Schooldijk 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aanleiding

Bij de gemeente Deventer is een aanvraag herziening bestemmingsplan ontvangen. De aanvraag betreft een verzoek de planologische situatie op het perceel Schooldijk 1 in Schalkhaar aan te passen conform de afspraken die in het kader van een Rood voor Rood-overeenkomst zijn gemaakt.

Op het perceel Schooldijk 1 te Schalkhaar is bebouwing van een voormalig agrarisch bedrijf aanwezig. Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' is aan dit perceel de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' toegekend. Doordat de gebouwen hun functie hebben verloren en sindsdien niet langer geïnvesteerd is in het onderhoud van deze gebouwen, kan een deel van deze bebouwing worden aangemerkt als landschapsontsierend.

In het kader van de regeling 'Rood voor Rood' is besloten om deze landschapsontsierende bebouwing te slopen en een nieuwe woning op het perceel bij te bouwen. In totaal worden vier schuren, vier silo's en een ondergrondse kelder gesloopt. De bestaande woning met deel en een karakteristieke (varkens)schuur, gelegen ten westen van de woning, blijven gehandhaafd. De sloopopgave geeft in zijn totaliteit recht op de bouw van één nieuwe woning. Om een goede landschappelijke inpassing te borgen is voor de totale ontwikkeling op het perceel Schooldijk 1 een erf- en landschapsplan opgesteld.

Bovenstaande afspraken zijn vastgelegd in een Rood-voor-Rood-overeenkomst. Om uitvoering te kunnen gegeven aan de afspraken uit de Rood voor Rood-overeenkomst moet het bestemmingsplan ter plaatse van de Schooldijk 1 worden aangepast. De aanvrager verzoekt om die reden het geldende bestemmingsplan te herzien en de agrarische bestemming te wijzigingen in een woonbestemming.

Plangebied

Het perceel Schooldijk 1 ligt in het buitengebied van de gemeente Deventer op ongeveer 3,5 kilometer ten oosten van het dorp Schalkhaar en is kadastraal bekend gemeente Diepenveen, sectie E nummers 2721 en 2177.

Op de navolgende afbeelding is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Globale ligging van het plangebied "Schooldijk 1"

De kadastrale begrenzing van de beide percelen die samen het perceel Schooldijk 1 vormen is in onderstaande afbeelding weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied van dit bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

Ligging kadastraal perceel "Schooldijk 1"

Planologische regime

Voor boven genoemde percelen geldt momenteel het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' (vastgesteld 6 juni 2012). Het beoogde plan is in strijd met dit bestemmingsplan. Het perceel heeft in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden.' Op deze gronden is de uitoefening van een agrarische bedrijf toegestaan. De gronden gebruiken voor de functie wonen en het toevoegen van een extra woning is in strijd met het bestemming.

Door gebruikmaking van de Rood voor Rood-regeling mag een nieuwe woning op het perceel worden toegevoegd. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de herbestemming van de functie 'Agrraisch met waarden - Landschapswaarden' naar de functie 'Wonen' mogelijk gemaakt. Op deze wijze wordt uitvoering gegeven aan de wederzijdse verplichtingen, zoals opgenomen in de Rood-voor-Rood-overeenkomst.

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven, de uitgangssituatie op de locatie en het voorgenomen (bouw)plan. In hoofdstuk 3 volgt de ruimtelijke onderbouwing. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de voor dit plan relevante beleidskaders, de landschappelijke inpassing van de ontwikkeling en de zogeheten randvoorwaarden, zoals archeologie, water en de milieuhygiënische aspecten. Op basis van al deze aspecten wordt in dit hoofdstuk onderbouwd waarom de voorgenomen ontwikkeling acceptabel is. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de planopzet en de juridische aspecten nader toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat ten slotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Huidige situatie  

Het perceel Schooldijk 1 is gelegen in het buitengebied van Deventer. Het erf ligt direct aan de Schooldijk (geen lange erftoegangsweg).

Op het perceel Schooldijk 1 zijn momenteel elf bouwvolumes aanwezig; de woonboerderij, een karakteristieke (varkens)stal, vier agrarische bedrijfsgebouwen, een ondergrondse kelder en vier silo's.

Foto's bestaande opstallen op het perceel "Schooldijk 1"

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie blijven twee van de huidige aanwezige bouwvolumes behouden. Dit zijn de woning en de achter de woning gelegen karakteristieke (varkens)stal (1 en 2 op de navolgende afbeelding). De overige bebouwing op het erf, bestaande uit diverse stallen, een ondergrondse kelder en een viertal silo's worden gesloopt (3 t/m 9 op de navolgende afbeelding).

Weergave te slopen (rood) en te behouden (grijs) bebouwing in het plangebied

Naast behoud van de bestaande woning en de karakteristieke (varkens)schuur worden een drietal nieuwe bouwvolumes aan het erf toegevoegd. Ten dienste van de bestaande woning wordt, achter de bestaande schuur, een nieuwe kapschuur gebouwd. Deze kapschuur heeft een oppervlakte van 100 m2. Deze vierkante meters komen boven op de te behouden varkensschuur van ca. 66 m2, die ook als bijgebouw bij de woning in gebruik zal worden genomen. Ruimtelijk en cultuurhistorisch is het gewenst de bestaande varkensschuur te handhaven, met name omdat de boerderij en varkensschuur een geheel vormen. Hierdoor ontstaat in die situatie op het “bestaande” erf een maximum van 166 m2 aan bijgebouwen. Aangezien de eigenaar ook nog diverse agrarische gronden in eigendom heeft zijn deze extra vierkante meters te verantwoorden binnen de regeling dat voor hobbymatige agrariche activiteiten maximaal 250 m2 aan bijgebouwen gerealiseerd mag worden.

Ten noorden van de bestaande woning, aan de overzijde van de erftoegang wordt een nieuwe woning met vrijstaand bijgebouw van maximaal 100 m2 gebouwd.

Deze beide woningen gaan in de nieuwe situatie een eenheid vormen en zullen gesitueerd worden rondom een centraal erf. De in het midden van het erf gesitueerde solitaire Walnoot benadrukt deze eenheid, evenals de in het midden gelegen gezamenlijke in- en uitrit.

De bestaande karakteristieke Sallandse krukasboerderij wordt opgeknapt, evenals de bestaande varkensschuur. Met behoud van de cultuurhistorische verschijningsvorm zal deze voormalige varkenschuur worden getransformeerd en in gebruikt worden genomen als praktijkruimte voor fysotherapie, conform de regeling 'beroep en bedrijf aan huis'.

De nieuwe woning wordt ten noorden van de bestaande woning gesitueerd op een grotere afstand van de Schooldijk, zodat deze ondergeschikt blijft aan de bestaande karakteristieke woning. Ook de eenvoudige verschijningsvorm van deze nieuwe woning moet de ondergeschiktheid van deze nieuwe woning benadrukken.

Aan de zuidzijde van het erf is gekozen voor een groene en ontspannen inrichting. Aan deze zijde grens het perceel aan het "beekdal" van de Lettelerleide. Een open en groene inrichting sluit daar landschappelijk goed bij aan.

In onderstaande afbeelding in de toekomstige erfinrichting weergegeven. Dit erf- en landschapsplan is ook opgenomen als bijlage 1 bij de regels.

Het erf- en landschapsplan Schooldijk 1 "

Samengevat bestaat de totale herontwikkeling van de locatie aan de Schooldijk 1 uit:

• het slopen van 916,5 m² voormalige agrarische schuren;
• het slopen van 36 m² silo's en een ondergrondse kelder;
• de bouw van een nieuwe kapschuur met een oppervlakte van 100 m²
• het toevoegen van één woningbouwkavel voor een woning van maximaal 750 m³ en een bijgebouw van maximaal 100 m²;
• de landschappelijke inpassing van de woningbouwkavel;

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke onderbouwing

Inleiding

Om te oordelen of de in het vorige hoofdstuk beschreven (ruimtelijke) ontwikkeling mogelijk en wenselijk is, is deze getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Ook is het plan getoetst aan de wettelijk vastgestelde milieukwaliteitseisen, de Wet op de archeologische monumentenzorg en de Monumentenwet. Tevens zijn de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op de waterhuishouding (de watertoets), het landschap en de mobiliteit beoordeeld en afgewogen.

3.1 Beleidskaders

In deze paragraaf wordt nader ingegegaan op het voor dit bestemmingsplan relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Rijksbeleid

Bij het vaststellen van dit bestemmingsplan zijn geen rechtstreekse Europese en nationale ruimtelijke belangen betrokken. De algemene beleidsrichtlijnen van het Europees en rijksbeleid, o.a. de Nota Ruimte, worden nader uitgewerkt in provinciaal en gemeentelijk beleid en om die reden niet nader behandeld.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen. Op basis van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' moet in de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, worden aangetoond dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte (trede 1). Vervolgens moet worden aangegeven wat de mogelijkheden zijn om deze behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied op te vangen, bijvoorbeeld door herstructurering of transformatie (trede 2). Indien blijkt dat de ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, kan deze op een geschikte locatie buiten het stedelijk gebied worden gerealiseerd (trede 3).

Voorliggend bestemmingsplan maakt de bouw van één extra woning op een voormalige agrarische bedrijfslocatie mogelijk. Deze extra woning mag worden gebouwd ter compensatie van de sloop van landschapontsierende agrarische bedrijfsbebouwing. De ontwikkeling past binnen de afspraken over de stedelijke programmering van de gemeente Deventer.

Conclusie

Gezien het feit dat het om slechts één woning gaat en deze past binnen het gemeentelijke 'Rood-voor-Rood beleid' is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en is een nadere toetsing aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' niet noodzakelijk.

