Buitengebied Deventer, Rossemansweg 3

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Algemeen

Bij de gemeente Deventer is op 7 februari 2014 een aanvraag om wijziging van het bestemmingsplan ontvangen. De aanvraag voorziet in het herbestemmen van een woning gelegen aan de Rossemansweg 3 te Bathmen. De woning is bestemd als agrarische bedrijfswoning, maar de huidige eigenaar wil deze niet meer als zodanig in gebruik nemen. De aanvrager verzoekt om die reden om een wijziging van de agrarische bestemming in een woonbestemming.

In de volgende figuur is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Globale ligging plangebied 'Buitengebied Deventer, Rossemansweg 3'

Plangebied

Het perceel Rossemansweg 3 ligt aan de Rossemansweg ten zuidoosten van het dorp Bathmen en is kadastraal bekend gemeente Bathmen, sectie G, nummers 00241 en 00239.

Ligging kadastraal perceel, Rossemansweg 3

Planologische regiem

Voor bovengenoemde percelen geldt momenteel het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' (vastgesteld 6 juni 2012). Het beoogde plan is in strijd met dit bestemmingsplan. Het perceel heeft in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Op deze gronden is de uitoefening van een agrarisch bedrijf toegestaan. De gronden gebruiken voor de functie wonen is in strijd met het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' geeft het college van B&W de mogelijkheid het bestemmingsplan te wijzigen. Indien er aan de voorwaarden wordt voldaan kan het bestemmingsplan gewijzigd worden ten behoeve van vervolgfuncties. Het voorliggende initiatief voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid, waardoor medewerking aan dit initiatief mogelijk is.

Met het voorliggende wijzigingsplan wordt de herbestemming van de functie 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' naar de functie 'Wonen' mogelijk gemaakt.

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven, de uitgangssituatie op de locatie en het voorgenomen (bouw)plan. In hoofdstuk 3 volgt de ruimtelijke onderbouwing. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de voor dit plan relevante beleidskaders en de zogeheten randvoorwaarden zoals archeologie, water en milieuhygiënische aspecten. Op basis van deze onderbouwing wordt duidelijk gemaakt waarom de voorgenomen ontwikkeling acceptabel is. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de planopzet en de juridische aspecten nader toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat ten slotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Huidige situatie

Het perceel Rossemansweg 3 is gelegen op de grens van (een gedeelte van) het LOG-gebied Bathmen ten zuiden van de A1. De grens tussen het LOG-gebied en verwevingsgebied loopt door het huidige agrarische bouwvlak heen. In dit gedeelte van het LOG-gebied zijn nog twee agrarische bedrijven gelegen en tevens twee woonpercelen. Rondom het LOG-gebied liggen ten zuiden en westen voornamelijk agrarische bedrijven en ten noorden en oosten voornamelijk woonpercelen.

Gedeelte van het LOG-gebied Bathmen, plankaart bestemmingsplan Buitengebied Deventer

Op het erf Rossemansweg 3 zijn een woning, drie schuren en een klein tuinhuisje gelegen. Achter de woonboerderij ligt een grote schuur, die in het verleden dienst deed als veestal. Aan de overzijde van de oprijlaan liggen een klein schuurtje en een berging/wagenloods. Het erf is voor een groot gedeelte onverhard en ingericht als sier- en moestuin. Toch kent het erf ook veel verharding, die is uitgevoerd in diverse materialen. De erftoegangsweg is geasfalteerd. Rondom de boerderij en de achterliggende schuur is bestrating in de vorm van hard gebakken straatklinkers toegepast. Ook zijn er betonplaten aan weerszijden van het achterdeel van de boerderij gepositioneerd. De toegang naar de schuren aan de overkant van de oprijlaan is uitgevoerd met betonnen stoeptegels.

Luchtfoto Rossemansweg 3

Toekomstige situatie

Er wordt fysiek weinig veranderd aan het erf. De huidige opstallen blijven gehandhaafd, evenals de huidige inrichting van het erf. Er worden alleen enkele landschappelijke aanpassingen gedaan om het perceel op landschappelijk niveau te versterken en de overgang van het erf naar het landschap te verhelderen. Aan de noordkant van het erf zal een singel worden gepland. Aan de oost- en zuidkant van het erf een knipscheerheg. Ook wordt een aantal extra bomen geplant en enkele houten hekwerken geplaatst.

Erfinrichtingsplan

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke onderbouwing

Inleiding

Om te oordelen of de in het vorige hoofdstuk beschreven (ruimtelijke) ontwikkeling mogelijk en wenselijk is, is deze getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Ook is het plan getoetst aan de wettelijk vastgestelde milieukwaliteitseisen, de Wet op de archeologische monumentenzorg en de Monumentenwet. Tevens zijn de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op de waterhuishouding (de watertoets), het landschap en de mobiliteit beoordeeld en afgewogen.

3.1 Beleidskaders

Rijksbeleid

Bij het vaststellen van dit wijzigingsplan zijn geen rechtstreekse Europese en nationale ruimtelijke belangen betrokken. De algemene beleidsrichtlijnen van het Europees en rijksbeleid, o.a. de Nota Ruimte, worden nader uitgewerkt in provinciaal en gemeentelijk beleid en om die reden niet nader behandeld.

Provinciaal beleid

De beleidsrichtlijnen uit de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn verwerkt in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer'. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt vervolgfuncties toe staan, indien sprake is van een algehele beëindiging van een agrarisch bedrijf.

Deze wijzigingsbevoegdheid sluit aan op de provinciale ambitie om gebruik te maken van bestaande ruimte.

Gemeentelijk beleid

Bestemmingsplan Buitengebied Deventer

Vervolgfuncties

Gezien de te verwachten ontwikkelingen in de agrarische sector, is het waarschijnlijk dat ook in de toekomst een aantal agrarische bedrijven wordt beëindigd. De vrijkomende bedrijfsgebouwen zijn onder andere gewild voor bewoning (woonboerderijen) en niet-agrarische bedrijfsactiviteiten. Dit biedt kansen voor plattelandsontwikkeling. Om enerzijds ongewenste ontwikkelingen te voorkomen (vestiging van functies die niet in het buitengebied thuishoren) en anderzijds tegemoet te komen aan de behoefte om passende vervolgfuncties mogelijk te maken, zijn in het bestemmingsplan Buitengebied mogelijkheden opgenomen voor niet-agrarische vervolgfuncties na beëindiging van agrarische bedrijven.

