Chw Tuinen van Zandweerd, 1e herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

De Tuinen van Zandweerd is de naam van een nieuwe duurzame woonwijk op de plaats van de voormalige kunstijsbaan, sporthal, groen en sportvelden in de wijk Zandweerd in Deventer. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is op 13 mei 2020 het Chw (Crisis- en herstelwet) bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd vastgesteld en deze werd onherroepelijk op 29 augustus 2020. Daarna is gestart met uitgifte van kavels, is het inrichtingsplan verder uitgewerkt en zijn werkzaamheden uitgevoerd voor bouwrijp maken.

Uniek bestemmingsplan

Het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd is in een aantal opzichten uniek. Qua systematiek is het een globaal eindplan met zo veel mogelijk flexibiliteit om vraaggericht te kunnen verkavelen. Er zijn kavels voor collectief particulier opdrachtgeverschap, voor vrijstaande woningen, twee- aaneengebouwde woningen en sociale huurwoningen. Er is ook ruimte voor tiny houses.

Voorts geldt een eveneens relatief globaal Beeldregiedocument, waarbij sturing wordt gegeven door een stedenbouwkundig team. Bijzonder element in het bestemmingsplan was het opnemen van een puntenlijst voor natuurinclusief bouwen, het opnemen van uitsluitend enkele centrale parkeerplaatsen in het plan en het borgen van het behoud van de bomen op de bomenkaart. De opzet van de wijk is als autoluwe wijk, met deelgebruik van auto, met smalle, groene tuinpaden en relatief diepe voortuinen ook uniek. De hoeveelheid verharding is beperkt, infiltratie is voorgeschreven en toekomstige bewoners zijn enthousiast over de beoogde duurzaamheid. Een groep enthousiaste architecten en tuinarchitecten heeft zich aangeboden en het inrichtingsplan openbare ruimte toont eveneens een inrichting met kansen voor water, flora en fauna.

In een aantal opzichten wijkt het Chw bestemmingsplan dus af van de reguliere bestemmingsplannen. Ook het wat nieuwere Chw bestemmingsplan 'Deventer stad en dorpen' bevat een andere systematiek en is een conserverend bestemmingsplan verbrede reikwijdte, die de stap naar het Omgevingsplan verkleint.

Aanleiding

De aanleiding voor deze eerste herziening van het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd heeft meerdere oorzaken:

1. Het natuurinclusief bouwen was bij wijze van experiment in het moederplan opgenomen om de animo hiervoor te stimuleren en eerste ervaringen op te doen. Uit die eerste ervaringen blijkt dat het wenselijk is om de puntentelling niet alleen betrekking te laten hebben op hoofdgebouwen, maar ook op aan- en uitbouwen en bijgebouwen (voor zover niet vergunningvrij). Bovendien was nog niet geborgd dat de maatregelen in stand moeten worden gehouden. In deze bestemmingsplanherziening wordt dit gerepareerd.

De puntenlijst voor natuurinclusief bouwen is aangepast op basis van voortschrijdend inzicht over welke maatregelen bij welk type woning mogen worden verwacht. Zo is het bij een relatief gering tiny house bijvoorbeeld een relatief grote opgave, aangezien de fysieke ruimte beperkt is en het gebruikte materiaal meestal ook afwijkt van wat bij grotere vrijstaande woningen het geval is. Voor dakvlakken is bepaald dat het moet gaan om ten minste 30% met een minimum van 4m2. De nieuwe puntenlijst vervangt de oude en is opgenomen als bijlage 2 bij de regels.

2. Ten oosten van de watergang is in het moederplan een vlak aangeduid waar gestapeld mag worden gebouwd. Dit kavel is bedoeld voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Hier is een scala aan invullingen mogelijk. In het moederplan is bepaald dat de afstand van een hoofdgebouw tot aan een tuinpad of tot een aan openbaar gebied grenzende perceelsgrens ten minste 5.00 m en ten hoogste 7.00 m mag bedragen. Deze laatste maat is nodeloos beperkend gebleken en wordt met deze eerste herziening verwijderd.

3. De woningbouwvereniging Rentree heeft het plan opgevat om sociale woningbouw te realiseren in de vorm van tiny houses. Daarbij is er ook collectieve tuin wenselijk en een gemeenschappelijk voorzieningengebouw van circa 70 m2. De 8 tiny houses zijn twee-aan-twee beoogd en feitelijk betreft het één groot kavel. Naar de regels van het moederplan bleek deze opzet zo niet toelaatbaar, maar beleidsmatig en stedenbouwkundig gezien is het wel een wenselijke invulling. In deze partiële herziening komen voor het betreffende perceel dan ook specifieke regels te gelden die deze ontwikkeling mogelijk maken. Om het voornemen van Rentree mogelijk te maken, is voor dat gehele perceel een specifieke bouwaanduiding - collectieve voorzieningen (cv) opgenomen op de verbeelding.

4. In het moederplan zijn de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 2 en Waarde - Archeologie 4 opgenomen. Op basis van nieuw verkregen gegevens door onderzoek, zijn bepaalde gronden afgewaardeerd naar waarde 1 en deze behoeven geen bescherming in het bestemmingsplan meer. Voor een deel van het dijkje, dat centraal in het plangebied ten oosten van de watergang ligt, is abusievelijk niet de juiste waarde (waarde 3) gehanteerd. In deze eerste planherziening worden de dubbelbestemmingen aangepast.

5. De regel over het bebouwingspercentage bleek onvoldoende helderheid te geven bij communicatie en toetsing. Om die reden is de formulering hiervan verduidelijkt.

6. Nu bekend is waar precies tiny houses gewenst zijn, is het wenselijk om te regelen dat daar geen andere woningen dan tiny houses zijn toegestaan.

7. Het moederplan bevat geen mogelijkheid om een gehandicaptenparkeerplaats in de directe nabijheid van een woning toe te staan. Aangezien in de Tuinen van Zandweerd juist niet het algemene parkeerbeleid van Deventer geldt, zijn ook de daarin opgenomen beleidsregels hier niet van toepassing. Om een gehandicaptenparkeerplaats bij een woning toe te willen staan zou buitenplans afgeweken moeten worden, met bijbehorende kosten. Om dit te voorkomen, is een gehandicaptenparkeerplaats uitgezonderd van strijdig gebruik.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

1.2.1 Ligging

De wijk De Tuinen van Zandweerd ligt aan de noordwestzijde van de wijk De Zandweerd, nabij de IJssel. Deze locatie was vooral bekend vanwege de ligging van de voormalige kunstijsbaan.

