| Plan: | Bedrijvenpark A1, vierde herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | exploitatieplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.EP124d-VG01 |
De gemeente Deventer kampt met een tekort aan ruimte voor bedrijven. Dit heeft negatieve gevolgen voor de sociaal-economische ontwikkeling van de gemeente. Na een uitgebreid onderzoek naar een geschikte locatie is Deventer reeds vele jaren bezig om ten zuiden van de Rijksweg A1 een bedrijvenpark met een goed vestigingsklimaat voor bedrijven te ontwikkelen.
De ambities van de gemeente Deventer zijn:
De gemeente heeft op diverse locaties binnen het gebied van het beoogde bedrijvenpark eigendommen verworven. Niet alle gronden zijn echter in eigendom van de gemeente. Dit betekent dat de grondexploitatie niet geheel door de gemeente gevoerd zal kunnen worden.
De Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) gaat in afdeling 6.4 uit van het verhalen van kosten van openbare werken en werkzaamheden en van de mogelijkheden om aan deze werken en werkzaamheden eisen te stellen en regels met betrekking tot de uitvoering ervan. Ter uitvoering van de wettelijke regeling in afdeling 6.4 heeft de gemeente ten aanzien van het Bedrijvenpark A1 op 18 november 2009 een exploitatieplan vastgesteld en wel onder de naam 'Exploitatieplan Bedrijvenpark A1', het initiële plan. (De naam is in 2020 gewijzigd van Bedrijvenpark A1 in A1 Bedrijvenpark.) Betrekkelijk kort na 2009 is gebleken dat de behoefte aan kantoren minder is dan destijds werd aangenomen. Om die reden heeft het college van burgemeester en wethouders een partiële herziening van het bestemmingsplan in procedure gebracht. Als gevolg van dit inzicht heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in haar uitspraak van 11 januari 2012 het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan voor wat betreft het plandeel met de bestemming 'Kantoren' vernietigd. Vanwege de samenhang met het exploitatieplan heeft de Afdeling ook het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan vernietigd.
De vaststelling van het initiële exploitatieplan geschiedde dan ook in reactie op deze vernietiging en geschiedt in samenhang met:
Het initiële exploitatieplan is vastgesteld op 18 juli 2012.
Eerste herziening
Op 18 juli 2012 heeft de gemeenteraad het initiële plan vastgesteld.
Een exploitatieplan moet jaarlijks worden herzien. De eerste herziening is aangemerkt als niet- structurele herziening. Het ging om aanpassingen van ramingen in de exploitatieopzet met inachtneming van de in het (initiële) exploitatieplan aangegeven methoden van indexering en om een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten. Dit zijn elementen die onder de leden b tot en met d van artikel 6.15 lid 3 Wro vallen, welke elementen door dit artikel als niet-structureel worden bestempeld.
Samengevat ging het om de volgende wijzigingen:
Tweede herziening
De eerste herziening is door de raad vastgesteld op 2 juli 2013, uitgaande van de stand van zaken per 1 januari 2013. Dit was een niet-structurele herziening. De tweede herziening heeft betrekking op structurele onderdelen in de zin van artikel 6.15 lid 3 Wro. Belangrijke aanleidingen zijn de tweede partiële herziening van het bestemmingsplan, de actualisatie en de behoefte om de regels van het plan flexibeler en beter hanteerbaar te maken. De wens tot betere hanteerbaarheid vertaalt zich in compactere formulering van regels en, waar mogelijk, ook in minder regels. Verder is er voor gekozen het exploitatieplan zo vorm te geven dat het past bij de digitale standaarden zoals deze, behalve voor bestemmingsplannen, ook gelden voor exploitatieplannen. De opzet van de tekst is daardoor gewijzigd. De tweede herziening gaat uit van de stand van zaken per 1 januari 2014.
Tussen 1 januari 2013 en 1 januari 2014 is de stand van zaken als volgt gewijzigd:
Deze stand van zaken is verwerkt in de tweede herziening. Samengevat gaat het om de volgende wijzigingen in de tweede herziening:
Derde herziening
Ook de derde herziening heeft betrekking op structurele onderdelen. In deze paragraaf wordt een aantal hoofdlijnen weergegeven. Allereerst wordt, met de vaststelling van het bestemmingsplan 'A1 Bedrijvenpark 2020' het plangebied aangepast. De reden hiervoor is dat, door het vaststellen van het Tracébesluit voor verbreding van de A1 de ruimte voor het bedrijvenpark aan de noord- en westzijde iets wordt ingeperkt. Met het bestemmingsplan 'A1 Bedrijvenpark 2020' wordt aangesloten op de grenzen van het Tracébesluit. Het exploitatiegebied wordt er iets kleiner door. Ook op andere plekken is er aanleiding het exploitatiegebied iets te verkleinen.
