Starterswoningen Loo

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

In Loo, gemeente Deventer, bestaat het voornemen om vier starterswoningen te realiseren aan de rand van het dorp. Naast de vier starterswoningen is ook het voornemen om een schuur, tuinen, parkeerplaatsen, een verhard plein, een stuk bosrand en een infiltratieslootje aan te leggen. Doel van het initiatief is om de leefbaarheid van Loo te vergroten. Als gevolg van het verdwijnen van een klein bosgebied vindt er in de omgeving van het plangebied boscompensatie plaats.

Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' (vastgesteld 09-03-2016) is de bouw van vier starterswoningen op de voorgenomen locatie niet toegestaan. Daarom dient het geldende bestemmingsplan te worden herzien.

Het voorliggende bestemmingsplan is de juridisch-planologische regeling die de voorgenomen ontwikkeling mogelijk maakt.

1.2 Ligging van het plangebied

1.2.1 Ligging

Het plangebied is gelegen aan de Bettinkdijk te Loo, in het buitengebied van de gemeente Deventer. Op de volgende afbeelding is de globale ligging van het plangebied in beeld gebracht.

Afbeelding: In de volgende afbeelding is de globale ligging van het plangebied aangegeven.

1.2.2 Begrenzing

Het plangebied waar de vier Starterswoningen Loo gepland zijn wordt globaal begrensd:

• aan de westzijde door de kern Loo
• aan de zuidzijde door de Bettinkdijk
• aan de noordzijde door een sportveld
• aan de oostzijde door agrarische grond, in gebruik ten behoeve van de akkerbouw.

Verder omvat het plangebied ook twee percelen waarop boscompensatie plaatsvindt deze percelen liggen in de nabijheid van de geplande locatie voor de starterswoningen.

Afbeelding: Begrenzing plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' (vastgesteld 09-03-2016) . Dit bestemmingsplan is in maart 2016 vastgesteld door de gemeenteraad van Deventer. Op de volgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen met daarin weergegeven het plangebied.

Afbeelding: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' (vastgesteld 09-03-2016)

Op basis van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' (vastgesteld 09-03-2016) hebben de gronden in het plangebied de bestemming ‘Natuur' en dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Dit zijn gronden bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden. Voor de locatie gelden geen bouwmogelijkheden voor gebouwen.

Tevens ligt op het perceel de 'gebiedsaanduiding reconstructiewetzone - verwevingsgebied'. Deze gebiedsaanduiding heeft in het kader van de in dit bestemmingsplan voorgenomen ontwikkeling geen betekenis en hier wordt derhalve niet nader op ingegaan.

Op basis van het geldend bestemmingsplan is het bij recht niet mogelijk om op de locatie vier starterwoningen te realiseren. Ook is dit niet mogelijk via afwijkingsbevoegdheden of wijzigingsbevoegdheden. Daarom is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische kaders voor de realisatie van dit planvoornemen.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Starterswoningen Loo' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek. nr. NL.IMRO.0150.P341-OW01);
• regels;
• toelichting.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in Hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Deventer beschreven. In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieu- en omgevingsthema’s de revue. In de hoofdstuk 5 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten en de planverantwoording. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Plangebied

Het plangebied bestaat momenteel voornamelijk uit bosgebied, grenzend aan de kern Loo die zich ten westen van het plangebied bevindt. Ten noorden van het plangebied ligt een sportveld. Het gebied ten oosten van het plangebied kan gekenmerkt worden als agrarisch grondgebied en is in gebruik ten behoeve van de akkerbouw. Ten zuiden van het plangebied splitst zich ter plaatse van de kern Loo een vrijliggend fietspad af van de Bettinkdijk en vervolgt zijn weg parallel aan de Bettinkdijk. Het gebied ten zuiden van de Bettinkdijk is eveneens agrarisch grondgebied ten behoeve van de akkerbouw. Op de volgende afbeeldingen is een deel van het plangebied weergegeven gezien vanuit het oosten.

Afbeelding: Huidige situatie plangebied gezien vanuit het oosten

Afbeelding: Huidige situatie gezien vanaf het fietspad langs de Bettinkdijk

Omgeving

Loo kenmerkt zich als een kleine dorpskern met een aantal omliggende buurtschappen. Loo heeft ongeveer 700 inwoners. De omgeving kent een groen en bosrijk karakter, waarin zich verder een bistro, overnachtingsmogelijkheden voor toeristen, recreatieve fietspaden, een hondenclub, en een zwembad bevinden. Winkels kent Loo niet meer, hiervoor zijn de inwoners vooral aangewezen op Bathmen en Holten.

2.2 Toekomstige situatie

Voorgenomen ontwikkeling

In de toekomstige situatie zijn in het plangebied vier starterswoningen en een schuur gesitueerd. De nieuw te bouwen woningen en schuur hebben samen een oppervlakte van 225 + 66 = 291 m2. Een impressie van de schuur en de woningen is weergegeven op de volgende afbeelding. Naast de vier starterswoningen worden ook tuinen, parkeerplaatsen, een verhard plein, een stuk bosrand en een infiltratieslootje aangelegd. Daarnaast wordt een strook bosgebied, dat zal verdwijnen door de realisatie van de starterswoningen, gecompenseerd op naastgelegen terrein en aan de overzijde van de Bettinkdijk. De gezamenlijke oppervlakte van het plan bedraagt circa 1.350 m2.

Afbeelding: Impressie starterswoningen en schuur

Compensatiebos

Als gevolg van het plan verdwijnt het huidige bosgebied ten behoeve van de bouw en aanleg van de woningen, schuur, verharde plein en tuinen. Dit bos zal aansluitend aan het plangebied en aan de overzijde van de Bettinkdijk worden gecompenseerd. Hiervoor wordt een bestemmingswijziging van agrarische grond naar natuur doorgevoerd. Langs de buitenranden van de woningen zullen bomen worden aangeplant, bestaande uit eiken, berken, wilde kers, lijsterbes en sleedoorn. Daarnaast zal een nieuw bos bestaande uit hazelaar, meidoorn, vuilboom, sleedoorn, kardinaalsmuts, lijsterbes en liguster worden aangeplant langs de rand van het bestaande bos (ongeveer 370 m2). Ook wordt langs deze rand een infiltratieslootje aangelegd van 1 meter diep. De gezamenlijke oppervlakte van het nieuw aan te planten bos dat aansluit op het plangebied bedraagt ongeveer 500 m2. Aan de overzijde van de Bettinkdijk, ten zuiden van het plangebied, zal voorts ongeveer 500 m2 bos als compensatie worden aangelegd. De totale oppervlakte van het compensatiebos is 930 m2.

Landschappelijke inpassing

De vier starterswoningen, de schuur en de overige voorgenomen ontwikkelingen worden landschappelijk ingepast in het plangebied. Op de volgende afbeelding is een uitsnede van het landschapsplan weergegeven. Het volledige landschapsplan is opgenomen in Bijlage 3.

Afbeelding: Inrichtingsschets starterswoningen Loo

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het Europees- en Rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

3.2 Europees en Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op Rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van Rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Opgaven van nationaal belang

In de SVIR heeft het Rijk drie Rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie Rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
• Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma’s zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Rijksbeleid.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van onderwerpen van nationaal belang, zoals Rijksvaarwegen, het kustfundament, de Waddenzee, buisleidingen van nationaal belang en het Natuurnetwerk Nederland. Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het voorliggende bestemmingsplan. De betreffende onderwerpen zijn namelijk niet aan de orde in of nabij het plangebied.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Barro.

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (2017)

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is in 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe stedelijke ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid. De Ladder is derhalve een instrument voor de borging van een efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden, waarbij een nieuwe Laddersystematiek gaat gelden. De nieuwe Ladder kenmerkt zich ten opzichte van de nu geldende Ladder als volgt:

• De huidige definities worden niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand.
• De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt.
• De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt.
• Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht.
• Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen. De Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.

De definitie voor een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1, lid 1, Bro) luidt als volgt: Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat één of enkele woningen niet gezien worden als een stedelijke ontwikkeling:

• drie woningen rechtstreeks, drie woningen via een wijzigingsbevoegdheid bij bestaande lintbebouwing (ABRvS 18 december 2013, 201302867/1/R4 (Weststellingwerf)
• één woning (ABRvS 14 januari 2014, nr. 201308263/2/R4 (Midden-Delfland)

Het begrip "woningbouwlocatie" (zoals opgenomen in de omschrijving van het begrip "stedelijke ontwikkeling" in artikel 1.1.1 Bro) is niet nader gedefinieerd. Gelet op de kleinschalige woningbouw die bovenstaande plannen mogelijk maken, is de Afdeling van oordeel " dat de plannen niet voorzien in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro. De plannen kunnen dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling".

Beoordeling van het voorliggende project aan de hand van de Ladder

De voorgenomen ontwikkeling ligt buiten bestaand bebouwd gebied, maar sluit wel direct aan op bestaand bebouwd gebied. In Loo zijn geen mogelijkheden om te bouwen binnen bestaand bebouwd gebied door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. De ontwikkeling voorziet in de locale behoefte. In het dorp Loo zijn relatief weinig starterswoningen, maar er bestaat wel de behoefte voor starters om zich in het Loo te vestigen. De voorgenomen ontwikkeling betreft een ontwikkeling waarvan verstedelijking uitgaat, maar is in ieder geval geen stedelijke ontwikkeling. Op de Ladder hoeft daarom niet verder ingegaan te worden.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2.4 Europese Kaderrichtlijn Water (2000)

Duurzaam schoon oppervlaktewater en bescherming van het drinkwater voor de toekomst vinden we belangrijk in Europa. De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) is op 22 december 2000 in werking getreden en vraagt aan alle lidstaten om resultaten te boeken met het schoonhouden en schoonmaken van het water in stad en land (chemisch kwaliteitsdoel) en het beschermen en ontwikkelen van natuur (ecologisch kwaliteitsdoel). De afspraken moeten er voor zorgen dat iedere lidstaat ervoor zorgt dat de kwaliteit van het oppervlaktewater en het grondwater in 2015 op orde is. Uitgangspunt is een indeling in stroomgebieden. De gemeente Deventer valt onder het deelstroomgebied Rijn-Oost. In 2009 is het stroomgebiedbeheerplan vastgesteld, waarin de doelen, maatregelen en kosten zijn beschreven om aan het gewenste kwaliteitsniveau voor water te voldoen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Europese Kaderrichtlijn Water.

3.2.5 Nationaal waterplan (2015)

In december 2015 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan is de rijksnota voor het nationale waterbeleid en wordt op basis van de Waterwet eens per zes jaar opgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Sinds 1 november 2003 is de watertoets wettelijk verplicht voor plannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Eén van de oorzaken van wateroverlast is de wijze waarop plannen en besluiten kunnen leiden tot wateroverlast, een achteruitgaande waterkwaliteit, verdroging van natuurgebieden etc. De watertoets heeft als doel deze negatieve effecten te voorkomen en mogelijke kansen voor watersystemen te benutten. Bij de watertoets gaat het om het van meet af aan meenemen van water bij (herziene-) ruimtelijke plannen en besluiten. Voor dit plan is de watertoets uitgevoerd en wordt op dit aspect verder ingegaan in paragraaf 4.4.

Het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen hebben het Nationaal Bestuursakkoord Water ondertekend op 2 juli 2003. Het akkoord heeft tot doel om in de periode tot 2015 het watersysteem in Nederland op orde te krijgen en daarna op orde te houden.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Nationaal waterplan.

3.2.6 Conclusie Europees- en rijksbeleid

De voorgenomen ontwikkeling past in het Europees en Rijksbeleid.

3.3 Provinciaal en (boven)regionaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Overijssel (2017)

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 "Beken kleur" is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. Het uitvoeringsinstrument dat aan de Omgevingsvisie is gekoppeld is de Omgevingsverordening Overijssel 2017 van de provincie. In deze verordening is juridisch vastgelegd dat bij bestemmingsplannen ingegaan moet worden op de verschillende lagen zoals deze zijn vastgelegd in de catalogus gebiedskenmerken, waarbij wordt onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

Rode draden en beleidsambities

De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze benadert de provincie vanuit de, overkoepelende, rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit, waarvoor de provincie, themaoverstijgende, kwaliteitsambities heeft geformuleerd.

Binnen de rode draad Ruimtelijk kwaliteit is een aantal Ruimtelijke kwaliteitsambities geformuleerd. Voor dit plan zijn de volgende ambities relevant:

Duurzame kwaliteitsambitie 2: Een duurzame energiehuishouding

De provincie ambieert een duurzame energiehuishouding: hernieuwbare energie voor iedereen beschikbaar en betaalbaar. Ze zetten in op het vergroten van het aandeel energie uit bronnen als zon, wind, biomassa en ondergrond. In 2023 moet 20% van de energiebehoefte uit hernieuwbare bronnen bestaan, de ambitie voor 2030 ligt op 30%. Wordt bereikt door ondernemers, bewoners en organisaties te stimuleren te investeren in het efficiënter gebruik van energie, de opwekking van hernieuwbare energie en het aanpassen van de energie-infrastructuur. De provincie ziet goede mogelijkheden voor besparing en efficiënter gebruik van energie in productieprocessen van bedrijven, bij de verwarming en koeling van gebouwen en bij verkeer en vervoer. De provincie wil een toekomst met initiatieven waarbij de energieopgave vanzelfsprekend verbonden wordt met andere (regionale) opgaven en ambities. Denk aan herstructureringsopgaven van woon- en werklocaties, herbestemming van cultureel erfgoed en uitbreiding en vernieuwing van bestaande agrarische bedrijven.