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' zodanig wijzigen dat – indien sprake is van een algehele beëindiging van een agrarisch bedrijf – vervolgfuncties toegestaan zijn.

Het voorliggende wijzigingsplan dat voorziet in het herbestemmen van de functie 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden' naar de functie 'Wonen', past binnen dit beleid en de in het bestemmingsplan Buitengebied Deventer gestelde voorwaarde.

Visie Landbouwontwikkelingsgebieden Loo, Bathmen en Pieriksmars

De doelstelling van de ontwikkelvisie is het komen tot een gedragen visie voor de landbouwontwikkelingsgebieden Bathmen, Loo en Pieriksmars in de gemeente Deventer. Door het opstellen van deze ontwikkelvisie heeft de gemeente Deventer een instrument in handen om individuele aanvragen te toetsen, weten landbouwbedrijven waaraan hun aanvragen moeten voldoen en krijgen bewoners inzicht in de ontwikkelings(on)mogelijkheden in hun omgeving.

In grote lijnen wordt op basis van vier factoren; milieuruimte, landschapskarakteristiek, infrastructuur en de visie van de gemeente en vertegenwoordigers uit de LOG's, de ontwikkelvisie opgesteld.

Er wordt op basis van draagkracht van het landschap en draagvlak ruimte gegeven voor maximaal vijf nieuwvestigingen van intensieve veehouderijen (IV-bedrijven) in de drie LOG-gebieden.

De milieugebruiksruimte is de meest bepalend factor voor vestigings- en uitbreidingsmogelijkheden voor de IV sector. Binnen de milieugebruiksruimte is de geurwet bepalend voor de mogelijkheden op een locatie. Dit wordt dan ook als een eerste schifting voor mogelijke locaties gebruikt. Gebieden waar minder ruimte is dan 69.000 ou worden niet als duurzame locaties voor nieuwvestiging gezien omdat er onvoldoende ontwikkelruimte beschikbaar is. Op de visiekaart zijn dit de rode gebieden. In de gele gebieden is wel milieuruimte, maar zijn er andere beperking waardoor nieuwvestiging niet mogelijk is. Op de groene locaties is ruimte voor nieuwvestiging van IV-bedrijven als aan de wettelijk verplichte procedures (milieu- en bouwvergunning) en de gestelde voorwaarden voor inpassing wordt voldaan. Per groene vlek is ruimte voor nieuwvestiging van maximaal één bedrijf.

Kaart LOG-visie LOG-gebied Bathmen

Het perceel Rossemansweg 3 (zwarte cirkel op bovenstaande kaart) is gelegen in een rood gebied en komt om die reden niet in aanmerking als vestigingslocatie voor een (nieuwe) intensieve veehouderij. Ook in de directe nabijheid is geen inpassingsruimte voor een (nieuwe) intensieve veehouderij. De mogelijke vestiging van een intensieve veehouderij binnen het LOG-gebied Bathmen wordt dat ook niet beperkt door voorliggende ontwikkeling.

3.2 Landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit

Op zowel nationaal, provinciaal als gemeentelijke niveau wordt de nadruk gelegd op ruimtelijke kwaliteit. Het beleid kent geen strikte voorschriften meer met betrekking tot welke functie op welke plek moet plaatsvinden. Het beleid biedt ruimte aan economische dynamiek, zolang deze de ruimtelijke kwaliteit bevordert.

Om deze sturingsfilosofie te waarborgen heeft de provincie in de Omgevingsverordening opgenomen dat in het bestemmingsplan dient te worden onderbouwd op welke wijze de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit (artikel 2.1.5). Aan deze onderbouwing wordt de eis gesteld dat inzichtelijk moet worden gemaakt hoe is omgegaan met de provinciale vier-lagenbenadering, de bijbehorende Catalogus Gebiedskenmerken 2009 en welk ontwikkelingsperspectief van toepassing is.

Ook in het bestemmingsplan 'Buitengebied, Deventer' speelt ruimtelijke kwaliteit een belangrijke rol als het gaat om de mogelijkheden die worden geboden. Zo is een van de voorwaarden voor het kunnen toepassen van de wijzigingsbevoegdheid voor vervolgfuncties dat er geen nieuwe gebouwen mogen worden gebouwd, tenzij er sprake is van sanering van bestaande landschapsontsierende bebouwing en tevens dient er sprake te zijn van een adequate landschappelijke inpassing, waarbij de bestaande landschappelijke waarden niet onevenredig worden aangetast.

In deze paragraaf zal op de voorwaarde van een adequate landschappelijke inpassing nader worden ingegaan. Het plan voorziet immers niet in nieuwe bebouwing, aan die voorwaarde wordt dan ook voldaan. Naast het provinciaal beleid, de vier-lagenbenadering en de gebiedskenmerken, zal ook worden ingegaan op de inpasbaarheid van de beoogde ontwikkeling in het gemeentelijke Landschapsontwikkelingsplan (LOP), voor zover deze afwijkt van het provinciale kader.

Landschappelijke inpassing - ontwikkelingsperspectief

In het provinciaal beleid is het grondgebied van de provincie opgedeeld op basis van zes ontwikkelingsperspectieven, drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze ontwikkelingsperspectieven geven aan in welke richting het gebied zich dient te ontwikkelen en biedt een (ruimtelijk) kader voor ontwikkelingen binnen het gebied.

