24e herziening Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen, Burg. Backxlaan 35

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Burgermeester Backxlaan 35 in Nieuwleusen bevindt zich een pand met op de begane grond een commerciële plint en daarboven woningen. Het winkelpand staat al geruime tijd leeg en de kans dat voor deze locatie op relatief korte termijn een nieuwe invulling ten behoeve van centrumfuncties wordt gevonden wordt momenteel als klein ingeschat. Het risico van het in stand laten van de huidige bestemming is dat de leegstand van het pand aan blijft houden wat op den duur mogelijk leidt tot verpaupering. Het voornemen bestaat daarom om de bestaande bebouwing te slopen en op het perceel en in totaal elf huurwoningen, bestaande uit vijf starterwoningen en zes appartementen, terug te bouwen. Door de locatie te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw ontstaat de mogelijkheid om vanuit het oogpunt van de ruimtelijke kwaliteit een verbeterslag te maken.

 

Het beoogde plan is niet in overeenstemming met de geldende bouw- en gebruiksregels van het geldende bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen 2016’. Met een herziening van het bestemmingsplan kan het plan mogelijk worden gemaakt.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de Burgemeester Backxlaan in Nieuwleusen. Het plangebied is kadastraal bekend gemeente Nieuwleusen, sectie N, nummer 1410. De Burgemeester Backxlaan loopt dwars door Nieuwleusen en behoort van oorsprong grotendeels tot het kernwinkelgebied van het dorp. Op de volgende afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven.

 

Afbeelding 1. Ligging plangebied. Bron. Google Maps.

1.3 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ‘24e herziening Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen,

Burg. Backxlaan 35 Nieuwleusen’ bestaat uit de volgende stukken:

• Toelichting, met bijlagen.
• Verbeelding met identificatienummer NL.IMRO.0148.NKernen2016hz24.on01
• Regels, met bijlagen.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied gelden het bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen 2016’ en ‘Chw bestemmingsplan 1e Verzamelplan Kernen gemeente Dalfsen 2016’. Op de volgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan weergegeven.

 

Afbeelding 2. Uitsnede ‘Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen 2016’ met daarbinnen het plangebied. Bron: ruimtelijkeplannen.nl.

 

Het plangebied kent de bestemming ‘Centrum’. De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor detailhandel, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, maatschappelijke voorzieningen en kantoren. Op de verdieping(en) van het bouwwerk is wonen in het bestaande aantal woningen toegestaan.

 

Binnen het bouwvlak is een bouwvlak weergegeven en is de bouwhoogte bepaald op maximaal 4 en 6 meter.

1.5 Strijdigheid

De voorgenomen woningbouwontwikkeling is niet in overeenstemming met de geldende bouw- en gebruiksregels van het bestemmingplan ‘Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen 2016’. Binnen de centrum-bestemming is het wonen alleen toegestaan op de verdiepingen en in de vorm van het bestaande aantal woningen. In voorliggend plan worden woningen gerealiseerd op de begane grond en worden ook meer woningen gerealiseerd dan op dit moment aanwezig zijn. Daarnaast wordt de geldende bouwhoogte van 6 meter overschreden.

 

Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In de voorliggende plantoelichting wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

2 Huidige en toeomstige situatie

2.1 Huidige situatie

De Burgemeester Backxlaan is een lange verbindingsweg tussen het noorden en het zuiden van Nieuwleusen. De bebouwing langs de weg wordt gekenmerkt door een afwisseling van diverse functies. Ter plaatse van het plangebied bevindt zich een oorspronkelijk winkelpand met daarboven appartementen. Op de volgende afbeelding is dit pand weergegeven.

 

Afbeelding 3. Bestaande bebouwing ter plaatse van het plangebied. Bron: google maps.

 

Achter op het perceel bevindt zich éénlaagse bebouwing in de vorm van opslag. Het perceel wordt aan twee kanten ontsloten vanaf de Burgemeester Backlaan. Links van het pand bevindt zich een woning, rechts een winkel met daar boven appartementen. Tegenover het plangebied bevinden zich woningen. Aan de achterzijde grenst het perceel aan de woningen aan de Wethouder Zonnebergstraat.

 

Het profiel van de Burgemeester Backlaan is breed. Aan de zijde van het plangebied is een trottoir aanwezig met aansluitend vijf haakse parkeerplaatsen. Aan de overzijde van de straat is eveneens een trottoir aanwezig. Op de volgende afbeelding is het brede profiel van de Backlaan weergegeven.

 

Afbeelding 4. Profiel van de Burgemeester Backxlaan ter hoogte van het plangebied.

 

Ter hoogte van het plangebied bevinden zich van oudsher veel centrumfuncties, maar de laatste jaren is een trend gaande dat individuele winkelpanden steeds vaker hun oorspronkelijke functies verliezen. Veel van deze panden worden herbestemd naar wonen en de commerciële functies zijn met name geconcentreerd in het winkelhart aan de Grote Markt, enkele honderden meters van het plangebied.

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Algemeen

Het winkelpand staat al geruime tijd leeg en de kans dat voor deze locatie op relatief korte termijn een nieuwe invulling ten behoeve van centrumfuncties wordt gevonden wordt momenteel als klein ingeschat. Dit wordt bevestigd door de lokale makelaar. Het risico van het in stand laten van de huidige bestemming is dat de leegstand van het pand aan blijft houden wat op den duur mogelijk leidt tot verpaupering. Daarom is gezocht naar een passende nieuwe functie die zowel ruimtelijk als functioneel aansluit op de omgeving. De functie is gevonden in de vorm van wonen. Het plan voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing en het realiseren van in totaal elf huurwoningen, bestaande uit vijf starterwoningen en zes appartementen. Door de locatie te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw ontstaat de mogelijkheid om vanuit het oogpunt van de ruimtelijke kwaliteit een verbeterslag te maken.

2.2.2 Ruimtelijke inpassing en programma

Het programma voorziet in de bouw van vijf grondgebonden woningen en zes appartementen in de huursector, verdeeld over drie bouwlagen. De appartementen worden aan de voorzijde van het perceel gerealiseerd, in de bestaande rooilijn. Hierdoor wordt het woongebouw ruimtelijk afgestemd op de naastgelegen bebouwing. Het gebouw wordt maximaal 9 meter hoog.

De omvang van de appartementen varieert. Twee appartementen hebben een oppervlakte van 70 m², twee appartementen hebben een oppervlakte van 60 m², één appartement heeft een oppervlakte van 54 m² en één appartement heeft een oppervlakte van 48 m². Elk appartement beschikt over een eigen berging op de begane grond voor het stallen van fietsen. Op basis van de oppervlakten en de ligging nabij voorzieningen zijn de appartementen uitermate geschikt voor één- en tweepersoons huishoudens zoals starters en senioren.

De grondgebonden woningen worden achter het gebouw met de appartementen gerealiseerd. De woningen bestaan uit twee bouwlagen met een bouwhoogte van ongeveer 6,5 meter. De woningen hebben een oppervlakte van 69 m² en beschikken allemaal over een kleine tuin. Daarnaast wordt (aansluitend) op eigen terrein voorzien in voldoende parkeerplaatsen conform de gemeentelijke parkeernota (zie paragraaf 4.10).

De vijf bestaande parkeerplaatsen aan de voorzijde van het gebouw die voorheen werden gebruikt voor bezoekers van de winkel, blijven behouden.

Op de volgende afbeelding is de ruimtelijke inpassing van het voorziene bouwplan weergegeven. Deze inrichtingstekening is ook als voorwaardelijke verplichting aan de regels van het bestemmingsplan gekoppeld.

 

Afbeelding 5. Stedenbouwkundige inpassing plangebied.

2.2.3 Verschijningsvorm

Het appartementengebouw aan de voorzijde van het plangebied krijgt een maximale bouwhoogte van ongeveer negen meter, waarbij de derde bouwlaag in de vorm van een setback wordt gerealiseerd. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid van een dakterras aan de straatzijde. Op de volgende impressie is dat weergegeven.

 

Afbeelding 6. Impressie voorgevel.

 

Op de volgende impressies zijn de zijgevel, de bergingen en de achtergevel van de appartementen weergegeven.

 

Afbeelding 7. Zijgevel appartementen.

 

Afbeelding 8. Achtergevel appartementen met bergingen.

 

De woningen bestaan uit twee lagen met een plat dak. De hoogte is circa 6,5 meter. Op de volgende impressie is het aanzicht van de voorzijde weergegeven.

 

Afbeelding 9. Voorgevel woningen.

 

Als laatste zijn op de volgende afbeelding de voorgevel van de woningen en de zijgevel van de appartementen weergegeven, alsmede het profiel van de Burgemeester Backxlaan.

 

Afbeelding 10. Voorgevel woningen en zijgevel appartementen.

 

Naast privé-tuintjes voor de grondgebonden woningen bevindt zich binnen het plangebied ook mandelig gebied. Dit gebied wordt gebruikt ter ontsluiting van het perceel en voor parkeren. Bij de aanleg van het terrein wordt rekening gehouden met de waterafvoer, infiltratie en het aanplanten van groen om hittestress tegen te gaan.

2.3 Conclusie

Met voorliggend plan wordt op duurzame wijze een nieuwe bestemming gegeven aan het perceel Burgemeester Backxlaan 35 in Nieuwleusen. Een bestaand winkelpand wordt gesloopt en daarvoor in de plaats wordt op basis van een goede ruimtelijke inpassing een functie gerealiseerd die passend is in de omgeving. Met dit plan wordt potentiele verpaupering van de plek voorkomen en wordt invulling gegeven aan een woningvraag. In het volgende hoofdstuk wordt het plan beleidsmatig getoetst.

