Heukelenseweg 18

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Heukelenseweg 18 in Deventer. Op het perceel was in het verleden een aannemersbedrijf gevestigd. De nieuwe eigenaar van het perceel heeft het plan opgevat om het bedrijfspand te slopen en hier maximaal 7 woningen te realiseren. De beoogde ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Om het plan mogelijk te maken moet de bestemming van het perceel worden gewijzigd.

1.2 Ligging plangebied

De projectlocatie is gelegen aan de Heukelenseweg in Deventer. Onderstaande kaart geeft de ligging van de projectlocatie weer.

Figuur 1: Ligging projectlocatie

Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Deventer, Sectie H, nummers 4414 en 5340. Het perceel heeft een omvang van ca. 2.900 m² .

Op onderstaande luchtfoto is het perceel omcirkeld.

Figuur 2: Luchtfoto plangebied (bron: Google Earth)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan “Rivierenwijk en Snippeling”. Dit bestemmingsplan is op 15 september 2010 vastgesteld door de gemeenteraad.

Figuur 3: Fragment plankaart bestemmingsplan “Rivierenwijk en Snippeling” (het plangebied is omcirkeld)

Het perceel Heukelenseweg 18 heeft volgens dit bestemmingsplan de bestemming “Bedrijf”. Binnen deze bestemming is alleen bebouwing toegestaan ten dienste van de bedrijfsbestemming. Woningbouw is in strijd met de planregels.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige en toekomstige situatie van het plangebied. Hoofdstuk 3 gaat in op de belangrijkste beleidsaspecten. Achtereenvolgens wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal, (boven)regionaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de verschillende omgevingsaspecten die van invloed zijn op het bouwplan. Daarbij komen onder de relevante milieuaspecten aan de orde en wordt onder meer ingegaan op de onderdelen waterhuishouding, externe veiligheid, archeologie en flora en fauna. Hoofdstuk 5 gaat in op de planopzet. In hoofdstuk 6 wordt tenslotte aandacht besteed aan de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

Aan de hand van een beschrijving van de historie en de ruimtelijke en functionele structuur, wordt in dit hoofdstuk de huidige situatie in het plangebied beschreven.

2.2 Beschrijving huidige situatie

Heukelenseweg

De Heukelenseweg ligt in de wijk Snippeling. Snippeling is ontstaan als een kleine gemeenschap op een zandopduiking. Het oude deel van de wijk heeft geen ontworpen structuur, maar een structuur die is gegroeid op basis van oudsher aanwezige elementen. De bebouwing kent een sterke afwisseling qua verschijningsvorm: de kapvorm, gevelindeling en (goot)hoogte verschilt per woning. Eind twintigste eeuw is de wijk uitgebreid. De nieuwbouw uit die tijd met alleen vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen sluit aan op de bestaande stedenbouwkundige structuur. Bij de uitbreiding van de omliggende bedrijventerreinen is rekening gehouden met de wijk Snippeling. Rondom de wijk is een groenstructuur aangelegd als buffer tussen het wonen en de bedrijvigheid.

Bestaande bedrijfsbebouwing

Op het perceel Heukelenseweg 18 was sinds de jaren '60 een aannemersbedrijf gevestigd. Er is ongeveer 700 m² aan bedrijfsbebouwing aanwezig, bestaande uit een werkplaats, magazijn en kantoor. Tegenwoordig staat het pand leeg. Het terrein heeft een brede oprit en beschikt over parkeergelegenheid op het eigen terrein. Het erf is geheel verhard.

Foto bestaande situatie (bron: Google streetview)

2.3 Beschrijving toekomstige situatie

Het bedrijfspand zal worden gesloopt en plaatsmaken voor woningbouw. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal zeven woningen in de vorm van een hofje. Deze verkavelingvorm komt vaker voor in deze omgeving van Snippeling. Ook aan de Holterweg nabij nummer 18 wordt een soortgelijk hofje gerealiseerd. Aan de Westerkamp en aan de Markushof is al sprake van een dergelijk hofje. De stedenbouwkundige opzet is dusdanig dat langs de Heukelenseweg het bebouwingslint wordt voortgezet door twee woningen daarop te oriënteren. Via een ontsluitingsweggetje (de bestaande aansluiting op de Heukelenseweg) wordt het achterliggende hofje bereikt, waar de woningen op het ontsluitingsweggetje worden georiënteerd.

De woningen zijn zo gesitueerd dat ze op voldoende afstand staan van de omringende woningen. Op dit punt gelden dezelfde voorwaarden als in het geldende bestemmingsplan. Hiermee blijven de ruimtelijke gevolgen voor de omliggende woningen beperkt. De nieuwe woningen zullen in maatvoering, massaopbouw en korrelgrootte aansluiten op de omliggende bebouwing. Dat betekent dat de woningen aan de Heukelenseweg een iets grotere goothoogte kunnen krijgen dan de achterliggende woningen, maar dat de woningen voor het overige kleinschalig genoemd kunnen worden. De nokhoogte is beperkt tot 10 meter.

Conform de regeling die is opgenomen in het bestemmingsplan “Rivierenwijk en Snippeling” biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid om aan-, uit- en bijgebouwen te bouwen, tot een maximale oppervlakte van 75 m² per woning.

Er wordt vraaggericht gebouwd. De woningen kunnen verschillend in type zijn.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op het voor dit bestemmingsplan relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.2 Europees - en rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie infrastructuur en ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR is sindsdien het kader dat de (nieuwe) ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 benoemt. Eén van de kernbegrippen in de Structuurvisie is decentralisatie. Dit kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten letterlijk de ruimte geven om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. De SVIR is de eerste stap naar meer ruimte voor ontwikkeling, het terugbrengen van de bestuurlijke drukte en het schrappen van regelgeving. De tweede stap wordt de Omgevingswet. Deze integreert alle relevante wetten voor de ruimtelijke inrichting. Meer ruimte betekent ook minder en eenvoudigere regels en procedures.

Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Voor het plangebied is het volgende nationale belang relevant: "Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten."

Het rijksbeleid laat zich verder niet specifiek uit over betrekkelijk kleinschalige ontwikkelingen zoals de voorgenomen ontwikkeling. In het plan is rekening gehouden met de relevante belangen voor het projectgebied. Hoofdstuk 4 gaat in op de wijze waarop rekening wordt gehouden met de verschillende planologische en milieuaspecten

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

Kern van de Wet ruimtelijke ordening is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vóóraf kenbaar maken en aangeven langs welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het rijk en provincies bemoeien zich voortaan uitsluitend met wat daadwerkelijk van nationaal respectievelijk van provinciaal belang is. Ook moeten rijk en provincies duidelijk maken of de borging van een belang gevolgen heeft voor ruimtelijke besluitvorming door provincies en gemeenten. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De AMvB is het inhoudelijke beleidskader van het Rijk waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich primair richt tot de gemeente. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen betrekking op de nationale belangen die in het Barro zijn genoemd. Het plan is daarom niet in strijd met de regels van het Barro.

3.2.3 Erfgoed en ruimte

In de beleidsvisie “Kiezen voor karakter, Visie erfgoed en ruimte” schetst het kabinet haar visie op het borgen van onroerend cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening. Om dit te bewerkstelligen is op 1 januari 2012 artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd. Deze wijziging verplicht gemeenten nu om het aspect cultureel erfgoed expliciet mee te wegen bij de vaststelling van bestemmingsplannen (en dus ook bij andere ruimtelijke plannen, zoals afwijkingen o.g.v. de Wabo).De manier waarop dat onderzoek uitgevoerd kan worden is beschreven in de Richtlijnen bouwhistorisch onderzoek In de Richtlijnen bouwhistorisch onderzoek wordt een onderscheid in de fysieke omgeving gemaakt tussen de cultuurhistorie in de ondergrond en de bovengrond:

• het bodemarchief (archeologische waarden);
• het bouwkundig erfgoed (gebouwen en structuren);
• het cultuurlandschap (historische geografie).

Paragraaf 4.1 gaat in op het aspect archeologie. Van waardevol bouwkundig erfgoed is in het plangebied geen sprake. Het bouwplan leidt evenmin tot een aantasting van de historische bebouwingsstructuur.

3.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

Sinds 1 oktober 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de “ladder voor duurzame verstedelijking” zoals opgenomen in artikel 3.1.6, lid 2 Bro. De “stappen van de ladder” worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
• 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).

Het bestemmingsplan maakt voorziet in de nieuwbouw van maximaal 7 woningen. Gelet op de beperkte omvang van de nieuwbouw en de rechtspraak over de toepassing van de Ladder (ABRvS, 24 december 2014, 201405237/1/R2 en ABRvS, 16 september 2015,201501297/1/R4), is er in dit geval geen sprake van een woningbouwlocatie of een andere stedelijke voorziening als bedoeld in het Bro. Toetsing van het plan aan de Ladder is niet noodzakelijk. Desalniettemin kan worden gesteld dat het plan aansluit bij de uitgangspunten van de Ladder en er sprake is van een goede ruimtelijke ordening:

• het plan voorziet in woningbouw op een gewilde locatie in het in de stad Deventer;
• het plan heeft betrekking op een bestaande stedelijke locatie die door de herontwikkeling optimaal wordt ingericht. Hiermee wordt voldaan aan het uitgangspunt om eerst bestaande stedelijke locaties te benutten voor stedelijke ontwikkeling;
• het derde punt van de “ladder” is niet van toepassing.