Toetsing aan de Duurzame kwaliteitsambities

De vier starterswoningen worden gasloos gebouwd, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan het behalen van de doelstellingen van de provincie. Gas is geen hernieuwbare energiebron en elektriciteit kan wel volledig bestaan uit hernieuwbare energie.

Ruimtelijke kwaliteitsambitie 3: Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen

Inzet is het behouden en waar mogelijk herstellen van de diversiteit aan agrarische cultuurlandschappen in Overijssel. Het koesteren en verder uitbouwen van de dragende structuren van het agrarisch landschap en het bewaken van de landschappelijke samenhang tussen (voormalige) boerenerven, buurtschappen en dorpen met het omliggende agrarisch landschap is daarbij de leidraad. Dragende structuren zijn bijvoorbeeld de wegenstructuur, de structuur van waterlopen, bebouwingslinten en nederzettingsvormen, het web van verspreide boerderijen met onderlinge verbindingslijnen en patronen van landschapselementen.

Door nieuwe initiatieven zorgvuldig in te passen en aan te sluiten op de dragende structuren van een gebied kan het karakter en het onderscheid met andere gebieden versterkt worden. Het is daarbij de kunst om vormen van grondgebruik, bebouwingsvormen en infrastructuur zo te ordenen dat naast het karakter ook de samenhang in het gebied wordt versterkt en nieuwe kwaliteiten (kunnen) ontstaan. Zorgvuldige arrangementen van bebouwing en versterking van landschappelijke structuren horen daar vanzelfsprekend bij. Actuele ontwikkelingen en dynamiek op het gebied van landbouw, wonen, werken en recreëren kunnen worden ingezet om de intimiteit en eigenheid van het mixlandschap te versterken én vitaliteit en vernieuwing op gang te brengen

Ruimtelijke kwaliteitsambitie 4: Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur

Inzet is het behouden en waar mogelijk en passend – in aansluiting op de vraag – verder verbreden van het bestaande rijke palet aan woon-, werk- en mixmilieus in Overijssel. Het aansluiten bij het eigen karakter van steden, dorpen en buurtschappen vormt het vertrekpunt. Het gaat hierbij om het herontdekken of zelfs opnieuw uitvinden van de dragende kwaliteiten en structuren en daarbij aansluiten met eigentijdse vormen van grondgebruik en inrichting. Denk aan wonen en werken op erven, op landgoederen, in buurtschappen, dorpse wijken, dorpsranden, diverse stadsringen, centra, villabuurten en wonen aan het water. En daarbij ook de uitersten te bedienen: kleinschalige extensieve milieus aan de ene en hoogstedelijke compacte milieus aan de andere kant.

Ruimtelijke kwaliteitsambitie 5: Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap

Inzet is het accentueren en het beleefbaar houden of maken van regionale lange lijnen en randen in Overijssel. Het gaat hier bijvoorbeeld om het herstellen en complementeren van de laanstructuren van Twente en Salland. Een ander voorbeeld is het (her)inrichten van de grote doorgaande structuren van het provinciale wegen- en kanalennetwerk als lineair landschap. Maar het gaat ook om de beleving van de kwaliteiten van het Overijsselse landschap als je je – rijdend, fietsend, wandelend, varend – over de diverse routestructuren beweegt. Tot slot verdient ook het kunnen ervaren van de overgangen tussen karakteristieke landschappen zoals de stuwwalranden van het Drents Plateau bij Steenwijk, de stuwwalrand van het land van Vollenhove, van de Sallandse Heuvelrug en van de Twentse stuwwalreeks onze aandacht. Het gaat hierbij om het – op strategische plekken – vrij houden van het zicht op en het uitzicht vanaf deze hogere delen van de provincie.

Toetsing aan de Ruimtelijke Kwaliteitsambities

Het initiatief is getoetst aan deze kwaliteitsambities. Het gaat hierbij om het herontdekken of zelfs opnieuw uitvinden van de dragende kwaliteiten en structuren en daarbij aansluiten met eigentijdse vormen van grondgebruik en inrichting. Het herontdekken van de dragende kwaliteiten is hier zonder meer van toepassing: het van oudsher gebruiken van dorpsranden en de overgang tussen open veld en een bosrand voor (woon)bebouwing past binnen de drie genoemde ambities. Daarnaast wordt aangesloten op de bestaande structuur en karakter van de kern Loo.

Uitvoeringsmodel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. Generieke beleidskeuzes.
• 2. Ontwikkelingsperspectieven.
• 3. Gebiedskenmerken

Aan de hand van de drie niveaus wordt bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het kan worden uitgevoerd.

• 1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In heel Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema’s en locaties. Dit zijn:

• integraliteit
• toekomstbestendigheid
• concentratiebeleid
• (boven)regionale afstemming
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Deze Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking geeft een nadere invulling aan de stappen die gemeenten in de onderbouwing van nieuwe stedelijke ontwikkelingen op grond van de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) moeten doorlopen. Deze Ladder voor duurzame verstedelijking stelt immers ook eisen aan het onderbouwen van de (regionale) behoefte en de regionale afstemming van stedelijke ontwikkelingen. De Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de lokale behoefte aan starterswoningen. Het initiatief draagt daarmee bij aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Vanuit het principe ‘inbreiding gaat voor uitbreiding’ moeten bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling eerst waar mogelijk locaties benut worden binnen gebieden die al een stedelijke functie hebben, voordat een claim mag worden gelegd op gebieden die nu nog een groene functie hebben. In Loo is echter geen ruimte voor inbreiding en het initiatief voorziet in de lokale behoefte naar starterswoningen. Daarnaast wordt direct tegen de dorpsrand van het Loo aangebouwd, waardoor versnippering van bebouwing wordt voorkomen. Het initiatief is getoetst aan alle relevante belangen en beleidsambities. Ook is er onderlinge afstemming geweest tussen de gemeenten in de regio en met de provincie.

• 2. Ontwikkelingsperspectieven

Op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart is het plangebied aangemerkt als 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel
• continu en beleefbaar watersysteem

Hier is ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid. Het plan om de vier starterswoningen te realiseren voorziet in de lokale behoefte naar deze woningen. Voor dit soort ontwikkelingen is ruimte binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Dit ontwikkelingsperspectief heeft immers als doel om diverse functies in het buitengebied in harmonie met elkaar te laten ontwikkelen.

• 3. Gebiedskenmerken

Natuurlijke laag: Binnen deze laag ligt het plan gebied binnen 'dekzandvlakte en ruggen'. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Bij de voorgenomen ontwikkeling is rekening gehouden met de landschappelijke inpassing. Zo wordt er een bosrand rondom de te ontwikkelen woningen gerealiseerd. Daardoor wordt er een duidelijke afscheiding gecreëerd tussen de vier woningen en het bestaande bos. Ook bestaat de beplanting uit gebiedseigen planten en bomen.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap: De locatie ligt binnen 'Oude Hoevenlandschap'. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen. Binnen deze structuren zijn er volop mogelijkheden om een functioneel grootschalige landbouw in een kleinschalig landschap te ontwikkelen. Het voorgestelde plan voor het plangebied draagt bij aan het beleefbaar maken van de landschappelijke kwaliteiten. Het plan voorziet namelijk in een nieuwe route voor de scholieren van de Looschool over het nieuwe erf. Dit kan gezien worden als een 'route over een erf', wat het oude hoevenlandschap mede kenmerkt.

Stedelijke laag: De Bettinkdijk is een 'Gebiedsontsluitings- en erftoegangsweg'. Bij aanpassingen van de wegen staat de goede relatie tussen weg, landschap, kernen en erven centraal. In het voorgestelde plan is rekening gehouden met de kenmerkende duidelijke in- en uitgangen van de kern Loo. Het erf sluit aan op de Bettinkdijk welke Loo mede ontsluit. Het erf dient daarnaast ook als nieuwe route voor scholieren van de Looschool. Voor het plangebied is de stedelijke laag verder niet van toepassing.

Lust- en leisurelaag: De locatie ligt binnen 'Donkerte'. Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van autosnelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de ‘lichte’ gebieden. Het voorgenomen plan brengt naar verwachting weinig tot geen extra (buiten) verlichting met zich mee. Verder sluit het plangebied direct aan op de kern Loo, waardoor eventuele verlichting wordt gebundeld.

3.3.2 Omgevingsverordening Overijssel (2017)

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciale juridische instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De Omgevingsverordening is net als de Omgevingsvisie op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei van kracht geworden.

artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

lid 2 Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpenwanneer aannemelijk is gemaakt:

• 1. dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• 2. dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Toetsing van het voornemen aan dit artikel:

Binnen Loo is er geen locatie beschikbaar die redelijkerwijs in aanmerking zou komen voor het nu voorliggende initiatief. Het betreft hierbij zowel de fysieke ruimte als de privaatrechtelijke beschikbaarheid van gronden. De realisatie van de vier starterswoningen kan niet gecombineerd worden met andere functies in Loo.

artikel 2.1.4 Toekomstbestendigheid

In de toelichting op bestemmingsplannen waarin provinciale belangen in geding zijn wordt aannemelijk gemaakt dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt en die niet bedoeld zijn voor tijdelijk gebruik, toekomstbestendig zijn en dus:

• 1. de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen;
• 2. duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden;
• 3. ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben.

Toetsing van het voornemen aan dit artikel:

Het betreft hier starterswoningen in een kleine dorpskern. Door de realisatie van woningen voor de doelgroep starters, wordt een sterk toekomstbestendige slag geslagen voor een dorp met de aard en omvang van Loo: het behoud van vier startende jongeren / gezinnen in het dorp. Deze doelgroep zou mogelijkerwijs verstrekken naar woonlocaties buiten Loo/Bathmen. Na doorstroom van de eerste generatie starters kan een tweede generatie starters de woningen betrekken.

artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit

lid 1 In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

lid 2 In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd.

lid 3 In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

lid 4 Gemeenteraden mogen gemotiveerd afwijken van het ontwikkelingsperspectief dat voor het betreffende gebied geldt, wanneer:

• 1. er sprake is sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen; en
• 2. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken.

lid 5 In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

lid 6 Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden waarvoor in de Catalogus Gebiedskenmerken normerende uitspraken worden gedaan voorzien voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen, in een bestemmingsregeling conform deze normerende uitspraken.

lid 7 Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden waarvoor in de Catalogus Gebiedskenmerken richtinggevende uitspraken worden gedaan voorzien voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen, in een bestemmingsregeling conform deze richtinggevende uitspraken.

lid 8 Van normerende uitspraken in de Catalogus Gebiedskenmerken zoals bedoeld in lid 6 mag gemotiveerd worden afgeweken wanneer:

• 1. er sprake is van zwaarwegende sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen en
• 2. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van ruimtelijke kwaliteit conform de provinciale ambities zoals aangegeven in de Catalogus Gebiedskenmerken.

lid 9 Van richtinggevende uitspraken in de Catalogus Gebiedskenmerken zoals bedoeld in lid 7 mag worden afgeweken mits voldoende gemotiveerd is dat de kwaliteitsambitie zoals aangegeven in de Catalogus Gebiedskenmerken in gelijke mate gerealiseerd wordt.

Toetsing van het voornemen aan dit artikel:

In de paragraaf 3.3.1 zijn de voornoemde criteria langs de uitgangspunten van het voorliggende plan gelegd. Daarnaast zal in de hierop volgende paragraaf: 3.3.2.1. KGO, uiteengezet worden hoe het plan bijdraagt aan de uitgangspunten van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

3.3.2.1 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Inleiding

De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) is neergelegd in de Omgevingsverordening Overijssel 2017 (art. 2.1.6). Lid 1 van art. 2.1.6 luidt: “Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3 en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.” Hierboven zijn reeds de criteria van de artikelen 2.1.3. , 2.1.4. en 2.1.5 uiteengezet. Tevens wordt aangegeven of en in hoeverre het voorliggende plan voldoet aan deze criteria.

De kern van KGO is dat nieuwe ontwikkelingen (voor zover deze niet strijdig zijn met het generieke ruimtelijke beleid voor Overijssel) worden toegestaan als de geboden ontwikkelruimte in balans is met de investering in ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit wordt hierbij opgevat in de meest brede zin. De provincie laat het aan de gemeenten over om concrete invulling te geven aan de toepassing van KGO. Duidelijk is wel dat deze ontwikkeling 'KGO-plichtig' is en dat daartoe compenserende maatregelen noodzakelijk zijn. In paragraaf 3.3.1 is beschreven hoe het project zich verhoudt tot de ontwikkelingsperspectieven van de Omgevingsvisie. In deze paragraaf wordt beschreven waarom de KGO toepasbaar is voor dit project, in hoeverre het project kan voldoen aan de eisen die de KGO stelt en op welke wijze er compensatie geboden word.

