Rielerweg 25-31

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Op het perceel aan de Rielerweg 25 t/m 31 te Deventer was voorheen een autobedrijf gevestigd, waarvan de bebouwing jaren leeg heeft gestaan en in 2014 is gesloopt. Na de sloop zijn de gronden tijdelijk in gebruik genomen door de bewonersgroep 't Gat, die ter plaatse diverse activiteiten heeft georganiseerd.

In 2015 heeft de initiatiefnemer contact opgenomen met de gemeente Deventer, waarna in overleg een plan tot stand is gekomen voor de herontwikkeling van het plangebied met 6 bedrijfswoningen met in totaal 30 onzelfstandige kamers voor de huisvesting van co-assistenten die werkzaam zijn in het Deventer Ziekenhuis. Aanvullend op de woningen zullen tevens 9 garageboxen worden gerealiseerd die in gebruik worden genomen door bewoners in de nabije omgeving.

De gemeente wil meewerken aan het verzoek. De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan 'Voorstad-Oost, Rielerenk' (zie paragraaf 1.3). Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Rielerweg, die zich in Voorstad-Oost van Deventer bevindt. De Rielerweg met omgeving kenmerkt zich als een gemengd gebied waar diverse functies en voorzieningen, waaronder wonen en detailhandel, aanwezig zijn. Met name richting de westzijde van het plangebied is een concentratie van detailhandelsfuncties aanwezig. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1

Figuur 1.1: De ligging van het plangebied (globaal met rood omlijnd)

1.3 Geldende bestemmingsplan

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan 'Voorstad-Oost, Rielerenk', vastgesteld door de gemeenteraad op 24 mei 2012. Op de grond rusten de (enkel)bestemmingen 'Bedrijf' en 'Groen'. De bedrijfsbestemming maakt het mogelijk om de gronden te gebruiken voor de uitoefening van een bedrijf. Daarbij wordt gerefereerd aan de in de bijlagen opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten. Met een aanduiding ter plaatse biedt het mogelijkheden voor een bedrijf tot en met milieucategorie 2. Eventuele bebouwingen dienen zich binnen het bouwvlak te situeren, waarvoor maatvoeringen op de verbeelding worden aangegeven. De groenbestemming biedt mogelijkheden voor onder andere beplantingen, speelvoorzieningen en paden.

Daarop aanvullend geldt in het plangebied ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingsgebied'. Deze dubbelbestemming borgt de eventueel aanwezige archeologische waarden. Ook is over het gehele perceel de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' opgenomen. Middels deze aanduiding worden mogelijkheden geboden om de bestemmingen in het plangebied te wijzigen en op deze wijze een toekomstige herstructurering van het plangebied mogelijk te maken. Deze wijzigingsbevoegdheid biedt mogelijkheden om ter plaatse te voorzien in een locatie met winkels, dienstverlening en wonen, waarbij de bestaande bedrijfsfunctie zal komen te vervallen.

In onderstaande figuur is een uitsnede opgenomen van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan Voorstad-Oost, Rielerenk (plangebied met zwart omlijnd)

Strijdigheid met geldende bestemmingsplan.

Conform het geldende bestemmingsplan is het niet toegestaan om de bedrijfsgronden en de daarbij behorende bebouwingen in gebruik te nemen voor de huisvesting van co-assistenten die werkzaam zijn in het Deventer Ziekenhuis. Ook het realiseren van garageboxen voor bewoners in de nabije omgeving is strijdig met het geldende bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens staat in hoofdstuk 3 een beschrijving van het beleid dat een relatie heeft met het plangebied en/of de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt op de diverse omgevingsaspecten ingegaan. Een juridische beschrijving van het plan is gegeven in hoofdstuk 5. Dit hoofdstuk gaat in op de bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. Tenslotte gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de huidige situatie en het voorgenomen initiatief. De huidige situatie is van belang, omdat dit het kader geeft waarbinnen het voorgenomen initiatief ingepast moet worden. Het voorgenomen initiatief is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan.

2.2 Begrenzing projectgebied

Het plangebied wordt aan de noord- en westzijde begrensd door de (achter)tuinen van de woningen aan de Bierstraat. De oostelijke grens wordt gevormd door de Stappestraat. De Rielerweg vormt de zuidelijke grens van het projectgebied. In figuur 2.1 is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1: Begrenzing plangebied (globaal met rood omlijnd)

2.3 Beschrijving huidige situatie

Het perceel aan de Rielerweg 25 t/m 31 te Deventer ligt al een enige tijd braak. Tot 2014 zijn de gronden gebruikt door een autobedrijf. Na het stopzetten van de bedrijfsvoering zijn de bebouwingen gesloopt en hebben bewoners de mogelijkheid gekregen om het braakliggend terrein tijdelijk in gebruik te nemen. Door de bewoners is in 2014 dan ook de tijdelijke Gezinsactiviteit 't Gat geopend, waar zij sindsdien diverse activiteiten hebben georganiseerd. Zoals op de onderstaande foto's is te zien, is het plangebied in de huidige situatie ingevuld met gras en is een (tijdelijke) speelvoorziening gerealiseerd door de bewonersgroep.

Figuur 2.1: Huidige situatie plangebied (bron: 1DV055 fotoblad, Bouwgenoot & Architectenbureau Hans Haverkamp)

2.4 Beschrijving toekomstige situatie

De initiatiefnemer heeft de gemeente Deventer in 2015 gevraagd mee te werken aan de huisvesting van co-assistenten. Hiermee wordt het terrein dat jaren lang braak heeft gestaan en vervolgens tijdelijk in gebruik is genomen, nu definitief ingevuld.

Woningen

De beoogde woningen worden gesitueerd op het braakliggend terrein. Door een invulling met woningbouw vindt ter plaatse een aansluiting met omliggende bebouwingen (c.q. woningen) en het karakter van de straat en de wijk. De voorgevels van de woningen worden dan ook gesitueerd richting de Rielerweg. Het parkeren ten behoeve van de woningen zal geheel op eigen terrein plaatsvinden. Aan de achterzijde van de beoogde woningen worden 10 parkeerplaatsen gerealiseerd (zie tevens paragraaf 4.4). Aanzichten van de beoogde woningen zijn opgenomen in onderstaande figuren.

De woningen worden zodanig gebouwd dat deze, afhankelijk van de op dat moment voordoende vraag van het personeel, kunnen worden gebruikt als 6 eengezinswoningen dan wel als diverse onzelfstandige woonruimten. Om het gebouw als zes eengezinswoningen te kunnen gebruiken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Hiervoor is in de planregels dan ook een regeling opgenomen.

Figuur 2.2: Voor en achteraanzicht beoogde woningen (bron: 13DV055, Bouwgenoot & Architectenbureau Hans Haverkamp)

Figuur 2.3: Zijaanzichten en doorsnede beoogde woningen (bron: 13DV055, Bouwgenoot & Architectenbureau Hans Haverkamp)

Garageboxen

Aan de achterzijde van de beoogde woningen zullen, naast de parkeerplaatsen behorende bij de woningen, ook 9 garageboxen worden gerealiseerd. Voor de ontsluiting van zowel de parkeerplaatsen als de garageboxen is een nieuwe in- en uitrit richting de Stappestraat beoogd. Hierdoor worden onwenselijke verkeerssituaties op de Rielerweg voorkomen. De nieuwe ontsluiting gaat wel ten koste van de ter plaatse aanwezige speelvoorziening (openbaar groen). Dit verlies zal worden gecompenseerd door in het plangebied een gedeelte openbaar groen te realiseren. Per saldo blijft het als zodanige bestemde openbaar groen qua oppervlakte gelijk.

De garageboxen zijn bedoeld voor losse verhuur c.q. verkoop en hebben in basis geen relatie met de beoogde woningen. Een situering/inpassing van de beoogde bebouwingen op het braakliggend terrein is opgenomen in onderstaande afbeelding.

