| Plan: | Buitengebied Deventer, Essenhuizerweg 2 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.W020-VG01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
Algemeen
Bij de gemeente Deventer is op 23 september 2015 een aanvraag om wijziging van het bestemmingsplan ontvangen. De aanvraag voorziet in splitsing van de karakteristieke woning op het perceel Essenhuizerweg 2 naar in totaal twee woningen.
In de volgende figuur is de ligging van het plangebied aangegeven.
Globale ligging plangebied 'Buitengebied Deventer, Essenhuizerweg 2'
Plangbied
Het perceel Essenhuizerweg 2 ligt aan de Essenhuizerweg ten noordwesten van Lettele. Het perceel is kadastraal bekend gemeente Diepenveen, sectie K, nummer 0313.
Kadastrale kaart van de Essenhuizerweg en omgeving
Planologische regiem
Voor bovengenoemd perceel geldt straks het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' dat momenteel nog in procedure is en tot en met 25 november 2015 als ontwerp ter inzage heeft gelegen. Het beoogde plan is in strijd met dit ontwerp-bestemmingsplan. Het perceel heeft in het bestemmingspan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' de bestemming 'Wonen'. Op gronden met de bestemming 'Wonen' mag, tenzij anders in aangeduid, één woning per bouwvlak worden gebouwd. Het splitsen van de bestaande woning in twee zelfstandige woningen is hiermee in strijd.
Het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' geeft het college de mogelijkheid het bestemmingsplan te wijzigen. De wijzigingsbevoegdheid voorziet in splitsing van karakteristieke panden, waarmee het behoud van de karakteristieke waarden van de betreffende panden gestimuleerd wordt. Het voorliggende initiatief voldoet aan de voorwaarden van deze wijzigingsbevoegdheid, waardoor medewerking aan dit initiatief mogelijk is.
Met het voorliggende wijzigingsplan wordt de splitsing van de woning Essenhuizerweg 2 in twee zelfstandige woningen juridisch planologisch mogelijk gemaakt.
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven, de uitgangssituatie op de locatie en het voorgenomen (bouw)plan. In hoofdstuk 3 volgt de ruimtelijke onderbouwing. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de voor dit plan relevante beleidskaders en de zogeheten randvoorwaarden zoals archeologie, water en milieuhygiënische aspecten. Op basis van deze onderbouwing wordt duidelijk gemaakt waarom de voorgenomen ontwikkeling acceptabel is. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de planopzet en de juridische aspecten nader toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat ten slotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
Huidige situatie
Het plangebied wordt gevormd door het perceel Essenhuizerweg 2. Op het erf staan een woning en drie vrijstaande bijgebouwen. Een kapschuur van 100 m2, een kleine schuur van 48,7 m2 en een grote schuur van 136 m2. De schuren zijn asbestvrij en in redelijk goede staat. De volumes en verschijningsvormen zijn passend bij deze typisch kleinschalige Sallandse hoeve. Het erf is voor het grootste gedeelte onverhard.
Het erf ligt te midden van grote percelen die bedoeld zijn voor agrarisch gebruik.
Luchtfoto en foto ligging Essenhuizergweg 2
De woning is een voormalige boerderij van het type hallenboerderij. De boerderij is in 1919 gebouwd. De deel van de boerderij is een aantal jaren geleden verbouwd voor inwoning (bouwvergunning 2021575 verleend op 15 jan. 2003). De woning heeft een inhoud van ca. 1600 m3.
Enkele foto's van de bestaande situatie
Toekomstige situatie
Het beoogde plan behelst de splitsing van de aanwezige woning met inwoning in twee zelfstandige woningen. Functioneel verandert er dan ook vrijwel niets.
Ook fysiek verandert er niets aan het uiterlijk van de boerderij. De noodzakelijke aanpassingen om twee zelfstandige wooneenheden te creeëren vinden intern plaats, waarbij enkele huidige doorgangen en gezamenlijke ruimtes worden dichtgezet respectievelijk gesplitst. De karakteristieke waarden van de boerderij worden dan ook niet aangetast door deze splitsing.
Het bestaande (woon)erf blijft grotendeels intact. De noodzakelijke aanpassingen om het perceel te kunnen splitsen in twee zelfstandige percelen zijn zeer beperkt. Op een tweetal plekken wordt een beukenhaag geplant die dienst zal doen als erfafscheiding en aan de voorzijde van het erf wordt een nieuwe onverharde ontsluiting aangelegd, zodat de auto's in de bestaande schuur kunnen worden geparkeerd. Dit onverharde pad met puinfundatie zal worden afgedekt met een schrale humusarme bermgrond die zal worden ingezaaid met graszaad van het type bernmengsel, waardoor het pad staks slechts als karrespoor zichtbaar zal zijn in het landschap.
Splitsing erf kadastraal
Erf- en inrichtingsplan Essenhuizerweg 2 (in de bijlage is een leesbare versie van deze tekening opgenomen)
Hoofdstuk 3 Ruimtelijke onderbouwing
Inleiding
Om te oordelen of de in het vorige hoofdstuk beschreven (ruimtelijke) ontwikkeling mogelijk en wenselijk is, is deze getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Ook is het plan getoetst aan de wettelijk vastgestelde milieukwaliteitseisen, de Wet op de archeologische monumentenzorg en de Monumentenwet. Tevens zijn de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op de waterhuishouding (de watertoets) en de mobiliteit beoordeeld en afgewogen.