Deze planherziening omvat slechts een beperkt deel van de gronden van het moederplan, het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd. Aangepast worden enkel de delen met de bestemming Woongebied en gronden waarvoor de archeologische dubbelbestemming wordt aangepast.

In de volgende figuur is de globale ligging van het plangebied aangegeven.

Globale ligging plangebied "Chw Tuinen van Zandweerd, 1e herziening"

De begrenzing van het plangebied "Chw Tuinen van Zandweerd, 1e herziening" is in de volgende figuur weergegeven.

Begrenzing plangebied "Chw Tuinen van Zandweerd, 1e herziening"

1.3 Geldend bestemmingsplan

De vigerende juridisch-planologische situatie van het plangebied is vastgelegd in het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd, vastgesteld door de gemeenteraad van Deventer bij besluit van 13 mei 2021 (geheel onherroepelijk). Hieronder is de verbeelding van het moederplan weergegeven.

Begrenzing moederplan: Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd

Binnen de grenzen van het plangebied van deze eerste bestemmingsplanherziening geldt de bestemming Woongebied. Inmiddels blijken enkele bouwregels onnodig beperkend te zijn, vooral waar het het collectief particulier opdrachtgeverschap betreft en bij de beoogde sociale tiny houses met collectieve voorziening voor woningbouwvereniging Rentree. Voorts is er sprake van voortschrijdend inzicht waar het gaat om natuurinclusief bouwen. Voor een klein deel omvat het tevens de bestemming Groen, maar dat is vanwege het aanpassen van de daarop gelegen dubbelbestemming Waarde - Archeologie.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 is het beleidskader dat van toepassing is op dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de randvoorwaarden zoals milieu-aspecten en waterhuishouding. In hoofdstuk 4 worden de juridische aspecten nader toegelicht. In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd, juridisch wordt geregeld. Er wordt beschreven hoe de verbeelding en de planregels zijn opgebouwd en welke bestemmingen er in het plan voorkomen. Ook wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe de planregels moeten worden geïnterpreteerd en uitgelegd. Tevens wordt ingegaan op handhaving. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het voor dit bestemmingsplan relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Voor deze eerste herziening van het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd geldt dat de aard en omvang bijzonder gering is, het betreft feitelijk een geringe aanpassing op enkele bouwregels, natuurinclusief bouwen en de archeologische dubbelbestemming. Het moederplan is vastgesteld in 2020 en daarmee relatief jong. Om deze redenen wordt voor het relevante beleid verwezen naar wat hierover in het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandwoord is verwoord. Uitsluitend waar sprake is van nieuw beleid of wet- en regelgeving, zal daarvan in dit hoofdstuk melding worden gemaakt.

2.2 Europees- en rijksbeleid

2.2.1 Nationale omgevingsvisie (2020)

Op 11 september 2020 zijn de Nationale Omgevingsvisie en bijbehorende Uitvoeringsagenda vastgesteld door de Tweede Kamer. Deze geven richting aan een duurzaam perspectief voor onze fysieke leefomgeving met een perspectief tot 2050. Er zijn 21 nationale belangen vermeld. Daarbij gelden deze vier prioriteiten:

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

2. Duurzaam economisch groeipotentieel

3. Sterke en gezonde steden en regio's

4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijke gebied.

Verder zijn er 5 landsdelen ingesteld voor verdere samenwerking en zijn enkele Novi-gebieden aangewezen die meer aandacht krijgen. Tweejaarlijks wordt de vooruitgang gemonitord.

Deventer behoort tot landsdeel Oost en bevat geen Novi-gebied. Het op beperkte schaal aanpassen van de regels in de Tuinen van Zandweerd betreft een kleinschalige aanpassing van een ruimtelijk plan binnen een bestaande stedelijke omgeving en raakt geen nationale belangen. Deze herziening draagt bij aan een sterke en gezonde stad en regio doordat het meer flexibiliteit kent om de ontwikkeling mogelijk te maken. In het plan voor de Tuinen van Zandweerd is in ruime mate aandacht geschonken aan verduurzaming en klimaatadaptatie. In deze herziening in het bijzonder door een verbeterde puntenlijst natuurinclusief bouwen.

2.3 Provinciaal en (boven)regionaal beleid

Waar het gaat om het provinciaal en (boven)regionaal beleid wordt verwezen naar wat hierover is opgenomen in de toelichting van het moederplan, het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd.

2.3.1 Omgevingsverordening Overijssel (2017)

De Omgevingsverordening Overijssel 2017 is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. Per 13 december 2019 is deze geactualiseerd. De Omgevingsverordening dient als waarborg voor een deel van het beleid dat is neergelegd in de Omgevingsvisie. De Omgevingsverordening telt daarnaast ook als Milieuverordening, Waterverordening en Verkeersverordening. De provinciale Omgevingsverordening wordt, evenals de provinciale Omgevingsvisie, elk jaar bijgewerkt met de jaarlijkse Actualisatie. Alle eerder vastgestelde beleidswijzigingen worden daarmee doorvertaald in de Omgevingsverordening.

Ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit zijn rode draden in de verordening. De sturing daarop is vertaald in generieke regels. Dit betekent dat alle andere onderdelen in de verordening altijd in combinatie met de bepalingen ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid toegepast moeten worden. Het betreft de volgende artikelen uit de verordening:

• Artikel 2.1.2: Principe van concentratie. Nieuwe ontwikkelingen, zoals woningbouw, voldoen in eerste instantie aan de lokale behoefte;
• Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Voor nieuwe ontwikkelingen met extra ruimtebeslag in de groene omgeving moet aannemelijk worden gemaakt dat in bestaand bebouwd gebied geen ruimte meer (te maken) is;
• Artikel 2.1.4: Toekomstbestendigheid. Als provinciale belangen in het geding zijn, moet aannemelijk gemaakt worden dat permanente nieuwe ontwikkelingen toekomstbestendig zijn;
• Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Daarbij moet het Uitvoeringsmodel worden toegepast dat in de Omgevingsvisie is neergelegd.