Het perceel Rossemansweg 3 is gelegen binnen het ontwikkelingsperspectief 'Buitengebied, accent op productie, landbouwontwikkelingsgebied'. Dit zijn de gebieden binnen de provincie die voorkomen in diverse landschapstypen en waar ruimte is voor ontwikkeling van intensieve veehouderij. De kwaliteitsambitie is ook hier om de diverse landschappen herkenbaar te houden ten opzichte van elkaar en verschillen en contrasten binnen deze landschappen te accentueren. Dit geeft agrarische ondernemers de uitdaging om hun vaak grote gebouwen zo te lokaliseren en vorm te geven dat ze de ruimtelijke- en milieukwaliteit versterken. Op basis van de gemeentelijk LOG-visie is gebleken dat het perceel Rossemansweg 3 en haar directe omgeving geen ruimte biedt voor de nieuwvestiging van een intensieve veehouderij. De verbouwing van de huidige boerderij is daarom ook niet in strijd met dit ontwikkelingsperspectief en sluit prima aan bij de provinciale kwaliteitsambitie voor dit gebied aangezien de toevoegingen een eigentijdse (vernieuwende) vormgeving bevatten, die voortbouwt op de oude principes. De hoofdvorm, de dakhellingen, maatvoering en ordening van gebouwen ten opzichte van elkaar zal hierdoor niet veranderen.

Landschappelijke inpassing - gebiedskenmerken

In het landschapsontwikkelingsplan Salland (LOP) is het gebied rond de Rossemansweg 3 aangewezen als 'dekzandrug'. Kenmerkend voor dit landschap is de sterke verwevenheid van diverse ruimtelijke elementen zoals bosjes, bebouwing, houtwallen en singels. Samen met reliëfverschillen (essen) en open ruimtes ontstaat hierdoor een gevarieerd landschapsbeeld van een besloten tot half open landschap. De historische ensembles die in het gebied voorkomen zijn van grote waarde. Monumentale bomen en oude gebouwen hebben een grote museale kwaliteit. Het landschapsbeleid is gericht op het versterken van de karakteristiek door de hoger gelegen ruggen ruimtelijk te verdichten. Nieuwe rode functies in het buitengebied (passend binnen bestaand beleid) zijn landschappelijk gezien het meest wenselijk op de ruggen onder de voorwaarde dat landschapselementen worden aangelegd.

Enkele landschappelijke karakteristieken zijn:

• verdichting van de rug met landschapselementen zoals bosjes, landgoederen, houtwallen, hagen, singels en solitaire bomen;
• afwisseling van verdichte en open ruimtes, met verrassende doorkijkjes;
• onbeplante essen, maar beplante wegen;
• wegen, die zich voegen naar de erven en daar deels ook over heen lopen;
• knooperven;
• erven die vloeiend overgaan in het landschap;
• zandwegen en;
• reliëf door essen en kampen.

Deze gebiedskenmerken worden in de Provinciale Omgevingsvisie eveneens benoemd. Op basis van de Provinciale gebiedskenmerken is het perceel gelegen op een 'dekzandvlakte en ruggen' (natuurlijke laag) en is er sprake van een 'oud hoevenlandschap' (agrarisch cultuurlandschap). Het landschap is relatief kleinschalig met een variatie van besloten tot halfopen ruimtes. Van oudsher een rijkdom aan landschapselementen, zoals bosjes, houtwallen, singles en landschappelijke hagen. Met name het in stand houden van de kleinschaligheid, de individuele erven, de karakteristieke openheid, de huidige bodemkwaliteit en het huidige reliëf van de essen is van groot belang, evenals het aanbrengen en behouden van kleinschalige landschapselementen, zoals houtwallen, bosjes, zandwegen, karakteristieke erven en de beeldbepalende open ruimte daartussen.

Het erf Rossemansweg 3 is rijk beplant en gaat vloeiend over in het landschap. Het erf ligt aan het einde van het perceel en is bereikbaar via een rechte weg. Het erf heeft een rationeel en blokvormige opzet en de bebouwing is gericht op de weg. Langs de erftoegangsweg is niet volledige beplanting aangebracht, waardoor open doorzichten ontstaan. De beplanting die aanwezig is, vormen belangrijke ruimtevormende elementen in het landschap.

Het voorliggende plan heeft rekening gehouden met de aanwezige gebiedskenmerken en versterkt deze kenmerken. Na de algehele bedrijfsbeëindiging op het perceel Rossemansweg 3 biedt dit wijzigingsplan de mogelijkheid nieuwe 'rode functies', in dit specifieke geval wonen, op het erf toegestaan, waarbij de monumentale boerderij en het historisch waardevolle erfensemble worden behouden en versterkt. De huidige kwalitatieve erfbeplanting blijft eveneens behouden, waarbij de inrichting van het erf zoveel mogelijk in tact zal worden gelaten. De boomgaard, moestuin en bestaande bomen en bossages blijven behouden en karakteristieke landelijke elementen, zoals een houten hekwerk en een meidoornhaag worden toegevoegd aan het landschap. Hierdoor ontstaat een heldere overgang van erf naar landschap en worden de bestaande landschappelijk kwaliteiten op en rondom dit erf behouden en versterkt.

3.3 Cultuurhistorie en monumenten

Op grond van de wet Modernisering Monumentenzorg (de MoMo), die per 1 januari 2012 van kracht is geworden, moet een goede ruimtelijke onderbouwing een beschrijving bevatten van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Gemeentelijk monument

Het boerenerf, inclusief de boerderij en de schuur op het perceel Rossemansweg 3 vallen onder de monumentale status.

Monumentenbeschrijving

Inleiding en geschiedenis

De langhuisboerderij op het erf dateert uit de 19de of/begin van de 20ste eeuw. In 1935 werd het voorhuis links uitgebouwd, wat tevens een verhoging van de zijgevel inhield. In 1949 kwam een verbreding aan de rechterkant tot stand, waarbij tevens ook de hele rechter zijmuur van het achterhuis werd vernieuwd; ook werd de indeling van de voorgevel gewijzigd; in plaats van een groter midden venster en de entreedeur kwamen twee vensters en het rechter opkamervenster werd vergroot. In het interieur verdween de gang ten gunste van een vergroting van de opkamer/bijkeuken. In 1961 werd het achterhuis verlengd.

De bijschuur met kookvertrek is in 1920 gebouwd en werd aan de achterzijde verlengd in 1952. Op het erf staan (mogelijk) nog een kippenhok (1958) en een wagenschuur (1964) en diverse grote, in recente tijd opgerichte stallen en schuren.