Figuur 2.4: Situering van de beoogde bebouwingen in het plangebied (Bron: 13DV055, Bouwgenoot & Architectenbureau Hans Haverkamp)

Specifieke voorzieningen

Het Deventer ziekenhuis is reeds geruime tijd op zoek naar geschikte huisvesting voor hun co-assistenten. De initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar van het plan heeft daartoe samen met het Deventer ziekenhuis gezocht naar een geschikte locatie. Op dit moment scoort het Deventer ziekenhuis uitstekend als opleidingsplek, maar is de huisvesting van de studenten ondermaats. Het Deventer ziekenhuis zoekt daarom naar passende woonruimte die voldoet aan de specifieke eisen die de huisvesting van co-assistenten met zich mee brengt. Op de plek aan de Rielerweg hebben beide partijen een plan ontwikkeld dat voorziet in die specifieke behoefte. De locatie is zeer gunstig gelegen tussen het station en het Deventer Ziekenhuis, waardoor de locatie goed bereikbaar is. De co-assistenten beschikken doorgaans niet over een auto en kunnen door de nabije ligging gedurende 24 uur per dag snel op de werklocatie zijn. Het plan betreft 6 eensgezinswoningen die specifiek ingericht worden voor de huisvesting van co-assistenten. De kamers beschikken over een eigen badkamer en hebben gedeelde keuken- en zitvoorzieningen om samen te koken of te ontspannen. De huisvesting van co-assistenten vraagt om een rustige omgeving omdat co-assistenten lange (nacht)diensten draaien. Juist deze gescheiden huisvesting in zes eensgezinswoningen met toch centrale voorzieningen leent zich uitstekend voor de huisvesting van co-assistenten. Het is een zwaar opleidingstraject waarbij samenwonen en -werken een onderdeel van de opleiding vormt. 

 

Gemeente heeft voorafgaande aan de ruimtelijke procedure een overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over het gebruik van de bedrijfswoningen. De woningen worden uitsluitend gebruikt voor huisvesting van co-assistenten. Bij deze overeenkomst is een huurovereenkomst gevoegd tussen ontwikkelaar en Deventer Ziekenhuis waarbij verhuur is geregeld gedurende in elk geval 10 + 5 jaar.

 

Gezien de specifieke aard van het plan en de benodigde voorzieningen is bij de wijze van bestemmen aangesloten bij de specifieke behoefte. Voor de bestemming is een gelijke bepaling opgenomen als bij het Deventer ziekenhuis, waarbij uitsluitend het gebruik voor bedrijfswoningen is toegestaan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk behandelt het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid dat betrekking heeft op dit bestemmingsplan.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• 1. Is er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling?
• 2. Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied?
• 3. Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten?

Een plan om zes wooneenheden- en 9 garageboxen te realiseren wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro gezien (Raad van State, 27 augustus 2014, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel (2009) en actualisatie (2015)

De Omgevingsvisie Overijssel is in juli 2009 vastgesteld als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Vervolgens heeft in 2013 en actualisatie plaatsgevonden en is de visie in december 2015 definitief vastgesteld. De visie heeft een doorkijk tot de periode 2030 en richt zich op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Dit met name op de aspecten duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit, wat als volgt wordt omschreven: "Datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is." De Omgevingsvisie benoemt een ontwikkelperspectief voor de locatie. Daarnaast gaat zij uit van een lagenbenadering met vier lagen. Zo is er de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, een stedelijke laag en een 'lust- en leisure' laag. Deze benadering van ruimtelijke kwaliteit is een optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. De lagen worden hieronder kort beschreven, waarbij de conclusies worden samengevat en vertaald naar concrete uitgangspunten.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'Dorpen en kernen: bebouwing'. De ambitie voor dorpen en kernen is om een veelzijdige mix van woon- en werkmilieus elk met een eigen karakteristiek te realiseren. De identiteit en eigenheid van de kernen is leidend bij opgaven als herstructurering, inbreiding en uitbreiding. Het voorgestelde gebruik als wonen ten behoeve van het ziekenhuis ter plaatse van een binnenstedelijke locatie past goed in dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

natuurlijke laag (dekzandvlakte):

Het plangebied is gelegen op een dekzandvlakte. Kenmerkend daarvoor zijn de afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij horende hoogteverschillen.

laag van het agrarisch cultuurlandschap (bebouwing)

Het plangebied is aangemerkt als 'bebouwing'. Dit betekent dat in de huidige en toekomstige situatie bebouwing aanwezig is en dat deze laag niet relevant is;

Stedelijke laag (bebouwingsschil 1900-1955)

Het plangebied wordt gekenmerkt als 'bebouwingsschil 1900-1955'. Hiervoor wordt beschreven dat in de tuindorpen de structuur van het geheel van bebouwde massa en groenstructuur en de eenheid en eenduidigheid, met oog voor de details, van de bebouwing zeer kenmerkend zijn. De wijken herbergen bijzonder industrieel erfgoed en hebben veelal een mix van functies. De beoogde ontwikkeling is gesitueerd op een braakliggend terrein, zonder industrieel erfgoed en zal als nieuwbouw worden gerealiseerd. De stedenbouwkundige opzet is in lijn met de ambities van deze stedelijke laag.

Lust- en leisurelaag: het plangebied wordt niet aangegeven in deze laag.

Conclusie

De beoogde functiewijziging past binnen de Omgevingsvisie Overijssel. Het voornemen is in overeenstemming met de drie niveaus van het uitvoeringsmodel, (1) Generieke beleidskeuzes, (2) Ontwikkelings- en beleidsperspectieven en (3) Gebiedskenmerken.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel (2009)

In de Omgevingsvisie heeft de provincie haar beleid met betrekking tot de fysieke leefomgeving omschreven. De Omgevingsverordening dient slechts als waarborg voor een deel van dat beleid. Andere onderdelen kunnen beter gewaarborgd worden door middel van bijvoorbeeld subsidies of samenwerkingsverbanden. De Omgevingsverordening telt daarnaast ook als Milieuverordening, Waterverordening en Verkeersverordening.

Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid zijn rode draden in de verordening. De sturing daarop is vertaald in generieke regels. Dit betekent dat alle andere onderdelen in de verordening altijd in combinatie met de bepalingen ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid toegepast moeten worden.

Gemeenten worden in de verordening gevraagd om in elk bestemmingsplan te onderbouwen dat de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Aan deze onderbouwing wordt de eis gesteld dat inzichtelijk moet worden gemaakt hoe is omgegaan met de provinciale vier-lagenbenadering, de bijbehorende Catalogus Gebiedskenmerken 2009 en welk ontwikkelingsperspectief van toepassing is.

Ruimtelijke ordening

Wonen

In het kader van sturen op ruimtelijke kwaliteit geldt het principe van concentratie van stedelijke bebouwing. Dit houdt in dat stedelijke opgaven zoveel mogelijk geconcentreerd moeten worden in stedelijke netwerken. Voor Deventer is dit de Stedendriehoek. Daar mag gebouwd worden voor de bovenregionale behoefte.

Daarnaast wordt sterk gestuurd op het principe 'inbreiding gaat voor uitbreiding'. Door middel van de SER-ladder wordt de verplichting opgelegd om eerst de mogelijkheden te benutten binnen gebieden die al een stedelijke functie hebben, voordat een claim mag worden gelegd op gebieden die nu nog een groene functie hebben.

De provincie zet in op differentiatie in woonmilieus om nu en in de toekomst voldoende ruimte te kunnen bieden aan de huisvesting van alle doelgroepen. De provincie voorziet een afname van groei van de bevolking en wijzigingen in de samenstelling van de bevolking (vergrijzing, huishoudensverdunning). Gemeenten zullen in gemeentelijke woonvisies moeten aangeven hoe zij in een teruglopende woningbouwmarkt de regie voeren om de woningvoorraad ook in de toekomst te laten aansluiten op de behoeften van hun inwoners.