Motivatie voor het project

OM te komen tot een goede KGO-toets is het van belang om de 'waarom-vraag' te beantwoorden: waarom wordt dit project geïnitieerd? Het leidende principe van de waarom-vraag is het sociaal-economische en maatschappelijk belang voor de doelgroep en het dorp Loo, en betreft het volgende:

In de dorpskern Loo zijn er niet of nauwelijks woonmogelijkheden die voldoen aan de wensen en behoeften van starters. Bestaande woningen vallen buiten het budget van starters en de weinige woningen die binnen het budget zouden kunnen vallen, komen niet of nauwelijks op de markt. Om een bijdrage te leveren aan een gezonde populatie en leeftijdsopbouw van het dorp is het van belang dat ook starters op de woningmarkt zich in Loo kunnen vestigen. Zo blijft deze groep behouden voor het dorp. Deze sociaal-economische en maatschappelijke reden maakt dat het project in aanmerking komt voor de KGO-regeling. Het maatschappelijk belang wordt met het doorlopen van de KGO-toets afgezet tegen de impact op de (landschappelijke) omgeving.

KGO toets: de balans tussen kwaliteitsverlies en kwaliteitswinst

Aangezien de ontwikkeling op de grens tussen dorp en het landelijk gebied plaatsvindt, moet het initiatief voldoen aan dit KGO-beleid. Twee principes zijn hierbij leidend;

• 1. Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• 2. De ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunt is dat plannen ontwikkelingsruimte krijgen als deze passen binnen het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven van de provincie en worden uitgewerkt conform de gebiedskenmerken. Voorwaarde daarbij is dat de geboden ontwikkelingsruimte in evenwicht is met de te leveren kwaliteitsprestaties. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing zoals situering van gebouwen en erfbeplanting.

Kwaliteitsverlies: wat is het effect

Het plan heeft als gevolg dat er een bosperceel zal verdwijnen en er zal extra verstening aan een dorpsrand worden gerealiseerd. Getoetst wordt in hoeverre deze ingrepen zich verhouden tot de regels van de KGO. Dit is van belang voor het bepalen van de hoogte van compenserende kwaliteitsprestaties. Het project wordt ingevolgde de KGO-regels getoetst aan de hand van de volgende drie variabelen:

• 1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
• 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;
• 3. Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen.

Hieronder worden deze variabelen in de context van het plan uiteengezet. Aan de hand van de drie variabelen wordt het 'verlies' van de bestaande ecologische en/of landschappelijke waarden benoemd. In de paragraaf erna wordt aangeven in hoeverre de compenserende maatregelen bijdragen aan een hernieuwde kwaliteit van het plangebied en de omgeving, zowel landschappelijk als sociaal-economisch.

1. Is de ontwikkeling gebiedseigen

De realisatie van woonbebouwing op deze locatie is vanuit de historie in bepaald opzicht gebiedseigen te noemen. Het plangebied is gelegen op een locatie aansluitend aan bestaande dorpsbebouwing. Er wordt gebouwd op een passende locatie en in een passende stijl in relatie tot de bestaande bebouwing in het dorp. Dorpsranden zijn vanuit de historie veelal de zoekgebieden voor nieuwe woningen, dus vanuit dat perspectief is een de ontwikkeling gebiedseigen te noemen. De inrichting moet voldoen aan de parkeernorm van gemeente Deventer. In het inrichtingsplan zijn hiervoor acht parkeerplekken en een keerplek voor auto’s opgenomen. Het bouwplan is gericht op, gekoppeld aan, bestaande bebouwing van buurtschap Loo. Een plein aan de voorzijde van de woningen is het verbindende element met het Noaberlokaal en de basisschool.

2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;

Het plan behelst de realisatie van 4 woningen, een bijgebouw en een erfontsluiting. Deze worden aansluitend op bestaande dorpsfuncties gesitueerd. Hiervoor zal een (laagwaardig) bosperceel moeten worden verwijderd. Gezien de kleine omvang in het aantal woningen, betreft het een project van beperkte schaal en impact op de omgeving in relatie tot het provinciale beleid. Voor het dorp Loo heeft het plan verhoudingsgewijs wat meer impact op sociaal vlak. De impact op de omgeving zal in fysiek opzicht echter ook relatief klein zijn omdat het gaat om een ontwikkeling aansluitend aan bestaande dorpsfuncties.

3. Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen
Het initiatief dient zowel een eigen belang als maatschappelijke belangen. Het ene belang heeft het andere nodig om tot een uitvoer te komen. Het maatschappelijke belang is gelegen in het feit dat, als gevolg van dit bestemmingsplan, er vier jongeren en/of jonge gezinnen behouden blijven voor het dorp. Op de schaal van Loo is dit een aanzienlijk percentage. Uiteraard moet een ontwikkeling ook meerwaarde bieden voor de initiatiefnemers. Voor de initiatiefnemers bestaat de mogelijkheid om in het dorp Loo op kwalitatief hoog niveau te wonen. Het kwalitatief hoge niveau van de starterswoningen wordt bereikt door de mooie locatie en de realisatie van moderne en duurzame woningen binnen het budget van een starter.

Kwaliteitswinst: de tegenprestaties

Als tegenhanger voor het mogelijke verlies aan ruimtelijke kwaliteit (al dan niet tijdelijk), staat kwaliteitswinst als gevolg van het plan. De kwaliteitswinst kan op meerdere lagen bereikt worden: enerzijds landschappelijk door een zorgvuldige inpassing in het landschap en anderzijds sociaal-economisch, maatschappelijk en duurzaam door toekomstgericht kansen voor starters te bieden. Deze lagen worden voor dit plan ingezet teneinde de kwaliteit van de leefomgeving te vergroten.

Landschappelijke inpassing

Een belangrijke compensatiemiddel is de landschappelijke inpassing van het project en de compensatie van het te verwijderen bosperceel. Echter om op een juiste wijze de het project te kunnen inpassen en de compensatie te kunnen invullen is vooraf een korte analyse van het landschap gemaakt.

Het plangebied bestaat momenteel voornamelijk uit bosgebied, grenzend aan de kern Loo die zich ten westen van het plangebied bevindt. Ten noorden van het plangebied ligt een sportveld. Het gebied ten oosten van het plangebied kan gekenmerkt worden als agrarisch grondgebied en is in gebruik voor akkerbouw. Ten zuiden van het plangebied splitst zich ter plaatse van de kern Loo een fietspad af van de Bettinkdijk en vervolgt zijn weg parallel aan de Bettinkdijk. Het gebied ten zuiden van de Bettinkdijk is agrarisch grondgebied ten behoeve van de akkerbouw. De voorziene starterswoningen worden in de bosrand gepositioneerd, en vormen in de nieuwe situatie de overgang van dorp naar buitengebied. Het bomenbestand van het bestaande bos bestaat uit eiken, berken en grove dennen. De bomen hebben gelijke leeftijdsopbouw. De geschatte leeftijd is ca. 40 jaar. De bomenstand is hol en hierdoor ecologisch niet sterk.

Voor het voornemen is een inrichtingsplan opgesteld. Onderdeel van plan is de aanleg van een compensatiebos op enige afstand van het plangebied. Zie hiervoor Bijlage 3. Aan de noordzijde van het nieuw aan te planten bos wordt een infiltratiesloot/inzaksloot gerealiseerd om het hemelwater van de daken te infiltreren. Het hemelwater van de verhardingen wordt geïnfiltreerd in de naast gelegen beplanting. Op de erfafscheidingen tussen de tuinen wordt groenafscherming gerealiseerd met klimopschermen. Aan de boszijde mogen geen schuttingen/schermen worden geplaatst. Hierdoor ontstaat een natuurlijke overgang van bos naar tuin. Om het bestaande bos te versterken en te verjongen worden inheemse bomen en inheemse struiken toegevoegd. Eveneens worden er soorten toegevoegd ter sterking van een ecologische diversiteit.

Kwaliteitsimpulsen landschap:

• 1. Compactheid van het bouwplan en de koppeling van het bouwplan met de kom van Loo;
• 2. Aanplant van een nieuwe onderlagen in de bosrand;
• 3. Infiltratiesloot voor hemelwater;
• 4. Groene afscherming op erfgrenzen;
• 5. Versterken van het bestaande bos door nieuwe aanplant.

Toegepast ontwerp

Voor een landschappelijk verantwoord ontwerp van woningen en schuur is een gemaakt (zie Bijlage 3). Als bouwvorm voor de woningen is gekozen voor een kapschuur waarbij de lage kant gericht is op het landschap. Voor de woningen is een bij het ontwerp van de woningen passende gezamenlijke houten schuur ontworpen. De architectuur van woning en schuur is ingetogen, de gevels worden voor een groot gedeelte voorzien van een houten betimmering. Door de gezamenlijke schuur wordt verrommeling van het erf en landschap voorkomen. De gebinten aan de voorzijde van de woningen zijn de elementen die de kapschuur vorm compleet af en bijzonder herkenbaar maken. De gebinten worden gezaagd uit de vrijkomende boomstammen van eikenbomen uit het plangebied.

Kwaliteitsimpulsen toegepast ontwerp:

• 1. Landschappelijk verantwoord ontwerp van woningen en schuur.
• 2. Toepassing van landschap gerelateerde materialisering, met name toepassing van hout op de gevels.
• 3. Toepassing van bomenstammen die vrijkomen in het plangebied.

Sociaal

Sociale cohesie

De woningen zijn aan de voordeurzijde gericht op het hart van de bebouwde kom van Loo. De woningen worden ontsloten via de Bettinkdijk en aan de voorzijde wordt een pleintje gesitueerd dat de verbinding geeft met het achterliggende Noaberlokaal. Op deze wijze krijgen de woningen ruimtelijk daadwerkelijk een verbinding met het hart van Loo. Voetgangers en fietsen kunnen gebruik maken van deze ontsluiting.

Beschikbaar voor starters

Buurtschap Loo heeft geen woonvoorzieningen voor jongeren. Door dit initiatief van vier jongeren wordt het mogelijk dat jongeren voor relatief lage woonkosten een eigen woning kunnen realiseren. Dit initiatief is belangrijk voor de leefbaarheid van buurtschap Loo. Het behoud van starters in het dorp zorgt op de korte en lange termijn voor een meer evenwichtige bevolkingsopbouw van het dorp. Ook de opwaardering van het bosperceel zorgt voor een maatschappelijke meerwaarde. Hiervan kan door eenieder gebruik gemaakt worden. In een anterieure overeenkomst wordt geregeld dat de woningen beschikbaar blijven voor jongeren uit Loo.

Kwaliteitsimpuls sociaal:

• 1. Door bouw van starterswoningen wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan ‘leefbaar Loo'.

Duurzaamheid

De woningen worden ‘gasloos’ gebouwd. De lucht-warmte wisselaar wordt landschappelijk ingepast. Uiteraard worden hoogwaardige materialen toegepast. Eveneens wordt veel aandacht besteed aan de lucht- en kierdichtheid. Hout van de in het plangebied gekapte bomen zal worden gebruikt voor de bouw van de woningen.

Kwaliteitsimpuls duurzaamheid:

• 1. De woningen worden gasloos gebouwd.
• 2. Toepassing van hout dat gerooid is in het plangebied.

Conclusie

De ontwikkeling zal bijdragen aan een betere ruimtelijke en sociale beleefbaarheid van Loo. De impact van het plan zal zeer beperkt zijn en ten opzichte van de huidige functie en beschikbaarheid van starterswoningen een positieve bijdrage hebben aan de leefbaarheid en sociale kwaliteit van Loo. Mede omdat de realisatie van vier woningen KGO-plichtig is, is een ruimtelijk kwaliteitsplan randvoorwaardelijk. In dit geval betreft het een erfinrichtingsplan. Deze is dan ook in samenspraak met de initiatiefnemer opgesteld. Om er voor te zorgen dat de initiatiefnemer zich ook daadwerkelijk inzet voor investeringen in ruimtelijke kwaliteit conform de KGO, is het ruimtelijke kwaliteitsplan als voorwaarde opgenomen voor de uitvoering van het plan. Voor een goede juridische borging is de landschappelijke inpassing, alsmede de beeldkwaliteit waaraan het nieuwe erf dient te voldoen, met een voorwaardelijke verplichting in het planregels van het voorliggende bestemmingsplan vastgelegd

De voorgenomen ontwikkeling, met bijbehorend ruimtelijke kwaliteitsplan (een erfinrichtingsplan), is in overeenstemming met de uitgangspunten van het provinciaal ruimtelijk beleid voor het buitengebied. De kwaliteitseisen zoals deze in de Kwaliteitsimpuls Groen Omgeving (KGO) gelden, zijn hierbij eveneens toegepast waarbij niet alleen wordt voldaan aan de basisinspanning. Er wordt veel aandacht besteed aan het ontwerp van de woningen en de inpassing van deze woningen in de omgeving. Tevens wordt bijgedragen aan de sociale kwaliteit van het dorp Loo.

