| Plan: | Kerkplein 1 Bathmen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.P285-VG01 |
Het gemeentelijk beleid is vastgelegd in het Waterplan Deventer (2007-2010) en Gemeentelijk Rioleringsplan (2010-2015).
Het Waterplan is een gezamenlijk plan van de waterschappen Groot Salland, Rijn en IJssel en Veluwe, waterbedrijf Vitens en de gemeente Deventer. Er staat in welke knelpunten deze organisaties zien in de waterhuishouding en hoe ze die denken op te lossen. In het Waterplan staan de belangrijkste maatregelen die de waterorganisaties de komende jaren samen willen treffen. Ieder jaar wordt een uitvoeringsprogramma vastgesteld.
In het Gemeentelijk Rioleringsplan Deventer (GRP) 2010-2015 wordt het gemeentelijk beleid voor de inzameling en het transport van het huishoudelijke en bedrijfsmatige afvalwater en het overtollige hemelwater en grondwater, de uit te voeren programma's in de planperiode en de investeringen beschreven.De gemeente is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de openbare ruimte en het woon- en leefmilieu.Vanaf 2008 heeft de gemeente er zorgplichten bijgekregen voor hemelwater en grondwater. Dit is een uitbreiding van de oude zorgplicht voor het stedelijk afvalwater, Naast deze verbrede zorgplicht vraagt ook de klimaatverandering aandacht.
Conclusie voor het plangebied
Onderhavig plan betreft hoofdzakelijk het wijzigen van de functie van maatschappelijk naar wonen. De woning kan gebruik maken van de bestaande rioleringsvoorziening. In paragraaf 4.4 wordt nader ingegaan op het aspect waterhuishouding.
Op 4 juli 2007 is door de Raad de “Omgevingsvisie externe veiligheid” vastgesteld. In die nota is de ambitie vastgelegd wat betreft het veiligheidniveau wat moet worden nagestreefd per deelgebied in Deventer. Voor het gebied wat dit bestemmingsplan bestrijkt is het ambitieniveau “Ruimte voor ontwikkeling” vastgelegd. Dit gebied is op de kaart “Gebiedsgerichte ontwikkelingsmogelijkheden externe veiligheid” van de Omgevingsvisie externe veiligheid met de kleur blauw weergegeven.
Het ambitieniveau is samengevat in de onderstaande tabel:
| Overschrijding grenswaarde PR (10-6) voor kwetsbare objecten |
Overschrijding richtwaarde PR (10-6) voor beperkt kwetsbare objecten | Overschrijding oriënterende waarde (OW) groepsrisico | Toename groepsrisico | |
| Ruimte voor ontwikkeling (transportzone) |
Niet acceptabel | Nieuw: Niet acceptabel Bestaand: Niet wenselijk, indien mogelijk verbeteren |
Acceptabel onder voorwaarden optimaal planontwerp | Acceptabel onder voorwaarden optimaal planontwerp |
Conclusie voor het plangebied
Binnen dit plangebied wordt aan het ambitieniveau voldaan. In paragraaf 4.2.5 wordt nader ingegaan op het aspect externe veiligheid.
In maart 2009 is de Woonvisie 2008+ vastgesteld door de gemeenteraad. De visie op wonen bestaat uit vier uitgangspunten:
Deze vier uitgangspunten vormen de basis voor verdere uitwerking van het woonbeleid.
In het Woonplan gemeente Bathmen 2003-2009 is een aantal punten opgenomen die voor de kern Bathmen ook in de Woonvisie 2008+ nog steeds van toepassing worden verklaard. Het betreft de behoefte voor eigen opvang, waaronder met name sociale (eengezins)woningen voor starters en voor senioren (gestapelde) nultredenwoningen. Daarbij geldt wel een breed bouwprogramma, met ook duurdere eengezinswoningen en kavels. Er zouden circa 150 woningen voor eigen behoefte (2007-2017) gerealiseerd moeten worden en aanvullend 50 woningen voor verstevigen van het draagvlak onder voorzieningen en opvang van buitengebied. Daarbij heeft inbreiding de voorkeur boven uitbreiding, maar uitbreiding is wel noodzakelijk voor een passend en financieel haalbaar programma.
Verder verwijst de Woonvisie 2008+ ook naar de punten uit de Structuurvisie Dorpsvisie Bathmen: Binnen het dorp zijn enkele locaties voor handen waar op termijn woningbouw mogelijk is. Hierbij wordt terughoudend omgegaan met het splitsen van kavels of toevoegen van woningen op een kavel. Alleen met goede ruimtelijke/stedenbouwkundige argumenten kan van dit principe worden afgeweken. Na bedrijfsverplaatsing kunnen verouderde bedrijfslocaties transformeren naar woningbouw zonder dat hiermee het dorpse karakter wordt aangetast.
In de Woonvisie 2008+ wordt voor Bathmen onder andere nog opgemerkt dat er aandacht nodig is voor de dorpse architectuur.