Beschrijving exterieur

De langhuisboerderij bevindt zich aan de bocht van de weg en is met de voorgevel naar het noordoosten georiënteerd. Het voorhuis springt iets uit ten opzichte van het achterhuis. Het afgewolfde dak is met riet gedekt, met stroken van muldenpannen aan de onderkant. De gevels zijn rondom opgetrokken boven een gepleisterde plint. De voorgevel is symmetrisch ingedeeld met twee grotere vensters in het midden en een kleiner exemplaar aan weerszijden. De zesruits schuiframen kunnen door paneelluiken worden gesloten, erboven zijn strekken aanwezig. In de linker zijgevel (zuidzijde) van het voorhuis zijn twee vensters als in de voorgevel aangebracht en in de rechterzijgevel een venster en een deur met zijlicht. Het achterhuis heeft gevels met de gebruikelijk indeling: in de zijgevels getoogde stalramen en deuren, en in de achtergevel een grote opening naar de deel tussen vierruits vensters en zijdeuren en een hooiluik.

De bijschuur was slechts op afstand te zien, maar lijkt haar vormgeving behouden te hebben. Het wolfdak is met riet gedekt en een strook aan de onderzijde met golfplaten. De grote deuren zijn dichtgezet.

Waardering

De boerderij is redelijk gaaf. Van belang is de stedenbouwkundige situering, tevens is het complex van bouwhistorisch, gebruikshistorisch en cultuurhistorisch belang vanwege:

• de situering van het complex aan de rand van de enk, omgeven door monumentale bomen, een boomgaard en weidegebied;
• de gemiddeld gaaf bewaarde architectuur van het hoofdgebouw, dat tevens bouw- en gebruikshistorisch vrij hoog wordt gewaardeerd; inwendig zijn mogelijk moderniseringen uitgevoerd, maar de gevels zijn geheel intact gebleven en de driebeukige basisindeling, de constructies met ankerbalkgebinten en sporenkap is behouden gebleven;
• de aanwezigheid van de bijschuur, de oude boerderij, die meer dan gemiddeld gaaf is bewaard, die bouw- en gebruikshistorisch een redelijk hoge cultuurhistorische waarde bezit;
• de ensemblewaarde; de indeling van het erf en de bebouwing worden meer dan gemiddeld hoog gewaardeerd; het ensemble is verder weinig aangetast door verbouwingen en moderne bijgebouwen en daardoor bezit het complex een hoge cultuurhistorische waarde, en;
• de groenstructuren, zoals de aan de zuidzijde aanwezige bomengroep en een boomgaard, die een positieve waarde hebben.

Beoordeling van het plan

Tegen de functiewijziging van agrarisch naar wonen bestaat vanuit cultuurhistorisch oogpunt geen bezwaar. De monumentale en cultuurhistorisch waarde van het boerenerf, de langhuisboerderij en bijschuur, zoals hierboven beschreven, worden door de gewenste functiewijziging niet onevenredig aangetast. Ook het voorgestelde inrichtingsplan is cultuurhistorisch inpasbaar. Op het erf zijn al vele bomen en struiken aanwezig, die zoals ook uit de monumentenbeschrijving blijkt een positieve waarde hebben. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt bestaat er geen bezwaar tegen het toevoegen van een heg aan de woonzijde van de boerderij en een singel aan de noordzijde van het erf. Dat de knipscheerheg langs de oprijlaan wordt doorgezet als afgrenzing is cultuurhistorisch ook passend op deze plek in het landschap. De weg die over het erf van de Rossemansweg 3 naar de Veldkampsteeg 18 loopt en vanaf daar naar de Veldkampsteeg is in het voorgestelde plan afgesloten met een hek. Deze oude lijn in het landschap is cultuurhistorisch waardevol en het verwijderen van het hek over de weg zou meerwaarde geven aan de cultuurhistorisch waarde van het landschap.

3.4 Archeologie

Naast de monumentale en cultuurhistorische waarden moeten ook de archeologische (verwachtings)waarden worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Dit is vastgelegd in de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ, 1 september 2007). Doel van deze wet is: 'bescherming van aanwezige en te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Verwachting

Op grond van de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Deventer, welke is verwerkt in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer', heeft het erf Rossemansweg 3 een middelhoge verwachtingswaarde. Dit betekent dat nog niet duidelijk is welke eventuele archeologische restanten in de bodem aanwezig zijn, maar dat er wel sprake is van een kans op het aantreffen van archeologische resten. Deze archeologische verwachting is gebaseerd op de relatieve hoogte en het geven dat mensen in de prehistorie en in de middeleeuwen tot de bedijking de hogere plekken opzochten om te wonen.

Advies

Bij de gedeeltelijke herbestemming van een agrarische naar een woonfunctie vinden geen bodemverstorende activiteiten plaats. Het doen van archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' dient wel te worden gehandhaafd om bij eventuele toekomstige ontwikkelingen, die wel leiden tot verstoring van de bodem, een nadere afweging te kunnen maken.

3.5 Milieu-aspecten

Beleid

In het gemeentelijk milieubeleid staat een integrale benadering van milieu, ruimtelijke ordening, bouwen en wonen en verkeers- en vervoersbeleid centraal. Belangrijke uitgangspunten zijn:

• behoud van bestaande milieukwaliteiten, verantwoord gebruik van natuurlijke hulpbronnen (ruimtelijke ontwikkeling en milieu);
• een duurzame ontwikkeling en betrokkenheid en verantwoordelijkheid van ondernemers staat centraal (economische ontwikkeling en milieu);
• de betrokkenheid van de burger (maatschappelijke ontwikkeling en milieu).

Met name de eerste twee uitgangspunten zijn van belang bij het opstellen van bestemmingsplannen.

Om te oordelen of het voorliggende wijzigingsplan geen negatieve invloed heeft op de bestaande milieukwaliteit en voldoet aan de wettelijke normen die zijn vastgesteld in de milieuwetgeving, zijn de volgende milieukundige aspecten beoordeeld:

• bedrijven en milieuzonering;
• geluid;
• bodemkwaliteit;
• luchtkwaliteit;
• externe veiligheid;
• ecologie;
• duurzaamheid.

Bedrijven en milieuzonering

In relatie tot vergunde rechten van omliggende veehouderijen kan qua geurwetgeving gemeld worden dat ingevolge artikel 14, lid 2 van de Wet geurhinder en veehouderij, voor deze functiewijziging geldt dat de geurgevoeligheid van het pand gelijk blijft aan die van een agrarische bedrijfswoning. De functiewijziging van agrarische naar wonen vormt vanuit geuroptiek geen extra belemmering van vergunde rechten van omliggende bedrijven.

