Buitengebied Zuidoost - Lonnekerweg 298

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Functie en status bestemmingsplan

De ruimtelijke ordening heeft als doel zo gunstig mogelijke voorwaarden te creëren voor het gebruik en de ontwikkeling van een bepaald gebied. Dit gebeurt door het toekennen van een bestemming aan de gronden in het bestemmingsplan en het geven van regels voor het gebruik van de grond en van de zich daarop bevindende bouwwerken. Het bestemmingsplan is het juridisch toetsingskader, dat voor overheid en burgers rechtstreeks bindende regels geeft.

Met het bestemmingsplan kan de gemeenteraad bepalen welke inrichting en bebouwing en welk gebruik in het plangebied is toegestaan. Het bestemmingsplan is daarmee een instrument om de bestemming, de inrichting en het beheer van gronden te regelen.

Een bestemmingsplan geeft dus antwoord op de vraag waar bijvoorbeeld winkels, horeca of bedrijven mogen komen, welke gronden zijn bestemd voor openbaar groen of verkeersdoeleinden, maar bevat ook onder meer regels voor de maximaal toegestane hoogte en oppervlakte van bouwwerken. In die zin vervult het bestemmingsplan een centrale rol in het concretiseren van ruimtelijk beleid.

Het bestemmingsplan bevat een verbeelding waarop de verschillende bestemmingen zijn aangegeven en regels ten aanzien van de bebouwing en het gebruik van de grond en de bouwwerken in verband met de bestemming. Het plan gaat vergezeld van een toelichting met een uiteenzetting over de uitvoering van het plan en de ruimtelijk relevante kwaliteitseisen.

1.2 Aanleiding bestemmingsplan

Aan de Lonnekerweg 298 - 300 te Enschede is tuincentrum 'Groenrijk' gevestigd. Het is een groot complex dat een tuincentrum met een detailhandelsfunctie, een grote hoeveelheid kassen en schuren en een bedrijfswoning omvat. De totale oppervlakte van het bedrijfsperceel is ruim 3,3 hectare.

De initiatiefnemers hebben de bedrijfsactiviteiten op deze locatie enige tijd geleden beëindigd. Hierdoor werd niet langer geïnvesteerd in het onderhoud van de gebouwen, waardoor de staat van de gebouwen op termijn verslechterde.

Om verdere verslechtering van de staat van de bebouwing te voorkomen, is de landschapsontsierende bedrijfsbebouwing gesloopt in het kader van de Rood voor Rood regeling. Deze gesloopte bedrijfsbebouwing bestond uit circa 5.750 m2 aan kassen en circa 850 m2 aan schuren. Ter compensatie voor de sloop van deze landschapsontsierende bedrijfsbebouwing mogen drie woningen op het perceel worden teruggebouwd.

De realisatie van deze compensatiewoningen is op basis van het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost" niet mogelijk. Dit bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Lonnekerweg 298 ” heeft als doel de bestemmingen van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de nieuwe situatie vast te leggen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft wordt globaal begrensd door de gronden van Speelpark en Restaurant Hoge Boekel aan de noordzijde en agrarische gronden aan de zuid- en oostzijde. Aan de westzijde vormt de Lonnekerweg de plangrens. Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Enschede in het stadsdeel Oost. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Lonneker, sectie AF, nummer 243. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied globaal weergegeven. De luchtfoto in figuur 1.2 geeft een overzicht van de huidige/voormalige situatie in het plangebied. In figuur 1.2 wordt tevens de begrenzing van het plangebied globaal weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Figuur 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: ArcGIS)

Figuur 1.2: Begrenzing van het plangebied (Bron: provincie Overijssel)

1.4 Geldende juridische regelingen

De locatie valt binnen de planbegrenzing van het bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidoost', dat op 27 mei 2013 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld. In figuur 1.3 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidoost (Bron: gemeente Enschede)

Op basis van het geldend bestemmingsplan heeft het perceel Lonnekerweg 298-300 de bestemming 'Detailhandel - tuincentrum'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de uitoefening van een tuincentrum waarbij één bedrijfswoning is toegestaan. Volgens de maatvoeringsaanduiding mag maximaal 25% van het bestemmingsvlak worden bebouwd waarbij de bebouwing overigens binnen het bouwvlak dient te worden gerealiseerd. De maximale bebouwingshoogte voor gebouwen bedraagt 8 meter. Tevens is op de gronden langs de Lonnekerweg een geluidzone aanwezig die is aangeduid met 'geluidzone weg'. Ter plaatse van deze aanduiding mogen in principe geen nieuwe geluidgevoelige objecten worden opgericht.

1.5 Opzet bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting:

• In de toelichting worden de overwegingen gegeven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming aan een stuk grond;
• In de regels wordt per bestemming een omschrijving gegeven van de toegestane functies van de gronden en de zich daarop bevindende gebouwen en bouwwerken;
• Op de verbeelding worden de verschillende bestemmingen van de gronden aangegeven. De verbeelding is in overeenstemming met de verplichte landelijke standaarden voor digitaal uitwisselbare en vergelijkbare bestemmingsplannen (IMRO2012, SVBP2012 en STRI2012).

De verbeelding en de regels vormen gezamenlijk het juridische deel van het bestemmingsplan. In samenhang met elkaar gelezen, wordt duidelijk voor welke doeleinden gronden mogen worden gebruikt en of, en zo ja, onder welke voorwaarden mag worden gebouwd. Wat er in de regels en op de verbeelding staat, is voor iedereen (burgers, bedrijven, instellingen en overheden) juridisch bindend.

1.6 Leeswijzer

De bestemmingsplantoelichting is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de bestaande kenmerken van het plangebied.
• Het planologisch beleidskader is beschreven in hoofdstuk 3. Het gaat daarbij om beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Enschede.
• Hoofdstuk 4 beschrijft de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.
• Hoofdstuk 5 geeft aan op welke wijze met de diverse omgevingsaspecten (milieu, water, archeologie en ecologie) rekening is gehouden.
• Hoofdstuk 6 bevat een verantwoording van de juridische opzet. Hierbij wordt onder andere aandacht besteed aan de planmethodiek en worden de in het plan voorkomende bestemmingen kort beschreven.
• Hoofdstuk 7 gaat in op de economische uitvoerbaarheid.
• Hoofdstuk 8 gaat in op de participatie.

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een algemene beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Daarbij zal voornamelijk worden ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele kenmerken en structuur. In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie beschreven en komen de volgende aspecten aan de orde:

• Ruimtelijke analyse (positionering binnen Enschede);
• Ruimtelijke structuur (beschrijving ruimtelijke structuur(dragers) en onderscheid deelgebieden);
• Ruimtelijke kwaliteit (beschrijving samenhang tussen aantal elementen);
• Functionele analyse (bevolking en wonen, werken, voorzieningen, verkeer;
• beschrijving van de cultuurhistorische waarden, gemeentelijke en rijksmonumenten.

2.1 Ruimtelijk- functionele structuur

2.1.1 Landschapskarakteristiek

Het perceel ligt ten oosten van de stad Enschede aan de voet van de stuwwal waarop de stad is gevestigd. De voet van de stuwwal is een overgangsgebied van de hogere gelegen gronden van de flank van de stuwwal naar de lagere gelegen gronden die ten oosten van het perceel liggen. Oorspronkelijk waren de hoger gelegen gronden droge heidevelden en deze zijn in de loop der jaren ontgonnen als bos: hier bevindt zich voornamelijk het boslandschap. Daarentegen bestond de lagere gronden uit drassige heidevelden die later in cultuur zijn gebracht als grootschalige landbouwgronden: het veldontginningslandschap.

Op de flank en aan de voet van de stuwwal komen van oudsher ook solitaire kampen met bijbehorende oude erven voor. Aan de rand van het boslandschap en middenin het veldontginningslandschap, zijn de organische vormen en kleinschaligheid van de kampen grotendeels herkenbaar (bijvoorbeeld de erven Kamphuis en Bonekamp).

In het overgangsgebied, waarin het perceel is gelegen, is een veldontginningslandschap met hoger gelegen delen en enkele kampen. Het te ontwikkelen perceel en de naaste percelen bevinden zich op een van deze hogere stukken; Het Hoge Veld. Het Hoge Veld bestond in 1907 voornamelijk uit heide met enkele akkers.

De topografische kaarten in figuur 1.2 laten de historische ontwikkeling van het landschap zien.

Figuur 2.1: Topografische kaarten ±1900, ±1950 en ±2000 (Bron: provincie Overijssel)

2.1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied aan de oostzijde van de stad Enschede. Aan de noordzijde van het plangebied zijn restaurant 'Hoge Boekel' en enkele woningen aanwezig. Voor het overige bestaan omliggende gronden voornamelijk uit agrarische gronden. Tevens zijn voornamelijk verspreid liggende woonerven en enkele agrarische bedrijven in de omgeving aanwezig.