Met dit bestemmingsplan wordt ook ruimte gecreëerd voor duurzaamheidsmaatregelen. Daarnaast is er voortgang in de exploitatie. Sinds de tweede herziening zijn er in fase Oost bouwrijpe gronden verkocht; de hoofdinfrastructuur is aangelegd en gedeeltelijk gebruiksrijp gemaakt, er is secundaire infrastructuur aangelegd om uitgeefbare gronden beter bereikbaar te maken; de grondwal is afgerond evenals de waterberging voor fase Oost. De gemeente is toe aan verwerving van de gronden voor de grondwal in fase West en houdt voor de goede orde rekening
met eventuele onteigening. Voor de hoofdontsluiting in fase West geldt dat ook uitgegaan wordt van gemeentelijke verwerving en zo nodig onteigening. De onderverdeling van deelgebied West in 2A, 2B en 2C is losgelaten.
Tussen 1 januari 2014 en 1 januari 2020 is de stand van zaken als volgt gewijzigd:
Deze stand van zaken is verwerkt in de derde herziening. Samengevat gaat het om de volgende wijzigingen in de derde herziening:
Vierde herziening
De vierde herziening heeft betrekking op structurele onderdelen:
In de navolgende tekst van deze toelichting op het exploitatieplan komen paragraafsgewijs aan de orde:
Begrippen die specifiek van belang zijn voor het begrip van de regels of die vaker gehanteerd worden, zijn in het exploitatieplan in het onderdeel Regels gedefinieerd.
Het exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark A1' en met het 'bestemmingsplan 'Bedrijvenpark A1, eerste partiële herziening'. Met de tweede herziening van het exploitatieplan is tevens aangesloten bij het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark A1, tweede partiële herziening'. Het bestemmingsplan inclusief de partiële herzieningen ervan en het bestemmingsplan 'A1 Bedrijvenpark 2020' voorzien in de mogelijkheid het gebied, zoals aangegeven op de bestemmingsplankaart, te bebouwen met bedrijven en verder in de mogelijkheid enkele woonwagens te plaatsen. Om dit mogelijk te maken zijn diverse ingrepen nodig zowel binnen als buiten het exploitatiegebied. Binnen het gebied valt te denken aan het verleggen van de Dortherbeek, het aanleggen van een bufferzone, waarin opgenomen een ecologische verbindingszone met voldoende natuurcompensatie en een visuele afscherming (grondwal) tussen het dorp Epse en het bedrijvenpark. Buiten het exploitatiegebied betreft het met name het creëren van compenserende waterbergingsmogelijkheden en de westelijke ontsluiting. Aansluiting bij het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark A1, tweede partiële herziening' is gevonden door met het groen in fase Oost flexibeler om te gaan (op de Kaart grondgebruik) en door de aanpassing van het wegprofiel in fase West te verwerken in de tweede herziening van het exploitatieplan.
De derde herziening van het exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan 'A1 Bedrijvenpark 2020, zoals bedoeld in paragraaf 1.1.
Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden gemaakt. Deze kosten worden gemaakt door de eigenaren (waaronder de gemeente). Indien particuliere eigenaren de aanleg van de openbare voorzieningen door de gemeente wensen te laten uitvoeren, kunnen zij de gemeente verzoeken hierover met hen een overeenkomst aan te gaan.
In dit exploitatieplan wordt echter het uitgangspunt gehanteerd dat elke eigenaar zijn eigen gronden bouw- en woonrijp maakt, de nutsvoorzieningen laat aanleggen en de openbare voorzieningen aanlegt, met uitzondering van de hoofdinfrastructuur en grondwal (aan te leggen in opdracht van de gemeente).
Daar waar de aanleg van openbare voorzieningen op particuliere gronden vanwege de in paragraaf
1.6 te noemen redenen de voortgang van de realisatie niet waarborgt, zal de gemeente deze gronden wensen te verwerven of zo nodig te onteigenen. De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 van de Wro.
De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om:
Het exploitatieplangebied volgt de begrenzing van het bestemmingsplangebied op een aantal percelen na. Van het exploitatiegebied worden die bebouwde gebieden uitgezonderd waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd, of die ook overigens niet te kwalificeren zijn als 'bouwplan' in de zin van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). Behalve de gronden met aangewezen bouwplannen (het uitgeefbare gebied) omvat het exploitatieplangebied de voorziene primaire openbare ruimte. Dit betreft de gronden waar verkeersfuncties, groen, natuur- en watercompensatie voorzien zijn. Hiertoe behoort ook de bufferzone met grondwal aan de zuidzijde van het exploitatiegebied. Deze is nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken. Secundaire openbare ruimte is onderdeel van het uitgeefbaar gebied.
Met de derde herziening zijn de grenzen van het exploitatiegebied aangepast (verkleind):
Deze begrenzing is aangegeven op de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1 van deel B.