Conclusie

Uit het bovenstaande volgt dat het bestemmingsplan niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. Toch kan aan de hand van de Ladder worden onderbouwd dat met de ontwikkeling van het plan wordt voorzien in een behoefte.

3.2.5 Europese Kaderrichtlijn Water (2000)

Duurzaam schoon oppervlaktewater en bescherming van het drinkwater voor de toekomst vinden we belangrijk in Europa. De nieuwe Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) is op 22 december 2000 in werking getreden en vraagt aan alle lidstaten om resultaten te boeken met het schoonhouden en schoonmaken van het water in stad en land (chemisch kwaliteitsdoel) en het beschermen en ontwikkelen van natuur (ecologisch kwaliteitsdoel). De afspraken moeten er voor zorgen dat iedere lidstaat ervoor zorgt dat de kwaliteit van het oppervlaktewater en het grondwater in 2015 op orde is. Uitgangspunt is een indeling in stroomgebieden. De gemeente Deventer valt onder het deelstroomgebied Rijn-Oost. In 2009 is het stroomgebiedbeheerplan vastgesteld, waarin de doelen, maatregelen en kosten zijn beschreven om aan het gewenste kwaliteitsniveau voor water te voldoen.

Conclusie

De Europese kaderrichtlijn doet geen specifieke beleidsuitspraken die van belang zijn voor dit bestemmingsplan

3.2.6 Het Nationaal Waterplan (2015)

In december 2015 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan is de rijksnota voor het nationale waterbeleid en wordt op basis van de Waterwet eens per 6 jaar opgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming van het land tegen overstromingen, op de beschikbaarheid van voldoende schoon drinkwater en voldoende water dat bruikbaar is voor verschillende andere doeleinden. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Sinds 1 november 2003 is de watertoets wettelijk verplicht voor plannen in het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. In de watertoets moet worden aangetoond op welke wijze in het betreffende ruimtelijke plan rekening is gehouden met de doelstellingen van het waterbeleid.

Conclusie

Het Waterplan doet geen specifieke beleidsuitspraken die van belang zijn voor dit bestemmingsplan. Wel heeft het beleid uit het Waterplan doorgewerkt in het gemeentelijke beleid, waarin het beleid nader is geconcretiseerd.

3.3 Provinciaal en (boven)regionaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 2009 en actualisatie 2013

Op 3 juli 2013 is de actualisatie van de Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de visie, beleidskeuzes en de uitvoeringsstrategie op het hele ruimtelijk-fysieke domein en is opgesteld met een doorkijk tot 2030.

De Omgevingsvisie is opgesteld in het licht van diverse ontwikkelingen die in de provincie Overijssel gaande zijn. Deze ontwikkelingen spelen op het gebied van de fysieke leefomgeving.

Hierbij is sprake van:

• een afname van de groei en verandering van de samenstelling van de bevolking;
• een afname van de werkgelegenheid met 10% tot een groei van 20%;
• een stijgende vraag naar woningen tot 2030, vooral in de grote steden;
• een toename van de mobiliteit tot 2040. Het goederenvervoer stijgt daarbij sneller dan het personenvervoer.

De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren, met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. De leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie Overijssel willen ondernemen (ruimtelijke kwaliteit). Ruimtelijke kwaliteit tracht men te realiseren door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd. Naast ruimtelijke kwaliteit heeft duurzaamheid nadrukkelijk de aandacht. Duurzaamheid wordt gerealiseerd door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

Voor wat betreft de woonfunctie ligt de opgave voor de komende jaren vooral in het waarborgen van een goede afstemming tussen vraag en aanbod, gerelateerd aan de verschillende doelgroepen. Naast een kwantitatieve opgave is dit, gelet op de sterk veranderende bevolkingsontwikkeling, een aanzienlijke kwalitatieve opgave. Het woningaanbod en de woonmilieus moeten flexibel zijn en worden afgestemd op de eisen en wensen van de toekomstige bewoners. Dit houdt in dat de aandacht vooral gericht moet worden op herstructurering van de bestaande woonmilieus, zodat deze ook op langere termijn aansluiten bij de wensen en eisen van de bewoners.

Bij het realiseren van de woningbouwopgave is het van belang dat de ruimte zuinig en zorgvuldig wordt benut. Dit betekent dat voor woningbouw (en ook voor bedrijfslocaties en voorzieningen) de zogeheten ladder van duurzame verstedelijking wordt gehanteerd. Deze houdt in dat de woningbouwopgave eerst door herstructurering, transformatie of inbreiding moet worden gerealiseerd. Pas als dit onvoldoende blijkt voor het aantal woningen en de kwaliteit van de woonomgeving, kan uitbreiding van het stedelijk gebied plaatsvinden. Daarbij geldt dat de bovenlokale vraag naar woning en en voorzieningen (winkels, cultuur en sport) wordt geconcentreerd in stedelijke netwerken.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus (zie onderstaande figuur). Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de Omgevingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

De volgende niveaus komen aan de orde:

• Generieke beleidskeuzes;
• Ontwikkelingsperspectieven;
• Gebiedskenmerken.

1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van de EU, Rijk of de provincie. Deze keuzes kunnen bepalen of ontwikkelingen mogelijk zijn of niet. Op diverse terreinen verlangt de provincie van gemeenten dat ze goede afspraken maken over plannen met buurgemeenten. Zo blijft het evenwicht bewaard tussen ruimte voor gemeenten en anderzijds het voorkomen van inefficiënte concurrentie. Op deze manier bereikt de provincie een goed afgestemd en zuinig ruimtegebruik en wordt er overcapaciteit voorkomen. Daarnaast zorgt de provincie voor reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden en begrenzing van nationale landschappen. Deze beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Om te bepalen of ontwikkelingen mogelijk zijn wordt onder andere gebruik gemaakt van de SER-ladder. Deze komt er op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering van bestaande locaties worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

In dit voorliggende plan is sprake van herstructurering. Een bedrijfslocatie wordt herontwikkeld t.b.v. woningbouw. Zoals in paragraaf 3.2.4 voldoet het plan aan de uitgangspunten van de Ladder voor Duurzame verstedelijking. Voor het overige zijn er in en om het plangebied geen belemmeringen op basis van het generieke beleid.

2. Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn daarnaast geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie vorm gegeven. Het beleid voor de ontwikkelingsperspectieven is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening. In dit artikel is bepaald dat gemotiveerd moet worden dat een voorziene ontwikkeling past binnen de vastgestelde ontwikkelingsperspectieven.

In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten.

In onderstaande figuur is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'woonwijk'. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in woningbouw op een voormalige bedrijfslocatie. Daarmee is het in overeenstemming met het ontwikkelingsperspectief.

Figuur: uitsnede perspectievenkaart

3. Gebiedskenmerken

In het provinciale beleid zijn voor alle gebieden gebiedskenmerken aangegeven. Het beleid voor deze gebiedskenmerken is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de provinciale verordening. Hierin is bepaald dat inzichtelijk moet worden gemaakt dat voldaan wordt aan dit beleid. Wanneer in het beleid normerende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een bestemmingsplanregeling conform deze normerende uitspraken. Wanneer in het beleid richtingsgevende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een bestemmingsplanregeling conform deze richtinggevende uitspraken. De gebiedskenmerken zijn opgenomen in verschillende lagen; de natuurlijke laag, de agrarische cultuur laag, de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag. Op basis van deze kenmerken is er ingezoomd op het plangebied en gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven (normerend en richtinggevend) voor ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn.

In het provinciale beleid zijn voor alle gebieden gebiedskenmerken aangegeven. Het beleid voor deze gebiedskenmerken is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de provinciale verordening. Hierin is bepaald dat inzichtelijk moet worden gemaakt dat voldaan wordt aan dit beleid. Wanneer in het beleid normerende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een bestemmingsplanregeling conform deze normerende uitspraken. Wanneer in het beleid richtingsgevende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een bestemmingsplanregeling conform deze richtinggevende uitspraken. De gebiedskenmerken zijn opgenomen in verschillende lagen; de natuurlijke laag, de agrarische cultuur laag, de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag. Op basis van deze kenmerken is er ingezoomd op het plangebied en gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven (normerend en richtinggevend) voor ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn.

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische en biotische processen inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Van oudsher bestaat er een sterke samenhang tussen het natuur- en watersysteem. Vervolgens heeft de natuurlijke laag plek en betekenis gekregen in het menselijke occupatieproces. Lange tijd is de natuurlijke laag sturend geweest voor een groot deel van de ruimtelijke ontwikkelingen. Mensen vestigden zich op de droge plekken en wegen werden aangelegd bij goed doorwaadbare plekken in de beek. Pas de laatste eeuw is deze samenhang door technische mogelijkheden verminderd en zijn de kwaliteiten van de natuurlijke laag aangetast. Het beter afstemmen van de ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag, kan voorkomen en er voor zorgen dat natuurlijke kwaliteiten weer medebepalend worden. Het plangebied ligt in het dekzandvlakte en ruggengebied, zie onderstaande afbeelding:

Figuur: uitsnede kaart gebiedskenmerken

De dekzandvlaktes beslaan een groot deel van de oppervlakte van de provincie. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandvlaktes voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. De ambitie is de hoogteverschillen te versterken en het verschil in landschap met natuurlijke beplanting te accentueren. In de bestaande situatie betreft het een binnenstedelijke locatie, die nu is ingericht als bedrijfsterrein. Voor de natuurlijke laag heeft de beoogde ontwikkeling geen gevolgen.

