| Plan: | De Wijtenhorst en Douweler Leide, 3e partiële herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.P330-VG01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding en planbeschrijving
1.1 Algemeen
Om woningbouw in Douweler Leide mogelijk te maken, heeft de gemeente Deventer op 24 juni 2009 het bestemmingsplan 'De Wijtenhorst en Douweler Leide' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk geworden na uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juli 2010. Het bestemmingsplan maakt realisatie van de nieuwbouwlocatie de Wijtenhorst en Douweler Leide mogelijk. Het stedenbouwkundig plan voorziet in de realisatie van circa 280 woningen.
Het bestemmingsplan De Wijtenhorst en Douweler Leide is opgenomen in het bestemmingsplan Digitalisering analoge bestemmingsplannen van de gemeente Deventer. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 1 juni 2016. Voor een gedeelte dat nog niet ontwikkeld is, is een andere stedenbouwkunidge opzet gekozen die op kleine punten afwijkt van het bestemmingsplan. Deze partiele herziening voorziet in een juridisch-planologische regeling voor deze afwijkingen.
1.2 Ligging plangebied
1.2.1 Ligging
De wijzigingen vormen samen plangebied en zijn gelegen in het deelgebied Douweler Leide. Dit gebied ligt ten oosten van het dorp Schalkhaar.
Op onderstaande afbeelding is met de rode contour de globale ligging van het plangebied te zien:
Globale ligging plangebied
1.2.2 Begrenzing
Het plangebied bestaat uit enkele kleine wijzigingen. Op onderstaande afbeeldingen is de begrenzing van het plangebied te zien:
Begrenzing plangebied wijziging 1
Begrenzing plangebied wijziging 2
Begrenzing plangebied wijziging 3
1.3 Geldend bestemmingsplan
Voor het plangebied zoals hierboven beschreven, geldt het bestemmingsplan Digitalisering analoge bestemmingsplannen. In dit bestemmingsplan is het analoge bestemmingsplan De Wijtenhorst en Douweler Leide en de voorliggende 1e en 2e partiële herziening opgenomen. Eerder genoemde wijzigingen vervangen op deze punten het bestemmingsplan Digitalisering analoge bestemmingsplannen.
Het plangebied heeft in het bestemmingsplan Digitalisering analoge bestemmingsplannen de enkelbestemmingen 'Woongebied - 1', 'Verkeer-Verblijfsgebied' en 'Groen'. Daarnaast heeft het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4'.
Uitsnede bestemmingsplannen
1.4 Toekomstige situatie
Het plangebied wordt gevormd door enkele kleine wijzigingen. Momenteel is de direct omgeving van het plangebied voornamelijk in gebruik als bouwterrein en staan er twee woonwagens. De groenstrook gelegen aan de zuidzijde van het woonwagenperceel en de huidige ontsluitingsweg van het woonwagenperceel krijgen de bestemming 'Woongebied - 1'. De bestemming 'Groen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' verdwijnen. Er wordt een nieuwe ontsluitingsweg gerealiseerd vanaf het Groot Wielens. De plek waar de ontsluitingsweg komt, heeft nu nog de bestemming 'Woongebied - 1', dit wordt gewijzigd in 'Verkeer-Verblijfsgebied'. Daarnaast is een perceel niet in eigendom van de gemeente, maar van een derde. Dit perceel krijgt net als het hoofdperceel de bestemming 'Wonen'. Voor mogelijke uitvoeringen wordt verwezen naar bijlage 1 Stedenbouwkundig model 4A en in bijlage 2 Stedenbouwkundig model 4B.
Hoofdstuk 2 Beleidskader
2.1 Provinciaal en (boven)regionaal beleid
Het bestemmingsplan Digitalisering analoge bestemmingsplannen wordt als uitgangspunt genomen. De wijzigingen zijn dermate ondergeschikt dat deze geen invloed hebben op het provinciaal en (boven)regionaal beleid. De wijzigingen in deze partiële herziening passen binnen het provinciaal en (boven)regionaal beleid.
2.2 Gemeentelijk beleid
De wijzigingen zijn dermate ondergeschikt dat deze passingen binnen het gemeentelijk beleid. Het bestemmingsplan Digitalisering analoge bestemmingsplannen wordt als uitgangspunt genomen.
Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden
3.1 Archeologie
De wijzigingen in deze partiële herziening hebben geen invloed op archeologie. Het bestemmingsplan Digitalisering analoge bestemmingsplannen wordt als uitgangspunt genomen.
3.2 Milieu-aspecten
De wijzigingen in deze partiële herziening hebben geen invloed op het milieu. Daarentegen zijn er vanuit de milieuaspecten ook geen belemmeringen te verwachten, gezien de kleine wijzigingen. Het bestemmingsplan Digitalisering analoge bestemmingsplannen wordt als uitgangspunt genomen.