3.1 Beleidskaders
Rijksbeleid
Bij het vaststellen van dit wijzigingsplan zijn geen rechtstreekse Europese en nationale ruimtelijke belangen betrokken. De algemene beleidsrichtlijnen van het Europees en rijksbeleid, o.a. de Nota Ruimte, worden nader uitgewerkt in provinciaal en gemeentelijk beleid en om die reden niet nader behandeld.
Provinciaal beleid
De beleidsrichtlijnen uit de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn verwerkt in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en daarmee ook in de 1e herziening. In beide bestemmingsplannen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt karakteristieke panden te splitsen in meerdere wooneenheden, indien dat bijdraagt aan het behoud en de versterking van de karakteristiek van het betreffende pand.
Deze wijzigingsbevoegdheid sluit aan op de provinciale ambitie de verscheidenheid en identiteit van (binnen-) stedelijke kwaliteit en mooie landschappen in het buitengebied te behouden en te versterken, door o.a. in te zetten op het behoud en het versterken van cultureel erfgoed (monumenten, industrieel en agrarisch erfgoed).
Of en op welke wijze sprake is van behoud en herstelt van de karakteristiek waarden van het pand en daarmee het agrarische erfgoed wordt nader beschreven en gemotiveerd in paragraaf 3.2 'Cultuurhistorie en monumenten'.
Ligging in een intrekgebied van een drinkwaterwinning
Het plangebied ligt in een intrekgebied van een drinkwaterwinning. In deze gebieden is het beleid gericht op het verminderen van de risico's op verontreiniging van het grondwater. Drinkwatervriendelijke functies worden gestimuleerd en voor de overige functies wordt een restrictief beleid gevoerd. Het provinciale grondwaterbeschermingsbeleid voor de drinkwaterwinning is verwoord in de Omgevingsvisie Overijssel 2009. De regels omtrent grondwaterbescherming zijn verwerkt in de Omgevingsverordening Overijssel 2009. Op basis van artikel 2.13.5 uit de Omgevingsverordening mogen in een 'intrekgebied' naast functies die harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening ook 'niet-risicovolle functie' worden toegestaan, mits daarbij wordt voldaan aan het stand still-principe. Het realiseren van woningen wordt gezien als een niet-risicovolle functie. Het stand still-principe is erop gericht een verslechtering van de grondwaterkwaliteit tegen te gaan en het vergroten van risico’s op verontreiniging van het grondwater te voorkomen.
Het toevoegen van een tweede (zelfstandige) woning binnen de bestaande bebouwing is in overeenstemming met het stand still-principe. Het risico op grondwaterverontreiniging neemt door het toevoegen van een tweede woningen niet toe. De grondwaterkwaliteit zal niet verslechteren en ook de risico's op verontreiniging van het grondwater worden niet vergoot.
Gemeentelijk beleid
Bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en 'Buitengebied Deventer, 1e herziening'
Cultuurhistorie
Onderdeel van het gemeentelijk beleid voor het buitengebied is het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, erven en ensembles. Het betreft zowel monumenten als karakteristieke panden. De gemeente Deventer heeft 'het Oversticht' gevraagd een inventarisatie naar de karakteristieke panden uit te voeren en om een voorstel te doen voor actualisatie van gemeentelijke monumenten. Dit heeft geresulteerd in het document 'karakteristieke panden en gemeentelijke monumenten' (november 2009). Op de verbeelding in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' zijn de karakteristieke panden en monumenten voorzien van een aanduiding. Het perceel Essenhuizerweg 2 is in het bestemmingsplan 'Buitengebied, Deventer' niet voorzien van een aanduiding karakteristiek, omdat het erf op basis van de inventaristatie van het Oversticht niet als karakteristiek was aangeduid. In februari 2015 heeft een herwaardering van het erf en de woning plaatsgevonden. Op basis van deze herwaardering is de woning Essenhuizerweg 2 als nog als karakteristiek aangemerkt. In de 1e herziening van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' is deze herwaardering verwerkt door aan het perceel Essenhuizerweg 2 de aanduiding 'karakteristiek' toe te kennen.
Om het behoud van de karakteristieke panden en erven te kunnen waarborgen en te stimuleren, zijn in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en ook in de 1e herziening de volgende wijzigingsregels opgenomen:
- 1. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van extra woningen in monumenten en karakteristieke panden die hoofdgebouwen zijn.
- 2. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van een extra wooneenheid in een karakteristiek gebouw of monument dat niet is aangebouwd aan de (voormalige) bedrijfswoning.
Het voorliggende wijzigingsplan, dat voorziet in de mogelijkheid een extra woning te realiseren door de bestaande karakteristieke woning op te splitsen twee woningen, past binnen dit beleid. De draagkracht voor het behoud van de karakteristieke boerderij wordt door het realiseren van een extra woning in het pand vergroot. Dit is uiteindelijk positief voor het behoud van de aanwezige cultuurhistorische waarden.
3.2 Cultuurhistorie en monumenten
Op grond van de wet Modernisering Monumentenzorg (de MoMo), die per 1 januari 2012 van kracht is geworden, moet een goede ruimtelijke onderbouwing een beschrijving bevatten van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.