In het plangebied was de afgelopen decennia Tuincentrum Groenrijk gevestigd. Het bedrijfsperceel beslaat een oppervlakte van circa 3,3 hectare. De bedrijfsbebouwing en het parkeerterrein van het tuincentrum zijn reeds gesloopt/verwijderd. De bedrijfsbebouwing bestond uit een kascomplex met een oppervlakte van circa 5.750 m2 en een aantal schuren met een oppervlakte van circa 850 m2. De bedrijfsbebouwing was centraal op het bedrijfsperceel aanwezig. Het parkeerterrein en de overige verharding had een omvang van circa 1 hectare. Door de beëindiging van het tuincentrum op deze locatie werd niet meer geïnvesteerd in het onderhoud van de bebouwing. De staat van de bedrijfsbebouwing zal hierdoor verder gaan verslechteren.

In de noordwestelijke hoek van het plangebied is de voormalige bedrijfswoning (nr. 300) aanwezig. Tevens is aan de noordzijde een poel aanwezig. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats aan de Lonnekerweg, doormiddel van vier in- en uitritten. Drie in- en uitritten stonden ten dienste van het tuincentrum en één in- en uitrit stond ten dienste van de bedrijfswoning.

De huidige/voormalige situatie in het plangebied is weergegeven in de figuren 1.2 en 4.1. Tevens zijn in figuur 2.2 enkele foto's van de bebouwing opgenomen.

Figuur 2.2: Gesloopte bebouwing van het tuincentrum (Bron: Bureau Takkenkamp)

2.2 Cultuurhistorie

2.2.1 Monumenten

In het plangebied en de directe nabijheid van het plangebied zijn geen rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten aanwezig.

2.2.2 Overige cultuurhistorische waarden

In het plangebied zijn een paar volwassen bomen aanwezig, waaronder een monumentale eik. Hoewel deze eik in slechte staat lijkt te zijn (veel dood hout), is deze beeldbepalend.

Voor het overige zijn er geen cultuurhistorische waarden aanwezig in het plangebied.

2.2.3 Archeologisch erfgoed

In het plangebied komen verschillende archeologische verwachtingswaarden voor. Het oostelijk en westelijk deel van het plangebied heeft een lage verwachtingswaarde. Het middelste deel heeft een middelhoge verwachtingswaarde vanwege de ligging op een dekzandrug. De voorwaarden voor bouwen die aan dit gebiedstype zijn gekoppeld worden toegelicht in paragraaf 5.3.

Hoofdstuk 3 Planologisch beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
• Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking getreden op 30 december 2011. In het Barro wordt een aantal onderwerpen die van rijksbelang zijn concreet benoemd. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Het Barro bevat eveneens de verplichting dat binnen drie jaar het onderwerp opgenomen moet zijn in een bestemmingsplan. De volgende zes onderwerpen zijn opgenomen in het Barro:

• Mainport ontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en Waddengebied;
• Defensie;
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

3.2 Provinciaal beleid

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening die Provinciale Staten van Overijssel op 1 juli 2009 hebben vastgesteld. Naar aanleiding van monitoring en evaluaties is de Omgevingsvisie en -verordening op onderdelen geactualiseerd. De Actualisatie Omgevingsvisie en -verordening is op 3 juli 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2013 in werking getreden.

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. In het beleid van de provincie staan daarom de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door vooral in te zetten op het beschermen van bestaande kwaliteiten en deze te verbinden met nieuwe ontwikkelingen. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving staat voorop, in combinatie met een goed vestigingsklimaat, een goede woonomgeving en een fraai buitengebied. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt.

Om deze ambities waar te kunnen maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. De filosofie van dit model is dat de provincie samen met partners een gezamenlijke visie of doel deelt en dat vervolgens elke partij in de eigen verantwoordelijkheidssfeer in actie komt. Het uitvoeringsmodel heeft drie niveaus: generieke beleidskeuzes, ontwikkelperspectieven en gebiedskenmerken. Aan de hand van deze niveaus wordt duidelijk of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden

3.2.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

In de navolgende figuur is het uitvoeringsmodel en de niveaus daarin weergegeven.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Een voorbeeld van een generieke beleidskeuze is dat gemeenten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen moeten afstemmen met hun buurgemeenten, om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat. Een ander voorbeeld is de 'SER-ladder', die inhoudt dat eerst bestaande bebouwing en herstructureringsmogelijkheden worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Ontwikkelingsperspectieven

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag). Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

In het resterende deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken.

3.2.3 Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

3.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

3.2.4.1 Generieke beleidskeuzes

Principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (Art. 2.1.4)

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in andere dan stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande bebouwing in de groene omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'stedelijke functies' nader gedefinieerd als: wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen, met de bijbehorende infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen.

Toetsing aan Art. 2.1.4 van de Omgevingsverordening

Hoewel woningbouw in principe is aangemerkt als stedelijke ontwikkeling is, wordt met dit plan voldaan aan voorwaarden uit de Rood voor Rood-regeling. In dit geval is de voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt en worden de drie compensatiewoningen op de slooplocatie gerealiseerd. Gezien de verhouding tussen de oppervlakte aan sloop en nieuwbouw wordt geen extra ruimtebeslag gelegd op de groene omgeving. De nieuwbouw wordt gerealiseerd binnen het bestaande bedrijfsperceel. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met het 'principe' uit artikel 2.1.4 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (Art. 2.1.6)

• 1. Bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen -met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3. en artikel 2.1.4. en het bepaalde in artikel 2.1.5.- voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Zoals uit het voorgaande blijkt is artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening in het voorliggende geval ook van toepassing. Artikel 2.1.5. stelt - samengevat- dat nieuwe ontwikkelingen in bestemmingsplannen mogelijk kunnen worden gemaakt indien deze de ruimtelijke kwaliteit versterken en wordt gemotiveerd dat de ontwikkeling past binnen het geldende ontwikkelingsperspectief. De mogelijkheid bestaat om van het ontwikkelingsperspectief af te wijken indien er sprake is van een sociaaleconomische en/of maatschappelijk belang en voldoende verzekerd is dat er sprake is van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Toetsing aan Art. 2.1.6 van de Omgevingsverordening

Het voorliggende project leidt tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van de gemeente Enschede. Deze meerwaarde vertaalt zich in:

• het slopen/verwijderen van landschapontsierende bebouwing en verharding, bestaande uit:
  • 1. circa 5.750 m2 kascomplex; en
  • 2. circa 850 m2 schuren;
  • 3. circa 1 hectare verharding.
• het versterken van de landschappelijke kwaliteit (zie ook paragraaf 4.3) door;
  • 1. de locatie rondom van de bebouwing conform de gebiedskenmerken landschappelijk in te passen met onder meer: hagen, bomensingel met ondergroei van struiken, een solitaire eik en een erfbosje;
  • 2. een singel te verwijderen en daarmee het open karakter van het landschap te versterken.

De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit staan in verhouding met de geboden ontwikkelingsmogelijkheden. Derhalve voldoet de ontwikkeling aan artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening Overijssel.

3.2.4.2 Ontwikkelingsperspectieven

In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving van belang. In de groene ruimte gaat het - kort door de bocht - om het behoud en de versterking van het landschap en het realiseren van de groen-blauwe hoofdstructuur alsmede om de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers. In figuur 3.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

Figuur 3.2: Uitsnede 'Ontwikkelingsperspectievenkaart' (Bron: provincie Overijssel)

"Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte - mixlandschap"

Gebieden, aangewezen als 'Buitengebied - accent veelzijdige gebruiksruimte/mixlandschap' zijn bedoeld voor gespecialiseerde landbouw, mengvormen van landbouw- recreatie-zorg, landbouw- natuur en landbouw- water, bijzondere woon-, werk- en recreatiemilieus, die de karakteristieke gevarieerde opbouw van de cultuurlandschappen in deze gebieden versterken.

"Stadrandgebied"

Overgang tussen bebouwd gebied en groene omgeving, zowel entree van de stad als verbinding met het buitengebied. Kansen voor recreatiemogelijkheden, nieuwe landgoederen en eventueel stedelijke uitbreiding volgens gebiedskenmerken, bijv. woon- werklandschappen. Ontwikkelingen in stadsrandgebieden moeten gepaard gaan met substantiele investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Toetsing van het initiatief aan het "Ontwikkelingsperspectief"

De woonfunctie past binnen het mixlandschap dat kenmerkend is binnen dit ontwikkelingsperspectief. Tevens past deze functie binnen het stadrandgebied. De karakteristieke gevarieerde opbouw van het cultuurlandschap wordt versterkt door de sloop van de landschapsontsierende bebouwing van het tuincentrum. Daarnaast worden diverse landschapsmaatregelen getroffen in het plangebied. Kortheidshalve wordt hiervoor verwezen naar paragraaf 4.3. Het initiatief is in overeenstemming met de ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

3.2.4.3 Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De "Stedelijke laag" wordt in dit geval buiten beschouwing gelaten, aangezien voor het plangebied en de directe omgeving geen specifieke eigenschappen gelden vanuit deze lagen.

De "Natuurlijke laag"

Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bij voorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp. De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart de "Natuurlijke laag" aangeduid met het gebiedstype "Stuwwallen". In figuur 3.3 is dit weergegeven.

Figuur 3.3: Uitsnede 'Natuurlijke laag' (Bron: provincie Overijssel)

"Stuwwallen"

De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. De ambitie is het eigen karaker van de afzonderlijke stuwwalen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en van de overgang tussen stuwwal en omgeving.

