| Plan: | Usseler Es 2008 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0153.20070132-0004 |
Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende digitale verbeelding en de analoge verbeelding (papieren plankaart) waarop de diverse bestemmingen die aan de verschillende gebieden binnen het bestemmingsplangebied zijn aangegeven. De kaart en de regels dienen in samenhang te worden bekeken.
De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:
In het navolgende worden de regels per hoofdstuk toegelicht.
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan Usseler Es 2008. Dit hoofdstuk bestaat uit artikel 1. Begrippen en artikel 2. Wijze van meten. Deze worden hieronder beschreven.
Artikel 1. Begrippen
In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, waarmee een eenduidige interpretatie van deze begrippen is vastgelegd.
Artikel 2. Wijze van meten
Dit artikel geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.
Op de papieren plankaart en op de digitale verbeelding zijn zoveel mogelijk maatvoeringen, zoals de bouwhoogten en soms de maximale bebouwingspercentages aangegeven. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.
In de regels is bij de bestemmingen “Bedrijf” en “Bedrijventerrein” een minimum als bebouwingspercentage opgenomen. Dit minimale bebouwingspercentage is 40%. Bij de bestemmingen "Bedrijf", "Bedrijf-Erf", "Maatschappelijk - Religie" en "Agrarisch -Stadsrandzone" en bij andere bestemmingen wordt op sommige bestemmingsvlakken een maximum bebouwingspercentage aangegeven. De percentages worden berekend over het gehele bestemmingsvlak / bouwperceel, inclusief de buiten de bouwgrens gelegen gronden.
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die in het plangebied voorkomen. Voor elk gebied op de plankaart is de bestemming aangegeven. De bestemmingsbepalingen zijn in de regels per bestemming, overeenkomstig de SVBP 2008, onderverdeeld in:
Hieronder worden de diverse bestemmingen toegelicht.
Artikel 3 Agrarisch – Stadsrandzone
De bestemming “Agrarisch – Stadsrandzone” geeft regels voor agrarische doeleinden: het weiden van vee en de exploitatie van grondgebonden agrarische bedrijven; een hobbymatig agrarisch gebruik; herstel en ontwikkeling van landschappelijke, natuurlijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarden; natuur en ecologie, waarbij ecologische zones, ecotunnels en ecoduikers, vleermuisbunkers, oeverzwaluwwanden, en amfibiepoelen zijn toegestaan.
Extensieve recreatie is nadrukkelijk toegestaan in dit gebied, dat als een uitloopgebied van de stad Enschede moet worden beschouwd, en als zodanig verder kan worden ontwikkeld, bijvoorbeeld door het creëren van wandel- en fietsroutes (o.a. voor het zogenoemde "rondje Enschede").
Binnen het gebied met deze bestemming is één locatie t.b.v. een intensieve veehouderij (varkenshouderij) aanwezig aan de Harberinksweg 561, die als zodanig positief is bestemd. Daarnaast is een bessenkwekerij aan Willemsbeekweg 5 bestemd als "specifieke vorm van agrarisch, kwekerij". Verder is in het gebied een zogenoemde agrarische woning (een woning met kleinschalige agrarische activiteiten) aanwezig aan de Harberinksweg 555. Ook deze is positief inbestemd, als "specifieke vorm van wonen, agrarische woning" (binnen de bestemmingen “Wonen” en “Bedrijf – Erf”). Zogenoemde solitaire agrarische schuren zijn als “agrarische schuur” bestemd door deze aan te duiden met “specifieke vorm van agrarisch, schuur”.
In het gebied met deze bestemming kunnen bij recht in het gehele bestemmingsgebied houtwallen worden aangelegd tot een breedte van 10 meter. Daarnaast zijn met een aanduiding op de bestemmingsplankaart specifieke gebieden aangewezen waar overeenkomstig het "Stedenbouwkundige- en Beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Usseler Es" ook houtwallen kunnen worden aangelegd met een grotere breedte dan 10 meter. Dit betreffen houtwallen die kunnen worden aangelegd op particuliere gronden. De gemeente zal de aanleg van deze houtwallen stimuleren met een eventuele financiële bijdrage. Daarnaast zullen afspraken worden gemaakt met de eigenaren over de aanleg en onderhoud van de houtwallen. Het onderhoud is een belangrijk aspect. Het ligt in het voornemen van de gemeente om hierover in overleg met het Landschap Overijssel een plan voor te maken.
