Centrum Borgele

2.2 Stedenbouwkundigplan

2.2.1 Algemeen

De basisambitie van het stedenbouwkundig plan is er op gericht om het hart van de wijk te verbeteren. In de huidige situatie is er een beperkt aanbod van winkels en zorgvoorzieningen. Het bestaande winkelcentrum zal op relatief korte termijn gemoderniseerd en gerevitaliseerd moeten worden om zijn huidige positie in de markt te behouden en voldoende omvang te creëren om op de lange termijn continuïteit te waarborgen.

Naar aanleiding van de inspraakreacties op het voorlopig stedenbouwkundig plan inzake de kiosk, het parkeren, de groene inrichting enz verdient het plein nadere studie en verdieping.Hiervoor zal een inrichtingsplan worden opgesteld. Het inrichtingsplan zal bestaan uit een ontwerp en een fasering, waarbij rekening wordt gehouden met het al dan niet verplaatsen van de huidige bedrijven op het plein.

Verder is er een diversiteit aan woningtypes in het plan opgenomen. Daarmee worden enerzijds delen van de bestaande woningvoorraad vervangen, anderzijds bieden deze woningen een nieuw perspectief om in Borgele te gaan wonen.

Het stedenbouwkundig plan is toegesneden op het centrum van de wijk en het gebied tussen de Wittenstein en Laan van Borgele.De programmering en lay-out van deze gebieden bieden handvatten om in de nabije toekomst aangrenzende deelgebieden bij het plan te betrekken. Te denken valt dan aan de locatie Bloemendal en het centrale park in de wijk.

In het plan is ook rekening gehouden met de lange termijn planning door met de ontsluiting te anticiperen op het vrijkomen van de beide schoollocaties die aan het plangebied grenzen.

2.2.2 Analyse bestaande situatie

De huidige situatie van het plangebied oogt vrij schraal en rommelig. Zowel de bebouwing als de openbare ruimte heeft weinig kwaliteit. Door de sloop van vier portieketage bouwblokken, die niet meer voldoen in de huidige woonbehoefte, ontstaat er ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. De drie hoge cyclusflats nabij het winkelcentrum zullen gehandhaafd blijven. Woonbedrijf Ieder1 heeft de verbeterslag voor deze drie cyclusflats net afgerond.

In de bestaande situatie liggen een grote hoeveelheid parkeerplaatsen en garageboxen aan de straten achter het winkelcentrum. Hierdoor valt het groen in kleine elementen uiteen. Ook de verkeersstructuur is niet optimaal. Er zijn onnodig brede wegprofielen en er zijn geen mooie en logische wandel- of fietsroutes. Belangrijk bij de nieuwe ontwikkelingen is dat primair de routes voor de voetgangers, fietsers en automobilisten vanzelfsprekend en kwalitatief hoogwaardig worden uitgevoerd.

In de huidige situatie heeft het tankstation een te prominente plek. Het zicht op het er achtergelegen winkelcentrum wordt hierdoor enigszins gedevalueerd en ook een potentieel logische fietsverbinding tussen het fietstunneltje onder de Overstichtlaan en het Keizerspad wordt door het tankstation en de bijbehorende garage geblokkeerd. Verwijdering van het tankstation van het plein is daarom een belangrijke voorwaarde voor een fundamentele verbetering van het hart van Borgele.

Gezien de vergrijzing van de wijk is meer aandacht nodig voor zorgfuncties en woonvormen voor ouderen. Op die manier kunnen veel mensen in Borgele blijven wonen die anders zouden vertrekken. Door deze herstructurering komen er ook nieuwe woningen voor jonge gezinnen. Vooral de Wittensteinlocatie leent zich goed voor deze doelgroep.

2.2.3 Deelgebieden

A Centrum

Dit is de locatie van het huidige centrum. Deze locatie ligt aan de Dreef en zal samen met de functies die aan de overzijde liggen (het buurtcentrum "De Schalm" en het gezondheidscentrum) ontwikkeld moeten worden.

