Buitengebied Deventer, Koerselmansweg 2

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Algemeen

Bij de gemeente Deventer is op 13 juni 2013 een aanvraag om wijziging van het bestemmingsplan ontvangen. De aanvraag voorziet in het realiseren van een derde bedrijfswoning in een karakteristieke schuur op het perceel Koerselmansweg 2 te Okkenbroek. De drie bedrijfswoningen zijn allen onderdeel van het daar gevestigde agrarische bedrijf.

In de volgende figuur is de ligging van het plangebied aangegeven.

Globale ligging plangebied 'Buiengebied Deventer, wijzigingsplan Koerselmansweg 2'

Plangebied

Het perceel Koerselmansweg 2 ligt aan de Koerselmansweg ten zuiden van het dorp Okkenbroek, kadastraal bekend gemeente Diepenveen, sectie F, nummer 2854.

Ligging kadastraal perceel, Koerselmansweg 2

Planologisch regiem

Voor bovengenoemd perceel geldt momenteel het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' (vastgesteld 6 juni 2012). Het beoogde plan is in strijd met dit bestemmingsplan. Het perceel heeft in het bestemmingspan 'Buitengebied Deventer' de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Op de gronden die bestemd zijn met 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' mag één bedrijfswoning per bouwvlak worden gebouwd. Realisatie van een derde bedrijfswoning is dan ook in strijd met het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' geeft het college van b&w de mogelijkheid het bestemmingsplan te wijzigen. De wijzigingsbevoegdheid voorziet in de mogelijkheid een woning te realiseren in een karakteristiek bijgebouw, waarmee het behoud van de karakteristieke waarden van dit pand gestimuleerd wordt. Het voorliggende initiatief voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid, waardoor medewerking aan dit initiatief mogelijk is.

Met het voorliggende wijzigingsplan wordt de realisatie van de derde bedrijfswoning juridisch planologisch mogelijk gemaakt.

Leeswijzer

Het eerstvolgende hoofdstuk geeft een beschrijving van het plan, de uitgangssituatie op de locatie en het voorgenomen (bouw)plan. In hoofdstuk 3 volgt de ruimtelijke onderbouwing. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de voor het plan geldende beleidskaders en de zogeheten randvoorwaarden, zoals archeologie, water en de milieuhygiënische aspecten. Op basis van al deze aspecten wordt in dit hoofdstuk onderbouwd waarom de voorgenomen ontwikkeling acceptabel is. In hoofdstuk 4 worden de planopzet en de juridische aspectenten nader toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat ten slotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Huidige situatie

Het plangebied wordt gevormd door het erf van het agrarische bedrijf aan de Koerselmansweg 2 te Okkenbroek. Op het erf staan twee bedrijfswoningen (nr. 2 en 2a), een ligboxenstal, een varkensstal, drie schuren en een loods.

Twee van de drie schuren op het erf zijn karakteristiek: de oorspronkelijke boerderij uit 1800 en de daarnaast gelegen schuur. Deze beide gebouwen hebben op dit moment geen functie meer voor het agrarische bedrijf. Voorheen werden ze beide gebruikt als veestal. De eigenaren willen beide gebouwen graag behouden. Enkele jaren geleden hebben zij de oorspronkelijke schuur om die reden gerestaureerd. De kapconstructie is vernieuwd en voorzien van een nieuw rieten dek. Tevens is de achtergevel in de oorspronkelijke staat hersteld en teruggebracht.

Nu ook het andere gebouw moet worden gerestaureerd, ontstaat er een mooie gelegenheid om in deze oorspronkelijke boerderij een woning te realiseren voor de dochter van de huidige eigenaar, en haar gezin. De bewoners van deze nieuwe woning zijn beide in deeltijd werkzaam op het agrarische bedrijf (beide circa 8 uur per week) en zullen de woning dus daadwerkelijk als bedrijfswoning gebruiken.

Het gebouw zit momenteel met een tussenlid vast aan de achterliggende bedrijfswoning (nr. 2). Deze bedrijfswoning wordt bewoond door de moeder van de huidige eigenaar. Hoewel het vanuit cultuurhistorisch oogpunt zeer wenselijk is dit tussenlid te verwijderen, is dat momenteel (nog) niet mogelijk. In het tussenlid bevinden zich enkele primaire woonfuncties, die noodzakelijk zijn voor bewoning door de huidige bewoonster. Op het moment dat zij niet weer woonachtig is in deze woning wordt het tussenlid als nog verwijderd en wordt ook het laatste stukje van de gevel hersteld.

Na realisatie van het voorliggende bouwplan bestaat er geen verbinding meer tussen beide gebouwen en behoort het tussenlid als aanbouw alleen toe aan de al bestaande bedrijfswoning (nr 2). Om die reden is de voormalige boerderij aangemerkt als een karakteristiek gebouw dat niet is aangebouwd aan de bedrijfswoning.

Luchtfoto van Koerselmansweg 2

Het erf ligt te midden van grote percelen die bedoeld zijn voor agrarisch gebruik. De omliggende erven zijn echter allemaal burgerwoningen. Het perceel ligt aan de rand van de gemeente Deventer en in de nabijheid van het dorp Okkenbroek.

Toekomstige situatie

Het beoogde plan behelst, zoals hier boven beschreven, de realisatie van een bedrijfswoning in een van de schuren op het erf. Deze leegstaande veestal is van oorsprong de boerderij. Het pand dateert van 1800. Destijds werd het voorhuis bewoond en bood het achterhuis ruimte aan vee. Bij de realisatie van een nieuwe bedrijfswoning aan de zuidoostelijke gevel (destijds de voorgevel) in de jaren 60 is de boerderij volledig in gebruik genomen als veestal.

Om van de voormalige veestal een woning te kunnen maken is een grondige renovatie van het gebouw noodzakelijk. Naast renovatie wordt het gebouw ook in zijn oorspronkelijke staat hersteld. De in 1915 aangebrachte uitbreiding wordt verwijderd, zodat de boerderij zijn oorspronkelijke contouren weer terug krijgt. De voormalige voorgevel, nu achtergevel van het pand, wordt zo goed als dat gaat, vanwege het aanwezige tussenlid, gereconstrueerd. Om te kunnen voldoen aan de huidige bouweisen zijn ook enkele aanpassingen noodzakelijk. In het dakvlak worden enkele dakramen aangebracht en in de rechterzijgevel wordt het dak ter plaatse van de nieuwe toegang en de nieuwe openslaande tuindeuren voorzien van twee individuele opgetilde dakranden die geleidelijk in de rest van de kap verlopen. Deze ingrepen zijn dusdanig bescheiden dat zij cultuurhistorisch acceptabel zijn. De voormalige boerderij is na deze verandering -wat betreft totaalbeeld en materiaal-  nog altijd karakteristiek te noemen.

