Oud Borne

6.4 Beschrijving per bestemming

Agrarisch

Een klein gedeelte in het noordelijke gedeelte van het plangebied heeft de bestemming Agrarisch. Op deze gronden is een klein bouwvlak opgenomen, waarbinnen bebouwing is toegestaan. Verder zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Bedrijf – 1

Het bestaande bedrijf aan de is positief bestemd, waarvoor een specifieke aanduiding op de verbeelding is opgenomen. Na sluiting van het bedrijf mag zich een ander bedrijf vestigen. Dit bedrijf mag slechts een geringe milieuhinder hebben (maximaal milieucategorie 2 van de Basiszoneringslijst).

De bouwregels zijn zoveel mogelijk identiek aan die welke gelden voor de bestemmingen 'Dienstverlening', 'Kantoor' en 'Maatschappelijk - 1'. Voor meer uitleg wordt verwezen naar de bestemming Dienstverlening.

Via een afwijkingsprocedure zijn bedrijven uit categorie 3 eveneens toelaatbaar, mits deze qua aard en omvang geacht worden te vallen onder de categorieën 1 en 2. Voorts kunnen zich ook bedrijven vestigen die, hoewel niet genoemd in de categoriale indeling, toch gelijkwaardig zijn aan de categorieën 1 en 2. Op deze manier wordt een te arbitraire categoriale indeling voorkomen en de beoogde flexibiliteit verkregen.

Centrum -1

Een klein gedeelte van het plangebied is bestemd als Centrum - 1. De regels sluiten zoveel mogelijk aan bij bestemmingsplan Centrum. De bouwregels zijn zoveel mogelijk identiek aan die welke gelden voor de bestemmingen 'Dienstverlening', 'Kantoor' en 'Maatschappelijk - 1'. Voor meer uitleg wordt verwezen naar de bestemming Dienstverlening.

Cultuur en Ontspanning

Een aantal functies binnen het plangebied heeft de bestemming Cultuur en ontspanning gekregen, zoals het Kulturhus. Binnen deze bestemming is het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten gericht op spel, vermaak en ontspanning toegestaan. De bouwregels zijn zoveel mogelijk identiek aan die welke gelden voor de bestemmingen 'Dienstverlening', 'Kantoor' en 'Maatschappelijk - 1'. Voor meer uitleg wordt verwezen naar de bestemming Dienstverlening.

Dienstverlening

Deze bestemming heeft afhankelijk van de aanduiding op de verbeelding betrekking op de volgende functies:

• detailhandel;
• atelier;
• maatschappelijk.

Daarnaast is de functie dienstverlening algemeen toegestaan.

Een wijziging in functies is onder de volgende voorwaarden toegestaan:

• er mag geen afbreuk worden gedaan aan de variatie in functies in het plangebied zoals nader omschreven in artikel 20;
• de nieuwe activiteiten dienen zowel qua maat en schaal als qua sfeer te passen in het beschermde dorpsgezicht, zoals nader omschreven in artikel 20;
• gelet op de ligging en omvang mag geen onevenredige schade worden toegebracht aan het woonmilieu; in dit verband kan het bevoegd gezag nadere eisen stellen door middel van het bepalen van een maximum aan het oppervlak, dat voor de uitoefening van het nieuwe gebruik mag worden gebruikt;
• het mogen niet zodanige verkeersaantrekkende activiteiten betreffen ten gevolge waarvan extra voorzieningen, waaronder extra parkeerplaatsen, noodzakelijk worden.

In de bouwregels is, zoals in de inleiding staat beschreven, uitgegaan van de tweedeling 'beschermingswaardig' en 'niet-beschermingswaardig'. Gebouwen mogen in principe alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Onder bepaalde voorwaarden mogen echter ook buiten het bouwvlak bijgebouwen worden gebouwd. De bouw van deze bijgebouwen mag geen afbreuk doen aan de ruimtelijke en karakteristieke kwaliteit van het plangebied, zoals beschreven in artikel 20. Indien het om een beschermingswaardig pand gaat is de bouw van aangebouwde bijgebouwen alleen toegestaan aan de niet naar de wegzijde gekeerde gevel.