Met de genomen maatregelen is er een goede balans gecreëerd tussen de effecten van het project op het landschap en de verbetering van zowel het sociaal-economische en maatschappelijke kwaliteit als de landschappelijke kwaliteit. Ter compensatie van enkel een landschappelijk verlies, wordt er winst geboekt op sociaal-economisch, maatschappelijk, duurzaamheidsvalk. Tevens wordt er op ecologisch en landschappelijk vlak winst geboekt door de compensatie van het bosperceel door een groter oppevlak aan nieuw bos. Al met al kan gesteld worden dat er per saldo een verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving van Loo wordt bereikt door de realisatie van dit plan. Het plan is daarmee in overeenstemming met de regels uit de verordening.

3.3.3 Regionale Structuurvisie Stedendriehoek (2007)

De Regionale Structuurvisie Stedendriehoek is vastgesteld op 18 november 2009. De regio Stedendriehoek legt in deze Regionale Structuurvisie de gemeenschappelijke ambities vast voor het zogenoemde bundelingsgebied: het gebied rond Apeldoorn, Deventer en Zutphen en het daarbinnen gelegen middengebied. Het gaat om (grote delen van) het grondgebied van de volgende gemeenten: Apeldoorn, Brummen, Deventer, Lochem, Voorst en Zutphen. De structuurvisie laat zien hoe deze gemeenten samen streven naar een hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling van de Stedendriehoek als geheel.

De Structuurvisie biedt ruimte voor kleinschalige (woningbouw) projecten die voorzien in de lokale behoefte en die landschappelijk worden ingepast. Het voorliggende relatief kleinschalige plan past daarmee binnen de Structuurvisie.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Structuurvisie Stedendriehoek.

3.3.4 Landschapsontwikkelingsplan Salland (2008)

Door de gemeenten Deventer, Raalte en Olst-Wijhe is een landschapsontwikkelingsplan (LOP) ontwikkeld, het Landschapsontwikkelingsplan Salland: 'Een plus voor het landschap van Salland'. Dit beleidsplan geeft de visie op de gewenste landschappelijke ontwikkeling voor het buitengebied van Deventer, Olst-Wijhe en Raalte weer. De visie (de landschapsontwikkelingsvisie) geeft aan op welke wijze de ontwikkelingen passen in het landschap en hoe het karakter van het landschap daarbij versterkt kan worden. Zo kunnen nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit in Salland.

Het landschapsbeleid is gericht op het versterken van de karakteristiek door de hoger gelegen ruggen ruimtelijk te verdichten. Nieuwe rode functies in het buitengebied (passend binnen bestaand beleid) zijn landschappelijk gezien het meest wenselijk op de ruggen onder de voorwaarde dat landschapselementen worden aangelegd. De wegen op de ruggen zijn beplant. Doorgaande structuren passen zich aan deze karakteristiek aan en zijn ter hoogte van de ruggen beplant.

De visueel-ruimtelijke kwaliteiten van dit landschap liggen voor een belangrijk deel in de sterke verwevenheid van de diverse ruimtelijke elementen zoals bosjes, bebouwing, houtwallen en singels. Verdichten van de dekzandrug wordt gezien als een positieve ontwikkeling. De verdichting kan gerealiseerd worden door toevoeging van landschapselementen. In combinatie met het ontwikkelen van een geleidelijke overgang van dorp naar landelijk gebied, bijvoorbeeld door toestaan van woningbouw, nieuwvestiging van landgoederen of bedrijven.

De voorgenomen bebouwing is gesitueerd direct tegen de dorpsgrens van Loo aan. Het inrichtingsplan voorziet in de aanplant van streekeigen beplanting. Het voorgenomen plan past daarmee binnen het LOP.

3.3.5 Conclusie provinciaal en (boven)regionaal beleid

De voorgenomen ontwikkeling past in de provinciale en (boven) regionale plannen.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurplan Deventer 2025 (2004)

In het structuurplan Deventer 2025 (april 2004) zijn de toekomstige ruimtelijke opgaven voor Deventer en de gewenste ontwikkelingsrichting in beeld gebracht. De belangrijkste speerpunten uit het structuurplan zijn;

• Gastvrije centrumstad in een stedelijk netwerk
• Gevarieerd en aantrekkelijk wonen
• Economische dynamiek en werkgelegenheid
• Leefbaar en bereikbaar
• Duurzame compacte vingerstad
• Uitdagend landelijk gebied
• De menselijke maat

Loo bevind zich in het landelijk gebied van de gemeente Deventer. In voorliggend plan worden vier woningen in het plangebied gerealiseerd. Met met betrekking tot wonen en werken in het landelijk gebied geldt in het structuurplan het volgende ontwikkelingsperspectief; "Deventer zet in op een vitaal landelijk gebied, hetgeen betekent dat er ook ruimte moet zijn voor woon- en werkfuncties op een passende schaal. Bij de ontwikkeling van kleine kernen en het landelijk gebied staat leefbaarheid voorop".

Vanuit het provinciale streekplanbeleid geldt het concentratiebeginsel: concentratie van de groei in de steden, geen verspreide nieuwbouw in het buitengebied en beperkte uitbreidingsmogelijkheden voor de kleine kernen. Toch wil Deventer ruimte bieden voor ontwikkeling van nieuwe woon- en/of werkfuncties in het landelijk gebied. Dit vergt een zorgvuldige afweging en kan alleen onder randvoorwaarden plaatsvinden. Aandachtspunten bij de situering en ontwikkeling van nieuwe woon- en/of werkfuncties zijn:

• Ruimtelijke kwaliteit van het gebied: waar kan deze versterkt worden?
• De milieubelasting op de omgeving: deze zou in principe niet hoger mogen worden.
• Verkeersbelasting: deze zou niet substantieel mogen toenemen.
• Juiste inpassing lettend op schaal, maat, verschijningsvorm en inrichtingskwaliteit.
• Maatwerk en een gebiedsgerichte benadering.
• Handhaving: wildgroei van nieuwe woon- en/of werkfuncties in het landelijk gebied moet worden voorkomen.

Er kunnen voor Deventer drie vormen van wonen en werken in het

buitengebied worden onderscheiden:

• Hergebruik van agrarische bebouwing
• Ontwikkeling van woon- en/ of werkclusters
• Nieuwe landgoederen

De ontwikkeling in voorliggend plan betreft een 'Ontwikkeling van woon- en/ of werkcluster'. Onder een woon- en/of werkcluster wordt hier verstaan: een ensemble van kleine bebouwingseenheden in een landschappelijke context. Om het kleinschalige karakter te waarborgen dient het totale bouwvolume beperkt te zijn. Het cluster zou bijvoorbeeld in “één blik” te vangen moeten zijn. Voor woon- en werkclusters geldt ook dat situering een stap vooruit voor de gehele omgeving moet betekenen. Het programma van de clusters kan zeer gedifferentieerd zijn. Woonconcepten voor specifieke doelgroepen, bijzondere instellingen of hoogwaardige bedrijvigheid zijn mogelijkheden. In het structuurplan wordt specifiek benoemd dat uitbreidingsmogelijkheden vooral bedoeld zijn voor starters en ouderen.

De voorgenomen ontwikkeling betreft de bouw van vier starterswoningen in het landelijk gebied. Deze ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid om te bouwen voor starters in het buitengebied en tegelijkertijd het kleinschalige karakter van het landelijk gebied te waarborgen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Structuurplan Deventer 2025.

3.4.2 Toekomstvisie 2030 (2009)

Met de Toekomstvisie Deventer 2030 heeft de Deventer samenleving een wensbeeld voor de toekomst geformuleerd en geeft zij een richting aan waarin Deventer zich op de (middel)lange termijn zou moeten ontwikkelen. Puttend uit dit wensbeeld, zijn in de Strategische Toekomstagenda de verschillende onderdelen van het wensbeeld gerangschikt naar beleidsthema's en vertaald naar bouwstenen voor politieke en bestuurlijke afwegingen die de komende periode gemaakt kunnen worden. De Toekomstvisie Deventer 2030 is een richtinggevend document dat inspiratie moet geven voor het aanpakken van kansen en uitdagingen voor de toekomst van Deventer.

De Toekomstvisie Deventer 2030 hanteert als indeling de zes kernkwaliteiten van Deventer zoals die zijn vastgesteld in de 2e werkconferentie in het kader van de Toekomstvisie op 7 maart 2009:

• Ligging aan de IJssel;
• Het Groene Platteland;
• Stad met Historie;
• Culturele Vrijstad;
• Ondernemerschap & Vakmanschap;
• Mensen in Verbinding.

In het wensbeeld van Het Groene Platteland voor 2030 hebben stad en platteland elkaar weer gevonden in de wederzijdse afhankelijkheid. Het is volkomen vanzelfsprekend dat voedsel en grondstoffen weer meer uit de directe omgeving afkomstig zijn. De stad heeft het platteland verrijkt met kennis van instituten als Saxion en het Kunstenlab. Maar het platteland heeft Deventer verrijkt met zijn sociale, culturele en landschappelijke waarden.

Duurzaam bouwen is de afgelopen jaren op landelijk niveau een belangrijk milieuthema geworden. Door de overheid wordt duurzaam bouwen gestimuleerd en wet- en regelgeving wordt steeds verder aangescherpt.

Onder duurzaam bouwen wordt verstaan het op zodanige wijze ontwerpen, bouwen, inrichten, beheren en gebruiken van gebouwen en de gebouwde omgeving dat de schade voor de gezondheid en het milieu in alle stadia van het bestaansproces, van ontwerp tot en met sloop, zoveel mogelijk wordt beperkt. Aspecten van duurzaam bouwen zijn onder meer verantwoord grondstoffengebruik, beperking van bouw- en sloopafval, energie en waterbesparing in de woning.

De starterswoningen worden op een duurzame manier gebouwd. De geplande vier starterswoningen worden gasloos gebouwd. De lucht-warmte wisselaar wordt landschappelijk ingepast. Uiteraard worden hoogwaardige materialen toegepast. Eveneens wordt veel aandacht besteed aan de lucht- en kierdichtheid.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Toekomstvisie 2030.

3.4.3 Visie Duurzaam Deventer (2009)

In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer 2009 bestuurlijk vastgesteld. Deze visie bevat de kaders en beleidsrichtingen op hoofdlijnen voor een nieuw milieuprogramma. De maatschappelijke ontwikkelingen vragen om een nieuwe aanpak van het milieubeleid. En om daadwerkelijk bij te dragen aan de kwaliteit en toekomstbestendigheid van het leefmilieu, zal Deventer zich ontwikkelen tot een vitale, duurzame en innovatieve gemeente. Het milieubeleid raakt de woon- en leefkwaliteit van inwoners en de economische basis van het bedrijfsleven. De gemeente heeft daarom drie speerpunten benoemd waarvoor extra inzet nodig is:klimaat, ecologie en afval. Het vraagstuk rond de klimaatverandering en de eindigheid van de fossiele energievoorraad raakt ons allemaal. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaatneutraal is. Vanuit ecologisch perspectief profiteert de mens van de natuurlijke omgeving met al zijn variaties. Het behouden en verbeteren van deze omgeving is een ambitie van de gemeente, waarvoor verschillende ecologieprojecten zijn ontwikkeld voor de komende jaren. Zo worden ecologische waarden in nieuwe en gewijzigde bestemmingsplannen gerespecteerd en eventueel gecompenseerd. Veel afval dat vrijkomt is eigenlijk geen afval, maar grondstof voor nieuwe producten. In het nieuwe milieubeleid worden voorstellen gedaan om de hoeveelheid restafval terug te brengen en hergebruik van afvalstromen te bevorderen. Van bedrijven en organisaties wordt verwacht dat zij de wijze van produceren, hun producten en diensten meer en meer baseren op het cradle-to-cradle principe. Voor zover van toepassing zullen ook gebiedsontwikkelingen volgens dit principe plaatsvinden. Bij dit bestemmingsplan spelen de hierboven genoemde speerpunten een minder grote rol. Het is ook niet mogelijk om bijvoorbeeld duurzaam materiaalgebruik in een bestemmingsplan af te dwingen. Wel kunnen de hier genoemde speerpunten als aandachtspunt meegegeven worden aan degene die in het plangebied ontwikkelingen gaat uitvoeren.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Visie Duurzaam Deventer.

3.4.4 Groenbeleidsplan (2007)

Het groenbeleidsplan (april 2007) geeft richtlijnen voor de inrichting en het beheer van openbaar groen, inclusief bomen en waterpartijen. De gemeente Deventer ligt op de grens van het rivierenlandschap van de IJssel en het Sallandse dekzandlandschap. Deze ligging zorgt voor een enorme biodiversiteit. Allerlei dieren en (zeldzame) planten vinden hun weg in en om de stad. Het Groenbeleidsplan zorgt ervoor dat deze kenmerken en haar biodiversiteit behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden.