Toetsing van het initiatief aan het de "Natuurlijke laag"

De oorspronkelijke natuurlijke waarden als hoogteverschillen worden versterkt door dit plan. De zichtlijnen ter plaatse van de agrarische gronden worden verbeterd door het verwijderen van een bestaande singel. Hierdoor is het hoogteverschil beter herkenbaar. Derhalve is de ontwikkeling in overstemming met het gestelde in de "Natuurlijke laag".

De 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap"

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan.

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart de "Laag van het agrarisch cultuurlandschap" aangeduid met het gebiedstype "Jonge heide- en broekontginningslandschap". In figuur 3.4 is dit weergegeven.

Figuur 3.4: Uitsnede 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' (Bron: provincie Overijssel)

"Jonge heide- en broekontginningslandschap"

Kenmerkend voor het jonge heide- en broekontginningslandschap waren oorspronkelijk de grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden. Deze waren functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het 'inbreidings'landschappen met rommelige driehoekstructuren als resultaat. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.

Toetsing van het initiatief aan de "Laag van het agrarisch cultuurlandschap"

Door de sloop van landschapsontsierende bebouwing en uitvoering van de landschapsmaatregelen met streekeigen beplanting, worden de kenmerken van het oorspronkelijke landschap versterkt. Het open karakter van het landschap wordt versterkt. De nieuwe bebouwing is gesitueerd aan de noordzijde van het plangebied dat een meer bebouwde en beplante uitstraling heeft. Derhalve is de ontwikkeling is overstemming met het gestelde in de "Laag van het agrarisch cultuurlandschap".

De 'Lust- en leisurelaag"

De lust- en leisurelaag is het domein van de belevenis, de betekenis en identiteit. Het voegt kenmerken toe als landgoederen, recreatieparken, recreatieve routes maar benut ook vooral de kwaliteit van de andere drie lagen. Het maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. Het belevenisaspect wordt een steeds belangrijke pijler onder het ruimtelijk kwaliteitsbeleid.

De ambitie is gericht op sterke ruimtelijke identiteiten als motor voor gebiedsontwikkeling. Het gaat er om beleving, betekenis en kwaliteit van de omgeving te versterken en de beleefbaarheid en toegankelijkheid van het landschap te vergroten. De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart van de "Lust- en leisurelaag" aangeduid met "Stads- en dorpsranden". In figuur 3.5 is dit weergegeven.

Figuur 3.5: Uitsnede 'Lust- en leisurelaag' (Bron: provincie Overijssel)

"Stads- en dorpsranden"

In de stads- en dorpsranden komen stad en land elkaar tegen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden en dorpen als het landschap daaromheen. In de stads- en dorpsranden sluiten recreatieve en utilitaire routes van buiten de stad/ het dorp aan op de binnenstedelijke/dorpsstructuur. In deze gebieden komen veel opgaven en belangen samen zoals dorps- en stadsuitbreidingen, infrastructuur, landbouw, landschapsontwikkeling, water en natuur.

Toetsing van het initiatief aan de "Lust- en leisurelaag"

Het plangebied is gedeeltelijk gelegen in de "stads- en dorpsrand" behorende bij de stad Enschede. Met dit plan krijgt het landschap een behoorlijke impuls door de sloop van de bebouwing van het tuincentrum en de te treffen landschapsmaatregelen. Dit komt ten goede aan de aantrekkelijkheid en beleefbaarheid van de stadrand. Tevens zorgt de woonfunctie niet voor een belemmering van functies in de omgeving. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het gestelde in de "Lust- en leisurelaag".

3.2.5 Conclusie van de toetsing aan provinciaal beleid

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat per beleidsdocument algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven.

3.3.1 Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken. Volgens de Toekomstvisie dient er voor worden gezorgd, dat Enschede in 2020:

• een zeer sterke centrumpositie in de Euregio heeft met grootstedelijke allure en top culturele uitstraling;
• een belangrijke werkgelegenheidsfunctie in de Euregio heeft en een goed opgeleide beroepsbevolking;
• wijken heeft die de sociale stijging en binding van bewoners versterken;
• groen en duurzaam onlosmakelijk verbonden heeft met het leven in Enschede;
• het imago heeft van Europese kennisstad.

De toekomstvisie is een visie op hoofdlijnen. In deze visie wordt niet ingegaan op ontwikkelingsrichtingen. De visie vormt een uitnodiging om de kwaliteit van de stad in alle denkbare opzichten een impuls te geven.

3.3.1.1 Een hoofdlijn die op het project van toepassing is:

Een buitengebied dat zich laat ontdekken en beleven:

Er is ruimte voor nieuwe sociale en economische impulsen, waardoor vitaliteit en belevingswaarde toenemen. De ‘Gids Buitenkans’ geeft een beeld van de beoogde ruimtelijke en ecologische kwaliteit.

3.3.2 Structuurvisie Enschede

Op grond van artikel 2.1 van de Wet ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer structuurvisies vast. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied, alsmede de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop de raad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken.

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld, waarin het belangrijkste bestaande ruimtelijk beleid uit diverse nota's is opgenomen en met elkaar in relatie is gebracht. Het gaat hier om de ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling. De structuurvisie bevat hiermee de kern van hoofdonderwerpen op stedelijk niveau.

Deze structuurvisie is een beleidsdocument dat continue in ontwikkeling is. De stad ontwikkelt zich en het ruimtelijk beleid groeit hierin mee. Het is de ambitie om in de toekomst meer ruimtelijk beleid of stedelijke ontwikkelingen op te nemen in de structuurvisie. Ook zal het bestaande beleid regelmatig worden herijkt. Hiermee is de structuurvisie dynamisch en kan altijd inspelen op actuele thema's. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid zal de structuurvisie worden aangevuld om zo mee te kunnen gaan in de dynamiek van stedelijke ontwikkeling en zo een actueel kader te vormen voor burgers en bedrijven. Daarom is gekozen voor een volledig digitale structuurvisie, waarbij sectorale en gebiedsgerichte uitwerkingen snel geïntegreerd kunnen worden. De structuurvisie beoogt geen sectorale of gebiedsgerichte beleidsstukken te vervangen, maar de hoofdlijnen van al dit beleid in samenhang te presenteren. Hiermee wordt de hoofdlijn van het langjarig ruimtelijk beleid vastgelegd en blijft er op projectniveau flexibiliteit om op veranderingen te kunnen anticiperen. Hierdoor is de structuurvisie geen op zichzelf staand document, maar bevat het beleid voor gebieden en lijnen met verwijzingen naar de achterliggende beleidsstukken waarmee de bredere context en beleid duidelijk worden.

3.3.3 Stedelijke koers

Op 24 september 2012 heeft de Gemeenteraad van Enschede het Koersdocument ten behoeve van de herprioritering van projecten vastgesteld (hierna te noemen: de Stedelijke Koers). Het doel van de Stedelijke Koers is het aanbod van plannen (planvoorraad) aan te laten sluiten bij de veranderde vraag. Met de vaststelling van de Stedelijke Koers heeft de gemeente verantwoordelijkheid genomen om het overschot aan programma op het gebied van woningbouw, kantoren en bedrijven terug te brengen.

De Stedelijke Koers heeft onder meer geleid tot het terugbrengen van de Enschedese planvoorraad met 2.300 woningen. Door het stopzetten en uitfaseren van plannen voor woningbouw is er meer ruimte ontstaan voor het toevoegen van woningen waaraan behoefte bestaat. Woningen die echt van toegevoegde waarde zijn, dat wil zeggen op de juiste plekken en voor de juiste doelgroepen. Maar ook kavels voor particulier opdrachtgeverschap, waar veel ruimte is voor invulling van individuele woonvoorkeuren.

Dit betekent onder meer dat minder wordt ingezet op omvangrijke projecten en meer op kleinere projecten in de stad danwel in of aan de rand van woonwijken. Hierdoor kunnen mensen doorstromen in de eigen wijk en dichtbij hun sociale netwerk blijven. Uit marktonderzoek is gebleken dat met name kleinere kavels met de voordelen van de bestaande stad gewild zijn onder kavelzoekenden.

Met dit plan is ruimte voor individuele woonvoorkeuren van particulieren in een kleiner project van in totaal drie nieuwe woningbouwkavels. In paragraaf 3.3.5 wordt nader ingegaan op de Woonvisie. Gesteld wordt dat het project past binnen de kaders van de Stedelijke Koers.

3.3.4 Duurzaamheid

3.3.4.1 Algemeen

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze de ruimtelijke ontwikkeling die met het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, bijdraagt aan de verwezenlijking van de gemeentelijke duurzaamheidsambities.

Op 26 september 2011 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Enschede vastgesteld. Daarin is aangegeven dat Enschede inzet op een duurzame ontwikkeling van de stad. Hieronder wordt een ontwikkeling verstaan, waarbij  in de behoeften van de huidige generatie wordt voorzien, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. In de Structuurvisie Enschede worden de volgende facetten van het begrip duurzaamheid onderscheiden:

• Energie- en klimaatbeleid.