Gemengd - 1

De bestemming 'Gemengd -1' is opgenomen voor een aantal percelen binnen het plangebied. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor:

• wonen;
• kantoren en dienstverlening;
• bedrijven categorie a en B1;
• detailhandel, horeca of maatschappelijke voorzieningen alleen ter plaatse van de aanduidingen.

De bouwvoorschriften komen overeen met die welke gelden voor de bestemming 'Dienstverlening'. Hiernaar wordt dan ook verwezen.

Gemengd - 2

De bestemming 'Gemengd - 2' is opgenomen voor een aantal percelen binnen het plangebied. Dit gebied komt overeen met de zone zoals aangegeven in de visie voor de gemeente Borne. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor:

• wonen;
• horeca categorie 1a;
• dienstverlening;
• ateliers;
• religie en maatschappelijke voorzieningen alleen ter plaatse van de aanduiding.

De bouwregels komen overeen met die welke gelden voor de bestemming 'Dienstverlening'. Hiernaar wordt dan ook verwezen.

Groen

De gronden met de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor:

• a. groenvoorzieningen;
• b. bos/park ter plaatse van de aanduiding op de verbeelding;
• c. speelvoorzieningen;
• d. gebouwen van openbaar nut;
• e. het behoud, bescherming, herstel en ontwikkeling van de aanwezige karakteristieken en waarden.

Kantoor

Voor de zelfstandige kantoren is de bestemming Kantoor opgenomen, waarbij is aangesloten bij de regeling zoals opgenomen bij de oude bestemming Dienstverlening. Verwezen wordt naar de uitleg bij de bestemming Dienstverlening.

Maatschappelijk

Deze bestemming heeft betrekking op de aanwezige culturele, maatschappelijke en religieuze voorzieningen in het plangebied. Ook hier is via een afwijkingsbevoegdheid een verandering in het gebruik, zoals genoemd in de bestemmingsomschrijving, toegestaan.

De bouwregels komen (afgezien van de bijgebouwenregeling) overeen met die welke gelden voor de bestemming 'Dienstverlening'. Hiernaar wordt dan ook verwezen.

Tuin

Voor de gronden die in het oude bestemminigsplan de aanduiding 'tuin' hadden, is nu een bestemming Tuin opgenomen. Op deze gronden zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Daarnaast is een portaal of erker toegestaan.

Door middel van het open karakter van de tuinzone worden de volgende stedenbouwkundige kwaliteiten beschermd:

• 1. de zone is geprojecteerd tussen de woning en het openbaar gebied. Hierdoor wordt het bestaande straatbeeld beschermd;
• 2. de zone is in een aantal situaties ook aan de zijkant en achterkant van de huiskavels geprojecteerd. Door deze zonering behouden deze delen van de huiskavels een onbebouwd, groen karakter. Hiermee ontstaat een soepele overgang naar de aanliggende ruimten en blijft vaak ook een visueel contact tot het achterliggend gebied behouden.

Verkeer

Alleen de Grotestraat en de Bekenhorst hebben de bestemming 'Verkeer' gekregen (voorzover gelegen binnen het plangebied). Deze wegen hebben een duidelijke verkeersfunctie.

Verkeer-Verblijfsgebied

Voor het openbaar gebied, waar de verblijfsfunctie centraal staat, is gekozen voor een globale bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied'. De inrichting van het gebied is primair gericht op de verblijfsfunctie en secundair op de verkeersfunctie. Deze ruimten hebben in principe een multifunctioneel karakter: zowel groen-, speel- en parkeervoorzieningen zijn toegestaan. De inrichting van dit openbaar gebied is niet door middel van aanduidingen op de verbeelding vastgelegd.

Wonen

Volgens de bestemmingsomschrijving zijn de gronden met de bestemming 'Wonen' bestemd voor:

• het wonen;
• bijzondere woonvormen voor onder andere verstandelijk en lichamelijk gehandicapten;
• beroep aan huis
• het behoud, bescherming, herstel en ontwikkeling van de aanwezige karakteristieken en waarden, zoals nader omschreven in artikel 20.