Deze eerste herziening van het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd betreft geen ontwikkeling, maar vooral een geringe aanpassing van de bestaande bouwregels.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Gemeentelijk waterbeleid en regionale samenwerking

Het gemeentelijk beleid is vastgelegd in het Gemeentelijk Rioleringsplan (2015-2020) en de regionale samenwerking op het gebied van water in de wateragenda. In 2020 is dit GRP verlengd tot aan de inwerkingtreding van de aankomende Omgevingswet. Daarbij zijn enkele inhoudelijke aanpassingen aangebracht. Zo is de hemelwaterinfiltratie-eis voor perceeleigenaren van 10 mm naar 20 mm tot vastgesteld beleid verworden. Bij de uitgifte is de wens voor 20 mm hemelwaterinfiltratie op eigen perceel als wens meegegeven.

2.4.2 Omgevingsvisie Deventer

Het Structuurplan Deventer 2025 is door allerlei ontwikkelingen binnen en buiten Deventer inmiddels deels verouderd. Daarom is in samenspraak met een groot aantal betrokkenen een Omgevingsvisie gemaakt. In de Omgevingsvisie legt de gemeente Deventer haar ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn vast. Dit was de eerste stap in het proces richting de invoering van de Omgevingswet. De Omgevingsvisie is vastgesteld op 18 december 2019.

In de Omgevingsvisie is aangegeven dat de klimaatverandering zorgt voor meer extremen in neerslag, hitte, droogte en water door de grote rivieren, waaronder de IJssel. Daarnaast speelt de eindigheid van natuurlijke hulpbronnen en grondstoffen. Dat vraagt om maatregelen. Zoals grote inzet op energiebesparing, het klimaatbestendig maken van de leefomgeving, het overschakelen van fossiele op duurzame energiebronnen en het zuiniger en duurzamer omgaan met energie, water, grondstoffen en voedsel. De gemeente zoekt duurzame, klimaatbestendige en circulaire oplossingen op alle plekken die zich daarvoor lenen: in woningen, bedrijven, in de stad en op het platteland. Eén van de tastbare gevolgen is dat bij nieuwbouwplannen voldoende ruimte gereserveerd moet worden voor waterberging.

Bij het ontwerp van de Tuinen van Zandweerd en de inrichting openbare ruimte is hier juist ruimschoots aandacht aan besteed. Voorts is in het moederplan, het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd een minimale infiltratie-eis opgenomen. Deze blijft onveranderd.

De kernopgaven die genoemd zijn in de omgevingsvisie zijn:

• Het noaberschap de inclusiviteit meegeven die we willen: iedereen telt mee, iedereen doet mee;
• Innovatiever zijn dan ooit tevoren: een slimme, schone economie op met name de thema's energie en klimaat;
• Verduurzaming op met name de thema's energie en klimaat.

In het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd kwam dit al sterk tot uitdrukking. Dat wordt met de aangepaste lijst natuurinclusief bouwen nog beter.

2.4.3 Milieu- en duurzaamheidsbeleid Deventer

Het duurzaamheidsbeleid van Deventer is in meerdere documenten vastgelegd. Hieronder wordt ingegaan op de belangrijkste aspecten uit de verschillende beleidsdocumenten.

In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaat-en energieneutraal is. Om deze ambitie te realiseren is voor de periode 2011-2014 door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid "Op weg naar een duurzaam evenwicht" vastgesteld. In april 2016 heeft de raad de doelstelling energieneutraal 2030 herbevestigd en besloten dat de uitvoeringsagenda duurzame energie tot 2018 het kader is. In het bestuursakkoord van het college voor 2018-2022 wordt eveneens stevig ingezet op duurzaamheid. Zaken als energietransitie, circulaire economie, duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie en milieu hebben een nadrukkelijke plek gekregen.

In de Omgevingsvisie is een van de ambities "een duurzame toekomst, met extra aandacht voor klimaatadaptatie, energietransitie en circulaire economie".

Energie

In de Omgevingsvisie is de ambitie op het gebied van energie als volgt verwoord: Deventer wil energieneutraal worden door CO2 -reductie, energiebesparing, zuinige en slimme energienetwerken zonder fossiele brandstoffen en de inzet van duurzame bronnen. We stimuleren inwoners en ondernemers om bij te dragen aan de energietransitie, maar we hebben daarvoor op dit moment slechts beperkte mogelijkheden. We kunnen vooral een actieve bijdrage leveren door ruimte te maken voor duurzame energieopwekking (zon en wind), aardgasloze warmtenetten, slimme stroomnetwerken (smart grids) en biogasnetwerken.
We willen dat nieuwe woningen duurzaam zijn. Landelijk is de doelstelling dat Nederland in 2050 geen aardgas meer gebruikt. In de bestaande woon- en werkgebieden moet veel gebeuren om dat te realiseren.
Elektrisch rijden lijkt de toekomst. We willen een duurzaam mobiliteitssysteem realiseren met voldoende plek voor de elektrificatie van de fiets en voor de langere verplaatsingen de elektrische (deel)auto.

De gemeenteraad heeft op 1 juli 2020 het Deventer Energieplan vastgesteld waarbij de ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn opnieuw is opgenomen. De gemeente zet in op het verminderen van het energieverbruik en is aan de slag met de omschakeling van gas en andere fossiele brandstoffen naar duurzame energie en warmte. In het Deventer Energieplan is opgenomen dat bij nieuwbouw 'aardgasloos' bouwen het uitgangspunt is. Per 1 juli 2018 is de Gaswet aangepast, waarmee de gasaansluitplicht voor nieuwe gebouwen is gewijzigd. Bij nieuwbouw voor kleinverbruikers (max 40 m3gas/uur), zoals woningen en kleine bedrijfsgebouwen wordt geen gasaansluiting meer aangelegd. Bij nieuwbouwprojecten zal er dan ook sprake moeten zijn van een duurzame energievoorziening.

Klimaat

Naast de energieopgave is er ook aandacht voor de klimaataanpak. In 2019 is de nota 'Aanpassen aan klimaatverandering; Deventer ambitie en aanpak' vastgesteld. Hierin is de opgave, ambitie en aanpak op het gebied van klimaatadaptatie beschreven. Met deze strategie wil de gemeente samen met partners komen tot een klimaatadaptatieprogramma. Het klimaatadaptatieprogramma beschrijft hoe de verschillende opgaven op elkaar zijn afgestemd en wie wat de komende jaren doet om te komen tot een Deventer dat klimaatklaar is. De ambitie is om in 2050 klimaatadaptief zijn. Dat betekent dat bij hevige regenval het water zijn weg vindt zonder al te veel overlast; er op hete dagen binnen en buiten koele plekken zijn en dat er extra aandacht is voor kwetsbare groepen; en we droogteschade beperken door regenwater niet naar de riolering af te voeren, maar in de bodem vast te houden. Het klimaatadaptatieprogramma zal medio 2021 worden vastgesteld.