De gemeente wenst de volgende percelen te verwerven:
Hieronder wordt voor een aantal van deze te verwerven gronden een toelichting gegeven:
2a De percelen voor de visuele afscherming (de grondwal)
Op de percelen, zoals aangegeven op de Kaart Inrichtingsplan West, bijlage 3 van deel B, is een bufferzone inclusief een visuele afscherming geprojecteerd in de vorm van een grondwal (ook wel aarden wal genoemd). De aanleg van deze grondwal dient te hebben plaatsgevonden voordat bouwactiviteiten starten. Vanaf de derde herziening geldt dit alleen nog voor fase West, aangezien de grondwal in fase 1 is afgerond.
Voor zover de ondergrond van grondwal in fase West niet reeds eigendom van de gemeente is , is zij op de Kaart te verwerven percelen, bijlage 1 van deel A aangeduid als te verwerven gronden onder de aanduiding 'grondwal'.
Aangezien de eigendom van de ondergrond van deze geprojecteerde grondwal in fase West verdeeld is over meer eigenaren en niet gewaarborgd is dat de integrale aanleg voor wat betreft fase West zal zijn gerealiseerd voor de geplande start van de bouw, zal de gemeente in ieder geval ten aanzien van deze gronden zelf actief pogingen tot minnelijke verwerving van die gronden doen zo nodig gevolgd door het nemen van een onteigeningsbesluit.
2b Hoofdinfrastructuur
Voor fase West is rekening gehouden met verwerving van de hoofdinfrastructuur. Rekenend vanuit het geactualiseerde Kaart Inrichtingsplan is, ten tijde van de derde herziening, circa 30% van deze grond verworven. Onteigening in fase West is in verband met de fasering, zoals gewijzigd in de derde herziening, aan de orde indien verwerving niet op minnelijke wijze slaagt.
De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten.
Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van voorschriften ten aanzien van locatie-eisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen.
Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan.
Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:
Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken als van het gebruiksrijp maken van het openbaar gebied):
Bouwrijp maken
Gebruiksrijp maken
De realisatie van het A1 bedrijvenpark is een langdurig project, omvat vele werkzaamheden en is afhankelijk van vele factoren. Gelet hierop en op de aanwezigheid van betrekkelijk veel eigenaren in het exploitatiegebied is het noodzakelijk in dit exploitatieplan de integraliteit van de uitvoering te waarborgen. De langdurigheid, de vele werkzaamheden, de vele afhankelijkheden en de noodzaak van een integrale uitvoering vormen redenen voor een groot aantal regels van meermalen een hoog detailniveau.
De regels zijn dusdanig geformuleerd dat de gemeente daadwerkelijk handhavend kan optreden indien ervan wordt afgeweken. Overtreding van de regels is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en daarmee een strafbaar feit.
Gelet op de veelheid aan regels is het deel met de meeste details opgenomen in de 'Locatie-eisen A1 Bedrijvenpark', bijlage 7 van deel B.
De regels van dit exploitatieplan zijn vervat in de artikelen van Hoofdstuk 3 Regels.
De regels zelf beginnen met artikel 1 waarin de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan zijn gedefinieerd.
Toelichting Artikel 2 Faseringen en Koppelingen
De realisatie van het bedrijvenpark is in twee hoofdfasen verdeeld: een oostelijk deel (fase Oost) en een westelijk deel (fase West). De grens tussen beide fasen wordt gevormd door de Molbergsteeg (die nog valt binnen fase Oost). De grenzen zijn aangegeven op de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1 van deel B.
Binnen fase Oost valt het oostelijke deel van de bufferzone aan de zuidkant van het exploitatiegebied. Hier is de bufferzone ingericht en de grondwal aangelegd.
Het gebied ten noorden van de bufferzone wordt grotendeels bepaald door de voor bedrijven uitgeefbare delen en verder door de bijbehorende wegen en het groen.
In dit gebied zijn (stand per 1/1/2022) de verlegging van de Dortherbeek, oostelijke ontsluiting, hoofdgemaal inclusief persleiding naar Gorssel en wegen gerealiseerd. De primaire infrastructuur in fase Oost is inmiddels zo goed als geheel gebruiksrijp gemaakt.
Binnen fase West valt het westelijk deel van de bufferzone aan de zuidkant van het exploitatiegebied en het westelijk deel van de grondwal. Binnen dit gebied valt ook een stuk uitgeefbare grond voor woonwagens/ kermisexploitanten (wonen/ werken). Voor het overige wordt fase West grotendeels bepaald door de voor bedrijven uitgeefbare delen, het groen en de waterberging en verder door de bijbehorende wegen.