Er liggen een aantal Natura 2000-gebieden in de omgeving van Enschede. Namelijk: Aamsveen, Lonnekermeer, Oldenzaalse landgoederen, Dinkelland, Buurserzand, Boddenbroek, Haaksbergerveen, het Witteveen, Achter de Voort, Agelerbroek en Voltherbroek, Lemselermaten, en Teeselinkven, en de Duitse Natura 2000-gebieden Amtsvenn und Hündfelder Moor, Vogelschutzgebiet Moore und Heiden des Westlichen Münsterlandes, Eper-Graeser Venn / Lasterveld, Graeser Venn - Gut Moorhof, Rüenberger Venn, Lüntener Fischteich und Ammeloer Venn, Wacholderheide Hörsteloe, Schwattet Gatt, Witte Venn und Krosewicker Grenzwald, en Zwillbrocker Venn und Ellewicker Veld. Het bestemmingsplan “Usseler Es 2008” moet hiermee bij de toegelaten agrarische bedrijvigheid rekening houden. Om te voorkomen dat er een nadelige invloed zal plaatsvinden voor de Natura 2000-gebieden, en in verband met recente jurisprudentie van de Raad van State m.b.t. de Natuurbeschermingswet, is ervoor gekozen om in de voorschriften een bouwverbod op te nemen voor het vergroten van de oppervlakte van bestaande dierverblijven, en de vergroting van het aantal bouwlagen. Ook de bouw van nieuwe dierverblijven is niet toegestaan. In artikel 3.4, onder a, sub 4, van de Regels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. De voorwaarde voor het toepassen van deze afwijkingsmogelijkheid is dat deze dierverblijven geen nadelige invloed mogen hebben op de genoemde Natura 2000-gebieden.
Artikel 4 Bedrijf
Binnen de bestemming "Bedrijf" zijn bedrijven toegestaan, zoals genoemd in de daarbijbehorende bedrijvenlijst "Staat van Bedrijfsactiviteiten voor Bedrijventerreinen" (Bijlage 3 bij de Regels). Deze bedrijvenlijst is gebaseerd op de categoriale bedrijfsindeling uit de herziene uitgave van de publicatie Bedrijven en milieuzonering (Vereniging van Nederlandse Gemeenten, 2009). Het betreft een selectie uit de volledige opsomming van bedrijven en voorzieningen, die is gebaseerd op de SBI (Standaardbedrijfsindeling) van het Centraal Bureau voor de Statistiek.
De bestemmingsvlakken zijn gezoneerd. In sommige delen van gebieden met de bestemming "Bedrijf" zijn uitsluitend de bedrijfscategorieën 1 en 2 toegestaan. In sommige delen zijn de bedrijfscategorieën t/m categorie 3.1 toegestaan, in sommige delen t/m categorie 3.2, en in een klein deel van de gebieden met de bestemming "Bedrijf" zijn bedrijven t/m de bedrijfscategorie 4.1 toegestaan. Uitgezonderd zijn risicovolle inrichtingen, vuurwerkbedrijven, geluidzoneringsplichtige bedrijven, en verkooppunten motorbrandstoffen. Risicovolle inrichtingen en verkooppunten motorbrandstoffen kunnen eventueel en onder voorwaarden met een wijzigingsbevoegdheid worden toegestaan.
Het verschil tussen de bestemmingen "Bedrijf" en "Bedrijventerrein" is met name daarin gelegen, dat het gebied met de bestemming "Bedrijventerrein" een geluidzoneringsplichtig bedrijventerrein is, waaromheen een geluidzone wordt vastgesteld. Het gebied (de gebieden) met de bestemming "Bedrijf" is (zijn) geen geluidzoneringsplichtig bedrijventerrein(en).
Alleen de bestaande bedrijfswoningen zijn positief bestemd. Er mogen geen nieuwe bedrijfswoningen worden toegevoegd.
Binnen deze bestemming is geen detailhandel toegestaan, behalve waar dat specifiek is toegestaan met een aanduiding. Dat laatste is bij één bedrijf aan de Haaksbergerstraat 858 het geval. Dit bedrijf is een bedrijf dat tuinmachines onderhoudt en repareert en ook nieuwe machines verkoopt. Dit bedrijf was reeds enkele tientallen jaren aanwezig op deze plaats, maar was tot op heden nooit goed bestemd. Om die reden is dit bedrijf positief bestemd, inclusief de aanwezige detailhandel. Door een gebied waarbinnen detailhandel mag plaatsvinden specifiek aan te geven op de kaart (verbeelding) worden de detailhandelsactiviteiten in aantallen meter² beperkt.
In een gebied met wijzigingsbevoegdheid (wijzigingsgebied 1) kan het na het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid een "truckstop-bedrijf" met bouwvlakken voor eventuele benodigde gebouwen mogelijk worden gemaakt. Ook kan binnen dit wijzigingsgebied een "carpoolplaats" middels het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid worden toegelaten.
De bouwregels uit het beeldkwaliteitplan zijn - zo nodig specifiek beschreven per Kaveltype - in de regels van het bestemmingsplan verwoord. Hierdoor kan de kwaliteit van de bebouwing, naast de borging door de (welstands-)toetsing van de bouwaanvragen aan het beeldkwaliteitplan, worden gewaarborgd. In de regels zijn matrices opgenomen met behulp waarvan door de gebruikers van de bestemmingsplanregels (door vergunningverleners en door de burgers) snel kan worden geconstateerd welke specifieke regels er bij de afzonderlijke Kaveltypes (volgens de "Tekening Kaveltypes", Bijlage 5 bij de Regels) gelden.