Bestaande situatie

Nieuwe situatie

De nieuwe woning staat als bedrijfswoning ten dienste van het bestaande agrarisch bedrijf. Functioneel verandert er dan ook vrijwel niets op het erf.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke onderbouwing

Inleiding

Om te oordelen of de in het vorige hoofdstuk beschreven (ruimtelijke) ontwikkeling mogelijk en wenselijk is, is deze getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Ook is het plan getoetst aan de wettelijk vastgestelde milieukwaliteitseisen, de Wet op de archeologische monumentenzorg en de Monumentenwet. Tevens zijn de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op de waterhuishouding (de watertoets) en de mobiliteit beoordeeld en afgewogen.

3.1 Beleidskaders

Rijksbeleid

Bij het vaststellen van dit wijzigingsplan zijn geen rechtstreekse Europese en nationale ruimtelijke belangen betrokken. De algemene beleidsrichtlijnen van het Europees en rijksbeleid, o.a. de Nota Ruimte, worden nader uitgewerkt in provinciaal en gemeentelijk beleid en om die reden niet nader behandeld.

Provinciaal beleid

De beleidsrichtlijnen uit de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn verwerkt in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer'. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt door 'het Oversticht' aangewezen karakteristieke panden om te zetten in wooneenheden, indien dat bijdraagt aan het behoud en de versterking van de karakteristiek van de betreffende panden.

Deze wijzigingsbevoegdheid sluit aan op de provinciale ambitie de verscheidenheid en identiteit van (binnen-) stedelijke kwaliteit en mooie landschappen in het buitengebied te behouden en te versterken, door o.a. in te zetten op het behoud en het versterken van cultureel erfgoed (monumenten, industrieel en agrarisch erfgoed).

Of en op welke wijze sprake is van behoud en herstelt van de karakteristiek waarden van het pand en daarmee het agrarische erfgoed wordt nader beschreven en gemotiveerd in paragraaf 3.2 'Cultuurhistorie en Monumenten'.

Gemeentelijk beleid

Bestemmingsplan Buitengebied Deventer

Cultuurhistorie

Onderdeel van het gemeentelijk beleid voor het buitengebied is het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, erven en ensembles. Het betreft zowel monumenten als karakteristieke panden. De gemeente Deventer heeft het Oversticht gevraagd een inventarisatie naar de karakteristieke panden uit te voeren en om een voorstel te doen voor actualisatie van de gemeentelijke monumenten. Dit heeft geresulteerd in het document 'karakteristieke panden en gemeentelijke monumenten' (november 2009). Op de verbeelding in het bestemmingsplan Buitengebied Deventer zijn de karakteristieke panden en monumenten voorzien van een aanduiding.

Om het behoud van de karakteristieke panden en erven te kunnen waarborgen en te stimuleren, zijn in het bestemmingsplan Buitengebied Deventer de volgende wijzigingsregels opgenomen:

• 1. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van extra woningen in monumenten en karakteristieke panden die hoofdgebouwen zijn.
• 2. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van een extra wooneenheid in een karakteristiek gebouw of monument dat niet is aangebouwd aan de (voormalige) bedrijfswoning.

Het voorliggende wijzigingsplan dat voorziet in de mogelijkheid van een extra woning in de voormalige veestal, maar van oorsprong de boerderij uit 1800, te realiseren, past binnen dit beleid. De draagkracht voor het behoud en de mogelijkheden tot renovatie van de karakteristieke voormalige boerderij worden vergroot door het realiseren van een woning in het pand. Dit is uiteindelijk positief voor het behoud van de aanwezige cultuurhistorische waarden.

3.2 Cultuurhistorie en Monumenten

Op grond van de wet Modernisering Monumentenzorg (de MoMo), die per 1 januari 2012 van kracht is geworden, moet een goede ruimtelijke onderbouwing een beschrijving bevatten van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Gemeentelijke en/of Rijksmonumenten

Op het erf Koerselmansweg 2 zijn geen monumenten gelegen.

Cultuurhistorische waarden

In september 2009, met aanvullingen en herbeoordelingen in februari 2010 en januari 2012 heeft het Oversticht in opdracht van de gemeente Deventer het hele buitengebied onderzocht op de aanwezigheid van karakteristieke panden. Het erf Koerselmansweg 2 in Okkenbroek is als karakteristiek beoordeeld.

Het erf is door Het Oversticht karakteristiek beoordeeld om de volgende redenen als karakteristiek beoordeeld:

• De relatie met het landschap; de boerderij is beeldbepalend voor zijn directe omgeving.
• De erfstructuur; de boerderij, de schuren, het erf en de tuin hebben een logische relatie met elkaar.
• De streekeigenheid; de hoofdvorm en detaillering is kenmerkend voor agrarische bebouwing.
• De herkenbaarheid; de herkenbaarheid van de hoofdvorm en de herkenbaarheid van zijn voormalige functie.

Hoewel de gaafheid bij de eerste beoordeling in twijfel werd getrokken is bij de herbeoordeling ook dit punt positief beoordeeld. Belangrijke reden hiervoor is dat de boerderij in de loop van de tijd aan de buitenzijde slechts in geringe mate is gewijzigd. Het woongedeelte is in de jaren zestig van de vorige eeuw weliswaar bij de stal getrokken, terwijl er een huis los voor is gebouwd, met een verbinding naar de stal, maar dat heeft de karakteristieke vorm zelf niet aangetast. De voorgevel is bij die uitbreiding van de stal gewijzigd, maar dit resulteerde met name slechts in het dichtzetten van de muuropeningen. Dit is echter een ingreep die gemakkelijk te wijzigen is en niet bepalend voor het eindbeeld, waarin deze ingreep immers wordt teruggedraaid. Dat de ramen en deuren dan niet origineel zijn, is niet van belang bij deze beoordeling, het betreft geen monument.