In fase West bevindt zich ook het westelijke deel van de bufferzone aan de zuidkant tot aan de (verlegde) Deventerweg. Hierin wordt het westelijke deel van de bufferzone ingericht en het westelijke deel van de grondwal aangelegd. Een klein deel is uitgeefbaar voor bedrijven.
De verlegging van de Deventerweg valt buiten het exploitatiegebied. Deze verlegging is uitgevoerd in opdracht van Rijkswaterstaat in het kader van de werkzaamheden voor het Tracébesluit A1. Dit inclusief de afscheidende grondwal tussen de woningen aan de Deventerweg en de Deventerweg zelf. Onderdeel van de werkzaamheden van het exploitatieplan is de aansluiting van fase West op de Deventerweg inclusief verkeersregelinstallatie e.d.
Toelichting artikel 2.1 Faseringen en data
De tijdsfasering van het A1 bedrijvenpark is in de faseringstabel van artikel 2.1 Faseringen en data weergegeven. Een regel over tijdvakken is opgenomen om de beoogde planning van de werken en werkzaamheden vast te leggen.
De tabel geeft de voortgang van de werken en werkzaamheden van fase West aan.
De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. De tabel dient zo gelezen te worden dat het bouwrijp maken niet eerder mag starten dan het beginjaartal in de kolom Bouwrijp maken. Het eindjaartal geeft het jaar aan waarin de afronding van het bouwrijp maken is voorzien, namelijk in 2023. De kolom Verlenen omgevingsvergunning geeft alleen een verwachting van de planning aan vanaf wanneer vergunningen kunnen worden verleend; over beperkingen ten aanzien van de jaren waarin vergunningen mogen worden verleend is in artikel 2.1 niets bepaald.
Fase West start met de inrichting van de bufferzone en de aanleg van de grondwal.
De jaartallen in de onderstaande faseringstabel zijn afgestemd op de verwachte termijn dat fase Oost grotendeels is uitgegeven. Over fase Oost zijn daarom vanaf de derde herziening geen jaartallen opgenomen.
| Fase | Onderdeel in fase | Bouwrijp maken/aanleggen voorzieningen openbaar nut | Verlenen omgevingsvergunning |
| Oost | |||
| West | |||
| Grondwal | 2022 - 2023 | ||
| Hoofdinfra (weg, voet-/fietspaden en bermen)1 | 2022 – 2023 | ||
| Hoofdriolering | 2022 – 2023 | ||
| In te richten delen bufferzone | 2022 – 2023 | ||
| Uitgeefbare grond | 2022 - 2023 | 2022 |
1 De hoofdinfra zoals geprojecteerd volgens het tracé aan de noord- en westzijde
Toelichting artikel 2.2 Koppelingen
Uit de Notitie Inrichting bufferzone West A1 Bedrijvenpark blijkt welke maatregelen nodig zijn zodat voldoende foerageergebied voor de das blijft bestaan. Die maatregelen hebben te maken met inrichting van de bufferzone Voor fase West is een regel opgenomen waarin het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gekoppeld aan het voldoen aan de voorwaarden van de Notitie Inrichting bufferzone West A1 Bedrijvenpark, bijlage 9. Voor de toepassing van deze bijlage wordt de grondwal niet tot de bufferzone gerekend.
In de tweede herziening is met lid c aan artikel 2.2 een nieuwe koppelingsregel toegevoegd. Deze is toegelicht bij de toelichting op artikel 6.4.1. In de derde herziening is dit lid hernummerd tot lid b.
Toelichting artikel 3 Eisen voor de werken en werkzaamheden
Zoals reeds aangegeven zijn er redenen een groot aantal regels van veelal hoog detailniveau te hanteren voor dit exploitatieplan. Deze regels zijn vervat in de Locatie-eisen A1 Bedrijvenpark , bijlage 7 van deel B. Deze bijlage kent zelf ook drie bijlagen, bijlage 7a, bijlage 7b en bijlage 7d. Voor zover er tegenstrijdigheden mochten voorkomen tussen enerzijds deze bijlage en anderzijds de Regels hebben de Regels voorrang.
Bijlage 7a bevat algemene eisen die van toepassing zijn op de uitvoering van werken en werkzaamheden. Het betreft het moederbestek gemeente Deventer. Dit deel bevat een procesbeschrijving, een procedure voor toetsing en gegevensbeheer en een verwijzing naar wet- en regelgeving, naar vigerend beleid van de gemeente, naar algemene ontwerpdocumenten (bijvoorbeeld CROW-publicaties), naar ontwerpdocumenten van de gemeente en naar ontwerpdocumenten opgesteld specifiek voor het A1 Bedrijvenpark .
Bijlage 7b bevat vooral technische eisen. Het betreft tekening BG5572 TE-DO 8201 Dwarsprofielen v3, dd. 191218. Leidend hierbij is het Programma van Eisen Openbare Ruimte (PvE Openbare Ruimte) van de gemeente Deventer. Hierin zijn de standaardeisen vastgelegd zoals ze in de gemeente gelden als basis voor ruimtelijke projecten.