Gemeentelijke en/of Rijksmonumenten
Op het erf Essenhuizerweg 2 zijn geen monumenten gelegen.
Cultuurhistorische waarden
In september 2009 heeft het Oversticht in opdracht van de gemeente Deventer het buitengebied onderzocht op de aanwezigheid van karakteristieke panden. Het erf Essenhuizerweg 2 is daarbij als 'niet karakteristiek' aangemerkt.
Op verzoek van de eigenaar, die de boerderij wil kunnen splitsen, is op 6 februari 2015 het erf bezocht door een deskundige van Monumentenzorg Deventer om het opnieuw te beoordelen.
Beoordeling en beschrijving van de karakteristiek
Het erf ligt aan het einde van de Essenhuizerweg (de doorgaande weg is als gevolg van ruilverkaveling verloren gegaan maar is in het landschap nog herkenbaar) in een oud cultuurlandschap. De bouwmassa van de boerderij is nog gaaf maar het metselwerk is gereinigd en de voegen zijn vernieuwd. Ook is het rieten dak in het verleden gewijzigd in een pannendak. De boerderij ligt beeldbepalend in het landschap en waardevol is de ontsluiting aan de kant van de deel. In het achtererfgebied staat een houten kapschuur. Aan de kant van de woning is een aanzet gedaan om een boomgaard te planten. Ook dit past goed in de erfinrichting. De eigenaar is daarnaast bereid mee te denken over hoe de erfinrichting van het erf geoptimaliseerd kan worden.
Monumentenzorg Deventer is van mening dat 'Essenhuizerweg 2' van belang is en karakteristiek kan worden om de volgende redenen:
- De relatie met het landschap; de boerderij en de schuur zijn beeldbepalend voor zijn directe omgeving. Het erf ligt in een oud cultuurlandschap.
- De erfstructuur; de boerderij, de kapschuur, de ontsluiting en de fruitbomen hebben een logische relatie met elkaar.
- De erfinrichting; kan nog verbeterd worden. De eigenaar heeft aangegeven dat hij over de erfinrichting mee wil denken als zijn boerderij gesplitst kan worden.
- De streekeigenheid; de hoofdvorm en detaillering zijn kenmerkend voor agrarische bebouwing uit de regio.
- Herkenbaarheid; de woning is duidelijk herkenbaar als voormalig agrarische boerderij.
In het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' heeft het perceel Essenhuizerweg 2 dan ook een aanduiding 'karakteristiek' gekregen. Deze aanduiding biedt de mogelijkheid de bestaande woning te splitsen in twee afzonderlijke woningen.
Beoordeling plan
Door het splitsen van de boerderij in twee wooneenheden blijft de karakteristiek behouden:
- De boerderij is nu al in gebruik als twee woningen dus bouwkundig zijn geen aanpassingen nodig.
- De cultuurhistorische waarden van de boerderij blijven in stand.
- De ramen van de voorgevel worden weer voorzien van luiken.
- De schuren dragen bij aan het erfensemble, met name de kapschuur.
- Bijgebouwen houden hun functie en door de dubbele bewoning worden de schuren intensiever gebruikt.
Monumentenzorg Deventer kan zich vinden in de landschappelijke voorstellen wat betreft inpassing:
- De rij eiken in het verlengde van de Essenhuizerweg wordt doorgetrokken langs het erf. Dit versterkt de oude lijn in het landschap.
- Het erfbegrenzing aan de zuidzijde blijft transparant zodat de fraaie ligging van het erf vanaf de Essenhuizerweg goed zichtbaar blijft.
- De auto's van het voorhuis kunnen in de lange schuur (dwars op de boerderij) worden geparkeerd zonder hierdoor het aanzien van het erf te schaden.
Conclusie
Hoewel het perceel Essenhuizerweg 2 door 'Het Oversticht' niet als karakteristiek is aangemerkt zijn er tijdens een bezoek aan het erf voldoende karakteristieke elementen aangetroffen die een aanduiding 'karakteristiek' rechtvaardigen. Het erf en de bebouwing op het perceel Essenhuizerweg 2 hebben naar aanleiding van deze herwaardering in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' de aanduiding 'karakteristiek' gekregen. Het nu voorliggende plan de woning op het erf te splitsen in twee zelfstandige wooneenheden draagt bij deze bestaande karakteristiek te behouden en nog verder te versterken. Het voorliggende plan voldoet op deze punten dan ook aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid.
3.3 Archeologie
Naast de monumentale en cultuurhistorische waarden moeten ook de archeologische (verwachtings)waarden worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Dit is vastgelegd in de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ, 1 september 2007). Doel van deze wet is: 'bescherming van aanwezige en te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.
Archeologische verwachting
In 2013 is een nieuwe archeologische verwachtingskaart voor de gemeente Deventer opgesteld. De verwachting in deze kaart is opgebouwd uit twee lagen: de fysisch geografische verwachting en de historische verwachting. Uitgangspunt is dat tot de vroege middeleeuwen de mens zich vooral naar het landschap schikte en dat de ontwikkeling van het landschap daarom kan worden gebruikt om de kans op archeologische resten te voorspellen. Vanaf de late middeleeuwen gaat de mens dit landschap steeds meer naar zijn hand zetten, waardoor een zuiver fysisch deterministisch model niet meer volstaat. Daarom is op basis van historische bronnen een historische verwachting toegevoegd.