De regels omvatten een regeling ten aanzien van de opbouw en het gebruik van de huiskavels. Daarbij is de volgende zonering aangegeven op de verbeelding:

• bouwvlak;
• buiten bouwvlak (achtertuin).

De bestemmingsregeling kan als volgt worden gemotiveerd:

Bouwvlak

De situering van de woning(en), de voor- en zij- achtergevelrooilijnen zijn vastgelegd middels het bouwvlak. De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen dit bouwvlak gebouwd worden. Binnen het bouwvlak is een eventuele uitbreiding van het hoofdgebouw en bijgebouwen toegestaan. Daarbij is het van belang of het wel of niet beschermingswaardig (hoofd)gebouwen zijn. Voor een beschermingswaardig hoofdgebouw gelden stringente eisen. Voor niet beschermingswaardige gebouwen zijn ruimere bepalingen opgenomen. De omvang van de bouwvlakken bepaalt reeds het type woning, dat feitelijk gebouwd kan worden en de ligging daarvan. Daarom is niet nog eens extra op de verbeelding aangegeven welke soorten woningen zijn toegestaan en zijn geen regels opgenomen over bijvoorbeeld de minimale afstand van een hoofdgebouw ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens. In de regels wel in het algemeen vastgelegd, dat per bouwvlak zowel vrijstaande, twee-aaneen gebouwde, geschakelde woningen als aaneengebouwde woningen zijn toegestaan.

Bijgebouwen

De situering van de 'achtertuin' is zodanig gekozen, dat het straatbeeld niet of zo weinig mogelijk door bijgebouwen e.d. wordt beïnvloed. In het onderhavige bestemmingsplan betekent dit, dat de grens tuin-achtertuin vaak op meer dan 3 meter van de voorgevelrooilijn is gelegen (gelet op de stedenbouwkundige situatie ter plaatse).

In de regels zijn met betrekking tot de maatvoering i.c. de contouren van de bijgebouwen de volgende bepalingen opgenomen:

• bij vrijstaande hoofdgebouwen mogen slechts aan één zijgevel bijgebouwen worden gebouwd;
• het gezamenlijke oppervlak van hoofdgebouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 40% van het oppervlak van het bouwperceel bedragen;
• het gezamenlijke oppervlak van bijgebouwen mag (met inachtneming van het bepaalde in sub b) ten hoogste bedragen:
  • a. 50 m² op een bouwperceel met een oppervlakte tot en met 500 m²;
  • b. 60 m² op een bouwperceel met een oppervlakte van 501 tot en met 750 m²;
  • c. 70 m² op een bouwperceel met een oppervlakte van 751 tot en met 1000 m2;
  • d. 80 m² op een bouwperceel met een oppervlakte van 1001 m² tot en met 1500 m²;
  • e. 90 m² op een bouwperceel met een oppervlakte van 1501 m² tot en met 2000 m²;
  • f. 110 m² op een bouwperceel met een oppervlakte van 2001 m² tot en met 3000 m²
  • g. 130 m² op een bouwperceel met een oppervlakte van 3001 m² en groter;
• de maximale goot- en bouwhoogte van bijgebouwen, voor zover niet beschermingswaardig, mag ten hoogste 2,70 m1 respectievelijk 4 m1 bedragen;
• de goot- en bouwhoogten van beschermingswaardige bijgebouwen dient de in het bij deze regels behorende inventarisatierapport aangegeven hoogte te bedragen;
• de kapvormen en kaprichtingen van beschermingswaardige bijgebouwen dienen te zijn gevormd en te zijn georiënteerd, zoals in het bij deze regels behorende inventarisatierapport is aangegeven;
• de diepte van het hoofdgebouw en van een daaraan verbonden bijgebouw mag, te meten vanaf de voorgevelrooilijn, niet meer dan 15 m1 bedragen, met dien verstande dat de diepte van het met de zijgevel van het hoofdgebouw verbonden bijgebouw, te meten vanaf de achtergevellijn c.q. het verlengde daarvan, ten hoogste 4 m1 mag bedragen. Door middel van deze bepaling wordt een beperking van de bouwmassa van het hoofdgebouw verkregen en daarmee een zonering van de huiskavel. Door middel van deze bepalingen blijft een voldoende openheid van de binnenterreinen gewaarborgd. Een dergelijke openheid is van groot belang voor de leefbaarheid en de kwaliteit van het woonmilieu.