Bijlage 7d betreft een toelichting op de beplanting A1 Bedrijvenpark en bevat eisen voor assortiment en plantwijze voor de aanleg van groen.
In bijlage 7 zijn eisen opgenomen die afwijken van het PvE Openbare Ruimte danwel aanvullend zijn voor A1 Bedrijvenpark. Ingeval van strijdigheid hebben de Locatie-eisen A1 Bedrijvenpark voorrang boven het PvE Openbare Ruimte. Bijlage 7 is van toepassing bij de voorschriften van artikel 3.
Het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte moet plaatsvinden volgens de eisen deze bijlage.
De werken en werkzaamheden moeten, behalve volgens de Locatie-eisen A1 Bedrijvenpark, ook worden verricht volgens de toepasselijke Kaart inrichtingsplan West, bijlage 3 van deel B en het Waterhuishoudingsplan, bijlage 5 van deel B.
Toelichting artikel 4 Regels voor het werken met een gesloten grondbalans
De grondbalans wordt gesloten door uit te gaan van inbreng van afgegraven gronden, door uitname van op te hogen gronden in het exploitatiegebied, daaronder mede de aanvoer van gronden voor de aanleg van de aarden wal begrepen. Omdat inbreng en uitname in de tijd niet naadloos op elkaar zullen aansluiten zal de gemeente een gronddepot inrichten.
Het werken met een gesloten grondbalans is noodzakelijk om de volgende redenen:
Mocht er zich, ondanks het beheersen van de grondbalans op bepaalde momenten toch te weinig grond in het gronddepot bevinden, danwel geen grond meer nodig zijn om de werkzaamheden uit te voeren, dan zal afgeweken moeten kunnen worden van het verbod om grond aan te voeren van buiten het exploitatiegebied of af te voeren naar een plek buiten het exploitatiegebied. In dat geval kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning tot afwijking van dit verbod verlenen.
Bij het toezicht op de aan- en afvoer van gronden speelt ook de milieukwaliteit van de grond een rol. Wanneer gronden zouden moeten worden aangevoerd van buiten het exploitatiegebied zijn de regels van het besluit Bodemkwaliteit van toepassing.
Toelichting artikel 5 Verbodsbepalingen
Artikel 5.1 bevat een algemeen verbod om te handelen in strijd met artikel 2 tot en met 4 met het oog op de handhaafbaarheid van deze artikelen.
Toelichting artikel 6 Algemene afwijkingsregels
In artikel 6.1 is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het geval zou blijken dat het voldoen aan de voorschriften in de Locatie-eisen A1 Bedrijvenpark, bijlage 7 van deel B, niet uitvoerbaar blijkt te zijn. Deze voorschriften zullen door realisatoren immers vertaald moeten worden naar een plan voor het uitvoeringsontwerp en bestekken. Daarbij zullen ook partijen buiten de gemeente betrokken moeten worden voor advies (bijvoorbeeld politie en waterschap).
Het is niet uitgesloten dat bij het opstellen van een plan voor het uitvoeringsontwerp of van bestekken blijkt dat eisen op onderdelen niet goed verenigbaar zijn. Ook voor wat betreft de feitelijke uitvoering is dat niet uitgesloten. De praktijk van de uitvoering is dan gebaat bij het gebruiken van een afwijkingsmogelijkheid. Randvoorwaarde voor het gebruik maken ervan is wel dat een vergelijkbaar resultaat wordt bereikt als het resultaat waarvan de Locatie-eisen A1 Bedrijvenpark uitgaan. Zo nodig worden hiertoe voorschriften in de vergunning opgenomen. De vergunning wordt geweigerd indien de gevraagde afwijking zou leiden tot onevenredig hogere kosten van aanleg en/ of beheer van de openbare ruimte.
In artikel 6.2 is een algemene afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Deze kan alleen worden toegepast wanneer de afwijking past in een in voorbereiding zijnde herziening. Van een in voorbereiding zijnde herziening is sprake wanneer burgemeester en wethouders hebben besloten een herziening in voorbereiding te nemen. Deze hoeft nog niet in ontwerp ter inzage te liggen. Wel wordt in dit besluit aangegeven op welke onderdelen van het exploitatieplan die herziening in ieder geval betrekking hebben.