Om in de komende jaren verantwoorde keuzes te kunnen maken is in het groenbeleidsplan een visie op het groen (wat willen we bereiken) verwoord en zijn concrete ambities gedefinieerd.

De groenvisie is: "De gemeente Deventer streeft naar een gevarieerd aanbod van betekenisvol en aantrekkelijk groen. Ze doet dit door in te spelen op de verschillen in ligging, omvang, functie, historische betekenis en gebruikswensen. Dit leidt tot omgevingsbewust ontwerpen en vervolgens tot ontwerpbewust beheren".

De ambities uit het Groenbeleidsplan zijn:

• ruimte voor groen in en om de stad;
• aandacht voor de toegankelijkheid, gebruik en beleving van het groen;
• duurzaamheid in inrichting, beheer en onderhoud van het groen;
• inspringen op nieuwe stedelijke ontwikkelingen;
• een handleiding bieden voor de praktische invoering van de groenvisie in de praktijk.

Als gevolg van het plan verdwijnt het bosgebied ter plaatse van de woningen, schuur, verharde plein en tuinen. Dit bos zal aansluitend aan het plangebied en aan de overzijde van de Bettinkdijk worden gecompenseerd, waarbij de uitgangspunten van het Groenbeleidsplan 2007 worden meegenomen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Groenbeleidsplan.

3.4.5 Woonvisie 2008 + (2009) en herijking woonvisie (2014)

In maart 2009 is de Woonvisie 2008+ vastgesteld door de gemeenteraad. Op 10 januari 2011 is de woonvisie actueel gemaakt en opnieuw door de gemeenteraad vastgesteld. De Woonvisie 2008+ 'Kwaliteit en verscheidenheid' gaat over de periode 2008-2018. In januari 2014 heeft de gemeenteraad de herijking van de woonvisie vastgesteld. De visie op wonen bestaat uit vier uitgangspunten:

• voldoende woningen van goede kwaliteit;
• Deventer ongedeelde samenleving;
• keuzevrijheid voor alle inwoners;
• beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen.

De visie met het daarin genoemde gemeentelijk woningbouwprogramma is regionaal afgestemd met de omliggende gemeenten en met de gemeenten in de Regio Stedendriehoek.

De Woonvisie 2008+ ging uit van een netto toename van de woningvoorraad met gemiddeld 450 per jaar. In 2014 is bij de herijking van de Woonvisie het programma bijgesteld tot een bandbreedte van minimaal 200 en maximaal 335 woningen netto per jaar voor de periode 2013 t/m 2022.

Voor onder andere het dorp Loo is in de Woonvisie 2008+ aangegeven dat er slechts beperkte uitbreiding van de kern kan plaatsvinden. Er bestaat een behoefte aan opvang van de eigen woningbehoefte en van woningzoekenden uit omringende buitengebied. Dorpen zoals Loo hebben hierin een opvangfunctie.

In bestemmingsplannen en exploitatieplannen kan de gemeente aangeven welke woningbouwcategorieën er gebouwd kunnen worden, volgens welke fasering en welke deel van de kavels in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd dient te worden. In het coalitieakkoord 2010-2014 is één van de speerpunten op het gebied van wonen het mogelijk maken van passend woningaanbod en met name in de sfeer van particulier opdrachtgeverschap.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de behoefte van woningzoekenden uit omringend buitengebied. Daardoor wordt passend woningaanbod gerealiseerd.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Woonvisie 2008 en herijking woonvisie.

3.4.6 Welstandsnota Gemeente Deventer (2014)

De kern Loo is in de Welstandsnota 2012 gecategoriseerd onder 'het oude cultuurlandschap'.

Gebiedsbeschrijving

Het oude cultuurlandschap wordt gevormd door dekzandruggen en natte laagtes. Van oudsher zijn hier de eerste nederzettingen te vinden. Het landschap heeft dan ook een hoge cultuurhistorische betekenis. Door de hoge, droge omstandigheden zijn hier veel landschapselementen te vinden en karakteristieke oude boerderijen. Het oude cultuurlandschap bestaat uit oude nederzettingen en ontginningen. Dit gebeurde met name op de hogere gronden aangezien de laagtes te nat waren. Beplantingen, zoals houtsingels, dienden ter afscheiding van de percelen en als veekering. Oude landgoederen hadden een positie in een bosrijke omgeving. Het oude cultuurlandschap bestaat dan ook grotendeels uit een hoevenlandschap.

Gebouwkenmerken

Nederzettingen hebben zich beperkt tot de flanken van de enken. Veelal is er sprake van een besloten openheid omdat de open enken grenzen aan het landschappelijke raamwerk van het oude hoevenlandschap. Hierdoor waren oorspronkelijk de randen van de enken sterk aangezet met opgaand groen (bosranden, houtwallen en dergelijke). Tegenwoordig staan deze groene randen onder druk. De erven dienen onderdeel te zijn van een groene rand, waarbij de openheid van de enken behouden blijft. Net zoals het oude hoevenlandschap hebben de enken een hoge cultuurhistorische waarde door de bolgelegen percelen en de bijzondere bodemkwaliteit met archeologische waarden.

Binnen het oude cultuurlandschap komen geen wezenlijke verschillen voor in stijlkenmerken van de bebouwing op (agrarische) erven. De bebouwingen hebben een kenmerkende kap, met vaak een wolfseind voor en een dakschild achter. De dakbedekking bestaat meestal uit pannen of rietendak of een combinatie daarvan. De schoorsteen zit vaak in het linker dakvlak. Veelal komen gepleisterde gevels voor met de voordeur vaak links in de voorgevel. Bij het hallenhuis-boerderijtype komen vaak kleinere bijgebouwen voor op het erf (waaronder hooibergen).

Welstandsbeleid

Het bouwplan dat mogelijk wordt gemaakt door het bestemmingsplan voldoet aan het welstandsbeleid.

Vorm

• Het dakvlak van het gebouw dient beeldbepalend te zijn en een rustige vormgeving te krijgen
• Enkelvoudige hoofdvorm met eventueel daaraan ondergeschikte delen;
• Gebouwen dienen te zijn voorzien van een dakoverstek;
• Woning: traditionele kapvorm;

Detaillering

• Bestaande detaillering vormt het uitgangspunt bij verbouwingen;
• Sobere detaillering;

Materiaalgebruik

• Gevels: Woning: baksteen/hout;
• Dak: Woning: pannen/riet;

Kleurgebruik

• Gevels: Woning: rood/roodbruin;
• Dak: Woning: rood/grijs/zwart;

Het bouwplan dat mogelijk wordt gemaakt door het bestemmingsplan voldoet aan het welstandsbeleid.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Welstandsnota gemeente Deventer.

3.4.7 Sociale Structuurvisie (2004) en Sociaal Programma (2005)

De ambitie van de gemeente is om binnen het sociale domein met bewoners en instellingen te bouwen aan wijken en dorpen waar het prettig leven is.

In 2004 en 2005 zijn respectievelijk de Sociale Structuurvisie en het Sociaal Programma vastgesteld. Een van de uitwerkingspunten van het sociaal programma is het ontwikkelen van beleid voor voorzieningen en accommodaties in Deventer. Centraal daarin staat de vraag welke voorzieningen we voor onze burgers nodig hebben in de toekomst. Dan gaat het bijvoorbeeld om voorzieningen voor de jeugd, brede scholen, voorzieningen voor wonen, zorg en welzijn en ruimten voor burgerinitiatief. Dit beleid is beschreven in de 'Uitvoeringsschetsen voorzieningen en accommodaties in Deventer' vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2007.

Er zijn wel uitgangspunten bekend die meegenomen moeten worden in bestemmingsplannen:

• meer ruimte voor jongeren (Te gek een eigen plek);
• de kracht van de stad centraal: het bestaande accommodatie-aanbod is sterk versnipperd; er is veel maar er wordt niet optimaal gebruik van gemaakt. Bij het vormgeven van haar regierol op accommodaties wil de gemeente nadrukkelijk alle bestaande accommodaties betrekken (denk aan verzorgingshuizen, sportkantines, speeltuingebouwen, zalen van kerken, scouting e.d.);
• multifunctionaliteit: het bundelen van functies op het terrein van wonen, zorg en welzijn, en functies ten behoeve van spitsuurgezinnen (school, kinderopvang, winkels, bibliotheek e.d.). In accommodatietermen wordt bijvoorbeeld gedacht in de volgende concepten: brede scholen, scholen, jongerenruimtes, een gezondheidscentrum, een zorgknooppunt, een wijkvoorzieningencentrum, een Kulturhus.

Daarnaast is het gewenst dat gebouwen in dorpen, buurten en wijken 'levensloopbestendig' zijn. Dit betekent dat gebouwen mee kunnen groeien met de bevolkingsontwikkeling in een wijk of het dorp. In nieuwbouwwijken is eerst vaak veel behoefte aan bijvoorbeeld onderwijs, kinderopvang e.d. Later moeten die functies omgevormd kunnen worden in bijvoorbeeld zorg en dienstverlening. Dit betekent dat een brede maatschappelijke bestemming gewenst is om slagvaardig en snel in te kunnen spelen op de behoefte van een buurt of wijk. In Loo is de maatschappelijke bestemming ruim ingevuld, zodat de functies onderling uitwisselbaar zijn.

De woningen zijn aan de voordeurzijde gericht op het hart van de bebouwde kom van Loo. De woningen worden ontsloten via de Bettinksdijk en aan de voorzijde wordt een pleintje gesitueerd dat de verbinding geeft met het achterliggende Noaberlokaal. Op deze wijze krijgen de woningen ruimtelijk en daadwerkelijk de verbinding met het hart van Loo. Voetgangers en fietsen kunnen gebruik maken van deze ontsluiting. Op deze manier draagt het bestemmingsplan bij aan de sociale ambities.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de sociale Structuurvisie en Sociaal Programma.

3.4.8 Conclusie gemeentelijk beleid

De voorgenomen ontwikkeling past in het gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

4.1 Archeologie / cultuurhistorie en monumenten

De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Archeologie

In 1992 is het Europese Verdrag van Valletta/Verdrag van Malta gesloten. Bedoeling van het verdrag is om de archeologische waarden in de bodem zoveel mogelijk te beschermen door ze in de bodem (in situ) te behouden. Het verdrag heeft in Nederland geleid tot de Erfgoedwet, welke in 2017 van kracht is geworden. De wet vervangt onder meer de Monumentenwet 1988 en de Wet tot behoud van cultuurbezit, zij het dat tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet de Monumentenwet 1988 van toepassing blijft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving. De wet verplicht gemeenten om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met belangrijke archeologische waarden die zich in de bodem kunnen bevinden. De belangrijkste uitgangspunten van de wet zijn:

• archeologische waarden moeten zo veel mogelijk in de bodem (in situ) worden bewaard;
• archeologie moet tijdig worden meegenomen in de ruimtelijke planvorming;
• de veroorzaker betaalt de kosten van archeologisch onderzoek en noodzakelijke volwaardige opgravingen, voor zover die kosten redelijkerwijs kunnen worden toegerekend aan de verstoorder.

De gemeente Deventer heeft een archeologisch beleidsadvies afgegeven betreft de voorgenomen ontwikkeling. Dit rapport is opgenomen in Bijlage 5. De archeologische verwachting voor de gemeente Deventer is gebaseerd op de landschappelijke en bodemkundige kenmerken van bekende archeologische vindplaatsen.Vanaf de late middeleeuwen is het verband tussen landschappelijke mogelijkheden en locatiekeuze minder goed puur fysisch geografisch te verklaren, omdat de mens er steeds meer in slaagt de natuur naar zijn hand te zetten. Vanaf deze periode zijn historische bronnen zoals kaarten en geschriften beschikbaar, waardoor veel elementen goed kunnen worden gelokaliseerd. Op de archeologische verwachtingskaart zijn recente archeologische en historische onderzoeksgegevens gecombineerd met de fysisch geografische verwachting ter plekke. Ook bekende verstoringen zijn weergegeven op de archeologische verwachtingskaart.

De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente Deventer. De gemeenteraad heeft de beleidsvrijheid om de beleidsgrenzen te bepalen. Voorwaarde is dat deze grenzen voldoende zijn onderbouwd. Het archeologiebeleid is op 28 januari 2015 door de raad vastgesteld in de vorm van een beleidskaart en een onderbouwing. Archeologisch onderzoek kan leiden tot aanpassing van de beleidswaarden van een gebied. De beleidskaart wordt zo nodig tussentijds geactualiseerd, op basis van de selectiebesluiten van het bevoegd gezag. De archeologische beleidskaart vormt de basis voor de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie, zoals die in het bestemmingsplan zijn gehanteerd. In het bestemmingsplangebied Starterswoningen Loo gelden de beleidswaarden ‘1, 2 en 3’. De beleidswaarden zijn vertaald in de regels van dit bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn dubbelbestemmingen Waarde Archeologie opgenomen voor de gebieden die op de beleidskaart een beleidswaarde 2 of hoger kennen. Er is voor gekozen om aan gebieden met beleidswaarde 'Archeologie 1' geen dubbelbestemming toe te kennen.