Laag van agrarisch cultuurlandschap

Het plangebied is niet gelegen in één van de categorieën van de cultuurlandschappelijke laag.

Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen. Daarbij wordt kwaliteit, eigenheid en onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. Het plangebied is gelegen in de categorie "bebouwingsschil 1900-1955". De ontwikkelingsvisie geeft aan dat de gemengde stadswijken van de bebouwingsschil 1850-1955 zich kenmerken door de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling en de maat, de schaal en het ritme waarin deze bebouwing zich als wijk manifesteert. De wijken herbergen bijzonder industrieel erfgoed en hebben veelal een mix van functies. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij dit karakter.

Lust- en leisurelaag

De lust- en leisurelaag is het domein van de belevenis, betekenis en identiteit. De lust- en leisurelaag voegt eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken, en recreatieve routes, maar benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. Het belevingsaspect en identiteit worden steeds belangrijker pijlers van ruimtelijke kwaliteitsbeleid. De Lust- en leisurelaag heeft geen directe invloed op het plan.

Omgevingsverordening

De wijze waarop aan het beleid uit de Omgevingsvisie uitvoering moet worden gegeven is vastgelegd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening heeft de status van ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1. Wet ruimtelijke ordening.

De Omgevingsverordening is een uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie en is opgesteld in de vorm van regels. In veel regels is gekozen voor proces- en motiveringsvereisten. In de Omgevingsverordening moet elk inhoudelijk thema geregeld zijn, waar de provincie de mogelijkheid op wil hebben om juridische instrumenten in te kunnen zetten. Het inzetten van juridische instrumenten vindt plaats op basis van de interventieladder.

Conclusie

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van een voormalige bedrijfslocatie. In de toekomst wordt de realisatie van maximaal 7 woningen mogelijk gemaakt. In de omgeving bevinden zich eveneens voornamelijk woningen. De nieuwe woningen worden op een zorgvuldige manier in deze omgeving ingepast. Het bestemmingsplan past binnen het provinciale beleid, zoals vastgelegd in de provinciale verordening. Het plan past binnen het geldende gebiedsperspectief en sluit aan bij de gebiedskenmerken.

3.3.2 Regionale Structuurvisie “De Voorlanden van de Stedendriehoek 2030”

De colleges van de gemeenten van de Stedendriehoek (Apeldoorn, Brummen, Deventer, Epe, Lochem, Voorst, Zutphen) hebben gezamelijk de Regionale Structuurvisie 'De Voorlanden van de Stedendriehoek' opgesteld. In december 2009 is de visie definitief vastgesteld. De visie maakt samen met de al eerder vastgestelde Regionale structuurvisie Stedendriehoek 2030 (RSV) het ruimtelijk beleid voor de regio 'compleet'. Beide documenten vormen samen het kader voor beleid en uitvoering op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling in de zeven gemeenten. De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het versterken en uitbouwen van de kwaliteiten van natuur en landschap, een gevarieerde en hoogwaardige woon- en werkomgeving, een sterke landbouw en het toeristische profiel. De visie biedt een regionaal kader, waarbij de programma's en projecten waar mogelijk lokaal worden gerealiseerd.

Verschillende typen kernen vragen om een verschillende aanpak, waarbij de dorpenvisies een belangrijke rol vervullen. Om jonge bevolking te binden is concentratie van gemeentelijke woningbehoeften in de grotere kernen nodig, evenals de bundeling van bovenlokale zorgvoorzieningen. Hierdoor wordt een goede verzorgingsstructuur gewaarborgd. In de kleinere kernen wil de Stedendriehoek ruimte voor kleinschalige niet-hinderlijke bedrijvigheid beschikbaar houden. Verder moeten dorpen een woningvoorraad hebben die geschikt is voor jong en oud.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het regionale beleid en in de specifieke aanpak die voor de stad Deventer geldt. Herstructurering van bestaande binnenstedelijke locaties geldt voor Deventer als één van de speerpunten in het ruimtelijk beleid.

3.3.3 Waterbeheerplan waterschap Groot Salland (2015)

Het algemeen bestuur van het waterschap Groot Salland heeft in 2015 het Waterbeheerplan 2016-2021 vastgesteld. In het plan zijn de doelen uitgewerkt voor de thema’s waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Ook zijn de belangrijkste maatregelen opgenomen. De doelen in het waterbeheerplan zijn gericht op:

• Het voorkomen en waar nodig beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste. Dat maakt het mogelijk dat onze inwoners op een goede manier kunnen wonen en werken in ons beheergebied en dat boeren en natuurbeheerders goed gebruik kunnen maken van de grond.
• Beschermen en verbeteren van de chemische en ecologische kwaliteit van het water. Een goede ecologische en chemische kwaliteit van het oppervlaktewater belangrijk, dat maakt niet alleen dat het water schoon en gezond is, maar ook dat mensen hiervan kunnen genieten. Ook de doelen voor waterkwaliteit die voortvloeien uit de Kaderrichtlijn Water (KRW) maken onderdeel uit van het plan.
• Effectieve en efficiënte behandeling van afvalwater in onze afvalwaterzuiveringsinstallaties. We proberen niet alleen schadelijke stoffen uit het water te halen. Ook willen we van deze stoffen nieuwe producten maken en nieuwe toepassingen zoeken.

Het waterschap Groot Salland is samengegaan met waterschap Reest en Wieden en vormt nu het waterschap Drents Overijsselse delta. Dit heeft geen invloed op het plan en de uitvoering daarvan.

Conclusie

In de watertoets wordt ingegaan op de aspecten die genoemd zijn in het Waterbeheerplan. De watertoets is in het bestemmingsplan verwerkt in de waterparagraaf, zie paragraaf 4.4 Waterhuishouding. Deze watertoets wordt uitgevoerd in overleg met het waterschap en is daarmee in overeenstemming met het beleid van het waterschap.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurplan Deventer 2025 (2004)

In het structuurplan Deventer 2025 (april 2004) zijn de toekomstige ruimtelijke opgaven voor Deventer en de gewenste ontwikkelingsrichting in beeld gebracht. Deventer wil ruimte bieden aan voldoende en kwalitatief goede woningen in de nieuwbouw en het bevorderen van de aantrekkelijkheid en gevarieerdheid van de bestaande wijken. In de stad Deventer is stedelijke herstructurering, zowel voor wonen als werken (kantoren en overige bedrijvigheid), één van de belangrijkste opgaven, samen met de ontwikkeling van de verschillende inbreidingslocaties. Inbreiding en stedelijke herstructurering worden zoveel mogelijk gekoppeld aan het versterken van de stedelijke groen- en waterstructuur en het verbeteren van de openbare ruimte. De kern van het Structuurplan 2025 wordt gevormd door de ontwikkelingsmodellen voor zowel de korte termijn, de middellange als de lange termijn en het integraal ontwikkelingsperspectief voor de stad Deventer.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van een bestaande binnenstedelijke locatie mogelijk. Op een voormalig bedrijfsterrein worden maximaal 9 woningen gerealiseerd. Deze ontwikkeling past naadloos in het beleid van het Structuurplan.

3.4.2 Visie Duurzaam Deventer (2009)

Duurzaam bouwen is de afgelopen jaren op landelijk niveau een belangrijk milieuthema geworden. Door de overheid wordt duurzaam bouwen gestimuleerd en wet- en regelgeving wordt steeds verder aangescherpt.

Onder duurzaam bouwen wordt verstaan het op zodanige wijze ontwerpen, bouwen, inrichten, beheren en gebruiken van gebouwen en de gebouwde omgeving dat de schade voor de gezondheid en het milieu in alle stadia van het bestaansproces, van ontwerp tot en met sloop, zoveel mogelijk wordt beperkt. Aspecten van duurzaam bouwen zijn onder meer verantwoord grondstoffengebruik, beperking van bouw- en sloopafval, energie en waterbesparing in de woning.

In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer 2009 bestuurlijk vastgesteld. Deze visie bevat de kaders en beleidsrichtingen op hoofdlijnen voor een nieuw milieuprogramma. De maatschappelijke ontwikkelingen vragen om een nieuwe aanpak van ons milieubeleid. En om daadwerkelijk bij te dragen aan de kwaliteit en toekomstbestendigheid van ons leefmilieu, zal Deventer zich ontwikkelen tot een vitale, duurzame en innovatieve gemeente. Het milieubeleid raakt de woon- en leefkwaliteit van inwoners en de economische basis van het bedrijfsleven. De gemeente heeft daarom drie speerpunten benoemd waarvoor extra inzet nodig is:klimaat, ecologie en afval. Het vraagstuk rond de klimaatverandering en de eindigheid van de fossiele energievoorraad raakt ons allemaal. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaatneutraal is. Vanuit ecologisch perspectief profiteert de mens van de natuurlijke omgeving met al zijn variaties. Het behouden en verbeteren van deze omgeving is een ambitie van de gemeente, waarvoor verschillende ecologieprojecten zijn ontwikkeld voor de komende jaren. Zo worden ecologische waarden in nieuwe en gewijzigde bestemmingsplannen gerespecteerd en eventueel gecompenseerd. Veel afval dat vrijkomt is eigenlijk geen afval, maar grondstof voor nieuwe producten. In het nieuwe milieubeleid worden voorstellen gedaan om de hoeveelheid restafval terug te brengen en hergebruik van afvalstromen te bevorderen. Van bedrijven en organisaties wordt verwacht dat zij de wijze van produceren, hun producten en diensten meer en meer baseren op het cradle-to-cradle principe. Voor zover van toepassing zullen ook gebiedsontwikkelingen volgens dit principe plaatsvinden. Bij dit bestemmingsplan spelen de hierboven genoemde speerpunten een minder grote rol. Het is ook niet mogelijk om bijvoorbeeld duurzaam materiaalgebruik in een bestemmingsplan af te dwingen. Wel kunnen de hier genoemde speerpunten als aandachtspunt meegegeven worden aan degene die in het plangebied ontwikkelingen gaat uitvoeren.