Op de boerderijnamenkaart van Diepenveen komt de boerderij voor onder de naam Hutteman, eerstgenoemd in 1683. De boerderij heeft dus een oudere voorganger.

De boerderij scoorde daarmee de benodigde 5 punten en is dus als voldoende karakteristiek beoordeeld en als dusdanig ook opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Deventer.

Visie op het plan

Het realiseren van een nieuwe woning in de oorspronkelijke boerderij draagt bij aan het behoud van het karakteristieke erf en meer specifiek aan het behoud van de karakteristieke boerderij op het erf. Naast renovatie wordt het gebouw ook in zijn oorspronkelijke staat hersteld. De in 1915 aangebrachte uitbreiding wordt verwijderd, zodat de boerderij zijn oorspronkelijke contouren weer terug krijgt. De voormalige voorgevel, nu achtergevel van het pand, wordt zo goed als dat gaat, vanwege het aanwezige tussenlid, gereconstrueerd. De toegang en de openslaande deuren in de rechterzijgevel worden individueel van een opgetilde dakrand voorzien die geleidelijk in de rest van de kap weglopen. Hoewel dergelijke uitsneden in deze streken traditioneel alleen bij de onderschoer voorkomen, is de ingreep dusdanig bescheiden geworden, dat zij acceptabel is.

Conclusie

De boerderij is cultuurhistorisch waardevol. In het plan is voldoende rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden. De voormalige boerderij krijgt zijn oorspronkelijke hoofdvorm terug en is ook na de voorgaande verandering -wat betreft totaalbeeld en materiaal- nog zeker karakteristiek te noemen.

3.3 Archeologie

Naast de monumentale en cultuurhistorische waarden moeten ook de archeologische (verwachtings)waarden worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Dit is vastgelegd in de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ, 1 september 2007). Doel van deze wet is: 'bescherming van aanwezige en te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Verwachting

Op grond van de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Deventer, welke is verwerkt in het bestemmingsplan Buitengebied Deventer, heeft het erf Koerselmansweg 2 grotendeels een middelhoge verwachtingswaarde. Dit betekent dat nog niet duidelijk is welke eventuele archeologische restanten in de bodem aanwezig zijn, maar dat er wel sprake is van een kans op het aantreffen van archeologische resten. Deze archeologische verwachting is gebaseerd op de relatieve hoogte en het geven dat mensen in de prehistorie en in de middeleeuwen tot de bedijking de hogere plekken opzochten om te wonen. Ook de kennis dat er een oude voorganger is van de huidige boerderij maakt de kans op de vondst van archeologische resten hoger.

Advies

Bij de realisatie van een nieuwe woning in de voormalige boerderij vinden geen bodemverstorende activiteiten plaats. Het doen van archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' dient echter wel te worden gehandhaafd om bij eventuele toekomstige ontwikkelingen, die wel leiden tot verstoring van de bodem een nadere afweging te kunnen maken.

3.4 Milieu-aspecten

Beleid

In het gemeentelijk milieubeleid (Milieubeleidsplan 2003-2008) staat een integrale benadering van milieu, ruimtelijke ordening, bouwen en wonen en verkeers- en vervoersbeleid centraal. Belangrijke uitgangspunten zijn:

• behoud van bestaande milieukwaliteiten, verantwoord gebruik van natuurlijke hulpbronnen (ruimtelijke ontwikkeling en milieu);
• een duurzame ontwikkeling en betrokkenheid en verantwoordelijkheid van ondernemers staat centraal (economische ontwikkeling en milieu);
• de betrokkenheid van de burger (maatschappelijke ontwikkeling en milieu).

Met name de eerste twee uitgangspunten zijn van belang bij het opstellen van bestemmingsplannen.

Om te oordelen of het voorliggende wijzigingssplan geen negatieve invloed heeft op de bestaande milieukwaliteit en voldoet aan de wettelijke normen die zijn vastgesteld in de milieuwetgeving, zijn de volgende milieukundige aspecten beoordeeld:

• bedrijven en milieuzonering;
• bodemkwaliteit;
• geluid;
• luchtkwaliteit;
• geurhinder;
• externe veiligheid;
• ecologie;
• duurzaamheid.

Bedrijven en milieuzonering

Het perceel Koerselmansweg 2 is gelegen in het buitengebied van de gemeente Deventer. Het perceel heeft al een agrarische bestemming en wordt als zodanig beschouwd bij vergunningverlening in het kader van de Wet milieubeheer. De omliggende woningen ondervinden geen extra hinder door realisatie van een extra bedrijfswoning. In de directe nabijheid liggen geen andere (agrarische) bedrijven, die eventueel hinder zouden kunnen ondervinden van deze nieuwe bedrijfswoning.

Geluid

Met de realisatie van een nieuwe woning wordt een nieuw geluidgevoelig object gecreëerd. De gevelbelasting vanwege het verkeer op de Koerselmansweg ligt onder de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder. Omliggende agrarische bedrijven liggen op voldoende afstand, of hun vergunde geluidsruimte wordt bepaald door woningen die dichterbij die bedrijven zijn gelegen. Gezien de afstand tot omliggende (agrarische) bedrijven, mag o.b.v. de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering, verondersteld worden dat het geluid van deze bedrijven ook niet tot een onacceptabel woon- en leefklimaat zorgt. Ten opzichte van het eigen bedrijf wordt de woning niet beschermd. Akoestisch onderzoek is verder dan ook niet noodzakelijk.

Bodemkwaliteit

Op de locatie is een bovengrondse dieseltank aanwezig. Dit maakt de locatie verdacht. Om die reden is in maart 2013 door Hunneman Milieu-Advies Raalte BV een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De belangrijkste resultaten van het onderzoek zijn:

• uitvoering heeft plaatsgevonden volgens de kwaliteitsnormen van het Besluit bodemkwaliteit;
• ten westen van de schuur (noordwesten van de woning) staat een bovengrondse dieseltank. Ter plaatse zijn zintuiglijk geen oliecomponenten aangetroffen. Analytisch is een licht verhoogd gehalte aan olie aangetoond. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de achtergrondwaarde en blijft beneden de toetsingswaarde voor nader onderzoek;
• zintuiglijk zijn lokaal zwakke bijmengingen met puin aangetroffen. Verder zijn geen bijzonderheden aangetroffen die duiden op de mogelijke aanwezigheid van een verontreiniging;
• in de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten aan lood en minerale olie aangetoond. De aangetoonde gehalten overschrijden de achtergrondwaarden en blijven beneden de toetsingswaarden voor nader onderzoek. Van de overig geanalyseerde parameters zijn geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden;
• in de ondergrond zijn, van de geanalyseerde parameters, geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden (AW2000);
• in het grondwater is een licht verhoogd gehalte aan barium aangetoond. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de streefwaarde en blijft beneden de toetsingswaarde voor nader onderzoek. Van de overig geanalyseerde parameters zijn geen gehalten aangetoond boven de streefwaarden.