Artikel 6.3 bevat eveneens een algemene afwijkingsbevoegdheid. In gevallen waarin de afwijking niet leidt tot een verhoging van de kosten van grondexploitatie ten opzichte van de raming daarvan in de laatst inwerking getreden herziening van het exploitatieplan en/of in gevallen waarin de afwijking leidt tot de inperking van de mogelijkheden van andere grondeigenaren om de uitgeefbare delen van hun gronden bouwrijp te maken, is een procedure op zijn plaats die de rechtsbescherming biedt die daar bij hoort. Wanneer zulke effecten niet voortvloeien uit het toestaan van de afwijking (artikel 6.2) is een lichtere procedure dan bij artikel 6.3 aan de orde vanwege de gewenste flexibiliteit in de voortgang van de uitvoering van de werken en werkzaamheden.
Wanneer de genoemde effecten wel het gevolg zijn van het toestaan van de afwijking (artikel 6.3) is het nodig dat de andere eigenaren inzichtelijk hebben welke deze effecten zijn voor hun exploitatiebijdragen en het bouwrijp maken van hun gronden. Om deze reden wordt, door het ter inzage leggen van een ontwerp van een herziening, aan andere eigenaren duidelijk gemaakt wat de gevolgen voor de exploitatiebijdragen zijn en voor de mogelijkheden tot het bouwrijp maken van hun uitgeefbare gronden.
Wanneer de genoemde effecten niet aanwezig zijn (artikel 6.2) is een ontwerpprocedure niet nodig. Omdat het een algemene afwijkingsbevoegdheid betreft, houdt de gemeente rekening met de mogelijkheid dat de afwijking door moet werken in de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan. Om die reden is een koppeling gelegd met een in voorbereiding zijnde herziening. Daarvan is sprake wanneer burgemeester en wethouders hebben besloten een herziening in voorbereiding te nemen.
Deze hoeft nog niet in ontwerp ter inzage te liggen. In het besluit van burgemeester en wethouders wordt aangegeven op welke onderdelen van het exploitatieplan die herziening in ieder geval betrekking hebben.
Met de uitgeefbare gronden in artikel 6.2 wordt gedoeld op die gronden die op de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1 van deel B, zijn aangeduid als bedrijventerrein.
Artikel 6.4.1 is in de tweede herziening toegevoegd vanwege de keus om de uitgeefbare gronden in fase Oost samen te voegen. In het initiële plan waren op de toen nog gehanteerde Kaart grondgebruik diverse groenfuncties opgenomen. Binnen die groenfuncties was, conform het toen gehanteerde Waterhuishoudingsplan, de toenmalige Kaart Inrichtingsplan en conform de Kaart waterhuishoudingsplan, de waterberging voorzien. De hoeveelheid waterberging werd met de keus in de tweede herziening niet anders, maar met deze keus ontstonden voor de grondeigenaren meer mogelijkheden om zelf de kavels te vormen. Binnen die keus moet voldaan worden aan functionele eisen van waterberging. Intussen is met de tweede herziening de voortgang van de exploitatie dusdanig dat in fase Oost reeds waterberging is aangelegd. Wanneer een eigenaar de betreffende grond zou willen benutten om deze als bedrijfskavel uit te geven, kan dat maar zal hij zelf voor compenserende waterberging moeten zorgen. Die compensatie en de voorwaarden daarvoor zijn geregeld in artikel 6.4.1 Om te voorkomen dat er al gebouwd mag worden op grond van een omgevingsvergunning voordat deze compensatie is gerealiseerd, is een koppelingsregel in lid b van artikel 2.2 opgenomen.
In 6.4.2 is een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van de situering van de aan te leggen voorzieningen van openbaar nut en van het uitgeefbaar gebied, zoals die zijn aangegeven op diverse kaarten die situeringen van de werken en werkzaamheden aangeven. Het betreffen de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1 van deel B, en/of de Kaart inrichtingsplan West, bijlage 3 van deel B, en/of de het Waterhuishoudingsplan A1 Bedrijvenpark, bijlage 5 van deel B.
Deze kaarten bevatten exacte situeringen van de uitgeefbare delen en de openbare ruimte.
Niet uitgesloten is dat bij (de voorbereiding van) de uitvoering door feitelijke oorzaken geringe verschillen tussen werkelijkheid en kaarten naar voren komen. In artikel 6.4.2 is een flexibiliteitsbepaling opgenomen die de mogelijkheid biedt om binnen de gestelde bandbreedte af te kunnen wijken van de op de genoemde bijlagen aangegeven situering. De situeringen hiervan mogen ten hoogste 5 meter verschillen van de situatie als aangegeven op de genoemde bijlagen. Bij grotere verschillen zal dit tot situeringsproblemen kunnen leiden, zodat voor grotere verschillen een herziening van het exploitatieplan nodig wordt geacht. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning besluiten in te stemmen met een verzoek om qua situering af te wijken, mits binnen de bandbreedte wordt gebleven.
Het exploitatieplan kent zowel toelichtende als bindende bijlagen. De toelichtende bijlagen horen bij de Toelichting, deel A, en de bindende bijlagen bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden deze bijlagen toegelicht. In deel B wordt in de exploitatieopzet verwezen naar de Toelichting (bijlage 10) exploitatieopzet. Deze bevat de bijlagen 10a tot en met 10m.