Fysisch geografische verwachting
Het bestemmingsplangebied ligt in een dekzandlandschap op de overgang van een hoge dekzandduin met plaggendek naar een fluviatiele terrasrest met (oud) dekzand.
De hogere delen en de flanken van een dekzandrug waren in de prehistorie geliefde locaties om te verblijven. De dekzandduin heeft dan ook een hoge verwachte dichtheid aan archeologische resten, zoals bijvoorbeeld erven en grafvelden. Het deel van het bestemmingsplangebied bestaande uit een fluviatiele terrasrest met (oud) dekzand heeft een lage verwachte dichtheid aan archeologische resten.
Voor het gebied van de hoge dekzandduin geldt binnen dit bestemmingsplan dat de eventuele archeologische resten afgedekt worden door een meer dan 50 cm dik plaggendek. Hierdoor zijn de eventueel aanwezige archeologische resten hier vermoedelijk goed geconserveerd. Bodemkundig is het zuidelijke deel van het plangebied enkeerdgrond.
In het noordelijke deel van het bestemmingsplangebied, op het terrein van de fluviatiele terrasrest, ontbreekt dit plaggendek. Hier heeft zich een veldpozolbodem ontwikkeld. Kenmerk van een veldpodzol is dat deze bodem is gevormd tijdens hoge grondwaterstanden. Deze gronden zijn vroeger voornamelijk gebruikt als weidegronden voor schapen en het steken van plaggen. Ze liggen veelal naast de bouwlanden. Eventueel aanwezige archeologische resten liggen hier vlak onder het maaiveld en zijn daardoor kwetsbaar (geweest) voor bodemingrepen.
Het bestemmingsplangebied op een uitsnede van de archeologische verwachtingskaart.
Historische verwachting
In het bestemmingsplangebied lag de historische boerderij Kruit. De boerderij is vermoedelijk tussen 1500 en 1700 gesticht. Rond erven die tussen 1300 en 1832 ontstonden, is op de verwachtingskaart een buffer van 50 meter gelegd waarin resten van het historische erf verwacht worden.
Een gedetailleerdere beschrijving van de elementen en structuren waaruit de archeologische verwachtingskaart is opgebouwd en de onderbouwing van de hieraan gekoppelde beleidscategorieën is te vinden in de rapportages bij de archeologische verwachtingskaart en de archeologische beleidskaart. Deze rapportages maken daarmee onderdeel uit van de onderbouwing bij dit bestemmingsplan.
De archeologsiche beleidskaar 2015
In 2015 is op basis van de archeologische verwachtingskaart door de gemeenteraad een beleidskaart vastgesteld. Hierop zijn de verschillende archeologische verwachtingswaarden opgedeeld in zeven beleidscategorieën, met elk een eigen vrijstellingsdiepte en –grens. Een vrijstellingsgrens is de oppervlakte- of dieptemaat die maximaal verstoord mag worden zonder dat hier archeologische voorwaarden aan gesteld worden. Hierbij geldt: hoe hoger de verwachtingswaarde, hoe kleiner de vrijstellingsgrens.
Aan het bestemmingsplangebied zijn de beleidswaarden ‘0’, ‘3’en ‘4’ toegekend. De tabel met de beleidswaarden is vertaald in de regels en op de verbeelding van het bestemmingsplan. De beleidskaart vormt de basis voor de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie, zoals die in dit bestemmingsplan zijn gehanteerd.
Uitsnede uit de archeologische beleidskaart met daarop het bestemmingsplangebied
Waarde-Archeologie 0 (grijs)
Deze gebieden kennen in het bestemmingsplan geen dubbelbestemming omdat de bodem hier naar verwachting diep verstoord is door de aanleg van stallen. Daarom mag worden aangenomen dat er geen belangrijke archeologische sporen meer aanwezig zijn.
Waarde - Archeologie 3 (roze)
Het deel van het bestemmingsplangebied dat ligt op een hoge dekzandrug met een dik plaggendek kent beleidswaarde '3'. Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 3' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 200 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 200 m² en 500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij een meldingsplicht wordt aan de vergunning de voorwaarde verbonden dat de start van de werkzaamheden tijdig (2 weken voor de aanvang van de werkzaamheden) wordt gemeld bij de gemeentelijk archeoloog en dat er gelegenheid moet worden geboden tot een waarneming. Zo kunnen tijdens de werkzaamheden van de aannemer eventuele archeologische sporen worden gedocumenteerd.
Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
Waarde - Archeologie 4 (rood)
In een zone van 50 m rond het centrale punt van het historische erf wordt beleidswaarde '4' gehanteerd. Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 4' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 100 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 100 m² en 200 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 200 m² en dieper dan 0,5 m dient bij een aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
3.4 Milieu-aspecten
Beleid
In het gemeentelijk milieubeleid staat een integrale benadering van milieu, ruimtelijke ordening, bouwen en wonen en verkeers- en vervoersbeleid centraal. Belangrijke uitgangspunten zijn:
- behoud van bestaande milieukwaliteiten, verantwoord gebruik van natuurlijke hulpbronnen (ruimtelijke ontwikkeling en milieu);
- een duurzame ontwikkeling en betrokkenheid en verantwoordelijkheid van ondernemers staat centraal (economische ontwikkeling en milieu);
- de betrokkenheid van de burger (maatschappelijke ontwikkeling en milieu).