Geluid

De aangevraagde functiewijziging betreft een wijziging naar een woonfunctie en gaat niet gepaard met bouwactiviteiten, waarbij geluidgevoelige functies planologisch verschuiven. In die zin is deze functiewijziging niet van invloed op de vergunde geluidsruimte van omliggende (agrarische) bedrijven, omdat er qua geluidsgevoeligheid geen verschil bestaat tussen een woning en een agrarische bedrijfswoning. Daarmee is ook geen sprake van een nieuwe situatie in de zin van de Wet geluidhinder, waardoor verdere toetsing aan deze wet in verband met wegverkeerslawaai van de omliggende wegen, waaronder de op grote afstand gelegen Rijksweg A1, achterwege kan blijven.

Bodemkwaliteit

Op de locatie heeft in het verleden een bovengrondse dieseltank gestaan. Deze tank stond achter de schuur die achter de boerderij staat. Verder zijn er geen voor bodemverontreiniging verdachte activiteiten uitgevoerd.

Resultaten bodemonderzoek

In januari/februari 2013 is door Van der Poel Milieu BV een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de locatie Rossemansweg 3 te Zuidloo/Bathmen (projectcode 11301.007). De belangrijkste resultaten van het onderzoek zijn:

• uitvoering heeft plaatsgevonden volgens de kwaliteitsnormen van het Besluit bodemkwaliteit;
• zintuiglijk zijn in enkele boringen sporen puin aangetroffen. Verder zijn geen bijzonderheden aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van een verontreiniging;
• ter plaatse van de voormalige bovengrondse dieseltank zijn zintuiglijk en analytisch geen oliecomponenten aangetroffen;
• in de boven- en ondergrond zijn, van de geanalyseerde parameters, geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden;
• in het grondwater is een licht verhoogd gehalte aan barium aangetoond. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de streefwaarde en blijft beneden de toetsingswaarde voor nader onderzoek. Van de overig geanalyseerde parameters zijn geen gehalten aangetoond boven de streefwaarden.

Conclusie ruimtelijke procedure

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek bestaat er vanuit bodemhygiënisch oogpunt geen belemmering voor de geplande ontwikkeling en functiewijziging van de locatie.

Luchtkwaliteit

Bij besluitvorming over luchtkwaliteit is een plan reeds inpasbaar als de gevolgen voor de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' (NIBM) zijn. Een plan draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de '3% grens' niet wordt overschreden. De 3% grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde van 40 µg/m3 voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) en bedraagt 1,2 µg/m3. Onderhavig plan is niet van invloed op de luchtkwaliteit, omdat de planvorming geen betrekking heeft op het toevoegen van wooneenheden. Om vanuit een goede ruimtelijke ordening ook iets te kunnen zeggen over de mate van blootstelling aan luchtverontreinigingen, is de lokale situatie beoordeeld met gebruikmaking van de verkeersmilieukaart. Op basis van deze verkeersmilieukaart blijkt ter plaatse van het plangebied ruimschoots aan de normstelling voor luchtkwaliteit wordt voldaan.

Externe veiligheid

Het plan heeft uitsluitend betrekking op een functiewijziging. Het aantal wooneenheden wijzigt niet. Daarmee is het plan ook niet van invloed op de hoogte van het groepsrisico in relatie tot de nabij gelegen hoge druk aardgastransportleidingen. Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Rijksweg A1. Het aspect externe veiligheid is hiermee verder niet relevant.

Ecologie

Het plan heeft geen betrekking op fysieke ruimtelijke ingrepen, alleen op een functiewijziging. Daarmee worden eventueel aanwezige beschermde waarden niet aangetast en hoeft er geen ecologisch onderzoek uitgevoerd te worden. Vooruitlopend op de gewenste interne verbouwing, waarbij de deel en de huidige boerderij tot één woning worden verbouwd is wel een quick scan flora en fauna uitgevoerd (Eerlerwoude, projectnr. P6157, d.d. 28 februari 2013). Uit dat onderzoek is gebleken dat op het erf een paar steenuilen broedt waar rekening mee gehouden moet worden. Het is dan ook zaak om geen ingrijpende maatregelen uit te voeren in de broedperiode die duurt van 1 februari tot 1 juli.

Voor eventueel aanwezige beschermde zoogdieren en amfibieën geldt dat het plangebied deel uitmaakt van hun leefgebied, maar dat er geen broedplaatsen zijn aangetroffen. Door de voorgenomen maatregelen vindt er alleen een tijdelijk verstoring plaats, maar blijft het leefgebied ook na de gewenste ingrepen behouden. Voor de in het plangebied aanwezige vogels geldt de algemene zorgplicht dat werkzaamheden buiten het broedseizoen moeten plaatsvinden. Nader onderzoek en ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet is dan ook niet noodzakelijk, als aan deze zorgplicht wordt voldaan.

Duurzaamheid

In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaatneutraal is. Om deze ambitie te realiseren is voor de periode 2011-2014 door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid "Op weg naar een duurzaam evenwicht" vastgesteld. In deze agenda worden 8 gemeentelijke beleidsprioriteiten benoemd, zoals bijvoorbeeld de realisatie van windturbines en een klimaatneutraal stadskantoor. Ook wordt er gewerkt aan een duurzaam energiebedrijf in een lokale coöperatieve vorm samen met verschillende organisaties. De sleutel zit in samenwerken. Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zal de gemeente Deventer die graag faciliteren. Waar nodig neemt de gemeente ook zelf het initiatief of schept de juiste voorwaarden. Zo heeft de gemeente Deventer een 'Visie op de Ondergrond' ontwikkeld waarmee de potentie voor onder meer koude-/ warmte opslag in beeld is gebracht. Deze informatie kan ontwikkelende partijen helpen bij een onderzoek naar de mogelijkheden voor warmte-koude opslag in de bodem, als warmte- en koelvoorziening.

De lijst 'Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau' uit de VNG - publicatie 'Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw' is voor duurzaamheid een bruikbare 'checklist' met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden.