3 Beleid

3.1 Algemeen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening worden ruimtelijke ingrepen of initiatieven in meer of mindere mate getoetst aan rijks-, provinciaal en/of gemeentelijk beleid. In dit hoofdstuk vindt deze toetsing voor zover relevant plaats.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Prioriteiten

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie vervangt de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte uit 2012. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving voor Nederland in 2050. De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking treedt. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang.

Het Rijk wil sturen en richting geven op vier prioriteiten:

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. Een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel;
3. Sterke en gezonde steden en regio's;
4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

 

1. De Omgevingsagenda

Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld. Oost-Nederland is een sociaaleconomisch krachtig, vitaal en aantrekkelijk gebied. Oost-Nederland is onderdeel van de dynamische, innovatieve, en door kennis gedreven internationale netwerken en draagt hieraan bij vanuit onderscheidende kwaliteiten en kracht, zoals de sterke clusters op het gebied van Agro-Food, Health, High Tech, Logistiek en Cleantech. Rijk en regio hebben de ambitie de economische kracht en vitaliteit van Oost-Nederland te behouden, versterken en verduurzamen. Dit kan door de gestage economische en demografische groei in de stedelijke regio’s, en de kracht en specifieke kwaliteiten van Oost-Nederland, te benutten. En door grote transities te realiseren op het gebied van energie, klimaatbestendigheid, verduurzaming landelijk gebied en circulaire economie.

De volgende acht omgevingsopgaven vormen de komende jaren de basis voor de Rijk-regio samenwerking:

• Netwerkkracht stedelijke regio's en robuuste vervoerscorridors;
• Innovatieve groene Metropoolregio Arnhem, Nijmegen en Foodvalley;
• Klimaatbestendige groeiregio Zwolle;
• Internationale en bereikbare technologische topregio Twente;
• Cleantech Regio: industrie, mensen en leefomgeving in balans;
• Duurzame (transport)corridor rivierenland;
• Dynamische IJsselvallei en Twentekanalen;
• Transitie landelijk gebied (en groene schatkamers). 

2. De NOVI-gebieden

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Regio Zwolle, waar de gemeente Dalfsen en dus ook Nieuwleusen binnen valt, is één van de voorlopige aandachtsgebieden. Klimaatadaptatie is duidelijk de hoofdopgave en dat vraagt om een integrale aanpak van de volgende opgaven:

• Demodelta in een veranderend klimaat;
• Groei: stad en land verweven;
• Fijnmazig netwerk als kans voor slimme mobiliteit.

Het economisch groeipotentieel van deze regio is in belangrijke mate afhankelijk van de wijze waarop wordt ingezet op regionale verbondenheid, (inter)nationale bereikbaarheid en de woningbouwopgave om de groei te accommoderen. Het koppelen van deze drie grote, complexe en urgente opgaven aan die van klimaatveranderingen en waterveiligheid draagt bij aan de brede welvaart van Nederland en aan duurzame oplossingen voor grote en complexe transitievraagstukken, zoals verwoord in de NOVI.

 

Toets aan voorliggend plan

De Nationale Omgevingsvisie laat zich niet specifiek uit over specifieke kleinschalige ontwikkelingen als deze. De voorgenomen ontwikkeling raakt daarmee geen rijksbelangen als opgenomen in de Omgevingsvisie, maar sluit wel aan bij het groeipotentieel van de Regio Zwolle.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), zoals die geldt vanaf 1 juli 2017, bevat de verplichting om in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving te geven van de behoefte aan die ontwikkeling. Daarnaast, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In artikel 1.1.1 van het Bro is omschreven wat verstaan moet worden onder een stedelijke ontwikkeling. Namelijk een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Volgens de Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM) vallen onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Bovendien zijn er inmiddels meerdere uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, waarin het begrip stedelijke ontwikkeling verder is verduidelijkt.

Of bij een bovengenoemde voorziening sprake is van een stedelijke ontwikkeling, hangt af van de omvang en de gebruiksmogelijkheden. In de uitspraak van 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953 is bepaald dat woningbouwplannen met een omvang vanaf 12 woningen als stedelijke ontwikkeling kunnen worden gezien, terwijl in de uitspraak van de Afdeling van 16 september 2015 (ECLI:NBL:RVS:2015:2921) een plan van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling werd gezien vanwege de beperkte omvang.

Dit betekent dat er voor wat betreft voorliggend bouwplan, dat voorziet in de realisatie van 11 wooneenheden, geen sprake is een woningbouwlocatie, welke aan te merken is als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is de ladder van duurzame verstedelijking niet van toepassing.

 

Aantonen behoefte

Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 Bro dient te worden voldaan. Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte. De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd.

In de gemeente Dalfsen en overige gemeenten in 'West-Overijssel' worden nieuwbouwplannen op regionaal niveau met elkaar afgestemd. De betrokken gemeenten en provincie hebben in 2021 de Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 vastgesteld. Hierin staan de gezamenlijke ambities en een visie op wonen voor de regio. De regio bestaat uit elf gemeenten in West-Overijssel: Dalfsen, Deventer, Hardenberg, Kampen, Olst-Wijhe, Ommen, Raalte, Staphorst, Steenwijkerland, Zwartewaterland en Zwolle. Daarnaast bestaat deze regionale afstemming onder meer uit het verdelen van de door de provincie toegestane woningaantallen, waarbij op basis van de woningbehoefteraming de plannen verdeeld worden over de West-Overijsselse gemeenten, en de onderliggende kernen. De kwalitatieve vertaalslag naar type woningen, prijsklassen, doelgroepen etc. wordt op lokaal niveau gemaakt en ook de realisatie is een gemeentelijke activiteit.

 

Kwantitatieve behoefte:

In de regionale Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 zijn de volgende ambities opgenomen:

1. Toevoegen van 60.000 woningen tot 2030 in de provincie Overijssel
2. Versnelling van de woningbouwproductie
3. Voorsorteren op veranderende woningvraag
4. Vormgeven aan verstedelijkingsopgave
5. Sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk
6. Verduurzaming (nieuwbouw en bestaande woningvoorraad)
7. Vergroten toegankelijkheid en doorstroming

In tabel 1 en 2 is de huidige plancapaciteit en de behoefte weergegeven.

 

 

In de Regionale Woonagenda is opgenomen dat het toevoegen van nieuwe woningen in beginsel gebeurt door binnenstedelijke ontwikkeling en transformatie/herstructurering of in de directe nabijheid van bestaande kernen. In voorliggend plan wordt hier invulling aan gegeven.

 

Kwalitatieve behoefte

Uit de gemeentelijke woonvisie 2019-2024 blijkt dat van alle huishoudens in de gemeente, 37% binnen vijf jaar wil verhuizen. 88% geeft aan een woning te zoeken binnen de gemeente Dalfsen. Verder zijn er 887 starters die de komende vijf jaar zelfstandig willen gaan wonen in de gemeente Dalfsen. Zij zijn vooral op zoek naar een eengezinsrijtjeswoning (36%) of een 2-onder-1-kapwoning (24%). Bijna driekwart (73%) van de starters is op zoek naar een koopwoning.

Als de gewenste woningtypen worden vergeleken met de verdeling van de huidige voorraad, valt op dat er sprake is van een mismatch: er worden relatief veel minder 'traditionele' woningtypen gevraagd (vrijstaande woningen, 2-onder-1-kap woningen en rijtjeswoningen) en veel meer woningtypen die nu in Dalfsen nog maar weinig aanwezig zijn (appartementen en patiowoningen of bungalows). Dit laatste duidt op een specifieke vraag van ouderen: voor veel huishoudens zijn de woning en tuin te groot geworden en zij willen verhuizen naar een meer geschikte gelijkvloerse woning, zoals een appartement, patiowoning of bungalow. In onderstaande tabel is het ‘vraagoverschot’ tussen 2018 en 2023 weergegeven, waaruit blijkt dat in Nieuwleusen vraag is naar huurappartementen.

 

 

Conclusie

Kijkend naar de doelgroepen zijn het vooral de senioren en starters waarin de behoefte aan nieuwe woningen hoog is. Het gaat hierbij om vooral om appartementen en kleinere woningen. Met voorliggend plan wordt zodoende invulling gegeven aan zowel de kwalitatieve als kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Dalfsen en specifiek in Nieuwleusen.

  

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Overijssel Beken Kleur

Op 12 april 2017 heeft Overijssel haar nieuwe Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie wordt jaarlijks geactualiseerd. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel.

 

Duurzaamheid

De provincie hanteert de volgende definitie van duurzaamheid: ‘duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.’

De provincie heeft 4 duurzame kwaliteitsambities geformuleerd:

 

1. Een klimaatbestendig Overijssel

Dit betekent dat de provincie er voor wil zorgen dat we – nu en in de toekomst – beschermd zijn tegen overstromingen, droge voeten houden en, ook in perioden van droogte, over voldoende en schoon (drink)water beschikken voor bewoners, natuur en (landbouw)bedrijven. En de provincie wil er voor zorgen dat de stad, zelfs bij extreem heet weer, een fijne en gezonde plek blijft om te wonen. Met andere woorden: dat bijvoorbeeld ook hittestress in de steden wordt beperkt.

 

Toets aan initiatief

Onderliggend plangebied maakt geen onderdeel uit van potentieel overstroombaar gebied. Daarnaast geldt dat het plan voorziet in sloop en vervangende nieuwbouw zonder dat het verharde oppervlakte toeneemt. Dit heeft geen relevante invloed op de waterhuishouding.

 

2. Een duurzame energiehuishouding

We ambiëren in Overijssel een duurzame energiehuishouding: hernieuwbare energie voor iedereen beschikbaar en betaalbaar. We zetten in op het vergroten van het aandeel energie uit bronnen als zon, wind, biomassa en ondergrond.

