning van het bevoegd gezag noodzakelijk. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of die activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer significant negatieve effecten inderdaad niet uitgesloten kunnen worden dient voor de betreffende activiteiten een Natuurbeschermingswetvergunning te worden aangevraagd.

De Natuurbeschermingswet 1998 en het plangebied “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck ”

Het plangebied van het bestemmingsplan “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck ” is niet gelegen binnen een gebied dat is aangewezen als Natura 2000 gebied of beschermd natuurmonument of in de nabijheid daarvan. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden “Aamsveen” en “Lonnekermeer” zijn op respectievelijk ca. 9 kilometer ten zuidoosten en 3,5 kilometer ten noordwesten van het plangebied gelegen.

Conclusie Natuurbeschermingswet 1998

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende stelligheid worden geconcludeerd dat de Natuurbeschermingswet 1998 op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3.2 Wet natuurbescherming

De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de meest kwetsbare planten- en diersoorten die in Nederland voorkomen. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om waarborgen om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren niet in gevaar komt. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan.

Indien een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling mogelijk negatieve gevolgen heeft voor in dat gebied voorkomende beschermde soorten dienen passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen en/of dient het plan te worden aangepast om eventuele negatieve gevolgen zoveel mogelijk te voorkomen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor eventueel aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kan worden voorkomen dient ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen te worden gevraagd bij de staatssecretaris van Economische zaken, Landbouw en Innovatie op grond van de Wet natuurbescherming en nader uitgewerkt in het Besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten.

Er is een verkennend onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van bijzondere soorten planten en dieren (bijlage 2 Natuuronderzoek, Verkennend natuuronderzoek herinrichting Landgoed De Tol te Enschede, april 2016).

In het plangebied zijn wel enkele zwaarder beschermde soorten aangetroffen en/of potentieel aanwezig, zoals eekhoorn, vleermuizen en kamsalamander. De in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen vormen echter geen bedreiging voor deze dieren. Alleen ten aanzien van kamsalamander geldt dat effecten niet op voorhand kunnen worden uitgesloten. Aan de hand van aanvullend veldonderzoek moet vastgesteld worden of de kamsalamander daadwerkelijk aanwezig is in de vijver. Als dat het geval is en er worden voortplantingsplaatsen van de soort aangetast door het vergroten van de vijver, dan is daarvoor een ontheffing noodzakelijk.

Conclusie Wet natuurbescherming

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat op grond van de Wet natuurbescherming alleen voor de kamsalamander nader onderzoek moet worden gedaan. Het kan niet worden uitgesloten dat door het graven van de vijver de voortplantingsplaatsen van de kamsalamander worden aangetast.

5.3.3 Natuurnetwerk Nederland (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur)

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. De NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit). De NNN beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden. De NNN valt niet onder de werking van de gebiedsbescherming, zoals geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 of de soortenbescherming, zoals geregeld in de Wet natuurbescherming. De NNN is een ruimtelijk rijksbelang dat door provincies en gemeenten dient te worden vertaald in ruimtelijke plannen, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

De EHS en het plangebied “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck”

Het plangebied van het bestemmingsplan “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck ” is (gedeeltelijk) gelegen binnen een gebied dat onderdeel uitmaakt van de NNN. Het gaat dan om een deel van de gronden van de tuinen van de buitenplaats. In het rapport Verkennend natuuronderzoek herinrichting Landgoed De Tol te Enschede, april 2016, zie bijlage 2 Natuuronderzoek, is verslag gedaan van het onderzoek naar de effecten van de ontwikkelingen op de NNN (daar nog EHS genoemd). De conclusie in het rapport is dat de voorgenomen herinrichting van het landgoed De Tol niet zal leiden tot strijdigheid met de Omgevingsverordening ten aanzien van het NNN.

Conclusie NNN

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende stelligheid worden geconcludeerd dat de NNN geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.4 Archeologie

Hoewel het niet de verwachting is dat in de gronden waar gebouwd of gegraven gaat worden, archeologische waardevol zijn, is er een archeologisch onderzoek gedaan zie bijlage 3 Archeologisch onderzoek (Archeologisch onderzoek, 28 april 2016). De conclusie van dit onderzoek is dat er geen aanleiding is om de lage archeologische verwachting voor de late middeleeuwen en de nieuwe tijd binnen het plangebied aan te passen.

 

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Type bestemmingsplan

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

• a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
• b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
• c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
• d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

In het bestemmingsplan "Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck" is gekozen voor een traditioneel plan. Gedetailleerd is aangegeven waar bebouwing mogelijk. Hier mee wordt de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het gebied geborgd.

Wijze van bestemmen

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

In paragraaf 6.3 van deze plantoelichting wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan "Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck" is gekozen.