Beleidsmatig wordt zowel ingezet op zowel het voorkomen van (mitigatie) als het aanpassen aan (adaptie) de gevolgen van klimaatverandering. Bij toekomstige gebiedsontwikkelingen wordt de trias energetica als ontwerpprincipe  genomen. De trias energetica is een driestappenplan bedoeld voor bedrijven, huishoudens, overheden, om stap voor stap klimaatneutraal te worden. De stappen betreffen:

• 1. Beperk het energieverbruik door verspilling tegen te gaan.
• 2. Gebruik duurzame energiebronnen, zoals wind-, water-, en zonne-energie.
• 3. Zet fossiele brandstoffen zo efficiënt mogelijk in om aan de resterende energiebehoefte te voldoen.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of windenergie, c.q. aansluiting op het warmtenet.

Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.

• Behoud van biodiversiteit

Wilde soorten dieren en planten kunnen het best worden behouden door ze in hun natuurlijke leefgebieden te beschermen (in situ-bescherming). Voor een aanzienlijk aantal soorten is de realisatie van de ecologische hoofdstructuur (EHS) en de aanwijzing van Natura 2000 gebieden een belangrijk middel voor bescherming. Wilde planten en dieren houden zich echter niet aan de grenzen van de EHS. Ook het stedelijk gebied is rijk aan wilde dieren en planten. Behoud van biodiversiteit vergt een inspanning ook in de ruimte buiten de EHS.

• Kwaliteit van bodem, water en lucht

De bodem, het water en de lucht zijn van eminent belang voor mens, plant en dier. De Rijksoverheid beschermt de kwaliteit van bodem, water en lucht door middel van regelgeving, die in sommige gevallen ruimte over laat voor lokale afwegingen.

• Zuinig en zorgvuldig gebruik van grondstoffen

Bevolkingsgroei en economische ontwikkeling leiden tot een steeds grotere vraag naar grondstoffen, energie, land en water. Veel van deze natuurlijke hulpbronnen zijn eindig; voor andere geldt dat een beperkte toegankelijkheid van deze hulpbronnen aanstaande is. Niet alle schaarsten zijn even zorgwekkend. Vaak zijn alternatieven beschikbaar en biedt recycling nog 'ruimte'.

In de Structuurvisie Enschede is verwoord dat, om van een integrale duurzame ruimtelijke ontwikkeling te kunnen spreken, bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen aan al deze deelthema's aandacht dient te worden besteed. Het voorgaande laat onverlet dat in Enschede binnen het duurzaamheidsbeleid aan het energie- en klimaatbeleid bijzondere betekenis toe komt. Uitgangspunt is dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in ieder geval bijdragen aan de gemeentelijke energie- en klimaatdoelstellingen.

3.3.4.2 Toetsing van het initiatief aan het aspect duurzaamheid

Ten tijde van de definitieve uitwerking van de bouwplannen zal het aspect duurzaamheid tot uiting komen. Opgemerkt wordt dat binnen de bestemming 'Wonen' voorzieningen voor warmte-koude-opslag toegestaan zijn.

3.3.5 Woonvisie Enschede 2025

3.3.5.1 Algemeen

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook twee sectorale structuurvisies vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld. Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen.

3.3.5.2 Enschedese visie

• 1. Iedere woning moet 'raak' zijn

De uitdaging op het gebied van wonen ligt met name in het faciliteren van passende huisvesting voor de autonome bevolkingsgroei en huishoudens, alsmede het faciliteren van de te huisvesten mensen als gevolg van de economische ambitie van Enschede (5e Kennisregio van Europa en faciliteren van innovatieve bedrijven).

In de stad is behoefte gedifferentieerde woonmilieus, zowel centrumstedelijke- als groene woonmilieus. De uitdaging ligt er in om, in een tijd van krimpende (netto) woningtoevoegingen in de stad, op de goede plekken de juiste toevoegingen aan de woningvoorraad te kunnen doen. Iedere woning moet dus 'raak' zijn.

Gezien de economische situatie anno 2011 gaan wij de eerste jaren uit van de gevolgen van een daling van de huishoudensinkomens op basis van Primos (-1%/jaar). Geprognotiseerd is dat er bruto gemiddeld 190 koopwoningen per jaar worden toegevoegd. Dit komt overeen met 1.500 woningen van 2012 - 2020.

• 2. Goed aanbod van woonmilieus in de regio

In een tijd van afnemende economische en demografische groei is het belangrijk dat de Twentse gemeenten in de regio de handen ineen slaan om hun krachtige regiopositie verder uit te bouwen. Er is een grote diversiteit aan woon- en werkmilieus in Twente, met name in en rond het stedelijk netwerk. Een goed woonklimaat met gedifferentieerd aanbod aan woningen in diverse woonmilieus, voor de werknemers van kennisintensieve bedrijven, is een van de essentiële vestigingsvoorwaarden. Dit betreft niet alleen hoogwaardige binnenstedelijke woonmilieus maar ook groene woonmilieus.

• 3. Levensloopgeschikte woongebieden

Door de veelheid aan ontwikkelingen is het belangrijk om woongebieden zoveel mogelijk levensloopgeschikt te maken. Een levensloopgeschikt woongebied is een gedifferentieerd woongebied waar bewoners de mogelijkheid hebben, naar gelang hun levensfase of zorgbehoefte, wooncarrière te maken.

• 4. Enschede groeit als aantrekkelijke woonstad voor studenten

Voor Enschede zijn studenten een belangrijk onderdeel van de motor van de stad. Enschede wil daarom ook voor studenten goede condities scheppen om hier te komen en te blijven wonen.

• 5. Toekomstgeschikte woningvoorraad

Er wordt gestreefd naar een woningvoorraad die geschikt is voor de toekomst. Een toekomstgeschikte woning is een woning, die zodanig goed aansluit bij de ontwikkelende wensen van de woonconsument, dat deze haar waarde behoudt of vergroot in een veranderende markt. Vanwege de ruime bestaande voorraad in de stad, wordt kwaliteit van bestaande woningen nog belangrijker.

• 6. Beheersbare energiecomponent woonlasten

Met de Woonvisie wordt onder andere via de MIO Duurzame Woningen en Werkgelegenheid ingezet op het beheersbaar houden van de energiecomponent van de woonlasten. De daarbij behorende strategie is geënt op de trias energetica. Kort gezegd komt die er op neer, dat op woningniveau eerst moet worden bekeken op welke manier er energie kan worden bespaard. De vervolgstap bestaat uit het zoveel mogelijk opwekken en gebruiken van duurzame energie. Blijft er dan nog een energievraag over, dan zal daarmee op een zo efficiënt mogelijke manier moeten worden omgesprongen.

• 7. Investeren in de openbare ruimte en architectuur als kwaliteitsimpuls

Voor het woongenot is ook de openbare ruimte rond de woning van belang. De investering in de openbare ruimte vormt, samen met architectuur, een kwaliteitsfactor voor het woongenot en kan investeringen van derden in het eigen bezit stimuleren.

3.3.5.3 Toetsing van het initiatief aan de 'Woonvisie Enschede 2025

De drie compensatiewoningen passen binnen de geprognotiseerde toename aan koopwoningen. De woningen worden gerealiseerd in een groen woonmilieu in samenspraak met de woonconsument, waardoor de woningen goed aansluiten op de markt. De nieuwbouw voorziet in voldoende mogelijkheden voor duurzame woningen. hiermee wordt gesteld dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de Woonvisie Enschede 2025.

3.3.6 Buitenkans 2010, Gids voor het buitengebied

3.3.6.1 Algemeen

De gids Buitenkans 2010, gewijzigd vastgesteld op 18 oktober 2010, is een instrument om sturing te geven aan nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied van Enschede. Het Enschedese buitengebied is de laatste jaren in toenemende mate onder de aandacht gekomen. Na jarenlang in relatief rustig vaarwater zijn huidige vorm te hebben gekregen, is de afgelopen vijf jaar steeds duidelijker gebleken, dat er behoefte is aan meer bewegingsvrijheid. Landbouwbedrijven verdwijnen, bebouwing komt vrij en er wordt gezocht naar economische vernieuwing.

Het buitengebied van Enschede kenmerkt zich door een afwisselend landschap met grote landschappelijke, historische en ecologische waarden. Het streven is om de huidige waarden en identiteiten bewaren en deze richtinggevend laten zijn bij ontwikkelingen en initiatieven. Of, anders gezegd: het Enschedese buitengebied moet:

• Kwalitatief hoogwaardig zijn in de zin van landschappelijke identiteit en diversiteit, beleefbaar cultureel erfgoed en grote ecologische waarden.
• Vitaal en leefbaar zijn met voldoende perspectieven voor de landbouw en andere economische activiteiten.
• Beleefbaar en toegankelijk zijn voor de Enschedese stedeling en andere bezoekers.
• Een gebied zijn waar men rust, ruimte, stilte en duisternis kan ervaren.

Buitenkans, gids voor het buitengebied, is opgesteld om uitvoering te kunnen geven aan bovengenoemde ambitie om meer mogelijk te maken in het buitengebied en tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. De gids is het instrument om sturing te geven aan nieuwe ontwikkelingen. Ruimtelijke kwaliteit is daarbij leidend. Voor een aantal onderwerpen zijn specifieke beleidskaders opgesteld, zoals nieuwe landgoederen, hergebruik van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, rood voor rood en kleinschalig kamperen.