Met name de eerste twee uitgangspunten zijn van belang bij het opstellen van bestemmingsplannen.
Om te oordelen of het voorliggende wijzigingsplan geen negatieve invloed heeft op de bestaande milieukwaliteit en voldoet aan de wettelijke normen die zijn vastgesteld in de milieuwetgeving, zijn de volgende milieukundige aspecten beoordeeld:
- bedrijven en milieuzonering;
- geluid;
- bodemkwaliteit;
- geurhinder;
- luchtkwaliteit;
- risico/veiligheid;
- ecologie;
- duurzaamheid.
Bedrijven en milieuzonering
In relatie tot vergunde rechten van omliggende veehouderijen kan qua geurwetgeving gemeld worden dat dit wijzigingsplan geen gevolgen heeft voor de positie of grote van de (bestaande) gevoelige functies binnen het bouwvlak Essenhuizerweg 2. De functiewijziging vormt vanuit geuroptiek geen extra belemmering van vergunde rechten van omliggende bedrijven.
Geluid
Het pand aan de Essenhuizerweg 2 is reeds bestemd als woning en in die zin al geluidgevoelig. De aanduiding voor twee wooneenheden veranderd daar niets aan. Daarmee is ook geen sprake van een nieuwe situatie in de zin van de Wet geluidhinder, waardoor verdere toetsing aan deze wet in verband met wegverkeerslawaai of omliggende bedrijven achterwege kan blijven.
Bodem
Het plan betreft geen functiewijziging. Het bestaande pand is reeds in gebruik als woning en daarmee in relatie tot Wet bodembescherming en bepaling op bodemgebied volgens het Bouwbesluit al een verblijfplaats voor mensen. De aanduiding twee-aaneengebouwde woningen veranderd hier niets aan. Voor dit wijzigingsplan is geen aanvullend bodemonderzoek nodig
Luchtkwaliteit
Bij besluitvorming over luchtkwaliteit is een plan reeds inpasbaar als de gevolgen voor de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' (NIBM) zijn. Een plan draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de '3% grens' niet wordt overschreden. De 3% grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde van 40 µg/m3 voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) en bedraagt 1,2 µg/m3. Onderhavig plan is niet van invloed op de luchtkwaliteit, omdat de planvorming geen betrekking heeft op het in betekenden mate toevoegen van wooneenheden. Om vanuit een goede ruimtelijke ordening ook iets te kunnen zeggen over de mate van blootstelling aan luchtverontreinigingen, is de lokale situatie beoordeeld met gebruikmaking van de verkeersmilieukaart. Op basis van deze verkeersmilieukaart blijkt ter plaatse van het plangebied ruimschoots aan de normstelling voor luchtkwaliteit wordt voldaan.
Externe veiligheid
Het plan heeft uitsluitend geen betrekking op een functiewijziging. Er wordt met de aanduiding 2 aaneengebouwde woningen een wooneenheid toegevoegd. Rekenkundig zal het toevoegen van een woning geen verandering van de hoogte van het groepsrisico tot gevolg hebben in relatie tot de nabij gelegen hoge druk aardgastransportleidingen. Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of een BEVI. Het aspect externe veiligheid is hiermee verder niet relevant.
Ecologie
Het plan heeft geen betrekking op fysieke ruimtelijke ingrepen, alleen op een planologische aanduiding. Daarmee worden eventueel aanwezige beschermde waarden niet aangetast en hoeft er geen ecologisch onderzoek uitgevoerd te worden.
Duurzaamheid
In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaatneutraal is. Om deze ambitie te realiseren is voor de periode 2011-2014 door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid “Op weg naar een duurzaam evenwicht” vastgesteld. In deze agenda worden 8 gemeentelijke beleidsprioriteiten benoemd, zoals b.v. realisatie windturbines en een klimaatneutraal stadkantoor. Ook wordt er gewerkt aan een duurzaam energiebedrijf in een lokale coöperatieve vorm samen met verschillende organisaties. De sleutel zit in samenwerken. Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zullen we die graag faciliteren. Waar nodig neemt de gemeente ook zelf het initiatief of schept de juiste voorwaarden. Zo hebben we een 'Visie op de Ondergrond' ontwikkelt waarmee de potentie voor o.a. koude-/ warmte opslag in beeld is gebracht. Deze informatie kan ontwikkelende partijen helpen bij een onderzoek naar de mogelijkheden voor warmte-koude opslag in de bodem, als warmte- en koelvoorziening.
De lijst ”Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau” uit de VNG - publicatie ”Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw” is voor duurzaamheid een bruikbare ”Checklist” met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden.
Energiekosten gaan een steeds belangrijkere rol spelen, voor de ontwikkel- en beheerkosten voor vastgoed. Ook de (toekomstige) huizenbezitters en bedrijven zijn zich hiervan bewust en zullen dit laten meewegen. Het is in die zin verstandig inzicht te krijgen in het toekomstig energieverbruik van het te ontwikkelen vastgoed. Dit kan inzichtelijk gemaakt worden met b.v. een BREAAM quickscan. Met dit systeem kan ook in beeld gebracht worden welke duurzaamheidsmaatregelen efficiënt zijn. Hierbij kan gedacht worden aan zaken als:
- zoveel mogelijk gebruik maken van passieve zonne-energie (oriëntatie);
- overweeg het gebruik van actieve zonne-energie;
- overweeg het gebruik van collectieve warmtelevering;
- compacte (woning-)ontwerpen;
- materiaal toepassingen (vernieuwbare materialen).