Waarde - Archeologie 1 en 4

Voor de te beschermen archeologische waarden zijn dubbelbestemmingen opgenomen.

Waarde – Beschermd dorpsgezicht

Gebruik

In het oude bestemmingsplan was een beschrijving in hoofdlijnen opgenomen waarin een van de steeds terugkerende doeleinden 'het behoud, bescherming, herstel en ontwikkeling van de aanwezige karakteristieken en waarden' stond omschreven. Een beschrijving in hoofdlijnen is op basis van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2008/2012) niet meer mogelijk. Om deze reden zijn de aspecten uit de beschrijving in hoofdlijnen nu opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde – Beschermd dorpsgezicht'.

Allereerst is vastgelegd, dat alle maatregelen ten aanzien van het gebruik van bestaande bebouwing en gronden, alsmede ten aanzien van toekomstige bebouwing en gronden en opstallen, primair gericht dient te zijn op het behoud en de versterking van de ruimtelijke (inclusief verkeers- en groenstructuur) en functionele karakteristiek van Oud Borne.

Van het beschermde dorpsgezicht wordt zowel de ruimtelijke als de functionele karakteristiek beschreven en wordt aangeduid hoe het gemeentebestuur denkt deze karakteristieken te beschermen en indien nodig te versterken.

Bouwen

Allereerst zijn enkele bouwregels opgenomen met betrekking tot materiaalgebruik en indeling van de vanaf de openbare weg zichtbare gevels en gevelindelingen van alle gebouwen, die liggen binnen het beschermd dorpsgezicht. De vanaf de openbare weg zichtbare gevels of gevelonderdelen dienen in 'eigentijdse' materialen te worden uitgevoerd. Voor reeds bestaande gebouwen dient gebruik gemaakt te worden van materialen, die ook gebruikt werden ten tijde van de bouw (merendeel gebakken stenen). In geval van nieuwbouw mogen huidige gangbare materialen gebruikt worden. Deze dienen wel te passen in het beeld van het beschermde dorpsgezicht, zoals beschreven in deze dubbelbestemming.

De daken mogen uitsluitend met gebakken pannen worden afgedekt en de vanaf de openbare weg zichtbare gevels of gevelonderdelen mogen uitsluitend verticaal gerichte gevelopeningen bevatten, voorzover deze een grotere oppervlakte hebben dan 0,5 m². Hiervan mag worden afgeweken, indien de bestaande bebouwing hier niet aan voldoet.

Het bevoegd gezag mag hiervan afwijken, indien daardoor de bijzondere karakteristiek van de bebouwing in het beschermde dorpsgezicht, zoals beschreven in deze dubbelbestemming niet onevenredig wordt aangetast in verhouding tot de mate waarin andere belangen door het verlenen van de vergunning worden gediend.

Ook is een nadere eisen regeling opgenomen ten aanzien van gevelindeling, kleurstelling, materiaalgebruik, plaats en afmetingen van gebouwen en de wijze van afdekking. Burgemeester en Wethouders mogen nadere eisen stellen indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van onevenredige aantasting van de bijzondere karakteristieken van de bebouwing in het beschermde dorpsgezicht, zoals beschreven in deze dubbelbestemming.

Deze regeling met betrekking tot materiaalgebruik en kleurstelling gaat ver. Maar vanwege de ligging van het plangebied in het beschermd dorpsgezicht is dit noodzakelijk. Alleen op deze wijze kan de bescherming van de waarden, zoals beschreven in de toelichting bij het besluit tot aanwijzing van Borne als beschermd dorpsgezicht, op een adequate wijze geschieden. De regeling heeft uitsluitend ten doel om de visuele effecten van materiaal te beheersen, zodat deze regeling niet als een onnodige vrijheidsbeperking kan worden aangemerkt.