Een essentieel element in de verordening is dat de gemeenten verplicht zijn om hun woningbouwplannen af te stemmen met de buurgemeenten. Basis voor deze afstemming zijn de gemeentelijke woonvisies.

De beoogde ontwikkeling is in lijn met het gestelde in de verordening. Zo voorziet het voornemen in een transformatie van een voormalige bedrijfslocaties binnen het stedelijk gebied. Door het braakliggend terrein in te vullen met een (woon)functie wordt ter plaatse voorzien in een inbreiding. Daarop aanvullend zijn de beoogde woningen bedoeld voor de huisvesting van een specifieke doelgroep, te weten als de co-assistenten van het Deventer ziekenhuis.

3.2.3 Regionale structuurvisie 'De voorlanden van de Stedendriehoek 2030'

De colleges van de gemeenten van de Stedendriehoek (Apeldoorn, Brummen, Deventer, Epe, Lochem, Voorst, Zutphen) hebben gezamenlijk de Regionale Structuurvisie 'De Voorlanden van de Stedendriehoek' opgesteld. In december 2009 is de visie definitief vastgesteld. De visie maakt samen met de al eerder vastgestelde Regionale structuurvisie Stedendriehoek 2030 (RSV) het ruimtelijk beleid voor de regio 'compleet'. Beide documenten vormen samen het kader voor beleid en uitvoering op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling in de zeven gemeenten.

De voor het plan relevantie uitgangspunten van de structuurvisie zijn het behouden en versterken van de samenhang en variatie in woon- en werkgebieden. Hierbij gaat stedelijke herstructurering boven nieuwe stadsuitbreidingen en dient een toevoeging te worden gerealiseerd aan centrumstedelijke woonmilieus. De toevoeging dient zich te richten op de autonome woningbehoefte. Hiermee wordt gedoeld op het bieden van voldoende huisvestingsmogelijkheden voor de eigen bevolking.

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de bovengenoemde uitgangspunten. Dit door een binnenstedelijke locatie te herontwikkelen tot woningbouw. De beoogde woningen zijn bedoeld voor de huisvesting van de co-assistenten van het Deventer Ziekenhuis. Hierdoor wordt ook voor deze specifieke doelgroep een huisvesting aangeboden binnen de stad Deventer.

3.2.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maken, passen binnen de beleidskeuzes van de provincie en aansluiten op het ontwikkelingsperspectief dat op het plangebied van toepassing is.

Dit bestemmingsplan maakt een transformatie mogelijk van een bestaand bedrijfsperceel met bijbehorende bebouwing. De transformatie richt zich op de realisatie van bedrijfswoningen ten behoeve van het Deventer Ziekenhuis, waarbij een gedeelte van het perceel ruimte zal bieden voor garageboxen. Deze transformatie sluit aan op de SER-ladder.

In dit bestemmingsplan worden 6 bedrijfswoningen met in totaal 30 onzelfstandige kamers mogelijk gemaakt. Aanvullend op de woningen zullen tevens 9 garageboxen worden gerealiseerd. Uit de verordening blijkt dat een bestemmingsplan dat voorziet in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties in overeenstemming moet zijn met de woonvisie van de gemeente. Over de aard, omvang en locatie van de woningbouwlocatie moet overeenstemming zijn bereikt met buur gemeenten en Gedeputeerde Staten van Overijssel. De inpassing in de woonvisie is beschreven in paragraaf 3.3.3.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurplan Deventer 2025

In het structuurplan Deventer 2025 (april 2004) zijn de toekomstige ruimtelijke opgaven voor Deventer en de gewenste ontwikkelingsrichting in beeld gebracht. Deventer wil ruimte bieden aan voldoende en kwalitatief goede woningen in de nieuwbouw en het bevorderen van de aantrekkelijkheid en gevarieerdheid van de bestaande wijken. In de stad Deventer is stedelijke herstructurering, zowel voor wonen als werken (kantoren en overige bedrijvigheid), één van de belangrijkste opgaven, samen met de ontwikkeling van de verschillende inbreidingslocaties. Inbreiding en stedelijke herstructurering worden zoveel mogelijk gekoppeld aan het versterken van de stedelijke groen- en waterstructuur en het verbeteren van de openbare ruimte. De kern van het Structuurplan 2025 wordt gevormd door de ontwikkelingsmodellen voor zowel de korte termijn, de middellange als de lange termijn en het integraal ontwikkelingsperspectief voor de stad Deventer.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van een braakliggende binnenstedelijke locatie mogelijk. Op een voormalig bedrijfsperceel worden bedrijfswoningen en garageboxen gerealiseerd. Deze ontwikkeling past naadloos in het beleid van het Structuurplan.

3.3.2 Visie Duurzaam Deventer

In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaat-en energieneutraal is. Om deze ambitie te realiseren is voor de periode 2011-2014 door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid "Op weg naar een duurzaam evenwicht" vastgesteld. Deze periode is verlengd tot 2018. In april 2016 heeft de raad de doelstelling energieneutraal 2030 herbevestigd en besloten dat tot 2018 de uitvoeringsagenda duurzame energie het kader is. De beleidsprioriteit duurzame mobiliteit is aan 8 beleidsprioriteiten toegevoegd. De focus ligt naast duurzame mobiliteit ook op verduurzaming van bestaande woningbouw en verduurzaming van bedrijven en kantoren. Daarnaast zijn er beleidsprioriteiten over energieneutrale nieuwbouw en gebiedsontwikkeling, partnerschappen, duurzame energiebronnen (zon, wind en biomassa) en de eigen bedrijfsvoering .

 

De uitvoeringsagenda is de leidraad om in samenspraak met externe partners de doelstelling te realiseren. De sleutel zit in samenwerken, partnerschappen en verbinding leggen met economie, innovatie, arbeidsmarkt, wonen en cultuur.

De lijst "Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau" uit de VNG - publicatie "Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw" is voor duurzaamheid een bruikbare "Checklist" met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden. In het kader van duurzaam bouwen verdient een aantal aspecten bij de ontwikkeling van het woongebied bijzondere aandacht. Voor zover deze aspecten nog niet in het voorgaande zijn beschreven gaat het om onderstaande aspecten.

Bouwrijpmaken

Bij het bouw- en woonrijp maken wordt zo veel mogelijk met een gesloten grondbalans gewerkt. Het toekomstig peil wordt bepaald in samenhang met het nog op te stellen waterhuishoudkundig plan, de vereiste drooglegging, het rioleringsplan en de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken (vrijkomende grond uit de cunetten en de bouwputten). Uitgangspunt hierbij is zo weinig mogelijk grond en zand aan te voeren. Dit ter beperking van de milieubelasting, die met het transport van grond samenhangt. In de uitwerking van de bestekken voor het bouwrijp maken wordt dit verwerkt.

Flexibiliteit en levensloop bestendig bouwen

Door toepassing van een woningbouwsystematiek geënt op flexibel en duurzaam bouwen in combinatie met een consumentgericht ontwikkel- en bouwproces, zullen de te realiseren woningen een grote mate van flexibiliteit ten aanzien van mogelijke woonprogramma's bezitten. Door de blijvende flexibiliteit wordt de levensloopbestendigheid van de woningen geoptimaliseerd met een duidelijke toekomstwaarde. De criteria van levensloopbestendigheid worden ingezet bij de uitwerking van de woningen in het plan.