Waarde - Archeologie 1

Voor de gebieden met een lage verwachtingswaarde (beleidswaarde '1') is de kans dat een bodemingreep het bodemarchief verstoort door de lage dichtheid aan vindplaatsen en de veelal relatief kleine oppervlakte van die vindplaatsen, zeer klein. Eigenlijk komt dit type resten vooral aan het licht bij archeologische begeleiding van grootschalige werkzaamheden. Daarom is voor deze beleidswaarde een vrijstellingsoppervlakte van 10.000 m² gehanteerd. Boven de 10.000 m2 geldt een meldingsplicht. Dit type omvangrijke werkzaamheden is over het algemeen ruim op tijd bekend bij de gemeente. Een dubbelbestemming is daarmee een relatief zwaar middel dat voor deze groep leidt tot onnodige administratieve last. Er wordt daarom voor deze ingrepen actief contact gezocht met de initiatiefnemer met het verzoek om medewerking te verlenen aan een archeologische waarneming tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Op deze manier kan de archeologische verwachting steekproefsgewijs gecontroleerd worden.

Waarde - Archeologie 2

Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 2' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 1.000 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 1000 m² en 2.500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 2.500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

Waarde - Archeologie 3

Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 3' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 200 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 200 m² en 500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

Op de volgende twee afbeeldingen zijn de uitsneden van de archeologische beleidskaart te plaatse van het plangebied weergegeven.

Afbeelding: Het noordelijke bestemmingsplangebied op de archeologische beleidskaart 2015

Afbeelding: Het zuidelijke bestemmingsplangebied op de archeologische beleidskaart 2015

Voor het plangebied gelden de beleidswaarden ‘1, 2 en 3’ op basis van de fysische geografie. Dit houdt in dat werkzaamheden in beleidswaarde 1 zijn vrijgegeven tot een oppervlak van 10000 m2 en 0,5 m beneden maaiveld.

Bij beleidswaarde 2 zijn gronden vrijgegeven tot een oppervlakte van 1.000 m2 en tot 0,5 m beneden maaiveld. Bij een verstoring tussen 1.000 m² en 2.500 m² geldt een meldingsplicht. Vanaf 2.500 m² verstoring is archeologisch onderzoek, in eerste instantie in de vorm van een bureaustudie, verplicht.

Bij beleidswaarde archeologie ‘3’ dient archeologisch onderzoek plaats te vinden indien het gebied groter is dan 500 m2 en waarbij dieper dan 50 cm onder het maaiveld zal worden gegraven. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 200 m² en 500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Ingrepen tot 200 m2 die dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld van archeologische voorwaarden.

Dit bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot het bouwen van vier starterswoningen en bijbehorende infrastructuur. Grofweg bestaan de werkzaamheden uit het bouwen van vier starterswoningen, het aanleggen van tuinen en wegen en het aanplanten van bomen. De nieuwbouwwerkzaamheden ten behoeve van de woningen en schuur zullen het archeologische bodemarchief met zekerheid verstoren. De naar verwachting aanwezige archeologische resten in het onderzoeksgebied zullen door de woningbouw tot de onderzijde van de ingreep volledig worden verstoord. De aanleg van de tuinen, parkeerplaatsen en een verhard plein zal waarschijnlijk geen verstoring dieper dan 0,5 m – mv veroorzaken.

Als gevolg van het plan verdwijnt het bosgebied ter plaatse van de woningen, de schuur, het verharde plein en de tuinen. Dit bos zal gecompenseerd worden in het gebied achter de woningen en op een perceel aan de overzijde van de Bettinkdijk. Ook het terrein waar het compensatiebos zal worden aangeplant is opgenomen in dit bestemmingsplan.

Het gebied waar bos wordt aangeplant, zal mogelijkerwijs ook worden verstoord door de doorwoeling van de boomwortels op langere termijn. De verstorende invloed van bomen bestaat uit een aantal elementen; (1) het plantgat, (2) de doorworteling, (3) schade bij kap of boomval en (4) schade door herplanten op een nieuwe locatie. Ook de soort beplanting speelt een rol. Diepwortelende bomen, zoals de eik, veroorzaken over het algemeen een grotere verstoring in de ondergrond. Langs de noordelijke rand van het bestaande bos wordt een infiltratiesloot aangelegd van 1 m diep.

De verstoring in gebieden met beleidswaarde 3 bestaat uit de oppervlakte van de woningen en de schuur en daarnaast de verstoring door de aanplant van nieuwe diep wortelende bomen. In een strook achter de huizen en in het zuidelijke deel van het gebied aan de overzijde van de Bettinkdijk worden geen nieuwe diep wortelende bomen aangeplant. Op deze wijze blijft de ingreep beperkt en kan op basis van het archeologiebeleid worden volstaan met een meldingsplicht. Dit betekent dat de werkzaamheden tijdig bij de gemeentelijk archeoloog moeten worden aangemeld en dat er de gelegenheid moet worden geboden tot een kosteloos onderzoek. Ook in de zones met beleidswaarde 2 wordt door de aanplant van bomen de vrijstellingsgrens overschreden. Ook hier is de oppervlakte van de ingreep echter zo klein dat conform het archeologiebeleid kan worden volstaan met een meldingsplicht.

Echter, omdat voor de aanplant van bomen slechts kleine boomplantgaten worden gegraven waarin eventuele archeologische sporen niet waarneembaar zijn, zal van het opleggen van de meldingsplicht voor dit deel van de werkzaamheden worden afgezien. De meldingsplicht beperkt zich dus tot de bouwkuipen van de woningen en de schuur.

Cultuurhistorie en monumenten

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de cultuurhistorie in het gebied. Ook bevinden zich er geen monumenten in het plangebied. De bebouwing zal aansluiten op de bestaande structuren in het gebied.

Conclusie

Ter plaatse van de bouwkuipen van de woningen en de schuur geldt een meldingsplicht met betrekking tot archeologie. Dit betekent dat de werkzaamheden tijdig bij de gemeentelijk archeoloog moeten worden aangemeld en dat er de gelegenheid moet worden geboden tot een kosteloos onderzoek. De initiatiefnemer neemt dit ten harte en zal minimaal vijf dagen voor de aanvraag van de werkzaamheden de gemeente Deventer op de hoogte brengen en de gelegenheid bieden voor een archeologische waarneming.

4.2 Milieu-aspecten

4.2.1 Bedrijven en milieuzonering

Om tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijven op milieuhygiënische aspecten te komen wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. De milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Hiertoe zijn in de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) bedrijven voorzien van een zone waar mogelijke nadelige effecten zijn voor woningen. Maatgevend zijn de thema’s geur, geluid, stof en gevaar. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is het voorkomen van voorzienbare hinder door milieubelastende activiteiten van belang. Daarnaast mogen bedrijven niet worden beperkt in hun mogelijkheden.

Van omgeving naar plangebied

Bij de voorgenomen ontwikkeling worden vier woningen gerealiseerd. Woningen zijn milieugevoelige objecten en daarom moet worden onderzocht of er milieubelastende activiteiten in de nabijheid van het plangebied liggen.

In de nabijheid van het plangebied ligt een basisschool. Deze kan worden aangemerkt als een milieubelastende functie gezien het geluid dat deze functie met zich meebrengt. In paragraaf 4.2.2 is onderzocht in hoeverre het aspect geluid dat de school met zich meebrengt de voorgenomen ontwikkeling in de weg staat. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de maximale geluidsniveau’s ruimschoots voldoen aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer en overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening.

Agrarische bedrijven zijn op meer dan 250 meter van het plangebied gelegen, waarbij er andere reeds bestaande en als zodanig bestemde woningen dichter bij deze agrarische bedrijven zijn gelegen dan het onderhavige perceel. Gezien deze grote afstand is en het feit dat andere woningen een sterkere invloed hebben, is nader onderzoek naar de invloed van deze planontwikkeling op de agrarische bedrijfsvoering niet opportuun, omdat voldaan kan worden aan de minimale afstandseisen ingevolge de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Wet geurhinder en veehouderij.

Van plangebied naar omgeving

Binnen het plangebied worden geen milieubelastende activiteiten mogelijk gemaakt. Woningen zijn geen milieubelastende activiteiten. Vanuit het plangebied naar de omgeving zijn daarom geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. Op basis van deze wet dient bij de voorliggende ruimtelijke onderbouwing dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect geluid.

In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de geluidsbelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan geluidgevoelige functies, zoals woningen.

Een woning is een geluidgevoelige object volgens de Wet geluidhinder. Onderzoek is daarom wettelijk gezien noodzakelijk. In het geval van de realisatie van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen geldt voor wegverkeerslawaai in een buitenstedelijk gebied een voorkeurswaarde van 48 dB en een maximale grenswaarde van 53 dB. Bij overschrijding van de voorkeurswaarden kan onder voorwaarden een hogere waarde worden vastgesteld.

Het bouwplan betreft de realisatie van (vier) nieuwe woningen. De woningen komen nabij een school en in de nabijheid van de Bettinkdijk en de Baarhorsterdijk te liggen. De nieuw te realiseren woningen liggen buiten de geluidzone van de A1. Uit een eerste analyse blijkt dat de richtafstanden uit de VNG-uitgave ‘bedrijven en milieuzonering' (2009) wat betreft de nabij gelegen school worden overschreden. Daarnaast moet in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) getoetst worden of het wegverkeerslawaai voldoet aan de grenswaarden. De effecten van de A1 hoeven niet te worden beschouwd in het onderzoek. Er is daarom een akoestisch onderzoek uitgevoerd om te toetsen of voldaan wordt aan de grenswaarden en een goede leefkwaliteit. Het onderzoek ten behoeve van de realisatie van vier starterswoningen aan de Bettinkdijk te Bathmen is opgenomen in Bijlage 1 en Bijlage 2. In Bijlage 1 worden de effecten van de omliggende wegen op de voorgenomen ontwikkeling beschouwd. In Bijlage 2 worden de effecten van de school beschouwd.

Het resultaat van het onderzoek naar wegverkeerlawaai laat zien dat ter plaatse van de woningen de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai niet wordt overschreden als gevolg van de Bettinkdijk en de Baarhorsterdijk. Ter plaatse van de woningen bedraagt de gevelbelasting maximaal 48 dB en 23 dB. Verder onderzoek naar maatregelen en of het vaststellen van hogere waarden is niet nodig

Het resultaat van het onderzoek naar de effect van de nabij liggende school is als volgt: uit de berekeningsresultaten is gebleken dat het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau in de in de dagperiode 40 dB(A) bedraagt. Dit is in overeenstemming met de richtwaarde voor landelijk gebied zoals die binnen een goede ruimtelijke ordening toegepast kan worden. Dit is inclusief stemgeluid van spelende kinderen op de speeltoestellen en het trapveld. Daarmee voldoet het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ruimschoots aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. De maximale geluidniveau’s voldoen ruimschoots aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit en zijn in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Het aspect geluid levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

4.2.3 Bodemkwaliteit

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

Voor het plangebied is geen bodemvervuiling bekend en er is ook geen aanleiding om te veronderstellen dat deze aanwezig is. Voor dit bestemmingsplan is daarom geen bodemonderzoek noodzakelijk. Volledigheidshalve wordt wel opgemerkt dat voor de later aan te vragen omgevingsvergunning wel een verkennend bodemonderzoek is vereist vanuit het Bouwbesluit

Conclusie
Het aspect bodemkwaliteit levert geen beperkingen op voor de voorgenomen functiewijziging die dit bestemmingsplan mogelijk maakt.

4.2.4 Luchtkwaliteit

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen.

Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

• a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde, of
• b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
• c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
• d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (in werking getreden per 01-08-2009).

Ruimtelijk-economische besluiten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet individueel getoetst aan die grenswaarden. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De stof PM2,5 is niet opgenomen in deze NIBM-tool. Hierdoor kan niet rechtstreeks worden aangegeven of en in hoeverre onderhavige ontwikkeling bezwaren ontmoet vanwege de stof PM2,5. Omdat met de ontwikkeling aan de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden kan op basis van elders in Deventer uitgevoerd onderzoek gesteld worden dat in dat geval voor de stof PM2,5 de grenswaarde niet wordt overschreden.