3.3.6.2 Rood voor rood

Bij afbraak van minimaal 850 m2 bedrijfsgebouwen binnen de gemeente Enschede ontstaat het recht op één bouwkavel. Als er een veelvoud van 850 m2 bedrijfsgebouwen wordt gesloopt kan een extra bouwkavel worden toegekend, doch uitsluitend wanneer dit voor het afdekken van de sloopkosten, de kosten van verwijdering van asbest en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde noodzakelijk is.

Een bouwkavel heeft een standaard oppervlakte van 1.000 m2, waarop een woning van 750 m3 en 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken mag worden gerealiseerd. De bouwkavel kan worden gesitueerd: op de slooplocatie, op een ander boerenerf voor zover het karakter van dat erf daardoor niet wordt aangetast, aansluitend aan bestaande nederzettingen (dorpskernen en lintbebouwing), op een buitenplaats of in het stedelijk gebied.

3.3.6.3 Toetsing aan de Buitenkans 2010, Gids voor het buitengebied

In dit geval is de landschapsontsierende bedrijfsbebouwing van het tuincentrum gesloopt. De bedrijfsbebouwing bestaat uit circa 5.750 m2 aan kascomplex en circa 850 m2 aan schuren. Ter compensatie zijn drie bouwkavels toegekend, welke ter plaatse van de slooplocatie wordt gesitueerd. De bouwkavels hebben een omvang van 1.000 m2. De maximale inhoudsmaat van de woningen (750 m3 per woning) en de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken (100 m2 per woning) is vastgelegd in de regels van de bestemming 'Wonen'.

Gezien de hoeveelheid af te breken opstallen ontstaat er op grond van de Gids Buitenkans slechts een recht op twee bouwkavels. In dit specifieke geval worden drie bouwkavels toegestaan, gezien de grote winst voor de ruimtelijke kwaliteit. Het feit, dat het hier gaat om een kassencomplex en niet om agrarische bedrijfsgebouwen heeft hierbij de doorslag gegeven. Daarnaast wordt een groot oppervlak aan verharding verwijderd, waaronder een parkeerterrein.

Alles overwegende zorgt de gekozen maatwerkoplossing voor een goede balans tussen ontwikkelruimte enerzijds en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van Enschede anderzijds. Gegeven de omstandigheden is deze afwijking van het beleid dan ook verantwoord en wenselijk.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Beleidsmatige uitgangspunten nieuwe ontwikkeling

Zoals beschreven in Hoofdstuk 3 wordt voor deze ontwikkeling gemotiveerd afgeweken van de gemeentelijke Rood voor rood-regeling zoals beschreven in de Buitenkans 2010, Gids voor het buitengebied. Tevens wordt voldaan aan de Woonvisie Enschede 2025. Voor de toetsing van de ontwikkeling aan deze beleidsstukken wordt kortheidshalve verwezen naar het voorgaande hoofdstuk. De voorwaarden uit dit beleid zijn doorgevoerd in het Inrichtings- en beplantingsplan, dat hierna nader wordt toegelicht.

4.2 Bebouwing

4.2.1 Sloop

Om in aanmerking te komen voor de Rood-voor-Rood regeling moet er een oppervlakte van minimaal 850 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing worden gesloopt. In dit geval is alle voormalige bedrijfsgebouwen van het tuincentrum met een totaal oppervlak van 6.600 m2 reeds gesloopt. Dit te slopen oppervlakte bestaat uit 5.750 m2 aan kassen en circa 850 m2 aan schuren. De voormalige bedrijfswoning blijft behouden. In figuur 4.1 worden de gesloopte en te behouden onderdelen weergegeven.

Figuur 4.1: Sloop en behoud in het plangebied

4.2.2 Nieuwbouw

Ter compensatie voor de sloop van de landschapsontsierende bebouwing worden bouwrechten verkregen voor drie compensatiewoningen. In dit geval worden de compensatiewoningen (750 m3) gerealiseerd op de locatie van het voormalige tuincentrum aan de Lonnekerweg. De nieuwe woningen met bijbehorende bijgebouwen (maximaal 100 m2 per woning) worden in de noordelijke rand van het perceel gesitueerd waardoor de woningen worden verankerd in het landschap door de bestaande bomen. Twee woningen zijn georiënteerd met de voorgevels op de Hogeveldweg. De derde (meest westelijke) woning is op de Lonnekerweg georiënteerd. Hierdoor ontstaat een ensemble van woningen en geen planmatig opgezet 'woonwijkje'.

4.3 Inrichtings- en beplantingsplan

De nieuwe situatie is door Cundall Tuin- en Landschapsontwerp uitgewerkt in een Inrichtings- en beplantingsplan. Dit plan is opgenomen in Bijlage 2 van de regels. In figuur 4.2 is het Inrichtings- en beplantingsplan weergegeven.

Figuur 4.2: Inrichtings- en beplantingsplan (Bron: Cundall Tuin- en Landschapsontwerp)

De bestaande beplanting op en om het parkeerterrein van het tuincentrum wordt hergebruikt in een erfbosje tussen de compensatiewoningen en het restaurant 'Hoge Boekel'. De monumentale eiken worden gehandhaafd en waar nodig verzorgd. Tevens wordt één solitaire eik toegevoegd. De kavels van de woningen worden afgeschermd door haagbeuken. Daarnaast wordt een bomensingel met ondergroei van struiken aangelegd. Op de zuidelijke plangrens wordt een aanwezige singel verwijderd om het open karakter van het gebied te versterken en het hoogteverschil te accentueren.

De overige gronden worden gebruikt als landbouwgrond (bedrijfsmatig/hobbymatig). De bestaande poel wordt gehandhaafd en herstelt als een natuurlijk element.

4.4 Verkeer en parkeren

4.4.1 Verkeer

In de huidige situatie zijn er drie in- en uitritten aanwezig op de Lonnekerweg ten behoeve van het tuincentrum. De meest noordelijk in- en uitrit van het tuincentrum blijft behouden en wordt gebruikt als gezamenlijke in- en uitrit van de compensatiewoningen. Er is bewust gekozen om de onverharde weg aan de noordkant van het perceel niet te gebruiken als toegangsweg naar de drie compensatiewoningen. De bestaande woning beschikt over een eigen in- en uitrit.

Vergeleken met het voorheen aanwezige tuincentrum, is er sprake van een sterke afname van het aantal verkeersbewegingen. Dit komt het woon- en leefklimaat van de omgeving ten goede.

4.4.2 Parkeren

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW.

Uitgaande van volgende uitgangspunten:

• Functie: wonen, koop, vrijstaand
• Verstedelijkingsgraad: sterk stedelijk (Bron: CBS Statline)
• Stedelijke zone: buitengebied

De parkeerbehoefte bedraagt minimaal 2 en maximaal 3 parkeerplaatsen per woning. Ter plaatse van de compensatiekavels wordt voldoende ruimte gecreëerd voor het parkeren van 3 auto's, zoals weergegeven in het Inrichtings- en beplantingsplan in figuur 4.2.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkelingen.

4.5 Cultuurhistorie

In het plangebied zijn een paar volwassen bomen aanwezig, waaronder een monumentale eik. De boom is beeldbepalend en wordt gehandhaafd en waar nodig verzorgd. Voor het overige zijn er geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

4.6 Welstand en beeldkwaliteit

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze de ruimtelijke ontwikkeling die met het bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt past binnen de ter plaatse geldende welstandsidentiteit(en) dan wel wat de belangrijkste uitgangspunten en sturingselementen zijn van het voor de ontwikkeling opgestelde beeldkwaliteitplan.

In de Welstandsnota ‘Bouwen aan identiteit’ is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Voor de bouwplannen van de nieuwe woningen aan de Lonnekerweg 298 geldt de welstandsidentiteit “Vrij landelijke bebouwing”. Voor de welstandsidentiteit "Vrije landelijke bebouwing" geldt in zijn algemeenheid dat de positie en de oriëntatie van bebouwing op de kavel moet inspelen op de landschappelijke situatie en zowel vanuit het land als vanaf de weg een mooi perspectief dient op te leveren.

In Bijlage 1 (Aanvulling beeldkwaliteitsplan Lonnekerweg 298) wordt nader ingegaan op welke wijze in het inrichtings- en beplantingsplan rekening is gehouden met de in de welstandsnota geformuleerde uitgangspunten. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal het ontwerp getoetst worden aan de redelijke eisen van welstand.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan getoetst aan de belangen van milieu, de waterhuishouding, archeologie en ecologie.

5.1 Milieu

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op het Besluit milieueffectrapportage en de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.

5.1.1 Besluit milieueffectrapportage

5.1.1.1 Kader

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'.

Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten

5.1.1.2 Situatie plangebied

In het plangebied is sprake het realiseren van drie nieuwe woningen. Deze ontwikkeling wordt niet genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r.. Op basis van onderdeel D wordt de ontwikkeling aangemerkt als; 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

De bijbehorende drempelwaarden betreffen:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De voorgenomen ontwikkeling waar dit bestemmingsplan in voorziet blijft ver beneden de drempelwaarden zoals hiervoor genoemd. Doordat dit aantal ruimschoots beneden de drempelwaarden blijft is er geen sprake van een m.e.r.-plichtige activiteit. Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben.