3.4.3 Beleidsnota Beroep en bedrijf aan huis (2007)

De beleidsnota 'Beroep en Bedrijf' aan huis biedt duidelijkheid over wanneer het wel en wanneer het niet mogelijk is een bedrijf of beroep aan huis te hebben. Het uitoefenen van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten thuis kan een positieve uitstraling hebben op de woonomgeving; het kan de wijk of buurt verlevendigen. In sommige gevallen kan het echter ook ongewenste situaties met zich meebrengen. Zo kan een bepaalde activiteit bijvoorbeeld een ongewenste verkeersaantrekkende werking hebben of voor anderen overlast met zich mee brengen. Onderstaande criteria zijn ter voorkoming van deze ongewenste situaties.

Een beroep of bedrijf aan huis is toegestaan indien:

• het ondergeschikt is aan de woonfunctie: max. 35 % van het vloeroppervlak van de woning mag worden gebruikt tot een maximum van 50 m2;
• er mag geen onevenredige hinder en overlast worden veroorzaakt;
• de persoon die de activiteit uitoefent moet tevens bewoner van het huis zijn;
• er mag geen horeca, detailhandel of groothandel plaatsvinden;
• uitsluitend categorie 1 bedrijven (volgens VNG-brochure "bedrijf en milieuzonering") zijn toegestaan;
• er mag geen duidelijk waarneembare nadelige invloed zijn op de verkeerssituatie.

In afwijking van het verbod op horeca mag binnen de woonbestemming onder bepaalde voorwaarden wel een Bed & Breakfast voorziening worden gerealiseerd. Naast bovenstaande criteria geldt dat er sprake moet zijn van een toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid, waarbij het zelfstandig functioneren als wooneenheid dient te worden uitgesloten, het authentieke uiterlijk of de verschijningsvorm van de woningen dient te worden gehandhaafd en het maximaal aantal bedden ten dienste van de toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid is 4.

Conclusie

In het plangebied is sprake van de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming is er de mogelijkheid om een beroep of bedrijf aan huis te hebben. Onderhavig bestemmingsplan sluit hiermee aan op het beleid uit bovengenoemde nota.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

4.1 Archeologie/cultuurhistorie en monumenten

4.1.1 Archeologie

Het beschermen van cultureel erfgoed is een taak van de overheid. Een goed beleid moet zorgen voor een zorgvuldige omgang met het culturele erfgoed, zowel bovengronds als ondergronds. Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het in 1992 ondertekende Europese Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. Archeologische taken en verplichtingen, die voortvloeien uit de Wamz, liggen sindsdien bij de gemeenten. Van hen wordt verwacht dat zij een archeologisch beleid met bijbehorende instrumenten ontwikkelen.

In januari 2015 heeft de gemeenteraad het nieuwe archeologiebeleid vastgesteld. Onderdeel van het beleid is de archeologische verwachtingskaart. Op grond van deze kaart geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde. De nieuwe beleidskaart laat zien hoe in Deventer de archeologische verwachting is vertaald in beleid. De beleidskaart geeft aan waar wel en geen archeologisch onderzoek wordt gevraagd, voorafgaand aan bouw- en graafwerkzaamheden binnen de gemeente Deventer). Voor het plangebied is een advies opgesteld die in de bijlage is opgenomen. Het plangebied valt in de categorie beleidswaarde '3'. In deze beleidscategorie mogen werkzaamheden dieper dan 0,5 m tot een oppervlakte van 200 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Wel geldt voor ingrepen met oppervlaktes tussen 200 en 500 m² een meldingsplicht. Bij een verstoring dieper dan 0,5 m onder maaiveld over een oppervlakte van meer dan 500 m² is archeologisch onderzoek, in eerste instantie in de vorm van een bureaustudie, verplicht.

Figuur 4: plangebied op de nieuwe archeologische beleidskaart 2015

Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 7 nieuwe woningen op de voormalige bedrijfskavel. Over de huidige of voormalige bebouwing op het terreinen en eventuele bodemverstoringen zijn geen gegevens beschikbaar. Het is voor het mogelijk aanwezige bodemarchief van belang dat de sloop van de bestaande bebouwing zorgvuldig plaatsvindt, zonder de nog niet verstoorde archeologische lagen te beschadigen.

De ontwerpen voor de woningen zijn nog niet beschikbaar. Door een archeologievriendelijke funderingswijze voor de nieuwbouw aan te houden (door de oppervlakte van ondergrondse werkzaamheden dieper dan 0,5 m onder maaiveld bij de nieuwbouw en de herinrichting van het terrein zo klein mogelijk te laten zijn) kan de verstoring van het mogelijk aanwezige bodemarchief worden beperkt. De kosten voor eventueel archeologisch onderzoek blijven dan ook zo laag mogelijk.

4.1.2 Cultuurhistorie en monumenten

In het plangebied komen geen cultuurhistorische waarden of monumenten voor.

4.2 Milieu-aspecten

Het voorliggende bestemmingsplan is getoetst voor wat betreft de uitvoerbaarheid. Ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn de volgende milieukundige aspecten van belang, te weten:

• bedrijven en milieuzonering;
• geluid;
• bodemkwaliteit;
• luchtkwaliteit;
• externe veiligheid;
• ecologie;
• milieueffectrapportage;
• duurzaamheid.

4.2.1 Bedrijven en miliezonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet aandacht worden besteed aan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Om dit te voorkomen moet tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige functies (zoals woningen) voldoende afstand in acht genomen worden. Uitgangspunt is dat gevoelige functies geen onevenredige milieuhinder (geur, geluid etc.) mogen ondervinden van nabijgelegen bedrijvigheid. Voor de bepaling van deze afstanden worden de normen uit de brochure “Bedrijven en milieuzonering” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) gehanteerd. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven, kantoren of andere functies te vinden. Door de functiewijziging wordt de woonfunctie versterkt, terwijl er tegelijkertijd een in potentie hinder veroorzakende bedrijfsfunctie komt te vervallen. Voor de omgeving verandert de situatie dus ten goede. Vanuit het aspect milieuzonering bestaan er dan ook geen belemmeringen.

Geurhinder

Op grotere afstand zijn wel een aantal bedrijventerreinen te vinden. Zo ligt verderop aan de Heukelenseweg Runshopping Centre De Snipperling. Hier is grootschalige detailhandel gevestigd, waarbij de nadruk ligt op de meubel- en doe-het-zelf branche. Verderop ligt Kloosterlanden, het grootste bedrijventerrein van Deventer. In Kloosterlanden zijn bedrijven te vinden met een grote ruimtebehoefte, zoals transportbedrijven en groothandelsbedrijven. Daarnaast zijn in Kloosterlanden een aantal kantoorparken te vinden.

Aan de oostkant van het plangebied ligt het industrieterrein Bergweide. Hier zijn ongeveer 150 grote en kleine (productie)bedrijven gevestigd. De bedrijven vormen een bonte mengeling van drukkerijen, houthandels, garagebedrijven, chemische industrie, zand- en grinthandel, diervoeders, levensmiddelen, enzovoorts. De bedrijven variëren van milieucategorie 2 t/m 5. Er is een beperkt aantal kantoorpanden.

De geurbelasting vanwege bedrijventerreinen Kloosterlanden, Bergweide en Veenoord heeft tot op heden geleid tot een aantal geurklachten afkomstig van de huidige bewoners van de Rivierenwijk en Snippeling. Uit uitgevoerde geuronderzoeken is evenwel gebleken dat de geurimmissie ter plaatse van het plangebied vanwege deze bedrijven niet leidt tot overschrijding van de geurnormering. Het feit dat de bedrijven aan de geurnormering voldoen, wil niet zeggen dat het plangebied geurvrij is. Dit betekent dat een verslechtering zeker niet mag optreden. Tegelijkertijd dienen de bestaande rechten van de bedrijven gerespecteerd te worden. Dit betekent dat voor de bedrijventerreinen voor wat betreft de geurbelasting het 'stand-still' principe wordt gehanteerd. De thans bestaande cumulatieve geurbelasting wordt daarmee als bovenwaarde gedefinieerd. De geurbelasting mag als gevolg van nieuwe ontwikkelingen bij bedrijven niet toenemen.