Energie

Energiekosten gaan een steeds belangrijkere rol spelen, voor de ontwikkel- en beheerkosten voor vastgoed. Ook de (toekomstige) huizenbezitters en bedrijven zijn zich hiervan bewust en zullen dit laten meewegen. Het is vanuit de beleidsprioriteit energieneutrale nieuwbouw/gebiedsontwikkeling noodzakelijk inzicht te krijgen in het toekomstig energieverbruik van het te ontwikkelen vastgoed. Dit kan inzichtelijk gemaakt worden met b.v. een BREAAM quickscan. Met dit systeem kan ook in beeld gebracht worden welke duurzaamheidsmaatregelen efficiënt zijn. Om energieneutraliteit te bewerkstelligen kunnen o.a. de volgende maatregelen overwogen worden:

• zoveel mogelijk gebruik maken van passieve zonne-energie (oriëntatie);
• overweeg het gebruik van actieve zonne-energie;
• overweeg het gebruik van collectieve warmtelevering;
• compacte (woning-)ontwerpen;
• materiaal toepassingen (vernieuwbare materialen).

Na ontwikkeling kan met dit systeem de nieuwbouw ook gecertificeerd worden met een Europese erkenning.

3.3.3 Woonvisie Deventer 2008+ (herijking 2011)

Op 25 maart 2009 is de Woonvisie 2008+ vastgesteld door de gemeenteraad. De visie op wonen bestaat uit vier uitgangspunten, te weten als:

• 1. Voldoende woningen, van goede kwaliteit:;
• 2. Een ongedeelde samenleving, op wijkniveau;
• 3. Keuzevrijheid voor alle inwoners;
• 4. Beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen.

Deze vier uitgangspunten vormen de basis voor verdere uitwerking van het woonbeleid. Voorstad-Oost staat (na afronding van Rivierenwijk en Keizerslanden), samen met twee andere wijken bovenaan de agenda voor herstructurering. Het accent in deze wijken zal minder liggen op grootschalige herstructurering, maar meer op een kleinschaliger (chirurgische) aanpak en inzet op sociaaleconomische thema's. De opgave bestaat voornamelijk uit:

• Differentiëren en kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad (bestaande voorraad en door sloop-nieuwbouw). Meestal kleinschalig, soms ook per complex. Mogelijkheid tot doorstroming creëren door nieuwbouw in een betere en andere kwaliteit. Aangrenzende gebieden bieden daar soms kans voor. Ook verbetering van particulier bezit is deel van de aanpak.
• Verbetering van de openbare ruimte. Die is vaak krap en rommelig, soms met parkeerproblematiek en sociale problemen. Naast verbetering (een openbare ruimte die uitnodigt tot ontmoeting en beweging) is sociaal beheer van belang.
• Perspectief bieden aan de huidige bewoners (prettiger wonen, sociale stijging). Redeneren vanuit de kracht in de wijk zelf en opgaven binnen de wijk zelf oplossen: sociale en economische projecten i.s.m. corporaties en andere partijen, waarbij ook aandacht is voor aantrekkelijk voorzieningenaanbod (winkels, diensten, scholen, buurthuizen, sportvoorzieningen) Dat is een kans voor de wijk, maar legt ook minder druk op herhuisvesting in andere wijken en de aanpak kan daardoor parallel lopen aan Keizerslanden en Rivierenwijk.

Voor de Voorstad-Oost is in de Woonvisie een indicatief programma opgesteld en zijn de ambities vertaald in de visie Voorstad-Oost (2009). Een deel van het programma is inmiddels gerealiseerd en partijen in het gebied, corporaties en gemeente werken samen aan de buurtvernieuwing.

3.3.4 Visie Voorstad-Oost

Het doel van de Visie Voorstad-Oost is om betrokken partijen in de wijk en in Deventer te inspireren gezamenlijk de geformuleerde ambities te realiseren. De visie is voor de gemeente het richtinggevend kader voor nieuw beleid en is de basis voor het uitvoeringsprogramma. Het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad hebben vooraf een aantal inhoudelijke en procedurele kaders meegegeven. Die hebben vooral betrekking op besluiten over de fietsstraat Rielerweg, het éénrichtingsverkeer in de Veentunnel, het T&D-terrein en het stadion van Go Ahead Eagles. De visie is tot stand gekomen met bewoners, ondernemers en organisaties. In de communicatie is steeds een appèl gedaan op de bereidheid tot meedenken en samenwerken. Samenwerking zal ook nodig zijn bij de uitvoering. Het gezamenlijk gekozen toekomstperspectief voor de wijk laat zich als volgt samenvatten:

• Toekomstperspectief 2020: Voorstad Oost, de kleurrijke wijk van Deventer.
• Voorstad Oost is in 2020 een mooie en gewilde wijk in de Oude Schil dichtbij het centrum. De diversiteit van de bevolking, de voorzieningen en activiteiten geven kleur aan de wijk. Voor starters is Voorstad Oost dé plek om te wonen en te werken.

Het ruimtelijk-fysieke raamwerk van de wijk, dat bestaat uit de belangrijkste wegen en de groenstructuur krijgt een kwaliteitsimpuls door duidelijke profilering, herstel van de historische laanstructuren, toevoeging van groen en ontsluiting van grote groenvoorzieningen in de wijk. De nieuwbouwlocaties worden binnen dit raamwerk ontwikkeld, waarvoor het één en ander is uitgewerkt in de beeldkwaliteitswijzer Voorstad-Oost.

3.3.5 Welstandsnota gemeente Deventer

De gemeente Deventer heeft op 10 mei 2011 haar gemeentelijke welstandsnota vastgesteld. Hierin is per wijk aangegeven welke criteria (welstandseisen) aan bouwplannen worden gesteld. De nota is een beheers- en verbeteringsinstrument voor de uiterlijke verschijningsvorm in bestaande gebieden.

Het plangebied is op de welstandskaart (zie onderstaande afbeelding) aangeduid als 'Mozaïek' (beige vlak) en 'Jaren 20-30' (grijze vlak).

Figuur 3.1: Uitsnede Welstandskaart (plangebied globaal met zwart omcirkeld)

Uitgangspunten welstandsgebied Mozaïek

Dit gebied betreft de eerste uitbreiding van de stad Deventer en wordt gekenmerkt door diversiteit. Dit door toepassing van verschillende bouwhoogtes, -voorgevelvormen en -dakvormen. De gebouwen worden gekenmerkt door detailleringen, die typisch zijn voor de bouwperiode (zoals gemetselde lateien, speklagen, onderverdeelde ramen en versierde daklijsten).

De horizontaliteit van het straatbeeld dient behouden danwel versterkt te worden. Deze horizontaliteit bepaalt deels de samenhang in een straatbeeld en komt onder meer tot uiting in de speklagen, de daklijsten en trasramen. Er is ruimte voor individuele aanpassingen.

De bebouwing dient aaneengebouwd- en aan de straatzijde te worden gerealiseerd en dient zich te richten naar de weg.

Uitgangspunten welstandsgebied Jaren '20-'30

De erf- en terreinafscheidingen van de beoogde ontwikkeling zullen hoofdzakelijk in dit welstandsgebied worden gesitueerd. Conform de criteria geldend in dit gebied dienen de afscheidingen geplaatst te worden op de erfgrens, dan wel (ten hoogste) 30 cm uit de grens. De materiaalkeuze dient afgestemd te worden met het hoofdgebouw, waarbij geen felle kleuren gebruikt mogen worden.

3.3.6 Conclusie gemeentelijk beleid

Het voornemen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het beleid staat niet in de weg van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden beschreven die voortvloeien uit de omgevingsaspecten.

4.1 Ecologie

4.1.1 Normstelling en beleid

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet Natuurbescherming. Wanneer ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Het Natuurnetwerk Nederland (NNN). In de wet heet dit de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS).

Soortenbescherming

Op grond van de Wet Natuurbescherming geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk.