Ook in de Omgevingsvisie is de ambitie voor klimaatadaptatie opgenomen. Hierin wordt benadrukt dat we de stad klimaatbestendig en robuust willen inrichten en dat ons stedelijk gebied in 2050 echt klimaatbestendig is. Dit betekent dat we ingrepen in de leefomgeving klimaatbestendig uitvoeren. Met een klimaatadaptieve inrichting van de stad dienen we een aantal doelen: we bereiden ons voor op pieken in de water afvoer, voldoen aan de noodzaak tot waterberging, houden regenwater vast om verdroging te voorkomen en voorkomen/beperken hittestress.

Duurzame ontwikkeling

In de Omgevingsvisie is aandacht voor verantwoord en meervoudig ruimtegebruik. Als gemeente moeten we bij het ruimtegebruik belangen afwegen. We streven naar duurzaam, verantwoord en meervoudig ruimtegebruik. Dit houdt in dat:

• Ontwikkelingen moeten nodig zijn vanuit een lokale en/of regionale behoefte;
• We bouwen bij voorkeur in het bestaande bebouwde gebied en de vastgestelde ontwikkellocaties. Op de inbreidingslocaties is ruimte voor specifi eke doelgroepen, zoals young potentials, studenten en net afgestudeerden;
• Wanneer de groei niet alleen door inbreiding kan plaatsvinden, zoeken we naar uitbreidingsmogelijkheden die passen bij stad, dorp en landschap;
• We stimuleren het combineren van functies die elkaar versterken. Zo kunnen we in de toekomst leegstand beperken;
• We borgen de basis- en kernkwaliteiten van de leefomgeving.

Duurzaam ruimtegebruik ontstaat vaak door verschillende opgaven te verbinden en tussen schaalniveaus te schakelen. Bijvoorbeeld door het streven naar een toekomst zonder fossiele energiebronnen te verbinden met de herstructurering in de stad en/of de transitieopgave in de landbouw.

De aspecten duurzame mobiliteit, verduurzaming bestaande woningbouw en verduurzaming bedrijven en kantoren, zoals opgenomen in de uitvoeringsagenda Duurzaamheid zijn ook nog steeds aan de orde. De uitvoeringagenda is de leidraad om in samenspraak met externe partners de doelstelling te realiseren. De sleutel zit in samenwerken, partnerschappen en verbinding leggen met economie, innovatie, arbeidsmarkt, wonen en cultuur. Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zullen we die graag faciliteren, de ruimte geven, daarvoor lobbyen en marketing stimuleren.

De lijst "Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau" uit de VNG - publicatie "Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw" is voor duurzaamheid een bruikbare "Checklist" met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden. In het kader van duurzaam bouwen verdient een aantal aspecten bij de ontwikkeling van het woongebied bijzondere aandacht. Voor zover deze aspecten nog niet in het voorgaande zijn beschreven gaat het om onderstaande aspecten.

Bouwrijpmaken: Bij het bouw- en woonrijp maken wordt zo veel mogelijk met een gesloten grondbalans gewerkt. Het toekomstig peil wordt bepaald in samenhang met het nog op te stellen waterhuishoudkundig plan, de vereiste drooglegging, het rioleringsplan en de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken (vrijkomende grond uit de cunetten en de bouwputten). Uitgangspunt hierbij is zo weinig mogelijk grond en zand aan te voeren. Dit ter beperking van de milieubelasting, die met het transport van grond samenhangt. In de uitwerking van de bestekken voor het bouwrijp maken wordt dit verwerkt.

Flexibiliteit en levensloop bestendig bouwen: Door toepassing van een woningbouwsystematiek geënt op flexibel en duurzaam bouwen in combinatie met een consumentgericht ontwikkel- en bouwproces, zullen de te realiseren woningen een grote mate van flexibiliteit ten aanzien van mogelijke woonprogramma's bezitten. Door de blijvende flexibiliteit wordt de levensloopbestendigheid van de woningen geoptimaliseerd met een duidelijke toekomstwaarde. De criteria van levensloopbestendigheid worden in gezet bij de uitwerking van de woningen in het plan.

Energie: Energiekosten gaan een steeds belangrijkere rol spelen, voor de ontwikkel- en beheerkosten voor vastgoed. Ook de (toekomstige) huizenbezitters en bedrijven zijn zich hiervan bewust en zullen dit laten meewegen. Het is vanuit de beleidsprioriteit energieneutrale nieuwbouw/gebiedsontwikkeling noodzakelijk inzicht te krijgen in het toekomstig energieverbruik van het te ontwikkelen vastgoed. Dit kan inzichtelijk gemaakt worden met b.v. een BREAAM quickscan. Met dit systeem kan ook in beeld gebracht worden welke duurzaamheidsmaatregelen efficiënt zijn.

Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Die eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). De eisen zijn in de plaats gekomen van het energieprestatiecoëfficiënt (EPC). De energieprestatie bij BENG wordt bepaald aan de hand van 3 individueel te behalen eisen:

• de maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr)
• het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr)
• het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten (%)

De Tuinen van Zandweerd is bij uitstek een wijk waarin veel van de beschreven duurzaamheidsmaatregelen uitwerking hebben gekregen. Deze partiële herziening laat dit onveranderd.

2.4.4 Werkwijze ecologie (2013)

In december 2013 heeft de gemeenteraad de "Werkwijze voor beleid en uitvoering van de ecologie in Deventer" vastgesteld. Hierin is beschreven dat Deventer rijk is aan soorten, vanwege de landschappelijke overgang van natte uiterwaarden bij de IJssel naar de droge dekzandruggen in het oosten. Deze soortenrijkdom bevindt zich zowel in het buitengebied als in het stedelijk gebied. Daarbij zijn enkele gebieden aangemerkt als Natura2000-gebied of Nationaal Natuurnetwerk (voormalige EHS), maar ook daarbuiten bevinden zich lanen, oud bos, weteringen, oude rivierarmen, etc. Het beleid is erop gericht om de bestaande waarden te beschermen en zo mogelijk te verbeteren. Geconstateerd is dat de trends van co-creatie en schaalverkleining aanknopingspunten bevatten om het beleid ten uitvoering te brengen. 