3.5 Leidingen en kabels
Er bevinden zich in en nabij het plangebied geen ondergrondse en bovengrondse leidingen, waarmee in het kader van dit wijzigingsplan rekening gehouden dient te worden.
3.6 Waterhuishouding
Watertoets
De watertoets is een wettelijke verplichting voor plannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Bij de watertoets gaat het om het van meet af aan meenemen van water bij (herziene) ruimtelijke plannen en besluiten met als doel negatieve effecten te voorkomen en mogelijke kansen voor watersystemen te benutten.
Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Groot Salland staat beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van het Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl. Op gemeentelijke niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.
Watertoetsproces
Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Groot Salland op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Groot Salland gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.
3.7 Mobiliteit
Bereikbaarheid
Het buitengebied van Deventer is grotendeels ingericht als 60-km gebied. Het perceel Essenhuizerweg 2 wordt via een bestaande (verharde) oprit ontsloten op de Essenhuizerweg. Via de Koerkampsweg en de Bathmenseweg zijn de Spanjaardsdijk en de N344 (Holterweg) eenvoudig en snel te bereiken.
Door de realisatie van een extra woning op het perceel neemt het aantal verkeersbewegingen van en naar het perceel naar verwachting in niet betekende mate toe. Het toevoegen van een extra woning leidt dan ook niet tot problemen op het omliggende wegennet.
Parkeren
In het algemeen kan gesteld worden dat bij nieuw- en verbouw de parkeernormen uit het gemeentelijke parkeerbeleid van toepassing zijn. Voor woningen gelegen in het buitengebied van de gemeente Deventer geldt een parkeernorm van twee parkeerplaatsen per woning.
Door de realisatie van een extra woning neemt de vraag naar parkeerruimte toe. Deze parkeerbehoefte moet opgelost worden op het eigen terrein. Gezien de ruimte op het erf, leidt dit niet tot problemen. In de geschetste oplossing is het parkeren voor de woning gesitueerd aan de voorzijde van de woonboerderij, gesitueerd aan de zuidzijde van de tot deze woning behorende bestaande schuur. Het bezoekersparkeren vindt plaats op een ruimte (gras) die aansluit op de bestaande toegangsweg. Hier is ruimte voor ca. 3 auto's. Het gebruik van het achterref, waar de parkeervoorzieningen van de tweede woning zijn gesitueerd, blijft onveranderd ten opzichte van de huidige situatie.
Hoofdstuk 4 Planopzet en juridische aspecten
Dit wijzigingsplan is gericht op het mogelijk maken van een ruimtelijke ontwikkeling welke alleen middels het toepassen van een wijzigingsbevoegd uit het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' (artikel 49, lid 1) mogelijk gemaakt kan worden.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek en de opzet van dit wijzigingsplan, welke in grote lijnen overeenkomt met het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en het tevens het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening'.
Planopzet
Dit wijzigingsplan bestaat uit een analoge en digitale verbeelding, planregels en een toelichting. De digitale verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding is de bestemming aangegeven. Aan deze bestemming zijn bouwregels en planregels over het gebruik gekoppeld die zijn opgenomen in de planregels.
Op dit wijzigingsplan zijn van toepassing de regels en de verbeelding welke deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening', met dien verstande dat de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' wordt gewijzigd, zoals aangegeven op de verbeelding van dit wijzigingsplan.
De toelichting
De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.
De planregels
Het bijzondere aan het wijzigingsplan is dat de planregels gelijk zijn aan die van het 'moederplan', te weten bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening', vastgesteld op ...... De planregels, zoals die in artikel 4 'Agrarische met waarden - Landschapswaarden' en artikel 21 'Wonen' van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' zijn opgenomen, zijn derhalve overeenkomstig van toepassing op het plangebied van dit wijzigingsplan. In dit plan zijn omwille van de (digitale) leesbaarheid van het plan alleen de regels opgenomen die rechtsreeks volgen uit de gewijzigde verbeelding. De overige regels van het moederplan blijven onverminderd gelden.
Enkelbestemmingen
In onderhavig wijzigingsplan zijn de volgende enkelbestemmingen opgenomen:
Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden
Een gedeelte van het kadastrale perceel Essenhuizerweg 2 heeft de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden. Dit is niet verandert ten opzichte van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en/of het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening'. De betreffende grond is bestemd voor het behoud, de versterking en de ontwikkeling van de landschappelijke waarde. Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd worden. Er zijn een aantal specifieke gebruiksregels opgenomen, bijvoorbeeld dat ruwvoederteelt, buitenopslag en paardenbakken niet zijn toegestaan. Eventueel kan hiervan worden afgeweken, in die zin dat onder voorwaarden een paardenbak toch is toegestaan. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunningsplicht voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden. Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van nieuwe natuur en waterberging.