 

Toets aan initiatief

Het transformeren van een bestaande bedrijfslocatie en van bestaande bebouwing is op zichzelf een duurzame opgave. De wijze waarop dit gebeurt, door gasloos te bouwen en gebruik te maken van duurzame materialen, is duurzaam van aard.

 

3. Kringlopen sluiten, ofwel: toegroeien naar een circulaire economie

De provincie streeft naar een economie die spaarzaam omgaat met grondstoffen, waar winning, gebruik en hergebruik dicht bij elkaar plaatsvinden en waarin reststoffen maximaal worden hergebruikt. Het sluiten van kringlopen staat hierbij centraal. Dit draagt ook bij aan het borgen van een gezonde leefomgeving door het beperken van schadelijke emissies.

 

Toets aan initiatief

Voorliggend plan voorziet in de sloop van oude bebouwing en vervangende nieuwbouw op basis van duurzame materialen. De nieuwe bebouwing is daardoor veel duurzamer van aard dan het oude gebouw, maar bestaande materialen worden niet gebruikt bij de herbouw.

 

4. Beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur

De provincie heeft de ambitie om bestaande ruimte, bebouwing en infrastructuur beter en slimmer te benutten. Denk aan multifunctioneel en complementair ruimtegebruik (zowel boven- als ondergronds), hergebruik en herbestemming van vrijkomend vastgoed (in stedelijk en landelijk gebied) en het concentreren van ontwikkelingen rond bestaande infrastructuurknooppunten.

 

Toets aan initiatief

Bij voorliggend plan is sprake van een inbreidingslocatie. Heirdoor is sprake van ‘hergebruik’ van een reeds bestaande locatie. Dit sluit aan op provinciaal beleid.

 

Ruimtelijke kwaliteit

Ruimtelijke kwaliteit wordt door de provincie vooral gezien als functioneel, mooi en toekomstbestendig. Dit is een optelsom van:

• gebruikswaarde: functionaliteit, bereikbaarheid, toegankelijkheid, nut en noodzaak van een initiatief dat ontwikkeld wordt
• belevingswaarde: beeldkwaliteit, het ‘mooie’, de identiteit van een gebied, het gevoel van (toekomstige) gebruikers en bewoners
• toekomstwaarde: het vermogen om ruimtelijke gevolgen van veranderende omstandigheden op te vangen (flexibiliteit, beheerbaarheid)

Toets aan initiatief

Onderliggend initiatief sluit aan op voorgaande waarden. Het plan voorziet in een duurzame transformatie van bestaand bebouwd gebied. Hierdoor krijgt de locatie weer toekomstwaarde.

 

Sociale kwaliteit

Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of ‘goed voelen’ van de mens. Daarbij spelen zaken als gezondheid en vitaliteit een belangrijke rol, maar ook arbeidsparticipatie (mede in relatie tot onderwijs), sociale uitsluiting en armoede. Sociale kwaliteit gaat ook over leefbaarheid in bredere zin, over binding met de buurt en betrokkenheid bij de eigen leefomgeving.

 

Toets aan initiatief

In de bestaande situatie is sprake van een leegstaand pand. deze situatie doet afbreuk aan de ruimtelijke en sociale kwaliteit van de locatie en haar omgeving. Door woningen te realiseren wordt de locatie ruimtelijk en functioneel opgewaardeerd en wordt aansluiting gevonden bij de omgeving. Dit draagt in positieve zin bij aan de sociale kwaliteit van de (woon)omgeving.

 

Conclusie

Onderliggend initiatief sluit aan op de ambities uit de Omgevingsvisie. Het plan voorziet in een toekomstbestendige en duurzame transformatie van een bestaande bebouwde locatie, passend in de omgeving.

 

3.3.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Onderliggend initiatief doet zich voor in de stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

 

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

 

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

 

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

 

Afbeelding 11. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel).

 

Toets aan uitvoeringsmodel

 

Generieke beleidskeuzes

Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door provinciale generieke beleidskeuzes. In heel Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema’s en locaties. Dit zijn:

1. integraliteit
2. toekomstbestendigheid
3. concentratiebeleid
4. (boven)regionale afstemming
5. zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

 

1. Integraliteit

De eis van integraliteit houdt in dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Met deze wettelijke eis uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt verzekerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

 

Toets aan initiatief

Ten aanzien van voorliggend initiatief is een integrale afweging gemaakt ten aanzien van beleid, ruimtelijke kwaliteit, omgeving en behoefte. Dit vertaalt zich in voorliggend plan.

 

2. Toekomstbestendigheid

De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden. Bij toekomstbestendigheid gaat het ook om de effecten van ingrepen op verschillende schaalniveaus (van directe buren tot ver over de grens) en over de vraag of het project over 20 of 30 jaar nog steeds toegevoegde waarde heeft.

 

Toets aan initiatief

De duurzame wijze waarop bestaande bebouwing wordt gesloopt en wordt vervangen door nieuwe duurzame bebouwing ten behoeve van een woonfunctie voorziet in toekomstbestendigheid.

 

3. Concentratiebeleid

Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech regio Deventer. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte mits dit past binnen de regionale programmering.

 

Toets aan initiatief

Voorliggend plan ligt in het concentratiegebied Zwolle-Kampen en geeft daarmee invulling aan de provinciale doelstelling.

 

4. Bovenregionale afstemming

De verplichting tot (boven)regionale afstemming is erop gericht om gemeenten gezamenlijk verantwoordelijkheid te laten nemen voor de regionale programmering van woningbouw, werklocaties en stedelijke voorzieningen. Ook wanneer een gemeente alleen voorziet in haar eigen (lokale) behoefte is onderlinge afstemming gewenst, omdat het aanbod in een gemeente aan woningen, werklocaties en voorzieningen onderdeel uitmaakt van een regionale markt.

 

Toets aan initiatief

Voorliggend plan is in lijn met het regionale woningbouwprogramma. In het kader van dit woningbouwprogramma heeft regionale afstemming plaatsgevonden.

 

5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

De eis van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is erop gericht om onnodig nieuw ruimtebeslag – zowel ondergronds als bovengronds – te voorkomen. De provincie wil het onderscheid tussen het bestaande bebouwde gebied en de onbebouwde groene omgeving scherp houden.

 

Toets aan initiatief

Voorliggend plan voorziet in de transformatie van bestaand stedelijk gebied. In het kader van het plan wordt geen onbenutte ruimte herontwikkeld maar vindt inbreiding plaats.

 

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In onderliggend initiatief zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van toepassing.

 

Ontwikkelingsperspectieven voor de Stedelijke Omgeving

Met Stedelijke Omgeving worden de stedelijke netwerken, steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. In de Stedelijke Omgeving staat de volgende uitdaging centraal: het optimaal in verbinding laten zijn van de stedelijke netwerken met de andere stedelijke netwerken (connectiviteit) en zorgen dat de stedelijke netwerken (en de steden daarbinnen) elkaar onderling versterken en aanvullen (complementariteit). Daarnaast gaat het in de Stedelijke Omgeving vooral om: het behouden/vergroten van de kwaliteit van woonomgevingen en werklocaties, het bereikbaar houden van de grote steden en streekcentra, ontwikkelingsmogelijkheden voor kennisintensieve maakindustrie, mkb, logistiek, topsectoren, start-ups en zzp'ers, het behouden en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit, het versterken van de natuur in de stad en het bevorderen van energie-efficiency en opwekking van hernieuwbare energie. Het waterbeheer wordt in de Stedelijk Omgeving afgestemd op de functie wonen en werken.

Het plangebied ligt in het gebied dat is geduid als ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

 

Toets aan initiatief

Voorliggend plan geeft invulling aan de doelstellingen die gelden voor de ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’. Er is sprake van een transformatie in binnenstedelijke (dorps) gebied. daarbij wordt invulling gegeven aan een regionale behoefte (zie paragraaf 3.2) en is sprake van het versterken van de kwaliteit van de woonomgeving. De uitvoering van het plan is duurzaam van aard.

 

Gebiedskenmerken

De provincie wil nieuwe ruimtelijke opgaven verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaat de provincie de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De provincie onderscheidt de gebiedskenmerken in vier lagen:

1. de natuurlijke laag
2. de stedelijke laag
3. de laag van de beleving
4. de laag van het agrarisch cultuurlandschap

Voor onderliggend initiatief zijn met name de stedelijke laag en de laag van de beleving relevant.

 

1. Stedelijke laag

De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

 

Toets aan het initiatief

Het plangebied ligt binnen de gebiedskenmerken van ‘het informele trage netwerk’ en de ‘woonwijken 1955 - nu’. Herstructurering van naoorlogse wijken is een belangrijke opgave voor vitale steden en dorpen. Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel. In voorliggend geval is daar sprake van, zoals ook is geoordeeld door welstand.

Het informele trage netwerk is het ‘langzame’ netwerk (wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes) van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. Het plangebied ligt aan dit netwerk. De Burgemeester Backxlaan wordt gekenmerkt door recreatief medegebruik.

 

2. Laag van de beleving 

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

 

Toets aan het initiatief

Het plangebied ligt binnen de gebiedskenmerken van ‘de laag van de beleving’ binnen het gebiedskenmerk ‘Donkerte’. Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, op zijn minst zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze 's nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van autosnelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de 'lichte' gebieden.

In de richtinggevende uitspraken staat dat in de donkere gebieden alleen minimaal noodzakelijk kunstlicht toegepast mag worden. Dit vereist het selectief inzetten en 'richten' van kunstlicht. In voorliggend plan wordt hier rekening mee gehouden.

 

Conclusie toets aan gebiedskenmerken

In voorliggend plan is sprake van de wijziging van de bestemming van een bedrijfsmatig perceel in een woonperceel. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en de inrichting van het plangebied wordt afgestemd op het voorziene gebruik. Het plan heeft alleen invloed op de wijze waarop een naoorlogse wijk wordt getransformeerd. Dit gebeurt, in navolging van de gebiedskenmerken, op een zorgvuldige manier en daarmee in lijn met het provinciale beleid.