De gemeente neemt al initiatief of verleent medewerking aan verbetering door herinrichting of beheer, ontplooit soortgerichte activiteiten, faciliteert vrijwilligers van groene organisaties, heeft een Adviesraad Natuur en Milieu ingesteld, hanteert criteria voor de natuurtoets, houdt inzicht in de aangetroffen soorten door het bijhouden van een eigen databank en verzorgt educatie (via mec De Ulebelt).

Ecologische inbreng bij ontwikkelingen is vooraf verplicht in de vorm van een dialoog, waarbij nadrukkelijk gebruik wordt gemaakt van de kennis die aanwezig is bij diverse groeperingen en binnen de gemeente (natuurambassadeurs). Bovendien wordt jaarlijks een schouw gemaakt om de stand van de ecologische waarden te monitoren. De strategie gaat uit van het stellen van prioriteiten voor enkele soorten als "ambassadeur". Zo zijn de Das, de Gierzwaluw, Huismus en Muurplant als soortenambassadeur benoemd, net als de Gevlekte Rietorchis. Tot slot is er een lijst opgenomen van 20 tinten groen, waarin de ontplooiingskansen staan benoemd bij de ontwikkeling en het beheer in de gemeente.

Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden

3.1 Grondgebruik, bodemgesteldheid en geomorfologie

Dit is niet veranderd ten opzichte van het moederplan. Verwezen wordt naar de toelichting op het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd.

3.2 Archeologie

Het dijkje, dat ten oosten van de centraal in het plan gelegen watergang ligt, zou op basis van het bestemmingsplanadvies dat is opgesteld ten behoeve van het moederplan eigenlijk waarde 3 moeten hebben meegekregen. Hiervoor is ten onrechte waarde 2 opgenomen. In deze bestemmingsplanherziening wordt dit gecorrigeerd.

In 2021 is een OCE onderzoek uitgevoerd (rapportage 25 maart 2021, zie Bijlage 2 OCE onderzoek), waaruit blijkt dat een deel van dit gebied naar waarde 1 (geen dubbelbestemming) is bijgesteld. De gronden met een archeologische dubbelbestemming ten westen van de watergang (waarde 2 en 4 in het moederplan) worden bijgesteld naar waarde 1. Om die reden kunnen die dubbelbestemmingen worden verwijderd. Een inhoudelijke beschrijving is opgenomen in het selectiebesluit dat is opgenomen als Bijlage 1 Selectiebesluit archeologie.

3.3 Milieu-aspecten

Deze bestemmingsplanherziening beoogt slechts enkele geringe aanpassingen op het moederplan mogelijk te maken. Er is geen sprake van het aanpasen van bestemmingsgrenzen anders dan het verwijderen van gedeelten met een dubbelbestemming archeologie. De impact van deze herziening op milieuaspecten is dan ook zeer gering.

3.3.1 Bedrijven en milieuzonering

Deze herziening voorziet niet in nieuwe milieuhinderlijke of gevoelige bestemmingen. Uitsluitend bij het CPO kavel wordt meer vrijheid geboden door ook op grotere afstand tot een tuinpad of erfgrens te bouwen dan in het vigerende plan. Een nieuw onderzoek milieuzonering is niet nodig.

3.3.2 Geluid

Deze herziening voorziet niet in een verandering van geluidbronnen, leidt niet tot een grotere verkeersaantrekkende werking en biedt geen mogelijkheid om gevels op kortere afstand van geluidbronnen te situeren. Onderzoek naar geluid van (spoor-, vaar-)wegen is niet nodig.

3.3.3 Bodem

Het aspect bodem is onderzocht voor het moederplan. Ten opzichte daarvan voorziet deze herziening niet in een verandering. De bestaande onderzoeken volstaan.

3.3.4 Luchtkwaliteit

Deze herziening voorziet niet in een verandering van het aantal woning of evt. andere verkeersaantrekkende functies. Een onderzoek is dan ook niet nodig.

3.3.5 Externe veiligheid

Deze herziening leidt niet tot een andere populatiedichtheid. Verwezen wordt naar hetgeen hierover in het moederplan is opgenomen.

3.3.6 Ecologie

Ten opzichte van het moederplan biedt deze herziening geen mogelijkheden die impact hebben op natuur. Verwezen wordt naar hetgeen hierover is opgenomen in de toelichting van het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd. Ook waar het gaat om stikstof biedt deze herziening geen verandering van uitgangspunten die gevolgen kunnen hebben voor dit aspect.

Het Natuurinclusief bouwen (NIB) is in de laatste jaren wel verder ontwikkeld. Bij het opstellen van het moederplan is een lijst opgesteld en gekoppeld aan de regels. De lijst bevat maatregelen die kunnen worden getroffen om nieuwe mogelijkheden te bieden voor bepaalde soorten die in dit gebied kansrijk zijn. Daarbij is geregeld dat ten minste 15 punten moeten worden behaald.

Inmiddels is ervaring opgedaan met het werken met deze regels en de lijst en zijn ook bij andere Deventer bestemmingsplannen dergelijke lijsten opgenomen. Hieruit blijkt dat bij het moederplan, het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd, uitsluitend voor hoofdgebouwen is voorgeschreven dat natuurinclusief wordt gebouwd. Evenmin is geborgd dat eenmaal gerealiseerde maatregelen in stand worden gelaten.

Deze bestemmingsplanherziening koppelt de NIB-lijst aan al het bouwen binnen de bestemming Woongebied waarvoor vergunning vereist is. Bovendien is in een voorwaardelijke verplichting geregeld dat de maatregelen ook in stand moeten worden gelaten. Tot slot is de lijst verbeterd; Zo is er een indeling gemaakt in drie categoriën. Bij de tiny houses zijn bijvoorbeeld her en der wat meer punten toegekend, omdat de prijs van dergelijke huizen veel lager ligt, de huizen kleiner zijn en daardoor minder mogelijkheden kunnen bevatten.

Aan de regels was in het moederplan ook een kaart gekoppeld waarop de bomen zijn aangeduid. Onder de volwassen kroonprojectie van die bomen mag niet worden gebouwd, zelfs niet vergunningvrij. Inmiddels is gebleken dat ter plaatse van het perceel van Rentree een viertal bomen aanwezig zijn die het behouden waard zijn. De bomen zijn met hun volwassen kroonprojectie toegevoegd aan de kaart.