In het kader van de voorbereiding is geconstateerd dat het plan niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied ligt. Tevens is gebleken dat geen sprake is van negatieve effecten op deze gebieden. Gelet op de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Eén en ander wordt tevens bekrachtigd in dit hoofdstuk waarin uitgebreid wordt ingegaan op de milieu- en omgevingsaspecten.

Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het initiatief in voldoende mate is afgewogen en dat er geen nadelige effecten zijn te verwachten.

5.1.1.3 Conclusie Besluit m.e.r.

Voorliggend plan blijft onder de drempelwaarden en heeft ook geen belangrijke nadelige milieugevolgen voor de omgeving, waardoor de ontwikkeling in het betreffende gebied niet m.e.r-plichtig is.

5.1.2 Bodemkwaliteit

5.1.2.1 Algemeen

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het bodembeleid in Nederland zit in een hervormingsfase. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van risico's, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk, mits er geen risico's zijn voor de gezondheid. Functiegericht saneren is dan voldoende.

5.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Door Terra Agribusiness BV is een verkennend bodemonderzoek verricht ter plaatse van de drie te realiseren woningen en de bijgebouwen. Hierna worden de resultaten en conclusie uit het onderzoek beschreven. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar Bijlage 2 van de toelichting.

Het vooronderzoek is uitgevoerd conform de NEN-5725 op basisniveau. Op basis daarvan wordt het bodemonderzoek uitgevoerd volgens de onderzoeksstrategie 'onverdacht' conform de NEN-5740.

Resultaten

Op basis van het bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• Zintuiglijk geen indicaties die duiden op de aanwezigheid van bodemverontreiniging of asbest;
• De bovengrond niet verontreinigd is;
• De ondergrond niet verontreinigd is;
• Het grondwater niet verontreinigd is;

De hypothese 'de gehele locatie is onverdachte' dient aangenomen te worden. De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het beoogde gebruik. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

5.1.2.3 Conclusie bodemkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.3 Geluid

5.1.3.1 Algemeen

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

5.1.3.2 Wegverkeerslawaai

Binnen het plangebied zijn geen op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde wegen aanwezig. Het plangebied is wel gelegen binnen de wettelijke geluidzone van de gezoneerde wegen Hogeveldweg, Hoge Boekelerweg en de Lonnekerweg. Uit de eerste berekeningen van de gemeente Enschede op basis van de verkeersmilieukaarten blijkt dat het plan is gelegen binnen de aandachtscontouren van de Lonnekerweg en de Hoge Boekelerweg.

Op basis daarvan is door Akoestisch buro Tideman een akoestisch onderzoek inzake wegverkeerslawaai uitgevoerd. Hierna worden de resultaten en conclusie beschreven. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 3 van deze toelichting.

De voorkeursgrenswaarde voor de geluidsbelasting afkomstig van wegverkeer bedraagt voor nieuwe woningen 48 dB. In bepaalde gevallen mogen hogere waarden worden toegepast. De maximaal toegestane waarde bedraagt 63 dB in stedelijk en 53 dB in buitenstedelijk gebied. Bij vervangende bouw liggen deze maxima 5 dB hoger.

De geluidbelasting per weg op de woningen is lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het aspect wegverkeerslawaai is daarmee geen beletsel voor de realisatie van deze woningen. Het vaststellen van een hogere grenswaarde is niet aan de orde.

Tevens blijkt uit de berekening van de cumulatieve geluidbelasting van de wegen samen en zonder aftrek ex. art 110g lager is dan 53 dB. Volgens de nota van toelichting van het Bouwbesluit mag worden aangenomen dat deze geluidwering (<20 dB) wordt behaald zonder extra voorzieningen.

Het aspect wegverkeerslawaai is daarmee geen beletsel voor de realisatie van deze woningen.

5.1.3.3 Railverkeerslawaai

Het plangebied is niet gelegen aan of in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde spoorlijn.

5.1.3.4 Industrielawaai

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein. Bovendien voorziet het bestemmingsplan niet in bestemmingen waarop geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote lawaaimakers') gevestigd kunnen worden. In de navolgende paragraaf wordt nader ingegaan op de in de omgeving aanwezige (individuele) bedrijvigheid.

5.1.3.5 Wet milieubeheer, Barim en Gemeentelijke geluidnota

Wel is in de directe nabijheid van het plangebied restaurant "Hoge Boekel" aanwezig. Naast de restaurantfunctie is een zalencentrum en een relatief grote speeltuin aanwezig. Derhalve heeft Akoestisch buro Tideman een akoestisch onderzoek opgesteld, waarin wordt getoetst:

• of de bedrijfsvoering van het restaurant wordt beperkt door de realisatie van de woningen;
• en of er ter plaatse van de nieuwe woningen een aanvaardbaar akoestisch klimaat gerealiseerd kan worden.

Hierna worden de resultaten en conclusie beschreven. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 4 van deze toelichting.

In de gemeente Enschede is een geluidbeleid voor deze omgeving vastgesteld. Voor deze omgeving geldt een ambitiewaarde van 45 dB(A) etmaalwaarde. Vanwege het vastgestelde geluidbeleid is de waarde van 45 dB(A) leidend voor de te stellen geluidnorm. Indien hieraan wordt voldaan dan is sprake van een goede ruimtelijke ordening, wordt voldaan aan de geluidregels uit het Activiteitenbesluit en wordt aangesloten bij het vastgesteld geluidbeleid.

Uit de berekeningen blijkt dat op alle nieuw te realiseren woningen kan worden voldaan aan de richtwaarde van 45 dB(A). Ter plaatse van deze woningen is derhalve sprake van een goed woon- en leefklimaat. De geluidbelasting bij de bestaande woningen is hoger dan ter plaatse van de nieuw te realiseren woningen. De bestaande woningen zijn daarmee beperkend voor de bedrijfsvoering. De nieuw te realiseren woningen vormen geen inbreuk op de rechten van het restaurant.

Indirecte hinder wordt voornamelijk veroorzaakt door het komen en gaan van personenwagens via de Hoge Boekelerweg en passeren de nu geplande woningen niet. Het aspect indirecte hinder is daarmee geen beletsel voor het plan.

5.1.3.6 Luchtvaartlawaai

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van het (voormalige) vliegveld Twente en ook niet binnen de geluidszone van het vliegveld.

5.1.3.7 Conclusie geluid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.4 Luchtkwaliteit

5.1.4.1 Algemeen

Het wettelijk stelsel voor luchtkwaliteitseisen is geregeld in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wm en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

5.1.4.2 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

5.1.4.3 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

5.1.4.4 Situatie plangebied

Het bestemmingsplan beoogt het planologisch mogelijk te maken van de realisatie van drie nieuwe woningen. Hierbij wordt opgemerkt dat de bedrijfsactiviteiten van het tuincentrum met bijbehorende verkeersaantrekkende werking wordt beëindigd.

In paragraaf 5.1.4.2 is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van dit project in vergelijking met de voorgenoemde categorieën, kan worden aangenomen dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging.

Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt tevens dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Tevens wordt opgemerkt dat de functie niet valt onder het Besluit gevoelige bestemmingen.

5.1.4.5 Conclusie luchtkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.5 Externe veiligheid

5.1.5.1 Algemeen

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

5.1.5.2 Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen en in de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi van toepassing is.

5.1.5.3 Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

130 meter ten noorden-westen van het plangebied is een buisleiding (N-528-57-KR-012) gelegen die onder Bevb valt. Het betreft een 8” (inch) hogedruk aardgasleiding met een werkdruk van 40 bar. De leiding kent geen 10-6 contour voor wat betreft het plaatsgebonden risico en het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van 95 meter.

Conclusie: De ligging van deze aardgasleiding vormt op grond van het BevB geen belemmering voor onderhavig plan.

5.1.5.4 Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water zijn de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de Circulaire Vervoer Gevaarlijke Stoffen het wettelijk kader. Momenteel is nieuwe wet- en regelgeving in voorbereiding voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van die nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Basisnet Weg

Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan zijn geen wegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg.

Basisnet Water

Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan zijn geen vaarwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de water.

Basisnet Spoor

Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor.

5.1.5.5 Gebruik van luchthavens

De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, met name bij het opstijgen en landen.

Het plangebied is hemelsbreed op ca. 6 kilometer van het (voormalige) vliegveld Twente gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in het plangebied (zeer) klein is.

5.1.5.6 Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.6 Bedrijven- en milieuzonering

5.1.6.1 Algemeen

In het kader van dit bestemmingsplan heeft een inventarisatie plaatsgevonden van bestaande en toekomstige bedrijvigheid in en rondom het plangebied, die van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied. Er is onderzoek gedaan naar de potentiële milieubelasting van deze inrichtingen (bedrijven en voorzieningen).

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

5.1.6.2 Onderzoeksresultaten milieuzonering

Algemeen

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen.