Conclusie

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek bestaat er, vanuit bodemhygiënisch oogpunt, geen belemmering voor de geplande realisatie van een woning op de locatie Koerselmansweg 2 te Okkenbroek.

Luchtkwaliteit

Het plan is niet in betekenende mate van invloed op de luchtkwaliteit. Ter plekke wordt voldaan aan de normstelling voor luchtkwaliteit en het plan zal geen overschrijding veroorzaken.

Geur

De nieuwe woning maakt deel uit van de agrarische bestemming. In die zin wordt ze beschouwd als agrarische bedrijfswoning. Agrarische bedrijfswoningen worden niet beschermd tegen de geurhinder van de eigen bedrijfsvoering. Voor nieuwe agrarische bedrijfswoningen is in de Wet geurhinder en veehouderij wel een beperkte geurbescherming (vaste minimale afstand van 50 m) vastgelegd, in relatie tot geurhinder van agrarische bedrijven van derden. Binnen 50 meter liggen geen bedrijven van derden, deze worden dus niet beperkt in hun bedrijfsvoering.

Externe veiligheid

Het plangebied ligt niet in of nabij invloedsgebieden van externe veiligheid. Voor wat betreft het aspect externe veiligheid is er geen belemmering voor dit plan.   

Ecologie

Vanuit het oogpunt van natuurwetgeving is een aantal wettelijke regelingen relevant in het kader van dit wijzigingsplan.

Allereerst de Natuurbeschermingswet 1998 die zich richt op de bescherming van gebieden. Het gebied is echter niet gelegen binnen de begrenzing van een Speciale Beschermingszone in het kader van de Vogel- en /of Habitatrichtlijn. Ook is het plangebied niet gelegen binnen de Ecologische Hoofdstructuur, een Natura 2000-gebied of een beschermd natuurmonument. Gezien de afstand tot deze gebieden zijn effecten op deze gebieden als gevolg van de voorliggende ontwikkeling ook uitgesloten.

Van toepassing is wel de sinds 1 april 2002 van kracht zijnde Flora- en faunawet. Deze wet voorziet in de bescherming van planten en dieren in heel Nederland. Onbekend is welke beschermde dier- en plantensoorten momenteel voorkomen in het plangebied. Gezien het overwegend bebouwde karakter van het plangebied zullen de natuurwaarden beperkt zijn. Uitzondering hierop vormen mogelijk de aanwezigheid van vogels, vleermuizen en uilen. Met name oude karakteristieke panden fungeren vaak als verblijfplaats voor deze beschermde soorten. Om die reden is er door Fopma NatuurAvies ook een quickscan uitgevoerd (rapport 2013/47, maart 2013).

Uit deze quickscan is gebleken dat de leegstaande stal nauwelijks interessant is voor vogels. Omdat het gebouw niet geheel gesloten is (gat in rietendak en kapot raam), kunnen broedsels van kleine zangvogels zoals de roodborst, merel of koolmees niet worden uitgesloten. Als de werkzaamheden voor het broedseizoen aanvangen is de kans op verstoring van broedende vogels nihil. Verder kan het broeden van vogels worden voorkomen door de openingen goed af te sluiten.

Het erf herbergt wel een aantal kwetsbare en beschermde soorten. De ring- en huismus broeden waarschijnlijk onder de dakpannen van de woonhuizen en in de ligboxenstal. Deze soorten zullen echter niet worden verstoord door de verbouwing. Dit geldt ook voor de kerkuilen die in de ligboxenstal broeden. Deze zijn daarnaast ook wel wat geluid en activiteiten gewend, omdat daar altijd e radio aanstaat en er regelmatig in de stal wordt gewerkt. De steenuil, die broedt in een geisoleerd staande vervallen schuur, zal ook weinig last hebben van de werkzaamheden. De schuur ligt op voldoende afstand om effecten van bouwactiviteiten te kunnen uitsluiten.

Omdat geen ontheffingen worden verleend voor het verstoren van vogels en/of het vernielen van nesten dient het bouwrijp maken buiten het broedseizoen (15 maart - 15 juli) uitgevoerd te worden. Het is daarnaast raadzaam de bouwactiviteiten voor 15 maart te starten op deze wijze wordt voorkomen dat vogels zich in de directe omgeving gaan vestigen. Alleen op deze wijze kunnen overtredingen van de Flora- en faunawet voorkomen worden.

Effecten op vleermuizen worden uitgesloten. Er worden geen verblijfplaatsen aangetast, omdat er in het plangebied geen voor vleermuizen geschikte bomen of gebouwen staan. Ook worden er geen vliegroutes of foerageergebieden aangetast. In de huidige situatie is de stal aan de buitenzijde voorzien van verlichting. Indien deze verlichting beperkt blijft tot de directe omgeving van de woning zal geen verstoring optreden.

Voor de overige soorten flora en fauna geldt eveneens dat er geen ontheffing noodzakelijk is. Wel moet met de bouw rekening worden gehouden met eventueel voorkomende soorten, zodat deze zo min mogelijk worden verstoord; het voorzorgsbeginsel.

Conclusie

Als de werkzaamheden buiten het broedseizoen aanvangen en de verlichting beperkt wordt tot de directe omgeving van de te verbouwen stal dan kunnen effecten op vogels en vleermuizen voorkomen worden en is er geen ontheffing art. 75 Flora- en faunawet noodzakelijk.