Provinciaal beleid

Geactualiseerde Omgevingsvisie 2013

In de geactualiseerde Omgevingsvisie Overijssel, die op 10 september 2013 in werking is getreden, schetst de provincie haar visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het vizier is hierbij gericht op het jaar 2030. De Omgevingsvisie heeft onder andere de status van structuurvisie in de zin van de Wet ruimtelijke ordening en van provinciaal waterhuishoudingsplan onder de Wet op de Waterhuishouding dan wel van regionaal waterplan onder de toekomstige Waterwet. De rode draden van de Omgevinsgvisie zijn ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Om de provinciale ambities te bereiken wordt gebruik gemaakt van het uitvoeringsmodel. Deze is weergegeven in onderstaande figuur.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie provincie Overijssel 

Het uitvoeringsmodel is gebaseerd op de sturingsfilosofie van vitale coalities: met partners een gezamenlijke visie of doel delen en dan ieder in eigen verantwoordelijkheidssfeer in actie komen. Alle uitvoeringsacties zijn te plaatsen in de samenhang van (1) Generieke beleidskeuzes, (2) Ontwikkelings- en beleidsperspectieven en (3) Gebiedskenmerken. De omschreven drie niveaus sturen op basis van een inhoudelijke ontwikkelingsvisie, of, waar en hoe een ruimtelijke ontwikkeling gerealiseerd kan worden.

• 1. Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Er wordt onder andere gebruik gemaakt van de SER-ladder. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. In dit geval is sprake van herstructurering. Het gaat om het mogelijk maken van een Rood voor Rood-woning op het perceel Schooldijk 1 in Schalkhaar, waar als tegenprestatie ca. 916 m2 aan agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Per saldo is er een afname van het bebouwde oppervlak. Daarnaast worden de karakteristieke boerderij en (varkens)schuur herstelt en wordt het totale erf landschappelijk (her)ingericht.
• 2. De beleidsambities van de provincie voor dit gebied zijn verwoord in de ontwikkelingsperspectieven. Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief 'Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte'. Dit zijn de gebieden binnen de provincie war sprake is van de verweving van functies. Aan de ene kant melkveehouderij en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Dit ontwikkelingsperspectief maakt de ontwikkeling van diverse functies mogelijk, waaronder ook wonen. Voorliggend plan aan de Schooldijk is daarmee passend binnen dit ontwikkelingsperspectief
• 3. Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het plangebied kent volgens de Gebiedskenmerkencatalogus de volgende gebiedskenmerken:
  • a. natuurlijke laag: het plangebied ligt op grond van de Gebiedscatelogus op een dekzandvlakte. De bijbehorende ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door beplanting met natuurlijke soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Dekzandvlakten en -ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf. De ontwikkeling van de locatie past bij deze ambitie. De hoofdlijnen van het huidige reliëf worden in stand gehouden en bij de (her)inrichting van het totale erf wordt aangesloten bij het karakter van het omliggende landschap en er wordt nieuwe beplanting aangebracht waarbij gebruik gemaakt worden van gebiedseigen en natuurlijke soorten;
  • b. laag van het agrarisch cultuurlandschap: de Gebiedskenmerkencatalogus geeft aan dat het plangebied landschappelijk gezien valt binnen het oude hoevenlandschap. De ambitie is de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een ontwikkeling wanneer dat mogelijk is. De voorliggende ontwikkeling past bij deze ambitie. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt versterkt. Landschapontsierende bebouwing wordt verwijderd daarvoor in de plaats komt een bouwkavel. Ook wordt de karakteristieke bebouwing gerenoveerd. De hoeveelheid rood in de nieuwe situatie vermindert. De nieuwbouw sluit aan bij de bestaande bebouwing en de toegelaten goot- en nokhoogtes in het buitengebied. Door de aanplant van gebiedseigen bomen en struiken en andere landschappelijke elementen wordt de ruimtelijke kwaliteit verder versterkt;
  • c. stedelijke laag: het plangebied wordt niet aangeduid in de stedelijke laag;
  • d. lust- en leisurelaag: het plangebied is aangeduid als bijzondere plek, te weten stads- en dorpsranden. De ambitie in deze gebieden is om de overgang tussen stad en land te versterken. Beide moeten zich van hun beste kant laten zien en voorzieningen moeten worden gecreeërd om van de kwaliteiten van beide te kunnen genieten. De voorliggende ontwikkeling past binnen deze ambitie. Landschapontsierende bebouwing wordt gesloopt, terwijl cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden en gerenoveerd. Ook wordt het landschap ter plaatse versterkt, waardoor de beleving van het landschap wordt versterkt.

Conclusie voor het plangebied

De ontwikkeling in het kader van Rood voor Rood past binnen de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de drie niveaus van het uitvoeringsmodel, (1) Generieke beleidskeuzes, (2) Ontwikkelings- en beleidsperspectieven en (3) Gebiedskenmerken.

Geactualiseerde Omgevingsverordening 2013
Om het beleid, dat is verwoord in de Omgevingsvisie, door te laten werken is de Omgevingsverordening opgesteld. De Omgevingsverordening is vastgesteld in juli 2009 en in 2013 geactualiseerd.

Meer dan in voorgaande verordeningen is het uitgangspunt van de Omgevingsverordening dat er niet méér geregeld wordt dan nodig is voor het beleid, zoals dat in de Omgevingsvisie is verwoord. Gemeenten krijgen zoveel mogelijk ruimte om daaraan een nadere invulling te geven. Wat elders geregeld wordt - bijvoorbeeld door het Rijk - wordt niet nog eens dubbel geregeld in deze verordening. Daarmee voorkomt de provincie extra regeldruk.

Het uitgangspunt 'decentraal wat kan, centraal wat moet' is ook toegepast bij de flexibiliteitsbepalingen in deze verordening. Waar mogelijk zijn afwijkingsmogelijkheden toegepast in plaats van ontheffingsbepalingen. Ook heeft de provincie zoveel mogelijk gekozen voor positief geformuleerde voorwaarden. De Omgevingsverordening geeft regels voor:

• de provinciale adviescommissie (regelt instelling, taken en werkwijze van de Provinciale Commissie voor de Fysieke Leefomgeving);
• gemeentelijke ruimtelijke plannen (geeft instructies aan gemeenteraden over de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen en beheersverordeningen);
• grondwaterbescherming, bodemsanering en ontgrondingen (gericht op burgers, bedrijven en instellingen);
• kwantitatief en kwalitatief waterbeheer (geeft instructies aan Waterschappen);
• verkeer (regeling voor provinciale wegen en scheepvaartwegen).

Voor het plangebied Schooldijk 1 is meer specifiek de regeling voor gemeentelijke ruimtelijke plannen van belang. Onderhavig bestemmingsplan sluit aan op de Omgevingsverrodening.

Het plangebied maakt geen deel uit van een Nationaal Landschap, EHS, grondwaterbeschermingsgebied of dijkring. De ontwikkelingen in het plangebied zijn passend binnen de doelstellingen van het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief 'buitengebied, accent veelzijdig ruimtegrbuik', zoals hierboven beschreven. Het plangebied ligt wel in een zogenaamde laagvliegroute, die is opgenomen vanwege externe veiligheid. Dit levert geen belemmering op aangezien dit bestemmingsplan geen hoge bebouwing toeslaat. Het plangebied ligt tevens in een 'intrekgebied' en in de 'boringsvrije zone diep pakket van Salland', beide in het kader van de drinkwatervoorziening. Op basis van artikel 2.13.5 uit de Omgevingsverordening mogen in een 'intrekgebied' naast functies die harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening ook 'niet-risicovolle functie' worden toegestaan, mits daarbij wordt voldaan aan het stand still-principe. Het realiseren van woningen wordt gezien als een niet-risicovolle functie. Het stand still-principe is erop gericht een verslechtering van de grondwaterkwaliteit tegen te gaan en het vergroten van risico’s op verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Door ter plaatse de agrarische bedrijfsvoering, inclusief de mogelijk tot het oprichten van een intensieve veehouderij, te staken en ter plaatse burgerwoningen te realiseren wordt voldaan aan het stand still-principe. Het risico op grondwaterverontreiniging is bij burgerwoningen vele malen kleiner dan bij agrarische bedrijfsvoering, waar meststoffen, oliën en andere stoffen worden gebruikt en verwerkt die mogelijk tot grondwaterverontreiniging zouden kunnen leiden. De ligging in de boringsvrijezone vormt geen belemmering voor het onderhavige plan, aangezien er geen ontgravingen dieper van 50 m. plaatsvinden.

De omgevingsverordening verzet zich gezien het bovenstaande niet tegen de voorgenomen ontwikkeling.

Regionaal beleid

Reconstructieplan Salland-Twente
Op regionaal niveau is het Reconstructieplan Salland-Twente van belang. In het Reconstructieplan zijn binnen het landelijk gebied verschillende doelen gesteld. Deze doelen zijn door het Rijk en de provincie benoemd. Binnen het Reconstructieplan zijn deze doelen in vijf programmalijnen verwerkt, te weten:

• perspectiefvolle landbouw;
• behoud en versterking van de kwaliteit van natuur en (cultuur)landschap;
• economische vitaliteit;
• sociale vitaliteit en leefbaarheid;
• veerkracht watersysteem.
• extensiveringsgebied;
• verwevingsgebied;
• landbouwontwikkelingsgebied.

Het plangebied is gelegen in een verwevingsgebied. Dit gebied is gericht op:

• het mogelijk maken en handhaven van veel functies naast elkaar en in combinatie met elkaar;
• ruimte bieden aan meerdere functies (wonen, recreatie, economie, natuur, landschap);
• de landbouw, waaronder de intensieve veehouderij, ruimte bieden;
• extra kansen bieden door de ontwikkeling van sterlocaties voor de intensieve veehouderij.

De voorgenomen planontwikkeling past goed binnen het ontwikkelingskader van het verwevingsgebied.

Gemeentelijk beleid

Ontwikkelingskader Wonen en Werken Buitengebied Deventer

De gemeenteraad van Deventer heeft in maart 2006 het ontwikkelingskader “Wonen en Werken Buitengebied Deventer” vastgesteld. Daarin is een inhoudelijk beleidskader aangegeven voor de toetsing van nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied (Rood voor Rood en hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing). De kaders zijn afgeleid van de provinciale kaders (Partiële streekplanherziening rood voor rood met gesloten beurs). Tevens is het ontwikkelingskader onderdeel van het 'Actieplan plattelandsontwikkeling' van de gemeente, de voorloper van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP).