Net als alle burgerwoningen en bijbehorende bijgebouwen en tuinen in het buitengebied is het perceel Essenhuzierweg 2 (gedeeltelijk) voorzien van de bestemming Wonen. De begrenzing van de woonbestemming is eveneens niet gewijzigd ten opzichte van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en/of het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening'. Indien er meer dan 1 woning op een bouwvlak is toegestaan, zoals hier het geval is, is dit aangegeven middels een maatvoeringaanduiding. De inhoudsmaat bedraagt in het algemeen maximaal 750 m³, inclusief aan- en uitbouwen. Tenzij de bestaande inhoudsmaat van de woning(en) al groter is. Daarnaast is per woning 100 m² aan vrijstaande bijgebouwen en overkappingen toegestaan (indien er middels een maatvoeringaanduiding een aantal woningen is aangegeven, dan geldt dat voor elke woning 100 m² aan vrijstaande bijgebouwen gerealiseerd mag worden). Percelen in gebruik door hobbyboeren hebben ook de bestemming 'Wonen' gekregen. Omdat hobbyboeren vaak behoefte hebben aan ruimere mogelijkheden voor bijgebouwen, is hier een afwijkingsbevoegdheid voor opgenomen. Middels deze afwijkingsbevoegdheid is uitbreiding van de bijgebouwen tot 250 m² onder voorwaarden mogelijk.
Indien bij een woonbestemming reeds meer dan 100 m² aan bijgebouwen aanwezig is, kan via een saneringsregeling 50% van de bebouwing worden vernieuwd tot een maximum van 250 m². Tabel 4.1 geeft enkele rekenvoorbeelden.
Tabel 4.1 rekenvoorbeeld saneringsregeling wonen
| voorbeelden | ||
| bestaand | rekenregel | vervangende nieuwbouw |
| 40 m² | 100 m² | |
| 75 m² | 100 m² | |
| 100 m² | 100 m² | |
| 150 m² | 150-100 = 50:2 = 25 + 100 = 125 m² | 125 m² |
| 200 m² | 200-100 = 100:2 = 50 + 100 =150 m² | 150 m² |
| 250 m² | 250-100 = 150:2 = 75 + 100 = 175 m² | 175 m² |
| 300 m² | 300-100 = 200:2 = 100 + 100 = 200 m² | 200 m² |
| 350 m² | 350-100 = 250:2 = 125 + 100 = 225 m² | 225 m² |
| 400 m² | 400-100 = 300:2 = 150 + 100 = 250 m² | 250 m² |
| meer dan 400 m² | 250 m² | |
Reconstructiewet
Naast de verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven op basis van de zonering, leidt ook de Reconstructiewet tot verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven. Voor de zones die voortkomen uit de Reconstructiewet, is voor het voorliggende wijzigingsplan de volgende gebiedsaanduiding van belang in het kader van de Reconstructiewet:
- reconstructiewetzone-verwevingsgebied;
Wanneer bepaalde ontwikkelingen juist wel of juist niet in de bepaalde gebieden mogelijk zijn, is dat als voorwaarde bij de betreffende ontwikkeling opgenomen.
Dubbelbestemmingen
Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een of meerdere onderliggende bestemmingen 'heen vallen' en een heel specifiek (ruimtelijk) belang beogen te regelen. De regels van een dubbelbestemming gaan vóór die van de onderliggende bestemming(en). Reden voor deze voorrangsregel is, dat de toegekende dubbelbestemming een bijzonder belang vertegenwoordigt dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken.
In onderhavig wijzigingsplan zijn de volgende dubbelbestemmingen opgenomen:
Artikel 5 Waarde - Archeologie - 3
Beleidswaarde '3' is toegekend aan het deel van het bestemmingsplangebied dat ligt op een hoge dekzandrug met een dik plaggendek. Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie - 3' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 200 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 200 m² en 500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij een meldingsplicht wordt aan de vergunning de voorwaarde verbonden dat de start van de werkzaamheden tijdig (2 weken voor de aanvang van de werkzaamheden) wordt gemeld bij de gemeentelijk archeoloog en dat er gelegenheid moet worden geboden tot een waarneming. Zo kunnen tijdens de werkzaamheden van de aannemer eventuele archeologische sporen worden gedocumenteerd.
Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
Artikel 6 Waarde - Archeologie - 4
In een zone van 50 m rond het centrale punt van het historische erf wordt beleidswaarde '4' gehanteerd. Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 4' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 100 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 100 m² en 200 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 200 m² en dieper dan 0,5 m dient bij een aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
Algemene regels
De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in apart hoofdstuk.
Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen. De regeling is met name van belang met het oog op woningbouw.
Bestaande maten
Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.
Herbouw (bedrijfs)woningen
In het kader van het bestemmingsplan is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit betekent dat de afstandsmaten van woningen tot wegen niet bekend zijn. Om deze reden is de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten uitgesloten. Middels een algemene afwijkingsregel of een algemene wijzigingsbevoegdheid wordt herbouw mogelijk gemaakt.
Ondergronds bouwen
Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen zijn afzonderlijke bouwregels opgenomen. Op deze manier wordt voorkomen dat ondergrondse bouwwerken vanaf het maaiveld zichtbaar zijn.
Artikel 11 Algemene gebruiksregels
Naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State is gebleken dat wonen in bijgebouwen is toegestaan als dit niet expliciet is uitgesloten. Omdat dit niet gewenst is, wordt in deze algemene gebruiksregel wonen in bijgebouwen uitgesloten. Ook zijn prostitutiebedrijven en permanente bewoning van recreatiewoningen en plattelandkamers niet toegestaan.
