Oerdijk 157 Okkenbroek

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aanleiding

Op 11 april 2014 is een aanvraag herziening bestemmingsplan binnengekomen voor het perceel Oerdijk 157 in Okkenbroek. Het verzoek betreft het gedeeltelijk omzetten van de bedrijfsbestemming in een woonbestemming.

De huidige eigenaar van het perceel gebruikt de achter op het perceel gelegen bedrijfshal voor zijn dierpreparatiebedrijf 'The Centipede'. Het pand, de voormalige maalderij, gelegen aan de voorzijde van het perceel wordt momenteel niet tot nauwelijks gebruikt. Er vindt alleen bedrijfsopslag ten dienste van het dierpreparatiebedrijf plaats. De huidige eigenaar is nu voornemens dit monumentale pand te verbouwen tot woning.

Hoewel ter plaatse een bedrijfswoning is toegestaan wil de huidige eigenaar, om financiële en fiscale redenen, de nieuwe woning graag als zelfstandige woning kunnen betrekken en beide mogelijk in de toekomst los van elkaar kunnen verkopen. Hij heeft om die reden verzocht de voormalige maalderij een woonbestemming te geven en de achterop het perceel gelegen bedrijfshal de bedrijfsbestemming te laten behouden. De binding tussen de bewoners van de woning en het aanwezige bedrijf, die bij een bedrijfswoning aanwezig moet zijn, wordt daarmee losgelaten.

Aan het omzetten van de bedrijfsbestemming in gedeeltelijk een woonbestemming wil de gemeente haar medewerking verlenen, omdat enerzijds het veranderen van een (potentiële) bedrijfswoning in een reguliere woning stedenbouwkundig en landschappelijk geen impact heeft en anderzijds het behoud en herstel van de maalderij, een gemeentelijk monument zeer waardevol is en dus moet worden ondersteund. Belangrijke voorwaarden zijn echter dat de omzetting milieutechnisch inpasbaar is en ook het aantal (potentiële) woningen in het dorp Okkenbroek door deze omzetting niet toeneemt.

Om bovenstaande juridisch-planologisch mogelijk te maken is een partiële herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordelijke rand van het dorp Okkenbroek. Op de hoek van de Oerdijk en de Muldersweg (kadastraal bekend, gemeente Diepenveen, sectie K, nr. 815).

Afbeelding 1: Ligging plangebied Oerdijk 157 Okkenbroek

Planologische regiem

Voor het bovengenoemde perceel geldt momenteel het bestemmingsplan:

• Okkenbroek 2009 (vastgesteld op 26 januari 2011).

Het beoogde (bouw)plan is in strijd met dit geldende bestemmingsplan. Het perceel Oerdijk 157 heeft de bestemming 'bedrijf'. Met als functieaanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf - dierpreparatie' en 'bedrijfswoning'.

Op grond van de bestemmingsregels zijn ter plaatse toegestaan:

• bedrijven, die in de van de regels deel uitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn aangeduid als milieu-categorie 1;
• een dierpreparatiebedrijf ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - dierpreparatie', en;
• ten hoogste één bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning (bw)', al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis conform het gestelde in artikel 19.2.

Afbeelding 2: Uitsnede geldend bestemmingsplan Okkenbroek 2009

Aangezien het geldende bestemmingsplan het gebruik van (een deel van) de aanwezige bebouwing als reguliere woning niet toestaat, kan deze ontwikkeling slechts mogelijk gemaakt worden door het herzien van het bestemmingsplan.

Leeswijzer

Het eerstvolgende hoofdstuk geeft een beschrijving van het plan, de uitgangssituatie op de locatie en het voorgenomen (bouw)plan. In hoofdstuk 3 volgt de ruimtelijke onderbouwing. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de voor het plan geldende beleidskaders, de landschappelijke inpassing van de ontwikkeling en de zogeheten randvoorwaarden, zoals archeologie, water en de milieuhygiënische aspecten. Op basis van al deze aspecten wordt in dit hoofdstuk onderbouwd waarom de voorgenomen ontwikkeling acceptabel is. Hoofdstuk 4 gaat ten slotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de noordelijke rand van het dorp Okkenbroek, op de hoek van de Oerdijk en de Muldersweg. Op het perceel staan in de huidige situatie vier gebouwen, de voormalige maalderij met daar tegenaan gebouwd twee houten schuurtjes en de in 2006 opgerichte bedrijfshal.

De bedrijfshal wordt momenteel gebruikt. Hierin is een dierpreparatiebedrijf gevestigd. Het pand van de voormalige maalderij wordt niet tot nauwelijks gebruikt. Er vindt alleen bedrijfsopslag plaats ten dienste van het dierpreparatiebedrijf.

Afbeelding 3: Foto's huidige situatie perceel Oerdijk 157

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie verandert er op het perceel Oerdijk 157 fysiek weinig. De aanwezige bebouwing blijft grotendeels behouden, alleen een van de kleine houten schuurtjes achter de maalderij wordt gesloopt. Door aan de maalderij een woonbestemming te geven wordt het pand weer volledig in gebruik genomen wat de verdere verpaupering van het pand zal tegen gaan. Qua vorm en architectuur verandert het pand niet, wel zal het pand worden opgeknapt en gerenoveerd, waardoor het een betere uitstraling krijgt.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke onderbouwing

Inleiding

Om te oordelen of de in het vorige hoofdstuk beschreven (ruimtelijke) ontwikkeling mogelijk en wenselijk is, is deze getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Ook is het plan getoetst aan de wettelijk vastgestelde milieukwaliteitseisen, de Wet op de archeologische monumentenzorg en de Monumentenwet. Tevens zijn de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op de waterhuishouding (de watertoets), het landschap en de mobiliteit beoordeeld en afgewogen.

3.1 Beleidskaders

Rijksbeleid

Bij het vaststellen van dit bestemmingsplan zijn geen rechtstreekse Europese en nationale ruimtelijke belangen betrokken. De algemene beleidsrichtlijnen van het Europees en rijksbeleid, o.a. de Nota Ruimte, worden nader uitgewerkt in provinciaal en gemeentelijk beleid en om die reden niet nader behandeld.

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel 2009

De Omgevingsvisie is in juli 2009 vastgesteld als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Het betreft het integrale, provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De rode draden van de Omgevingsvisie zijn ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Om de provinciale ambities te bereiken wordt gebruik gemaakt van het uitvoeringsmodel. Deze is weergegeven in onderstaande figuur.

Afbeelding 4: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie provincie Overijssel 

Het uitvoeringsmodel is gebaseerd op de bestuursfilosofie van vitale coalities: met partners een gezamenlijke visie of doel delen en dan ieder in eigen verantwoordelijkheidssfeer in actie komen. Alle uitvoeringsacties zijn te plaatsen in de samenhang van (1) Generieke beleidskeuzes, (2) Ontwikkelings- en beleidsperspectieven en (3) Gebiedskenmerken. De omschreven drie niveaus sturen op basis van een inhoudelijke ontwikkelingsvisie, of, waar en hoe een ruimtelijke ontwikkeling gerealiseerd kan worden.