Toelichting bijlagen deel A
Bijlagen deel A
Deze kaart is opgenomen om inzicht te geven in de situering van de percelen die de gemeente in het exploitatiegebied wil verwerven. De toelichting op de beoogde verwervingen is opgenomen in paragraaf 1.6. In de derde herziening is deze kaart aangepast aan de voortgang in de gemeentelijke verwerving en bij de vierde herziening opnieuw. Deze kaart heeft een toelichtende functie.
Toelichting bijlagen deel B
Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied en het voorgenomen grondgebruik aan. Voor wat betreft de begrenzing heeft deze kaart een bindende functie. Bij de derde herziening is het plangebied verkleind als gevolg van het Tracébesluit A1. Voor het westelijk deel van het plangebied is een nieuw ontwerp gemaakt. Daarnaast is het plangebied verkleind omdat er stroken grond waren opgenomen die niet nodig zijn voor de ontwikkeling van het plangebied.
Deze kaart is bij de derde herziening vervallen omdat er geen reden meer is fase West te laten wachten op de voortgang van fase Oost.
Deze kaart heeft een bindende functie. Tot aan de derde herziening werd een kaart voor deelgebied Oost (bijlage 3) en een kaart voor deelgebied West (bijlage 4) gehanteerd. Bij de derde herziening zijn ze samengevoegd tot de Kaart Inrichtingsplan, waarmee de oude deelgebiedskaarten vervallen zijn. In de vierde herziening is deze kaart aangepast om twee redenen: 1) de projectie van de weg in fase West is aangepast en 2) de projectie van de verbinding van West naar Oost voor fietsers is naar het zuiden verplaatst. De naam is met de vierde herziening veranderd in Kaart Inrichtingsplan West
Deze kaart biedt een detaillering van het grondgebruik zoals weergegeven op de Kaart exploitatiegebied en is een visualisering van de eisen voor de werken en werkzaamheden als aangegeven in artikel 3 van de Regels.
Tot aan de derde herziening werden kaarten voor het waterhuishoudingsplan gehanteerd voor de situatie Oost (bijlage 5) en de situatie West (bijlage 6). Bij de derde herziening zijn ze samengevoegd tot het Waterhuishoudingsplan, welk plan geldt voor beide deelgebieden. Daarmee zijn de oude deelgebiedskaarten vervallen. Dit plan heeft een bindende functie.
Het plan biedt een detaillering van het voorgenomen grondgebruik zoals weergegeven op de Kaart exploitatiegebied en bevat een visualisering van de eisen voor de werken en werkzaamheden met betrekking tot de waterhuishouding in het exploitatiegebied als aangegeven in artikel 3 van de Regels. Het Waterhuishoudingsplan bevat kaartmateriaal dat uitgaat van de inrichting zoals aangegeven op de Kaart Inrichtingsplan, zoals deze inrichting was vormgegeven tot en met de derde herziening. De aanpassingen van de Kaart Inrichtingsplan West in de vierde herziening zijn niet verwerkt in het kaartmateriaal van het Waterhuishoudingsplan; vanaf de vierde herziening wordt het Waterhuishoudingsplan evenwel geacht uit te gaan van deze aanpassingen.
Dit betreft een bijlage bij artikel 3 van de Regels en heeft een bindende functie. Deze bijlage heeft op haar beurt ook drie bijlagen. De eerste, bijlage 7a, is het moederbestek gemeente Deventer. De tweede, bijlage 7b, is tekening BG5572 TE - DO 8201 Dwarsprofielen v3, d.d. 191218. De derde, bijlage 7d, is een toelichting op de beplanting A1 Bedrijvenpark. Bijlage 7d bevat kaartmateriaal dat uitgaat van de inrichting zoals aangegeven op de Kaart Inrichtingsplan, zoals deze inrichting was vormgegeven tot en met de derde herziening. De aanpassingen van de Kaart Inrichtingsplan West in de vierde herziening zijn niet verwerkt in het kaartmateriaal van het Waterhuishoudingsplan; vanaf de vierde herziening wordt het Waterhuishoudingsplan evenwel geacht uit te gaan van deze aanpassingen.
Bij de derde herziening is dit plan is opgegaan in bijlage 5.
Tot aan de derde herziening werd het inrichtingsplan bufferzone Bedrijvenpark A1 en de notitie Das gehanteerd. Bij de derde herziening is dit geactualiseerd naar de Notitie Inrichting bufferzone West A1 Bedrijvenpark Dit plan geeft de wijze van inrichting weer. Deze bijlage heeft een bindende functie. Deze bijlage bevat kaartmateriaal dat uitgaat van de inrichting zoals aangegeven op de Kaart Inrichtingsplan, zoals deze inrichting was vormgegeven tot en met de derde herziening. De aanpassingen van de Kaart Inrichtingsplan West in de vierde herziening zijn niet verwerkt in het kaartmateriaal van het Waterhuishoudingsplan; vanaf de vierde herziening wordt het Waterhuishoudingsplan evenwel geacht uit te gaan van deze aanpassingen.