  

3.3.3 Omgevingsverordening

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit en artikel 2.2.2. Realisatie nieuwe woningen zijn daarbij van belang en vertalen zich in de omgevingsvisie waaraan het plan in voorgaande paragraaf is getoetst.

 

Conclusie

Voorliggend plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid uit de Omgevingsvisie en -verordening Overijssel, zoals in voorgaande paragrafen is onderbouwd.

 

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Dalfsen

In februari 2022 is de Omgevingsvisie Dalfsen vastgesteld. De Omgevingsvisie is een visie op hoofdlijnen voor de hele gemeente. Het doel van deze Omgevingsvisie is om een integraal beleidskader te krijgen voor wat de gemeente belangrijk vindt om te behouden, te versterken en te ontwikkelen. De Omgevingswet gaat uit van vertrouwen en ruimte voor eigen initiatief. In de visie is aangegeven wat de gemeente doet, maar ook wat inwoners, ondernemers, organisaties en andere partijen in de samenleving kunnen doen.

De Omgevingsvisie is één integraal, samenhangend strategisch plan over de fysieke leefomgeving. Het Programma kan worden gezien als een concrete uitwerking van de Omgevingsvisie. Programma's kunnen speciaal voor een (deel)gebied of een bepaald (milieu)thema worden gemaakt. Er zijn 4 gebiedstypen onderscheiden binnen de gemeente Dalfsen.

 

In de Omgevingsvisie wordt 20 jaar vooruitgekeken, de focus ligt op 2040. Als relevante trends en ontwikkelingen zijn aangegeven:

• Druk op de woningvoorraad;
• Vergrijzing en ontgroening;
• Buitengebied bevindt zich in grote transitie;
• Klimaatverandering
• Energietransitie;
• Gezondheid.

De Omgevingsvisie gaat uit van een dynamisch systeem van plannen maken. Geen vastomlijnde plannen meer voor een vaste tijd. De cyclus start met de kaders en ambities in een Omgevingsvisie. Deze werken door in programma's en in het Omgevingsplan en uiteindelijk in de vergunningverlening. Door te evalueren, wordt besloten of doelen en ambities zijn gehaald. Waar nodig of gewenst, herziet de gemeente Dalfsen de visie om te kunnen bijsturen of aan te passen aan dan actuele vragen.

Binnen de Omgevingsvisie ligt het plangebied binnen het gebiedstype ‘weids platteland’. Het gebied kenmerkt zich door een grotendeels open agrarisch landschap. De landbouw is de belangrijkste gebruiker van het gebied en blijft ook in de toekomst beeldbepalend. Functies die kunnen leiden tot milieubelemmeringen voor de agrarische bedrijfsvoering beschouwen we als ondergeschikt aan de agrarische gebruiksmogelijkheden.

 

Er zijn 4 ambities voor dit gebied gesteld:

• Een toekomstbestendige, sociale en gezonde woon- en leefomgeving.
• Aantrekkelijke, leefbare kernen voor iedereen.
• Een eigentijds, aantrekkelijk en onderscheidend landelijk gebied.
• Een lokaal geworteld, vitaal en innovatief ondernemerschap dat goed aangehaakt is op de regio.

In voorliggend geval is sprake van de transformatie van een centrum-locatie naar een woonbestemming. Deze herbestemming heeft geen nadelige effecten op de landbouw. Het plan is zodoende niet in strijd met de ambities voor het gebied zoals benoemd in de Omgevingsvisie.

 

Ontwikkelkaart

Het plangebied maakt onderdeel uit van de ‘Visie Burgemeester Backlaan Nieuwleusen’ zoals op de ontwikkelkaart van de omgevingsvisie is opgenomen. Op de volgende afbeelding is dat zichtbaar.

 

Afbeelding 12. Uitsnede Ontwikkelkaart Omgevingsvisie.

 

De gemeente gaat voor de Burgemeester Backxlaan een visie ontwikkelen waarin nader wordt ingegaan op verschillende opgaven die om een visie vragen, zoals de ontwikkelingen in de winkelbranche en het grote aantal initiatieven voor inbreiding met verdichting van de kern. Dit ook in relatie tot de Verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle, waar uit naar voren komt dat de gemeente kansen ziet in met name Nieuwleusen en Lemelerveld om een deel van de regionale woningbouwopgave op te vangen. Met voorliggend plan wordt hier aansluiting op gevonden en op vooruitgelopen.

 

3.4.2 Woonvisie gemeente Dalfsen

De gemeente Dalfsen heeft op 25 november 2019 de woonvisie vastgesteld. De woonvisie spreekt een ambitie uit hoe de 'ideale woongemeente Dalfsen' er in 2030 uitziet. Bij nieuwbouwprojecten geldt dat deze vanuit kwantitatief en kwalitatief oogpunt moeten aansluiten bij de lokale behoefte en die van bijzondere doelgroepen. Starters en senioren zijn hierbij de meest urgente doelgroepen. Inbreiding op reeds bebouwde plekken gaat hierbij vóór uitbreiding.

 

De doelstellingen uit de vorige woonvisies zijn ook binnen de nieuwe woonvisie nog van toepassing:

• Voorzien in de lokale woningbehoefte;
• Bevorderen van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat.

Of in één zin samengevat: ‘goed wonen in de kernen van Dalfsen’.

 

Deze doelstellingen worden in deze woonvisie uitgewerkt in de volgende vijf thema’s:

• Wonen, Zorg en Welzijn;
• Betaalbaarheid;
• Bestaande woningvoorraad;
• Nieuwbouw;
• Overige doelgroepen.

Naast deze vijf thema’s zijn er vier algemene principes die in alle thema’s moeten terugkeren:

• Leefbaarheid;
• Duurzaamheid;
• Flexibiliteit;
• Burgerinitiatief.

Met de woonvisie geeft de gemeente Dalfsen aan wat haar ambitie is en welke maatregelen worden ingezet om deze te realiseren. Deze woonvisie is een oproep aan stakeholders om gezamenlijk deze woonvisie uit te voeren. Dit alles met als doel om Dalfsen als woongemeente nog aantrekkelijker te maken dan ze nu al is! Hierin zijn maatregelen opgenomen die verwerkt zijn in verschillende categorieën. De maatregelen die van toepassing op de beoogde ontwikkeling zijn:

1. Maatregelen Bestaande woningvoorraad
   1. De gemeente stelt in 2021 voor alle kernen warmteplannen op.
   2. De gemeente gaat onderzoeken hoe de toekomstbestendigheid van de bestaande woningvoorraad kan worden bereikt.
   3. Leegstaande gebouwen benutten voor al dan niet tijdelijke woonruimte.
   4. De identiteit van complexen huurwoningen kan worden versterkt wanneer er onderhouds- of herstructureringsmaatregelen worden genomen. De gemeente overlegt dit met de woningcorporatie. Als nabij die complexen maatregelen in de openbare ruimte nodig zijn, overlegt de gemeente met de corporaties over het (binnen de kaders van de wet) realiseren daarvan en de verdeling van de kosten.
   5. De gemeente wil met de woningcorporaties afspraken maken over leefbaarheid en veiligheid in de dorpen. 
2. Maatregelen Nieuwbouw
   1. Bij de provincie pleiten voor ruimere bouwmogelijkheden.
   2. Toevoegen van 600 woningen in de periode 2020 t/m 2024. Deze woningen worden op de volgende twee manieren onderverdeeld:
      1. Naar prijsklasse: 50% sociale sector en 50% vrije sector;
      2. Naar woningtype: 50% appartementen en 50% eengezinswoningen.
      3. Een belangrijk deel van het bouwprogramma bestaat uit (geclusterde) nultredenwoningen, zoals patiowoningen en appartementen met lift. Voor zover het om sociale huurwoningen gaat verwacht de gemeente dat de woningcorporaties deze maatregel realiseren.
      4. Realiseren van gemengde woonwijken door gerichte toevoegingen.
      5. Stimuleren van toekomstbestendige en aardgasvrije nieuwbouw. Op nieuwbouwlocaties zorgt de gemeente voor de randvoorwaarden voor CO2-neutraal bouwen.
      6. De gemeente zoekt actief naar een aanvullende bouwlocatie in of nabij de kernen Dalfsen en Lemelerveld om de beoogde toevoeging van 600 woningen te kunnen realiseren. 
3. Maatregelen Overige doelgroepen
   1. Starters: er worden vraaggericht (kleine) koopwoningen gebouwd voor alleenstaanden en de gemeente onderzoekt in 2020 of de starterslening ook (weer) beschikbaar moet komen voor nieuwbouwwoningen.
   2. Vergunninghouders: de gemeente realiseert de halfjaarlijkse wettelijke taakstelling. De corporaties dragen daaraan bij door waar mogelijk vrijkomende huurwoningen beschikbaar te stellen voor vergunninghouders en indien mogelijk mee te werken aan het realiseren van aanvullende huisvestingsmogelijkheden.
   3. Woonwagenbewoners: de gemeente gaat samen met de corporaties inventariseren of – en zo ja, welke – aanpassingen van het beleid noodzakelijk zijn.

In de gemeente Dalfsen is er een grote woonbehoefte voor doorstromers, vestigers, starters en senioren (75+). Er is sprake van een mismatch tussen de gewenste en de aanwezige woningtypen: er worden relatief veel minder 'traditionele' woningtypen gevraagd (vrijstaande woningen, 2-onder-1-kap woningen en rijtjeswoningen) en veel meer woningtypen die nu in Dalfsen nog maar weinig aanwezig zijn (appartementen en patiowoningen of bungalows). Dit laatste duidt op een specifieke vraag van ouderen: voor veel huishoudens zijn hun woning en tuin te groot geworden en zij willen verhuizen naar een meer geschikte gelijkvloerse woning, zoals een appartement, patiowoning of bungalow. Dit is in hoofdstuk 3 ook geconstateerd.