• 1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Er wordt onder andere gebruik gemaakt van de SER-ladder. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. Aangezien onderhavig project uitgaat van het benutten van een bestaand gebouw binnen de bebouwde kom van het dorp Okkenbroek en er dus sprake is van herstructurering, wordt voldaan aan de beleidsuitgangspunten.

2. Beleidsambities
De beleidsambities van de provincie zijn verwoord in de ontwikkelingsperspectieven. Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief "dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieu's”. De omschrijving van dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieu's is als volgt: 'Veelzijdige mix van woon- en werkmilieus elk met een eigen karakteristiek. De identiteit en eigenheid van de kernen is leidend bij opgaven zoals herstructurering, inbreiding en uitbreiding'. Enerzijds zijn veel van de elementen die voor de steden zijn omschreven ook herkenbaar in de dorpen en kernen. Anderzijds hebben de dorpen en kernen ook een aantal eigen karakteristieken, waardoor ze de ambitie van een breed spectrum aan woon- en werk- en mixmilieus (2.5.1) completeren. De eigenheid kan versterkt worden door de karakteristieke opbouw trouw te blijven en de verbinding met het omliggende landschap of historische structuren expliciet te maken, zoals esdorp, hoevenzwerm, wegdorp, ontginningslint en kanaaldorp. De actuele praktijk van de monofunctionele en monotone dorpsuitleg (die wijken en terreinen oplevert die overal zouden kunnen liggen) verschuift. De nadruk komt steeds meer te liggen op het creëren van een breed spectrum aan gemengde milieus van woningen, werkruimtes, bedrijven, voorzieningen en recreatieve mogelijkheden die voortbouwen op de karakteristieke opbouw van dorp of kern. Hierbij kan het omliggende landschap beter bereikbaar worden gemaakt door open en zorgvuldig ingerichte dorpsranden. De realisatie van een reguliere woning in een gemeentelijke monument past prima in dit ontwikkelingsperspectief. Door gebruik te maken van bestaande bebouwing en geen nieuwe bebouwing toe te voegen wordt de karakteristieke opbouw van het dorp gehandhaafd. Daarnaast wordt bijgedragen aan behoud en herstel van een gemeentelijk monument, waardoor ook wordt bijgedragen aan het behoud van een stukje historie van het dorp. Door de steeds vergaande achteruitgang van het pand en het erf een halt toe te roepen wordt daarnaast ook bijgedragen aan het zorgvuldig inrichten van de dorpsrand.

3. Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuur-landschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het plangebied kent volgens de Gebiedskenmerken-catalogus de volgende gebiedskenmerken:

• i. natuurlijke laag: het plangebied ligt op een dekzandvlakte. De bijbehorende ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door beplanting met natuurlijke soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf. Door ligging in bestaand bebouwd gebied en het feit dat het hier om een kleinschalige ontwikkeling gaat, waarbij alleen sprake is van hergebruik van bestaande bebouwing, is het moeilijker de kenmerken van de natuurlijke laag te herkennen en te benutten in de planontwikkeling. Doordat er sprake is van hergebruik van de bestaande bebouwing en er geen nieuwe bebouwing wordt toegelaten, zal het huidige landschap niet verder worden aangetast en blijven de huidige nog aanwezige landschapselementen behouden.
• ii. laag van het agrarisch cultuurlandschap: het plangebied wordt in de laag van het agrarisch cultuurlandschap aangeduid als 'oud hoevenlandschap'. Het 'oude hoevenlandschap' is een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Ook het dorp Okkenbroek behoort tot dit landschapstype. Op de rand van kleine, hoger gelegen enken lagen verspreid wat boerderijen en hoewel er vanaf het midden van de 19e eeuw steeds meer land werd ontgonnen bestaat het dorp Okkenbroek pas sinds begin 20e eeuw, toen één van de grootgrondbezitter besloot er een molen, een kerk en smederij te bouwen. De ambitie voor dit landschapstype is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. De erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap, o.a. de open esjes, de routes over de erven en de erf- en landschapsbeplantingen. Door gebruik te maken van de bestaande bebouwing op het erf en geen verdere uitbreiding van de bebouwing toe te laten blijft het kenmerkende landschap, voor zover nog aanwezig in tact. Het toekennen van een reguliere woonbestemming en behoud van de bedrijfsbestemming op het perceel geven de locatie een ontwikkelingsimpuls voor nu en voor de toekomst, waarbij tegelijkertijd ook wordt bijgedragen aan behoud en herstel van een belangrijk stukje historie voor het dorp Okkenbroek.
• iii. stedelijke laag: het plangebied wordt in de stedelijke laag aangeduid als 'woonwijken 1955- nu'. De beschrijving uit de gebiedscatelogus met betrekking dat deze gebieden (de planmatige woonwijken van na de oorlog) sluit echter niet aan op het karakter en de ontstaansgeschiedenis van het dorp. Het dorp Okkenbroek is ontstaan rond 1850 toen één van de grootgrondbezitters, Adam IJssel de Schepper besloot een kerk, een molen en een smederij te bouwen. De kerk werd uiteindelijk pas in 1904 gebouwd en pas toen werd de eerste, echte aanzet gegeven tot verdere ontwikkeling van het dorp. Voor ontwikkelingen in en rond Okkenbroek gelden dan ook meer de algemene ambities voor de stedelijke laag, zoals behoud en versterking van het eigen karakter van steden en dorpen en het behoud van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en elementen door waar mogelijk aan deze gebouwen en elementen een eigentijdse invulling te geven. De voorliggende ontwikkeling sluit prima aan bij deze meer algemene ambitie 'het behoud en versterking van het eigen karakter van het dorp'. Door het pand van de voormalige maalderij, een nieuwe waardevolle functie te geven wordt bijgedragen aan het behoud van dit gemeentelijk monument. Het huidige verval wordt een halt toegeroepen en een karakteristiek pand bij de entree van het dorp krijgt weer de uitstraling en allure die het pand en het dorp verdienen. Een belangrijk stukje van de geschiedenis van het dorp blijft daarmee behouden en afleesbaar.
• iv. lust- en leisurelaag: het plangebied wordt in de lust- en leisurelaag aangeduid met 'donkerte'. Donkerte is een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Alleen een minimale noodzakelijke toepassing van kunstlicht is toegestaan. Bij de realisatie van een reguliere woning in de bestaand bebouwing op het perceel wordt met deze ambitie voldoende rekening gehouden. Er zal buiten de woning geen extra kunstlicht worden toegepast en ook de uitstraling van (kunst)licht vanuit de woning zal beperkt zijn.

Conclusie voor het plangebied

Het realiseren van een reguliere woning past binnen de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de drie niveaus van het uitvoeringsmodel, (1) Generieke beleidskeuzes, (2) Ontwikkelings- en beleidsperspectieven en (3) Gebiedskenmerken.