4.1.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) / het Natuurnetwerk Nederland (NNN) . Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied en EHS/NNN-gebied betreft Rijntakken, gelegen circa 1,3 km ten westen van het plangebied. Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de geringe ontwikkeling en afstand tot natuurgebieden kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. De beoogde ontwikkeling zal daarnaast niet leiden tot een relevante toename in verkeer. Negatieve effecten als gevolg van toename in stikstofdepositie zullen daarom niet optreden. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. De Wet Natuurbescherming en het beleid van de provincie Overijssel staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van foto's van het plangebied, algemene ecologische kennis en verspreidingsatlassen/gegevens (waaronder de 'Atlas van Overijssel'). In de huidige situatie is het plangebied ingevuld met gras en is een (tijdelijke) speelvoorziening gerealiseerd door de bewonersgroep. Gelet op het huidig gebruik worden geen beschermde planten- en diersoorten verwacht. Mogelijk komen ter plaatse van de nieuw te bouwen woning licht beschermde soorten voor, zoals konijn of haas waarvoor een vrijstellingsregeling van de verbodsbepalingen geldt. Vanwege het ontbreken aan schuilmogelijkheden kan het voorkomen van beschermde grondgebonden zoogdiersoorten worden uitgesloten. Daarnaast kan het leefgebied zijn van algemeen voorkomende vogelsoorten. Overige beschermde soorten worden op grond van de aanwezige ecotopen uitgesloten.

Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron: website vogelbescherming).

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

4.2.1 Normstelling en beleid

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Het archeologiebeleid van de gemeente Deventer is op 28 januari 2015 vastgesteld en uitgewerkt in Beleidskaarten. Door archeologische beleidskaarten wordt het duidelijk waar zich (mogelijk) archeologische resten bevinden. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld.

4.2.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Cultuurhistorische waarden

In het plangebied en de nabije omgeving daarvan gelden geen cultuurhistorische waarden. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van eventuele cultuurhistorische waarden.

Archeologie

In het kader van archeologie is een verkort rapport opgesteld. Dit is opgenomen als Bijlage 1 Verkorte rapportage archeologie.

De gemeente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een archeologische beleidskaart opgesteld. Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied'. Dit betekent dat bij een verstoring van meer dan 100 m² en dieper dan 0,5 m onder maaiveld, bij de vergunningaanvraag een archeologisch rapport gevoegd dient te worden. Hierin moeten de archeologische waarden van de gronden die zullen worden verstoord, in voldoende mate zijn vastgesteld. Het plangebied valt onder de beleidswaarde archeologie '3'. Voor deze beleidswaarde geldt een vrijstellingsdiepte van 0,5 m. In deze beleidscategorie mogen werkzaamheden dieper dan 0,5 m tot een oppervlakte van 200 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Bij werkzaamheden dieper dan 0,5 m die leiden tot een verstoring tussen de 200 en 500 m² geldt een meldingsplicht. Bij een meldingsplicht wordt aan de vergunning de voorwaarde verbonden dat de start van de werkzaamheden tijdig wordt gemeld bij de gemeentelijk archeoloog en dat er gelegenheid moet worden geboden tot een waarneming. Zo kunnen tijdens de werkzaamheden van de aannemer eventuele archeologische sporen worden gedocumenteerd.

De oppervlakte van de verstoring dieper dan 0,5 m in deze categorie bedraagt circa 364 m².

De bestaande verstoring in het gebied voor de nieuwbouw wordt geschat op ca. 186 m². De verstoring van een mogelijk (deels) intacte bodem door de nieuwbouw bedraagt dan ca. 178 m². Dit betekent dat de ingreep binnen de vrijstellingsgrens valt en zonder archeologische voorwaarden kan worden uitgevoerd. De verwachte verstoring dieper dan 0,5 m van een mogelijk intacte bodem door de nieuwbouw binnen de beleidscategorie '3' bedraagt minder dan 200 m². De ingreep is voor wat archeologie betreft dan ook vergunningvrij.

Ter bescherming van de eventueel aanwezige archeologische waarden wordt in dit plan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen. In de dubbelbestemming is een bouwverbod opgenomen waarvan afgeweken kan worden indien een archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd en aangetoond wordt dat de waarden niet worden verstoord.

4.3 Water

4.3.1 Normstelling en beleid

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is het aspect water. De 'watertoets' is dan ook wettelijk verplicht gesteld. De watertoets wordt vooral gezien als een procesinstrument. Dit procesinstrument moet waarborgen, dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is een vroegtijdige afstemming van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het desbetreffende plangebied ligt in het beheersgebied van Waterschap Drents Overijsselse Delta.

4.3.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (zie bijlage 2). De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van toepassing is. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen.

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk gebied, Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Invloed op de waterhuishouding

De toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1.500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 cm. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap te starten met een grondwateronderzoek.

Om wateroverlast en schade in woningen te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 20 á 30 cm boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld gelegen ruimtes moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Grondwaterbescherming

Het plangebied is gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied of het intrekgebied van een drinkwaterwinning. In deze gebieden is het beleid gericht op het verminderen van de risico's op verontreiniging van het grondwater.

Drinkwatervriendelijke functies worden gestimuleerd en voor de overige functies wordt een restrictief beleid gevoerd. Het provinciale grondwaterbeschermingsbeleid voor de drinkwaterwinning is verwoord in de Omgevingsvisie. De regels omtrent grondwaterbescherming zijn vervolgens verwerkt in de provinciale Verordening.

Het plan bevat een rioleringscomponent, want door het plan neemt het afvalwatergebied in het bestaande gemengde- of vuilwaterstelsel toe. Door de uitvoering van het bestemmingsplan neemt de belasting van het bestaande rioleringsstelsel toe. Dit levert geen problemen op ten aanzien van de capaciteit van het rioleringsstelsel en de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratietool of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen. Schoon hemelwater kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Watertoetsprocedure

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over het plan door gebruik te maken de digitale watertoets. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft positief wateradvies.

4.4 Verkeer en parkeren

Door de omvorming van de huidige bestemming 'Bedrijf' naar een maatschappelijke bestemming zal de verkeersaantrekkende werking van het plangebied naar verwachting ongeveer gelijk blijven. De huidige verkeersbewegingen zijn alleen ten behoeve van het bedrijf. Door de toevoeging van 6 bedrijfswoningen met in totaal 30 onzelfstandige kamers voor de huisvesting van co-assistenten van het Deventer Ziekenhuis en de 9 garageboxen, zal de verkeersintensiteit naar verwachting min of meer gelijk blijven. Dit komt ook door het wegnemen van de huidige bedrijfsfunctie.

De garageboxen in het plangebied zullen gebruik maken van een nieuw te realiseren ontsluiting. Deze ontsluiting zal ingericht worden als een in- en uitritconstructie op de Stappestraat. Het realiseren van een in- en uitritconstructie is een verkeersveilige ontsluiting. Het verkeer wordt dan niet rechtstreeks ontsloten wordt via de Rielerweg.

Het parkeren ten behoeve van de woningen zal plaatsvinden op eigen grond. Conform de gemeentelijke parkeernormen is het nodig 6 tot 8 parkeerplaatsen te realiseren, afhankelijk van de parkeernormen voor koopwoningen (1 tot 1.3 parkeerplaats per woning) of onzelfstandige studentenkamers (0,2 parkeerplaats per kamer).

Aan de achterzijde van woningen zullen 10 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernormen voor koopwoningen of onzelfstandige studentenkamers.

4.5 Milieuzonering

4.5.1 Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Bedrijvigheid kan worden onderverdeeld in milieucategorieën. Deze milieucategorie is bepalend voor de zogenaamde “grootste afstand”. Dit is de minimale afstand die tot een gevoelig object, zoals een woning, aangehouden dient te worden. De "grootste afstand" is gebaseerd op de voor het bedrijf meest bepalende ruimtelijk relevante milieubelastingcomponenten (geur, stof, gevaar en/of geluid). Al naar gelang de aard van de bedrijvigheid, varieert de aan te houden "grootste afstand". Binnen het plangebied zijn geen bedrijfsmatige functies voorzien.