B1 Wittensteinlocatie

In de huidige situatie bevinden zich hier drie portieketageflats die eigendom zijn van Woonbedrijf Ieder1.

B2 Zuidelijke Cyclusflat

In de huidige situatie bevinden zich hier een van de cyclusflats en twee portieketageflats van Woonbedrijf Ieder1. De meest westelijke portieketage flat gaat gesloopt worden, de anderen worden gerenoveerd. Alhoewel dit stedenbouwkundig plangebied één geheel is, is er toch sprake van enig onderscheid in het type opgave.

D Vrijkomen toekomstige te ontwikkelen locaties

Een viertal locaties kunnen bij eventueel vrij komen in de toekomst naadloos aansluiten op gebieden die nu worden ontwikkeld.

Stedenbouwkundige deelgebieden, DO stedenbouw FARO maart 2012

2.2.4 Winkel- en zorgcentrum

Het nieuwe winkelcentrum heeft een buurtfunctie. Naast de bestaande winkels (supermarkt, terugkomst drogist, slijterij, apotheek en boekhandel) kan het programma aangevuld worden met een winkel voor huishoudelijke artikelen en een winkel in textiel. De kiosk zal indien mogelijk worden geïntegreerd in de nieuwbouw of in de bestaande bebouwing. Daarnaast wordt er een betere ruimtelijke verbinding gemaakt met het buurtcentrum "De Schalm" en het nieuwe gezondheidscentrum aan de overzijde van de Dreef. Het nieuwe winkelcentrum is gepland op dezelfde locatie als het bestaande winkelcentrum. De supermarkt(2) ligt als 'trekker' aan de zuidzijde van het centrumgebied en bestaat geheel uit nieuwbouw. De ingang van de supermarkt ligt aan het plein. In het blok van de supermarkt is ook ruimte voorzien voor een snackbar en een apotheek (1), direct tegenover het gezondheidscentrum. De nieuwe gevels aan het plein worden gevormd door een plint van winkels met alleen boven de supermarkt nieuwe appartementen. Het bestaande bouwblok (nr.3 t/m 7) wordt gerenoveerd. Het parkeren is grotendeels opgelost op het plein en een klein deel aan de achterzijde van het winkelcentrum. De bevoorrading van de winkels en de supermarkt vindt ook via de achterzijde plaats (Wittenstein).

Het programma omvat in totaal (exclusief het interne laden en lossen): ca. 3450m² bvo totaal, waarvan ca. 1150m² wvo supermarkt.

2.2.5 Het wonen

Het gebied is in een aantal verschillende woonmilieus te typeren. Enerzijds is het woonprogramma in het centrum boven de winkels compact en geconcentreerd. Anderzijds bestaat het woonprogramma uit grondgebonden woningen die verspreid liggen over een groter gebied en die een directe relatie hebben met het nieuw aan te leggen en het reeds bestaande groen door middel van pergola's en tuinen.

Het woonprogramma is verdeeld over appartementen (het centrum) en grondgebonden woningen (woonpark). De maximale hoogte in het centrum is 4 bouwlagen. De bouwhoogtes zijn zorgvuldig afgestemd op de bestaande bouwhoogtes in het centrum. Nabij de bestaande winkelbebouwing is de bouwhoogte voor de nieuwbouw maximaal 3 bouwlagen, nabij de hoge cyclusflats is de bouwhoogte groter.

Aan de zuidzijde van de Daggertsweg komt een groen woonmilieu (Wittensteinlocatie). Zowel in het bereiken van doelgroepen, in vorm, als in relatie met het openbaar gebied zijn dit aantrekkelijke woningen. Het zijn twee onder een kap woningen en vier rijtjes van ieder vier woningen. In totaal worden hier 24 woningen gerealiseerd. De woningen worden door hagen begrensd op plekken waar dit belangrijk is voor de kwaliteit van de openbare ruimte.