Omgevingsverordening

Om het beleid dat is verwoord in de Omgevingsvisie door te laten werken is de Omgevingsverordening opgesteld. De Omgevingsverordening is vastgesteld in juli 2009.

Meer dan in voorgaande verordeningen is het uitgangspunt van de Omgevingsverordening dat er niet méér geregeld wordt dan nodig is voor het beleid, zoals dat in de Omgevingsvisie is verwoord. Gemeenten krijgen zoveel mogelijk ruimte om daaraan een nadere invulling te geven. Wat elders geregeld wordt - bijvoorbeeld door het Rijk - wordt niet nog eens dubbel geregeld in deze verordening. Daarmee voorkomt de provincie extra regeldruk.

Het uitgangspunt 'decentraal wat kan, centraal wat moet' is ook toegepast bij de flexibiliteitbepalingen in deze verordening. Waar mogelijk zijn afwijkingsmogelijkheden toegepast in plaats van ontheffingsbepalingen. Ook heeft de provincie zoveel mogelijk gekozen voor positief geformuleerde voorwaarden. De Omgevingsverordening geeft regels voor:

• de provinciale adviescommissie (regelt instelling, taken en werkwijze van de Provinciale Commissie voor de Fysieke Leefomgeving);
• gemeentelijke ruimtelijke plannen (geeft instructies aan gemeenteraden over de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen);
• grondwaterbescherming, bodemsanering en ontgrondingen (gericht op burgers, bedrijven en instellingen);
• kwantitatief en kwalitatief waterbeheer (geeft instructies aan Waterschappen);
• verkeer (regeling voor provinciale wegen en scheepvaartwegen).

Voor onderhavig plangebied is meer specifiek de regeling voor gemeentelijke ruimtelijke plannen van belang. Onderhavige ruimtelijke onderbouwing sluit aan op de Omgevingsverordening.

Het plangebied zelf maakt geen deel uit de Ecologische Hoofdstructuur, een Nationaal Landschap, een grondwaterbeschermingsgebied, een waterwin- of intrekgebied. Ook in het kader van de waterveiligheid maakt het plangebied geen deel uit van een primair watergebied, een waterbergingsgebied of dijkring en binnen het plangebied zijn geen essentiële waterlopen gelegen.

Het plangebied ligt wel in de 'boringsvrije zone diep pakket Salland'. Dit houdt verband met de drinkwatervoorziening. De realisatie een woning in de voormalige maalderij vormt geen belemmering voor de grondwaterkwaliteit. Er vinden geen lozingen plaats, die het grondwater kunnen verontreinigingen. Er wordt geen bodemenergiesysteem gerealiseerd en er vinden geen mechanische bodemingrepen plaats die de beschermende functie van slecht doorlatende bodemlagen teniet zouden kunnen doen.

Voor het plangebied is in de Omgevingsverordening één ontwikkelingsperspectief benoemd. Net als in de omgevingsvisie ligt het plangebied in het ontwikkelingsperspectief “dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieu's”. Zoals eerder aangegeven past de realisatie van reguliere woning binnen dit ontwikkelingsperspectief.

Conclusie voor het plangebied

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Omgevingsverordening. Er gelden binnen het plangebied geen beperkende voorschriften vanuit de verordening. De ontwikkeling draagt daarnaast bij aan de doelstelling van het ontwikkelingsperspectief en de voorwaarden van de diverse gebiedskenmerken verzetten zich niet tegen de voorgenomen ontwikkeling.

Gemeentelijk beleid

Structuurplan Deventer 2025

Het Structuurplan 'Deventer 2025: synergie van stad en land' is in april 2004 vastgesteld door de raad. In het Structuurplan Deventer 2025 wordt de ruimtelijke ontwikkeling tot 2025 van de gemeente beschreven. Het plan geeft in grote lijnen aan waar in de toekomst gewoond en gewerkt zal worden, maar ook waar ruimte is voor natuur, recreatie en landbouw.

Het Structuurplan Deventer 2025 vormt de basis voor andere structuurvisies en voor bestemmingsplannen. Naast het gemeentebrede structuurplan worden voor de dorpen van Deventer individuele structuurvisies opgesteld. Een aantal visies is momenteel gereed, voor andere dorpen, waaronder Okkenbroek is nog geen structuurvisie beschikbaar. Om te bepalen of voor liggende ontwikkeling past in het beleid van de gemeente Deventer wordt daarom gekeken naar de hoofdlijnen van het beleid, zoals uitgezet in het structuurplan.

Het structuurplan heeft naast aandacht voor de stad ook aandacht voor het landelijk gebied en de daarin gelegen kleine kernen. Deventer zet in op een vitaal landelijk gebied, hetgeen betekent dat er ook ruimte moet zijn voor woon- en werkfuncties op een passende schaal. Voor de kleine kernen, Lettele en Okkenbroek, wordt ingezet op een geringe uitbreiding, die ruimte geeft voor de eigen interne dynamiek. Voor Okkenbroek betekent dit dat er ruimte is voor twee extra woningen per jaar. Bij de realisatie van nieuwe woningen zijn starters en ouderen belangrijke aandachtsgroepen. Ook dient de verdere ontwikkeling van de kleine kernen bij te dragen aan behoud en versterking van de leefbaarheid van de kernen.

Ook zet Deventer in op behoud en versterking van het kleinschalige karakter van het landschap en een ontwikkelingsgerichte benadering van de cultuurhistorie. Dit houdt in dat, naast behoud, de karakteristieke eigenschappen van het landelijk gebied rondom Deventer worden gebruikt als aanknopingspunten bij de vormgeving van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Conclusie

Het realiseren van een reguliere woning in de voormalige maalderij aan de Oerdijk past prima binnen de beleidsambities van de gemeente, zoals verwoord in het structuurplan. Aangezien ter plaatse reeds een bedrijfswoning was toegestaan, hoeft de te realiseren woning niet te worden meegeteld als 'nieuwe woning'. Door de mogelijkheid een bedrijfswoning op te richten middels deze bestemmingsplanherziening weg te halen, neemt het totaal aantal (potentiële) woningen in Okkenbroek niet toe. Daarnaast komt de woning, die de nieuwe bewoners van de maalderij achterlaten, vrij en is ook is gelegen in Okkenbroek en biedt dus kansen voor o.a. starters op de woningmarkt. Het toekennen van een nieuwe toekomstbestendige functie aan de maalderij sluit daarnaast bij aan de ambitie om in te zetten op een ontwikkelingsgerichte benadering van de cultuurhistorie. Behoud, maar ook ontwikkeling en een eigentijdse invulling van cultuurhistorisch waardevolle elementen, dient te worden gestimuleerd. Door een woonbestemming toe te laten in dit als gemeentelijk monument aangewezen pand wordt verdere verpaupering tegengegaan en wordt bijgedragen aan het behoud van een belangrijk stukje historie van het dorp Okkenbroek.

3.2 Cultuurhistorie en Monumenten

Op grond van de wet Modernisering Monumentenzorg (de MoMo), die per 1 januari 2012 van kracht is geworden, moet een goede ruimtelijke onderbouwing een beschrijving bevatten van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Gemeentelijke en/of Rijksmonumenten

Het pand Oerdijk 157, de voormalige maalderij, is een gemeentelijke monument.