3.3 Waterhuishouding
De wijzigingen in deze partiële herziening hebben geen invloed op de waterhuishouding. Het bestemmingsplan Digitalisering analoge bestemmingsplannen wordt als uitgangspunt genomen.
3.4 Verkeer en parkeren
De wijzigingen in deze partiële herziening hebben geen invloed op verkeer en parkeren. Het bestemmingsplan Digitalisering analoge bestemmingsplannen wordt als uitgangspunt genomen.
Hoofdstuk 4 Planopzet en juridische aspecten
4.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek. Allereerst wordt de overgang van het analoge, 'papieren' bestemmingsplan naar een digitaal bestemmingsplan behandeld. Vervolgens wordt de standaardisering van de bestemmingsplannen toegelicht. In de Inleidende regels wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Tenslotte wordt in aandacht gegeven aan de handhaving van de bestemmingsplanre
4.2 Planopzet
4.2.1 Algemeen
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
Hoofdstuk 1 Inleidende regels bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels bevat de planregels in verband met de bestemmingsbepalingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die bestemming gelden.
Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelbepaling en procedureregels.
Tenslotte bevat hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.
4.2.2 Hoofdstuk 1: Inleidende regels
De artikelen 1 Begrippen en 2 Wijze van meten bevatten begripsomschrijvingen respectievelijk planregels omtrent de wijze van meten. Het voert te ver om hier uitgebreid bij alle begrippen stil te staan, maar wel verdienen enkele voor de dagelijkse gebruikspraktijk belangrijke begrippen aandacht. Het betreft hier met name de begrippen bestemmingsvlak, bouwvlak en bouwperceel. Tevens wordt ingegaan op de definitie van woning.
Bestemmingsvlak
Een bestemmingsvlak is een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. De bij een bestemming behorende planregels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming.
Bouwvlak
In een aantal bestemmingsvlakken is op de analoge en digitale verbeelding een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is een op de analoge en digitale verbeelding aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegestaan. Hoofdregel is dat buiten het bouwvlak geen gebouwen mogen worden opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Bouwperceel
Het bouwperceel is niet op de analoge en digitale verbeelding aangegeven. In artikel 1 Begrippen van de planregels wordt bouwperceel omschreven als een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een bouwvergunningaanvraag moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. De visuele uitstraling van dat ene bouwperceel en het als één eenheid functioneren van dat bouwperceel is dan van belang. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen een of meer bestemmingsvlakken, maar de begrenzing van een bouwperceel hoeft niet samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Bouwvlakken geven aan waar binnen een bouwperceel gebouwen mogen worden gebouwd. Op het bouwperceel voor zover gelegen buiten het bouwvlak, mogen echter ook worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en bouwvergunningvrije bouwwerken.
Hiervoor is aangegeven dat de begrenzing van een bouwperceel niet hoeft samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Met name in de woonbestemmingen komen meerdere bouwpercelen binnen één of meer bestemmingsvlakken voor. De grenzen van de bouwpercelen worden in de regel gevormd door de begrenzing van het erf. Waar die begrenzing tevens de eigendomsgrens is - en dit is vrijwel altijd het geval - vallen de grenzen van het bouwperceel samen met die van het kadastrale perceel. De loop van kadastrale grenzen kan veranderen door, bijvoorbeeld, aan- of verkoop van grond. Dan verandert ook de grens van het bouwperceel. Een stuk grond kan nu nog niet bij een bouwperceel horen en over een tijdje wel. Via de anti-dubbeltelbepaling in dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat één stuk grond tweemaal meegeteld wordt bij de behandeling van bouwvergunningaanvragen.
Woning
Een woning is gedefinieerd als 'een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van personen'. Deze definitie wordt gehanteerd omdat steeds meer verschillende vormen van samenleven in een woning plaatsvinden die niet behoren tot het traditionele (al dan niet één persoons-) huishouden. Hierbij kan gedacht worden aan woongroepen, begeleid zelfstandig wonen, kamerbewoning e.d.
4.2.3 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
Algemeen
De planregels komen, voor een groot deel van het plangebied, overeen met het huidig gebruik van de grond en van de bebouwing. Ook sluiten de bouwregels grotendeels aan bij de bestaande bebouwing. Dit impliceert dat er voor een groot deel van het plangebied het behoud van de huidige situatie als uitgangspunt geldt.
De planregels bij de bestemmingen hebben voor elke bestemming dezelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover van toepassing, de volgende leden:
- Bestemmingsomschrijving;
- Bouwregels;
- Nadere eisen;
- Afwijken van de bouwregels;
- Specifieke gebruiksregels;
- Afwijken van de gebruiksregels;
- Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
- Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
- Wijzigingsbevoegdheid.
Enkelbestemmingen
Hierna volgt een korte toelichting en beschrijving van de verschillende bestemmingen in dit bestemmingsplan per hoofdgroep.