 

Toets aan voorliggend plan

Het project voorziet in vijf huurwoningen voor starters en zes huurappartementen op een inbreidingslocatie. Het betreft huurwoningen/appartementen in het middensegment. Hiermee zijn deze woningen met name aantrekkelijk voor starters en 1- en 2-persoonshuishoudens. De appartementen op de begane grond zijn nultreden en hiermee geschikt voor senioren. De beoogde ontwikkeling sluit hiermee vanuit zowel kwantitatief alsook kwalitatief oogpunt goed aan bij de huidige (lokale) woningbouwbehoefte en daarmee bij de Woonvisie.

 

3.4.3 Nota inbreidingslocaties

De gemeenteraad heeft verzocht om een notitie, waarin transparant wordt beschreven hoe met name procedureel wordt omgegaan met (aanvragen voor) bouwen op inbreidingslocaties. In 2017 is hier invulling aan gegeven middels de ‘Nota inbreidingslocaties’.

In de notitie is een aantal voorwaarden opgenomen voor inbreiding. Bij particuliere initiatiefnemers/projectontwikkelaars wordt de eis gesteld dat er sprake moet zijn van een ruimtelijk knelpunt, wil het bestuur medewerking verlenen aan inbreiding. Daarbij moet sprake zijn van één van de volgende situaties:

• Sanering van een milieuhinderlijk bedrijf in de bebouwde kom of;
• Oplossen van een milieuknelpunt (b.v. een bodemverontreiniging of een geluidsprobleem) of;
• Als voor een gebouw (geen woning) geen passende andere bestemming gevonden kan worden en woningbouw kan bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving (leegstand leidt tot verpaupering) of;
• Een bestemming van een perceel die niet meer past in de (woon-)omgeving of;
• Verbeteren van de stedenbouwkundige structuur van een woonomgeving.

Toets aan voorliggend plan

In voorliggend geval is sprake van een ruimtelijk probleem. De winkelruimte staat al geruime tijd leeg en de verwachting is dat dit niet snel zal veranderen. Leegstand heeft een negatief effect op de locatie en haar omgeving. De voorziene transformatie, op de hiervoor gepresenteerde wijze, zorgt zodoende voor en verbetering van de stedenbouwkundige structuur van de woonomgeving.

3.5 Welstand

In 2014 heeft de gemeente Dalfsen de welstandsnota vastgesteld, zodat de mooie kernen en het prachtige buitengebied binnen de gemeente gekoesterd kan worden door de ruimtelijke kwaliteit te bevorderen. De kernen worden in de nota opgedeeld in zeven deelgebieden en het landelijk gebied in vijf, waar zowel specifieke als algemene criteria gelden.

 

Hierbij hoort de volgende doelstelling:

 

‘Een ruimtelijke doorvertaling van de missie en visie van de gemeente Dalfsen: 'Bij uitstek Dalfsen'. Hier in is aangegeven dat de gemeente staat voor ruimtelijke kwaliteit. Dalfsen moet een plek uit duizenden zijn, niet een plek als duizenden. De gemeente handhaaft een kwaliteitsniveau dat uitgaat van de huidige aanwezige gebouwde en ongebouwde kwaliteit, waarbij op sommige plekken de kwaliteit kan worden aangescherpt. Deze hoofddoelstelling is per gebied verder uitgewerkt in het daar geformuleerde welstandsbeleid.’

 

Het plangebied ligt volgens de Welstandsnota in het gebied dat wordt aangeduid als ‘Bebouwingslinten’.

De bebouwingslinten zijn meestal gelegen langs de ontginningsassen of de oorspronkelijk uitvalswegen van het dorp. Het betreft dan ook vaak de oudste straten en de oudste bebouwing van het dorp. De dichte concentratie van bebouwing aan beide zijden van de weg en de continuïteit van het lint zijn de belangrijkste kenmerken. De bebouwing varieert in functie en de architectuur is divers.

Bij de welstandsbeoordeling zijn met name de volgende specifieke criteria van belang:

• De bebouwing bestaat uit een eenvoudige hoofdvorm.
• De bebouwing is afgedekt met een traditionele kapvorm (zadel-, schild- of mansarde kap of een vergelijkbare kapprofiel).
• De bebouwing dient in maat, schaal en vorm aan te sluiten bij de bebouwingskarakteristieken van de directe omgeving.

 

Toets aan voorliggend plan

Welstand heeft het plan als volgt beoordeeld. De woonbebouwing aan het bebouwingslint heeft een groene zone met voortuinen. Door de voortuinen met bomen wordt hier goed op aangesloten.

De bebouwing aan de Backxlaan bestaat uit twee geschakelde volumes met een terugliggende opbouw. In de bebouwingskarakteristiek komen platte daken voor, maar is de kapvom beeldbepalend. Door de terugliggende zinken opbouw met een overstek aan de voorzijde wordt op een eigentijdse manier de suggestie gewekt van een tweelaagse bebouwing met kap. Hierdoor sluit het in voldoende mate aan op de bebouwing langs het bebouwingslint. Op basis van voorgaande is het plan niet in strijd met redelijke eisen van welstand.

3.6 Detailhandelsstructuurvisie

De projectlocatie valt op grond van de Detailhandelsstructuurvisie niet binnen het ‘concentratiegebied detailhandel’ voor het centrum van Nieuwleusen-Zuid. Dit is weergegeven in de volgende afbeelding (groene contour).

 

Afbeelding 13. Bron: Detailhandelsstructuurvisie gemeente Dalfsen 2017-2023

 

Het centrum van Nieuwleusen-Zuid is een efficiënt winkelcentrum voor het doen van frequente aankopen (boodschappen) voor inwoners uit Nieuwleusen. Het beleid is gericht op behoud van deze functie en positie. Verdere uitbreiding is niet gewenst om het evenwicht tussen de twee centrumgebieden in Nieuwleusen niet te verstoren. We willen toegroeien naar twee krachte complementaire winkelgebieden. Binnen de huidige omvang is nog voldoende ruimte (leegstand) voor eventuele nieuwvestigers of verplaatsers van elders in de kern.

 

Sterke punten van dit winkelcentrum zijn de compacte en overzichtelijke opzet, de goede bereikbaarheid en het (gratis) parkeren direct voor de winkels. Juist deze aspecten zijn cruciaal voor een goed functionerend boodschappencentrum. De huidige uitstraling en inrichting van het winkelgebied is eigentijds en verzorgd, voor de langere termijn is het vooral van belang dit op orde te houden. Maatregelen gericht op de aankleding van het centrum en acties en evenementen kunnen bijdragen aan de wens (vanuit ondernemers) voor meer sfeer en gezelligheid in het centrum.

In de visie zijn daarnaast nog de volgende kenmerken opgenomen:

• De meeste winkels liggen rondom het relatief nieuwe parkeerterrein (Grote Markt), het centrum is daarmee compact en overzichtelijk.
• Opvallend is de leegstand, met name in de noordwesthoek van het plein.

Het beleid voor dit centrumgebied is in beginsel gericht op behoud van de huidige functie in een compact centrumgebied. Tegelijkertijd is de praktijk dat er al sprake is van leegstand, met name aan de noordelijke zijde van dit centrumgebied. De projectlocatie is hier een voorbeeld van. Deze locatie valt echter buiten het beoogde concentratiegebied voor detailhandel, zoals hiervoor is weergegeven.

 

Daarnaast bleek bij de totstandkoming van deze visie dat winkeliers, veelal tevens vastgoedeigenaren, waarde hechten aan waardevast vastgoed dat verkoopbaar is en blijft door onder andere functiewijzigingen, opsplitsing en herontwikkeling toe te staan waar dat mogelijk en inpasbaar is. Om structurele leegstand, en hiermee aantasting van de vitaliteit van de kern/het centrum, te voorkomen is een nieuwe invulling van de projectlocatie gewenst. De kans op invulling ten behoeve van nieuwe centrumfuncties (bv. een nieuwe winkel) wordt op de korte en middellange termijn als klein ingeschat. Dit wordt tevens bevestigd door de lokale makelaardij.

 

Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat de beoogde herontwikkeling geen ontwrichtend effect heeft in relatie tot de detailhandelsstructuur in Nieuwleusen-Noord. Gezien de woningbouwbehoefte is herontwikkeling ten behoeve van wonen een logische vervolgstap op deze locatie. Het plan is niet in strijd met deze visie.

 

3.7 Duurzaamheid

De gemeente Dalfsen zet in op een duurzaam leefbare gemeente. Duurzaamheid betekent letterlijk: geschikt om lang te bestaan. Het begrip wordt ook wel omschreven als een situatie waarbij voorzien wordt in de behoefte van de huidige generatie zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.

 

Er zijn drie verschijningsvormen van duurzaamheid te onderscheiden:

• ecologische duurzaamheid als het gaat om ecologische waarden;
• economische duurzaamheid als het gaat om een zo efficiënt mogelijke productie en;
• sociale duurzaamheid als het gaat om de leefkwaliteit van de mens. Hiermee worden zaken
• als sociale veiligheid en een schone woonomgeving bedoeld.

Voor ruimtelijke maatregelen zijn in beginsel alle drie verschijningsvormen van duurzaamheid relevant. De uiteindelijke keuze is een ruimtelijke afweging die op basis van bestuurlijke afwegingen wordt bepaald.