Deze bijlage bevat de opbouw en de onderbouwingen van de exploitatieopzet.
Deze kaart is bij de derde herziening opgegaan in de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1 bij deel B. Die kaart geeft de situering van het grondgebruik aan waarbij onderscheid is gemaakt tussen de uitgeefbare delen van het exploitatiegebied en het primaire openbaar gebied. De gronden die op deze kaart zijn aangeduid als 'bedrijventerrein' vormen het uitgeefbare gebied. Deze kaart is visualisering van de aannames in de exploitatieopzet. Het voorgenomen grondgebruik op de Kaart exploitatiegebied heeft een toelichtende status.
De exploitatieopzet bevat ramingen van de uitgifteprijzen. Op deze kaart is aangegeven welke bedragen voor welke percelen zijn geraamd. De uitgifteprijzen behoren bij de categorieën zoals aangegeven op de kaart en zijn in tabel 6 weergegeven.
De uitgiftecategorieën met bijbehorende grondprijzen bieden inzicht in de waarde van de verschillende soorten uitgeefbare gronden in hun onderlinge verhouding met het oog op de kostentoedeling zoals aangegeven in de exploitatieopzet en geldt daarmee als onderbouwing voor de omslagmethode van het kostenverhaal. De prijzen zijn niet bindend voor de verkopers van gronden. Bij de derde herziening is deze kaart aangepast aan een enkele verschuiving in de categorieën. In het oostelijk deel is namelijk een gebied nabij de onderdoorgang aangepast van een zichtlocatie naar de categorie middenterrein. Daarnaast is het gewijzigde ontwerp voor het westelijk plangebied vertaald naar een nieuwe zonering. Deze kaart heeft een toelichtende functie.
Deze is opgenomen om inzicht te geven in de kadastrale perceelsindeling van de gronden in het exploitatiegebied. Bij de derde herziening is deze kaart aangepast aan de wijzigingen van de eigendomsposities en bij de vierde herziening opnieuw. Deze kaart heeft een toelichtende functie.
Tot aan de derde herziening is deze opgenomen om inzicht te geven in de verschillen tussen enerzijds de situatie in 2010 en anderzijds de in dit exploitatieplan beoogde eindsituatie. Met ingang van de derde herziening is overwogen dat het aangeven van dit verschil geen functie meer heeft, om welke reden deze kaart niet meer is opgenomen.
Bij de derde herziening is een nieuw onderzoek uitgevoerd in verband met de herziening van het bestemmingsplan. Deze vervangt het Memo actualisatie planschaderisico- analyse, welke daarmee vervalt. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Deze notitie is bij de derde herziening aangepast aan de inzichten en civieltechnische raming per 1 januari 2020.
Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bij de derde herziening is de huidige stand van zaken verwerkt.
Deze bijlage bevat het taxatierapport van de inbrengwaarden van de gronden van het exploitatiegebied. Bij de derde herziening heeft een hertaxatie plaatsgevonden. Het rapport van de hertaxatie is als bijlage 10h2 opgenomen. De voorgaande taxatie, bijlage 10h1 vervalt daarmee. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Deze bijlage bevat een overzicht van de jaren waarin de diverse kosten en opbrengsten worden voorzien. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bij de vierde herziening is deze aangepast aan de stand per 1 januari 2022.
Deze bijlage geeft inzicht in de wijze waarop de ministeriële regeling, zoals bedoeld in artikel 6.2.6 Bro (in de praktijk wel aangeduid als 'plankostenscan'), is toegepast. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bij de vierde herziening is deze aangepast aan de stand per 1 januari 2022.
Deze bijlage bevat de uitgifteprijzen van de verschillende uitgiftecategorieën. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. De prijzen zijn aangepast bij de vierde herziening; het onderbouwende rapport daarvan is bijgevoegd als bijlage 10k3. De voorgaande taxatie bijlage 10k2 vervalt daarmee. Bijlage 10k1 was bij de derde herziening al vervallen.
Deze bijlage bevat een overzicht van de grondopbrengsten per uitgiftecategorie per jaar. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bij de vierde herziening is deze aangepast aan de stand per 1 januari 2022 en aan de hertaxatie van de uitgifteprijzen ten tijde van de vierde herziening.
Deze bijlage laat zien hoe de toegerekende rentekosten zijn berekend. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bij de vierde herziening is deze aangepast aan de stand per 1 januari 2022.