Artikel 12 Algemene aanduidingsregels
De reconstructiegebieden zijn opgenomen als gebiedsaanduiding. Zoals in dit hoofdstuk onder artikel 3 uitgelegd is, zijn de regels als gevolg van de Reconstructiewet opgenomen in de betreffende artikelen. In dit artikel is uitsluitend een verwijzing opgenomen naar deze betreffende artikelen om te kunnen voldoen aan de digitale raadpleegbaarheid van het bestemmingsplan.
Artikel 13 Algemene afwijkingsregels
Algemene afwijkingsregels zijn opgenomen voor zaken die niet voor één specifieke bestemming gelden, maar in meerdere bestemmingen voorkomen en bijvoorbeeld gekoppeld zijn aan een aanduiding. In dit bestemmingsplan zijn algemene afwijkingsregels opgenomen voor het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van mantelzorg, de herbouw van woningen en de realisatie van kleinschalige windturbines.
Artikel 14 Algemene wijzigingsregels
Naast de algemene afwijkingsregels zijn er ook een aantal algemene wijzigingsregels. Concreet gaat het om:
- woningsplitsing van een karakteristieke woning;
- het realiseren van een woning in een karakteristiek bijgebouw;
- verwijderen bestemming Waarde - Archeologie als uit nader onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn;
- herbouw (bedrijfs)woningen.
De herbouw van (bedrijfs)woningen wordt, naast een algemene afwijkingsregel, ook via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Indien aangetoond kan worden dat aan de uiterste grenswaarde en de overige voorwaarden wordt voldaan, is herbouw buiten de bestaande fundamenten toegestaan. Hiervoor dient wel een 'verzoek hogere waarde' te worden aangevraagd. Omdat dit uitsluitend mogelijk is in het kader van een bestemmingsplan of wijzigingsbevoegdheid, is deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Overgangs- en slotregels
Tenslotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.
Overgangsrecht bouwwerken
Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is neergelegd in lid 16.1. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk via een afwijkingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders.
Overgangsrecht gebruik
Lid 16.2 betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.
Hier staat de benaming van dit wijzigingsplan vermeld.
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid
In artikel 3.1.6 eerste lid, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, zowel economisch als maatschappelijk.
Economische uitvoerbaarheid
Voor de gemeente Deventer zijn aan de uitvoering van dit wijzigingsplan geen kosten verbonden. De ontwikkeling die door dit besluit wordt mogelijk gemaakt, is een particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de uitvoering van het project komen voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Ook de eventuele planschade die voortvloeit uit voorliggende ontwikkeling zal door de initiatiefnemer worden gedragen.
De enige kosten voor de gemeente Deventer zijn de begrote kosten voor de planvorming. Deze kosten kunnen worden doorberekend op grond van de Legesverordening.
Gelet op artikel 6.12, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening in samenhang met artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening hoeft ten behoeve van dit wijzigingsplan geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Het voorliggende plan betreft de verbouw van een bestaand voormalig agrarische bedrijfsgebouw tot een enkele woning. Alleen bij de realisatie van ten minste 10 woningen is er sprake van een zogenaamd "aangewezen bouwplan' op grond van artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
Er zijn hiermee geen omstandigheden die duiden op financiële onhaalbaarheid van het plan. De economische uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
In artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder e van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.
Inspraak
Dit wijzigingsplan is niet voor inspraak ter inzage gelegd. Het plan is overeenkomstig het vastgesteld ruimtelijk beleid. Het past binnen de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vastgestelde bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening'. Uiteraard blijft de mogelijkheid bestaan om een zienswijze in te dienen op het ontwerp wijzigingsplan.
Vooroverleg
Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
Rijk:
Omtrent het vooroverleg met het Rijk kan gemeld worden dat voor het onderhavige plan geen nationale belangen in het geding zijn. Op 1 januari 2012 is de VROM-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft geen adviserende en coördinerende rol met betrekking tot de advisering op voorontwerp ruimtelijke plannen. Dit heeft als gevolg dat gemeenten na 1 januari 2012 geen gecoördineerd rijksadvies op een voorontwerpplan meer ontvangen. De VROM-Inspectie reageert vanaf januari inhoudelijk niet meer op nieuw toegezonden plannen.
Provincie:
Dit (bouw)plan valt formeel niet binnen de provinciale vrijstellingslijst van Gedeputeerde Staten van Overijssel. In overleg met de provincie is echter besloten dat vooroverleg niet noodzakelijk is, indien het gaat om de realisatie van een nieuwe woning in een bestaand karakteristiek (bedrijfs)gebouw op basis van de betreffende wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en 'Buitengebied Deventer, 1e herziening. Er kan dan een analogieredenering worden op toepassen ten aanzien van B1 van de lijst met plannen waarvoor geen vooroverleg gevoerd hoeft te worden; 'plannen voor geheel of gedeeltelijke vernieuwing, vervanging of verandering van een bestaande en bestemde (bedrijfs)woning. Bij vervanging/vernieuwing gaat het om dezelfde plek van de bestaande woning of op daartoe bestemde gronden binnen een afstand van maximaal 10 meter van de bestaande woning'.
Waterschap:
Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Groot Salland op 16 juli 2013 de hoogte gebracht van het plan. Uit het invullen van de digitale watertoets bleek dat er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Groot Salland gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.