4.5.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

De Rielerweg met omgeving kenmerkt zich als een gemengd gebied waar diverse functies en voorzieningen, waaronder wonen, kantoren, horeca en detailhandel aanwezig zijn. Direct naast het plangebied zijn overeenkomstig het geldende bestemmingsplan maatschappelijke functies toegestaan waaronder detailhandel, kantoor en dienstverlening. In de huidige situatie is ter plaats een slijterij en kleinschalige buurtsuper gelegen. Voor deze functies geldt overeenkomstig de VNG-publicatie een richtafstand van 0 m ten opzichte van een gemengd gebied. Daarnaast zijn op gelijke afstand van de gemengde functies reeds bestaande woningen aanwezig waar rekening mee gehouden moet worden. De overige gemengde functies in de omgeving vormen gezien de aard, omvang en ruime afstand (30 m of meer) geen milieuhinder ter plaatse van het plangebied en worden niet in de eigen bedrijfsvoering beperkt. Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van het plangebied sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat de omliggende gemengde functies niet in de eigen bedrijfsvoering worden beperkt.

4.6 Bodem

4.6.1 Normstelling en beleid

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

4.6.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Ter plaatse van de beoogde ontwikkeling is in mei 2016 een (aanvullend) bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 3). Aanleiding hiervoor was het in 2009 uitgevoerde verkennend bodemonderzoek.

Uit het aanvullende bodemonderzoek is gebleken dat in de bovengrond, de ondergrond en in het grondwater enkele matige tot sterke verontreinigingen zijn aangetoond.

Zo is in de ondergrond kolengruis aangetroffen. Daarnaast zijn in de ondergrond glasscherven, aangetroffen en zijn tevens cadmium, kobalt, kwik, molybdeen, minerale olie en PAKgehalte gemeten die achtergrondwaarden overschrijden. Tijdens het veldwerk is zintuiglijk geen asbest verdacht materiaal waargenomen.

In de bovengrond zijn enkele metalen, PCB's en PAKgehalten gemeten boven de desbetreffende achtergrondwaarden. In de bovengrond is tevens minerale olie boven de achtergrondwaarde aangetoond. Aan de hand van het mengmonster is een kwik-en lood gehalte gemeten dat de desbetreffende achtergrondwaarde overschrijdt.

Uit de analyseresultaten blijkt dat in het grondwater barium, molybdeen en vinylchloride in een concentratie boven de desbetreffende streefwaarde zijn gemeten. Verder is geen van de onderzochte componenten gemeten in een concentratie boven de streefwaarde en/of rapportage gegevens. De gemeten waarden voor de pH en de EC kunnen als normaal worden beschouwd.

Geconcludeerd wordt dat in de bovengrond sprake is van een matig loodverontreiniging en in de ondergrond een sterke verontreiniging aan koper, lood nikkel en zink. Deze verontreiniging is vermoedelijk te relateren aan de bodemvreemde bijmengingen. Er dient rekening te worden gehouden met een klein verontreiningsspot vanaf het maaiveld tot een diepte van circa 3 meter onder het maaiveld, bestaande uit matige tot sterk verhoogde gehalten aan respectievelijk koper, lood, nikkel en zink. Bij eventuele graafwerkzaamheden dient de grond onder milieukundige begeleiding te worden afgevoerd naar een erkende verwerker.

De overige gemeten overschrijdingen in grond en grondwater zijn dusdanig dat aanvullende maatregelen en/of analyses niet noodzakelijk worden geacht.

Asbest

Tijdens de sloop- en herinrichtingswerkzaamheden op de locatie is asbesthoudend plaatmateriaal aangetroffen. Op basis daarvan is (in april 2014) een nader asbestonderzoek uitgevoerd(zie bijlage 4). De belangrijkste resultaten uit het onderzoek zijn:

• tijdens de maaiveldinspectie is op maaiveld geen asbestverdacht materiaal aangetroffen;
• ter plaatse van het voormalig gebouw is een stort met asbestplaten aangetroffen;
• zintuiglijk zijn in de bovenste 0,5 meter van de puinverharding, en in en rond de stort, asbestverdachte materialen aangetroffen;
• de maximaal gewogen gehalten asbest in de stort en in de puinverharding, overschrijden de interventiewaarde voor asbest in bodem/puin (100 mg/kg d.s.);
• voor de met asbest verontreinigde puinverharding is ILenT het bevoegd gezag;
• voor de asbesthoudende stort is de Gemeente Deventer het bevoegd gezag.

De asbesthoudende puinverharding is geïsoleerd middels het aanbrengen van een laag schone grond, met een dikte van minimaal 20 cm. Voorafgaand aan het aanbrengen van de grond is tot gemiddeld 0,5 m-mv (lokaal 1,2 m) ontgraven. De vrijkomende grond/puin is direct afgevoerd naar een erkend verwerker.

Aansluitend aan de ontgraving van de puinverharding is het aanwezige stortgat met asbestplaten verwijderd door ontgraving. Hierbij is ontgraven tot maximaal 1,5 m-mv. Na afloop van de werkzaamheden is de aanwezige OBAS, onder milieukundige begeleiding verwijderd. De ontgraving is doorgezet tot 2,2 m-mv. Ter vastlegging van de bodemkwaliteit is de putbodem bemonsterd voor de analyse op oliecomponenten.

In totaal is 417,88 ton met asbest verontreinigde grond/puin (afvalstroomnummer 04107145318J), afgevoerd naar de Recycling Maatschappij Zwolle. Daarop aanvullend is in totaal 85,72 ton asbesthoudend stortmateriaal (afvalstroomnummer 05WQ01V055644) afgevoerd naar de VAR in Wilp-Achterhoek.

Na uitkeuren van de ontgraving is het nog aanwezige puin op de locatie geëgaliseerd. Het geëgaliseerde puin is volledig afgedekt met worteldoek en aangevuld met minimaal 20 cm geleverde schone grond.

In de bodem en het talud van de ontgraving zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen. Analytisch zijn in de eindcontrolemonsters van de bodem en het talud geen gehalten aan asbest aangetoond boven de interventiewaarde.

Ter plaatse van de verwijderde OBAS zijn zintuiglijk en analytisch geen oliecomponenten aangetroffen.

Conclusie

Op basis van de behaalde resultaten is geconcludeerd dat de isolatie van de asbesthoudende puinverharding en de verwijdering van de stort in voldoende mate is uitgevoerd.

Aangezien niet de gehele puinlaag is verwijderd, dient de signaallaag en de afdeklaag van minimaal 20 cm intact te worden gehouden.

Uit milieuhygiënische oogpunt is geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling. Dit omdat de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik.

4.7 Geluid

4.7.1 Normstelling en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Wanneer niet aan deze grenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd.

4.7.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het plangebied is ten aanzien van wegverkeerslawaai gelegen binnen de geluidszone van de Brinkgreverweg en de invloedssfeer van de Rielerweg en andere nabijgelegen 30 km/h wegen.

Tevens is het plangebied ten aanzien van railverkeerslawaai binnen de geluidzone van de spoorlijn

Deventer-Zutphen gesitueerd.

De geluidbelasting door industrielawaai van het rangeerterrein aan de zuidzijde van de woningen dient ter plaatse van de 1e lijns bebouwing te voldoen aan de grenswaarden. Door de afschermende werking van de tussenliggende woonbebouwing en de relatief grote afstand tot de te realiseren woningen kan op voorhand worden gesteld dat de geluidbelasting op de nieuwe woningen akoestisch niet relevant is en derhalve niet verder onderzocht hoeft te worden.

In augustus 2015 is dan ook akoestisch onderzoek uitgevoerd voor de realisatie van de woningen aan de Rielerweg. De rapportage van het onderzoek is opgenomen in bijlage 5, waarbij hieronder de conclusies worden beschreven.

Wegverkeerslawaai

Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidbelasting op de zuidgevel van de woningen ten gevolge van de Brinkgreverweg ten hoogste 37 dB, incl. aftrek artikel 110g Wgh bedraagt. Deze geluidbelasting is lager dan voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai.