Boven de supermarkt (1) in het winkelcentrum kunnen in totaal 20 nieuwbouw appartementen (2) gerealiseerd worden. In totaal worden ca 44 nieuwe woningen aan het centrum toegevoegd. De winkelplint aan de oostzijde van het plein wordt gerenoveerd (3 t/m 7). Dit geldt ook voor de portieketageflat ten noorden van de zuidelijke cyclusflat.

2.2.6 Plein

Randvoorwaarden ontwerp plein

Het ruimtelijk uitgangspunt voor het plein is een brinkachtige ruimte, waarbij de nieuwe bebouwing met openbare functies op de pleinvloer staat. Het ontwerp voor het plein moet nog nader uitgewerkt worden. Wel zijn er een aantal uitgangspunten voor het plein:

• het realiseren van ca. 80 - 90 parkeerplaatsen;

• ruimte voor het stallen van circa 270 fietsen;
• fietsparkeerplekken die als afscheiding worden gebruikt tussen het parkeervlak en de voetgangersruimte;
• twee bushaltes langs de Dreef; deze worden zo neergelegd dat ze niet in de centrale pleinruimte liggen. De detaillering van de bushaltes moet goed worden afgestemd met de gemeente;
• inpassing van bestaande boomgroepen;
• de opstelplek voor laad- en losverkeer;
• route en opstelplek voor nood- en hulpdiensten;
• het laden en lossen voor de supermarkt vindt inpandig plaats.

Schetsontwerp pleininrichting

Het plein rond de Dreef wordt omkaderd door bebouwing die zeer divers is in maat en schaal. Er staan hoge flatgebouwen aan het plein, maar ook lage paviljoens. Wat de gebouwen bindt, is de richting; allemaal hebben ze dezelfde oriëntatie. De rijbaan van de Dreef snijdt daar diagonaal doorheen.

Het concept voor de herinrichting richt zich op het maken van één sfeer op deze pleinruimte. Deze sfeer wordt bepaald door de materialisatie van de pleinvloer en het gebruik maken van de bestaande boomgroepen, aangevuld met nieuwe bomen. Op deze manier ontstaat een brinkachtige ruimte die voldoende kwaliteiten van zichzelf heeft, los van de omringende bebouwing en de parkeerfunctie op het plein.

Ambitie is om het plein in te richten met gebakken klinkers, in een warme kleur. Er kan worden gespeeld met bestratings- en kleurdetails om de verschillende functies op de pleinvloer aan te geven. Het plein verbindt beide zijden van de Dreef aan elkaar. Ter plaatse van het plein wordt de rijbaan van de Dreef gematerialiseerd met gebakken klinkers in dezelfde kleur. Op twee plekken wordt de Dreef opgetild tot pleinniveau. Dit vergroot de oversteekbaarheid voor voetgangers. De klinkers en het bestratingsverband worden zo uitgekozen dat ze goed en gemakkelijk begaanbaar zijn, ook met winkelwagentjes.

De bestaande bomen op het plein worden zoveel mogelijk gehandhaafd. Daarnaast worden nieuwe bomen toegevoegd. Verlichtingsarmaturen worden niet in een ritme gezet maar worden net als de bomen 'gestrooid' over het plein (vanuit functionaliteit en ruimtelijkheid gestuurd).

Het parkeervlak maakt onderdeel uit van het plein en wordt informeel omkaderd door bijvoorbeeld fietsparkeerplaatsen en boomeilanden.