De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten, verblijfsvoorzieningen (waaronder pleinen), voet- en rijwielpaden en verhardingen, groenvoorzineingen, bermen en beplantingen, een onverharde weg ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - onverharde weg', kunstwerken, kunstobjecten, speelvoorzieningen (waaronder begrepen (jeugd- en jongeren)ontmoetingsplaatsen), parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen (met de daarbij behorende bruggen, dammen, duikers, kades, taluds, beschoeiingen, faunapassages, e.d.), detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - kiosken', tuinen en erven behorend bij een woning, uitstluitend ter plaatse van de aanduiding 'wonen', standplaatsen en warenmarkten en mede bestemd voor bestaande loopbruggen tussen gebouwen, trappen, balkons, galerijen en dergelijke bouwonderdelen ten behoeve van de tot wonen bestemde woningen.
De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor grondgebonden woningen. De planregels bieden de mogelijkheid tot het uitoefenen van een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis. Dit is een beroeps- of bedrijfsactiviteit die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.
Tevens is de mogelijkheid opgenomen om af te wijken ten behoeve van het vestigen van een zorgwoning. Deze mogelijkheid is opgenomen om woonvormen mogelijk te maken die door de mate van zorg en ondersteuning die wordt geboden aan de bewoners niet meer kunnen worden geschaad onder zelfstandige bewoning, maar gezien de maatschappelijke ontwikkelingen en hun geringe ruimtelijke impact wel aanvaardbaar zijn in de woonomgeving. Te denken valt aan gezinsvervangende tehuizen, vormen van begeleid wonen e.d. Van belang is dat de bestemming in hoofdzaak is en blijft gericht op het wonen, waarbij de bewoners ondersteuning en begeleiding krijgen, omdat ze gezien hun beperking en/of jonge leeftijd niet geheel zelfstandig kunnen wonen.
De voor Woongebied - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen in niet gestapelde vorm (al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden bedrijf), zorgwoningen (uitsluitend indien een omgevingsvergunning is verleend), garageboxen met de darbij behorende tuinen en erven en tevens bestemd voor groenvoorzieningen in de vorm van parken, groenstroken en speelvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, waterberging en waterlopen en verkeersvoorzieningen in de vorm van wegen, voet- en rijwielpaden, inritten, parkeer- en ontsluitingsvoorzieningen
Dubbelbestemmingen
De voor Waarde - Archeologie - 3 en Waarde - Archeologie - 4 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.
4.2.4 Hoofdstuk 3: Algemene regels
De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in dit algemene hoofdstuk.
Artikel 8:Anti-dubbeltelregel
Door wijziging in de begrenzing van het bouwperceel zouden regelingen die aan het bouwperceel zijn verbonden, kunnen worden ontdoken. De anti-dubbeltelregel verhindert dat.
Artikel 9: Algemene bouwregels
Het is wenselijk om de aanvullende werking van de gemeentelijke Bouwverordening te beperken tot een aantal specifieke onderwerpen.
Artikel 10: Algemene gebruiksregels
Deze bepaling bepaalt dat het verboden is de gronden te gebruiken in strijd met de gegeven bestemming.
Tevens is in dit artikel de algemene bepaling opgenomen voor het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis. Dit is een beroeps- of bedrijfsactiviteit die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.
Artikel 11: Algemene afwijkingsregels
Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid om overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de situering en de vorm van de op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlakken en bouwvlakken te wijzingen dan wel nieuwe bouwvlakken aan te geven.
4.2.5 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels
Tenslotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.
Artikel 12: Overgangsrecht
Deze bepaling regelt het regime van bebouwing en van gebruik van de grond dat strijdig is met het plan. Strijdigheid met het plan wordt voor zowel bebouwing als gebruik beoordeeld naar het moment waarop het plan in werking treedt.
Artikel 13: Slotregel
Hier staat de benaming van dit bestemmingsplan vermeld.
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid
5.1 Inleiding
In artikel art. 3.1.6 lid 1, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is. Allereerst wordt in paragraaf 5.2 Economische uitvoerbaarheid ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. In paragraaf 5.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt ingegaan op de 'maatschappelijke uitvoerbaarheid'.
5.2 Economische uitvoerbaarheid
De wijzigingen in deze partiële herziening maken geen bouwplan als genoemd in artikel 6.2.1 Bro mogelijk. Het is daarom niet noodzakelijk gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen.
5.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
Inspraak
Voor dit bestemmingsplan wordt geen inspraak gehouden, omdat er sprake is van ondergeschikte wijzigingen. Uiteraard blijft de mogelijkheid bestaan om een zienswijze in te dienen op het ontwerp bestemmingsplan.
Vooroverleg
Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Omdat er geen belangen in het geding zijn, is vooroverleg niet noodzakelijk.
Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 21 juli tot en met 31 augustus 2016 ter inzage gelegen. Er is een zienswijze ingediend.