 

Speerpunten

De gemeenteraad van Dalfsen heeft op 18 april 2017 het Beleidsplan Duurzaamheid 2017-2025 vastgesteld. In beleidsplan worden de verbeterdoelen en de concrete doelen uit de eerder vastgestelde kadernota verder uitgewerkt. De ambitie om van Dalfsen een duurzaam leefbare gemeente te maken is in de kadernota vertaald naar twee hoofdstromen: een energiegerichte en een meer algemene lijn. Ten opzichte van het oude duurzaamheidsbeleid - CO2-neutraal in 2025 - is dat laatste een verbreding. Hoewel CO2 als meetlat losgelaten wordt en ook niet langer wordt gesteld dat de hele gemeente energieneutraal zal zijn in 2025, blijkt het met dit beleidsplan mogelijk toch zo ver te komen.

 

De gemeente Dalfsen heeft 4 verbeterdoelen aangewezen:

1. Minder energieverbruik
2. Meer duurzame energie
3. Meer lokale kracht
4. Meer circulair

Deze verbeterdoelen zijn in het Beleidsplan Duurzaamheid vertaald naar meerdere concrete doelen. In de ruimtelijke onderbouwing van de ruimtelijke plannen wordt aandacht besteed aan zowel de verbeterdoelen als de concrete doelen van het Beleidsplan Duurzaamheid, voor zover dat ruimtelijk relevant is voor dat bestemmingsplan.

 

Toets aan voorliggend plan

Het plan van initiatiefnemers zet voornamelijk in op sociale duurzaamheid en minder energiegebruik. Er wordt voor een jongere generatie en voor ouderen een veilige leefomgeving geboden en een schone woonomgeving gerealiseerd.

Binnen het plangebied wordt duurzaam in ruimtelijke kwaliteit geïnvesteerd door oude bebouwing te slopen en duurzame bebouwing te bouwen. Daarbij wordt gasloos gebouwd en worden zonnepanelen toegepast. Ook wordt groen aan het plangebied toegevoegd. Ook worden ten aanzien van waterberging op eigen terrein maatregelen genomen die duurzaam van aard zijn.

Op deze manier wordt door initiatiefnemers een bijdrage geleverd aan de speerpunten van de duurzaamheidsagenda van de gemeente. Genoemde maatregelen zijn opgenomen in het inrichtingsplan dat als voorwaardelijke verplichting is gekoppeld aan de regels van dit bestemmingsplan, zodat de maatregelen geborgd zijn.

 

Conclusie

Met dit initiatief wordt bijgedragen aan duurzame woningbouwontwikkeling.

 

4 Toets aan ruimtelijke en milieukundige aspecten

4.1 Algemeen

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader dient te kunnen worden aangetoond dat de wijziging van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt onder meer het toekomstige gebruik afgezet tegen ruimtelijke en milieukundige omstandigheden ter plaatse en in de omgeving. In dit hoofdstuk vindt deze toets plaats voor aspecten die voor onderliggend initiatief relevant zijn.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

4.2.1 Archeologie

Kader

In de Erfgoedwet stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Daarnaast dient aangetoond te worden dat het voorziene plan geen afbreuk doet aan bestaande cultuurhistorische waarden.

 

Analyse

De gemeente Dalfsen beschikt over een archeologische beleidskaart waarop de archeologische waarden van het gemeentelijke grondgebied zijn weergegeven. Ter plaatse van het plangebied geldt een lage archeologische verwachting. Dat betekent dat geen archeologisch onderzoek plaats hoeft te vinden.

4.2.2 Monumentenzorg

In de toelichting van ruimtelijke plannen moet naast een toets aan archeologie ook een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en/of monumenten rekening is gehouden.

In voorliggend plan is geen sprake van monumenten waar bij de wijziging van het bestemmingsplan rekening mee moet worden gehouden. Wel maakt het plangebied onderdeel uit van het historische bebouwingslint van de Burgemeester Backxlaan. Bij de architectonische uitwerking van het plan is hier, in navolging van het gemeentelijk welstandsbeleid, rekening mee gehouden. Het plan is door welstand beoordeeld (zie paragraaf 3.5 van deze toelichting). Uit deze beoordeling blijkt dat de inpassing van het bouwplan aansluit op het historische lint van de Burgemeester Backxlaan.

 

Conclusie

Het plan is op basis van de aspecten archeologie en cultuurhistorie uitvoerbaar.

4.3 Flora en fauna

Kader

In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming.

Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd.

 

Analyse

In het kader van voorliggend plan is een ecologische quickscan uitgevoerd waarbij onderscheid is gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. De quickscan is opgenomen als bijlage 1 van deze toelichting. Uit de quickscan komt het volgende naar voren.

 

Gebiedsbescherming

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties, omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking kent in Overijssel. Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteiten en toename verkeer in de gebruiksfase kan een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebied niet geheel worden uitgesloten. Om het effect van de emissie van stikstof op Natura 2000-gebied vast te kunnen stellen, is een stikstofberekening uitgevoerd. Deze berekening is opgenomen als bijlage 2 van deze toelichting. Uit de berekening blijkt dat er ten gevolge van voorliggend plan geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op natuurgebieden.

 

Soortenbescherming

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Beschermde diersoorten benutten het plangebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- of voortplantingsplaats. Vleermuizen bezetten geen vaste rust- of voortplantingsplaats in het plangebied maar gebruiken het wel als foerageergebied.

Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Indien de beplanting verwijderd wordt tijdens de voortplantingsperiode, wordt geadviseerd vooraf een broedvogelscan uit te voeren om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te kunnen sluiten.

Als gevolg van de voorgenomen activiteiten worden mogelijk beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën gedood en wordt mogelijk een vaste (winter)rust- en/of voortplantingsplaats van een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibie beschadigd of vernield. Voor de beschermde grondgebonden zoogdier- en amfibieënsoorten, die een vaste (winter)rust- en voortplantingsplaats in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling ‘beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaatsen’. Er geldt geen vrijstelling voor het doden van beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën. Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor de foeragerende diersoorten niet af.

 

Wettelijke consequenties samengevat:

• Werkzaamheden afstemmen op de voortplantingsperiode van vogels;
• Geen beschermde dieren doden;
• Stikstofberekening uitvoeren;

Er is geen vervolgonderzoek nodig.

 

Conclusie

Het plan is op basis van het aspect ecologie uitvoerbaar.

 

4.4 Bodem

Kader

Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Voor een bestemming zoals wonen, gelden andere normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

 

Analyse

Voorliggend plan voorziet in de wijziging van een centrumbestemming naar een (milieugevoelige) woonbestemming. Om aan te tonen dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de woonfunctie is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 3 van deze toelichting opgenomen.

Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN 5725 ‘Aanleiding A: Opstellen hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek’. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat de bovengrond onverdacht is. De resultaten van het onderzoek zijn als volgt.

 

Resultaten veldwerk

In totaal zijn er 7 boringen verricht, waarvan er 4 zijn doorgezet in de diepere ondergrond. Er is 1 diepe boring afgewerkt tot peilbuis. Gebleken is dat de bodem onder het ophoogzand globaal bestaat uit zeer tot matig fijn, zwak siltig zand. In de boven- en ondergrond zijn oerhoudende lagen aangetroffen. Er zijn geen bodemvreemde materialen waargenomen. Door de veldwerkers zijn visueel geen asbestverdachte materialen op het maaiveld of in de bodem waargenomen. Het freatische grondwater in peilbuis 1 is aangetroffen op 1.15 m-mv.

 

Resultaten chemische analyses

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• de bovengrond (BG I) is niet verontreinigd;
• de ondergrond (OG I) is niet verontreinigd;
• het grondwater (PB 1) is (zeer) licht verontreinigd met barium en zink.

De hypothese ‘onverdachte locatie’ dient formeel gezien te worden verworpen aangezien er enkele overschrijdingen van de streefwaarden zijn aangetoond. In het grondwater (PB 1) zijn enkele (zeer) licht verhoogde gehalten gemeten. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 uit het bijgevoegde onderzoek. In de boven- en ondergrond (BG I en OG I) zijn geen verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren.

 

Conclusie

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

 

4.5 Geluid

Kader

Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moeten op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven. Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden.

 

Analyse

In de bestaande situatie is sprake van een bedrijfsmatige/centrumbestemming. Deze wordt omgezet in een woonbestemming. Een woonbestemming is een geluidgevoelige bestemming. Rondom het plangebied liggen geen gezoneerde wegen in het kader van de Wet geluidhinder. Wel ligt het plangebied aan de Burgemeester Backxlaan, waar een 30 km-regime geldt. In het kader van een goede ruimtelijke inpassing van het bouwplan heeft een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai plaatsgevonden. Het akoestisch onderzoek is als bijlage 4 van deze toelichting opgenomen. De resultaten van het onderzoek zijn als volgt.

Uit het onderzoek komt naar voren dat ten gevolge de van het wegverkeer de voorkeurswaarde voor geluid op de voorziene woningen met maximaal 13 dB wordt overschreden. Omdat sprake is van een overschrijding dient gezocht te worden naar maatregelen om het akoestische niveau terug te dringen. Bronmaatregelen stuiten op ruimtelijke en financiële bezwaren. Maatregelen in de overdracht (aanpassen wegdek of het plaatsen van een geluidwal- of scherm) stuiten eveneens op financiële en ruimtelijke bezwaren.

Om een goed woon- en leefklimaat alsnog te kunnen borgen zullen daarom voorzieningen aan de schilconstructie van de voorziene bebouwing moeten worden aangebracht. Uitgangspunt is dat zodoende een geluidniveau van 33 dB wordt geborgd. Alvorens de definitieve omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen bij de gemeente wordt ingediend, moet op basis van een akoestisch onderzoek geluidwering gevels worden aangetoond dat het wettelijke geluidniveau kan worden behaald.