Cultuurhistorische waarden

Geschiedenis van Okkenbroek

Okkenbroek ligt in de uiterste noordoost punt van de gemeente Diepenveen, op de grens met de gemeenten Holten en Raalte. Veel grond was in de vorige en begin deze eeuw in handen van grootgrondbezitters. Dit waren bos- en heidegebieden en lager gelegen natte gronden waarin verspreid enkele boerderijen lagen op de rand van kleine, hoger gelegen enken.

Vanaf ongeveer het midden van de vorige eeuw na opheffing van de Gooiermarke, werd steeds meer grond ontgonnen. Van een dorp Okkenbroek was toen nog geen sprake.

Eén van de grootgrondbezitters was Adam IJssel de Schepper, een huzaren luitenant uit Deventer. Zijn vader was burgemeester geweest in die stad. Hij besloot omstreeks 1850 een kerk, een molen en een smederij te bouwen. De molen en de smederij kwamen er al in 1852, voor de kerk stelde hij grond en een bedrag beschikbaar, maar vond dat ook anderen een financiële bijdrage moesten leveren. Het zou nog tot 1904 duren voor de kerk met pastorie gebouwd werd. Genoemde gebouwen vormen de kern waaromheen het dorp Okkenbroek ontstond.

Geschiedenis van 'de Molen van Gerritsen'

De Maalderij aan de Oerdijk 157 maakt deel uit van het complex dat 'de Molen van Gerritsen' wordt genoemd. Het complex bestaat uit een restant van een stellingmolen en de maalderij.

De voormalige windmolen werd in 1852 gebouwd als korenmolen. Het was een achtkantige bovenkruier op een lage stenen voet. Toen de molen in 1931 afbrandde werd hij niet herbouwd. De achtkant word met een plat dak afgedekt en gebruikt als werkplaats. In 1932 werd aan de andere kant van de Muldersweg (die toen nog over het erf van de korenmolen liep) een maalderij met een mechanische aandrijving gebouwd. In de maalderij stond een diesel hulpmotor van 30 pk. opgesteld. Deze dieselmotor is niet meer aanwezig.

Afbeelding 5: Luchtfoto 2013 en kadastrale kaart 1917

Beschrijving cultuurhistorische waarde

Het complex 'de Molen van Gerritsen' is in 2012 door de gemeente Deventer aangewezen als gemeentelijk monument om de volgende redenen:

• De voormalige molen heeft cultuurhistorische waarde als een van de drie gebouwen die een impuls hebben gegeven aan de ontwikkeling van de kern Okkenbroek;
• De molenstomp vertegenwoordigt een stedenbouwkundige waarde door de beeldbepalende ligging aan de Oerdijk. De maalderij vertegenwoordigt een stedenbouwkundige waarde door de prominente en beeldbepalende ligging aan de Oerdijk;
• De achtkantige stelling heeft ensemblewaarde vanwege de voormalige functionele samenhang met de molenaarswoning en de stedenbouwkundige samenhang met de ter vervanging gebouwde maalderij;
• De molenstomp is tevens van belang vanwege de herkenbaarheid van de stellingmolen;
• Het restant heeft zeldzaamheidswaarde als enig herkenbaar overblijfsel van een molen in het dorp Okkenbroek.

Het plan

Er wordt voorgesteld de maalderij een woonbestemming te geven. De maalderij wordt in zijn geheel behouden en ook de schuur achter de maalderij zal worden herbestemd.

Toetsingscriteria

De maalderij (de schuur dus niet) is aangewezen als gemeentelijk monument. Het complex ligt niet in het beschermde dorpsgezicht Okkenbroek, de grens loopt net langs de molen.

Visie

Het toekennen van een woonbestemming kan bijdragen aan het behoud van de cultuurhistorische waarden van de maalderij.

3.3 Archeologie

Naast de monumentale en cultuurhistorische waarden moeten ook de archeologische (verwachtings)waarden worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Dit is vastgelegd in de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ, 1 september 2007). Doel van deze wet is: 'bescherming van aanwezige en te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Geomorfologie

Het natuurlijk landschap van de gemeente Deventer bestaat grotendeels uit dekzand. De basis van het landschap wordt gevormd door een Pleistoceen rivierlandschap. Als gevolg van opeenvolgende sedimentatie en erosie door afwisselend wind en water is in het pleniglaciaal (73.000 – 12.500 BP) een terrassenlandschap ontstaan. In het laat glaciaal (12.500 – 10.000 BP) is over dit terrassenlandschap als gevolg van (vaak lokale) verstuiving in de laatste ijstijd een pakket (jong) dekzand afgezet. Deze laag stuifzand vormde op de terrassen en in de oude rivier- en beekdalen kenmerkende ruggen en koppen, die goed geschikt waren voor akkerbouw. De overgangen van een hoger naar een lager gelegen gebied (de flanken van de dekzandruggen) werden vaak gekozen als nederzettingslocatie. De lager gelegen delen zijn veel minder intensief gebruikt, veelal als weide- of hooiland, en werden vaak pas in de volle of late middeleeuwen en nieuwe tijd bewoond.

Het plangebied ligt op de overgang van een lage dekzandduin naar een fluviatiele terrasrand met (jonge) dekzandwelvingen. De lage dekzandduin zal in het verleden geschikt zijn geweest voor bewoning, maar mogelijk had de 200 m oostelijker gelegen hogere dekzandduin de voorkeur.

Bodemkunde

In bodemkundig opzicht is op de dekzandwelving sprake van een veldpodzol. Veldpodzolen ontstaan meestal op iets lager gelegen dekzandgebieden, zoals dekzandwelvingen. Deze gebieden zijn veelal later ontgonnen dan de hoger gelegen delen.

Archeologie en historie

Hieronder wordt per tijdsperiode aangegeven welke archeologische sporen en vondsten bekend zijn in de omgeving van het plangebied en wat er bekend is over het gebruik van het plangebied.

Prehistorie (8800 – 12 v. Chr.) en Romeinse tijd (12 v. Chr.-450 n. Chr.)

Tijdens een groot deel van de prehistorie, na de laatste ijstijd, stroomde geen grote rivier door het IJsseldal. Doordat een grote dekzandrug tussen Zutphen en Deventer als waterscheiding fungeerde, stroomden alleen lokale beken door het IJsseldal. De verwachting is dat in de prehistorie met name de hogere delen geschikt waren voor bewoning en andere vormen van landgebruik. Hier moet rekening gehouden worden met mogelijke archeologische resten variërend van jachtkampjes uit de steentijd tot nederzettingen uit de metaaltijden en de vroege middeleeuwen.