Binnen de bestemming "Bedriif" is één bedrijf specifiek bestemd, doordat het de aanduiding heeft gekregen van "Specifieke vorm van bedrijf", met een verwijzing naar Bijlage 1 bij de regels (nr. 2). Het betreft hier het landbouwmechanisatiebedrijf dat is gevestigd aan de Haaksbergerstraat 904 / 904a. Dit is een milieucategorie 3.1 bedrijf. Door deze specifieke bestemming kan het bedrijf op deze plaats blijven functioneren.
Naar aanleiding van het laatste ecologische onderzoek van Eelerwoude, "Flora- en faunaonderzoek Usseler Es" (10 september 2009), en het daaruitvoortvloeiende "Mitigatie- en compensatieplan Usseler Es gemeente Enschede" (14 juni 2010), en de aanbevelingen die volgen uit het MER, is in het plan bij de bestemming "Bedrijf" een bouwverbod met afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Indien aan de voorwaarden van het "Mitigatie- en compensatieplan" wordt voldaan kan het college van burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning afwijken van het bouwverbod. Op deze manier wordt geborgd dat de mitigerende en compenserende maatregelen, die volgen uit het MER en uit het flora- en faunaonderzoek van Eelerwoude, daadwerkelijk worden uitgevoerd. Hiermee wordt voldaan aan hetgeen volgt uit de zogenoemde "Linderveld-uitspraak" van de Raad van State (ABRvS no. 200502510/1 d.d. 22-03-2006).
De regels van het bouwverbod zien er als volgt uit: "...
Artikel 5 Bedrijf - Erf
De erven van de voormalige agrarische bedrijven hebben de bestemming "Bedrijf -Erf" gekregen. Deze bestemming "Bedrijf - Erf" was noodzakelijk, omdat de vroegere agrarische bedrijven in de meeste gevallen niet meer als zodanig functioneren. Binnen de bestemming "Bedrijf - Erf" zijn bij recht bedrijven toegestaan tot en met categorie 2 volgens de specifieke bedrijvenlijst, die voor deze bestemming is opgesteld, namelijk de "Staat van Bedrijfsactiviteiten bestemming Bedrijf - Erf", die als Bijlage 4 bij de Regels is opgenomen. Deze bedrijvenlijst is gebaseerd op de categoriale bedrijfsindeling uit de herziene uitgave van de publicatie Bedrijven en milieuzonering (Vereniging van Nederlandse Gemeenten, 2009). Het betreft een specifieke selectie uit deze opsomming van bedrijven, die is gebaseerd op de SBI (Standaardbedrijfsindeling) van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Deze bedrijvenlijst is opgesteld om vooral bedrijven te kunnen toelaten die weinig verkeersaantrekkende werking hebben en die passen binnen de Stadsrandzone, zoals ambachtelijke bedrijven, groothandelsbedrijven, en (kleine) kantoren en dergelijke. Detailhandel is niet toegestaan binnen deze bestemming.
In elk geval zijn niet toegestaan: risicovolle inrichtingen, vuurwerkbedrijven, geluidzoneringsplichtige bedrijven, autobedrijven, autowasserijen, verkooppunten motorbrandstoffen, en caravanstallingen (de laatste kan onder voorwaarden bij afwkijking en/of met een wijzigingsbevoegdheid mogelijk worden gemaakt). Binnen de bestemming "Bedrijf - Erf" is geen zelfstandige detailhandel toegestaan. Wel is het volgens artikel 5, lid 5.1, onder a, sub 8 de verkoop van op het betreffende perceel geteelde of gefokte en/of verwerkte producten toegestaan, waarbij het brutovloeroppervlak van de verkoopruimte niet meer dan 100 meter² mag bedragen.
Bij recht zijn kleinschalige dagrecreatieve activiteiten op het gebied van cultuur en educatie, en het bieden van dagbesteding aan specifieke doelgroepen uit de zorgsector toegestaan binnen deze bestemming.
Verder wordt hobbymatig agrarisch gebruik binnen deze bestemming nadrukkelijk toegestaan.
Binnen de bestemming "Bedriif - Erf" is één bedrijf specifiek bestemd, doordat het de aanduiding heeft gekregen van "Specifieke vorm van bedrijf", met een verwijzing naar Bijlage 1 bij de regels (nr. 1). Het betreft hier een Iintensieve kwekerij, dat is gevestigd aan de Haaksbergerstraat 701 / 705. Dit is een milieucategorie 3.2 bedrijf. Door deze specifieke bestemming kan het bedrijf op de aangegeven plaats blijven functioneren.
Door het Oversticht is een inventarisatie gemaakt van de boerderijen en de erven en de aanwezige kwaliteiten en karakteristieken daarvan. Dat is gebeurd met het rapport “Inventarisatie boerderijen en erven rondom de Usseler Es, het toekomstige bedrijventerrein te Enschede” (maart 2009). In het rapport is beschreven wat de waarde van zowel de gebouwen als van de erfstructuur- en inrichting is. De onderdelen zijn getoetst aan hun streekeigenheid (Twentse karakter) en hun samenhang. Het Twentse karakter van een erf wordt bepaald door zijn specifieke ligging in het landschap, erfstructuur, erf-ensemble en erfinrichting. Aan de hand van het rapport zijn de bouwvlakken van de bestemming "Bedrijf - Erf" zorgvuldig getekend. In het "Stedenbouwkundig- en Beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Usseler Es" zijn in het hoofdstuk Bouwregels voor de Bestaande Erven specifieke bouwregels opgenomen. Deze zijn juridisch vertaald in het bestemmingsplan, in de bestemmingen "Bedrijf - Erf" en "Wonen".