Het landelijk gebied is continu in beweging. Ook in de agrarische sector zijn veranderingen zichtbaar. Bedrijfsgebouwen, zoals stallen, schuren en woningen komen bij het beëindigen van de agrarische bedrijfsvoering vrij. Het aantal vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen neemt de komende jaren sterk toe. Dit kan leiden tot verpaupering, verval en leegstand. De ontwikkelingen bieden echter ook kansen. De blijvende boeren krijgen meer ruimte voor hun bedrijfsvoering en goed bruikbare bebouwen kunnen prima op een andere manier worden benut. Nieuwe functies worden toegevoegd aan het landelijk gebied en de vitaliteit krijgt daarmee een impuls.

Om de landschappelijke kwaliteiten en de vitaliteit te behouden en te versterken is door de provincie een regeling opgesteld aangaande de mogelijkheden voor Vrijkomende Agrarische Bedrijfsbebouwing en het principe Rood voor Rood. De kaders geven duidelijkheid over wat wel en niet is toegestaan, welke stappen moeten worden genomen om te komen tot een geschikte aanvraag en waar de initiatiefnemers kunnen aankloppen voor ondersteuning.

Deventer heeft gekozen voor een faciliterende rol bij de uitvoering van de provinciale regelingen. De gemeente toetst de aanvragen en neemt ook een adviserende en begeleidende rol op zich. Het ontwikkelingskader is zowel een adviserings- als een toetsingsinstrument bij het beoordelen van particulier initiatief.

Evaluatie Rood voor Rood en hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing

Op 25 maart 2009 heeft de Raad het bovenstaande beleid geactualiseerd naar aanleiding van de evaluatie 'ontwikkelingskader Wonen en Werken buitengebied Deventer'. Met het vaststellen van het evaluatierapport zijn de volgende (nieuwe) uitgangspunten vastgesteld.

• Agrariërs en niet agrariërs

Geen onderscheid maken in agrariërs en niet-agrariërs: leidt in alle gevallen tot slopen van ontsierende en ongebruikte gebouwen.

• Oppervlakte compensatiekavel

De omvang van de compensatiekavel is van belang voor de mate van investeringsmogelijkheden in ruimtelijke kwaliteit en het eventueel vullen van het gemeentelijke kwaliteitsfonds. De gemeentelijke ondergrens bedraagt minimaal 800 m².

• Sloop van bedrijfsgebouwen < 100m²

Schuren kleiner dan 100 m² komen alleen in aanmerking voor meetelling als zij onderdeel zijn van een groter totaal op dat erf.

• Locatie Bouwkavel

De compensatiewoning komt in principe komt op de plek van de gesloopte schuren. Als dit landschappelijk, ruimtelijk, milieutechnisch of anderszins niet wenselijk is, dan kan worden afgeweken naar een andere plek op dezelfde kavel of elders in het gebied, geconcentreerd in of aansluitend aan een kern of buurtschap. Bij het zoeken van een nieuwe locatie moet worden aangesloten bij de gebiedskenmerken uit het LOP. Resultaat; landschappelijk meest logische plek en basis voor optimale ruimtelijke kwaliteit. De LOP visie, welstandnota en overig relevant beleid als basis nemen om ruimte te bieden aan gevallen die niet op de kavel kunnen worden teruggeplaatst.

• Geen nieuwbouw in Landbouwontwikkelingsgebied (LOG)

In een LOG is nieuwbouw van een woning niet toegestaan.

• Bepaling betreffende overige stallen

Voor een aanvrager die meedoet aan de Rood voor Rood-regeling geldt dat alle bedrijfsgebouwen moeten worden gesloopt, tenzij ze karakteristiek zijn. Voor de nieuwe functie en voor de compositie op een erf kan het soms beter zijn één of meerdere bedrijfsgebouwen te laten staan, ook als dit gebouw(en) vanuit cultuurhistorisch oogpunt niet waardevol is/zijn. De toetsing van deze aspecten vindt plaats aan het LOP, de welstandsnota en de cultuurhistorische inventarisatie.

• Inhoud woning 750 m³

Geen grotere woningen dan 750 m³ toestaan, tenzij landgoedconstructie (en dito spelregels). Als dit vooraf helder genoeg wordt gecommuniceerd zal dat voor een architect ruimte bieden voor een goed ontwerp

• Woon of bedrijfsmatige functie van de nieuwbouw

De mogelijkheid om in plaats van één of meer woningen, onder dezelfde voorwaarden huisvesting voor bedrijfsmatige activiteiten te realiseren spreekt het college niet aan bij Rood voor Rood. Tot nog toe hebben deze situaties zich niet voorgedaan. Onderzocht moet worden of de VAB-regeling mogelijkheden biedt. Bedrijfsmatige activiteiten in nieuwbouw zijn niet toegestaan in het buitengebied. Deze bedrijven moeten zich anders vestigen op een regulier bedrijventerrein

• Te slopen vierkante meters en combinatie van verschillende aanvragen

Deze regel ontbreekt momenteel in het gemeentelijke ontwikkelingskader. We passen hier provinciaal beleid toe: ondergrens van 850 m² waarbij combinaties tussen verschillende aanvragen mogelijk is. Op beide locaties dient alles gesloopt te worden om daarmee als volwaardige Rood voor Rood-locaties te fungeren. De overige vierkante meters die bij een stapeling ontstaan zijn niet vrij te verhandelen. Het provinciale beleid staat ook toe dat in gemeente A wordt gesloopt en in gemeente B nieuwbouw plaatsvindt. Gemeentegrensoverschrijdende combinaties alleen bij uitzondering mogelijk maken als ook ten minste 70% van het te slopen oppervlak in de gemeente Deventer ligt.

• Oppervlakte bijgebouwen

Bij geheel nieuw op te richten woningen, los van de slooplocatie, wordt voorgesteld aan te sluiten bij het beleid dat straks in het bestemmingsplan buitengebied wordt vastgesteld. In de nota van uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan is een oppervlaktemaat van 100 m² voor bijgebouwen bij woningen opgenomen.

• Ontmengingsregeling

In verwevingsgebieden is het voor gemengde bedrijven mogelijk om met de intensieve veehouderijtak deel te nemen aan de Rood voor Rood regeling. Hierbij is vastgelegd dat voor het continueren van de extensieve tak geen nieuwe bedrijfsgebouwen mogen worden teruggebouwd

• Verplaatsing intensieve veehouderij

Verplaatsing binnen extensiverings- of verwevingsgebied kan bijdragen een ruimtelijk knelpunt op te lossen. In ruil hiervoor wordt één bouwkavel extra toegekend mits passend binnen de Verplaatsing Intensieve Veehouderij-regeling (VIV-regeling).

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied is getoetst aan bovenstaande punten en is volledig in lijn met het beleid, zoals opgenomen in de 'Evaluatie Rood voor Rood en hergebruik vrijkomende agrarische bebouwing'. De bouw van een nieuwe woning in het plangebied met bijbehorend bijgebouw past binnen de kaders van het gemeentelijk Rood voor Rood-beleid.

Landschapsontwikkelingsplan Salland (LOP)

Voor de gemeenten Deventer, Raalte en Olst-Wijhe is een landschapsontwikkelingsplan (LOP) ontwikkeld, het Landschapsontwikkelingsplan Salland: 'Een plus voor het landschap van Salland'.

Dit beleidsplan geeft de visie op de gewenste landschappelijke ontwikkeling voor het buitengebied van Deventer, Olst-Wijhe en Raalte weer. De visie (de landschapsontwikkelingsvisie) geeft aan op welke wijze de ontwikkelingen passen in het landschap en hoe het karakter van het landschap daarbij versterkt kan worden. Zo kunnen nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit in Salland.

Conclusie

Het plangebied is gelegen in weteringenlandschap (zie de kaartuitsneden van de LOP-visie in paragraaf 3.2). Hoe in de voorliggende ontwikkeling rekening is gehouden met de gebiedskenmerken van en de visie op dit gebiedstype is in paragraaf 3.2 nader uitgewerkt.

Beleidsnota Beroep en Bedrijf aan huis
In de bestemmingsplannen is een regeling opgenomen waarbij kleinschalig beroep en bedrijf aan huis wordt toegestaan. Daartoe wordt een eenduidige definitie gehanteerd: "een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning of bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend alsmede het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen meldingsplicht op grond van het Activiteitenbesluit of vergunningplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt, op een oppervlak van niet meer dan 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m² en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past."

Deze definitie is opgenomen in artikel 1.46 van de planregels van dit bestemmingsplan. In de bestemmingsregel voor Wonen is het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis geregeld.

3.2 Landschappelijke inpasbaarheid en ruimtelijke kwaliteit

In de vorige paragraaf is aangegeven dat zowel op nationaal, provinciaal als gemeentelijke niveau de nadruk wordt gelegd op ruimtelijke kwaliteit. Het beleid kent geen strikte voorschriften meer met betrekking tot welke functie op welke plek moet plaatsvinden. Het beleid biedt ruimte aan economische dynamiek, zolang deze de ruimtelijke kwaliteit bevordert.

Om deze sturingsfilosofie te waarborgen heeft de provincie in de Omgevingsverordening opgenomen dat in het bestemmingsplan dient te worden onderbouwd op welke wijze de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit (artikel 2.1.5). Aan deze onderbouwing wordt de eis gesteld dat inzichtelijk moet worden gemaakt hoe is omgegaan met de provinciale vier-lagenbenadering, de bijbehorende Catalogus Gebiedskenmerken 2009 en welk ontwikkelingsperspectief van toepassing is. In deze paragraaf zal daar nader op in worden gegaan. Naast het provinciaal beleid zal ook worden ingegaan op de inpasbaarheid van de beoogde ontwikkeling in het gemeentelijke Landschapsontwikkelingsplan (LOP), voor zover deze afwijkt van het provinciale kader. Allereerst zal worden ingegaan op de principe zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bij de keuze om medewerking te verlenen aan de Rood voor Rood is rekening gehouden met het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In de toekomstige situatie is sprake van een afname van bebouwing en een versterking van de natuurlijke en landschappelijke waarden. Ook is weloverwogen omgegaan met de plaatsing van de nieuwe bebouwing op het perceel. Uitgangspunt is om de bebouwing terug te bouwen op de plek waar reeds bebouwing aanwezig was.