Duurzaamheid

In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaatneutraal is. Om deze ambitie te realiseren is voor de periode 2011-2014 door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid “Op weg naar een duurzaam evenwicht” vastgesteld. In deze agenda worden 8 gemeentelijke beleidsprioriteiten benoemd, zoals b.v. realisatie windturbines en een klimaatneutraal stadkantoor. Ook wordt er gewerkt aan een duurzaam energiebedrijf in een lokale coöperatieve vorm samen met verschillende organisaties. De sleutel zit in samenwerken. Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zullen we die graag faciliteren. Waar nodig neemt de gemeente ook zelf het initiatief of schept de juiste voorwaarden. Zo hebben we een 'Visie op de Ondergrond' ontwikkelt waarmee de potentie voor o.a. koude-/ warmte opslag in beeld is gebracht. Deze informatie kan ontwikkelende partijen helpen bij een onderzoek naar de mogelijkheden voor warmte-koude opslag in de bodem, als warmte- en koelvoorziening.

De lijst ”Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau” uit de VNG - publicatie ”Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw” is voor duurzaamheid een bruikbare ”Checklist” met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden.

Energiekosten gaan een steeds belangrijkere rol spelen, voor de ontwikkel- en beheerkosten voor vastgoed. Ook de (toekomstige) huizenbezitters en bedrijven zijn zich hiervan bewust en zullen dit laten meewegen. Het is in die zin verstandig inzicht te krijgen in het toekomstig energieverbruik van het te ontwikkelen vastgoed. Dit kan inzichtelijk gemaakt worden met b.v. een BREAAM quickscan. Met dit systeem kan ook in beeld gebracht worden welke duurzaamheidsmaatregelen efficiënt zijn. Hierbij kan gedacht worden aan zaken als:

• zoveel mogelijk gebruik maken van passieve zonne-energie (oriëntatie);
• overweeg het gebruik van actieve zonne-energie;
• overweeg het gebruik van collectieve warmtelevering;
• compacte (woning-)ontwerpen;
• materiaal toepassingen (vernieuwbare materialen).

3.5 Leidingen en kabels

Er bevinden zich in en nabij het plangebied geen ondergrondse en bovengrondse leidingen, waarmee in het kader van dit wijzigingsplan rekening gehouden dient te worden.

3.6 Waterhuishouding

Watertoets

De watertoets is een wettelijke verplichting voor plannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Bij de watertoets gaat het om het van meet af aan meenemen van water bij (herziene) ruimtelijke plannen en besluiten met als doel negatieve effecten te voorkomen en mogelijke kansen voor watersystemen te benutten.

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Groot Salland staat beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van het Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl. Op gemeentelijke niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Watertoetsproces

Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Groot Salland op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Groot Salland gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.

Overstromingsrisicoparagraaf

Het plangebied ligt binnen de dijkring 53: Salland. Dit is een wettelijk vastgelegd dijkringgebied, waarbinnen alleen nieuwe grootschalige ontwikkelingen mogelijk zijn indien in het bestemmingsplan voorwaarden worden opgenomen om de veiligheid ook op lange termijn voldoende te waarborgen. Door klimaatveranderingen moeten we meer rekening houden met de gevolgen van een overstroming. Inzet is het voorkomen van slachtoffers (rampenbeheersing) en van economische schade (gevolgenbeperking). In deze overstromingsrisicoparagraaf wordt ingegaan op de risico's bij overstroming en de stand van zaken van maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om deze risico's te voorkomen of te beperken.

De dijkring betreft een gebied met een risico op overstroming (minder snel en ondiep onderlopende gebieden) en heeft volgens de Waterwet een gemiddeld overschrijdingskans van 1/1250 per jaar. De primaire keringen worden op veiligheid beoordeeld door de beheerders. De Europese richtlijn overstromingsrisico's (2007) verplicht tot het inzetten van drie instrumenten voor een betere bescherming tegen overstromingen: een voorlopige risicobeoordeling (gereed in 2011), kaarten (gereed 2014) en risicobeheersplannen (in werking per 22 december 2015). De richtlijn geldt voor de binnendijkse (dijkringen) en buitendijkse gebieden van de IJssel. Voor woon- en werkgebieden dienen rampenplannen opgesteld te worden.

De gemeente Deventer zal de komende jaren samen met de Waterschappen en Rijkswaterstaat de overstromingsrisico's in het dijkringgebied onderzoeken en hiervoor beleid opstellen.

Voor 2015 zullen in het kader van het rijksprogramma Ruimte voor de Rivier maatregelen bij Deventer worden uitgevoerd, die bij hoogwater een dalend effect hebben op de waterstand.

Aangezien het hier om een inbreidingslocatie gaat, waarbij de bestaande bebouwing benut wordt en er alleen een kleinschalige uitbreiding van de bestaande bebouwing plaatsvindt, is geen sprake van een grootschalige ontwikkeling. Het effect van deze ontwikkeling, die wel een toename in de verharding van het perceel tot gevolg heeft, op het overstromingsrisico is dan ook minimaal.

Grondwaterbeschermingsgebied

Het plangbied is gelegen binnen het grondwaterbeschermingsgebied van de drinkwaterwinning Espelose Broek. Op grond van het provinciale beleid mogen binnen de drinkwaterbeschermingsgebieden geen activiteiten worden uitgevoerd die schadelijk zijn voor de kwaliteit van het grondwater.

Het voorliggende bouwplan, dat voorziet in de realisatie van een woning in een bestaande karakteristieke schuur, heeft geen gevolgen voor de kwaliteit van het grondwater. Om schadelijke ontwikkelingen in de toekomst te kunnen voorkomen is de dubbelbestemming "Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied" opgenomen. Op grond van deze dubbelbestemming mag niet worden gebouwd. Onder voorwaarden kan het bevoegdgezag daarvan afwijken.

3.7 Mobiliteit

Bereikbaarheid

Het buitengebied van Deventer is grotendeels ingericht als 60-km gebied. Het perceel Koerselmansweg 2 wordt via de twee bestaande opritten op de Koerselmansweg ontsloten. Na realisatie van deze derde bedrijfswoning komt daar nog een extra oprit bij. Via de Koerselmansweg en de Okkenbroekerveldweg is de Oerdijk eenvoudig te bereiken.

Door de realisatie van één extra woning op het perceel neemt het aantal verkeersbewegingen van en naar het perceel naar verwachting in niet betekende mate toe. Dit leidt niet tot problemen op het omliggende wegennet.

Parkeren

In het algemeen kan gesteld worden dat bij nieuw- en verbouw de parkeernormen uit de gemeentelijke Bouwverordening van toepassing zijn. Voor woningen gelegen in het buitengebied van de gemeente Deventer geldt een parkeernorm van twee parkeerplaatsen per woning. Deze worden gerealiseerd op eigen erf. In de bestaande op het erf aanwezige loods is voldoende ruimte voor de stalling van 2 auto's, die hierdoor ook aan het zicht worden onttrokken.