Energiekosten gaan een steeds belangrijkere rol spelen in de ontwikkel- en beheerkosten voor vastgoed. Ook de (toekomstige) huizenbezitters en bedrijven zijn zich hiervan bewust en zullen dit laten meewegen. Het is in die zin verstandig inzicht te krijgen in het toekomstig energieverbruik van het te ontwikkelen vastgoed. Dit kan inzichtelijk gemaakt worden met bijvoorbeeld een BREAAM quickscan. Met dit systeem kan ook in beeld gebracht worden welke duurzaamheidsmaatregelen efficiënt zijn. Hierbij kan gedacht worden aan zaken als:

• zoveel mogelijk gebruik maken van passieve zonne-energie (oriëntatie);
• overweeg het gebruik van actieve zonne-energie;
• overweeg het gebruik van collectieve warmtelevering;
• compacte (woning-)ontwerpen;
• materiaal toepassingen (vernieuwbare materialen).

3.6 Leidingen en kabels

Er bevinden zich in en nabij het plangebied geen ondergrondse en bovengrondse leidingen, waarmee in het kader van dit wijzigingsplan rekening gehouden dient te worden.

3.7 Waterhuishouding

De watertoets is een wettelijke verplichting voor plannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Bij de watertoets gaat het om het van meet af aan meenemen van water bij (herziene) ruimtelijke plannen en besluiten met als doel negatieve effecten te voorkomen en mogelijke kansen voor watersystemen te benutten.

Relevant beleid

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. In het Waterbeheerplan 2010-2015 van Waterschap Rijn en IJssel staat het beleid beschreven op een drietal hoofdthema's. Voor het thema Veiligheid is bescherming tegen hoog water op de rivieren het speerpunt. Het functioneren van de primaire en regionale waterkeringen staat hierbij centraal. Het thema Watersysteembeheer is gericht op het voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie "Vasthouden-Bergen-Afvoeren". Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt “stand still - step forward”. Watersysteembenadering en integraal waterbeheer dienen als handvatten voor het benutten van de natuurlijke veerkracht van een watersysteem. Het einddoel is een robuust en klimaatbestendig watersysteem voor de toekomst. Voor het thema Waterketenbeheer streeft Waterschap Rijn en IJssel naar een goed functionerende waterketen waarbij er een optimale samenwerking met de gemeenten wordt nagestreefd.

Ruimtelijke ordening en water zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Er is meer ruimte nodig voor het waterbeheer van de toekomst. Ook op andere terreinen, zoals recreatie, wonen en landbouw speelt water een centrale rol. Het waterschap wil in het watertoetsproces vroegtijdig meedenken over de rol van het water in de ruimtelijke ontwikkeling en wil samen met de gemeente op zoek naar de bijdrage die water kan leveren aan de verbetering van de leefomgeving.

Watertoetstabel

Waterschap Rijn en IJssel heeft een watertoetstabel ontwikkeld waarmee met een aantal vragen in beeld te brengen is welke wateraspecten relevant zijn en met welke intensiteit het watertoetsproces doorlopen dient te worden.

Thema	Toetsvraag	Relevant	Intensiteit
Veiligheid	1. Ligt in of binnen 20 meter vanaf het plangebied een waterkering? (primaire waterkering, regionale waterkering of kade) 2. Ligt het plangebied in een waterbergingsgebied of winterbed van een rivier?	Nee Nee	2 2
Riolering en Afvalwaterketen	1. Is de toename van het afvalwater (DWA) groter dan 1m3/uur? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI van het waterschap?	Nee Nee Nee	2 1 1
Wateroverlast (oppervlaktewater)	1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 2500m2? 2. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500m2? 3. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 4. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?	Nee Nee Nee Nee	2 1 1 1
Oppervlaktewater- kwaliteit	1. Wordt vanuit het plangebied (hemel)water op oppervlaktewater geloosd?	Nee	1
Grondwater- overlast	1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Is in het plangebied sprake van kwel? 3. Beoogt het plan dempen van perceelsloten of andere wateren?	Nee Nee Nee	1 1 1
Grondwaterkwaliteit	1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	Nee	1
Inrichting en beheer	1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	Nee Nee	1 2
Volksgezondheid	1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	Nee Nee	1 1
Natte natuur	1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Bevindt het plangebied zich in beschermingszones voor natte natuur? 4. Bevindt het plangebied zich in een Natura 2000-gebied?	Nee Nee Nee Nee	2 2 1 1
Verdroging	1. Bevindt het plangebied zich in een TOP-gebied?	Nee	1
Recreatie	1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	Nee	2
Cultuurhistorie	1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	Nee	1

Conclusie

Uit de watertoetstabel wordt de conclusie getrokken dat er geen waterbelangen in of nabij het plangebied spelen. Om deze reden hoeft er ook geen wateradvies ingewonnen te worden bij het waterschap.

3.8 Mobiliteit

Bereikbaarheid

Het buitengebied van Deventer is grotendeels ingericht als 60-km gebied. Het perceel Rossemansweg 3 wordt via een lange erftoegangsweg ontsloten op de Rossemansweg. Het onverharde gedeelte van de Rossemansweg sluit direct aan op de Braakmanssteeg. Vanaf daar kunnen het dorp Bathmen en de A1 eenvoudig worden bereikt. Via het verharde gedeelte van de Rossemansweg en de Zuidlooerweg kan eveneens de Braakmanssteeg worden bereikt voor verder ontsluiting van het perceel.

Door de realisatie van de herbestemming neemt het aantal verkeersbewegingen van en naar het perceel niet toe. Herbestemming leidt dan ook niet tot problemen op het omliggende wegennet.

Parkeren

In het algemeen kan gesteld worden dat bij nieuw- en verbouw de parkeernormen uit de gemeentelijke Bouwverordening van toepassing zijn. Voor woningen gelegen in het buitengebied van de gemeente Deventer geldt een parkeernorm van twee parkeerplaatsen per woning. De parkeerbehoefte verandert niet en wordt in de huidige situatie reeds voorzien op eigen terrein. Het plan geeft geen aanleiding tot het toevoegen van parkeerplaatsen.