Landschappelijke inpassing - ontwikkelingsperspectief

Naast het principe 'zuinig en zorgvuldig ruimte gebruik' speelt ook landschappelijke inpassing een belangrijke rol als het gaat om behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Indien aan de gewenste ontwikkeling behoefte bestaat, is de vraag waar deze ontwikkeling het beste kan plaatsvinden.

In het provinciaal beleid is het grondgebied van de provincie opgedeeld op basis van zes ontwikkelingsperspectieven. Drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze ontwikkelingsperspectieven geven aan in welke richting het gebied zich dient te ontwikkelen en biedt een (ruimtelijk) kader voor ontwikkelingen binnen het gebied.

Het plangebied ligt in het ontwikkelperspectief 'buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte' (mixlandschap). 'Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte' heeft als doelstelling om in deze gebieden de gespecialiseerde landbouw, mengvormen van landbouw-recreatie-zorg, landbouw-natuur en landbouw-water, bijzondere woon-, werk- en recreatiemilieus, die de karakteristieke gevarieerde opbouw van het cultuurlandschappen benadrukken, te versterken.

De ontwikkeling in het kader van de Rood voor Rood is passend binnen deze doelstellingen. Naast landbouw is ook wonen een belangrijke nieuwe functie in de als mixlandschap aangewezen gebieden. Het perceel Schooldijk 1 had daarnaast de aanduiding intensieve veehouderij. Het beleid van de provincie en gemeente is er opgericht intensieve veehouderijen te concentreren in de landbouwontwikkelingsgebieden. Binnen het verwevingsgebied zijn alleen bestaande intensieve veehouderijen positief bestemd. Nieuwvestiging en uitbreiding van intensieve veehouderijen zijn dit mixlandschap niet wenselijk. Dat met deze rood-voor-rood een vestigingslocatie voor een mogelijk intensieve veehouderij in het verwevinsgebied komt te vervallen draagt om die reden extra bij aan het bereiken van de beleidsdoelstellingen. De ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit ter plaatse van het plangebied wordt daarnaast extra versterkt. Er wordt hierbij gebruik gemaakt van natuurlijk voorkomende beplantingssoorten bij de erfinrichting, waardoor de karakteristieke en gevarieerde opbouw van het cultuurlandschap wordt versterkt.

Landschappelijke inpassing - gebiedskenmerken

In het landschapsontwikkelingsplan Salland (LOP) is het gebied in afwijking van de Gebiedscatelogus van de provincie aangewezen als 'weteringenlandschap' (zie onderstaande afbeelding). Deze afwijking komt voort uit het feit dat op regioniveau nauwkeuriger naar het gebied is gekeken dan de provincie dat kan. Ten noorden van het gebied loopt de Soesterwetering en ten zuiden, direct aansluiten aan het perceel Schooldijk 1, de Lettelerleide. Kenmerkend voor dit landschapstype is het half open karakter. Door houtwallen en doorgaande laanbeplanting ontstaan kleine en grotere groene kamers. De weteringen en leides zijn de dragers van de landschapsstructuur. De toekomstvisie voor dit gebied is de waterlopen te ontwikkelen tot brede moeras- en broeklandschappen met ruimte voor water en natte natuur. Het rationele karakter van de gegraven weteringen en leides moet daarbij behouden blijven. De laagtes dienen zoveel mogelijk open te blijven, opgaande beplanting en andere ruimtelijke verdichting (bijvoorbeeld bebouwing) worden in de laagtes niet gestimuleerd. De verkaveling is rechtlijnig en meestal haals op de weteringen. Binnen deze rechtlijnig verkaveling dienen de ontwikkelingen plaats te vinden. Doorgaande structuren in het weteringenlandschap, zoals het Overijssels Kanaal en (doorgaande) wegen passen zich aan de karakteristiek van het landschap aan. Onbeplante wegen blijven onbeplant. Bestaande wegbeplanting blijft behouden en reageert op het landschap door op een andere manier om te gaan met onderbeplanting en de dichtheid van beplanting om zo de openheid te ervaren. De gewenste verschijningsvorm voor beplante wegen is een transparante wegbeplanting, zonder onderbeplanting, met bomen op voldoende onderlinge afstand. Uitzondering op de openheid vormen de nattere bossen van de landgoederen langs de weteringen (bijvoorbeeld Den Alerdinck en de Oostermaet). Binnen het weteringenlandschap komen op de hogere plekken kleine delen dekzandruggenlandschap voor met enken en het kampen- en hoevenlandschap. Deze hogere gronden zijn door bebouwing, erfbeplanting en singels meer verdicht en kleinschaliger;

Uitsnede visiekaart LOP Salland

Het gebied rond om het erf Schooldijk 1 betreft een lager gelegen open gebied. De erven liggen op grote afstand van elkaar (minimaal 70 meter). In de omgeving van het plangebied liggen op hogere plekken de enken-, kampen- en hoevenlandschap. Het erf zelf ligt in een maten- en flierenlandschap.

Binnen dit landschapstype kenmerken de Sallandse erven zich door hun eenvoudige vorm en de grote hoevelheid bijgebouwen op de erven. De erven hebben een duidelijke indeling in voor-, zij en achtererf en ook een heldere indeling naar gebruik. Het voorerf is ingericht als nutstuin, moestuin en/of fruitgaard. Het achtererf is ingericht naar functionaliteit. Op de erven staan veelal solitaie bomen en komen singels voor. De erven hebben verder een open karater. De nutstuin is veelal omsloten door een haag/heg.

Om tot een goede landschappelijke inpassing te komen is een inrichtingsplan opgesteld, dat onderdeel uitmaakt van de gesloten 'Rood voor Rood-overeenkomst'. Ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied zijn in het landschapsplan verschillende maatregelen opgenomen die aansluitenbij het landschapstype zoals hierboven beschreven:

• gelet op de openheid van landschap vormen de nieuwe woning en het bijbehorende bijgebouw samen met de bestaande bebouwing een nieuw compact geclustered erf rondom een centrale plek;
• op dit centrale erf worden 3 solitaire erf bomen geplaatst;
• de nieuwe woning zal in beeld duidelijk ondergeschikt moeten zijn aan de bestaande boerderij. Dit komt door haar ligging op het erf, op ruime afstand van de Schooldijk, tot uiting, maar zal ook in architectuur en verschijningsvorm tot uiting moeten komen;
• aan de noordezijde van het erf worden enkele kavelgrensbomen geplaatst. Gezien de openheid van het landschap is een haag hier niet gewenst;
• aan de zuidzijde van het erf blijven open zichtlijnen bestaan richting de Lettelerleide. De huidige beplanting die het erf hier overwoekeren wordt verwijderd. De voorgevels van de boerderij en de schuur worden daardoor weer zichtbaar.
• de zuidzijde van het erf, dat gericht is op de Lettelerleide, zal meer als kenmerkend Sallands voorerf worden ingericht. Er komt voor de boerderij een met een beukenhaag omzoomde nutstuin en met de aanplant van 8 hoogstam fruitbomen wordt ook een kleine fruitgaard ontwikkeld.

3.3 Cultuurhistorie en Monumenten

Op grond van de wet Modernisering Monumentenzorg (de MoMo), die per 1 januari 2012 van kracht is geworden moet een goede ruimtelijke onderbouwing een beschrijving bevatten van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Geschiedenis van Linde en de school aan de Schooldijk

Linde behoort als buurtschap tot de Gooijermarke. Ten noordoosten van Linde lag een uitgestrekt heidegebied dat reikte tot aan Okkenbroek, het Linderveld genaamd. Ten westen en zuidwesten lagen drassige marsgronden: de Baarlermars en de Baarlerhoek.

Omstreeks 1560 vestigden zich op de onvruchtbare zandgronden in Linde veel keuterboeren. Hun onderkomens waren soms zo eenvoudig dat ze slechts uit één ruimte bestonden.

Tegenover Schooldijk 1 lag een school waar schoolmeester Balkenbroek al in 1715 de kinderen in deze omgeving leerde lezen en schrijven en daarnaast ook de beginselen van de gereformeerde religie bijbracht. In 1725 besloot de Gooijermarke om aan schoolmeester Balkenbroek een jaarlijks salaris van 12 goudguldens toe te kennen. De opbrengst van het schoolgeld was voldoende om rond te komen. Hij woonde op de plaats waar nu Schooldijk 3 ligt. De school bleef in gebruik tot 1862. Toen kocht de gemeente Diepenveen erve Balkenbroek (Schooldijk 3) aan en de school (tegenover Schooldijk 1) werd afgebroken. Er werd een nieuwe school gebouwd aan de Oerdijk in Lettele.

De huidige boerderij en schuur van Schooldijk 1 zijn waarschijnlijk eind 19e eeuw gebouwd.

Karakteristiek

In september 2009 heeft het Oversticht in opdracht van de gemeente Deventer het buitengebied onderzocht op de aanwezigheid van karakteristieke panden. Het erf Schooldijk 1 is niet als karakteristiek opgenomen in het bestemmingsplan. Wel zijn de volgende waarden benoemd.

• De relatie met het landschap; de boerderij en de schuur zijn beeldbepalend voor zijn directe omgeving en liggen goed zichtbaar in een bocht van de Schooldijk. Vanaf de Oerdijk ligt de boerderij langs de Lettelerleide, een structuurdrager van het landschap. De boerderij en schuur gaan verscholen achter een overwoekerde tuin.
• De streekeigenheid; de hoofdvorm en detaillering is kenmerkend voor agrarische bebouwing.
• De herkenbaarheid; de herkenbaarheid van de hoofdvorm en de herkenbaarheid van de functie.
• De mate van gaafheid; de boerderij en schuur zijn in de loop van de tijd slechts in geringe mate gewijzigd. Ze bevinden zich helaas in een slechte staat van onderhoud.