Er zijn in het bestemmingsplangebied geen vondsten of archeologische vindplaatsen uit de prehistorie bekend. Dit betekent niet dat er met zekerheid geen prehistorische vondsten of vindplaatsen aangetroffen kunnen worden. Het bestemmingsplangebied is gelegen op de overgang van een relatief hoog gelegen gebied naar een lager gelegen terrasvlakte. Op vergelijkbare locaties elders in Deventer zijn vindplaatsen uit alle perioden tussen het mesolithicum en de (laat) Romeinse tijd aangetroffen.

Middeleeuwen (450 – 1500 n.Chr)

Er zijn in het bestemmingsplangebied geen vondsten of archeologische vindplaatsen uit de middeleeuwen bekend. Dit betekent niet dat er met zekerheid geen middeleeuwse vondsten of vindplaatsen aangetroffen kunnen worden. De buurschap Okkenbroek behoorde in de late middeleeuwen tot de Gooijermarke. Enkele bekende bewaarde erven die in 1399 al werden genoemd zijn Ten Have, Harmelink, Borgelink, Bloo, Oosterhuis en Brander. Het plangebied en naaste omgeving was woeste grond.

Nieuwe tijd (1500 – heden)

Het dorp Okkenbroek zelf is pas na 1832 ontstaan. Op de kadastrale kaart van 1832 zijn nog geen boerderijen te zien. Het plangebied ligt in een uitgestrekt gebied van woeste gronden.

Grootgrondbezitter Adam IJssel de Schepper legde halverwege de 19de eeuw de basis voor het dorp Okkenbroek, door in het bezit te komen van woeste gronden aan weerszijde van de Oerdijk. Hij liet daar vervolgens een molen, een smederij en een hervormde kerk bouwen.

Ter hoogte van de huidige Oerdijk 155 stond de Okkenbroeker molen. Deze korenmolen werd in 1852 gebouwd en was van het type stellingmolen met een stenen onderbouw en een rietgedekte bovenbouw. In 1931 brandde de molen af en is daarna niet meer herbouwd. De stenen restanten van de molen bevinden zich net buiten het plangebied, aan de noordwestzijde. In het plangebied staat nu nog het gebouw van de oude maalderij en een schuur. De oude maalderij is gebouwd in de eerste helft van de 20ste eeuw.

Archeologische verwachting

Het plangebied ligt op de overgang van een lage dekzandduin naar een fluviatiele terrasrand met jong dekzand. Op basis van deze geomorfologische kenmerken is op de nieuwe archeologische verwachtingskaart uit 2013 aan het bestemmingsplangebied een middelmatige verwachtingswaarde toegekend voor archeologische resten uit met name de oudere prehistorie. De archeologische resten worden verwacht vlak onder maaiveld en zijn daardoor kwetsbaar.

Afbeelding 6: Uitsnede archeologische verwachtingskaart 2013, gemeente Deventer

Verwachting, selectie

Het bestemmingsplangebied ligt in een gebied met een middelmatige archeologische verwachting voor resten uit met name de oude prehistorie. Alle gebieden die op basis van de verwachtingskaart een hoge en middelmatige verwachting hebben dienen in het bestemmingsplan te worden opgenomen met de dubbelbestemming archeologische verwachting. Voor de voorwaarden die hierbij van toepassing zijn, wordt verwezen naar de planregels.

Dubbelbestemming archeologie: Waarde – Archeologisch Verwachtingsgebied

Op de bestemmingsplankaart is een dubbelbestemming Archeologisch Verwachtingsgebied vastgelegd op basis van een middelmatige verwachting op de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Deventer 2013. In dit gebied is bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 200 m², waarbij de graafwerkzaamheden dieper dan 0,5 m onder maaiveld reiken, enige vorm van archeologisch onderzoek noodzakelijk. In dit geval zal in eerste instantie een archeologisch rapport worden verlangd, waaruit de verwachtingswaarde van het plangebied blijkt. Vervolgens wordt door het bevoegd gezag bepaald of vervolg onderzoek nodig is, bijvoorbeeld in de vorm van proefsleuvenonderzoek of controleboringen. Indien de archeologische verwachtingswaarde laag is of het gebied verstoord blijkt, is geen vervolgonderzoek nodig en zal het gebied worden vrijgegeven.

De diepte van 0,5 m is gekozen, omdat in de meeste gevallen de verstoringen van bestrating, egalisatie, inrichting en kabels en leidingen tot deze diepte gaan. In de Wet op de Archeologische Monumentenzorg uit 2007 is een oppervlakte van 100 m² aangegeven als ondergrens. Bodemverstoringen die kleiner zijn dan deze oppervlakte worden uitgezonderd van archeologische verplichtingen. Gemeenten zijn vrij om deze ondergrens in verordeningen of bestemmingsplannen aan te passen. Voor de meeste gebieden in de gemeente Deventer, buiten de historische binnenstad, is in de praktijk gebleken dat bij een ingreep met een oppervlakte tussen 100 en 200 m² de samenhang in de eventueel aanwezige archeologische sporen niet duidelijk genoeg is om relevante structuren aan te wijzen. Daardoor wegen de kosten van archeologisch onderzoek niet op tegen de informatie die hieruit te halen is. In ontgravingen met een oppervlakte van meer dan 200 m² zijn sporen en structuren duidelijker waarneembaar en kan relatief meer informatie worden verkregen. Door de ondergrens op 200 m² te leggen, worden vooral kleine particuliere initiatieven ontzien.

3.4 Milieukwaliteitseisen

Ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn de volgende milieukundige aspecten van belang, te weten:

• bedrijven en milieuzonering;
• bodemkwaliteit;
• geluid;
• luchtkwaliteit;
• externe veiligheid;
• ecologie;
• duurzaamheid.

Wet milieubeheer/ Bedrijven en milieuzonering

De initiatiefnemer drijft op het perceel een preparateurbedrijf. De bedrijfsmatige activiteiten hiervoor vinden in een bedrijfshal (2006) achter op het perceel plaats. De voormalige bedrijfsbebouwing van de maalderij is een gemeentelijk monument en het plan is deze om te vormen naar een reguliere woonbestemming (geen bedrijfswoning). Een woonfunctie kan het gemeentelijke monument haar beschermde status helpen te behouden. Hoewel het preparateurbedrijf en de bebouwing waarin de nieuwe woning is voorzien van dezelfde eigenaar zijn, dient de nieuwe woning planologisch wel als gescheiden van de bedrijfsactiviteiten beschouwd te worden, daar een reguliere woonfunctie gewenst is. Dit maakt dat beide functies naar de toekomst toe gescheiden kunnen worden en eventueel afzonderlijk verkocht kunnen worden.