Hoofdstuk 4 Planopzet en juridische aspecten

Dit wijzigingsplan voorziet in een functiewijziging geldend voor de Rossemansweg 3 welke alleen middels het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid uit het geldende bestemmingsplan Buitengebied Deventer (artikel 4 lid 8 sub 5) mogelijk gemaakt kan worden.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek en de opzet van dit wijzigingsplan, welke in grote lijnen overeenkomt met het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer'.

Planopzet

Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De digitale verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding is de bestemming aangegeven. Aan deze bestemming zijn bouwregels en planregels over het gebruik gekoppeld die zijn opgenomen in de planregels.

Op dit wijzigingsplan zijn van toepassing de regels en de verbeelding welke deel uitmaken van het bestemmingsplan Buitengebied Deventer, met dien verstande dat de verbeelding van het bestemmingsplan Buitengebied Deventer wordt gewijzigd, zoals aangegeven in de verbeelding van dit wijzigingsplan.

De toelichting

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.

De planregels

Het bijzondere aan het wijzigingsplan is dat de planregels gelijk zijn aan die van het 'moederplan', te weten bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer', vastgesteld op 6 juni 2012. De planregels, zoals die in artikel 4 'Agrarische met waarden - Landschapswaarden' en artikel 21 'Wonen' van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' zijn opgenomen, zijn derhalve overeenkomstig van toepassing op het plangebied van dit wijzigingsplan. In dit plan zijn omwille van de (digitale) leesbaarheid van het plan alleen de regels opgenomen die rechtsreeks volgen uit de gewijzigde verbeelding. De overige regels van het moederplan blijven onverminderd gelden.

Enkelbestemmingen

In onderhavig wijzigingsplan is de volgende enkelbestemming opgenomen:

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden

De gronden voor de woning gelegen, hebben deze bestemming gekregen. De grond is bestemd voor het behoud, de versterking en de ontwikkeling van de landschappelijke waarde. Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd worden. Er zijn een aantal specifieke gebruiksregels opgenomen, bijvoorbeeld dat ruwvoederteelt, buitenopslag en paardenbakken niet zijn toegestaan. Eventueel kan hiervan worden afgeweken, in die zin dat onder voorwaarden een paardenbak toch is toegestaan. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunningsplicht voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden. Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van nieuwe natuur en waterberging.

Artikel 4 Wonen

Net als alle burgerwoningen en bijbehorende bijgebouwen en tuinen in het buitengebied is het perceel Rossemansweg 3 (gedeeltelijk) voorzien van de bestemming Wonen. Indien er meer dan 1 woning op een bouwvlak is toegestaan, is dit aangegeven middels een maatvoeringaanduiding. De inhoudsmaat bedraagt in het algemeen maximaal 750 m³, inclusief aan- en uitbouwen. Daarnaast is per woning 100 m² aan vrijstaande bijgebouwen en overkappingen toegestaan (indien er middels een maatvoeringaanduiding een aantal woningen is aangegeven, dan geldt dat voor elke woning 100 m² aan vrijstaande bijgebouwen gerealiseerd mag worden). Percelen in gebruik door hobbyboeren hebben ook de bestemming 'Wonen' gekregen. Omdat hobbyboeren vaak behoefte hebben aan ruimere mogelijkheden voor bijgebouwen, is hier een afwijkingsbevoegdheid voor opgenomen. Middels deze afwijkingsbevoegdheid is uitbreiding van de bijgebouwen tot 250 m² onder voorwaarden mogelijk.

Indien bij een woonbestemming reeds meer dan 100 m² aan bijgebouwen aanwezig is, kan via een saneringsregeling 50% van de bebouwing worden vernieuwd tot een maximum van 250 m². Tabel 4.1 geeft enkele rekenvoorbeelden.

Tabel 4.1 rekenvoorbeeld saneringsregeling wonen

voorbeelden
bestaand	rekenregel	vervangende nieuwbouw
40 m²		100 m²
75 m²		100 m²
100 m²		100 m²
150 m²	150-100 = 50:2 = 25 + 100 = 125 m²	125 m²
200 m²	200-100 = 100:2 = 50 + 100 =150 m²	150 m²
250 m²	250-100 = 150:2 = 75 + 100 = 175 m²	175 m²
300 m²	300-100 = 200:2 = 100 + 100 = 200 m²	200 m²
350 m²	350-100 = 250:2 = 125 + 100 = 225 m²	225 m²
400 m²	400-100 = 300:2 = 150 + 100 = 250 m²	250 m²
meer dan 400 m²		250 m²

Voormalige (agrarische) bedrijven hebben een functieaanduiding gekregen. Dit geldt ook voor het perceel Rossemansweg 3. Vanwege het vaak grote oppervlak aan voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen, is ervoor gekozen voor deze percelen ruimere gebruiksmogelijkheden, in de vorm van nevenfuncties, op te nemen. Voorwaarde is wel dat de bestaande bebouwing niet mag worden uitgebreid en nieuwe gebouwen niet mogen worden opgericht, tenzij bebouwing wordt gesaneerd. Daarbij geldt dat:

• na sanering tot 250 m² het gesloopte oppervlak mag worden teruggebouwd;
• indien meer dan 250 m² wordt gesloopt, in ieder geval 250 m² mag worden teruggebouwd;
• van het gesloopte boven de 250 m² mag 1/3 worden teruggebouwd tot een maximum van 850 m².

In tabel 4.2 worden hierover rekenvoorbeelden gegeven.

Tabel 4.2 rekenvoorbeeld saneringsregeling

te slopen bestaande bebouwing (m2)	rekenregel	maximaal oppervlak te realiseren nieuwbouw (m²)
100	< 250 m2	100
200	< 250 m2	200
250		250
400	250 + 1/3 x (400-250)	300
1.000	250 + 1/3 x (1.000-250)	500
1.600	250 + 1/3 x (1.600-250)	700
2.050	250 + 1/3 x (2.050 - 250)	850
2.500	> 850 m2 dus geldt het maximum	850
3.000	> 850 m2 dus geldt het maximum	850

Dubbelbestemmingen

Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een of meerdere onderliggende bestemmingen 'heen vallen' en een heel specifiek (ruimtelijk) belang beogen te regelen. De regels van een dubbelbestemming gaan vóór die van de onderliggende bestemming(en). Reden voor deze voorrangsregel is, dat de toegekende dubbelbestemming een bijzonder belang vertegenwoordigt dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken.