3.3.7 Lichthinder en geur

Ten opzicht van het moederplan voorziet deze herziening niet in aanpassingen die mogelijk van invloed zijn op de aspecten lichthinder en geur. Verwezen wordt naar wat in het moederplan is opgenomen.

3.3.8 Duurzaamheid

Verwezen wordt naar hetgeen hierover in het moederplan is opgenomen.

3.4 Leidingen en kabels

Verwezen wordt naar de tekst die hierover in het moederplan is opgenomen.

3.5 Waterhuishouding

De aanpassingen die met deze eerste herziening worden aangebracht zijn dermate gering dat dit in het geheel geen effect heeft op de waterhuishouding. Het behouden van 4 bomen en een verbeterde lijst natuurinclusief bouwen dragen eerder bij aan een verbeterde situatie van hittestress en waterabsorberend vermogen, dan aan een verslechtering.

3.6 Verkeer en parkeren

Deze eerste herziening bevat ten opzichte van het moederplan een aanpassing. Parkeren op eigen erf is in beginsel aangemerkt als strijdig gebruik en uit nadere afstemming is gebleken dat het zonder ruimtelijke procedure mogelijk zou moeten worden om een gehandicaptenparkeerplaats toe te staan op eigen erf.

In het moederplan is geregeld dat parkeren alleen geclusterd op de openbare parkeerterreinen is toegestaan en dat er geen inrit en/of oprit is toegestaan op eigen erf. Dit is in lijn met de stedenbouwkundige uitgangspunten van een relatief groene tuinstad en het duurzame karakter van de wijk. Twee uitzonderingen zijn hierop mogelijk: voor gestapelde woningen en bij een gezondheidspraktijk aan huis. Voor gehandicaptenparkeren was nog geen uitzondering opgenomen. Dat is wel wenselijk, want anders komen gehandicaptenparkeerplaatsen enkel op de parkeerclusters terecht. De afstand tot een woning kan tientallen meters bedragen, wat voor gehandicapten mogelijk problematisch is.

In het moederplan is afgeweken van het Deventer parkeerbeleid, zijnde de 'Beleidsregels Parkeren bestemmingsplannen Deventer' (2015) en de 'Nota parkeernormen 2013'. Elders in Deventer is het beleid is om zo veel mogelijk op eigen erf in de parkeerbehoefte te voorzien. Bij aanvragen voor (kentekengebonden) gehandicaptenparkeren gaat het normaliter dus altijd om een plaats in openbaar gebied. Bij de beoordeling van die aanvragen blijft het bestemmingsplan buiten spel, want parkeren was daar in het bestemmingsplan al rechtstreeks toegestaan.

Dat is anders bij het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd; het parkeren op eigen erf, ook al is het een gehandicaptenparkeerplaats, valt volgens het moederplan onder strijdig gebruik. Het doorlopen van een buitenplanse afwijkingsprocedure brengt kosten met zich mee voor aanvrager, wat gelet op de kwetsbare doelgroep niet gepast is. Ook een binnenplanse afwijkingsprocedure leidt tot kosten en levert een gecompliceerde regeling. Er is dan ook voor gekozen om gehandicaptenparkeren in het bestemmingsplan bij recht toe te laten, door het als uitzondering op te nemen in de regels voor strijdig gebruik.

In artikel 7 "Woongebied" is het geclusterd parkeren toegestaan. In artikel 7 lid 4 (specifieke gebruiksregels van de bestemming Woongebied) is voorgeschreven dat parkeren op erf onder strijdig gebruik valt. In relatie hiermee geldt dit ook voor het hebben van een inrit met een breedte van meer dan 1 m én het verharden van het perceel met meer dan 50%. Kortom: parkeren mag alleen op de centrale parkeerterreinen en niet op eigen erf.

Bij wijze van uitzondering wordt het mogelijk om een parkeerplaats op eigen kavel te maken, maar uitsluitend als de eigenaar in bezit is van een gehandicaptenparkeerkaart als rijder en op naam. Het is aan de eigenaar om een inrit aan te vragen en zelf de parkeerplaats aan te leggen. Als de woning wordt verkocht of de parkeerkaart wordt opgeheven, moet de eigenaar zelf de haag herstellen en kan er dus niet meer worden geparkeerd.

Deze gehandicaptenparkeerplaats wordt toegelaten op particuliere grond. Die particuliere grond staat vervolgens voor een ieder (met gehandicaptenparkeerkaart) open om te gebruiken, maar is niet "openbaar”. Een vergelijking kan worden gemaakt met het parkeerterrein van het ziekenhuis en waar de wegenverkeerswet van toepassing is. In het verkeersbesluit wordt opgenomen dat de gehandicaptenparkeerplaats vervalt op het moment dat de bewoner is overleden of niet meer in het bezit is van een gehandicaptenparkeerkaart.

Een gehandicaptenparkeerplaats zal in ieder geval niet verder dan 100m mogen liggen van de woning. Dit is namelijk een voorwaarde om voor een gehandicapten parkeerkaart in aanmerking te komen.

3.7 Sociale veiligheid

Verwezen wordt naar wat hierover in het moederplan is opgenomen.

Hoofdstuk 4 Planopzet en juridische aspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek. Onderhavige herziening betreft de 1e herziening van het 'moederplan', het Crisis- en herstelwetbestemmingsplan Tuinen van Zandweerd. Dat bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 13 mei 2020 en geheel onherroepelijk in werking getreden op 1 september 2020. De regels van dat 'moederplan' blijven vrijwel geheel onveranderd. Voor de leesbaarheid zijn ze in deze 1e herziening herhaald.

4.2 Planopzet

4.2.1 Algemeen

Deze bestemmingsplanherziening bestaat zoals elk bestemmingsplan uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels voor het bouwen en gebruiken gekoppeld.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar is toch een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van deze bestemmingsplanherziening geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting belangrijk voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Deze bestemmingsplanherziening is de eerste en gedeeltelijke herziening van het moederplan: het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd (vastgesteld 13 mei 2020, onherroepelijk 1 september 2020).

Slechts op ondergeschikte delen vindt aanpassing van de verbeelding en de regels plaats. Voor de leesbaarheid van het plan, zijn alle regels uit het moederplan herhaald. De daadwerkelijke aanpassingen zijn uitgevoerd met doorgehaalde tekst (in het geval van verwijderen) en geel gemarkeerde tekst (bij het toevoegen). Alleen die delen van deze eerste herziening zijn dan ook appellabel.