Hoofdstuk 4 Planopzet en juridische aspecten

Dit wijzigingsplan is gericht op het mogelijk maken van een ruimtelijke ontwikkeling welke alleen middels het toepassen van een wijzigingsbevoegd uit het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' (artikel 43 lid 2) mogelijk gemaakt kan worden.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek en de opzet van dit wijzigingsplan, welke in grote lijnen overeenkomt met het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer'.

Planopzet

Dit wijzigingsplan bestaat uit een analoge en digitale verbeelding, planregels en een toelichting. De digitale verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding is de bestemming aangegeven. Aan deze bestemming zijn bouwregels en planregels over het gebruik gekoppeld die zijn opgenomen in de planregels.

Op dit wijzigingsplan zijn van toepassing de regels en de verbeelding welke deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer', met dien verstande dat de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' wordt gewijzigd, zoals aangegeven op de verbeelding van dit wijzigingsplan.

De toelichting

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.

De planregels

Het bijzondere aan het wijzigingsplan is dat de planregels gelijk zijn aan die van het 'moederplan', te weten bestemmingsplan Buitengebied Deventer, vastgesteld op 6 juni 2012. De planregels, zoals die in artikel 4 'Agrarische met waarden - Landschapswaarden' van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' zijn opgenomen, zijn derhalve overeenkomstig van toepassing op het plangebied van dit wijzigingsplan. In dit plan zijn omwille van de (digitale) leesbaarheid van het plan alleen de regels opgenomen die rechtsreeks volgen uit de gewijzigde verbeelding. De overige regels van het moederplan blijven onverminderd gelden.

Enkelbestemmingen

In onderhavig wijzigingsplan is de volgende enkelbestemming opgenomen:

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden

Het bestemmingsplan Buitengebied Deventer kent drie verschillende agrarische bestemmingen. Deze bestemmingen zijn gebaseerd op enerzijds de ontwikkelingsmogelijkheden voor verschillende functies in het plangebied, anderzijds in de mate waarin kwaliteiten van het plangebied worden beschermd. Het onderhavige plangebied ligt in de zone Agrarische gebied met landschappelijke waarden en heeft om die reden de bestemming 'Agrarische met waarden - Landschapswaarden' gekregen.

Alleen bestaande agrarische bedrijven groter dan 10 Nge zijn voorzien van een agrarische bestemming. Dit betekent dat hobbyboeren niet onder deze bestemming vallen.

Binnen de bestemmingsomschrijving wordt aangegeven welke productietakken rechtstreeks zijn toegestaan. In de huidige situatie komt het echter voor dat bedrijven een andere agrarische functie uitoefenen dan datgene wat bij recht is toegestaan. Deze bedrijven worden voorzien van een specifieke functieaanduiding. In onderhavig wijzigingsplan is sprake van een intensieve veehouderij, welke specifiek is aangeduid.

Voor de aanwezige agrarische bedrijven zijn bouwvlakken opgenomen, zo ook hier. Binnen het toegekende bouwvlak dienen de bedrijfsgebouwen, de bedrijfswoning, de bijgebouwen en de bouwwerken, geen gebouwen zijnde (met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen), te worden gesitueerd. Dit betekent dat ook mestopslag, paardenbakken, sleufsilo's, kuilplaten en teeltondersteunende voorzieningen binnen het bouwvlak worden gesitueerd.

Het agrarisch bouwvlak mag, met inachtneming van de van toepassing zijnde bouwregels, volledig worden bebouwd. Ten behoeve van de realisatie van de bebouwing kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen.

Door toepassing van de wijzigingsbevoegdheid ontstaat een derde bedrijfswoning op het perceel Koerselmansweg 2. Aangezien de algemene regel is dat per agrarische bedrijf slechts is één bedrijfswoning aanwezig mag zijn, is dit aantal specifiek op de verbeelding aangegeven. De maximum inhoudsmaat voor agrarische bedrijfswoningen bedraagt in basis 750 m³, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen. Echter indien de bestaande inhoudsmaat van het betreffend pand reeds groter is, dan geldt deze bestaande maat als maximaal toegestane inhoudsmaat (zie arikel 7.1). Dit geldt ook bij de omzetting van een bestaand karakteristiek bijgebouw in een woning. Per bedrijfswoning is tevens 100 m² aan vrijstaande bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

Afwijkingsregels

In de planregels is een aantal de afwijkingsbevoegdheden opgenomen:

• ten behoeve van overschrijding van het bouwvlak voor kleine overschrijdingen tot 25 m, met een maximum van 250 m²;
• ten behoeve van de bouw van afwijkende stalsystemen in de vorm van serrestallen en boogstallen;
• ten behoeve van kuilvoerplaten, sleufsilo's en mestopslag;
• ten behoeve van teeltondersteunende voorzieningen;
• ten behoeve van hoge permanente teeltondersteunende voorzieningen;
• ten behoeve van regenkappen;
• ten behoeve van extra woonruimte voor een tweede arbeidskracht of een rustende boer;
• ten behoeve van paardenbakken buiten, mits aansluitend aan, het bouwvlak (zowel een agrarische bouwvlak als een bouwvlak met de bestemming 'Wonen')
• ten behoeve van bio-energie installatie;
• ten behoeve van nevenfuncties. De verschillende toegestane nevenfuncties worden bepaald aan de hand van genoemde criteria. Dit betekent dat er geen gelimiteerde lijst is opgenomen.

Milieuhygiënische inpasbaarheid In verschillende flexibiliteitsbepalingen wordt als voorwaarde gesteld dat de ontwikkeling 'milieuhygiënisch inpasbaar' is. Milieuhygiënisch inpasbaar is een verzamelbegrip voor verschillende aspecten. Hieronder is weergegeven waar tijdens de toetsing rekening mee gehouden dient te worden: - toetsing aan de eisen uit de Natuurbeschermingswet; - toetsing van de geurhinder ter plaatse van omliggende geurgevoelige objecten (waarbij ook wordt gekeken naar mogelijke cumulatie van geurhinder); - toetsing aan de eisen uit de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen; - aantonen dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie en geen onevenredige negatieve gevolgen voor het waterbeheer optreden; - beoordeling van de inpasbaarheid voor de thema's verkeer, externe veiligheid en geluid.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Op de gronden met de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden is een vergunningenstelsel van kracht met het oog op de te beschermden waarden. Middels regels wordt het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, bepaalde werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren die een aantasting van de landschappelijke en/of natuurlijke waarden dan wel de cultuurhistorische waarde betekenen. Dit vergunningenstelsel is niet van toepassing voor werken en werkzaamheden binnen het bouwvlak.