 

Conclusie

Het plan is op basis van het aspect geluid uitvoerbaar, mits bij de omgevingsvergunning aan de hand van een akoestisch onderzoek ‘geluidwering gevels’ wordt aangetoond dat het wettelijk binnenniveau wordt gehaald en de daaraan gekoppelde bouwkundige maatregelen worden uitgevoerd.

 

4.6 Water

Kader

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een watertoets verplicht bij gemeentelijke bestemmingsplannen en projectbesluiten. De watertoets is een procesinstrument, waarbij het waterschap en de initiatiefnemer (gemeente) onderlinge afstemming zoeken.

 

Analyse

Het Waterschap Drents Overijsselse Delta is geïnformeerd over het plan met het invullen van de digitale watertoets. De watertoets is als bijlage 5 van deze toelichting opgenomen. Deze toets heeft geleid tot het resultaat ‘geen waterschapsbelang’. Het plan betreft alleen een functiewijziging van een locatie naar wonen met minder dan 30 vervuilingseenheden en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Er is geen sprake van (grond) wateroverlast in de omgeving van het plan. Er is geen waterschapsbelang.

Bovenstaande conclusie is getrokken op basis van de ingevoerde gegevens op www.dewatertoets.nl. Het proces van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Drents Overijsselse Delta gaat akkoord met het plan.

 

Conclusie

Het plan is op basis van het aspect water uitvoerbaar.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving van een beoogde ontwikkeling worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het gaat hierbij om interne en externe werking. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is.

De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast. Wanneer het plangebied en omgeving getypeerd kunnen worden als 'gemengd gebied' bedragen de hindercontouren minder. De VNG-publicatie omschrijft een gemengd gebied als: ‘Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels horeca en kleine bedrijven.’

 

Analyse

Het plangebied ligt in het centrum van Nieuwleusen. Er is sprake van gemengd gebied. Bij het bepalen van de milieukundige effecten moet worden gekeken naar de interne en externe werking van het plan.

 

Externe werking

Bij de externe werking gaat het om de effecten van het plan op de omgeving. Voorliggend plan voorziet in een woonfunctie. De woonfunctie heeft geen milieubelastend effect op de omgeving. Met het plan wordt het effect op de omgeving juist verminderd door de geldende bedrijfsmatige activiteiten op basis van de bestemming ‘centrum’ weg te bestemmen.

 

Interne werking

Bij de interne werking gaat het over de effecten van de omliggende activiteiten op het plangebied. Tegenover het plangebied en direct achter het plangebied bevinden zich woningen. Deze functies hebben geen negatief milieukundig effect op het plan. Aan weerszijden grenst het plangebied aan percelen met de bestemming ‘centrum’. De voor 'centrum' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor detailhandel, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, maatschappelijke voorzieningen en kantoren. Op de verdieping(en) van het bouwwerk is wonen in het bestaande aantal woningen toegestaan. Al deze functies hebben binnen gemengd gebied op basis van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering geen milieukundige effecten op de voorziene woningen.

Ten westen van het perceel, op circa 50 meter, bevindt zich een perceel met de bestemming ‘maatschappelijk’. Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Maatschappelijke voorzieningen worden in het geldende bestemmingsplan gedefinieerd als:

 

‘Educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen voor sport en sportieve recreatie - met uitzondering van voorzieningen voor gemotoriseerde en gemechaniseerde sporten en sporten met dieren - en voorzieningen voor openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca voor deze voorzieningen’.

 

Op basis van de richtafstanden uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering hebben alle toegestane functies binnen de maatschappelijke bestemming geen milieukundige effecten op de voorziene woningen. De ontwikkeling heeft daarnaast geen negatieve effecten op de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende functies.

 

Conclusie

Het plan is op basis van het aspect ‘bedrijven en milieuzonering’ uitvoerbaar.

 

4.8 Externe veiligheid

Kader

Uitgangspunt bij het externe veiligheidsbeleid is een risicobenadering op basis van risicoberekeningen, met daarbij een wettelijke norm voor het plaatsgebonden risico (een basisbeschermingsniveau voor elk individu) en een afwegingsruimte voor het bevoegd gezag om te bepalen welke risico’s voor grotere groepen mensen aanvaard worden (de verantwoordingsplicht van het groepsrisico). De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid luidt:

‘Het uitvoeren van een veiligheids- en risicobeleid om mens en milieu te beschermen tegen maatschappelijk onaanvaardbaar geachte gezondheids- en milieurisico’s. De overheid garandeert een zogenaamd ‘basisbeschermingsniveau’ voor externe veiligheid.’

In het externe veiligheidsbeleid van de gemeente Dalfsen is uiteengezet op welke manier met het aspect externe veiligheid moet worden omgegaan in ruimtelijke plannen en in milieuvergunningen. In ruimtelijke zin is in het beleid onderscheid gemaakt in verschillende gebiedstypen binnen de gemeente. Zo is er onderscheid gemaakt in woongebieden, bedrijventerreinen, recreatiegebieden en het overige gebied van de gemeente. Daarnaast is onderscheid gemaakt in bestaande en nieuwe situaties. In het kort komt het erop neer dat in woongebieden geen nieuwe risicobronnen worden geïntroduceerd en dat op bedrijventerreinen een nieuwe risicobron kan worden geïntroduceerd indien de veiligheidscontour binnen de eigen inrichtingsgrens blijft. Dit betekent dat de bestaande risicobronnen wel mogen blijven, totdat de risicovolle activiteiten op die plek worden gestaakt.

 

Analyse

In het kader van voorliggend plan is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat zich in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen bevinden die enige invloed op de uitvoerbaarheid van het plan hebben.

 

Afbeelding 14. Uitsnede risicokaart. Bron: risicokaart.nl.

 

Conclusie

Het plan is op basis van het aspect ‘externe veiligheid’ uitvoerbaar. 

4.9 Luchtkwaliteit

Kader

Met betrekking tot de luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. In deze wet en de daarop gebaseerde regelingen - Besluit NIBM (luchtkwaliteitseisen) en Regeling NIBM (luchtkwaliteitseisen) - is getalsmatig vastgelegd dat bepaalde projecten 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor stikstof (NO2), fijnstof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL;
• een project ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Analyse

Het plan betreft de herbestemming van een centrumbestemming naar een woonbestemming. Het plan, dat bestaat uit de realisatie van 11 woningen, betreft een plan categorie 3A.2 overeenkomstig bijlage 3a van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (milieukwaliteitseisen). Per ontsluitingsweg worden minder dan 1.500 woningen en/of minder dan 100.000 m² bvo kantoor gerealiseerd. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor ‘niet in betekenende mate’ bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof PM10/PM2,5.

 

Conclusie

Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Het plan is op basis van het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

 

4.10 Verkeer en parkeren

Kader

In het kader van ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties voor het verkeer (bereikbaarheid) en parkeren. Bij het wijzigen van het bestemmingsplan moet zijn verzekerd dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor motorvoertuigen. Naast voldoende parkeergelegenheid is de ontsluiting van de locatie van belang.

 

Analyse

De gemeente Dalfsen beschikt over de Kadernota Parkeernormen Dalfsen 2020). Voor de berekening van de parkeerbehoefte. Voor de berekening van de verkeersgeneratie geeft deze nota geen cijfers. Daarom is voor deze berekening aangesloten bij de CROW.

 

Verkeersgeneratie

Het plan voorziet in 11 woningen, waarvan 5 grondgebonden woningen en zes appartementen. De woningen vallen binnen het centrum van Nieuwleusen, in niet stedelijk gebied. De verkeersgeneratie van de grondgebonden woningen bedraagt 7,2 verkeersbewegingen per woning per dag, wat neer komt op 36 verkeersbewegingen. Voor de appartementen geldt dat het gaat om huurappartementen in de categorie midden/goedkoop. De verkeersgeneratie is per appartement in het centrum van Nieuwleusen, in niet-stedelijk gebied 4,1 verkeerbeweging per appartement per dag. Dat komt neer op 24,6 verkeersbewegingen.

In totaal heeft het plan per etmaal 36 + 24,6 = 61 (60,6) verkeersbewegingen tot gevolg. Afgezet tegen de bestaande centrumfunctie en de functie die de Burgemeester Backxlaan heeft, kan redelijkerwijs gesteld worden dat deze verkeersbewegingen niet leiden tot negatieve verkeerskundige effecten.

 

Parkeeropgave

Om de parkeeropgave te bepalen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Functie: huur, appartement, goedkoop/midden, aantal 6;
• Functie: huur, huis, vrije sector, aantal 5
• Verstedelijkingsgraad: niet stedelijk;
• Stedelijke zone: centrum.

Op basis van deze uitgangspunten volgt de volgende parkeeropgave:

• Appartementen: 6 * 0,7 = 4,2
• Woningen: 5 * 1,1 = 5,5
• Totaal: 10 (9,7)

Op basis van voorliggend programma moeten 10 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarbij geldt dat het aandeel bezoekers 11 * 0,3 = 3,3 parkeerplaatsen betreft. Voor de bewoners geldt zodoende 9,7 - 3,3 = 7 (6,4) parkeerplaatsen.

 

Parkeeroplossing auto’s

In de bestaande situatie is sprake van 5 parkeerplaatsen in openbaar gebied die werden benut door de voormalige winkel. Ten behoeve van voorliggend plan worden de 5 bestaande parkeerplaatsen aan de voorzijde benut en wordt er één extra parkeerplaats voor mindervaliden aangelegd, waarmee het totaal komt op 6 parkeerplaatsen waarvan 1 minder valide parkeerplaats.

5 parkeerplaatsen hebben een afmeting van 2,5 x 5 meter, de mindervalide parkeerplaats heeft een afmeting van 3,5 x 5 meter. Op de volgende afbeelding zijn de parkeerplaatsen aan de voorzijde van de bebouwing weergegeven.