Het plan

De krukasboerderij en de naastliggende schuur worden opgeknapt. Alle bestaande schuren (waarvan er een twee zeer kenmerkend zijn voor erven in het maten- en flierenlandschap van de Schooldijk) worden afgebroken. Evenwijdig en achter de schuur wordt een nieuwe kapschuur gebouwd. Naast de bestaande boerderij wordt de compensatiewoning gebouwd. De nieuwe woning krijgt een nieuw bijgebouw achter het erf, naast de nieuwe kapschuur.

Conclusie

Hoewel het erf en de bebouwing op het perceel Schooldijk1 niet als karakteristie is aangeduid in het bestemmingsplan Buitengebied wordt door behoud en herstel van de boerderij en de (varkens)schuur toch bij gedragen aan behoud van de cultuurhistorische waarden ter plaatse. De bebouwing zal worden opgeknapt en gerenoveerd waarbij cultuurhistorische waardevolle elementen worden behouden en herstelt. Ook de nieuwe erfinrichting draagt bij aan het versterken van de cultuurhistorische waarden en het karakteristieke ensemble. De zichtbaarheid van het erf en de karakteristieke bebouwing wordt versterkt door het opschonen van de overwoekerde tuin aan de zuidzijde van het erf en het herstel van de zichtlijnen richting het "beekdal" van de Letteleleide.

Ondanks de uitbreiding met een nieuwe woning en twee nieuwe bijgebouwen is er nog steeds sprake van een eenheid en een compact erf.

3.4 Archeologie

Naast de monumentale en cultuurhistorische waarden moeten ook de archeologische (verwachtings)waarden worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Dit is vastgelegd in de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ, 1 september 2007). Doel van deze wet is: 'bescherming van aanwezige en te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Geomorfologie

Het natuurlijk landschap van de gemeente Deventer bestaat grotendeels uit dekzand. De basis van het landschap wordt gevormd door een Pleistoceen rivierlandschap. Als gevolg van opeenvolgende sedimentatie en erosie door afwisselend wind en water is in het pleniglaciaal (73.000 – 12.500 BP) een terrassenlandschap ontstaan. In het laat glaciaal (12.500 – 10.000 BP) is over dit terrassenlandschap als gevolg van (vaak lokale) verstuiving in de laatste ijstijd een pakket (jong) dekzand afgezet. Deze laag stuifzand vormde op de terrassen en in de oude rivierdalen kenmerkende ruggen en koppen, die goed geschikt waren voor akkerbouw. Vaak waren de dekzandruggen al vanaf de prehistorie door mensen in gebruik. De lager gelegen delen zijn tot de late middeleeuwen of nieuwe tijd minder intensief gebruikt en bewoond.

Tijdens het laatste deel van de laatste ijstijd (ca. 15.000-10.000 jaar geleden) werd in het IJsseldal een grote hoeveelheid dekzand afgezet. Het gevolg was de vorming van een dekzandrug, die als waterscheiding ging fungeren. In de prehistorie en de Romeinse tijd stroomde er geen grote rivier door het IJsseldal. Het noordelijke deel van de IJssel bij Deventer stond niet meer in contact met de Rijn en er werd door het IJsseldal alleen water van lokale beken naar het noorden afgevoerd. In de loop der tijd vond vernatting plaats, omdat de beken in het IJsseldal die naar het zuiden afwaterden door overstromingen uit het rivierengebied naar het noorden werden gestuwd. Hierdoor ontstond uiteindelijk tussen 350 en 600 een doorbraak in de waterscheiding en vanaf dat moment was (weer) sprake van een grote rivier in het IJsseldal.

Vanaf het doorbreken van de waterscheiding tussen 350-600 n. Chr. tot het aanleggen van de dijken in de 14de eeuw stonden grote delen van het jonge dekzandlandschap onder invloed van de IJssel en andere lokale waterarmen. De IJssel was een meanderende rivier, waarvan de hoofdgeul zich insneed in oudere lagen en zich daarbij geleidelijk verplaatste. Hierdoor ontstond een brede stroomgordel met restgeulen. In perioden van hoog water trad de IJssel regelmatig buiten de oevers en de stroomgordel. Na de bedijking vanaf de 14de eeuw nam de invloed van de IJssel af, maar vonden nog wel af en toe dijkdoorbraken plaats. Ook bleef het landschap blootstaan aan overstromingen van lokale oostwest stromende beken.

Het bestemmingsplan

Het bestemmingsplangebied is gelegen in het dekzandlandschap, waarin geïsoleerde dekzandhoogtes zijn omgeven is door natte laagtes (zie de afbeelding). Binnen het bestemmingsplangebied zijn twee geomorfologische eenheden vertegenwoordigd.

Uitsnede uit de geomorfologische kaart (2013) met daarop het bestemmingsplangebied.

Het zuidelijke deel van het bestemmingsplangebied ligt volgens de geomorfologische kaart op een kleine lage dekzandduin (zie afbeelding). Deze natuurlijke hoogte wordt omgeven door een beekdalbodem met meanderruggen en meandergeulen. Het noordelijke deel van het bestemmingsplangebied betreft zo’n natuurlijke laagte. Ten noorden en ten zuiden van het bestemmingsplangebied lopen door deze natuurlijke laagte de Soeswetering en de Letteler Leide. Hoewel de aanduidingen als wetering en leide een gegraven oorsprong doen vermoeden, is niet uit te sluiten dat in dit beekdalgebied ook oudere (fossiele) beeklopen aanwezig zijn.

Volgens de Bodemkaart bestaat het plangebied uit moerige eerdgronden. Deze gronden komen veel voor in zandige beekdalen en bestaan uit een moerige (veenachtige) bovengrond of een moerige tussenlaag. Op de kleine lage dekzandduin ligt vermoedelijk een podzolbodem met mogelijk een du plaggendek. Deze is bij de grove schaal van de bodemkaart niet opgetekend.

Archeologische en historische elementen

Hieronder wordt per tijdsperiode aangegeven welke archeologische vondsten en/of historische elementen bekend zijn in het bestemmingsplangebied en de directe omgeving hiervan, en welke archeologische sporen of vondsten op basis van onderzoek elders in de gemeente in het bestemmingsplangebied mogen worden verwacht.

Prehistorie (8800 – 12 v.Chr.) en Romeinse tijd (12 v.Chr.-450 n.Chr.)

Er zijn in het bestemmingsplangebied en directe omgeving geen archeologische vindplaatsen uit de prehistorie of Romeinse tijd bekend. Het zuidelijke deel van het plangebied licht op een lage dekzandduin. Op vergelijkbare locaties elders in de gemeente Deventer zijn vindplaatsen uit alle perioden tussen het mesolithicum en de (laat) Romeinse tijd aangetroffen. Ook in dit bestemmingsplangebied moet daarom rekening worden gehouden met vindplaatsen uit deze perioden. Het beperkte oppervlak van de dekzandkop maakt wel de kans op nederzettingsresten wat kleiner.

Middeleeuwen (450 – 1500 n.Chr ) en nieuwe tijd( 1500 – heden.)

Er zijn in het bestemmingsplangebied en de directe omgeving geen archeologische vondsten bekend. Wel is door Doornink gewezen op de mogelijkheid van de wal Linderenk aan de oostzijde van het bestemmingsplangebied. Deze wal kan mogelijk als landweer of als veekering hebben gediend. Landweren waren verdedigingslinies, samengesteld uit een stelsel sloten, wallen en soms palissaden, die in de 14de eeuw op verschillende plaatsen om de stad Deventer werden aangelegd. De locatie van landweren is moeilijk te voorspellen. Alleen locaties van de historisch bekende versterkingen zijn met meer zekerheid aan te wijzen. Andere locaties zijn soms af te leiden van hakhoutpercelen op de kadastrale kaart. In 2013 is door Brokamp opnieuw een studie uitgevoerd naar de landweren in de gemeente Deventer. Het tracé van de wal langs de Linderenk, dat volgens de verwachtingskaart uit 2013 aan de oostzijde door het bestemmingsplangebied liep, is door Brokamp niet nader onderzocht.

In het bestemmingsplangebied ligt het historische erf “School in Linde” dat vermoedelijk is gesticht tussen 1700 en 1832. Uit de historische bronnen is bekend dat in 1715 de kinderen uit de omgeving gereformeerd onderwijs kregen in een gebouw aan de Schooldijk. Uit de kadastrale kaart van 1832 blijkt dat het huis en erf destijds in bezit waren van de Gemeente Diepenveen. Vermoedelijk stond de school in de buurt van het huidige erf en mogelijk zelfs onderdeel van de boerderij.

De voorganger van de Schooldijk liep in 1832 pal langs de voet van de kleine dekzandduin (zie afbeelding). Deze historische weg loopt van oost naar west dwars door het bestemmingsplangebied op de grens van het hogere dekzandduingebied en het lagere beekdalgebied. De weg was niet echt een dijk maar een licht verhoogde weg (zoals meer voorkomt in deze omgeving).

Uitsnede uit de archeologische verwachtingskaart (2013) met daarop het bestemmingsplangebied.

Archeologische verwachting

Nieuwe verwachtingskaart 2013

In 2013 is in opdracht van de gemeente Deventer een nieuwe verwachtingskaart opgesteld. De verwachting in deze kaart is opgebouwd uit twee lagen: de fysische geografische verwachting en de historische verwachting. Uitgangspunt is hierbij dat tot de vroege middeleeuwen de mens zich vooral naar het landschap schikte en dat de ontwikkeling van het landschap daarmee kan worden gebruikt om de kans op archeologische resten te voorspellen. Vanaf de late middeleeuwen gaat de mens dit landschap steeds meer naar zijn hand zetten waardoor een zuiver fysisch deterministisch model niet meer volstaat. Daarom is op basis van historische kaarten en andere bronnen een historische verwachting toegevoegd. De delen van het bestemmingsplangebied waar de bodem diep verstoord is bij de aanleg van schuren en stallen in de 20ste eeuw hebben geen archeologische verwachtingswaarde meer. Op de verwachtingskaart zijn deze gebieden als verstoord aangegeven.