Crisis- en herstelwet

De gemeente Deventer is in de 8e tranche van de Crisis en herstelwet (Chw) opgenomen, waarbij de mogelijkheid is geboden om te kunnen gaan experimenteren met het opstellen van een bestemmingsplan met een bredere reikwijdte voor het gehele (gemeentelijke) grondgebied. Van toepassing zijn de artikelen 7c en 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.

De gemeente Deventer doet vooruitlopend op de komst van de Omgevingswet mee met een landelijk experiment onder de Crisis- en herstelwet om vast te oefenen met het instrument omgevingsplan. Dit komt onder meer tot uiting in het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte; het Chw bestemmingsplan Deventer stad, stad en dorpen, deel A, B, C en D.

Het moederplan van deze herziening is echter het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd. Het opstellen werd gestart in 2017 en het plan is opgesteld als uniek plan met bijzondere ambitie op het gebied van vraaggericht ontwikkelen en op het gebied van duurzaamheid, natuurinclusief bouwen en het weren van autogebruik. Het is een globaal eindplan. In aanvulling hierop is gewerkt met een beeldregiedocument en kavelpaspoorten bij de uitgifte. Het moederplan en daarmee ook deze herziening, gaat dan ook niet uit van de reguliere systematiek van het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen. Het gaat om begripsbepalingen en de wijze van meten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de regels per bestemming en dubbelbestemming die specifiek gelden voor de op de verbeelding aangduide vlakken.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, waaronder een anti-dubbeltelbepaling.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Tenslotte bevat hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.

De Bijlagen bij de regels zijn niet gekoppeld aan de verbeelding, maar zijn gekoppeld aan artikelen in de regels.

Voor een verdere toelichting op de planopzet wordt verwezen naar het moederplan:Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd.

4.2.2 Aanpassingen van deze eerste herziening

1. Natuurinclusief bouwen

Voor Natuurinclusief bouwen is een vernieuwde puntenlijst opgesteld, waarbij ook naar woningtype onderscheid wordt gemaakt voor een eerlijker beoordeling. Deze vervangt de lijst die als bijlage 2 van de regels van het moederplan was opgenomen.

Het natuurinclusief bouwen was in het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd ten onrechte opgenomen in 7.2.2. onder i. en gold hierdoor enkel voor hoofdgebouwen. Bovendien was nog niet geborgd dat maatregelen ook in stand zouden worden gelaten. In deze herziening is ervoor gekozen om het natuurinclusief bouwen voor alle gebouwen te laten gelden. Regel 7.2.2. onder i. is om deze reden verplaatst naar 7.2.1. onder g. Aanvullend is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in 7.4.1 die regelt dat de maatregelen en punten moeten blijken uit de aanvraag omgevingsvergunning en duurzaam in stand moeten worden gelaten. Wanneer daar geen sprake van is, is dit expliciet aangemerkt als strijdig gebruik in artikel 7.4.3. onder e, zodat hiertegen handhavend opgetreden kan worden.

2. Het CPO kavel

In het woongebied ten oosten van de watergang, was en is een ontwikkeling in de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap beoogd. Met een aanduiding op de verbeelding was geregeld dat hier ook woongebouwen (gestapeld) zijn toegestaan. Op basis van voortschrijdend inzicht is gebleken dat er voor de afstand van gebouwen tot een tuinpad meer vrijheid wenselijk is. Voor deze bebouwing schrijft het moederplan namelijk voor in artikel 7.2.2. onder f. dat voor een hoofdgebouw een afstand van minimaal 5 meter en maximaal 7 meter tot een tuinpad is toegestaan. Voor de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse erfgrens die tevens grenst aan openbaar gebied geldt op basis van artikel 7.2.2. onder j. ook minimaal 5 meter en maximaal 7 meter. De minimale afstand van 5 meter blijft in beide gevallen als een belangrijk stedenbouwkundig principe in stand. De maximale afstand van 7 meter blijkt echter niet noodzakelijkerwijs tot een vanuit stedenbouwkundig oogpunt betere invulling te leiden. Voor dit CPO kavel wordt dan ook een vlak opgenomen met de 'specifieke bouwaanduiding - cpo '. In de regels is bepaald dat in afwijking van 7.2.2. onder f en j voor dit vlak geen maximale maat van 7 meter geldt.

Ook voor hoekkavels met een niet-rechhoekig grondvlak, waarbij de hoek tussen voorste perceelsgrens en zijdelingse perceelsgrens meer dan 90 graden bedraagt, wat slechts op twee plaatsen in het plangebied voorkomt, is de maximale afstand van 7 meter komen te vervallen.

3. Tiny houses van Rentree

Ten westen van de watergang wil woningbouwvereniging Rentree 8 tiny houses bouwen op één kavel met een afzonderlijk vrijstaand gebouw met daarin enkele ondersteunende voorzieningen, zoals bergruimte, keuken en sanitair en leefruimte. Dat gebouw, waarin niet gewoond mag worden, zou circa 70 m2 vloeroppervlakte moeten kunnen bevatten.

Bij toetsing aan het vigerende bestemmingsplan blijkt de regeling voor het bepalen van de maximumoppervlakte van het voorzieningengebouw te weinig objectiefen naar verwachting te weinig ruim. Een ander aandachtspunt is de regel over het bebouwingspercentage dat is opgenomen in artikel 7.2.2.e. Dit is namelijk gekoppeld aan het bouwperceel. Bij het grote perceel van Rentree zou dit negatief uitvallen en aldus strijdig zijn. De plannen van Rentree zijn ter plaatse vanuit ruimtelijk- functioneel en stedenbouwkundig oogpunt wenselijk en dit is aanleiding om de regels aan te passen.

In deze bestemmingsplanherziening is het perceel dat Rentree wil gebruiken op de verbeelding aangeduid met de 'specifieke bouwaanduiding - cv' (collectieve voorziening)'. In de regels is opgenomen dat de regel voor het bebouwingspercentage hier niet geldt. In de regels is het gebouw voor collectieve voorzieningen met het oog op de toekomst gemaximeerd op 75m2 en is bepaald dat ter plaatse niet mag worden gewoond.