Wijzigingsbevoegdheid

Naast afwijkingsregels zijn er ook wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen voor ontwikkelingen waarvoor een zwaarder afwegingskader geldt dan bij afwijkingen van het bestemmingsplan. Daarnaast gaat een wijzigingsbevoegdheid gepaard met een aanpassing van de verbeelding. Dit wijzigingsplan kent de volgende wijzigingsbevoegdheden.

• Ten behoeve van het vergroten van agrarische bouwvlakken. De noodzaak tot uitbreiding van het bouwvlak op de es dient onderbouwd te worden, door aan te tonen dat geen alternatieve uitbreidingslocaties mogelijk zijn. Indien het bouwvlak vergroot wordt, moet met een inrichtingsplan worden aangetoond dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan. Daarnaast moet in het inrichtingsplan aangetoond worden dat de karakteristiek van de es als geheel behouden en versterkt wordt. Hieraan worden de volgende eisen gesteld:
  • 1. bij een vergroting van het bouwvlak op de es moet aangetoond worden dat ondanks de ingreep de es ruimtelijk wordt versterkt;
  • 2. de es moet als geheel beleefbaar blijven;
  • 3. de kwaliteitsverbetering (compensatie) moet in verhouding staan met de ingreep die gedaan wordt;
  • 4. dit moet worden aangetoond met een inrichtingsplan waarbij wordt gekeken naar de totale es;
  • 5. de inrichting van het erf moet erop gericht zijn dat in de toekomst een verdere aantasting van de es wordt voorkomen.
    Kwaliteitsverbetering is bijvoorbeeld te behalen door het herstel van steilranden en het versterken van de esranden met beplanting.
• Ten behoeve van de omschakeling naar een paardenhouderij.
• Ten behoeve van vervolgfuncties. Net als bij nevenfuncties is hier geen gelimiteerde lijst opgenomen. Iedere gewenste vervolgfunctie is mogelijk, mits voldaan wordt aan de opgenomen voorwaarden. Algemeen uitgangspunt bij het toestaan van een vervolgfunctie is dat er geen extra gebouwen mogen worden gebouwd. Om die reden zijn deze voormalige (agrarische) bedrijven op de verbeelding aangegeven met een functieaanduiding. In de regels is bepaald dat het oppervlak aan bedrijfsgebouwen op gronden met deze bestemming niet mag worden vergroot tenzij sanering plaatsvindt. Daarbij geldt dat:
  • 1. na sanering tot 250 m² het gesloopte oppervlak mag worden teruggebouwd;
  • 2. indien meer dan 250 m² wordt gesloopt, in ieder geval 250 m² mag worden teruggebouwd;
  • 3. van het gesloopte boven de 250 m² mag 1/3 worden teruggebouwd tot een maximum van 850 m².

In tabel 5.1 zijn voorbeelden van deze rekenregel gegeven.

Tabel 5.1 rekenvoorbeeld saneringsregeling

te slopen bestaande bebouwing (m2)	rekenregel	maximaal oppervlak te realiseren nieuwbouw (m²)
100	< 250 m2	100
200	< 250 m2	200
250		250
400	250 + 1/3 x (400-250)	300
1.000	250 + 1/3 x (1.000-250)	500
1.600	250 + 1/3 x (1.600-250)	700
2.050	250 + 1/3 x (2.050 - 250)	850
2.500	> 850 m2 dus geldt het maximum	850
3.000	> 850 m2 dus geldt het maximum	850

• Ten behoeve van nieuwe natuur.
• Ten behoeve van waterberging.

Reconstructiewet

Naast de verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven op basis van de zonering, leidt ook de Reconstructiewet tot verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven. Voor de zones die voortkomen uit de Reconstructiewet, is voor het voorliggende wijzigingsplan de volgende gebiedsaanduiding van belang in het kader van de Reconstructiewet:

• reconstructiewetzone-verwevingsgebied;

Wanneer bepaalde ontwikkelingen juist wel of juist niet in de bepaalde gebieden mogelijk zijn, is dat als voorwaarde bij de betreffende ontwikkeling opgenomen.

Dubbelbestemmingen

Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een of meerdere onderliggende bestemmingen 'heen vallen' en een heel specifiek (ruimtelijk) belang beogen te regelen. De regels van een dubbelbestemming gaan vóór die van de onderliggende bestemming(en). Reden voor deze voorrangsregel is, dat de toegekende dubbelbestemming een bijzonder belang vertegenwoordigt dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken.

In onderhavig wijzigingsplan zijn de volgende dubbelbestemmingen opgenomen:

Artikel 4 Waarde - Archeologie - 1

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een aanlegvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen geldt per archeologische dubbelbestemming een specifieke regeling. Deze regeling is van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing groter dan een bepaald oppervlak en lager dan een bepaalde diepte. Een aanlegvergunning is niet noodzakelijk voor werken en werkzaamheden die betrekking hebben op normaal beheer en onderhoud overeenkomstig de toegekende bestemming.

Artikel 5 Waterstaat - Intrekgebied

Voor intrekgebieden ten behoeve van (potentiële) waterwinning is de functie tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming Waterstaat - Intrekgebied. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor vergunning is verleend door het bevoegd gezag. Vergunning wordt verleend als de waterwinfunctie hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag wint hiervoor, met het oog op een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, advies in bij de beheerder van het waterwingebied, voordat ze beslist op het verzoek om af te wijken.

Algemene regels

De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in apart hoofdstuk.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen. De regeling is met name van belang met het oog op woningbouw.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Bestaande maten

Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.

Herbouw (bedrijfs)woningen

In het kader van het bestemmingsplan is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit betekent dat de afstandsmaten van woningen tot wegen niet bekend zijn. Om deze reden is de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten uitgesloten. Middels een algemene afwijkingsregel of een algemene wijzigingsbevoegdheid wordt herbouw mogelijk gemaakt.