Fysisch geografische verwachting

Een deel van het bestemmingsplangebied ligt op een lage dekzandduin en heeft daarom een hoge verwachting voor het aantreffen van prehistorische tot vroegmiddeleeuwse vindplaatsen. Eventuele archeologische resten liggen hier vlak onder maaiveld en zijn daardoor kwetsbaar (geweest) voor bodemingrepen. Op vergelijkbare plaatsen met een hoge verwachting zijn in de gemeente Deventer archeologische resten gevonden daterend vanaf het laat neolithicum tot en met de Romeinse tijd, met name uit de vroege prehistorie.

De om de lage dekzandduin gelegen beekdalbodem was in het verleden nat en ongeschikt of minder geschikt voor bewoning en werd pas in de late middeleeuwen of nieuwe tijd ontgonnen. De dalen werden wel gebruikt als watervoorziening, om hout te sprokkelen, te jagen, veen te steken en afval te dumpen Beekdalen hebben daarnaast in het verleden ook een functie gehad op het rituele vlak: de meeste rituele deposities en offers, uit zowel de Steentijd, Bronstijd, IJzertijd als Romeinse tijd, kunnen in verband gebracht worden met een watervoerende omgeving. De natte gebiedsdelen zijn vrijwel de enige plaatsen waar de kans op het voorkomen van goed geconserveerde, kwalitatief hoogwaardige en vaak zeldzame archeologische resten (met name organisch materiaal) reëel is. Omdat deze mogelijke resten waarschijnlijk over een groot gebied verspreid zijn, is vervolgens de trefkans op voor het opsporen van archeologische resten met conventionele opsporingstechnieken gering. Daarom is aan deze zone toch een verwachte lage dichtheid aan archeologische resten toegekend.

Historische verwachting

Het plangebied is gelegen in de bufferzone van het erf School in Linde. Bij het opstellen van de verwachtingskaart is gebruik gemaakt van historisch-geografisch onderzoek uit de periode2004-2008. Bij dit onderzoek zijn de erven op basis van hun bestaansgeschiedenis zoveel mogelijk ondergebracht in een periodisering waarbij de verschillende perioden een eigen buffer kennen. Voor boerderijen die ontstonden tussen 800 en 1300 wordt een buffer met een diameter van 200 m aangehouden.

De buffer van 200 meter voor de middeleeuwse erven is gebaseerd op het feit dat zich in de omgeving van de bestaande boerderij sporen van voorgangers kunnen bevinden. Tot ongeveer 1300 vond regelmatige nieuwbouw van boerderijen plaats omdat de dragende constructie van het gebouw direct in het zand geplaatst was en de palen dus wegrotten. Na enkele decennia werd op enige afstand van de oude boerderij een nieuwe gebouwd. Sporen van de oudere boerderijen en de structuren die daarbij hoorden zoals bijgebouwen en waterputten, kunnen, tot op 200 meter van het latere erf gevonden worden. Voor boerderijen die pas na 1200 à 1300 ontstonden, geldt dat veelal gebruik werd gemaakt van een nieuwe vorm van fundering op poeren of stiepen. Hierdoor hoefden gebouwen veel minder vaak vernieuwd te worden. Er vond dus minder vaak een verplaatsing plaats, als dat al voorkwam. Rond de erven die tussen 1300 en 1832 ontstonden, is daarom een buffer van 50 meter gelegd. Die buffer is voldoende om de totale omvang van het erf te vatten. Om erven die uit de periodetussen 1832 en 1900 dateren is de huidige Gemeentelijke Basiskaart als uitgangspunt gehanteerd. Rond de kern van het erf ligt een buffer van 25 m waarbinnen eventuele bijgebouwen van het erf te verwachten zijn.

Omdat de boerderij na 1300 maar voor 1832 is gesticht, is op de huidige verwachtingskaart van een bufferzone van 50 m getekend, waarin oudere voorgangers en randverschijnselen van het (school)erf worden verwacht. De buffer is niet exact rond. Omdat het aannemelijk is dat de resten van het historische erf School in Linde zich niet op de relatief natte beekdalbodem bevinden, beperkt de bufferzone zich tot de op de lage dekzandduin gelegen gronden.

In 1936 heeft Doornik een inventarisatie gemaakt van toen zichtbare restanten van de wal in het Deventer landschap. Deze restanten en geografisch te plaatsen historisch bekende locaties zijn op de verwachtingskaart opgenomen met een middelhoge verwachting. Waarschijnlijk bbetreft het hier een oude veekering, maar een functie als landweer kan niet worden uitgesloten.

Van verwachting naar beleid

In 2014 is op basis van de archeologische verwachtingskaart uit 2013 een beleidskaart opgesteld. Hierop zijn de verschillende archeologische verwachtingswaarden opgedeeld in zeven beleidscategorieën, met elk een eigen vrijstellingsdiepte en –grens.

Het bestemmingsplangebied kent gebieden die beleidswaarden archeologie 0, 1, 3 en 4 zijn toegekend.

Uitsnede uit de nieuwe beleidskaart met daarop het bestemmingsplangebied.

Beleidswaarde ‘0’ is gegeven aan de diep verstoorde delen van het bestemmingsplangebied, waar geen archeologische verwachting meer is. Aan werkzaamheden in deze gebieden worden geen archeologische voorwaarden gesteld.

Beleidswaarde ‘1’ betreft alle gronden in de beekdalen, waar de archeologische verwachting laag is. Hier hoeft alleen een melding te worden gemaakt van grondwerkzaamheden dieper dan 0,5 m en groter dan 10.000 m2. De diepte van 0,5 m is gekozen, omdat in de meeste gevallen de verstoringen van akkerbouw, bestrating, egalisatie, inrichting en kabels en leidingen tot deze diepte gaan. Naar aanleiding van de melding kan met een veldbezoek de archeologische verwachting getoetst en aangevuld worden.

Beleidswaarde '3' is toegekend aan het gebied van de lage dekzandduin en ook aan het mogelijke tracé van de wal om de Linderenk (veekering of landweer). In deze beleidscategorie mogen werkzaamheden dieper dan 0,5 m tot een oppervlakte van 200 m2 zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Bij werkzaamheden dieper dan 0,5 m die leiden tot een verstoring tussen de 200 en 500 m2 geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 500 m2 en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden. In dat geval wordt verplicht gesteld voorafgaand aan of tijdens de uitvoer van de wer kzaamheden archeologisch onderzoek uit te laten voeren in de vorm van een opgraving of begeleiding.

De buffer van het erf School in Linde heeft beleidswaarde 4. Hier dient een melding te worden gemaakt van grondwerkzaamheden met een groter oppervlak dan 100 m2 (en dieper dan 0,5 m), en moet archeologisch onderzoek plaatsvinden indien een groter oppervlak dan 200 m2 dieper dan 0,5 m wordt verstoord.

3.5 Milieukwaliteitseisen

Beleid

In het gemeentelijke milieubeleid staat een integrale benadering van milieu, ruimtelijke ordening, bouwen en wonen en verkeers- en vervoersbeleid centraal. Belangrijke uitgangspunten zijn:

• behoud van bestaande milieukwaliteiten, verantwoord gebruik van natuurlijke hulpbronnen (ruimtelijke ontwikkeling en milieu);
• een duurzame ontwikkeling en betrokkenheid en verantwoordelijkheid van ondernemers staat centraal (economische ontwikkeling en milieu);
• de betrokkenheid van de burger (maatschappelijke ontwikkeling en milieu).

Met name de eerste twee uitgangspunten zijn van belang bij het opstellen van bestemmingsplannen.

Om te oordelen of het voorliggende bestemmingsplan geen negatieve invloed heeft op de bestaande milieukwaliteit en voldoet aan de wettelijke normen die zijn vastgesteld in de milieuwetgeving, zijn de volgende milieukundige aspecten beoordeeld:

• Wet milieubeheer;
• geur;
• geluid;
• bodem;
• luchtkwaliteit;
• externe veiligheid;
• ecologie.

Wet milieubeheer

Het oprichten van woningen is niet vergunningsplichtig in de zin van de Wet milieubeheer.

Geur

In de omgeving van het plangebied is een agrarisch bedrijf gelegen (Schooldijk 3). Er is beoordeeld in hoeverre het plan beperkend kan zijn voor dit agrarisch bedrijf.

In relatie tot vergunde rechten van omliggende veehouderijen kan qua geurwetgeving gemeld worden dat ingevolge artikel 14, lid 2 onder c van de Wet geurhinder en veehouderij, voor nieuwe woningen die in het kader van de Rood voor Rood-regeling worden opgericht een minimale afstand van 50 m buiten de bebouwde kom in acht genomen moet worden ten opzichte van agrarische bedrijven van derden. Binnen 50 meter van het plangebied bevinden zich geen agrarische bedrijven. De nieuwe woning vormt vanuit geuroptiek geen extra belemmering van vergunde rechten van omliggende bedrijven.

Geluid

Omliggende wegen

De locatie ligt in de geluidzone van de Schooldijk. De nieuwe woonbestemming is getoetst aan de Wet geluidhinder. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48 dB, de maximale grenswaarde bedraagt 53 dB (art. 83 Wgh).

Op grond van de verkeersmilieukaart 2020 is vastgesteld dat de geluidbelasting als gevolg van de wegverkeerslawaai de voorkeursgrenswaarde niet zal overschrijden.

Bedrijven in de omgeving

In de omgeving van de locatie enkele agrarische bedrijven gelegen. Vanuit de Wet milieubeheer is een woonbestemming geluidgevoelig. Er is beoordeeld in hoeverre het plan beperkend kan zijn voor deze agrarische bedrijven. Bedrijven liggen op een afstand van meer dan 150 meter van de beoogde compensatiewoning. Gezien deze afstand i.r.t. de richtafstanden voor geluid voor agrarische bedrijven volgens de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (2009), zal de nieuwe woonbestemming niet beperkend zijn voor omliggende agrarisch bedrijven.