In relatie tot de vergunde rechten van het preparateurbedrijf dient een voldoende woon- en leefklimaat onderbouwd kunnen worden ter plekke van de nieuwe woonfunctie. Voor het preparateurbedrijf gelden geluidsvoorschriften die volgens de Handreiking industrielawaai en vergunningverlening zijn vastgesteld en overeenkomen met het referentieniveau van een stille woonwijk met weinig verkeer. Het toetspunt lag bij vaststelling in 2006 op de erfgrens. Deze voorschriften waren passend ten opzichte van de bestaande woning

Oerdijk 155. Deze woning ligt dichter bij de bedrijfshal dan de nu beoogde woning in de voormalige maalderij Oerdijk 157. Verondersteld mag worden dat het preparateurbedrijf daarom niet belemmerd wordt in haar bedrijfsvoering. Vanuit de omgekeerde werking kan de nieuwe woonfunctie ook relevant zijn voor omliggende bestaande (agrarische) bedrijven. Op basis van vergunningsysteem MpM blijken de volgende bedrijven relevant:

Adres	Soort bedrijf	Opmerking
Muldersweg 2	Pluimvee	Vergunning inmiddels ingetrokken
Oerdijk 159	Melkrundvee	Nieuwe woning op voldoende afstand > 100m (vaste afstand)
Oerdijk 238	Varkens	Woningen van derden dichter op de inrichting
Koerselmansweg 12	Rundvee	Woningen derden dichter op de inrichting en daarmee maatgevend voor vergunde milieuruimte

Geconcludeerd kan worden dat het realiseren van de nieuwe woonfunctie de bedrijfsvoering van omliggende (agrarische) bedrijven niet negatief beïnvloed. Mogelijke overlast wordt voldoende beperkt door de voorschriften op grond van de Wet milieubeheer. Ter plekke van de nieuwe woonfunctie heerst een voldoende woon- en leefklimaat.

Bodem

De woning aan de Oerdijk 155 behoorde in het verleden waarschijnlijk tot de maalderijlocatie. Op basis van het historisch bodembestand bleek op de locatie Oerdijk 155 een voormalig benzinetank met afleverpunt was gelegen. Deze is in 1994 conform KIWA-richtlijnen gesaneerd en verwijderd. Op het KIWA-certificaat is aangegeven dat de bodem rondom de gesaneerde tank is onderzocht op verontreiniging door product uit de tank. Hierbij is geen verontreiniging aangetroffen.

Voor de bouw van de werkplaats voor het preparateurbedrijf in 2006 is op de locatie een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Van der Poel Consult juli/augustus 2006). De belangrijkste conclusies van het onderzoek zijn:

• In de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten aan Zink en PAK aangetoond. De aangetoonde gehalten overschrijden de streefwaarden en blijven beneden de toetsingswaarden voor nader onderzoek. Van de overige geanalyseerde parameters zijn geen gehalten aangetoond boven de streefwaarden;
• In de ondergrond en in het grondwater zijn van de geanalyseerde parameters geen gehalten aangetoond boven de streefwaarden.

Voor zover bekend zijn er binnen het plangebied verder geen bodemonderzoeken uitgevoerd. De locatie is daarmee niet verdacht voor een ernstig geval van bodemverontreiniging. Voor de ruimtelijke procedure is geen aanvullend bodemonderzoek nodig. Voor de aanvraag omgevingsvergunning voor de nieuwe woning uiteindelijk wel.

Geluid

Een voormalig bedrijfspand wordt omgevormd naar een woning. De niet gevoelige bestemming wordt hiermee gedeeltelijk gewijzigd in een gevoelige bestemming. Voor het onderdeel geluid vanwege omliggende bedrijven wordt verwezen naar de paragraaf Wet milieubeheer/ Bedrijven en milieuzonering. De Oerdijk ter plekke heeft een snelheidsregime van 30 km/u. Voor de aspecten geluidskwaliteit langs wegen zijn de volgende wettelijke kaders van belang.

Geluidskwaliteit langs wegen

In artikel 74 van de Wet geluidhinder is bepaald dat alle wegen een geluidszone hebben. Dit is de zone langs een weg waarbinnen akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Uitzondering hierop zijn de wegen:

• die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km/h.

De breedte van de zone hangt af van het aantal rijstroken en de ligging van de weg in stedelijk dan wel buitenstedelijk gebied.

Volgens de Wet geluidhinder dient bij de realisatie van een nieuwe weg en/of nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen de geluidszones van de wegen, onderzoek plaats te vinden naar de geluidsbelasting op de geluidsgevoelige bestemmingen. Hierbij geldt een voorkeursgrenswaarde voor de geluidsbelasting van 48 dB. Buiten de 48 dB-contour zijn nieuwe woningen zonder meer te realiseren. Voor de wegen met een snelheidsregime van 30 km/u geldt formeel dat deze geen zone hebben en dat binnen de 48 dB-contour woningen geprojecteerd kunnen worden. De Oerdijk heeft ter hoogte van het plangebied een snelheidsregime van 30 km/u en is hiermee niet gezoneerd in de zin van de Wet geluidhinder.

Om vanuit de goede ruimtelijke ordening een goed woon- en leefklimaat te kunnen onderbouwen is de geluidbelasting in beeld gebracht o.b.v. van de verkeersintensiteiten volgens de Verkeersmilieukaart en doorgerekend met GeoMilieu.

De geluidbelasting 2023 voor de Oerdijk 157: Oerdijk intensiteiten VMK2020 en 30 km/uur

Afbeelding 7: Kaart met gegevens geluidsbelasting

Na aftrek van artikel 110g is de geluidbelasting 48 dB of lager. Hiermee wordt aan de voorkeursgrenswaarde Wet geluidhinder voldaan.

Het Bouwbesluit stelt verder eisen met betrekking tot het geluidsniveau in de geluidsgevoelige vertrekken van woningen. De grenswaarde voor het binnenniveau van de woningen bedraagt hierbij in de meeste gevallen 33 dB. Een standaard gevelopbouw volgens Bouwbesluitniveau genereert een geluidreductie van 20 dB. Op basis van de berekende gevelbelasting, wordt met een standaard gevel voldaan aan het vereiste binnenniveau.

Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is titel 5.2: luchtkwaliteitseisen van de gewijzigde Wet milieubeheer (de 'Wet luchtkwaliteit') in werking getreden (Stb. 2007, 414). De regelgeving is uitgewerkt in de onderliggende Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's) en ministeriële regelingen.

Op landelijk niveau leveren fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) knelpunten op. De concentraties van de overige stoffen die op grond van de 'Wet luchtkwaliteit' getoetst dienen te worden voldoen aan de grenswaarden, zie Preliminary assessment of air quality, RIVM nr. 756021005 voor lood (Pb) en zwaveldioxide (SO2) en nr. 756021007 voor koolmonoxide (CO) en benzeen. Om deze reden zijn deze stoffen verder buiten beschouwing gelaten. Voor de stoffen NO2 en PM10 zijn in de Wet luchtkwaliteit grenswaarden gesteld voor de jaargemiddeldeconcentratie van 40 µg/m3. Daarnaast geldt een grenswaarde van de uurgemiddelde concentratie voor NO2 van 200 µg/m3 die maximaal 18 keer per jaar mag worden overschreden en een grenswaarde voor de 24-uursgemiddelde concentratie voor PM10 (50 µg/m3) die maximaal 35 dagen per jaar mag worden overschreden. De grenswaarde voor het uurgemiddelde van NO2 wordt in Nederland alléén langs zeer drukke verkeerswegen meerdere malen overschreden. Het komt in Nederland niet voor dat deze grenswaarde vaker dan 18 keer per jaar wordt overschreden.