Ondergronds bouwen

Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen zijn afzonderlijke bouwregels opgenomen. Op deze manier wordt voorkomen dat ondergrondse bouwwerken vanaf het maaiveld zichtbaar zijn.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State is gebleken dat wonen in bijgebouwen is toegestaan als dit niet expliciet is uitgesloten. Omdat dit niet gewenst is, wordt in deze algemene gebruiksregel wonen in bijgebouwen uitgesloten. Ook zijn prostitutiebedrijven en permanente bewoning van recreatiewoningen en plattelandkamers niet toegestaan.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

Ten aanzien van de waterwin- en grondwaterbeschermingsgebieden is voor de regelgeving aangesloten bij de vigerende plannen en de Omgevingsverordening Overijssel. Voor de waterwingebieden betekent dit dat er uitsluitend gebouwen ten dienste van de functie gebouwd mogen worden. Middels afwijking van het bestemmingsplan kan hiervan worden afgeweken.

De reconstructiegebieden zijn opgenomen als gebiedsaanduiding. Zoals in dit hoofdstuk onder artikel 3 uitgelegd is, zijn de regels als gevolg van de Reconstructiewet opgenomen in de betreffende artikelen. In dit artikel is uitsluitend een verwijzing opgenomen naar deze betreffende artikelen om te kunnen voldoen aan de digitale raadpleegbaarheid van het bestemmingsplan.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingsregels zijn opgenomen voor zaken die niet voor één specifieke bestemming gelden, maar in meerdere bestemmingen voorkomen en bijvoorbeeld gekoppeld zijn aan een aanduiding. In dit bestemmingsplan zijn algemene afwijkingsregels opgenomen voor het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van mantelzorg, de herbouw van woningen en de realisatie van kleinschalige windturbines.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

Naast de algemene afwijkingsregels zijn er ook een aantal algemene wijzigingsregels. Concreet gaat het om:

• het realiseren van een woning in een karakteristiek bijgebouw;
• verwijderen bestemming Waarde - Archeologie als uit nader onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn;
• herbouw (bedrijfs)woningen.

Ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' is met toegestaan in karakteristieke bijgebouwen een woning te realiseren. Of er sprake is van een karakteristiek bijgebouw is onderzocht door 'Het Oversticht' en vastgelegd in het rapport 'Karakteristieke panden gemeente Deventer'. Voor een beschrijving van de karakteristieke waarden van het erf Koeselmansweg 2 wordt verwezen naar paragraaf 3.2, waarin een beschrijving van de karakteristieke waarde is opgenomen.

De herbouw van (bedrijfs)woningen wordt, naast een algemene afwijkingsregel, ook via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Indien aangetoond kan worden dat aan de uiterste grenswaarde en de overige voorwaarden wordt voldaan, is herbouw buiten de bestaande fundamenten toegestaan. Hiervoor dient wel een Verzoek hogere waarde te worden aangevraagd. Omdat dit uitsluitend mogelijk is in het kader van een bestemmingsplan of wijzigingsbevoegdheid, is deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Overgangs- en slotregels

Tenslotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.

Artikel 14 Overgangsregels

Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is neergelegd in lid 14.1. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk via een afwijkingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders.

Overgangsrecht gebruik

Lid 14.2 betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Artikel 15 Slotregel

Hier staat de benaming van dit bestemmingsplan vermeld.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6 eerste lid, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, zowel economisch als maatschappelijk.

Economische uitvoerbaarheid

Voor de gemeente Deventer zijn aan de uitvoering van dit wijzigingsplan geen kosten verbonden. De ontwikkeling die door dit besluit wordt mogelijk gemaakt, is een particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de uitvoering van het project komen voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Ook de evetuele planschade die voortvloeit uit voorliggende ontwikkeling zal door de initiatiefnemer worden gedragen.

De enige kosten voor de gemeente Deventer zijn de begrote kosten voor de planvorming. Deze kosten kunnen worden doorberekend op grond van de Legesverordening.

Gelet op artikel 6.12, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening in samenhang met artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening hoeft ten behoeve van dit wijizgingsplan geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Het voorliggende plan betreft de verbouw van een bestaand voormalig agrarische bedrijfsgebouw tot een enkele woning. Alleen bij de realisatie van ten minste 10 woningen is er sprake van een zogemaand "aangewezen bouwplan' op grond van artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Er zijn hiermee geen omstandigheden die duiden op financiële onhaalbaarheid van het plan. De economische uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder e van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

Inspraak

Dit wijzigingsplan is niet voor inspraak ter inzage gelegd. Het plan is overeenkomstig het vastgesteld ruimtelijk beleid. Het past binnen de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vastgestelde en inwerking getreden bestemmingsplan Buitengebied Deventer. Uiteraard blijft de mogelijkheid bestaan om een zienswijze in te dienen op het ontwerp wijigingsplan.

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Rijk:

Omtrent het vooroverleg met het Rijk kan gemeld worden dat voor het onderhavige plan geen nationale belangen in het geding zijn. Op 1 januari 2012 is de VROM-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft geen adviserende en coördinerende rol met betrekking tot de advisering op voorontwerp ruimtelijke plannen. Dit heeft als gevolg dat gemeenten na 1 januari 2012 geen gecoördineerd rijksadvies op een voorontwerpplan meer ontvangen. De VROM-Inspectie reageert vanaf januari inhoudelijk niet meer op nieuw toegezonden plannen.

Provincie:

Dit (bouw)plan valt formeel niet binnen de provinciale vrijstellingslijst van Gedeputeerde Staten van Overijssel. In overleg met de provincie is echter besloten dat vooroverleg niet noodzakelijk is, indien het gaat om de realisatie van een nieuwe woning in een bestaand karakteristiek (bedrijfs)gebouw op basis van de betreffede wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan Buitengebied. Er kan dan een analogieredenering worden op toepassen ten aanzien van B1 van de lijst met plannen waarvoor geen vooroverleg gevoerd hoeft te worden; 'plannen voor geheel of gedeeltelijke vernieuwing, vervanging of verandereing van een bestaande en bestemde (bedrijfs)woning. Bij vervanging /vernieuwing gaat het om dezelfde plek van debestaande woning of op daartoe bestemde gronden binnen een afstand van maximaal 10 meter van de bestaande woning'.

Waterschap:

Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Groot Salland op 26 juli 2013 de hoogte gebracht van het plan. Uit het invullen van de digitale watertoetst bleek dat er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Groot Salland gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.