Bouwaanvraag

De geluidsbelasting op de gevel van de nieuwe woonbestemming bedraagt minder dan 53 dB(A). Bij opbouw van de gevel conform de minimum eisen aan de gevelwering van 20 dB conform het Bouwbesluit 2003, kan worden voldaan aan het wettelijk toegestane binnenniveau. Aanvullend akoestisch onderzoek is niet noodzakelijk.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van geluid zijn er geen bezwaren voor de nieuwe woonbestemming.

Bodem

Op basis van het historisch bodembestand blijkt dat op de locatie, nabij de meest noordelijke schuur, een bovengrondse dieseltank staat. De tank is verdacht voor bodemverontreiniging. Daarnaast blijkt dat op de locatie bovengrondse opslag van propaan heeft plaatsgevonden. Aangezien propaan vluchtig is wordt dit niet gezien als een voor bodemverontreiniging verdachte activiteit. Op de locatie hebben verder, voor zover bekend, geen voor bodemverontreiniging verdachte activiteiten plaatsgevonden. Op de locatie is, voor zover bekend, geen bodemonderzoek uitgevoerd.

In november 2014 is door Hunneman Milieu-Advies gezien het bovenstaande een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de locatie Schooldijk 1 te Schalkhaar (projectcode 140795). De belangrijkste resultaten van het onderzoek zijn:

• uitvoering heeft plaatsgevonden volgens de kwaliteitsnormen van het Besluit bodemkwaliteit;
• zintuiglijk zijn lokaal zwakke tot sterke bijmengingen met puin of sporen kolengruis aangetroffen. Verder zijn zintuiglijk geen bijzonderheden aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van een verontreiniging;
• ter plaatse van de dieseltank is een matige verontreiniging met olie aangetoond in de bovengrond. Het maximaal aangetoonde gehalte aan minerale olie overschrijdt de toetsingswaarde voor nader onderzoek. De verontreiniging is niet ingekaderd maar heeft naar verwachting een beperkte omvang.
• in de bovengrond is een licht verhoogd gehalte aan PAK aangetoond. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de achtergrondwaarde en blijft beneden de toetsingswaarde voor nader onderzoek. Van de overig geanalyseerde parameters zijn geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden;
• in het mengmonster van de ondergrond zijn, van de geanalyseerde parameters, geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden;
• in het grondwater is een licht verhoogde gehalte aan cadmium aangetoond. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de streefwaarde en blijft beneden de toetsingswaarde voor nader onderzoek.
• Van de overig geanalyseerde parameters zijn geen gehalten aangetoond boven de streefwaarden.

Op de locatie zijn verder geen bodemonderzoeken (o.a. nulsituatie) uitgevoerd.

Conclusie

Op de locatie is in de bovengrond sprake van een matige verontreiniging met minerale olie ter plaatse van de huidige dieseltank. Verder zijn in de bovengrond en in het grondwater maximaal licht verhoogde gehalten aangetoond. In de ondergrond zijn, van de geanalyseerde parameters, geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden. Op basis van de resultaten van het onderzoek bestaan er vanuit bodemhygiënisch oogpunt geen belemmeringen voor de toekomstige functie (wonen).

Luchtkwaliteit

Van invloed op de kwaliteit van de leefomgeving is ook de luchtkwaliteit. Normstelling hieromtrent is vastgelegd in de  Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL

Volgens de Regeling en het Besluit niet in betekenende mate is vastgesteld dat woningbouwplannen voor minder dan 1500 woningen 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden

De huidige wetgeving over luchtkwaliteit stelt (de toename van) de concentraties van NO2 en fijn stof centraal. Om vanuit een goede ruimtelijke ordening ook iets te kunnen zeggen over de mate van blootstelling aan luchtverontreinigingen, is de lokale situatie beoordeeld in de verkeersmilieukaart. Op basis van de verkeersmilieukaart blijkt ter plaatse van het plangebied ruimschoots aan de normstelling voor luchtkwaliteit wordt voldaan en dat de extra woning geen overschrijdingen zal veroorzaken. Op grond hiervan vindt de gemeente Deventer het niet noodzakelijk dat de initiatiefnemer een luchtkwaliteitsonderzoek laat uitvoeren.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Externe veiligheid

Gezien de ligging van het plangebied t.o.v. relevante objecten en/of risicovolle vervoersassen op basis van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI), de circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (BEVB), is externe veiligheid voor dit plan geen aandachtspunt.

Ecologie

Van toepassing is de sinds 1 april 2002 van kracht zijnde Flora- en faunawet. Deze wet voorziet in de bescherming van planten en dieren in geheel Nederland. Ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied dienen te allen tijde getoetst te worden aan deze wet. Er zullen diverse opstallen worden gesloopt. Aangezien de te slopen bebouwing van agrarische aard is, bestaat er een kans dat vogelsoorten met een jaarrond beschermde nestplaats (bijv. kerkuil, steenuil en huismus) en vaste verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Het is daarom noodzakelijk een quickscan natuurtoets uit te laten voeren.

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een beschermd natuurgebied en ook in de wijdeomgeving komen dergelijke gebieden niet voor. Op grond hiervan is een negatief effect op beschermde natuurgebieden niet aan de orde. De kleine schaal van het project en de toekomstige bestemming van het plangebied sluiten een negatief effect op verderaf liggende beschermde gebieden uit.

Soortbescherming

Voor de planontwikkeling is ecologisch onderzoek (Flora- en faunaonderzoek Schooldijk 1, Schalkhaar, Bureau Bleijerveld, d.d. 14 oktober 2014) uitgevoerd. Binnen het plangebied komen geen beschermde en/of bedreigde plantensoorten voor.

Het plangebied is ook weinig geschikt voor zoogdieren, vanwege het geringe aandeel opgaande begroeiing, het deels intensieve beheer en het uitgesproken voedselrijke karakter. Er zijn algemene soorten van tabel 1 te verwachten, zoals Egel, Veldmuis, Rosse woelmuis en Huisspitsmuis. Voor de strikter beschermde soorten zoogdieren vormt het plangebied geen geschikt leefgebied met uitzondering van Steenmarter. Tijdens het onderzoek zijn echter geen sporen gevonden en ook de bewoner bleek geen aanwijzingen te hebben die op een verblijfplaats van Steenmarter wezen, zoals overlast of waarnemingen.

Op het terrein komt geen geschikte begroeiing voor die kan dienen als verblijfplaats voor vleermuizen. Van de sloopgebouwen zijn alleen de twee varkensstallen in redelijke mate geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. De geschiktheid komt voort uit de aanwezigheid van een ongeïsoleerde spouw die vermoedelijk toegankelijk is. In de gevels bevinden zich echter geen open stootvoegen, maar het is waarschijnlijk dat de spouwen van de kopse gevels aan de bovenzijde niet hermetisch afgesloten zijn. In de oostgevel van gebouw 4 zitten daarnaast enkele scheuren die voldoende wijd zijn om toegang te verschaffen tot de spouw. De ruimte onder het dak is vrijwel zeker niet geschikt als verblijfplaats vanwege de materialen die zijn gebruikt, de goede passieve ventilatie en de goede toegankelijkheid voor predatoren.

Het erf ligt in een open agrarisch gebied en beschikt zelf niet over veel opgaande begroeiing, maar wel over goed toegankelijke gebouwen. Op grond hiervan zijn algemene soorten van het landelijk gebied als broedvogel op het erf te verwachten, zoals Witte kwikstaart, Spreeuw, Ringmus, Winterkoning, Roodborst, Merel, Boerenzwaluw en Groenling. Het plangebied is tevens karakteristiek voor drie soorten met een vaste nestplaats, namelijk de Kerkuil, Steenuil en Huismus. Geen van de soorten is tijdens het veldbezoek waargenomen en van geen van de soorten zijn sporen gevonden.

Het plangebied is verder ongeschikt als voortplantingsgebied voor amfibieën, reptielen en vissen vanwege het ontbreken van oppervlaktewater. Als leefgebied voor amfibieën in de landfase is het plangebied zeer marginaal geschikt op grond van de geringe dekking die beschikbaar is en het intensieve onderhoud. Het is echter uitgesloten dat de locatie van belang is voor strikter beschermde soorten.

Conclusie

Gezien het feit dat de te slopen schuren in zeer geringe mate geschiktheid zijn als verblijfplaats voor vleermuizen en er daarnaast ook geen sporen zijn gevonden die wijzen op de aanwezigheid van vleermuizen is aanvullend onderzoek niet noodzakelijk. Ook de Kerkuil, Steenuil en Huismus zijn niet waargenomen en zeker voor de eerst twee geldt dat zij, indien aanwezig moeilijk over het hoofd gezien kunnen worden.

Wel wordt geadviseerd op een geschikte locatie op het nieuwe erf een steenuilnestkast op te hangen en in de nieuwbouw vijf huismusnestkasten of -neststenen te integreren. Met het opvolgen van deze beide maatregelen – niet op te vatten als compensatie – wordt invulling gegeven aan een kwaliteitsimpuls voor het landschap.

3.6 Leidingen en kabels

Er bevinden zich in en nabij het plangebied geen ondergrondse en bovengrondse leidingen, waarmee in het kader van dit bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden.

3.7 Waterhuishouding

Watertoets

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te 'toetsen op water', de zogenaamde Watertoets. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten.

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Groot Salland staat beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van het Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl. Op gemeentelijke niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Invloed op de waterhuishouding

Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 20 à 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Het plan bevat een rioleringscomponent, want door het plan neemt het afvalwaterdebiet in het bestaande gemengde- of vuilwaterstelsel toe. Door de uitvoering van het bestemmingsplan neemt de belasting van het bestaande rioleringsstelsel toe. Dit levert geen problemen op ten aanzien van de capaciteit van het rioleringsstelsel en de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Ligging in een intrekgebied van een drinkwaterwinning

Het plangebied ligt in een intrekgebied van een drinkwaterwinning. In deze gebieden is het beleid gericht op het verminderen van de risico's op verontreiniging van het grondwater. Drinkwatervriendelijke functies worden gestimuleerd en voor de overige functies wordt een restrictief beleid gevoerd. Het provinciale grondwaterbeschermingsbeleid voor de drinkwaterwinning is verwoord in de Omgevingsvisie Overijssel 2009. De regels omtrent grondwaterbescherming zijn verwerkt in de Omgevingsverordening Overijssel 2009. Dat voorliggende ontwikkeling past binnen de regels van de Omgevingsverordening is verwoord in paragraaf 3.1 'Omgevingsverodening'.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Watertoetsproces

Het Waterschap Groot Salland is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van www.dewatertoets.nl. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de normale procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Groot Salland heeft daarom een positief wateradvies gegeven.