Bij invoering van de 'Wet luchtkwaliteit' is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM) geïntroduceerd. Wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit is toetsing aan de grenswaarden niet meer nodig. De voorgenomen ontwikkeling is dan inpasbaar op basis van artikel 5.16 lid 1c van de Wet milieubeheer. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3 % van de jaargemiddelde grenswaarde voor PM10 en NO2. Dit komt neer op een maximale bijdrage van 1,2 µg/m3 voor beide stoffen. Dit betekent dat wanneer aangetoond kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling niet meer dan 1,2 µg/m3 bijdraagt aan de jaargemiddelde concentratie van beide stoffen, het project niet getoetst hoeft te worden aan de grenswaarden en inpasbaar is vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit.

Voor het aspect luchtkwaliteit heeft een beknopt onderzoek plaatsgevonden naar de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling. Het doel van het onderzoek is bepalen of de voorgenomen ontwikkeling als 'niet in betekenende mate' bijdragend (NIBM) aan de luchtkwaliteit ter plaatse kan worden beschouwd. Uit de NIBM-tool (www.infomil.nl) blijkt dat de grens voor 'niet in betekende mate' al kan liggen bij een toename van het verkeer met ca. 500 motorvoertuigen per etmaal (uitgaande van 10% zwaar verkeer). Voor onderhavige ontwikkeling is helder dat de verkeersgenererende werking onder de 500 motorvoertuigen per etmaal zal blijven en daarmee niet noemenswaardig zal wijzigen door het veranderen van de bestemming. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate zal bijdragen.

Om vanuit een goede ruimtelijke ordening ook iets te kunnen zeggen over de mate van blootstelling aan luchtverontreinigingen, is de lokale situatie beoordeeld in de Verkeersmilieukaart. Op basis van de verkeersmilieukaart blijkt ter plaatse van het plangebied ruimschoots aan de normstelling voor luchtkwaliteit wordt voldaan en dat het toevoegen van een woonfunctie geen overschrijding zullen veroorzaken.

Externe veiligheid

De regelgeving op het gebied van externe veiligheid beoogt een minimaal veiligheidsniveau te garanderen voor de burger voor wat betreft risico's van opslag en transport van gevaarlijke stoffen. Hiervoor zijn normen en richtwaarden opgenomen in de wetgeving in de vorm van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Plaatsgebonden risico is de plaatsgebonden kans per jaar dat een onbeschermd persoon komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De kans van éénmaal in de miljoen jaar op een dergelijk ongeval is als norm in de regelgeving opgenomen. Het plaatsgebonden risico (PR) is weer te geven met een contour rondom een activiteit.

Het groepsrisico geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen tegelijk slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico (GR) wordt weergegeven in een curve waarin het aantal personen is afgezet tegen de kans per jaar op (tegelijk) overlijden. Het groepsrisico is echter geen harde norm, maar een oriënterende waarde.

Voor de verschillende typen risicobronnen is regelgeving vastgesteld. Voor hogedrukaardgasbuisleidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (BEVB), voor transportassen voor vervoer van gevaarlijke stoffen in de circulaire “Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen” en voor bedrijven in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI).

Het plan ligt op 450 meter afstand van twee hogedrukaardgasbuisleidingen met een diameter van 48” en een druk van 66,2 bar. Deze leidingen hebben een invloedsgebied van 540 meter. De leidingen bezitten ter hoogte van dit plan geen risicocontour.

Gezien de geringe wijziging van het groepsrisico (woning: nachtaanwezigheid 2,4 personen, dagaanwezigheid 1,2 personen)  ten opzichte van de bedrijfsbestemming  (nacht 0 aanwezigen, dag 1 per 100 m2) en het lage groepsrisico ten gevolge van de buisleiding in het buitengebied is een groepsrisicoberekening achterwege gelaten.

Vanuit het plangebied kan langs de Oerdijk van de risicobron af gevlucht worden. De risicobron is voor de hulpdiensten tevens tweezijdig bereikbaar voor de hulpdiensten.

Op 4 juli 2007 is door de Raad de “Omgevingsvisie externe veiligheid” vastgesteld. In die nota is de ambitie vastgelegd wat betreft het veiligheidsniveau wat moet worden nagestreefd per deelgebied in Deventer. Voor het buitengebied is vastgelegd dat overschrijding van het plaatsgebonden risico voor kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten niet acceptabel is en dat de oriënterende waarde van het groepsrisico niet mag worden overschreden. Het plan voldoet aan dit ambitieniveau.

Ecologie

Voor ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de aanpassing van een monumentaal pand, is de initiatiefnemer verplicht vooraf te toetsen of de voorgenomen activiteit in strijd is met de natuurwetgeving in Nederland. De natuurwetgeving is onderverdeeld in gebiedsbescherming (Natuurbeschermingswet en Omgevingsplan) en soortbescherming (Wet flora en fauna). Het doel van het ecologisch onderzoek is om te bepalen wat de effecten zijn van de geplande ontwikkeling op beschermde natuurwaarden en welke procedure gevolgd moet worden.

Gebiedsbescherming

De aard van de werkzaamheden (interne verbouwing en sloop van een schuur) hebben geen enkele invloed op de wezenlijke kenmerken van beschermde natuurgebieden zoals het Overijssels Netwerk Natuur (voormalige Ecologische Hoofdstructuur) of een Natura 2000 gebied zoals de Rijntakken (Uiterwaarden IJssel).

Soortbescherming

De interne verbouwing en de sloop van een schuur kunnen gevolgen hebben voor ter plaatse aanwezige beschermde soorten. Het gebouw heeft geen spouw en is daardoor voor vleermuizen niet interessant. Uit raadpleging van het Ecologische Databestand van de gemeente Deventer blijkt dat het zeer waarschijnlijk is dat de Huismus in het onderhavige gebouw broedt. Andere beschermde soorten zijn niet aangetroffen en worden ook niet verwacht. Het is mogelijk dat de te slopen schuur gebruikt wordt door broedende vogels als een Merel of een Boerenzwaluw. Indien de schuur hierop van te voren geïnspecteerd wordt óf de schuur wordt buiten het broedseizoen gesloopt, kan uitgesloten worden dat broedende vogels verstoord worden. Indien de verbouwing met zich mee brengt dat huismusnestplaatsen verloren gaan moeten deze in veelvoud gecompenseerd worden. Daarbij kan gedacht worden aan het ophangen van tien nestkasten voor Huismus.

Duurzaamheid

In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaatneutraal is. Om deze ambitie te realiseren is voor de periode 2011-2014 door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid “Op weg naar een duurzaam evenwicht” vastgesteld. In deze agenda worden 8 gemeentelijke beleidsprioriteiten benoemd, zoals b.v. realisatie windturbines en een klimaatneutraal stadskantoor. Ook is een duurzaam energiebedrijf in een lokale coöperatieve vorm geïnitieerd samen met verschillende organisaties. De sleutel zit in samenwerken. Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zullen we die graag faciliteren. Waar nodig neemt de gemeente ook zelf het initiatief of schept de juiste voorwaarden. Zo hebben we een 'Visie op de Ondergrond' ontwikkelt waarmee de potentie voor o.a. koude-/ warmte opslag in beeld is gebracht. Deze informatie kan ontwikkelende partijen helpen bij een onderzoek naar de mogelijkheden voor warmte-koude opslag in de bodem, als warmte- en koelvoorziening.