4.2.2 Geluid

Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, waarbij sprake is van de realisatie van een geluidsgevoelig object dient te worden getoetst aan de Wet geluidhinder (Wgh). In deze wet is bepaald hoe voor een gebied waar een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt dient te worden omgegaan met geluidhinder als gevolg van wegverkeer, industrie en spoorwegen. Langs wegen en spoorlijnen en rondom gezoneerde industrieterreinen liggen zogenoemde zones. Wanneer een nieuwe woning wordt gerealiseerd in de zone, is akoestisch onderzoek noodzakelijk. Door De Milieuadviseur is een onderzoek ingesteld naar de geluidbelasting door wegverkeer en industrielawaai (rapport d.d. 6 maart 2015, nummer 14148). Het rapport is in de bijlagen opgenomen.

Wegverkeer

Voor de nieuwe woningen zijn de geluidsbelastingen afkomstig van de omliggende wegen bepaald. De berekende geluidsbelastingen zijn getoetst aan de normen uit de Wgh.

Holterweg (N344)

De hoogste geluidsbelasting bedraagt 37 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh van op de rand van het bouwvlak.Bij de nieuwe woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh niet overschreden.

Hunneperweg

De hoogste geluidsbelasting bedraagt 32 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh van 5 dB op de rand van het bouwvlak.Bij de nieuwe woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh niet overschreden.

Omliggende 30 km-wegen

De hoogste geluidsbelasting bedraagt 52 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh van 0 dB, afkomstig van de omliggende 30 km-wegen op de rand van het bouwvlak. De omliggende 30 km-wegen hebben op basis van de Wgh geen zone. Formeel gelden de normen uit de Wgh dan ook niet voor 30 km-wegen. Echter bij de beoordeling van de geluidsbelastingen zijn de oorkeursgrenswaarde van 48 dB en de hoogste toelaatbare geluidsbelastingen van 63 dB gebruikt, deze normen gelden voor een vergelijkbare weg met een 50 km-regime. Bij de nieuwe woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh overschreden, echter de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB wordt niet overschreden.

Bedrijventerrein Bergweide

De hoogste geluidsbelasting bedraagt 53 dB(A) afkomstig van het bedrijventerrein Bergweide op de rand van het bouwvlak. Bij de nieuwe woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) uit de Wgh overschreden, echter de hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 55 dB(A) uit de Wgh wordt niet overschreden. Het is noodzakelijk dat hiervoor een hogere grenswaarde van maximaal 53 dB(A) wordt vastgesteld.

Spoorlijn

Ten oosten van de nieuwe woningen ligt de spoorlijn Deventer-Arnhem. Deze spoorlijn heeft een zone van 600 meter. Hiermee liggen de nieuwe woningen binnen de zone van deze spoorlijn. Uit de geluidskaart voor het peiljaar 2011 blijkt dat de ontwikkeling buiten de 55 dB-contour ligt. Bij de nieuwe woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB niet overschreden. Een akoestische berekening voor deze spoorlijn is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie: hogere grenswaarden

Extra maatregelen om de geluidsbelastingen bij de nieuwe woningen verder te laten dalen zijn, mede gezien de beperkte omvang van het project (realisatie van de maximaal 7 woningen), niet mogelijk.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken kan voor de 7 woningen kan door de gemeente Deventer een hogere waarde worden verleend van 53 dB(A). Om een hogere waarde aan te vragen moet de situatie passen in het gemeentelijk geluidsbeleid. Door de sloop van de bedrijfsgebouwen op het perceel Heukelenseweg 18 ontstaat een open plek aan de Heukelenseweg. Op deze open plek worden maximaal zeven nieuwe woningen gerealiseerd. De situatie past in het gemeentelijk beleid van de gemeente Deventer, zodat de hogere waarde kan worden verleend.

4.2.3 Bodemkwaliteit

Bij het opstellen van een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing moet onderzoek worden verricht naar de bodemkwaliteit binnen de projectlocatie. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid het plan.

Bodemonderzoek Envita

Door Envita is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd conform NEN5740 (rapportnummer 204431-10, 24 september 2014). Doel van het onderzoek was het vaststellen of binnen het plangebied sprake is van een grond- en/of grondwaterverontreiniging, die een belemmering zou kunnen vormen voor het beoogde gebruik. De belangrijkste resultaten van dit onderzoek zijn:

• Zintuiglijk is ter plaatse van de brandplaats en het overig terrein asbestverdacht plaatmateriaal aangetroffen. Daarnaast zijn lokaal zwak tot matige bijmengingen met puin, kolen en/of bitumen aangetroffen. Een aantal boringen ter plaatse van de brandplaats zijn gestaakt;
• Ter plaatse van de bovengrondse brandstoftank zijn in de grond en in het grondwater geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden/streefwaarden;
• Ter plaatse van de bovengrondse tanks is in de bovengrond een licht verhoogd gehalte aan minerale olie aangetoond. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte aan barium aangetoond. De aangetoonde licht verhoogde gehalten overschrijden de achtergrond/-streefwaarde en blijven beneden de toetsingswaarden voor nader onderzoek;
• Ter plaatse van de stortlocatie is een sterk verhoogd gehalte aan zink aangetoond en zijn licht verhoogde gehalten aan kobalt, lood, PAK, PCB's en minerale olie aangetoond. Het aangetoonde gehalte aan zink overschrijdt de interventiewaarde;
• Ter plaatse van de brandplaatsen is een sterk verhoogd gehalte aan asbest aangetoond. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de interventiewaarde. Daarnaast zijn in de grond licht verhoogde gehalten aan kobalt, lood, zink en PAK aangetoond. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte aan barium aangetoond;
• Ter plaatse van de stortlocaties is een matig verhoogd gehalte aan PAK aangetoond en zijn licht verhoogde gehalten aan kwik, lood, zink, PCB's en minerale olie aangetoond. Het matig verhoogde gehalte overschrijdt de toetsingswaarde voor nader onderzoek;
• Op het overige terrein zijn in de bovengrond een licht tot matig verhoogd gehalte aan lood aangetoond en/of licht verhoogde gehalten aan kobalt, kwik, zink, PCB's en/of PAK. Het maximaal aangetoonde gehalte aan lood bevindt zich in een enkel monster. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte aan barium aangetoond.

Uit het onderzoek blijkt dat sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Vanwege een overschrijding van de interventiewaarde voor zink en asbest is conform de Wet bodembescherming nader onderzoek nodig naar de mate, omvang en/of risico's van de bodemverontreiniging en/of de spoedeisendheid van een eventuele sanering. Het onderzoek moet inzicht geven in de omvang van de verontreiniging met zink en asbest in de bovengrond.

Conclusie

De locatie is op dit moment niet geschikt voor de beoogde woonfunctie. Voordat de woningen gebouwd kunnen worden zal een functionele sanering worden uitgevoerd. Doelstelling is om de locatie geschikt te maken voor de woonfunctie. Op basis van de Wet bodembescherming is het nodig om voorafgaand aan de saneringswerkzaamheden een saneringsplan of BUS-melding immobiel in te dienen. Dit is mede afhankelijk van de keuze die wordt gemaakt met betrekking tot de verwijdering van asbest. Het zeven van asbesthoudende grond is niet toegestaan onder een BUS-melding, in dat geval is een saneringsplan nodig.

De initiatiefnemer heeft 2 kostenramingen aangeleverd voor een minimale en maximale functionele saneringsvariant. Hiermee is inzichtelijk gemaakt dat de kosten voor de uit te voeren sanering gedekt zijn. Dit betekent dat er geen belemmering is voor de voorgenomen wijziging van de functie.

4.2.4 Luchtkwaliteit

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vanaf 15 november 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5, Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Luchtkwaliteitseisen). De wet is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

• Negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;
• Mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

In de wet zijn onder andere regels en grenswaarden opgenomen voor zwaveldioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes, lood, koolmonoxide en benzeen. Van deze grenswaarden mag niet worden afgeweken. De plandrempels zijn voor de jaren 2007 tot en met 2010 voor alle stoffen, behalve stikstofdioxide, gelijk aan de grenswaarden. Verder is er met deze wet een wettelijke basis voor een Nationaal Samenwerkings-programma Luchtkwaliteit (afgekort NSL) opgesteld.

Europese richtlijn

In 2008 is de Europese richtlijn (2008/50/EG) voor luchtkwaliteit geïntroduceerd. Een van de eisen uit deze richtlijn is de invoering van een grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie PM2,5. Deze grenswaarde geldt naast de grenswaarden voor PM10 en NO2, maar is pas vanaf 1 januari 2015 in werking. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m3. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn.

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) is de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL is een bundeling van alle gebiedsgerichte programma's en alle Rijksmaatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Het NSL bevat alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren en alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechteren. Het Rijk coördineert het nationale programma. Het Rijk maakt met provincies en gemeenten afspraken over toetsbare resultaten; in de gebieden moeten de normen voor luchtkwaliteit stap voor stap dichterbij komen. De overheden kunnen op die resultaten worden afgerekend. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

De uitvoeringsregels behorende bij de wet zijn vastgelegd in Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) en Ministeriële Regelingen (mr) die gelijktijdig met de „Wet luchtkwaliteit. in werking zijn getreden waaronder de AMvB en Ministeriele Regeling niet in betekenende mate (afgekort NIBM).