 

Afbeelding 15. Parkeeroplossing aan de voorzijde (Burgemeester Backxlaan).

 

Er worden 2 parkeerplaatsen gemaakt aan de achterzijde specifiek voor bezoekers. Deze 2 parkeerplaatsen zijn alleen via de ontsluiting richting de Backxlaan aan de voorzijde bereikbaar. De 2 bezoekersparkeerplaatsen hebben een afmeting van 2,5 x 5 meter. Tevens is er een lege insteekplaats achter de woningen om te kunnen keren. De genoemde afmetingen zijn exclusief een nader te bepalen heg op de erfgrenzen van ca. 40 cm. breed. Tussen de parkeerplaatsen is een looppad van 1,5 meter breed voor de toegang van de 5 parkeerplaatsen voor de bewoners.

In nauw overleg met de directe buren is overeengekomen dat deze parkeerplaatsen in de huurcontracten worden toegewezen aan de bewoners en uitsluitend worden gebruikt voor de bewoners, niet voor bezoekers. Om dit te waarborgen en ongewenst verkeer via de Weth. Zonnenbergstraat te vermijden wordt er een afsluitbaar hekwerk geplaatst bij de inrit aan de achterzijde, net als in de bestaande situatie ook het geval is. 2 van de 5 parkeerplaatsen hebben een afmeting van 2,5 x 5 meter met daar tussenin een looppad van 1,5 meter, aan weerszijden is ruimte voor een heg van ca. 40 cm breed. 3 van de 5 parkeerplaatsen hebben een afmeting van 2,4 x 5 meter. De ruimte tussen de parkeervakken om in en uit te kunnen rijden is 6 meter conform de richtlijnen van het CROW. Op de volgende afbeelding is de parkeeroplossing aan de achterzijde van het perceel weergegeven.

 

Afbeelding 16. Parkeeroplossing aan de Achterzijde van het plangebied.

 

De nieuwe adressen blijven Burg. Backxlaan waardoor bezoekers automatisch naar de voorzijde worden geleid en niet via de achterzijde. De ontsluiting is tevens bedoeld voor de bereikbaarheid van hulpdiensten naar de achterzijde en bij verhuizen of andere toeleveringen op het perceel. De bestaande inrit aan de achterzijde wordt gebruikt voor de 5 parkeerplaatsen van de starterswoningen. Deze inrit via de Weth. Zonnenbergstraat is de bestaande inrit van de bevoorrading van de voormalige winkel. Tevens is hier een recht van overpad voor de bereikbaarheid van de schuur van de buurman.

Op basis van het hier voor beschreven terreininrichtingsplan worden in totaal 13 parkeerplaatsen gerealiseerd terwijl 10 plaatsen nodig zijn. Het plan voldoet zodoende ruimschoots aan de parkeeropgave.

 

Fietsparkeren

Naast de gezamenlijke entree aan de voorzijde van het appartementengebouw is ruimte voor het stallen van fietsen. Tevens heeft elk appartement een eigen berging op de begane grond voor het stallen van fietsen. De fietsenbergingen zijn bereikbaar via een pad van ca. 1,4 meter aan de rechterzijde en via de doorgang naar achteren aan de linkerzijde. Deze doorgang is tevens een straatje voor de 5 starterswoningen aan de achterzijde. Dit straatje is 3 meter breed + een groenstrookje van 60 cm breed. De totale breedte van de doorgang naar achteren is 3,6 meter en daarmee gelijk aan de bestaande doorgang. Ook alle starterswoningen hebben een eigen berging en er is extra ruimte voor het stallen van fietsen voor bezoekers.

 

Conclusie

Het plan is op basis van de aspecten verkeer en parkeren uitvoerbaar.

   

4.11 Besluit m.e.r.

Beleidskader

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De wijziging van het Besluit m.e.r. volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU van de Europese Unie. De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer (Wm) zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing, waarbij het niet uitmaakt of het een activiteit betreft boven of onder de D-drempel.

In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling beschreven. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, dienen de volgende stappen genomen te worden.

1. De initiatiefnemer stelt een aanmeldingsnotitie op.
2. Het bevoegd gezag neemt binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit.
3. De initiatiefnemer voegt het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

Vormvrije m.e.r-beoordeling

Het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning heeft betrekking op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) uit het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit zijn drempelwaarden opgenomen voor de omvang het stedelijke ontwikkelingsproject. Deze drempelwaarden betreffen stedelijke ontwikkelingsprojecten met een omvang van:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied dat 2.000 of meer woningen omvat of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De oppervlakte van de voorgenomen activiteit blijft met 11 wooneenheden onder de drempelwaarden van 100 hectare en het bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m². De voorgenomen activiteit voorziet niet in het bouwen van 2000 of meer woningen.

 

Conclusie

De voorgenomen activiteit blijft onder de genoemde drempelwaarden voor stedelijke ontwikkelingsprojecten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten is geoordeeld dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten, zoals deze in de voorgaande paragrafen zijn opgenomen en uit de vormvrije mer-beoordeling die als bijlage 6 is opgenomen.

Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen m.e.r.-procedure noodzakelijk op grond van het Besluit m.e.r.

 

5 Toelichting op de regels

5.1 Algemeen

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.

Dit bestemmingsplan is opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

5.2 Opzet regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

5.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat regels die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit:

 

• artikel 1 Begrippen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
• artikel 2 Wijze van meten: In dit artikel is weergegeven op welke wijze er binnen het plan wordt gemeten.

5.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:

• bestemmingsomschrijving
• bouw- en gebruiksregels
• aanduidingsregels
• afwijken van bouw en gebruiksregels
• wijzigingsbevoegdheid
• algemene procedureregels

In paragraaf 5.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht.

5.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels bestaan uit de Anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en overige regels.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotregels. Hierin wordt de officiële benaming van dit bestemmingsplan weergegeven.

5.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de in dit bestemmingsplan voorkomende regels behandeld.

 

Artikel 3. Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen met daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis. Het gaat hierbij om de vijf grondgebonden woningen. Ter plaatse van het hoofdgebouw is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen het maximaal aantal wooneenheden en de maximum bouwhoogte op de verbeelding is aangeduid.

 

Artikel 4. Woongebouw

De appartementen worden gerealiseerd in een woongebouw en is bestemd met de bestemming Wonen - Woongebouw. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep.

Ter plaatse van het hoofdgebouw is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen het maximaal aantal wooneenheden en de maximum bouwhoogte op de verbeelding is aangeduid. Om het ontwerp planologisch te borgen is de bouwhoogte specifiek per deel van het gebouw opgenomen.

 

Artikel 5. Tuin

De gronden voor de voorgevel van het woongebouw aan de zijde van de Burgemeester Backxlaan zijn tot Tuin bestemd. De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen. Met daarbij behorende bouwwerken, geen gebouw zijnde, erven en parkeervoorzieningen.

6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij het eerste gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een ruimtelijk plan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Indien het plan een vervolg krijgt, wordt het plan uitgevoerd op risico van een marktpartij. Alle kosten die verbonden zijn aan de uitvoering van het initiatief zijn dan voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen en een aantal winkels. Belanghebbenden in de directe omgeving van het plangebied zijn door initiatiefnemer op de hoogte gesteld van dit initiatief middels een brief (augustus 2021 en maart 2022) en persoonlijke gesprekken (april en juni 2021). Het gaat daarbij om woningen en bedrijven aan de Burgemeester Backxlaan en de Wethouder Zonnebergstraat. In de gesprekken is met name aandacht gevraagd voor de ontsluiting en de voortgang van de plannen. Met de gemaakte opmerkingen is rekening gehouden door onder andere het bestaande recht van overpad te respecteren en inkijk zoveel mogelijk te voorkomen.

7 Inspraak en overleg

7.1 Vooroverleg

Deze zogenaamde maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft. In deze fase heeft het overleg ex artikel 3.1.1. Bro met diensten van rijk en provincie en met betrokken maatschappelijke organisaties plaatsgevonden.

 

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

 

Provincie Overijssel

Dit bestemmingsplan past binnen de vooroverleglijst ruimtelijke plannen van de provincie Overijssel. Het is volgens afspraak met de provinciale diensten daarom niet noodzakelijk om voor dit plan vooroverleg met de provincie te voeren.

 

Waterschap Drents Overijsselse Delta

Vooroverleg met het Waterschap heeft plaatsgevonden via het invullen van de digitale watertoets in juni 2022. Deze toets resulteerde in een positief wateradvies van het waterschap Drents Overijsselse Delta. De bestemming en de grootte van het plan hebben geen invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Waterschap Drents Overijsselse Delta heeft aangegeven geen waterschapbelang te hebben bij dit plan. De uitkomsten van deze watertoets hebben ertoe geleid dat nader overleg in het kader van vooroverleg niet noodzakelijk is.

 

Omwonenden

In het kader van de planontwikkeling heeft diverse keren afstemming plaatsgevonden met de omwonenden van het plangebied. Op basis van deze gesprekken is het aantal woningen teruggebracht tot 11 en zijn de parkeerplaatsen zodanig gesitueerd dat de buurt geen hinder ondervindt van de ontsluiting. Tevens wordt een hek gerealiseerd om het plangebied af te kunnen sluiten aan de achterzijde. Ook is groen toegevoegd aan het plangebied.

 

8 Zienswijzen en kennisgeving

Het ontwerpbestemmingsplan zal volgens artikel 3.8 lid 1 Wro gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd. Iedereen wordt hiermee in de gelegenheid gesteld om te reageren op het ontwerpbestemmingsplan. Na deze termijn wordt het resultaat van de terinzagelegging in deze toelichting weergegeven.