In onderhavig wijzigingsplan zijn de volgende dubbelbestemmingen opgenomen:

Artikel 5 Waarde - Archeologie - 1

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een aanlegvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen geldt per archeologische dubbelbestemming een specifieke regeling. Deze regeling is van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing groter dan een bepaald oppervlak en lager dan een bepaalde diepte. Een aanlegvergunning is niet noodzakelijk voor werken en werkzaamheden die betrekking hebben op normaal beheer en onderhoud overeenkomstig de toegekende bestemming.

Algemene regels

De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in apart hoofdstuk.

Artikel 6 Antidubbeltelregel

Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen. De regeling is met name van belang met het oog op woningbouw.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Bestaande maten

Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.

Herbouw (bedrijfs)woningen

In het kader van het bestemmingsplan is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit betekent dat de afstandsmaten van woningen tot wegen niet bekend zijn. Om deze reden is de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten uitgesloten. Middels een algemene afwijkingsregel of een algemene wijzigingsbevoegdheid wordt herbouw mogelijk gemaakt.

Ondergronds bouwen

Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen zijn afzonderlijke bouwregels opgenomen. Op deze manier wordt voorkomen dat ondergrondse bouwwerken vanaf het maaiveld zichtbaar zijn.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State is gebleken dat wonen in bijgebouwen is toegestaan als dit niet expliciet is uitgesloten. Omdat dit niet gewenst is, wordt in deze algemene gebruiksregel wonen in bijgebouwen uitgesloten. Ook zijn prostitutiebedrijven en permanente bewoning van recreatiewoningen en plattelandkamers niet toegestaan.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

De reconstructiegebieden zijn opgenomen als gebiedsaanduiding. Zoals in dit hoofdstuk onder artikel 3 uitgelegd is, zijn de regels als gevolg van de Reconstructiewet opgenomen in de betreffende artikelen. In dit artikel is uitsluitend een verwijzing opgenomen naar deze betreffende artikelen om te kunnen voldoen aan de digitale raadpleegbaarheid van het bestemmingsplan.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingsregels zijn opgenomen voor zaken die niet voor één specifieke bestemming gelden, maar in meerdere bestemmingen voorkomen en bijvoorbeeld gekoppeld zijn aan een aanduiding. In dit bestemmingsplan zijn algemene afwijkingsregels opgenomen voor het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van mantelzorg, de herbouw van woningen en de realisatie van kleinschalige windturbines.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

Naast de algemene afwijkingsregels zijn er ook een aantal algemene wijzigingsregels. Concreet gaat het om:

• woningsplitsing van een karakteristieke woning;
• het realiseren van een woning in een karakteristiek bijgebouw;
• verwijderen bestemming Waarde - Archeologie als uit nader onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn;
• herbouw (bedrijfs)woningen.

De herbouw van (bedrijfs)woningen wordt, naast een algemene afwijkingsregel, ook via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Indien aangetoond kan worden dat aan de uiterste grenswaarde en de overige voorwaarden wordt voldaan, is herbouw buiten de bestaande fundamenten toegestaan. Hiervoor dient wel een 'verzoek hogere waarde' te worden aangevraagd. Omdat dit uitsluitend mogelijk is in het kader van een bestemmingsplan of wijzigingsbevoegdheid, is deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Overgangs- en slotregels

Tenslotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.

Artikel 13 Overige regels

Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is neergelegd in lid 14.1. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk via een afwijkingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders.

Overgangsrecht gebruik

Lid 14.2 betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Artikel 15 Slotregel

Hier staat de benaming van dit wijzigingsplan vermeld.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6 eerste lid, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, zowel economisch als maatschappelijk.

Economische uitvoerbaarheid

Voor de gemeente Deventer zijn aan de uitvoering van dit wijzigingsplan geen kosten verbonden. De ontwikkeling die door dit besluit wordt mogelijk gemaakt, is een particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de uitvoering van het project komen voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Ook de eventuele planschade die voortvloeit uit voorliggende ontwikkeling zal door de initiatiefnemer worden gedragen.

De enige kosten voor de gemeente Deventer zijn de begrote kosten voor de planvorming. Deze kosten kunnen worden doorberekend op grond van de Legesverordening.

Gelet op artikel 6.12, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening in samenhang met artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening hoeft ten behoeve van dit wijzigingsplan geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Het voorliggende plan betreft het herbestemmen van de functie 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' naar de functie 'Wonen'. Alleen bij realisatie van ten minste 10 woningen is er sprake van een zogenaamd "aangewezen bouwplan" op grond van artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijk ordening (Bro)

Er zijn hiermee geen omstandigheden die duiden op financiële onhaalbaarheid van het plan. De economische uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder e van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

Inspraak

Dit wijzigingsplan is niet voor inspraak ter inzage gelegd. Het plan is overeenkomstig het vastgesteld ruimtelijk beleid. Het past binnen de wijzigingsbevoegdheid, zoals opgenomen in het vastgestelde en inwerking getreden bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer'. Uiteraard blijft de mogelijkheid bestaan om een zienswijze in te dienen op het ontwerp wijzigingsplan.

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Rijk:

Omtrent het vooroverleg met het Rijk kan gemeld worden dat voor het onderhavige plan geen nationale belangen in het geding zijn. Op 1 januari 2012 is de VROM-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft geen adviserende en coördinerende rol met betrekking tot de advisering op voorontwerp ruimtelijke plannen. Dit heeft als gevolg dat gemeenten na 1 januari 2012 geen gecoördineerd rijksadvies op een voorontwerpplan meer ontvangen. De VROM-Inspectie reageert vanaf januari inhoudelijk niet meer op nieuw toegezonden plannen.

Provincie:

Het wijzigingsplan geeft uitvoering aan de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan Buitengebied. Het bestemmingsplan Buitengebied Deventer is in een eerder stadium voorgelegd en goedgekeurd door de provincie Overijssel.

Waterschap:

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Rijn en IJssel is akkoord met de waterparagraaf zoals deze nu is weergegeven. De goedkeuring is toegekend op 27-02-2014.