AMvB en Regeling niet in betekende mate (NIBM)

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate (ofwel niet in betekenende mate) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit. Een verslechtering van maximaal 3% komt overeen met een nieuwbouwproject van 1.500 woningen. Grotere projecten daarentegen kunnen worden opgenomen in het NSL-programma, mits ook overtuigend wordt aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL.

De AMvB en Regeling “niet in betekenende mate” bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project van een bepaalde omvang wel of niet als “in betekenende mate” moet worden beschouwd. Deze AMvB is gelijktijdig met het NSL in werking getreden. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven. Toetsing aan de grenswaarden is niet voor alle ruimtelijke plannen verplicht. Plannen die – al dan niet per saldo – niet leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit of plannen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit worden niet getoetst aan de grenswaarden. Alleen plannen die in betekenende mate bijdragen worden getoetst aan de grenswaarden.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 7 woningen. De ontwikkeling blijft dus ruimschoots beneden de 3% grens van de Regeling NIBM, zodat zonder verdere toetsing gesteld kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen met zich meebrengt.

Conclusie

De luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied voldoet aan de grenswaarden. De ontwikkeling is niet van betekenende mate van invloed op de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig initiatief.

4.2.5 Externe veiligheid

Algemeen

Bij externe veiligheid gaat het om het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. Het kan hierbij zowel gaan over het gebruik, de opslag en de productie als over het transport van gevaarlijke stoffen. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen.

Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (Circulaire risiconormering gevaarlijke stoffen) volgt de verplichting om bij ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's die handelingen met gevaarlijke stoffen kunnen veroorzaken voor het plangebied. Externe veiligheid moet altijd in preventieve zin deel uitmaken van de besluitvorming bij nieuwe situaties, en kan bij besluitvorming over bestaande situaties leiden tot aanvullende maatregelen. De risico's worden onderverdeeld in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR beschrijft de kans per jaar dat een persoon op een plaats in de omgeving van een risicovolle activiteit zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van door die activiteit veroorzaakte calamiteit. Een kans op overlijden van 1 op de miljoen per jaar (PR=10-6) wordt aanvaardbaar geacht. Dit is een harde grenswaarde die niet mag worden overschreden. Rondom de “risicobron” (weg, spoorlijn, bedrijf, etc.) wordt een risicocontour gelegd. Binnen deze contour mogen geen kwetsbare objecten liggen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een calamiteit met gevaarlijke stoffen (een ramp). Het GR is een maat voor de cumulatieve kansen per jaar dat tenminste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een risicovolle activiteit en van een daardoor veroorzaakte calamiteit. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het aantal maximaal aanwezige personen, de z.g. oriënterende waarde (OW).

De kans op en de gevolgen van mogelijke ongevallen zijn te berekenen in een risicoanalyse. Met de risicoanalyse is voor elke willekeurige locatie langs een route van gevaarlijke stoffen (weg, binnenwater, spoor), het risico voor de omgeving te berekenen. Eenzelfde berekening kan worden gemaakt voor inrichtingen waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn (chemische installaties, vuurwerkfabrieken, LPG installaties, etc.).

Externe veiligheid in relatie tot het plangebied

Het Ipo (Interprovinciaal overleg) heeft een risicokaart ontwikkeld waarop verschillende risicobronnen en risico-ontvangers zijn aangegeven. Op de risicokaart staan gegevens die met risico te maken hebben, zoals risicoveroorzakende bedrijven (inrichtingen) die gevaarlijke stoffen gebruiken, produceren of opslaan en ook het vervoer/transport van grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen. Gevaarlijke stoffen zijn in dit geval stoffen die een schadelijke invloed hebben op de gezondheid en het milieu.

Figuur 5: uitsnede risicokaart provincie Overijssel (geraadpleegd op 10 januari 2015)

De locatie ligt op minimaal 300 meter van het spoor Deventer – Zutphen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Op die afstand gelden geen ruimtelijke beperkingen. De risico's van het spoor ter hoogte van het plangebied zijn in opdracht van de gemeente Deventer berekend. Hierbij is gebruik gemaakt van de vervoerscijfers van het Basisnet spoor. Uit de berekeningen blijkt dat er geen plaatsgebonden risico (PR10-6) ter hoogte van het plangebied wordt berekend. Daarnaast blijkt het groepsrisico zeer laag te zijn, 0,002 maal de oriënterende waarde.

Op basis van de gegevens van de risicokaart van de provincie Overijssel, kan geconcludeerd worden dat het projectgebied niet is gelegen binnen een risicocontour van een in de nabijheid gelegen inrichting en/of transportroute. Het voorgenomen initiatief zelf is ook geen risicovolle activiteit.

In de nabijheid van het projectgebied ligt een hoge druk aardgastransportleiding (nummer N5511-20). Deze bezit een invloedsgebied van 95 meter. Het projectgebied ligt op een afstand van 110 meter en ligt dus buiten het invloedsgebied.

Conclusie

Op grond van het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoogspanningslijnen

Ten oosten van het plangebied loopt de hoogspanningslijn Deventer Platvoet-Deventer Bergweide. Op 3 oktober 2005 heeft het ministerie van destijds VROM schriftelijk de gemeenten geadviseerd over het te voeren beleid met betrekking tot gezondheidsrisico's afkomstig van hoogspanningslijnen. Het advies luidt om bij de vaststelling van bestemmingsplannen, dan wel bij wijzigingen in bestaande plannen, zo veel als redelijkerwijs mogelijk is te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen (o tot 15 jaar) langdurig verblijven in het gebied rond bovengrondse hoogspanningslijnen waarbij het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla (µT). In het advies wordt door VROM met nieuwe situatie, i.r.t. verblijftijd en mate van blootstelling, bedoeld het oprichten van woningen, scholen, kinderdagverblijven e.d. Langdurig is gedurende minimaal 1 jaar met een verblijftijd van minimaal 14-18 uur per dag. Er wordt bij gemeentelijke planvorming rekening gehouden met dit VROM-advies. De gemeente Deventer heeft recent de ligging van de magneetvelden in beeld laten brengen volgens RIVM rekenprotocollen (Petersburg Consultants rapport GE140700-R01 MP versie 1.2, d.d. 27 maart 2015). Hieruit blijkt dat het plangebied niet is gelegen binnen een magneetveld met een jaargemiddelde hoger dan 0,4 microtesla (µT). Gezondheidsrisico's vanwege de hoogspanningslijnen hoeven daarom niet verder onderzocht te worden.

Figuur 6: ligging plangebied i.r.t. hoogspanningsleiding (bron: http://geodata.rivm.nl/netkaart.html)

4.2.6 Ecologie

De bescherming van de natuur is vastgelegd in de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), die op provinciaal niveau in het de provinciale Structuurvisies.

Natuurbeschermingswet

De Natuurbeschermingswet heeft betrekking op de Europees beschermde Natura- 2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied (of Beschermd Natuurmonument) zijn vergunningplichtig. Het plangebied ligt niet in of nabij beschermde natuurgebieden zoals de EHS en Natura 2000 gebieden. Nadere toetsing aan wet- en regelgeving is in dit kader niet noodzakelijk.

Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek) vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. In artikel 2 van de Flora- en faunawet is een zorgplicht opgenomen:

• een ieder die redelijkerwijs kan vermoeden of weet dat zijn handelingen
• nadelige gevolgen kunnen hebben voor (individuele) planten of dieren is verplicht
• om deze handelingen achterwege te laten of de gevolgen zoveel mogelijk te beperken.

De zorgplicht geldt altijd voor alle individuen van in Nederland voorkomende soorten planten en dieren, ongeacht of de soort beschermd is en ongeacht of er ontheffing of vrijstelling is verleend.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet er naast de algemene zorgplicht ook nog rekening gehouden te worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit “tabel 2' en 'tabel 3' van de Flora- en faunawet, en met vogels. Voor deze soorten moet een ontheffing worden aangevraagd wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot schade aan de soort of verstoring van leefgebied.

Quickscan

Door Elzerman Ecologisch advies is een verkennend flora- en faunaonderzoek ('quickscan') uitgevoerd. De quickscan brengt de potenties voor beschermde flora en fauna binnen het projectgebied in beeld.

Het plangebied is op 7 januari 2015 bezocht door een ecoloog en onderzocht op het voorkomen van beschermde planten en dieren zoals benoemd in de Flora- en faunawet. Hierbij is met name gelet op de aanwezigheid van soorten waarvoor op basis van art. 75 van de Flora- en faunawet een ontheffing nodig is en soorten waarvan de vaste rust- of verblijfplaats jaarrond beschermd is (de zogenaamde “tabel 2 en 3-soorten”). Hierbij is speciale aandacht geweest voor de Steenmarter en de Huismus. Wanneer werkzaamheden deze soorten (mogelijk) treffen is een ontheffing verplicht.

Op basis van de resultaten van de quickscan concludeert Elzerman dat het projectgebied ongeschikt is voor beschermde soorten. Voor de uitvoering van de plannen is daarom geen vervolgonderzoek of ontheffing op de Flora- en faunawet nodig. Het rapport van Elzerman is als bijlage toegevoegd.

Bij uitvoering van de werkzaamheden zal rekening worden gehouden met de in de Flora- en faunawet opgenomen Algemene Zorgplicht. De Zorgplicht houdt in dat schadelijke effecten aan planten en dieren door menselijk handelen tot een minimum beperkt worden. Bovendien zijn alle broedende vogels en hun nesten beschermd op grond van artikel 11 van de Flora- en faunawet.