(Voor het rapport “Inventarisatie boerderijen en erven rondom de Usseler Es, het toekomstige bedrijventerrein te Enschede” (maart 2009) wordt verwezen naar de Bijlage 19 bij deze Toelichting, onder "Inventarisatie boerderijen en erven").
Artikel 6 Bedrijventerrein
Binnen deze bestemming worden de bedrijfsbestemmingen voor het bedrijventerrein op de “bolling” geregeld. Dit is een geluidzoneringsplichtig industrieterrein; er zijn hier derhalve geluidzoneringsplichtige bedrijven toegestaan. Met de vaststelling van het bestemmingsplan zal ook de geluidszone i.v.m. industrielawaai volgens artikel 40 Wet geluidhinder (Wgh) worden vastgesteld. De bestemming "Bedrijventerrein" bestrijkt het gebied, dat het kerngebied kan worden genoemd van het bestemmingsplangebied "Usseler Es 2008". Hier zal immers een belangrijk deel van het aan te leggen bedrijventerrein worden aangelegd.
Middels een inwaartse zonering (vanuit de gevoelige bestemmingen [woningen]) in het plangebied zijn de milieucategorieën vastgesteld. Deze milieucategorieën corresponderen met de Staat van bedrijfsactiviteiten voor Bedrijventerreinen (Bijlage 3 bij de Regels). In het gehele gebied met de bestemming "Bedrijventerrein" zijn bedrijven met de milieucategorie 2 toegestaan. In sommige delen zijn slechts bedrijven met de milieucategorieën t/m categorie 3.1 toegestaan, in andere delen t/m milieucategorie 3.2, in een ander deel van het gebied zijn bedrijven t/m de milieucategorie 4.1 toegestaan, en in een klein deel zijn bedrijven t/m de milieucategorie 4.2 toegestaan. Uitgezonderd zijn risicovolle inrichtingen, vuurwerkbedrijven, en verkooppunten motorbrandstoffen. Met een wijzigingsbevoegdheid kunnen, nadat aan diverse voorwaarden wordt voldaan, eventueel risicovolle inrichtingen worden toegelaten.
Het bedrijventerrein is, zoals geschreven, een geluidzoneringsplichtig industrieterrein. Om die reden wordt er een 50 dB(A) zone om het bedrijventerrein vastgesteld, waarbinnen geen geluidgevoelige bebouwing is toegestaan. Deze zone zal tegelijk met het bestemmingsplan worden vastgesteld.
Binnen deze bestemming "Bedrijventerrein" zijn geen bedrijfswoningen toegestaan, en ook is binnen deze bestemming geen detailhandel toegestaan.
De bouwregels uit het beeldkwaliteitplan zijn - zo nodig specifiek beschreven per Kaveltype - in de regels van het bestemmingsplan verwoord. Hierdoor kan de kwaliteit van de bebouwing, naast de borging door de (welstands-)toetsing van de bouwaanvragen aan het beeldkwaliteitplan, worden gewaarborgd. In de regels zijn matrices opgenomen met behulp waarvan door de gebruikers van de bestemmingsplanregels (de vergunningverleners en de burgers) snel kan worden geconstateerd welke specifieke regels er bij de afzonderlijke Kaveltypes (volgens de "Tekening Kaveltypes", Bijlage 5 bij de Regels) gelden.
Naar aanleiding van het laatste ecologische onderzoek van Eelerwoude, "Flora- en faunaonderzoek Usseler Es" (10 september 2009), en het daaruitvoortvloeiende "Mitigatie- en compensatieplan Usseler Es gemeente Enschede" (14 juni 2010) en het MER is in het plan bij de bestemming "Bedrijventerrein" een bouwverbod met afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Indien aan de voorwaarden van het "Mitigatie- en compensatieplan" wordt voldaan kan het college van burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning afwijken van het bouwverbod. Op deze manier wordt geborgd dat de mitigerende en compenserende maatregelen die volgen uit het MER en uit het flora- en faunaonderzoek van Eelerwoude daadwerkelijk worden uitgevoerd. Hiermee wordt voldaan aan hetgeen volgt uit de zogenoemde "Linderveld-uitspraak" van de Raad van State (ABRvS no. 200502510/1 d.d. 22-03-2006).
De regels van het bouwverbod en van de afwijkingen zien er als volgt uit: "...
Artikel 7 Groen
De groenstroken die structuurbepalend zijn, zijn bestemd als "Groen". Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden, wadi's) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden en fietspaden zijn eveneens toegestaan.
De bosachtige gebieden in de Westkrans binnen het agrarische gebied hebben ook de bestemming "Groen" gekregen. Ook de aan te leggen ecologische voorzieningen, zoals ecozones en houtwallen, kunnen in de bestemming "Groen" worden aangelegd.