Conclusie voor het plangebied
Het plan tot het wijzigen van de functie van het Westerhuis tot wonen is niet in de Woonvisie opgenomen. Het betreft geen nieuwbouw van een woning, het past binnen de hierboven genoemde uitgangspunten.
Het speerpunt van het bomenbeleid is het inzetten op een duurzame bomenstructuur. Dit gebeurt door het uitvoeren van kwaliteitsbeheer van de bestaande bomenstructuur en het inrichten van optimale groeiplaatsen voor nieuwe bomenstructuren. De juiste boom op de juiste plaats is hierbij van groot belang.
Het tweede belangrijke speerpunt van het bomenbeleid is het behouden, beschermen en zorgvuldig beheren van monumentale bomen. Deze bomen zijn geïnventariseerd zowel gemeentelijke als particuliere bomen. De bomen zijn vastgelegd op de lijst Bijzonder Beschermwaardige Bomen.
Conclusie voor het plangebied
Ten noordwesten van het plangebied staat een monumentale boom. Deze boom is in het bestemmingsplan Kom Bathmen aangeduid met een dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats boom'. Deze dubbelbestemming valt deels in onderhavig plangebied. Verder worden de bomen in het plangebied beschermd via het vergunningstelsel uit de APV.
De beleidsnota 'Beroep en Bedrijf' aan huis biedt duidelijkheid over wanneer het wel en wanneer het niet mogelijk is een bedrijf of beroep aan huis te hebben. Het uitoefenen van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten thuis kan een positieve uitstraling hebben op de woonomgeving; het kan de wijk of buurt verlevendigen. In sommige gevallen kan het echter ook ongewenste situaties met zich meebrengen. Zo kan een bepaalde activiteit bijvoorbeeld een ongewenste verkeersaantrekkende werking hebben of voor anderen overlast met zich mee brengen. Onderstaande criteria zijn ter voorkoming van deze ongewenste situaties.
Een beroep of bedrijf aan huis is toegestaan indien:
In afwijking van het verbod op horeca mag binnen de woonbestemming onder bepaalde voorwaarden wel een Bed & Breakfast voorziening worden gerealiseerd. Naast bovenstaande criteria geldt dat er sprake moet zijn van een toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid, waarbij het zelfstandig functioneren als wooneenheid dient te worden uitgesloten, het authentieke uiterlijke of de verschijningsvorm van de woningen dient te worden gehandhaafd en het maximaal aantal bedden ten dienste van de toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid is 4.
Conclusie voor het plangebied
Het bestemmingsplan faciliteert de mogelijkheid om een beroep of bedrijf aan huis te starten.
Bij de toetsing van omgevingsvergunningen voor het bouwen moet rekening worden gehouden met hetgeen is bepaald in de Welstandsnota Deventer. In deze nota is het plangebied onderdeel van het historisch dorpsgebied.
Het beeld in deze gebieden wordt bepaald door gemengd vrijstaande en geschakelde kleinschalige (oude) bebouwing met over het algemeen een beslotenheid en een zekere variatie in bebouwing en openbare ruimte. De waarde van de dorpsgebieden is met name te vinden in de oorspronkelijke historische context en de cultuurhistorisch waardevolle objecten.
Het historische karakter is kwetsbaar voor ingrepen. Toch is een zekere flexibiliteit mogelijk zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit van de omgeving. Vernieuwende architectuur wordt daarom niet uitgesloten, mits dit gebeurt met respect voor de maat en schaal van de gebouwen in de omgeving. Het is van belang dat scherpe contrasten worden vermeden.
Alle bouwaanvragen binnen een beschermd dorpsgezicht zullen aan de Adviesraad Welstand worden voorgelegd om advies.
Conclusie voor het plangebied
Bij het beoordelen van bouwplannen binnen het plangebied Kerkplein 1 Bathmen zal aan de Welstandsnota worden getoetst.
De Structuurvisie Dorpsvisie Bathmen is vastgesteld door de gemeenteraad op 11 juni 2008.
Het plangebied ligt binnen de historische kern van Bathmen. Het centrum van Bathmen heeft een aantrekkelijk dorps karakter. Belangrijke elementen die de sfeer bepalen zijn de afwisseling van verharding en groen, de informele inrichting van de openbare ruimte, het ontbreken van echte trottoirs en de aanwezigheid van historisch aantrekkelijke gebouwen en kenmerken in een ruime opzet. Belangrijke beeldbepalende elementen zijn het kerkgebouw met de hiermee in verbinding staande Brink, het voormalig gemeentehuis en enkele woonhuizen met een typisch Bathmens karakter. Binnen het historische centrum onderscheidt zich het primaire winkelgebied (Schoolstraat en Brink), het uitloopgebied van het centrum (Molenstraat, Dorpsstraat, Deventerweg en Larenseweg) en het voorzieningencluster (kerk, basisschool, dorpshuis en bibliotheek).