Daarop aanvullend is gebleken dat de geluidbelasting op de zuidgevel van de woningen ten gevolge van alle 30 km/h wegen ten hoogste 43 dB, incl. aftrek artikel 110g Wgh bedraagt. 30 km/h wegen hebben van rechtswege geen geluidszone en worden in het kader van de ruimtelijke ordening niet getoetst aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder.

Ook is gebleken dat de gecumuleerde geluidbelasting op de zuidgevel van de woningen ten hoogste 44 dB, excl. aftrek artikel 110g Wgh, bedraagt.

Gelet op de bovenstaande resultaten wordt geconcludeerd dat alle woningen over geluidluwe gevels en buitenruimten beschikken.

Railverkeerslawaai

Met behulp van het berekeningsmodel is op de ontvangerpunten de geluidbelasting ten gevolge van railverkeerslawaai van de spoorlijn Deventer-Zutphen berekend. Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidbelasting op de zuidgevel van de woningen ten gevolge van de spoorlijn Deventer-Zutphen ten hoogste 49 dB bedraagt.

Deze geluidbelasting is lager dan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB voor railverkeerslawaai.

4.8 Luchtkwaliteit

4.8.1 Normstelling en beleid

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt of;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

4.8.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied worden 6 woningen en 9 garageboxen gebouwd. De realisatie van de woningen valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de woningen niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit ter plaatse. Gelet op de aard en omvang zullen ook de 9 beoogde garageboxen niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit ter plaatse.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Brinkgreverweg. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.9 Externe veiligheid

4.9.1 Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

4.9.2 Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het plangebied en de omgeving zijn geïnventariseerd op de aanwezigheid van de mogelijke risicobronnen. In de nabijheid van het plangebied (circa 200 m ten zuiden ervan) bevindt zich het spoorwegemplacement en het doorgaande spoor. Over het doorgaande spoor worden gevaarlijke stoffen getransporteerd. Op het emplacement worden treinen met gevaarlijke stoffen gerangeerd. Het betreft treinen die vanuit Zutphen richting Deventer rijden en op het emplacement van rijrichting veranderen, om vervolgens richting Almelo te vertrekken. Daarnaast vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over doorgaand spoor komend uit Apeldoorn.

Onderzoek en conclusie

Voor het goederenemplacement Deventer zijn in de loop der jaren meerdere rapporten opgesteld waarin het groepsrisico van het emplacement is berekend. Het rekenmodel waarmee het groepsrisico is berekend is meerdere malen beoordeeld door het RIVM te Bilthoven en bezit een hoge accuraatheid.

In het concept Omgevingsvisie Externe Veiligheid van de gemeente Deventer is vervolgens aangegeven dat kleine ruimtelijke projecten tot 10 woningen geen of een zeer kleine invloed hebben op de berekende risico's ten gevolge van het emplacement en het doorgaande spoor. Voor emplacementen is hier aanvullend bepaald dat groepsrisicoberekeningen voor kleine ruimtelijke projecten of een equivalent aan aanwezigheid van mensen in andere bestemmingen binnen 300 meter vanaf de emplacementsgrens niet worden uitgevoerd. De berekeningen zullen namelijk geen noemenswaardige wijziging van het groepsrisico laten zien en hebben dan ook geen toegevoegde waarde. Om die reden wordt voor de beoogde ontwikkeling geen aanvullend onderzoek nodig geacht en wordt het plan dan ook niet belemmerd door externe veiligheidsaspecten.

4.10 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig.

Hoofdstuk 5 Planopzet en juridische aspecten

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de juridische opzet van dit bestemmingsplan. Daarbij wordt eerst een algemene toelichting gegeven. Daarna volgt een toelichting op de gehanteerde bestemmingen.

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 RO standaarden 2012

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat planologische visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene maatregelen van bestuur digitaal vervaardigd en op elektronische wijze beschikbaar gesteld moeten worden. Om dit mogelijk te maken zijn de RO standaarden ontwikkeld. De SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen) bevatten de normen die van toepassing zijn op de vormgeving en inrichting van onder andere het bestemmingsplan, met het doel om deze op vergelijkbare wijze op te bouwen en weer te geven.

Deze uniforme opbouw maakt het eenvoudig bestemmingsplannen te tonen en te raadplegen, wat gebeurt via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze site toont een overzichtskaart met alle bestemmingsplannen. Door een bestemmingsplan te selecteren kunnen vervolgens ook de bijbehorende regels en de toelichting worden geraadpleegd. Bestemmingsplannen worden hiertoe gecodeerd op basis van IMRO 2012 om digitale publicatie mogelijk te maken.

Aan deze digitale wijze van publicatie is gekoppeld dat de digitaal gepubliceerde versie van het bestemmingsplan de juridisch bindende versie is.

5.3 Planopzet

De planregels zijn als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 1 komen de 'Inleidende regels' aan bod. Het betreft hier de 'Begrippen' en de 'Wijze van meten'.
• In hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels', zijn de regels behorende bij de verschillende bestemmingen opgenomen. Per hoofdfunctie is een bestemmingsregeling opgenomen, bestaande uit:
  • 1. bestemmingsomschrijving: een beschrijving waarvoor de gebouwen en gronden gebruikt mogen worden;
  • 2. bouwregels: een beschrijving van de toelaatbare bouwwerken;

en indien van toepassing:

• 1. nadere eisen: nadere eisen die gesteld worden;
• 2. afwijken van de bouwregels: bevoegdheid van burgemeester en wethouders;
• 3. specifieke gebruiksregels: verbod op bepaald gebruik van gronden;
• 4. afwijken van de gebruiksregels: bevoegdheid van burgemeester en wethouders;
• 5. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• 6. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• 7. wijzigingsbevoegdheden: mogelijkheden om het bestemmingsplan te wijzigen;
• Hoofdstuk 3 'Algemene regels' bevat verschillende algemene bepalingen die van toepassing zijn op elke bestemming uit hoofdstuk 2.
• Tot slot zijn de 'Overgangs- en slotregels' opgenomen in hoofdstuk 4 conform het Bro en de SVBP.

5.3.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een analoge en digitale verbeelding, planregels en een toelichting. De analoge en digitale verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de analoge en digitale verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de analoge en digitale verbeelding te waarborgen.

Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bestemmingsbepalingen. Per op de analoge en digitale verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die bestemming gelden.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelbepaling en procedureregels.

Tenslotte bevat hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Het doel van deze wet is om te komen tot een samenhangende beoordeling in één procedure van verschillende activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving.

De Wabo heeft tot gevolg dat verschillende vergunningen worden verleend in één besluit, de omgevingsvergunning. Ook de thans in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen vergunningen en ontheffingen vallen onder de Wabo.

Voor het bestemmingsplan heeft dit gevolgen voor de gebruikte terminologie. Termen als 'bouwvergunning', 'aanlegvergunning', 'sloopvergunning' en 'ontheffing' zijn vervangen door 'omgevingsvergunning ten behoeve van…'.

5.3.2 Hoofdstuk 1: Inleidende regels

De artikelen 1 en 2 bevatten begripsomschrijvingen respectievelijk planregels omtrent de wijze van meten. Het voert te ver om hier uitgebreid bij alle begrippen stil te staan, maar wel verdienen enkele voor de dagelijkse gebruikspraktijk belangrijke begrippen aandacht. Het betreft hier met name de begrippen bestemmingsvlak, bouwvlak en bouwperceel. Tevens wordt ingegaan op de definitie van woning.

Bestemmingsvlak

Een bestemmingsvlak is een op de analoge en digitale verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. De bij een bestemming behorende planregels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming.