Conclusie

Gezien het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er van uit ecologisch oogpunt geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het bouwplan, mits rekening gehouden wordt met het broedseizoen van broedvogels.

4.2.7 Milieueffectrapportage

In de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd dat voorafgaande aan een ruimtelijk plan dat voorziet in een grootschalig project met belangrijke nadelige milieugevolgen een milieueffectrapport opgesteld dient te worden.

De activiteiten waarvoor een MER-rapportage opgesteld moet worden zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit MER. Overigens wordt onderscheid gemaakt tussen een MER-beoordeling (categorie D), waarbij het bevoegd gezag een beslissing kan nemen of een MER nodig is of een verplicht MER (categorie C).

Het soort bouwplan als het onderhavige – de nieuwbouw van maximaal 7 woningen- is niet opgenomen op de C-lijst of D-lijst van het Besluit m.e.r.. Een milieueffectrapportage is niet nodig. Het gaat om een relatief kleinschalige ontwikkeling, waarvoor evenmin een milieueffectbeoordeling nodig is.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. Belangrijke wijziging is het indicatief maken van de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst. Het gevolg hiervan is dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst maar beneden de drempelwaarden vallen, bepaald moet worden of een m.e.r.-(beoordelings)plicht aan de orde kan zijn. Deze toets wordt vormvrije m.e.r.-beoordeling genoemd (of te wel vergewisplicht). Het gevolg van deze wijziging is dat het bevoegd gezag voortaan ook bij kleine projecten van geval tot geval moet beoordelen (vergewisplicht) of een m.e.r.-(beoordeling) nodig is.

Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Het plangebied ligt buiten beschermde Natura 2000-gebieden en buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen ecologische hoofdstructuur). Het plangebied ligt volgens de provinciale omgevingsverordening niet binnen een drinkwatervoorziening, of een boringsvrije zone. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument is gelegen.

Conclusie

In de vorige paragrafen van dit hoofdstuk zijn de verschillende milieueffecten beschouwd. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling geen sprake zal zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen en daarom is het niet noodzakelijk een m.e.r.- beoordeling uit te voeren.

4.2.8 Duurzaamheid

In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaatneutraal is. Om deze ambitie te realiseren is door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid “Op weg naar een duurzaam evenwicht” vastgesteld. In deze agenda worden 8 gemeentelijke beleidsprioriteiten benoemd, zoals b.v. realisatie windturbines en een klimaatneutraal stadskantoor. Ook wordt er gewerkt aan een duurzaam energiebedrijf in een lokale coöperatieve vorm samen met verschillende organisaties. De sleutel zit in samenwerken. Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zal de gemeente die graag faciliteren. Waar nodig neemt de gemeente ook zelf het initiatief of schept de juiste voorwaarden.

De lijst ”Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau” uit de VNG - publicatie ”Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw” is voor duurzaamheid een bruikbare ”Checklist” met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden. In het kader van duurzaam bouwen verdient een aantal aspecten bij de ontwikkeling van het woongebied bijzondere aandacht. Voor zover deze aspecten nog niet in het voorgaande zijn beschreven gaat het om onderstaande aspecten.

Bouwrijpmaken

Bij het bouw- en woonrijp maken wordt zo veel mogelijk met een gesloten grondbalans gewerkt. Het toekomstig peil wordt bepaald in samenhang met het nog op te stellen waterhuishoudkundig plan, de vereiste drooglegging, het rioleringsplan en de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken (vrijkomende grond uit de cunetten en de bouwputten). Uitgangspunt hierbij is zo weinig mogelijk grond en zand aan te voeren. Dit ter beperking van de milieubelasting, die met het transport van grond samenhangt. In de uitwerking van de bestekken voor het bouwrijp maken wordt dit verwerkt.

Flexibiliteit en levensloop bestendig bouwen

Door toepassing van een woningbouwsystematiek geënt op flexibel en duurzaam bouwen in combinatie met een consumentgericht ontwikkel- en bouwproces, zullen de te realiseren woningen een grote mate van flexibiliteit ten aanzien van mogelijke woonprogramma's bezitten. Door de blijvende flexibiliteit wordt de levensloopbestendigheid van de woningen geoptimaliseerd met een duidelijke toekomstwaarde. De criteria van levensloopbestendigheid worden in gezet bij de uitwerking van de woningen in het plan.

Energie

Energiekosten gaan een steeds belangrijkere rol spelen, voor de ontwikkel- en beheerkosten voor vastgoed. Ook de (toekomstige) huizenbezitters en bedrijven zijn zich hiervan bewust en zullen dit laten meewegen. Het is in die zin verstandig inzicht te krijgen in het toekomstig energieverbruik van het te ontwikkelen vastgoed. Dit kan inzichtelijk gemaakt worden met b.v. een BREAAM quickscan.

4.3 Leidingen en kabels

Er bevinden zich in en nabij het plangebied ondergrondse kabels en leidingen. Dit betreffen rioleringsbuizen, telecomkabels, gasleidingen en waterleidingen. Deze kabels en leidingen zijn in beeld gebracht ten behoeve van het ontwerp van de bebouwing en de openbare ruimte.

De kabels en leidingen nabij het plangebied leveren geen gevaar op voor personen en goederen in de directe omgeving. De kabels en leidingen liggen alle in de openbare ruimte. Ook in de nieuwe situatie zullen deze in de openbare ruimte komen te liggen. Het is niet nodig om hiervoor een dubbelbestemming op te nemen of een verplichting tot het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Dubbelbestemmingen worden slechts opgenomen indien de bestemming een heel specifiek (ruimtelijk) belang beoogt te regelen. Een toegekende dubbelbestemming vertegenwoordigt een bijzonder belang dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken. Bij reguliere kabels en leidingen weegt het belang niet zo zwaar dat hiervoor andere ruimtelijke belangen moeten wijken.

Conclusie

Leidingen en kabels vormen geen belemmering voor de uitvoer van het bestemmingsplan.

4.4 Waterhuishouding

Op grond van het Besluit Ruimtelijke Ordening moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de taken en belangen van het waterschap Drents Overijsselse delta dat voortkomt uit het waterschap Groot Salland en waterschap Reest en Wieden.

Relevant beleid

Het beleid van het waterschap staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijke niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Invloed op de waterhuishouding

Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 7 woningen gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1.500 m2. Het gaat om de herstructurering van een bestaande locatie. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte.

Grondwateroverlast als gevolg van afwijkende aanleghoogten is voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies. Het rioleringssysteem grenzend aan het plangebied bestaat uit een drukrioleringssysteem met een beperkte capaciteit waarop alleen huishoudelijk afvalwater mag worden aangesloten. Op het drukrioleringssysteem mag geen drainage of regenwater worden aangesloten, omdat het rioleringssysteem daar niet op is berekend.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Watertoetsproces

Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Groot Salland op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang. Het Waterschap Groot Salland gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.

4.5 Verkeer en parkeren

De nieuw te realiseren woningen worden ontsloten via de bestaande wegenstructuur rondom het plangebied. Er is een directe ontsluiting op de Heukelenseweg. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij de parkeernormen die de gemeente Deventer hanteert in acht worden genomen

4.6 Sociale veiligheid

Naast een aantrekkelijke en aanpasbare woonomgeving zal de woonomgeving vooral ook (sociaal) veilig in het gebruik moeten zijn. Het gaat er om dat mensen zich veilig voelen en dat zoveel mogelijk daadwerkelijk zijn. Factoren die kunnen bijdragen aan (het gevoel van) meer veiligheid zijn: informeel toezicht op de openbare ruimte, persoonlijke controle over de ('eigen') omgeving en het imago van het (totale) gebied. Toegespitst op het plangebied betekent dit, dat door inrichting en beheer van de openbare ruimte een goede sociale controle mogelijk dient te zijn. Een aantal aspecten waarbij de sociale veiligheid bijzondere aandacht vraagt, is:

• stedenbouwkundige inrichting: daarbij gaat het onder meer om de relatie openbaar-privé, menging tuin- en straatgericht wonen, overzichtelijkheid van stratenpatronen, parkeervoorzieningen en openbare verlichting;
• vrijliggende groenvoorzieningen: vooral de waarborging van overzichtelijkheid;
• langzaam-verkeerroutes: primaire routes moeten bij voorkeur 'begeleid' worden door woonbebouwing;
• buurtbeheer: optredende gebreken als gevolg van dagelijks gebruik adequaat en snel herstellen;
• jeugdopvang: creëren van adequate speel- en ontmoetingsplekken.

Bij raadsbesluit d.d. 1 juli 2000 is besloten dat bij de uitvoering van bouwplannen de normeringen genoemd in het handboek Politiekeurmerk Veilig Wonen als basis worden gehanteerd. Deze normeringen houden in dat naast extra eisen op woningniveau bovenop de eisen in het bouwbesluit, eisen worden gesteld aan een woongebouw/wooncomplex en aan de openbare ruimte. De mogelijkheden van het kunnen uitoefenen van sociale controle spelen hierbij een cruciale rol.

Hoofdstuk 5 Planopzet en juridische aspecten

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek. Allereerst wordt de standaardisering van de bestemmingsplannen toegelicht. In § 5.3 wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Tenslotte wordt in § 5.4 aandacht gegeven aan de handhaving van de bestemmingsplanregels.