Opvallend binnen het deelgebied de historische kern is de geslotenheid van het gebied rondom de kerk versus de openheid van de Brink. De beslotenheid rondom de kerk wordt veroorzaakt door de dichte structuur van bomen en onderbegroeiing. In vroeger tijd was de beslotenheid rondom de kerk veel minder. In de loop der tijd is de bebouwing bijna uitsluitend met de achterkant naar de kerk gericht. Een uitzondering vormt de pastorie die met de voorkant naar de kerk staat. De kerk staat daardoor, ruimtelijk gezien, sterk verscholen in een isolement. Bijzonder waardevolle ruimtelijke ‘openingen’ zijn het Lindenplein naar de Brink en de doorgang naar de Dorpsstraat langs het (voormalige) gemeentehuis.
De organisch gegroeide dorpskern van Bathmen heeft nog veel uiterlijke kenmerken van vroeger, zowel qua stedenbouwkundige structuur als qua opstallen en groen. Dit geldt vooral voor de historische kern van Bathmen. Nieuwe ontwikkelingen zijn mogelijk maar dienen zich te voegen naar de historische kenmerken. Meer aanvullende extra bebouwing met een gesloten karakter en oppervlakten aan verharding (parkeerterreinen en speelplaatsen) zal dit dorpse beeld gemakkelijk teniet doen.
Het behouden en versterken van de voorzieningen en het winkelbestand is een van de belangrijkste uitdagingen naar de toekomst toe. Versterking van het draagvlak door een toenemende groei van het aantal inwoners is een van de belangrijkste oplossingen. Een andere oplossing is het kwaliteitsniveau van het centrum als belangrijke stedenbouwkundige en ruimtelijke component van het dorp op peil te houden. Winkels en voorzieningen moeten ruimte krijgen om zich verder te ontwikkelen en zich verder te onderscheiden van andere winkelgebieden in de regio. Goede ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen moeten voorzien in behoefte aan een optimale bereikbaarheid en een kwaliteitsvolle openbare ruimte moet zorgen dat de alom gerespecteerde dorpse karakter wordt geoptimaliseerd.
Conclusie voor het plangebied
In de verandering van het voormalige gemeentehuis naar de functie wonen werd in de structuurvisie niet voorzien. Het toevoegen van een woonfunctie is een kleine stap naar het vergroten van draagvlak voor de voorzieningen en het winkelbestand.
Het Masterplan Centrum Bathmen is in 2012 vastgesteld door de gemeenteraad. In het Masterplan is ook aandacht besteed aan een mogelijke herbestemming van het Westerhuis.Het Masterplan biedt op hoofdlijnen randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het Westerhuis.
Een van de belangrijkste voorwaarden is dat het karakteristieke pand gehandhaafd blijft. Mogelijke nieuwbouw moet ondergeschikt zijn aan het bestaande Westerhuis, het voormalige gemeentehuis blijft het belangrijkste gebouw. De bouwhoogte en bouwmassa wordt afgestemd op het Westerhuis, zodat een harmonieus geheel ontstaat. De nieuwbouwmogelijkheden zijn met name voorzien aan de oostkant van het Westerhuis, zodat het groen aan de voorzijde kan blijven. De architectuur van de nieuwbouw mag zich duidelijk onderscheiden van het klassieke van het Westerhuis, een eigentijdse invulling is hier op zijn plaats.
De nieuwe functie van het Westerhuis zou het toerisme en de recreatie in Bathmen moeten versterken. Het Westerhuis zou daarbij wel als trouwlocatie beschikbaar moeten blijven.
Conclusie voor het plangebied
De wens van de gemeente was om het Westerhuis te verkopen. Een tweede wens was dat de nieuwe functie het toerisme en de recreatie in Bathmen versterkt, waarbij het als trouwlocatie beschikbaar blijft. Er is helaas geen geschikte koper of huurder gevonden die het pand met deze bestemming wilde exploiteren.
Vanwege de economische uitvoerbaarheid is uiteindelijk voor een functie gekozen die weliswaar in het Masterplan niet is genoemd, maar waar wel een koper voor is gevonden. Het wijzigen van de functie naar een woonhuis zorgt ervoor dat het Westerhuis uiteindelijk weer wordt gebruikt zoals het ten tijde van de oprichting werd gebruikt: als villa waarin wordt gewoond.
De functie wonen zorgt daarbij niet voor te veel druk op het gebied, er zijn bijvoorbeeld geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig. Door het voornemen de aangebouwde cabins van het voormalige gemeentehuis te slopen wordt het Westerhuis cultuurhistorisch weer in ere hersteld. Deze investering was bij een andere functie niet haalbaar geweest.
Ten slotte is het in de gemeente Deventer mogelijk om op elke locatie te trouwen, waardoor er in de gemeente voldoende trouwlocaties zijn. Het is daardoor niet langer noodzakelijk om deze eis nu nog speciaal aan het Westerhuis te verbinden.