De lijst ”Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau” uit de VNG - publicatie ”Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw” is voor duurzaamheid een bruikbare ”Checklist” met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden. In het kader van duurzaam bouwen verdient een aantal aspecten bij de ontwikkeling van het woongebied bijzondere aandacht. Voor zover deze aspecten nog niet in het voorgaande zijn beschreven gaat het om onderstaande aspecten.

Bouwrijp maken

Bij het bouw- en woonrijp maken wordt zo veel mogelijk met een gesloten grondbalans gewerkt. Het toekomstig peil wordt bepaald in samenhang met het nog op te stellen waterhuishoudkundig plan, de vereiste drooglegging, het rioleringsplan en de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken (vrijkomende grond uit de cunetten en de bouwputten). Uitgangspunt hierbij is zo weinig mogelijk grond en zand aan te voeren. Dit ter beperking van de milieubelasting, die met het transport van grond samenhangt. In de uitwerking van de bestekken voor het bouwrijp maken wordt dit verwerkt.

Flexibiliteit en levensloop bestendig bouwen

Door toepassing van een woningbouwsystematiek geënt op flexibel en duurzaam bouwen in combinatie met een consumentgericht ontwikkel- en bouwproces, zullen de te realiseren woningen een grote mate van flexibiliteit ten aanzien van mogelijke woonprogramma's bezitten. Door de blijvende flexibiliteit wordt de levensloopbestendigheid van de woningen geoptimaliseerd met een duidelijke toekomstwaarde. De criteria van levensloopbestendigheid worden in gezet bij de uitwerking van de woningen in het plan.

Energie

Energiekosten gaan een steeds belangrijkere rol spelen, voor de ontwikkel- en beheerkosten voor vastgoed. Ook de (toekomstige) huizenbezitters en bedrijven zijn zich hiervan bewust en zullen dit laten meewegen. Het is in die zin verstandig inzicht te krijgen in het toekomstig energieverbruik van het te ontwikkelen vastgoed. Dit kan inzichtelijk gemaakt worden met b.v. een BREAAM quickscan. Met dit systeem kan ook in beeld gebracht worden welke duurzaamheidsmaatregelen efficiënt zijn. Hierbij kan gedacht worden aan zaken als:

• zoveel mogelijk gebruik maken van passieve zonne-energie (oriëntatie);
• overweeg het gebruik van actieve zonne-energie;
• overweeg het gebruik van collectieve warmtelevering;
• compacte (woning-)ontwerpen;
• materiaal toepassingen (vernieuwbare materialen).

Na ontwikkeling kan met dit systeem de nieuwbouw ook gecertificeerd worden met een Europese erkenning. Wij willen de ontwikkelende partij graag helpen meedenken in dit proces.

Meer informatie over het gemeentelijke duurzaamheidbeleid is te vinden op de gemeentelijke website via: http://www.deventer.nl/duurzaamheid en http://www.deventer.nl/leven/milieu-duurzaamheid 

3.5 Leidingen en kabels

Er bevinden zich in en nabij het plangebied geen ondergrondse en bovengrondse leidingen, waarmee in het kader van dit bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden.

3.6 Waterhuishouding

Watertoets

De watertoets is een wettelijke verplichting voor plannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Bij de watertoets gaat het om het van meet af aan meenemen van water bij (herziene) ruimtelijke plannen en besluiten met als doel negatieve effecten te voorkomen en mogelijke kansen voor watersystemen te benutten.

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Groot Salland staat beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van het Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl. Op gemeentelijke niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Watertoetsproces

Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Groot Salland op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Groot Salland gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6 eerste lid, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, zowel economisch als maatschappelijk.

Economische uitvoerbaarheid

Voor de gemeente Deventer zijn aan de uitvoering van dit bestemmingsplan geen kosten verbonden. De ontwikkeling die door dit besluit wordt mogelijk gemaakt, is een particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de uitvoering van het project komen voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Ook de eventuele planschade die voortvloeit uit voorliggende ontwikkeling zal door de initiatiefnemer worden gedragen.

De enige kosten voor de gemeente Deventer zijn de begrote kosten voor de planvorming. Deze kosten kunnen worden doorberekend op grond van de Legesverordening.

Gelet op artikel 6.12, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening in samenhang met artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening hoeft ten behoeve van dit bestemmingsplan geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Het voorliggende plan betreft het omzetten van een bedrijfswoning in één reguliere woning, waardoor er geen sprake is van een aangewezen bouwplan op grond van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Op grond van dit artikel is er namelijk pas sprake van een aangewezen bouwplan bij de verbouw van bestaande bebouwing in ten minste 10 woningen.

Er zijn hiermee geen omstandigheden die duiden op financiële onhaalbaarheid van het plan. De economische uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder e van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

Inspraak

Dit bestemmingsplan is niet voor inspraak ter inzage gelegd. Het initiatief tot de realisatie van een reguliere woning in de voormalige maalderij zorgt niet voor een toename van het aantal woningen in het dorp Okkenbroek, aangezien ter plaatse reeds een bedrijfswoning was toegestaan en kan om die reden als onomstreden worden aangemerkt. Uiteraard blijft de mogelijkheid bestaan om een zienswijze in te dienen op het ontwerpbestemmingsplan. Dit is immers wettelijk bepaald.

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Rijk:

Omtrent het vooroverleg met het Rijk kan gemeld worden dat voor het onderhavige plan geen nationale belangen in het geding zijn. Op 1 januari 2012 is de VROM-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft geen adviserende en coördinerende rol met betrekking tot de advisering op voorontwerp ruimtelijke plannen. Dit heeft als gevolg dat gemeenten na 1 januari 2012 geen gecoördineerd rijksadvies op een voorontwerpplan meer ontvangen. De VROM-Inspectie reageert vanaf januari inhoudelijk niet meer op nieuw toegezonden plannen.

Provincie:

Dit (bouw)plan valt binnen de provinciale vrijstellingslijst van Gedeputeerde Staten van Overijssel, aangezien het hier slechts gaat om het omzetten van een bedrijfswoning in een reguliere woning. Vooroverleg met de provincie is dan ook niet noodzakelijk. Hiermee is voldaan aan het ambtelijke vooroverleg als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening.

Waterschap:

Door het invullen van de digitale watertoets, op 9 mei 2014, is het waterschap Groot Salland geïnformeerd over voorliggende ruimtelijke ontwikkeling. Uit het invullen van de digitale watertoets is gebleken dat er geen waterbelangen worden geraakt. Nader advies van het waterschap is dan ook niet noodzakelijk.