3.8 Mobiliteit

Bereikbaarheid

Het buitengebied van Deventer is grotendeels ingericht als 60-km gebied. De bestaande en de nieuwe woning worden middels de bestaande erftoegangsweg op de Schooldijk ontsloten. De Schooldijk komt uit op de Oerdijk. Via de Oerdijk is de N348 voor verdere ontsluiting, eenvoudig en snel te bereiken.

Door de realisatie van een nieuwe woning in het plangebied neemt het aantal verkeersbewegingen naar verwachting nauwelijks toe. Dit leidt niet tot problemen op het omliggende wegennet.

Parkeren

In het algemeen kan gesteld worden dat bij nieuwbouw de parkeernormen uit de gemeentelijke Bouwverordening van toepassing zijn. Voor woningen gelegen in het buitengebied van de gemeente Deventer geldt een parkeernorm van twee parkeerplaatsen per woning. Er is voldoende ruimte om op eigen terrein te voorzien in de parkeerbehoefte.

Conclusie

Het aspect mobiliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 4 Planopzet en juridische aspecten

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek en de opzet van dit bestemmingsplan.

Planopzet

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De digitale verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels over het gebruik gekoppeld die zijn opgenomen in de planregels.

De planregels

De opzet van de planregels sluit aan op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Tevens sluiten de regels aan bij de nieuwe eisen conform de Standaard Vergelijke Bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008). In verband met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (in werking getreden op 1 oktober 2010) is een aantal termen van de SVBP 2008 aangepast conform de werkafspraak van Geonovum van oktober 2010.

Dit heeft een aantal consequenties. De inleidende regels (begrippen en wijze van meten) zijn gedeeltelijk gestandaardiseerd. Het betreft begrippen die nagenoeg in elk bestemmingsplan voorkomen en technische zaken die heel goed in het hele land op dezelfde manier geregeld kunnen worden. Beide komen de leesbaarheid en consequente toepassing van de planregels ten goede.

Niet alleen de begrippen (Artikel 1) en de wijze van meten (Artikel 2) zijn met de invoering van de SVBP 2008 (gedeeltelijk) gestandaardiseerd, ook de opbouw van de planregels bij de bestemmingen is voor elke bestemming hetzelfde. In dit bestemmingsplan hebben de bestemmingsregels de volgende leden:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Enkelbestemmingen

In onderhavig bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden

De gronden die voorheen tot het agrarische bouwblok behorenden, maar in de nieuwe situatie niet meer tot het woonerf behoren hebben in dit bestemmingsplan de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden gekregen. Op deze gronden is (hobbymatig) agrarische grondgebruik nog altijd toegestaan. Alleen de bouwmogelijkheden zijn beperkt. De inrichting als (sier)tuin is op deze gronden niet toegestaan.

Artikel 4 Wonen

Het nieuwe erf rondom de bestaande en compensatie woning heeft, net als bij alle andere burgerwoningen in het buitengebied, de bestemming Wonen gekregen.

De bestaande en nieuwe woning hebben beide een begensd bouwvlak gekregen. Op deze wijze wordt er voor gezorgt dat de bestaande woning conform de algemene richtlijn uit het bestemmingsplan Buitengebied alleen op de bestaande fundering kan worden herbouwd en wordt de nieuwe woning conform het afgesproken 'Erf- en landschapsplan' op de gewenste plek gerealiseerd. De maximale inhoudsmaat bedraagt conform de algemene richtlijn maximaal 750 m³, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen. Daarnaast is, in basis, per woning 100 m² aan (vrijstaande) bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Naast de algemene regel van maximaal 100 m2 aan bijgebouwen per woning is in de Rood-voor-Rood overeenkomst vastgelegd dat ook bestaande karakteristieke (varkens)schuur mag worden behouden en als bijgebouw bij de woning ingebruik mag worden genomen. In de bouwregels is hiervoor een aparte regeling opgenomen.

Ook het gebied waarbinnen bijgebouwen kunnen worden gebouwd is begrends. Ook deze begrenzing is ingegeven door het 'Erf- en landschapsplan', zoals is opgesteld en ook deel uitmaakt van de Rood-voor-Rood overeenkomst. Om ook de verder landschappelijke aanpassingen en ingrepen te verzekeren is in de regels opgenomen dat de gronden niet conform de bestemming mogen worden gebruikt zolang de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform het 'Erf en landschapsplan' niet zijn c.q. worden uitgevoerd.

Artikel 5 Waarde - Archeologie - 3

Beleidswaarde '3' is toegekend aan het gebied van de lage dekzandduin en ook aan het mogelijke tracé van de wal om de Linderenk (veekering of landweer). In deze beleidscategorie mogen werkzaamheden dieper dan 0,5 m tot een oppervlakte van 200 m2 zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Bij werkzaamheden dieper dan 0,5 m die leiden tot een verstoring tussen de 200 en 500 m2 geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 500 m2 en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden. In dat geval wordt verplicht gesteld voorafgaand aan of tijdens de uitvoer van de wer kzaamheden archeologisch onderzoek uit te laten voeren in de vorm van een opgraving of begeleiding.

Artikel 6 Waarde - Archeologie - 4

De buffer van het erf School in Linde heeft beleidswaarde 4. Hier dient een melding te worden gemaakt van grondwerkzaamheden met een groter oppervlak dan 100 m2 (en dieper dan 0,5 m), en moet archeologisch onderzoek plaatsvinden indien een groter oppervlak dan 200 m2 dieper dan 0,5 m wordt verstoord.

Artikel 7 Waterstaat - Intrekgebied

Voor intrekgebieden ten behoeve van (potentiële) waterwinning is de functie tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming Waterstaat - Intrekgebied. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor vergunning is verleend door het bevoegd gezag. Vergunning wordt verleend als de waterwinfunctie hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag wint hiervoor, met het oog op een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, advies in bij de beheerder van het waterwingebied, voordat ze beslist op het verzoek om af te wijken.

Algemene regels en overgangs- en slotregels

Naast specifieke planregels bevat het bestemmingsplan ook een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in dit algemene hoofdstuk. Met de invoering van het Bro en de SVBP 2008 zijn ook deze regels gedeeltelijk gestandaardiseerd. In artikel 3.2.4. respectievelijk artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaard regels opgenomen met betrekking tot de antidubbeltelregel (Artikel 8) en het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik (Artikel 16). Deze regels zijn in onderhavig bestemmingsplan integraal overgenomen. Op grond van de SVBP 2008 is ook de slotregel waarin de benaming van het bestemmingsplan staat vermeld gestandaardiseerd (Artikel 17).

De toelichting

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6 eerste lid, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, zowel economisch als maatschappelijk.

Economische uitvoerbaarheid

Voor de gemeente Deventer zijn aan de uitvoering van dit bestemmingsplan geen kosten verbonden. De ontwikkeling die door dit besluit wordt mogelijk gemaakt, is een particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de uitvoering van het project komen voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Ook de eventuele planschade die voortvloeit uit voorliggende ontwikkeling zal door de initiatiefnemer worden gedragen.

De enige kosten voor de gemeente Deventer zijn de begrote kosten voor de planvorming. Deze kosten kunnen worden doorberekend op grond van de Legesverordening.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval is een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemers en de gemeente Deventer (de Rood voor Rood-overeenkomst). Hierin is tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Er zijn hiermee geen omstandigheden die duiden op financiële onhaalbaarheid van het plan. De economische uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder e van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

Inspraak

Dit bestemmingsplan is niet voor inspraak ter inzage gelegd. Het voorliggende bestemmingsplan betreft een Rood voor Rood initiatief tot de realisatie van een reguliere woning op een locatie in het buitengebied waar meer dan 850 m2 aan landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt. Het plan past daarmee binnen de door de gemeenteraad vastgestelde beleidskaders en om die reden is besloten het bestemmingsplan niet eerst voor inspraak ter visie te leggen. Uiteraard blijft de mogelijkheid bestaan om een zienswijze in te dienen op het ontwerpbestemmingsplan. Dit is immers wettelijk bepaald.

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Rijk:

Omtrent het vooroverleg met het Rijk kan gemeld worden dat voor het onderhavige plan geen nationale belangen in het geding zijn. Op 1 januari 2012 is de VROM-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft geen adviserende en coördinerende rol met betrekking tot de advisering op voorontwerp ruimtelijke plannen. Dit heeft als gevolg dat gemeenten na 1 januari 2012 geen gecoördineerd rijksadvies op een voorontwerpplan meer ontvangen. De VROM-Inspectie reageert vanaf januari inhoudelijk niet meer op nieuw toegezonden plannen.

Provincie:

Dit (bouw)plan valt binnen de provinciale vrijstellingslijst van Gedeputeerde Staten van Overijssel, aangezien het hier gaat om een Rood voor Rood passend in een gemeentelijk beleidskader dat in lijn is met het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en de Omgevingsvisie Overijssel 2009. Vooroverleg met de provincie is dan ook niet noodzakelijk. Hiermee is voldaan aan het ambtelijke vooroverleg als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening.

Waterschap:

Door het invullen van de digitale watertoets op 31 oktober is het waterschap Groot Salland geïnformeerd over voorliggende ruimtelijke ontwikkeling. Uit het invullen van de digitale watertoets is gebleken dat er sprake is van een waterbelang en de normale procedure moet worden doorlopen. Nader advies van het waterschap is ontvangen op 3 november en verwerkt in de paragraaf 3.7 Waterhuishouding