Bouwvlak

In een aantal bestemmingsvlakken is op de analoge en digitale verbeelding een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is een op de analoge en digitale verbeelding aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegestaan. Hoofdregel is dat buiten het bouwvlak geen gebouwen mogen worden opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Bouwperceel

Het bouwperceel is niet op de analoge en digitale verbeelding aangegeven. In artikel van de planregels wordt bouwperceel omschreven als een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. De visuele uitstraling van dat ene bouwperceel en het als één eenheid functioneren van dat bouwperceel is dan van belang. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen een of meer bestemmingsvlakken, maar de begrenzing van een bouwperceel hoeft niet samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Bouwvlakken geven aan waar binnen een bouwperceel gebouwen mogen worden gebouwd. Op het bouwperceel voor zover gelegen buiten het bouwvlak, mogen echter ook worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en bouwwerken waarvoor geen omgevingsvergunning voor het bouwen nodig is.

Hiervoor is aangegeven dat de begrenzing van een bouwperceel niet hoeft samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Met name in de woonbestemmingen komen meerdere bouwpercelen binnen één of meer bestemmingsvlakken voor. De grenzen van de bouwpercelen worden in de regel gevormd door de begrenzing van het erf. Waar die begrenzing tevens de eigendomsgrens is - en dit is vrijwel altijd het geval - vallen de grenzen van het bouwperceel samen met die van het kadastrale perceel. De loop van kadastrale grenzen kan veranderen door, bijvoorbeeld, aan- of verkoop van grond. Dan verandert ook de grens van het bouwperceel. Een stuk grond kan nu nog niet bij een bouwperceel horen en over een tijdje wel. Via de anti-dubbeltelbepaling in dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat één stuk grond tweemaal meegeteld wordt bij de behandeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen.

Woning

Een woning is gedefinieerd als 'een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden'. Deze definitie wordt gehanteerd omdat steeds meer vormen van samenleving in een woning plaatsvindt die niet behoren tot het traditionele (al dan niet één persoons-) huishouden. Hierbij kan gedacht wordt aan kamerbewoning e.d.

5.3.3 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Algemeen

De planregels komen, voor een groot deel van het plangebied, overeen met het huidig gebruik van de grond en van de bebouwing. Ook sluiten de bouwregels grotendeels aan bij de bestaande bebouwing. Dit impliceert dat er voor een groot deel van het plangebied het behoud van de huidige situatie als uitgangspunt geldt.

De planregels bij de bestemmingen hebben voor elke bestemming dezelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover van toepassing, de volgende leden:

• Bestemmingsomschrijving.
• Bouwregels.
• Nadere eisen.
• Afwijking van de bouwregels.
• Specifieke gebruiksregels.
• Afwijking van de gebruiksregels.
• Omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.
• Omgevingsvergunning ten behoeve van het slopen van bouwwerken.
• Wijzigingsbevoegdheid.

Enkelbestemmingen

Groen

De hier opgenomen bestemmingsregeling is conform de regeling in het bestemmingsplan 'Voorstad-Oost / Rielerenk'. Niet alle functies zijn te verwachten op het onderhavige perceel, maar dat hoeft ook niet; het betreft een beschrijving van de toegelaten functies.

Maatschappelijk - Ziekenhuis

Voor deze regeling is aangesloten bij de bestemming 'Maatschappelijk - Ziekenhuis' in het bestemmingsplan 'Voorstad-Oost / Rielerenk'. De regels zijn aangepast naar de beoogde functie, namelijk woonruimte ten behoeve van personeel van het ziekenhuis.

Verkeer - Verblijfsgebied

De hier opgenomen bestemmingsregeling is conform de regeling in het bestemmingsplan 'Voorstad-Oost / Rielerenk'. Niet alle functies zijn te verwachten op het onderhavige perceel. Uit een oogpunt van plansystematiek is de regeling overgenomen.

Wonen - Garageboxen

Ook voor deze regeling is aangesloten bij het bestemmingsplan 'Voorstad-Oost / Rielerenk'. De garageboxen moeten worden gebouwd binnen het bouwvlak.

Dubbelbestemming

Waarde - Archeologie 3

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veilig gesteld. Daarnaast geldt vergunningstelsel voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen geldt een specifieke regeling. Deze regeling is van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing groter dan een bepaald oppervlak en lager dan een bepaalde diepte. Een vergunning is niet noodzakelijk voor werken en werkzaamheden die betrekking hebben op normaal beheer en onderhoud overeenkomstig de toegekende bestemming.

5.3.4 Algemene regels

De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in dit algemene hoofdstuk.

Anti-dubbeltelregel

Door wijziging in de begrenzing van het bouwperceel zouden regelingen die aan het bouwperceel zijn verbonden, kunnen worden ontdoken. De antidubbeltelregel verhindert dat.

Algemene gebruiksregels

Deze bepaling bepaalt dat het verboden is de gronden te gebruiken in strijd met de gegeven bestemming. Deze bepaling is rechtstreeks overgenomen uit artikel 7.10 Wro. In de specifieke bestemmingen zijn als aanvulling hierop in bepaalde gevallen specifieke gebruiksregels opgenomen. Ook zijn regelingen opgenomen inzake kleinschalige kinderopvang, parkeren van auto's en fietsen en voor laden en lossen. Vanuit verschillende bestemmingen wordt naar deze bepaling verwezen.

Algemene afwijkingsregels

Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid via omgevingsvergunning een afwijking van de in het plan genoemde maten toe te staan met maximaal 10% en om het profiel van wegen in geringe mate aan te passen. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid onder voorwaarden omgevingsvergunning te verlenen van de in bijlage 1 genoemde parkeernormen.

Algemene wijzigingsregels

Deze bepaling voorziet in een wijzigingsbevoegdheid. De bevoegdheid betreft een algemene mogelijkheid om overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de situering en de vorm van de op de plankaart aangegeven bestemmingsvlakken en bouwvlakken te wijzigen, dan wel nieuwe bouwvlakken aan te geven.

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Ten slotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.

Overgangsrecht

Deze bepaling regelt het regime van bebouwing en van gebruik van de grond dat strijdig is met het plan. Strijdigheid met het plan wordt voor zowel bebouwing als gebruik beoordeeld naar het moment waarop het plan in werking treedt. Voor het gebruik van de grond wordt, anders dan voor bebouwing, strijdigheid beoordeeld naar het moment waarop het plan van kracht wordt.

Slotregel

Hier staat de benaming van dit bestemmingsplan vermeld.

5.4 Handhaving

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.

• 1. Voldoende kenbaarheid van het plan

Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De wet bevat enkele waarborgen ten aanzien van de te volgen procedure: deze heeft in de bestemmingsplanprocedure een aantal inspraakmomenten ingebouwd.

• 2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan

De inhoud van het bestemmingsplan kan slechts gehandhaafd worden, indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund worden door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.

• 3. Realistische en inzichtelijke regeling

Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de regels goed controleerbaar zijn. De planregels moeten niet meer regelen dan noodzakelijk is.

• 4. Handhavingsbeleid

Er moet adequate maatregelen worden getroffen indien de planregels niet worden nageleefd, met name als dit negatieve gevolgen heeft voor de veiligheid en/of de (volks)gezondheid.

Voornoemde onderwerpen zijn als uitgangspunt opgenomen en als richtlijn gehanteerd bij het opstellen van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk ingegaan op grondexploitatie.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Zienswijze

Het plan wordt als ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Gedurende de ter inzage termijn van zes weken kan een ieder zienswijzen indienen (artikel 3.8 Wro).

Vaststelling
Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt wederom voor een periode van 6 weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te stellen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de aanvrager. Deze beschikt over voldoende financiële middelen om het voornemen te bekostigen. Hiermee is aan de financiële haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal door de gemeente. De gemeente heeft hierdoor meer sturingsmogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is of als de verhaalbare kosten uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op de nutsvoorzieningen betreffen. Van zo'n situatie is sprake. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten waarin onder andere het verhaal van eventuele planschade geregeld. De kosten met betrekking tot het opstellen van het bestemmingsplan en daaraan verwante kosten worden verhaald via de leges van de gemeente. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. De gemeenteraad besluit daarom bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen grondexploitatieplan vast te stellen.