2.2.7 Groen en speelvoorzieningen

Groenvoorzieningen

Het plangebied kan in grote mate profiteren van de omliggende groenstructuren. Zeker als de structuur binnen de wijk op meerdere fronten wordt versterkt. In de structuurvisie van gemeente Deventer is dit een hard uitgangspunt, dit zal in ieder te ontwikkelen deelgebied uitgewerkt moeten worden. Er komt een plein met een brinkachtig karakter. Bestaande bomen worden zoveel mogelijk gehandhaafd en er komen een aantal nieuwe bomen bij om de brinkachtige sfeer te creëren. Hier is het belangrijk dat de routes door het centrum allemaal verbonden zijn met het omliggende groen.

Ten oosten van het winkelcentrum worden grondgebonden woningen voorgesteld, die als kleine clusters van woningen een ensemble in een door groen omzoomd blok vormen. Door middel van hagen en pergola's is in een goede overgang tussen de woningen en de groene openbare ruimte voorzien

Tot slot is het bestaande groen essentieel voor het groene karakter van het centrum. De groene omzoming van de bestaande cyclusflats draagt hier aan bij. De bestaande bomen worden zoveel mogelijk gespaard. In het geheel heeft de vernieuwing van Borgele een uitermate groen karakter, die de wijk voor langere tijd tot prettig woongebied maakt.

Speelvoorzieningen

De Gemeente Deventer heeft als richtlijn 3% van het plangebied te reserveren voor spelen. De speelvelden worden ingericht voor 3 verschillende leeftijdscategorieën. In totaal is er ruimte voor 900m² aan speelvoorzieningen. Met uitwijkmogelijkheden in het bestaande park ten westen van het plangebied. De speelplaats wordt ingericht als avontuurlijke en informele speelplaats. Daarmee doen de speelplaatsen recht aan Borgele als wijk waar geleefd kan worden in het groen.

2.2.8 Verkeer en parkeren

Wegen en paden

Via zowel de noord- als zuidzijde wordt het gebied voor bestemmingsverkeer ontsloten. Voor de wijk geldt een 30km regime. Er worden betere routes voor voetgangers en fietsers gemaakt.

Aan de Dreef ter plaatse van het winkelcentrum wordt de straat versmald (minimaal 6m) en opgenomen in het verhoogde plein. De auto wordt op het plein ondergeschikt gemaakt aan de voetgangers. De verkeerssnelheid wordt op een 'natuurlijke' wijze afgeremd.

Voetgangers/fietsers

Er wordt een nieuw fietspad tussen het Keizerspad en Wittenstein aangelegd. Het tankstation staat een doorgaande route nu nog in de weg, maar met de verwijdering daarvan, is er ruimte om het fietspad op een vloeiende manier in het gebied op te nemen. Aangezien op de schaal van Deventer alle bestemmingen op fietsafstand bereikbaar zijn, neemt een dergelijk fietspad een wezenlijke plek in binnen het mobiliteitsnetwerk en een goede verbinding naar het plein.

Op het plein is er voldoende rekening gehouden met het parkeren van fietsen. In totaal komen er in de fietsenstallingen 270 plaatsen.

Parkeren

Het parkeren op maaiveld wordt enerzijds in kleine eenheden ontworpen en met groene middelen afgezoomd. Anderzijds is er een tweetal grotere parkeerplaatsen ontworpen waarbij met landschappelijke middelen de auto's zo veel mogelijk worden ingepast. Naast dat het parkeren een belangrijk onderdeel is van het plein, versterkt het ook het karakter van het centrum als buurtcentrum; er is een ruim aanbod dichtbij de winkels. De openbare ruimte voorziet in voldoende parkeerplaatsen voor het beoogde programma in het centrumgebied. In het nog op te stellen inrichtingsplan voor de openbare ruimte zal een nadere uitwerking gemaakt worden voor de parkeervoorzieningen. De ambities, principes en uitgangspunten zoals weergegeven in het vastgestelde stedenbouwkundige plan en in deze toelichting zullen daar bij gehanteerd worden. Belangrijk daarbij is dat er bij de situering van de parkeerplaatsen een evenwicht gevonden moet worden tussen verblijfsruimte en parkeerruimte.