Er wordt bij het realiseren van nieuwe bestemmingen gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen en rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

In dit geval worden drie compensatiewoningen gerealiseerd. De functie wonen betreft geen milieubelastende activiteit. Van enige vorm van aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden is dan ook geenszins sprake.

Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functies binnen het plangebied hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving. Het plangebied wordt gedeeltelijk bestemd ten behoeve van de woonfunctie. Dit is aangemerkt als milieugevoelige functie.

Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich een intensieve veehouderij (Hogeboekelerweg 399). Bij veehouderijen geldt, op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', de grootste richtafstand veelal voor het aspect geur. Bij agrarische bedrijven zijn echter niet de richtafstanden, maar de wettelijk aan te houden afstanden of de berekenende geuremissiecontouren voor vergunningsplichtige veebedrijven bepalend. In dit geval is de berekende geuremissiecontour bekend, welke is weergegeven in het Inrichtings- en beplantingsplan. Met de situering van de bouwvlakken ten behoeve is hiermee rekening gehouden. Voor wat betreft de overige aspecten (stof, gevaar en geluid) wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstanden. Gesteld wordt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuw te realiseren woningen. De intensieve veehouderij wordt in vergelijking met de huidige situatie niet verder belemmerd door dit plan, mede vanwege de aanwezigheid van de tussengelegen burgerwoningen (Hoge Boekelerweg 424-446).

Ten noorden van het plangebied is restaurant 'Hoge Boekel' aanwezig. Op basis van de VNG-uitgave 'Staat van bedrijfsactiviteiten' wordt deze functie aangemerkt als 'Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen bereiding e.d.'. De grootste richtafstand voor deze functie bedraagt 10 meter. De nieuw te realiseren woningen worden op een afstand van circa 60 meter van dit restaurant gerealiseerd. Hoewel hiermee voldaan wordt aan de voor deze functie geldende richtafstanden is, in verband met de aanwezigheid van een speeltuin en zalencentrum, een akoestisch onderzoek (Bijlage 4) uitgevoerd. Geluid is in dergelijke gevallen het maatgevende aspect. De resultaten hiervan zijn al kort toegelicht in paragraaf 5.1.3.5. Gesteld wordt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuw te realiseren woningen en er geen belemmering ontstaat voor de bedrijfsvoering van 'Hoge Boekel'.

5.1.6.3 Conclusie bedrijven- en milieuzonering

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuzonering en milieuhinder van bedrijven en voorzieningen geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.2 Water

5.2.1 Beleidskader

5.2.1.1 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

5.2.1.2 Beleid waterschap Vechtstromen

Waterschap Vechstromen (onstaan uit een fusie tussen Regge en Dinkel en Velt en Vecht) heeft een waterbeheerplan opgesteld voor de periode 2010-2015. Het waterbeheerplan is vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het waterschap op 28 oktober 2009. Het plan gaat over het waterbeheer in het hele beheersgebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen.

Het waterbeleid van het waterschap is met name gericht op een duurzame aanpak van het waterbeheer: geen afwenteling, herstel van de veerkracht van het watersysteem, streven naar een meer natuurlijker waterbeheer, zoeken naar meer ruimte voor water, water toepassen als ordenend principe middels het gebruik van waterkansenkaarten en water langer vasthouden mede door flexibeler peilbeheer.

Ook het streven naar een betere waterkwaliteit als onderdeel van duurzaamheid is een belangrijk speerpunt (tegengaan van lozingen, minder belasting van het water en het zoveel mogelijk tegengaan van diffuse verontreinigingen).

De twee belangrijkste onderdelen van het waterplan worden gevormd door:

• het tekort aan waterberging in het landelijk gebied;
• de inpassing van inrichtingsmaatregelen binnen de maatregelen voor de Kaderrichtlijn Water.

5.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Hemelwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Hemelwater dient zoveel mogelijk te worden verwerkt op eigen terrein. Indien dat redelijkerwijs niet of onvoldoende mogelijk is moet het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving.

Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het bestaand stedelijk gebied 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. In het buitengebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave 40 millimeter

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat in gebieden zonder gemengd rioleringsstelsel het afvalwater gescheiden van het hemelwater wordt aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap.

Grondwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen voor de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

5.2.2 Waterparagraaf

5.2.2.1 Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

5.2.2.2 Watertoetsproces

Waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'normale procedure' van toepassing is. De uitgangspuntennotitie van het waterschap is bijgevoegd in Bijlage 5 van deze toelichting.

In navolgende subparagraaf wordt ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten in het plangebied.

5.2.2.3 Waterhuishoudkundige aspecten in het plangebied

Dit bestemmingsplan beoogt het planologisch mogelijk te maken van de realisatie van drie compensatiewoningen in relatie tot de sloop van de bebouwing van het tuincentrum. Voor de bestaande woning blijft de huidige waterhuishoudingssituatie ongewijzigd.

Verhard oppervlak

De huidige bebouwing (circa 6.600 m2) en verharding (circa 1 hectare) behorende bij het tuincentrum is gesloopt/verwijderd. Ter compensatie worden drie compensatiewoningen met bijgebouwen en gezamenlijke in- en uitrit gerealiseerd. Hierdoor neemt het totaal verhard oppervlakte in het plangebied aanzienlijk af.

Hemelwater

Hemelwater wordt ter plaatse geïnfiltreerd in de bodem. Overtollig hemelwater zal worden opgevangen in de bestaande poel.

Afvalwater

Gezien het feit dat de hoeveelheid afvalwater behorende bij het tuincentrum niet meer van toepassing is. In verhouding met de realisatie van de drie woningen, wordt gesteld dat de hoeveelheid afvalwater zal afnemen.

Grondwaterstand en -kwaliteit

Gezien het feit dat de hoeveelheid afvalwater behorende bij het tuincentrum niet meer van toepassing is. In verhouding met de realisatie van de drie woningen, wordt gesteld dat de waterkwaliteit van het ter plaatse te infiltreren water niet zal afnemen. De grondwaterstand wordt aangevuld door schoon hemelwater.

5.2.3 Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Archeologie

5.3.1 Algemeen

Het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Het Verdrag van Valetta) is in 1992 ondertekend. Het verdrag is geïmplementeerd via een wijziging van de Monumentenwet (Wet op de archeologische monumentenzorg), die op 1 september 2007 in werking is getreden.

Doelstelling is om zo veel mogelijk bodemschatten in de bodem te behouden, om zo aantasting van het bodemarchief te voorkomen. Verder wordt bevorderd dat in een zo vroeg mogelijk stadium van de ruimtelijke ordening rekening wordt gehouden met archeologische waarden. Uitgangspunt is tevens dat bodemverstoorders archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen betalen.

De Wet op de archeologische monumentenzorg legt de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed bij gemeenten en bepaalt dat archeologie voortaan binnen het instrumentarium van de ruimtelijke ordening dient te worden meegewogen. De kern van de nieuwe wetgeving is als volgt:

• het Rijk blijft verantwoordelijk voor het verlenen van vergunningen ingevolge de Monumentenwet 1988 en dus voor de aanwijzing van archeologische rijksmonumenten;
• de provincie kan archeologische attentiegebieden aanwijzen die moeten worden opgenomen in een bestemmingsplan van een gemeente en kan verplichtingen opleggen bij ontgrondingen;
• het inbedden van archeologie in ruimtelijke plannen;
• het behouden en beschermen van waardevolle archeologie in de bodem;
• verplicht archeologisch onderzoek bij bodemverstoring;
• de bodemverstoorder betaalt de kosten van archeologisch onderzoek.

De gemeente heeft ten aanzien van het omgaan met archeologie een substantiële inhoudelijke beleidsruimte om belangenafwegingen te maken. De uitvoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg draagt bij aan de kennis van het ontstaan van de stad en samen met de monumenten, landschapshistorie en bouwhistorie, aan de kwaliteit van de ruimte en de identiteit en het imago van de gemeente Enschede.

5.3.2 Onderzoeksresultaten

Door Synthegra is een bureau- en inventariserend veldonderzoek (karterend) verricht ter plaatse van de drie te realiseren woningen en de bijgebouwen. Hierna worden de resultaten en conclusie uit het onderzoek beschreven. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar Bijlage 6 van de toelichting.

Bureauonderzoek

Op basis van het bureauonderzoek is voor het plangebied een gespecificeerde archeologische verwachting opgesteld. Het plangebied ligt naar verwachting op(de flank van) een dekzandrug, de bodem in het plangebied zou een veldpodzolgrond en een laarpodzolgrond zijn. Voor het plangebied geldt op basis van het bureauonderzoek een lage verwachting voor vuursteenvindplaatsen uit het laat-paleolithicum en mesolithicum. Voor nederzettingsresten uit het neolithicum tot en met de vroege middeleeuwen geldt een middelhoge verwachting en voor de late middeleeuwen en de nieuwe tijd geldt een lage verwachting.

Inventariserend veldonderzoek

Deze gespecificeerde verwachting is getoetst door middel van het veldonderzoek. Er zijn geen archeologische indicatoren of resten van de oorspronkelijke bodem aangetroffen. De middelhoge archeologische verwachting uit het bureauonderzoek kan naar laag worden bijgesteld. De overige lage verwachting kan worden gehandhaafd. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Tevens zijn beschermde maatregelen in dit bestemmingsplan niet aan de orde.