Vooralsnog geldt dat:

• voor woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor infrastructuur dat bij minder dan 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie) ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor kantoorlocaties is dat bij minder dan 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, of 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen

De voorgenomen ontwikkeling draagt (gelet op de functie en de verkeersbewegingen) niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. De luchtkwaliteit zal hierdoor niet in betekende mate verslechteren. Derhalve hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.5 Risico/veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt en transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid ('Indeling Leidraad maatramp') zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient te worden onderzocht:

• Of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico.
• Of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Inrichting

In en direct nabij het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen. Ook worden door het plan geen risicovolle inrichtingen mogelijk gemaakt.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Er ligt een aardgastransportleiding ten westen van het plangebied, deze leiding ligt echter op een dusdanige afstand, dat het geen gevaar oplevert voor de voorgenomen plannen. Verder liggen er in de directe nabijheid van het plangebied geen buisleidingen waardoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

In de directe nabijheid van het plangebied vindt geen transport van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor plaats. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Conclusie

Het aspect risico/veiligheid levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.6 Ecologie

Bureau Bleijerveld heeft een Quickscan Flora en Fauna uitgevoerd ten behoeve van de voorgenomen bestemmingsplanwijziging ter hoogte van de Nieuwbouw aan de Bettinkdijk te Loo. De volledige Quickscan is toegevoegd als Bijlage 4. De Quickscan is bedoeld om inzicht te verkrijgen in aanwezige natuurwaarden en mogelijke effecten van het plan of voorgenomen activiteiten. Tijdens het onderzoek zijn te verwachten effecten van het plan getoetst aan de wettelijke bescherming van soorten en natuurgebieden. Het uitgevoerde onderzoek en de resultaten ervan zijn in voorliggende samenvatting beschreven.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is geen onderdeel van beschermde gebieden en in de verre omtrek komen geen beschermde natuurgebieden voor. Op grond van de grote afstand (zes kilometer) tussen de gebieden, de schaal van het plan en de toekomstige bestemming wordt een negatief effect op beschermde gebieden op voorhand uitgesloten.

Soortbescherming

In het plangebied zijn algemene, nationaal beschermde soorten uit de groepen zoogdieren en amfibieën te verwachten. Dieren van deze groepen kunnen overal in het bosgebied voorkomen. Verder moet rekening worden gehouden met broedsels van vogels zonder vaste nestplaats in de opgaande begroeiing. In enkele bomen en in het technische gebouw zijn verblijfplaatsen van vleermuizen niet uit te sluiten. De boomkruinen en de bosrand van het terrein zal tot het foerageergebied van vleermuizen behoren. Voor de vleermuizen zal er niet veel veranderen aangezien er voldoende bos over blijft en voldoende beschikbaarheid van foerageergebied in de omgeving is.

Zoogdieren en amfibieën (andere soorten Wet natuurbescherming)

In de aanlegfase is in het plangebied en op de compensatielocaties verstoring van kleine zoogdieren en amfibieën te verwachten en ook sterfte van dieren. Voor een aantal van de nationaal beschermde soorten geldt afhankelijk van de provincie een vrijstelling bij ruimtelijke ingrepen. In provincie Overijssel geldt deze vrijstelling voor alle algemene Nederlandse soorten amfibieën en kleine zoogdieren.

Broedvogels zonder jaarrond beschermde nesten (Wet natuurbescherming)

Wanneer de aanlegwerkzaamheden in het broedseizoen plaatsvinden is verstoring en sterfte van vogels en vernieling van broedsels zeer aannemelijk. Het doden van vogels en beschadigen van nesten is verboden onder de Wet natuurbescherming. Het verstoren van vogels is niet langer verboden, tenzij er sprake is van wezenlijke invloed op de staat van instandhouding. In het onderhavige geval is dit laatste uit te sluiten op grond van de schaal van de ingreep en de te verwachten soorten. Het overtreden van het verbod op het doden van vogels en het beschadigen van nesten kan voorkomen worden door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren.

Maatregelen

Er moet bij de uitvoering rekening gehouden worden met de broedtijd van vogels. In dit verband dient het rooien van het groen in het plangebied buiten het broedseizoen te gebeuren. De piek van het broedseizoen valt in de periode van half maart tot half juli. Eerdere en latere broedgevallen zijn mogelijk, met name van duiven. In de periode november-februari is de kans op broedgevallen zeer klein.

Conclusie

Bovenstaande maatregelen worden meegenomen bij het uitvoeren van het plan, het aspect ecologie levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.7 Duurzaamheid

In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaat-en energieneutraal is. Om deze ambitie te realiseren is voor de periode 2011-2014 door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid “Op weg naar een duurzaam evenwicht” vastgesteld. Deze periode is verlengd tot 2018. In april 2016 heeft de raad de doelstelling energieneutraal 2030 herbevestigd en besloten dat tot 2018 de uitvoeringsagenda duurzame energie het kader is. De beleidsprioriteit duurzame mobiliteit is aan acht beleidsprioriteiten toegevoegd. De focus ligt naast duurzame mobiliteit ook op verduurzaming bestaande woningbouw en verduurzaming bedrijven en kantoren. Daarnaast zijn er beleidsprioriteiten over energieneutrale nieuwbouw en gebiedsontwikkeling , partnerschappen, duurzame energiebronnen (zon, wind en biomassa) en de eigen bedrijfsvoering .

 

De uitvoeringagenda is de leidraad om in samenspraak met externe partners de doelstelling te realiseren. De sleutel zit in samenwerken, partnerschappen en verbinding leggen met economie, innovatie, arbeidsmarkt, wonen en cultuur. Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zullen we die graag faciliteren, de ruimte geven, daarvoor lobbyen en marketing stimuleren.

De lijst ”Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau” uit de VNG - publicatie ”Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw” is voor duurzaamheid een bruikbare ”Checklist” met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden. In het kader van duurzaam bouwen verdient een aantal aspecten bij de ontwikkeling van het woongebied bijzondere aandacht. Voor zover deze aspecten nog niet in het voorgaande zijn beschreven gaat het om onderstaande aspecten.

Bouwrijpmaken

Bij het bouw- en woonrijp maken wordt zo veel mogelijk met een gesloten grondbalans gewerkt. Het toekomstig peil wordt bepaald in samenhang met het nog op te stellen waterhuishoudkundig plan, de vereiste drooglegging, het rioleringsplan en de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken (vrijkomende grond uit de cunetten en de bouwputten). Uitgangspunt hierbij is zo weinig mogelijk grond en zand aan te voeren. Dit ter beperking van de milieubelasting, die met het transport van grond samenhangt. In de uitwerking van de bestekken voor het bouwrijp maken wordt dit verwerkt.

Flexibiliteit en levensloop bestendig bouwen

Voor de geplande starterswoningen wordt een woningbouwsystematiek geënt op flexibel en duurzaam bouwen in combinatie met een consumentgericht ontwikkel- en bouwproces gehanteerd. De vier starterswoningen zijn consumentgericht, omdat er vraag is naar starterswoningen in Loo. De toekomstige eigenaren zijn ook (mede)initiatiefnemer van dit plan. Daarnaast wordt er ook op een duurzame manier gebouwd, zoals in het resterende deel van deze paragraaf te lezen is. Flexibel en levensloop bestendig zijn de woningen in de zin dat er binnen dit bestemmingsplan mogelijkheden worden geboden voor de bouw van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen.

Energie

Energiekosten gaan een steeds belangrijkere rol spelen, voor de ontwikkel- en beheerkosten voor vastgoed. Ook de (toekomstige) huizenbezitters en bedrijven zijn zich hiervan bewust en zullen dit laten meewegen. Het is vanuit de beleidsprioriteit energieneutrale nieuwbouw/gebiedsontwikkeling noodzakelijk inzicht te krijgen in het toekomstig energieverbruik van het te ontwikkelen vastgoed. Dit kan inzichtelijk gemaakt worden met b.v. een BREAAM quickscan. Met dit systeem kan ook in beeld gebracht worden welke duurzaamheidsmaatregelen efficiënt zijn. Om energieneutraliteit te bewerkstelligen kunnen o.a. de volgende maatregelen overwogen worden:

• zoveel mogelijk gebruik maken van passieve zonne-energie (oriëntatie);
• overweeg het gebruik van actieve zonne-energie;
• overweeg het gebruik van collectieve warmtelevering;
• compacte (woning-)ontwerpen;
• materiaal toepassingen (vernieuwbare materialen).

Na ontwikkeling kan met dit systeem de nieuwbouw ook gecertificeerd worden met een Europese erkenning.

De starterswoningen worden op een duurzame manier gebouwd. De woningen worden ‘gasloos’ gebouwd. De lucht-warmte wisselaar wordt landschappelijk ingepast. Uiteraard worden hoogwaardige materialen toegepast. Eveneens wordt veel aandacht besteed aan de lucht- en kierdichtheid.

Conclusie

Het aspect duurzaamheid levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Leidingen en kabels

Ter waarborging van een veilig en bedrijfszeker transport en ter beperking van gevaar voor personen en goederen in de directe omgeving is het van belang minimale (bouw)afstanden in acht te nemen. Om deze afstanden veilig te stellen kunnen dubbelbestemmingen voor de betreffende leidingen worden opgenomen. Er bevinden zich in en nabij het plangebied geen ondergrondse en bovengrondse leidingen, het opnemen van dubbelbestemmingen en opnemen van minimale (bouw)afstanden is in dit geval dus niet aan de orde.

4.4 Waterhuishouding

4.4.1 Inleiding

Zoals in 3.2.5 is aangegeven is sinds 1 november 2003 de watertoets wettelijk verplicht voor plannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Ruimtelijke plannen en besluiten kunnen gevolgen hebben op de waterhuishouding. Voorbeelden hiervan zijn een achteruitgaande waterkwaliteit, verdroging van natuurgebieden, etc. De watertoets heeft als doel deze negatieve effecten te voorkomen en mogelijke kansen voor het watersysteem te benutten. Bij de watertoets gaat het om het van meet af aan meenemen van water bij ruimtelijke plannen en besluiten. In deze paragraaf wordt hierop nader ingegaan.

4.4.2 Algemeen

Om waterbeheer en ruimtelijke ordening goed op elkaar af te stemmen is de watertoets ontwikkeld. Met deze watertoets moet duidelijkheid worden geboden over de randvoorwaarden die gelden voor ruimtelijke en/of stedenbouwkundige aanpassingen ten opzichte van het oppervlakte- en grondwater in het plangebied en omgeving. Zo dient bij de aanleg van nieuw verhard oppervlak o.a. inzicht geboden te worden hoe wordt omgegaan met de opvang van hemelwater. Het waterschap Rijn en IJssel is primair verantwoordelijk voor de waterhuishouding in het plangebied. Onder de verantwoordelijkheden vallen onder andere beveiliging tegen hoog water, peilbeheer en aan- en afvoer van water. Daarnaast wordt geadviseerd hoe om te gaan met hemelwater. De gemeente heeft een zorgplicht voor de inzameling, transport en verwerking van stedelijk afvalwater en regenwater en voor de aanpak van grondwaterproblemen. In het algemeen zoekt het waterschap naar duurzame oplossingen. Uitgangspunt is dat het water zoveel mogelijk binnen een plangebied wordt vastgehouden en dat relatief schoonwater ook relatief schoon blijft. Daarbij geldt dat het regenwater, dat op verharde oppervlaktes valt en schoon genoeg is (zoals van gevels en daken), zoveel mogelijk wordt vastgehouden of wordt geborgen.

4.4.3 Resultaat watertoets

Op de volgende tabel staat het resultaat van de watertoets. Twee van de categorie 1 vragen zijn met 'ja' beantwoord. De rest van de vragen is met 'nee' beantwoord. Dit betekent dat de verkorte procedure kan worden doorlopen. Het RO-plan bevat waterhuishoudkundige belangen, maar is dermate beperkt dat de standaard waterparagraaf ingevuld kan worden.

Tabel: Resultaat watertoets

4.4.4 Waterparagraaf

Ruimtelijke ordening en water zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en worden sterk beïnvloed door de klimaatverandering. Er is meer ruimte nodig voor water omdat klimaatverandering zorgt voor hoge piekafvoeren in de zomer en een gemiddeld hogere waterafvoer in de winter. Het gaat ook om langduriger periodes van droogte en om extreem warm weer, waar vooral stedelijk gebied last van kan hebben. Ook veranderingen in ruimtegebruik, bijvoorbeeld door de landbouw, natuur of recreatie, hebben gevolgen voor het waterbeheer. Het waterschap wil vroegtijdig meedenken over plannen en ontwikkelingen om samen met de gemeente en andere partners te zoeken naar de bijdrage die water kan leveren aan de verbetering van de leefomgeving.

Waterschap Rijn en IJssel werkt hierbij vanuit het Waterbeheerplan 2016-2021 waarin het taakgebied, de doelen en de maatregelen die het waterschap t/m 2021 voor ogen heeft, staan beschreven. Een kompas voor de langere termijn biedt de Watervisie 2030. Beide documenten bieden een samenwerkingsagenda voor ieder die op het gebied van water een belang of betrokkenheid heeft.

Het waterschap laat in het waterbeheerplan zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten in de samenwerking met de partners belangrijk zijn. Vanuit die verkenning is er beleid gemaakt voor de periode 2016-2021, voor de volgende taakgebieden:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water.
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water.
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water.
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.
• Zorgen voor goede randvoorwaarden voor beroepsvaart op de Oude IJssel: Vaarwegbeheer.