6.2 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
• b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
• c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
• d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Drienerbraken - Kristalbad - Landgoed de Tolbeeck ”. In Artikel 1 Begrippen zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2 Wijze van meten geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
• b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
• c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
• d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
• e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
• f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
• g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
• h. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
• i. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels. Daarnaast zijn regels ten aanzien van archeologie, de bescherming van monumentale en bijzonder waardevolle bomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3 Beschrijving van de planregels

6.3.1 Bestemmingen

Groen (artikel 3)

Deze bestemming heeft betrekking op de aan te leggen zonneheuvel. Omdat op deze gronden zonnepanelen zullen worden geplaatst, zijn deze gronden buiten de natuurbestemming gehouden.

Groen - Landgoedpark  (artikel 4)

De voor “Groen - Landgoed” aangewezen gronden zijn bestemd voor de instandhouding van het landgoed. Het landhuis en de overige gebouwen zijn met aanduidingen op de verbeelding weergegeven. Vanwege het behoud van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden is de ligging van gebouwen precies aangegeven. In de regels is de maatvoering van de gebouwen opgenomen.

Voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden is een vergunning vereist, tenzij die werken en werkzaamheden passen in het in bijlage 2 opgenomen inrichtingsplan.

Natuur (artikel 5)

Deze bestemming is gegeven aan het nieuw aan te leggen landgoed, met uitzondering van de woonkavels en de zonneheuvel. Er mag hier niet gebouwd worden, met uitzondering van een erfafscheiding tot een hoogte van 1 m.

Als specifieke gebruiksregel is hier bepaald dat de gronden moeten worden ingericht zoals weergegeven op het inrichtingsplan. Omdat een nieuw landgoed ook voor een gedeelte voor het publiek toegankelijk moet zijn, is bepaald dat tenminste 600 meter voetpad opengesteld voor het publiek moet zijn.

Voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden is een vergunning vereist, tenzij die werken en werkzaamheden passen in het in bijlage 2 opgenomen inrichtingsplan.

Wonen (artikel 6)

De kavels waarop het nieuwe landhuis en de nieuwe dienstwoning worden gerealiseerd hebben de bestemming Wonen. Naast de maatvoeringen voor de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is in artikel 6.3.2 een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze houdt in dat het landhuis en de dienstwoning pas gebouwd en in gebruik genomen mogen worden nadat de gronden van het nieuwe landgoed met de bestemmingen Groen en Natuur, en de gronden van het bestaande landgoed met de bestemming Groen- Landgoed, zijn ingericht volgens het inrichtingsplan. Er kan eerder met de bouw begonnen worden als binnen een half jaar na het inwerking treden van dit bestemmingsplan gestart wordt met inrichting van het nieuwe en bestaande landgoed.

6.3.2 Gebiedsaanduidingen

Een klein deel van het plangebied heeft de aanduiding archeologisch onderzoeksgebied a.

Werken en werkzaamheden die dieper gaan dan 50 cm onder het maaiveld en met een bodemverstoringsoppervlakte van meer dan 250 m², mogen pas uitgevoerd worden nadat er een archeologisch rapport is overhandigd.

6.3.3 De Lijst van bedrijfstypen en/of de Staat van bedrijfsactiviteiten

Als bijlage bij de planregels behoort een Lijst van bedrijfstypen en/of een Staat van bedrijfsactiviteiten, gebaseerd op de gehanteerde indeling uit de herziene publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De Lijst van bedrijfstypen of Staat van bedrijfsactiviteiten vormt het middel voor het uitvoeren van een eerste toets of een bedrijf van een bepaald bedrijfstype op grond van de planregels toelaatbaar is. De concrete bedrijfsvoering in een bedrijf en/of milieuvergunning(en) bieden nader inzicht in hoeverre een bedrijf tot een bepaalde milieucategorie gerekend moet worden en daarom al dan niet toelaatbaar is. Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau.

De Lijst van bedrijfstypen

In de VNG-publicatie zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden. In de Lijst van bedrijfstypen zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. Vooral bij productiebedrijven zijn richtafstanden toegevoegd voor kleinschalige activiteiten. Daartoe zijn in de VNG-brochure een aantal hoofdcategorieën onderverdeeld in subcategorieën. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en 3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3. De milieucategorieën 1 en 2 zijn niet onderverdeeld in subcategorieën. Elke milieucategorie of subcategorie heeft een eigen bijbehorende richtafstand die dient te worden aangehouden ten opzichte van milieugevoelige functies en bestemmingen.

milieucategorie	richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk
1	10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter
5.1	500 meter
5.2	700 meter
5.3	1.000 meter
6	1.500 meter

Tabel: overzicht milieucategorieën VNG-publicatie met bijbehorende richtafstanden

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Binnen het plangebied zijn verschillende deelontwikkelingen beoogd, met als hoofddoel het behoud van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het bestaande landgoed en de ontwikkeling van een nieuw landgoed.

De gebieden in het plangebied die geen gemeentelijk eigendom zijn worden in samenwerking met de gemeente Enschede door particulieren en/of projectontwikkelaars ontwikkeld, waarbij de gemeente de kosten zal verhalen middels het sluiten van een (anterieure) exploitatieovereenkomst met de betreffende particuliere ontwikkelaars. Op 10 november 2015 is de exploitatieovereenkomst gesloten tussen de eigenaar van de gronden en de gemeente.