Artikel 8 Maatschappelijk - Religie
De bestemming "Maatschappelijk - Religie" is bedoeld voor levenbeschouwelijke voorzieningen. Er is binnen de gebouwen aan de Willemsbeekweg 50 (een voormalige school) een kerkgemeenschap gevestigd. Binnen deze gebouwen vinden ook regelmatig congressen en vergaderingen plaats. Daarom zijn binnen deze bestemming ook congres- en vergaderaccomodaties toegestaan. Parkeergelegenheid dient binnen deze bestemming gerealiseerd te worden.
Artikel 9 Maatschappelijk - Zorgboerderij
De bestemming "Maatschappelijk - Zorgboerderij" is gelegd op de gronden aan de Eulderinkweg 22. Binnen deze bestemming kan een nieuwe zorgboerderij worden gerealiseerd. Dit is een "maatschappelijke voorziening voor het bieden van zorg in combinatie met grondgebonden agrarische bedrijfsactiviteiten waarbij wonen ten behoeve van deze functie is toegestaan".
De nieuwe zorgboerderij wordt gerealiseerd op een bestaand erf van een oude boerderij. Op het perceel was een vervallen boerderij aanwezig. Deze boerderij had een status als Rijksmonument vanwege de waardevolle bovenkamer. Deze bovenkamer wordt in het nieuwbouwplan opgenomen en als zodanig gerespecteerd.
Binnen de bestemming is de verkoop van op het perceel geteelde of gefokte en/of verwerkte producten toegestaan, mits het verkoopvloeroppervlak niet meer dan 100 meter2 bedraagt.
Omdat het de verwachting is van de gemeente dat de bestemmingsplanprocedure voor het bestemmingsplan "Usseler Es 2008" een geruime tijd in beslag zal nemen, is voor de nieuwe zorgboerderij ook een apart bestemmingsplan (postzegelplan) opgesteld, namelijk het bestemmingsplan "Eulderinkweg 22". Voor dit bestemmingsplan is een afzonderlijke procedure gevoerd (vastgesteld op 20 april 2010 / onherroepelijk op 9 juli 2010). Dit bestemmingsplan is als Bijlage 20 aan deze Toelichting toegevoegd, onder "Bestemmingsplan Eulderinkweg 22".
Artikel 10 Sport – Hondensport
De bestemming "Sport - Hondensport" is gegeven aan een gebied waar een hondensportvereniging haar activiteiten kan ontplooien volgens deze bestemming. Binnen een aangegeven bouwblok zijn bouwmogelijkheden gegeven.
Met een wijzigingsbevoegdheid kan - onder voorwaarden - deze bestemming worden gewijzigd in de bestemming "Groen".
Artikel 11 Verkeer
De bestemming "Verkeer” is bedoeld voor verkeerszones die een doorgaand karakter hebben. Onder andere wegen, fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.
Artikel 12 Verkeer - Parkeerterrein
De bestemming "Verkeer - Parkeerterrein" is gelegd op het noordelijke deel van het de "bolling". Dit is het noordelijke deel van het geluidzoneringsplichtige bedrijventerrein. Binnen dit gebied zal mogelijk collectief geparkeerd gaan worden. Ook is het mogelijk dat de bedrijfskavels worden uitgegeven met een deel dat uitsluitend voor parkeren is bedoeld. Door deze bestemming "Verkeer - Parkeerterrein" kan dit gerealiseerd worden. De bestemming "Verkeer - Parkeerterrein" is ook aan dit gebied gegeven, omdat dit gebied, dat tot 30 meter uit het hart van de (bovengrondse) hoogspanningsverbinding ligt, niet, of in geringe mate, bebouwd mag worden in verband met de veiligheid m.b.t. de aanwezige hoogspanningsverbinding.
Artikel 13 Water
De bestemming "Water" is gegeven aan de beek die door het gebied loopt, de Usselerstroom. Het gebied is bestemd voor waterhuishouding, waterbeheer en waterberging, verkeer te water, bescherming van landschaps- en natuurwaarden, en recreatief medegebruik.
Bouwregels zijn gegeven voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en specifiek ook voor aanlegsteigers / vissteigers.
Artikel 14 Wonen
De woningen en het plangebied en de woongedeelten van de gebouwen van de voormalige agrarische bedrijven zijn in het plangebied positief bestemd. De woningen hebben vrij strakke bouwvlakken gekregen, waardoor de bedrijfsmatigheid van het bedrijventerrein en van de bedrijfsbestemmingen, vanuit milieuoogpunt niet in gevaar komt.
Volgens de bouwregels is binnen het bouwvlak één wooneenheid mogelijk, tenzij er met de aanduiding "maximum aantal wooneenheden (met een genoemd aantal)" er meerdere wooneenheden gebouwd mogen worden. (Een wooneenheid is volgens de begripsbepalingen "een gebouw, dat één of meer woningen bevat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden").
In de bestemmingsregels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee Burgemeester en Wethouders bevoegd zijn het plan onder voorwaarden te wijzigen van de bestemming "Wonen" in de bestemming "Bedrijf - Erf".