5.2 RO Standaarden 2012

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat planologische visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene maatregelen van bestuur digitaal vervaardigd en op elektronische wijze beschikbaar gesteld moeten worden. Om dit mogelijk te maken zijn de RO standaarden ontwikkeld.

De SVBP2012 (standaarden) bevatten de normen die van toepassing zijn op de vormgeving en inrichting van oa. het bestemmingsplan, met het doel om deze op vergelijkbare wijze op te bouwen en weer te geven. De SVBP2012 geeft daartoe normen voor de opbouw van de regels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan.

De informatie die is vastgelegd in het plan moet in elektronische vorm volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn. Dit wordt de digitale verbeelding genoemd. In de digitale verbeelding wordt alle relevante bestemmingsplaninformatie in een interactieve raadpleegomgeving getoond. Een raadpleger van het bestemmingsplan moet alle relevante bestemmingsplaninformatie op eenvoudige wijze voor ogen kunnen krijgen. Dit betekent dat bestemmingsplannen alleen in digitale vorm rechtskracht kunnen krijgen. De papieren versie betreft slechts een verbeelding van de digitale versie. Dit bestemmingsplan is daarom digitaal en IMRO-gecodeerd opgesteld, zodat het is voorbereid om digitaal te worden vastgesteld en gepubliceerd.

5.3 Planopzet

5.3.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bestemmingsbepalingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die bestemming gelden.
• Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelbepaling.
• Tenslotte bevat hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.

5.3.2 Hoofdstuk 1: inleidende regels

De artikelen 1 en 2 bevatten begripsomschrijvingen respectievelijk planregels omtrent de wijze van meten. Het voert te ver om hier uitgebreid bij alle begrippen stil te staan, maar wel verdienen enkele voor de dagelijkse gebruikspraktijk belangrijke begrippen aandacht:

Bestemmingsvlak

Een bestemmingsvlak is een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. De bij een bestemming behorende planregels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming.

Bouwvlak

In de bestemmingsvlakken is op de analoge en digitale verbeelding een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is een op de analoge en digitale verbeelding aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegestaan. Hoofdregel is dat buiten het bouwvlak geen gebouwen mogen worden opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Bouwperceel

Het bouwperceel is niet op de analoge en digitale verbeelding aangegeven. In artikel 1 van de planregels wordt 'bouwperceel' omschreven als een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouw moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. De visuele uitstraling van dat ene bouwperceel en het als één eenheid functioneren van dat bouwperceel is dan van belang. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen een of meer bestemmingsvlakken, maar de begrenzing van een bouwperceel hoeft niet samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Bouwvlakken geven aan waar binnen een bouwperceel gebouwen mogen worden gebouwd. Op het bouwperceel voor zover gelegen buiten het bouwvlak, mogen echter ook worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en vergunningvrije bouwwerken.

Hiervoor is aangegeven dat de begrenzing van een bouwperceel niet hoeft samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Met name in de woonbestemmingen komen meerdere bouwpercelen binnen één of meer bestemmingsvlakken voor. De grenzen van de bouwpercelen worden in de regel gevormd door de begrenzing van het erf. Waar die begrenzing tevens de eigendomsgrens is - en dit is vrijwel altijd het geval - vallen de grenzen van het bouwperceel samen met die van het kadastrale perceel. De loop van kadastrale grenzen kan veranderen door, bijvoorbeeld, aan- of verkoop van grond. Dan verandert ook de grens van het bouwperceel. Een stuk grond kan nu nog niet bij een bouwperceel horen en over een tijdje wel. Via de anti-dubbeltelbepaling in dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat één stuk grond tweemaal meegeteld wordt bij de behandeling van aanvragen van omgevingsvergunningen.

Woning

Een woning is gedefinieerd als 'een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van personen'. Deze definitie wordt gehanteerd omdat steeds meer verschillende vormen van samenleven in een woning plaatsvinden die niet behoren tot het traditionele (al dan niet één persoons-) huishouden. Hierbij kan gedacht worden aan woongroepen, begeleid zelfstandig wonen, kamerbewoning e.d.

5.3.3 Hoofdstuk 2: bestemmingsregels

Artikel 3: Wonen

Het plangebied is bestemd als 'Wonen'. In de bouwregels is waar mogelijk flexibiliteit geboden. Er is gekozen voor één bouwvlak, waardoor makkelijker geschoven kan worden in de grootte van de kavels. Verder geldt voor alle percelen een bouwpercentage van 60% per bouwperceel (kavel). Ook mag er per bouwperceel maximaal 1 woning gebouwd worden. De minimale bouwafstand voor het hoofdgebouw ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens is vastgelegd.

Artikel 4: Waarde-Archeologie 3

De archeologische verwachtingsgebieden en waardevolle gebieden in worden beschermd door middel van een dubbelbestemming. Het voorliggende bestemmingsplan kent de dubbelbestemming Waarde - Archeologie -3.In het algemeen geldt voor iedere bestemming: indien de archeologische waarden worden bedreigd door grondingrepen van een bepaalde omvang, dienen de archeologische waarden te worden beschermd door technische maatregelen of voorafgaand aan de verstoring door middel van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde specialist te worden onderzocht.

5.3.4 Hoofdstuk 3: algemene regels

Artikel 5: Anti-dubbeltelregel

In het Besluit ruimtelijke ordening is hiervoor een standaardbepaling opgenomen. Het Bro verplicht om deze bepaling in het bestemmingsplan op te nemen.

Artikel 6: Algemene gebruiksregels

Om te voorkomen dat gronden worden gebruikt strijdig met de bestemming, zijn de algemene gebruiksregels opgenomen. Tevens is bepaald onder welke voorwaarden een beroep of bedrijf aan huis is toegestaan.

Ten aanzien van het parkeren is bepaald dat bij nieuwbouw moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 7: Algemene aanduidingsregels

Ter plaatse van de aanduiding "Geluidszone - industrie" ligt de rond het bedrijventerrein gelegen zone, buiten welke zone de geluidsbelasting vanwege het bedrijventerrein de waarde van 50 dB (A) niet te boven mag gaan.

Artikel 8: Algemene afwijkingsregels

De regels bevatten een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken.

Artikel 9: Algemene wijzigingsregels

De regels bevatten een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Middels een algemene wijzigingsregel kunnen bouwvlakken in beperkte mate worden gewijzigd.

5.3.5 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Artikel 10: Overgangsrecht

Deze overgangsregels zijn overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening. Bij het tenietgaan van bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen bestaat de mogelijkheid om terug te bouwen. Onder een calamiteit wordt hier verstaan: een verwoesting door een onvermijdelijk, eenmalig, buiten schuld van de indiener van de aanvraag om omgevingsvergunning veroorzaakt onheil.

Artikel 11: Slotregel

Hier is bepaald hoe de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

5.4 Handhaving

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.

Voldoende kenbaarheid van het plan

Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De wet bevat enkele waarborgen ten aanzien van de te volgen procedure: deze heeft in de bestemmingsplanprocedure een aantal inspraakmomenten ingebouwd.

Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan

De inhoud van het bestemmingsplan kan slechts gehandhaafd worden, indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund worden door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.

Realistische en inzichtelijke regeling

Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de regels goed controleerbaar zijn. De planregels moeten niet meer regelen dan noodzakelijk is.

Actief handhavingsbeleid

Er moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de planregels niet worden nageleefd, met name als dit negatieve gevolgen heeft voor de veiligheid en/of de (volks)gezondheid.

Voornoemde onderwerpen zijn als uitgangspunt opgenomen en als richtlijn gehanteerd bij het opstellen van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Bijlagen

6.1 Inleiding

In artikel art. 3.1.6 lid 1, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is. Allereerst wordt in § 6.2 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Vervolgens wordt in § 6.3 ingegaan op de 'maatschappelijke uitvoerbaarheid'.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is in artikel 6.2.1 een opsomming gegeven van de bouwplannen die worden beschouwd als bouwplan in de zin van 6.12 Wro waarvoor een exploitatieplan dient te worden vastgesteld indien het kostenverhaal niet anderszins is geregeld. Het voorliggende bouwplan (de bouw van maximaal 7 woningen) is een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente Deventer wordt een exploitatieovereenkomst gesloten. Hiermee is het kostenverhaal voor de gemeente verzekerd. De saneringskosten zijn door de initiatiefnemer financieel gezekerd in de destijds ten tijde van de verwerving gesloten koopovereenkomst. De saneringskosten zijn geen risico voor de economische uitvoerbaarheid.

Uit paragraaf 4.2.3 blijkt dat de locatie op dit moment niet geschikt is voor de beoogde woonfunctie. Voordat de woningen gebouwd kunnen worden zal een functionele sanering worden uitgevoerd. De initiatiefnemer heeft 2 kostenramingen aangeleverd voor een minimale en maximale functionele saneringsvariant. Hiermee is inzichtelijk gemaakt dat de kosten voor de uit te voeren sanering gedekt zijn. De saneringskosten zijn geen risico voor de economische uitvoerbaarheid.

6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.3.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat de gemeente bij de voorbereiding van een omgevingsvergunning met planologische afwijking overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Zodra de resultaten van het vooroverleg bekend zijn, zal in deze paragraaf een beknopte samenvatting worden opgenomen.