Advies bevoegd gezag

De resultaten van dit onderzoek worden beoordeeld door bevoegd gezag (gemeente Enschede). In dit geval is het onderzoek beoordeeld door de Regio Archeoloog Twente van Het Oversticht. In de beoordeling worden de aanbevelingen en conclusie van het onderzoek onderschreven. Voor de beoordeling wordt verwezen naar Bijlage 7.

5.3.3 Conclusie

Vanuit het oogpunt van archeologie zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.4 Ecologie

5.4.1 Natuurbeschermingswet 1998

5.4.1.1 Algemeen

In de Natuurbeschermingswet 1998 wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden geregeld. Op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 dienen voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan te worden vastgesteld. Bestaand gebruik mag worden voortgezet, mits niet conflicterend met de instandhoudingsdoelstellingen en als zodanig vastgelegd in het beheerplan.

Voor alle andere activiteiten is een Natuurbeschermingswetvergunning van het bevoegd gezag noodzakelijk. Voor de meeste Natura 2000 gebieden is Gedeputeerde Staten het bevoegd gezag. Alleen voor een aantal expliciet in het Besluit vergunningen Natuurbeschermingswet 1998 genoemde gebieden is de staatssecretaris van Economische zaken, Landbouw en Innovatie het bevoegd gezag.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of die activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer significant negatieve effecten inderdaad niet uitgesloten kunnen worden dient voor de betreffende activiteiten een Natuurbeschermingswetvergunning te worden aangevraagd.

5.4.1.2 Situatie plangebied

Het plangebied is niet gelegen binnen een gebied dat is aangewezen als Natura 2000 gebied of beschermd natuurmonument of in de directe omgeving daarvan. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden “Dinkelland” en “Aamsveen” zijn op respectievelijk ca. 2,0 kilometer ten oosten en 4,3 kilometer ten zuiden van het plangebied gelegen.

Gezien het feit dat de bedrijfsactiviteiten van het tuincentrum met bijbehorende verkeersaantrekkende werking zijn beëindigd en er enkel drie nieuwe woningen worden teruggebouwd, wordt geconcludeerd dat er geen significante aantasting plaatsvindt op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000 gebieden.

Op grond van het voorgaande kan worden gesteld dat de Natuurbeschermingswet 1998 op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.4.2 Flora- en faunawet

5.4.2.1 Algemeen

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de meest kwetsbare planten- en diersoorten die in Nederland voorkomen. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om waarborgen om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren niet in gevaar komt. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan.

Op grond van de Flora- en faunawet zijn alle dieren en planten van onvervangbare waarde en dus dienen mensen daarmee zorgvuldig om te gaan. Daarom is in de wet ook een algemene zorgplicht (artikel 2) opgenomen, die inhoudt dat een ieder 'voldoende zorg' in acht dient te nemen voor álle in het wild voorkomende dieren en planten (dus niet alleen de beschermde) en hun leefomgeving.

Indien een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling mogelijk negatieve gevolgen heeft voor in dat gebied voorkomende beschermde soorten dan dient in de regel ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen te worden gevraagd bij de staatssecretaris van Economische zaken, Landbouw en Innovatie. De ontheffingsregeling is geregeld in artikel 75 van de Flora- en faunawet en nader uitgewerkt in het Besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten.

5.4.2.2 Situatie plangebied

In het plangebied is een kleine poel en zijn enkele bomen aanwezig. De op basis van de Flora- en faunawet strikter beschermde soorten maken veelal gebruik van een specifiek biotoop. Met uitzondering van de aanwezige bomen en het poeltje zijn deze biotopen niet aanwezig in het plangebied. De aanwezige bomen en de poel blijven ongewijzigd behouden en zijn geïntegreerd in het Inrichtingsplan.

De bebouwing en verharding is reeds gesloopt/verwijderd. De locatie van de bebouwing en de verharding ligt momenteel braak. De nieuwbouw vindt gedeeltelijk plaats op de locatie van de voormalige bebouwing. Het overige gedeelte van de nieuwbouw vindt plaats op een intensief onderhouden terrein dat onderdeel uitmaakte van het tuincentrum. Gelet op de kenmerken en het gebruik van het plangebied is er evenmin sprake van een foerageergebied.

Van significant negatieve effecten door dit plan lijkt dan ook geen sprake. Overigens wordt benadrukt dat rekening wordt gehouden met de in artikel 2 van de Flora- en faunawet opgenomen zorgplichtbepaling.

Op grond van het voorgaande kan worden gesteld dat de Flora- en faunawet op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.4.3 Ecologische Hoofdstructuur

5.4.3.1 Algemeen

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. De EHS heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit). De EHS beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden. De EHS valt niet onder de werking van de gebiedsbescherming, zoals geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 of de soortenbescherming, zoals geregeld in de Flora- en faunawet. De EHS is een ruimtelijk rijksbelang dat door provincies en gemeenten dient te worden door vertaald in ruimtelijke plannen, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

5.4.3.2 Situatie plangebied

In figuur 5.2 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de EHS weergegeven.

Figuur 5.2: Ligging van het plangebied ten opzichte van de EHS (Bron: Provincie Overijssel)

De locatie is niet gelegen binnen de concreet begrensde EHS. Het plangebied ligt op circa 10 meter van de EHS. Gezien het feit dat de bedrijfsactiviteiten van het tuincentrum met bijbehorende verkeersaantrekkende werking zijn beëindigd en de nieuwe woningen op circa 100 meter van de EHS worden gesitueerd, wordt geconcludeerd dat er geen significante aantasting plaatsvindt van de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS. Ontheffing in het kader van de EHS is niet noodzakelijk.

5.4.4 Conclusie ecologie

Vanuit het oogpunt van ecologie zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

• a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
• b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
• c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
• d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen.

Voorliggend plan betreft een gedetailleerd bestemmingsplan in het kader van de Rood voor Rood ontwikkeling.

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

6.2 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit Hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Lonnekerweg 298 ”. In Artikel 1 (Begrippen) zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2 (Wijze van meten) geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de StandaardVergelijkeBestemmingsplannen 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden (indien van toepassing) als volgt opgebouwd en benoemd:

• a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
• b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
• c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
• d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
• e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
• f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
• g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
• h. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels. Daarnaast zijn regels ten aanzien van archeologie, de bescherming van monumentale en bijzonder waardevolle bomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3 Beschrijving van het plan

De gronden begrepen in het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Lonnekerweg 298 ” zijn bestemd voor 'Agrarisch' en voor 'Wonen'.

Agrarisch

De gronden van het voormalige tuincentrum, die niet worden gebruikt ten behoeve van de woonfunctie, zijn bestemd als 'Agrarisch'. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor het weiden van vee, het verbouwen van gewassen en tevens voor het behoud, herstel en verbetering van de aanwezige landschappelijke waarde. Ter plaatse van de aanduiding 'erf' zijn tevens tuinen, erven en ontsluitingen behorende bij de bestemming 'Wonen' toegestaan.

Op deze gronden zijn geen gebouwen toegestaan, met uitzondering van nutsvoorzieningen. Erf- en terreinafscheidingen zijn toegestaan tot een bouwhoogte van 2 meter.

Wonen

De kavels van de drie compensatiewoningen en de bestaande voormalige bedrijfswoning zijn bestemd als 'Wonen'. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. In de planregels zijn bouwregels opgenomen voor de bouw van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, zoals erf- en perceelafscheidingen. De woningen dienen te worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwblokken.

Voor de woningen geldt een maximale inhoudsmaat van 750 m3, een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Per woning is 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. Per bouwvlak is één woning toegestaan waardoor totaal 4 woningen in het plangebeid toegestaan zijn, waaronder de bestaande woning.

Tevens is de gebiedsaanduiding 'geluidzone - weg' aanwezig. Deze aanduiding geeft aan dat gronden zijn gelegen binnen de in de Wet geluidhinder opgenomen zone vanwege wegverkeerslawaai. Uitsluitend de bestaande woning is binnen de zogenaamde 48 dB lijn aanwezig.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving.

Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen. In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Binnen het plangebied betreft het hoofddoel de ontwikkeling van een drietal compensatiewoningen in het kader van de Rood voor Rood-regeling.

De gronden in het plangebied zijn eigendom van particulieren en/of projectontwikkelaars. Het plangebied is geen gemeentelijk eigendom en wordt door particulieren en/of projectontwikkelaars ontwikkeld. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een rood-voor-rood overeenkomst (anterieure overeenkomst) met de betreffende particuliere ontwikkelaars gesloten.

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro dient de gemeenteraad voor gronden waarop een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro is voorgenomen een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het kostenverhaal voldoende anderszins is verzekerd en is de economische uitvoerbaarheid van het nu voorliggende bestemmingsplan voldoende aangetoond.

Hoofdstuk 8 Participatie

8.1 Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2003 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied is geen erkend wijkorgaan actief.

8.2 Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

8.3 Procedure

8.3.1 Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Buitengebied Zuidoost - Lonnekerweg 298” in voorbereiding te nemen op 21 mei 2014 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

8.3.2 Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

8.3.3 Zienswijzen

Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan wordt gevoegd.

8.3.4 Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.