Door het Oversticht is een inventarisatie gemaakt van de erven en de aanwezige kwaliteiten en karakteristieken. Dat is gebeurd met het rapport “Inventarisatie boerderijen en erven rondom de Usseler Es, het toekomstige bedrijventerrein te Enschede” (maart 2009). In het rapport is beschreven wat de waarde van zowel de gebouwen als van de erfstructuur- en inrichting is. De onderdelen zijn getoetst aan hun streekeigenheid (Twentse karakter) en hun samenhang. Het Twentse karakter van een erf wordt bepaald door zijn specifieke ligging in het landschap, erfstructuur, erf-ensemble en erfinrichting. Aan de hand van het rapport zijn de bouwvlakken van de bestemming "Bedrijf - Erf" en de bestemming "Wonen" zorgvuldig getekend. Het woongedeelte heeft de bestemming “Wonen” gekregen. In het "Stedenbouwkundig- en Beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Usseler Es" zijn in het hoofdstuk Bouwregels voor de Bestaande Erven specifieke bouwregels opgenomen. Deze zijn juridisch vertaald in het bestemmingsplan, in de bestemmingen "Wonen" en "Bedrijf - Erf".
(Voor het rapport “Inventarisatie boerderijen en erven rondom de Usseler Es, het toekomstige bedrijventerrein te Enschede” (maart 2009) wordt verwezen naar de Bijlage 19 bij deze Toelichting, onder "Inventarisatie boerderijen en erven").
Artikel 15 Leiding - Gas
De gronden gelegen ten noorden van de A35 hebben deze (dubbel)-bestemming. De aardgasleiding is primair bestemd als transportleiding. De onderliggende bestemmingen zijn hieraan ondergeschikt. Voor de belemmerde strook van deze leiding (5 meter ter weerszijden van de leiding) zijn beperkingen van de bouwmogelijkheden opgenomen. Bouwen ten behoeve van de secundaire bestemmingen is slechts middels een afwijking mogelijk.
Artikel 16 Leiding - Hoogspanningsverbinding
De bovengrondse hoogspanningsleiding die door het gebied loopt heeft de dubbelbestemming "Leiding - Hoogspanningsverbinding" gekregen. Binnen de contour van deze leiding (2 x 145 meter) mogen in beginsel geen gebouwen worden gebouwd. Na overleg met de leidingbeheerder is overeengekomen, dat er op een afstand groter dan 30 meter uit de as van de leiding wel bedrijfsgebouwen mogen worden gebouwd en gevestigd. Dit is in de regels als zodanig geregeld en op de verbeelding opgenomen.
Artikel 17 Waarde – Archeologie
Na onderzoek is vast komen te staan dat voor een groot deel van het gebied archeologische waarden in het gebied aanwezig zijn. Deze waarden moeten worden beschermd. Om die reden zijn voor deze gronden aparte regels opgenomen met betrekking tot archeologische waarden.
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels.
Artikel 18 bevat de Antidubbeltelregel.
In dit algemene artikel wordt geregeld, dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.
Artikel 19 geeft de Algemene aanduidingsregels.
In de Algemene aanduidingsregels wordt een regeling gegeven voor de Geluidzones voor het wegverkeerslawaai en voor het Industrielawaai. Verder wordt een regeling gegeven voor de veiligheidszones voor het Bevi en voor de Zoutwinning door Akzo Nobel. Daarnaast wordt er een regeling gegeven voor de Wro-zones voor een wijzigingsgebied. Wijzigingsgebied 1 gaat over het eventuele wijzigen van het plan voor een zogenoemd "truck-stop bedrijf" en/of een "carpoolplek".
Tot slot worden nog regels gegeven voor twee zones voor archeologische onderzoeksgebieden, namelijk de aanduiding "Overig - Archeologisch Onderzoeksgebied A" en "Overig - Archeologisch Onderzoeksgebied B". Het gebied dat aangeduid is als "Overig - Archeologisch Onderzoeksgebied A" kent een iets zwaarder onderzoeksregime dan het gebied dat is aangeduid met "Overig - Archeologisch Onderzoeksgebied B", waardoor er voor dit laatste gebied aparte regels noodzakelijk waren.
Artikel 20 geeft de Algemene afwijkingsregels.
Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen voor geringe afwijkingen van bepaalde bouwregels, alsmede voor kunstobjecten, bouwwerken van openbaar nut, telecommunicatievoorzieningen en sirenemasten. Dit vergroot de flexibiliteit van het plan.
Artikel 21 geeft de Algemene wijzigingsregels.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan op een aantal (algemene) aspecten te wijzigen.
Artikel 22 geeft de Algemene procedureregels
In dit artikel worden procedureregels gegeven voor de wijzigingsbevoegdheden, naast de procedureregels volgens artikel 3.9a Wet ruimtelijke ordening.
In artikel 23 geeft de Overige regels
In "Overige regels" wordt in artikel 23, lid 1 geregeld, dat het parkeren in het gehele plangebied in principe op het eigen erf dient plaats te vinden.
In artikel 23, lid 2 wordt geregeld, dat "indien en voorzover in de regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen, c.q. verordeningen deze regelingen en verordeningen dienen te worden gelezen zoals ze luidden op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan".