Wateroverlast (oppervlaktewater)

Een toename in het verharde oppervlak resulteert in een versnelde afvoer van hemelwater. Als dit hemelwater niet vertraagd wordt afgevoerd wordt het watersysteem zwaarder belast en het waterbezwaar naar benedenstroomse gebieden afgewenteld. Ook is er geen aanvulling van het grondwater. Uitgangspunt is dat (nieuwe) ontwikkelingen minimaal hydrologisch neutraal zijn of een verbetering ten opzichte van de huidige situatie. Door de ontwikkelingen in het plangebied neemt het verhard oppervlak toe met ongeveer 435 m2. Voor uitbreidingen onder 500m2 is geen infiltratie noodzakelijk. Er is wel mogelijkheid om het toekomstige verhard oppervlak af te koppelen. Er dient dan minimaal 10 mm hemelwater geborgen worden in een infiltratievoorziening. Om wateroverlast te voorkomen wordt het hemelwater niet afgevoerd naar het rioolstelsel maar volgens de trits vasthouden - bergen - afvoeren behandeld. Het hemelwater wordt ter plaatse geïnfiltreerd in een infiltratiesloot die is weergegeven in het landschapsplan (Bijlage 3). De dimensioneringsberekening is als volgt: 435 m2 (gesloten oppervlakten; schuur, woningen, verharding) X 10 mm/m2 (infiltratiecapaciteit) = 4,35 m3/etmaal (bergingscapaciteit). In extreme situaties zou bui T=100+10% tot aan maaiveld of op maaiveld geborgen kunnen worden zonder dat er waterschade optreedt.

Grondwaterkwaliteit

Ontwikkelingen in de beschermingszone van de drinkwateronttrekking mogen geen nadelige invloed hebben op de grondwaterkwaliteit. De functies die in het plangebied worden beoogd beïnvloeden de kwaliteit van het grondwater niet negatief. Hemelwater van verhard oppervlak wordt geïnfiltreerd. Bij bebouwing worden geen uitlogende en milieubelastende materialen gebruikt. Er komen geen nieuwe vervuilende functies in het plangebied. Het plan is afgestemd met de drinkwaterwinningsorganisatie.

4.4.5 Conclusie

Het aspect water levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Verkeer en parkeren

4.5.1 Verkeer

Het plangebied wordt ontsloten door een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg. Deze weg zal aansluiten op de Bettinkdijk, daar waar het fietspad zich afsplitst van de Bettinkdijk. De nieuwe ontsluitingsweg zal naar verwachting een weg zijn met een lage verkeersintensiteit, aangezien de weg alleen de vier starterswoningen ontsluit en er verder geen andere voorzieningen of gebieden te bereiken zijn via deze weg. Er is dus geen sprake van een onevenredige toename van het aantal verkeersbewegingen. Er is ook geen sprake van een ontwikkeling die de capaciteit van de aansluitende wegen en omliggende wegenstructuur en de verkeersveiligheid op onevenredige wijze zal aantasten.

4.5.2 Parkeren

In het plangebied worden acht parkeerplaatsen gerealiseerd op eigen terrein die bestemd zijn voor de bewoners en bezoekers van de vier starterswoningen. Ook is er een keerplek voor auto's in het plangebied gereserveerd De parkeerplaatsen en de keerplek worden gerealiseerd door de initiatiefnemer.

Met de acht parkeerplaatsen die in het plangebied worden gerealiseerd wordt voldaan aan de 'Beleidsregel Parkeernormen Deventer 2013" die de gemeente Deventer hanteert. Daarnaast is het landschapsplan (Bijlage 3), waarin de acht parkeerplaatsen zijn opgenomen door de gemeente goedgekeurd. De ontwikkeling brengt in het kader van het aspecten verkeer en parkeren geen belemmeringen met zich mee.

4.5.3 Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Sociale veiligheid

Naast een aantrekkelijke en aanpasbare woonomgeving zal de woonomgeving vooral ook (sociaal) veilig in het gebruik moeten zijn. Het gaat er om dat mensen zich veilig voelen en dat zoveel mogelijk daadwerkelijk zijn. Factoren die kunnen bijdragen aan (het gevoel van) meer veiligheid zijn: informeel toezicht op de openbare ruimte, persoonlijke controle over de ('eigen') omgeving en het imago van het (totale) gebied. Toegespitst op het plangebied betekent dit, dat door inrichting en beheer van de eigen weg een goede sociale controle mogelijk dient te zijn. Een aantal aspecten waarbij de sociale veiligheid bijzondere aandacht vraagt, is:

• stedenbouwkundige inrichting: daarbij gaat het ondermeer om de relatie openbaar-privé, menging tuin- en straatgericht wonen, overzichtelijkheid van stratenpatronen, parkeervoorzieningen en openbare verlichting;
• vrijliggende groenvoorzieningen: vooral de waarborging van overzichtelijkheid;
• langzaam-verkeerroutes: primaire routes moeten bij voorkeur 'begeleid' worden door woonbebouwing;
• buurtbeheer: optredende gebreken als gevolg van dagelijks gebruik adequaat en snel herstellen;
• jeugdopvang: creëren van adequate speel- en ontmoetingsplekken.

Bij raadsbesluit d.d. 1 juli 2000 is besloten dat bij de uitvoering van bouwplannen de normeringen genoemd in het handboek Politiekeurmerk Veilig Wonen als basis worden gehanteerd. Deze normeringen houden in dat naast extra eisen op woningniveau bovenop de eisen in het Bouwbesluit, eisen worden gesteld aan een woongebouw/wooncomplex en aan de openbare ruimte. De mogelijkheden van het kunnen uitoefenen van sociale controle spelen hierbij een cruciale rol.

Het plangebied sluit aan op de bestaande bebouwing, bestaande uit onder andere een basisschool en sportvoorzieningen. Van dit type voorzieningen mag worden uitgegaan dat de sociale veiligheid ter plaatste van voldoende kwaliteit is. Daarnaast vormt de nieuwe toegangsweg richting het erf een nieuwe route voor de fietsers richting de basisschool. De woningen grenzen aan deze weg en oefenen daarmee sociale controle uit op de fietsers. Andersom controleren de fietsers de bewoners van de starterswoningen daarmee ook. Gesteld kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling de sociale veiligheid te plaatse daarmee wellicht verbeterd en in ieder geval niet doet verslechteren.

4.6.1 Conclusie

Het aspect sociale veiligheid levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Besluit milieueffectrapportage

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009 . Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.- (beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D van het Besluit m.e.r. ligt, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Gemeenten moeten daarom ook bij 'kleinere' ontwikkelingen beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden, die het noodzakelijk maken dat er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Beoordeling m.e.r.-plicht

In lijst C van het Besluit m.e.r. staan de activiteiten en besluiten genoemd die m.e.r.-plichtig zijn. De ontwikkeling van een woonwijk staat niet in lijst C opgenoemd. De ontwikkeling is dan ook niet m.e.r.-plichtig.

Beoordeling noodzakelijkheid m.e.r.-beoordeling

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

Drempelwaarden Lijst D

In de drempelwaarden lijst D is opgenomen (onder D11.2) dat bij de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen direct een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer. Voorliggend bestemmingsplan is maakt de ontwikkeling mogelijk van vier woningen op een beperkt oppervlakte. Hiermee ligt de ontwikkeling ver beneden de drempelwaarde zoals genoemd onder het Besluit m.e.r..

Gevoelig gebied

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Het plangebied ligt buiten beschermde Natura 2000-gebieden en buiten het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur). Het plangebied ligt volgens de provinciale omgevingsverordening niet binnen een drinkwatervoorziening, of een boringsvrije zone. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument is gelegen.

Milieugevolgen

In de vorige paragrafen van dit hoofdstuk zijn de verschillende milieueffecten beschouwd. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling geen sprake zal zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen en daarom is het niet noodzakelijk een m.e.r.- beoordeling uit te voeren.

Hoofdstuk 5 Planopzet en juridische aspecten

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek. Allereerst wordt de overgang van het analoge, 'papieren' bestemmingsplan naar een digitaal bestemmingsplan behandeld. Vervolgens wordt de standaardisering van de bestemmingsplannen toegelicht. In paragraaf 5.3 wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Tenslotte wordt in paragraaf 5.4 aandacht gegeven aan de handhaving van de bestemmingsplanregels.

5.2 RO standaarden 2008

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

5.3 Planopzet

5.3.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.

Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bestemmingsbepalingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die bestemming gelden.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelbepaling.

Tenslotte bevat Hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.

5.3.2 Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Hoofdstuk 1 van de regels bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
• Wijze van meten: Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

5.3.3 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn in beginsel onderverdeeld in onder andere:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan.
• Bouwregels: welke bebouwing is toegelaten (bouwhoogte, inhoudsmaat etc).
• Nadere eisen: burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan plaats en afmetingen van de bebouwing.
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig is met de bestemming.
• Afwijken van de bouw- en gebruiksregels: onder welke voorwaarden mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels en van de bestemmingsomschrijving.
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Bestemming Natuur

De bestemming Natuur dient voor het bestaande en aan te leggen bos. In dit plan gaat het dan om de boscompensatie die voor de ontwikkeling van dit bestemmingsplan verplicht is gesteld.

Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming regelt de erfontsluiting en het parkeren ten behoeve van de woonbestemming.

Bestemming Wonen

De grondgebonden woningen in het plangebied behoren tot de bestemming Wonen. Voor het gehele plangebied zijn dezelfde bouwregels opgenomen. De planregels bieden de mogelijkheid tot het uitoefenen van een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis. Dit is een beroeps- of bedrijfsactiviteit die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse. Voor de bijbehorende bouwwerken is in dit bestemmingsplan een separaat bestemmingsvlak vastgelegd.

Waarde - Archeologie 2 

Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 2' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 1.000 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 1000 m² en 2.500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 2.500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

Waarde - Archeologie 3 

Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 3' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 200 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 200 m² en 500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

5.3.4 Hoofdstuk 3: Algemene regels

Hoofdstuk 3 van de regels bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Antidubbeltelregel: Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan een keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.
• Algemene bouwregels: In dit artikel zijn de te aan te houden afstanden tot wegen en geluidzones van wegen vastgelegd.
• Algemene gebruiksregels: In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Uitgangspunt is dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. De gebruiksregels mogen niet vanuit het tegenovergestelde worden uitgelegd (dus niet: "het is niet genoemd als strijdig gebruik, dus is het toegestaan gebruik").
• Algemene afwijkingsregels: In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.
• Algemene wijzigingsregels: In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om het plan op de in de regels genoemde punten te wijzigen.
• Overige regels: In dit artikel wordt aangegeven dat de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van dit plan.

5.3.5 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

5.4 Handhaving

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.

• 1. Voldoende kenbaarheid van het plan

Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De wet bevat enkele waarborgen ten aanzien van de te volgen procedure: deze heeft in de bestemmingsplanprocedure een aantal inspraakmomenten ingebouwd.

• 2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan

De inhoud van het bestemmingsplan kan slechts gehandhaafd worden, indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund worden door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.

• 3. Realistische en inzichtelijke regeling

Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de regels goed controleerbaar zijn. De planregels moeten niet meer regelen dan noodzakelijk is.

• 4. Actief handhavingsbeleid

Er  moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de planregels niet worden nageleefd, met name als dit negatieve gevolgen heeft voor de veiligheid en/of de (volks)gezondheid.

Voornoemde onderwerpen zijn als uitgangspunt opgenomen en als richtlijn gehanteerd bij het opstellen van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

In artikel art. 3.1.6 lid 1, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is. Allereerst wordt in paragraaf 6.2 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Vervolgens wordt in paragraaf 6.3 ingegaan op de 'maatschappelijke uitvoerbaarheid'.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is gesteld dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan/wijzigingsplan onderzoek moet worden uitgevoerd naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. In de Wet ruimtelijke ordening is opgenomen dat een gemeente de gemaakte kosten op een particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot ontwikkeling van een bouwplan overgaat. Daarnaast kan de gemeente eisen stellen met betrekking tot de te ontwikkelen locatie, zoals kwaliteitseisen van het openbaar gebied of eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën (particulier opdrachtgeverschap en sociale woningbouw). De kosten die verbonden zijn aan de uitvoering van dit besluit en de bouw, ontsluiting en aansluiting van de woningen zijn voor rekening van initiatiefnemer. Gezien het bouwplan is een exploitatieplan verplicht is, maar daarvan wordt afgezien, omdat de gemeente een anterieure overeenkomst sluit met de initiatiefnemers. Hierin is ook geregeld hoe er wordt omgegaan met eventuele planschade.

6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan 'Starterswoningen Loo' wordt conform artikel 3.8a van de Wet ruimtelijke ordening voorbereid met de procedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dat betekent dat er gedurende de periode van zes weken gelegenheid wordt gegeven tot het indienen van zienswijzen.

juli 2017.