4. Archeologische dubbelbestemmingen

Sinds de vaststelling van het moederplan (13 mei 2020), heeft er aanvullend archeologisch onderzoek plaatsgevonden in een deel van het plangebied. Hierop hebben vervolgens selectiebesluiten plaatsgevonden, waaruit volgt dat voor het woongebied ten zuidwesten van de centrale watergang er geen archeologische dubbelbestemming meer nodig is. Vlak bij de watergang, maar dan aan de oostzijde ligt een voormalig dijklichaam. Een deel hiervan is onderzocht en hoeft geen dubbelbestemming meer te bevatten. Het overige deel heeft in het moederplan abusievelijk de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 gekregen, terwijl hier Waarde - Archeologie 3 behoort te gelden. In deze bestemmingsplanherziening worden de betreffende dubbelbestemmingen aangepast. Zo komen de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 2 en Waarde - Archeologie 4 te vervallen. Hiervoor in de plaats komt de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3.

5. De regel over het bebouwingspercentage bleek onvoldoende helderheid te geven bij communicatie en toetsing. Om die reden is de formulering hiervan verduidelijkt.

6. Nu bekend is waar de tiny houses gerealiseerd worden, is het niet wenselijk om daar nog andere woningen toe te staan. Op de verbeelding zijn vlakken opgenomen met een specifieke bouwaanduiding - tiny houses. In de regels is opgenomen dat ter plaatse van die specifieke bouwaanduiding uitsluitend tiny houses zijn toegestaan.

7. Afwijkingsmogelijkheid gehandicaptenparkeren

In artikel 7 lid 4 (strijdig gebruik) is opgenomen dat het in beginsel niet is toegestaan op eigen erf te parkeren met uitzondering voor gestapelde woningen en voor een gezondheidspraktijk. Voorts is geregeld dat de breedte van een inrit maximaal 1 meter mag bedragen en dat het bouwperceel voor ten hoogste 50% verhard mag worden. Hierdoor is parkeren enkel mogelijk in de daarvoor beoogde geclusterde parkeervoorzieningen. Er bestond geen mogelijkheid om af te wijken voor gehandicaptenparkeren. Derhalve zijn subleden toegevoegd om gehandicaptenparkeren uit te zonderen van het strijdig gebruik. Bij een toetsing op het bestemmingsplan behoeft hierdoor geen toepassing te worden gegeven aan een binnenplanse of buitenplanse afwijkingsbevoegdheid. Uiteraard dient wel aan de andere voorwaarden voor een gehandicaptenkaart en - plaats te worden voldaan.

4.3 Handhaving

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.

• 1. Voldoende kenbaarheid van het plan

Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De wet bevat enkele waarborgen ten aanzien van de te volgen procedure: deze heeft in de bestemmingsplanprocedure een aantal inspraakmomenten ingebouwd.

• 2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan

De inhoud van het bestemmingsplan kan slechts gehandhaafd worden, indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund worden door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.

• 3. Realistische en inzichtelijke regeling

Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de regels goed controleerbaar zijn. De planregels moeten niet meer regelen dan noodzakelijk is.

• 4. Actief handhavingsbeleid

Er  moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de planregels niet worden nageleefd, met name als dit negatieve gevolgen heeft voor de veiligheid en/of de (volks)gezondheid.

Voornoemde onderwerpen zijn als uitgangspunt opgenomen en als richtlijn gehanteerd bij het opstellen van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Inleiding

In artikel art. 3.1.6 lid 1, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan(herziening) uitvoerbaar is. Allereerst wordt in § 5.2 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Vervolgens wordt in § 5.3 en 5.4 ingegaan op de 'maatschappelijke uitvoerbaarheid'.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

De Wet ruimtelijke ordening maakt met het bepaalde in afdeling 6.4 het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten, wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan. De zogenaamde “aangewezen bouwplannen” waarbij een exploitatieplan verplicht is en welke zijn opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1000 m².
  

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de exploitatiekosten over de gronden anderszins verzekerd is. Inmiddels is een ministeriele regeling van kracht waarbij wordt gesteld dat indien in het nieuwe bestemmingsplan geen sprake is van nieuwe ontwikkelingen als hiervoor bedoeld maar sprake is van onbenutte bouwruimte op basis van het vigerende bestemmingsplan de plankosten op nul gesteld mogen worden.

De onderhavige bestemmingsplanherziening laat het vigerende bestemmingsplan grotendeels in tact en staat niet meer of minder woningen toe. In 4.2.2 Aanpassingen van deze eerste herziening is uitgelegd welke onderdeling zijn aangepast. Het gaat specifiek om een nieuwe lijst natuurinclusief bouwen en borging in de regels voor instandhouding, om een vrijere invulling voor het CPO-kavel, een geactualiseerde bomenkaart, een specifieke regeling voor de tiny houses van Rentree en een aanpassing van de archeologishe dubbelbestemmingen. Deze bestemmingsplanherziening zal slechts een beperkte nieuwe ontwikkelingsruimte bieden voor de reeds toegelaten functies. Hetgeen aan uitbreiding nog mogelijk is, is onbenutte bouwruimte op basis van het vigerende bestemmingsplan en blijft binnen het gestelde in 6.2.1 Bro.

Concluderend kan gesteld worden dat binnen het plan Chw Tuinen van Zandweerd, 1e herziening geen sprake is van aangewezen bouwplannen, waardoor de gemeente niet in de mogelijkheid en verplicht is om eventuele kosten te verhalen en er derhalve geen verplichting is om tegelijkertijd met het nieuwe bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen.

Voor de gemeente Deventer zijn aan zowel de opstelling als de uitvoering van dit bestemmingsplan, met uitzondering van de begrote kosten voor de planvorming, geen kosten verbonden. De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.

5.3 Resultaten inspraak

Het ontwerp van het Chw bestemmingsplan Tuinen van Zandweerd, eerste herziening is op de wettelijk voorgeschreven wijze gepubliceerd en ter inzage gelegd. Evenutele zienswijzen worden samengevat en beantwoord in een afzonderlijke Reactienota zienswijzen die samen met de al dan niet aangepaste, vast te stellen bestemmingsplanherziening aan het bestuur ter vaststelling worden aangeboden.

Voorafgaand aan de wettelijke procedure is deze herziening gecommuniceerd via de website opjestek.nl, via de nieuwsbrief en in de gesprekken met de optanten voor de kavels.

5.4 Resultaten vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De aanpassingen die met deze eerste herziening worden beoogd zijn dermate kleinschalig dat het belang voor instanties gering is. Deze herziening is toegezonden aan de Provincie Overijssel en het Waterschap Drents Overijsselse Delta.