Hoofdstuk 4 tot slot, geeft een regeling voor het overgangsrecht en geeft de zogenoemde slotbepaling.
Artikel 24 Overgangsrecht
Op grond van artikel 25 worden bouwactiviteiten aan bestaande, met het plan strijdige, bouwwerken, alsmede bestaand, van het plan afwijkend, gebruik onder voorwaarden toegestaan.
Artikel 25 Slotregel
De aan te halen naam van (de regels bij) het bestemmingsplan is "Usseler Es 2008". Dat is in de slotregel geregeld.
Als bijlage bij de planregels behoort een Lijst van Bedrijfstypen (Bijlage 2 bij de Regels), een Staat van Bedrijfsactiviteiten voor Bedrijventerreinen (Bijlage 3 bij de Regels) en de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij de bestemming Bedrijf - Erf (Bijlage 4 bij de Regels), die zijn gebaseerd op de gehanteerde indeling uit de herziene publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Bij de indeling van de activiteiten is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gevolgd. De SBI-codes komen vrijwel overeen met de BIK-codes, de bedrijfsindeling van de Kamers van Koophandel. Deze herziene handreiking geeft op een systematische wijze informatie over de ruimtelijk relevante milieuaspecten (geur, stof, geluid en gevaar) van een scala aan typen bedrijvigheid. Daarnaast zijn indices voor verkeersaantrekkende werking, bodem, lucht en visuele hinder opgenomen in de lijst. In de handreiking van de VNG wordt specifiek ingegaan op het verantwoord inpassen van bedrijvigheid in de fysieke omgeving en van gevoelige functies, zoals wonen, nabij bedrijven. Naast een omschrijving van de bedrijfstypen is in de publicatie aangegeven tot welke milieucategorie het desbetreffende bedrijfstype wordt gerekend, alsmede welke minimale richtafstand tot gevoelige functies geldt. De daarin genoemde richtafstanden zijn indicatief en gelden tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning met een verblijfsfunctie die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is. De VNG-publicatie is ontwikkeld om in nieuwe situaties een vestigingsplaats voor een bedrijf vast te stellen of om woningbouw af te stemmen op bestaande bedrijventerreinen. Deze publicatie is nadrukkelijk niet bedoeld voor de beoordeling van bestaande situaties. Voor bestaande bedrijven, waarvan de bedrijfsvoering niet wordt beëindigd binnen de planperiode, dient een bestemmingsregeling te worden getroffen die aansluit bij het huidige gebruik.
De Lijst van Bedrijfstypen en de twee Staten van Bedrijfsactiviteiten vormen het middel voor het uitvoeren van een eerste toets of een bedrijf van een bepaald bedrijfstype op grond van de planregels toelaatbaar is. De concrete bedrijfsvoering in een bedrijf en/of milieuvergunning(en) bieden nader inzicht in hoeverre een bedrijf tot een bepaalde milieucategorie gerekend moet worden en daarom al dan niet toelaatbaar is. Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De handreiking van het VNG is in de praktijk een belangrijk hulpmiddel bij het toepassen van milieuzonering, dat wil zeggen het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies in de ruimtelijke planvorming ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Gebruikelijk is om bij milieuzonering uit te gaan van alle belastende milieuaspecten, waarbij het milieuaspect met het grootste effect of de grootste afstand uiteindelijk maatgevend is. Gemotiveerd toepassen – in plaats van gemotiveerd afwijken- is het uitgangspunt. De richtafstanden zijn geactualiseerd, de toelichting is aangepast aan nieuw beleid en bevat stappenplannen voor veel voorkomende praktijksituaties. Er zijn in de VNG publicatie richtafstanden ten opzichte van 'gemengd' gebied en een categorie-indeling voor gebieden met functiemenging opgenomen.
In de bedrijvenlijst zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. In de handreiking van de VNG is bovendien de differentiatie binnen de milieucategorieën geformaliseerd door de opname van subcategorieën, zoals die in Enschede reeds eerder werden toegepast. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en 3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3. Hierdoor hebben alle richtafstanden een eigen milieucategorie.
In de VNG-brochure zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden.
| milieucategorie | richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk |
| 1 | 10 meter |
| 2 | 30 meter |
| 3.1 | 50 meter |
| 3.2 | 100 meter |
| 4.1 | 200 meter |
| 4.2 | 300 meter |
| 5.1 | 500 meter |
| 5.2 | 700 meter |
| 5.3 | 1.000 meter |
| 6 | 1.500 meter |
Figuur 42: Milieucategorieën volgens de Lijst van Bedrijfstypen en de Bedrijvenlijsten (Staten van Bedrijfsactiviteiten)
De Lijst van bedrijfstypen en de Staten van Bedrijfsactiviteiten vermelden de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Dit is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen er vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven, kantoren) voor. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De gevoeligheid van een gebied kan daarom aanleiding zijn om gemotiveerd af te wijken van de richtafstanden in de Lijst van Bedrijfstypen en de Staten van Bedrijfsactiviteiten. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied', een gebied met een matige tot sterke functiemenging, kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verminderd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.
| milieucategorie | richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied |
| 1 | 0 meter |
| 2 | 20 meter |
| 3.1 | 30 meter |
| 3.2 | 50 meter |
| 4.1 | 100 meter |
| 4.2 | 200 meter |
| 5.1 | 300 meter |
| 5.2 | 500 meter |
| 5.3 | 700 meter |
| 6 | 1.000 meter |
Figuur 43: Richtafstanden omgevingstype gemengd gebied
Om de bruikbaarheid van de Lijst van bedrijfstypen te vergroten, zijn de in de VNG-uitgave genoemde bedrijfstypen van bedrijven en voorzieningen in de lijst gegroepeerd per hoofdgroep, terwijl binnen elke afzonderlijke hoofdgroep tevens een onderverdeling is gemaakt in subgroepen, waarbinnen bedrijfstypen zijn geclusterd. De hoofdgroepen binnen de lijst zijn: agrarische bedrijven, bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijk, recreatie, sport en verkeer.
Dit bestemmingsplan kent verschillende bestemmingen, die de vestiging van bepaalde bedrijven en voorzieningen uit een bepaalde hoofdgroep van de lijst toestaat. Uitgangspunt is dat binnen die bestemmingen uitsluitend die bedrijven of voorzieningen uit een bepaalde milieucategorie zijn toegestaan die onder een bepaalde hoofdgroep worden genoemd.
In de bestemmingsregels is voor Burgemeester en wethouders een bevoegdheid opgenomen om bij een omgevingsvergunning af te wijken van de regels voor de vestiging van een bedrijf of een voorziening dan wel wijziging of aanpassing van een bestaand bedrijf of bestaande voorziening in een bedrijf of voorziening die :
Bij de beoordeling van de milieubelasting van een bedrijf of een voorziening (feitelijke milieuhinder) dient te worden gelet op de volgende aspecten:
Naast de afwijkingsbevoegdheid is in de algemene regels voor Burgemeester en wethouders een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het verschuiven van soorten bedrijven en/of voorzieningen naar een lagere of hogere milieucategorie, indien dit uit een oogpunt van milieuhygiëne dan wel als gevolg van technische ontwikkelingen wenselijk of noodzakelijk is of voor het wijzigen van de Lijst van Bedrijfstypen en de Staten van Bedrijfsactiviteiten door het aanvullen met nieuwe bedrijven of voorzieningen en/of het verwijderen van bestaande bedrijven of voorzieningen. Indien nieuwe bedrijven of voorzieningen in de Lijst van Bedrijfstypen en de Staten van Bedrijfsactiviteiten worden opgenomen, worden zij gerangschikt onder die milieucategorie waarmee zij, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving het meest vergelijkbaar zijn.
Specifieke opslagen en installaties
Bij bedrijfsmatige activiteiten van bedrijven en voorzieningen kunnen specifieke opslagen en installaties voorkomen. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” is een afzonderlijke Lijst van opslagen en installaties opgenomen. Deze lijst bevat milieuaspecten en richtafstanden voor de daarin genoemde opslagen en installaties. Deze lijst is niet bedoeld voor de vertaling naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten in een bestemmingsplanregeling. De lijst opslagen en installaties kan als hulpmiddel worden gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van concrete milieubelastende activiteiten of de inpassing van nieuwe woningen nabij bestaande bedrijvigheid.
Specifieke bedrijvenlijsten
Voor zowel bedrijventerreinen als voor gebieden met functiemenging kan er op basis van de VNG-brochure, naast hantering van een algemene bedrijvenlijst (Lijst van bedrijfstypen), een keuze worden gemaakt voor hantering van een specifieke bedrijvenlijst:
Deze specifieke bedrijvenlijst wordt toegepast voor de formele bedrijvenlocaties en binnenstedelijke bedrijventerreinen, waarvoor de gebiedsgerichte bestemming “Bedrijventerrein” geldt. In deze bedrijvenlijst zijn alle activiteiten weggelaten die normaal gesproken vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet thuishoren op een dergelijk bedrijventerrein, zoals landbouwbedrijven, veehouderijen, horecabedrijven, detailhandelsbedrijven, onderwijs-, gezondheidszorg- en welzijnszorgvoorzieningen. Deze bedrijvenlijst is gemaakt voor een doorsnee bedrijventerrein, waar maximaal activiteiten uit milieucategorie 4.2 zijn toegestaan. Deze Staat van Bedrijfsactiviteiten voor Bedrijventerreinen is in dit bestemmingsplan opgenomen.
De Staat van Bedrijfsactiviteiten bestemming Bedrijf - Erf is een specifieke bedrijvenlijst die is samengesteld voor de bestemming "Bedrijf - Erf". Deze bedrijvenlijst is opgesteld om bedrijven te kunnen toelaten die weinig verkeersaantrekkende werking hebben, zoals ambachtelijke bedrijven, groothandelsbedrijven, en (kleine) kantoren en dergelijke. Deze Staat van Bedrijfsactiviteiten bestemming Bedrijf - Erf is in dit bestemmingsplan opgenomen.