Buitengebied, herziening Erve Hemmelhorst

5.4 Relatie met de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening

Onderstaand is een onderbouwing van de nieuwe ontwikkeling opgenomen, afgestemd op de vier lagen benadering uit de Omgevingsvisie.

Fragment Omgevingsvisie

5.4.1 Natuurlijke laag

De natuurlijke laag welke van toepassing is betreft de “dekzandvlakte en ruggen”. Voor deze laag zijn de instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf, het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem en de (strekking)richting van het landschap zijn hierbij uitgangspunt.

Het bestaande landschap is drager van het stedenbouwkundige plan. De lijnen en structuren die al aanwezig zijn worden versterkt of ingepast. Door 'natte' plantensoorten toe te passen bij de beek wordt de lage ligging en de loop van de beek geaccentueerd.

5.4.2 Agrarisch cultuurlandschap

De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent voor het plangebied meerdere kenmerken:

• 1. Oude hoevenlandschap;
• 2. Jonge heide en broekontginningslandschap;
• 3. Maten en flierenlandschap.

Ad 1.

Het perceel waar de boerderij aan de Hemmelhorst 8 zich bevindt, valt onder het gebied “oude hoevenlandschap”. Hier gelden de instandhouding van de karakteristieke openheid, bodemkwaliteit en reliëf als norm. Binnen dit gebied bestaan er goede mogelijkheden voor woonfuncties, mits wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: open esjes, routes over erven, de erfbeplanting.

Erf, Hemmelhorst 8

Het bestaande erf bestaat uit weinig erfbeplanting, de bebouwing staat voor op het perceel, is compact en de omliggende gronden zijn grootschalig en open. Het kleinschalige karakter dat dit gebiedstype van oudsher kenmerkt is voor dit deel van het plangebied niet meer aanwezig. Het huidige karakter wordt gehandhaafd, door de nieuwe woningen, net als de bestaande bebouwing, aan de voorzijde van het perceel te situeren. De achterliggende gronden krijgen een agrarische bestemming, met een aanduiding "open", zodat het bestaande open karakter gewaarborgd blijft. Over het bestaande erf is een langzaam verkeersroute geprojecteerd dat bijdraagt aan de kenmerkende structuur van het oude hoevenlandschap (routes over erven).

Ad 2.

Het plangebied ten zuiden van de beek valt onder de laag "jonge heide- en broekontginningslandschap. Kenmerkend voor dit landschapstype is dat de inrichting gericht moet zijn op het behoud en de versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en kenmerkende ruimtematen. De omschreven ambitie in de Omgevingsvisie voor dit gebied bestaat uit het geven van een stevige ruimtelijke kwaliteitsimpuls door het realiseren van landschappelijke raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Doordat de uitgangspunten van het stedenbouwkundige plan worden bepaald door het bestaande landschap, past het binnen de omschreven ambitie.

Luchtfoto plangebied

Ad 3.

Tenslotte ligt het noordoostelijke strookje plangebied (globaal gelegen tussen de bestaande boerderij aan de Hemmelhorst en de beek) binnen het landschapstype maten en flierenlandschap. Binnen dit landschapstype mag het waterpeil niet lager zijn dan voor grasland gebruikelijk is, dient het onbebouwde karakter, de continuïteit van de beekloop in stand te worden gehouden en dient voldoende ruimte voor water en het lineaire landschap met open 'kamers' en coulissen te worden gerealiseerd. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de versterking van het historische lineaire landschap met open 'kamers' en coulissen, aan de accentuering van de overgang naar hogere gronden, de toegankelijkheid, de beleefbaarheid en het vasthouden van water. Het gebied dient een inrichting te krijgen met behoud van cultuurhistorische waarden. Als ambitie voor de ruimtelijke kwaliteit geldt dat het waterrijke karakter beleefbaar moet worden gemaakt en dat de continuïteit van het landschap in stand blijft.

Opgemerkt dient te worden dat het specifieke natte kenmerk die voor dit gebiedstype is opgenomen in de “Catalogus Gebiedskenmerken” in het plangebied niet (meer) sterk aanwezig is. Op de Algemene Hoogte Kaart Nederland, waarvan hieronder een uitsnede van de Hemmelhorst is opgenomen (bron: viewer AHN.nl) is te zien dat een groot deel van het gebied dat als “maten- en flierenlandschap” in de Omgevingsvisie is opgenomen, net als het agrarisch erf aan de Hemmelhorst geel is gekleurd. De echt kenmerkende laaggelegen gebieden in het maten- en flierenlandschap zijn volgens de AHN groen/blauw gekleurd en hebben een ligging van 13,5 tot 13,8 meter boven NAP. De oranje/gele gebieden hebben een hoogteligging van 14,3 tot 14,9 meter boven NAP.

Fragment hoogtekaart

Geconcludeerd kan worden dat het natte kenmerkende karakter uit het maten- en flierenlandschap grotendeels ontbreekt in het plangebied.

Met de geplande bebouwing kan het onbebouwde karakter, dat als norm voor dit gebiedstype geldt, niet in stand blijven. Artikel 2.1.5 lid 7 van de Omgevingsverordening Overijssel 2009 bepaalt echter dat mag worden afgeweken van de normerende uitspraken uit de Catalogus Gebiedskenmerken, indien er sprake is van zwaarwegende sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen en indien voldoende verzekerd is dat sprake is van een versterking van de ruimtelijke kwaliteit conform de provinciale ambities zoals genoemd in de Catalogus Gebiedskenmerken. Het realiseren van een wijkerslocatie voor bewoners uit Hengelo en Borne die elders moeten verdwijnen vanwege de aanleg van woonwijken en bedrijventerrein, is zo'n zwaarwegende reden. Van deze normstellende uitspraak zal dus worden afgeweken.

Wel wordt voldaan aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. In het plan vormt de beek een belangrijke structuurdrager. Door het inrichten van de beek met 15 meter brede natuurvriendelijke oevers wordt zelfs een versterking van het waterrijke karakter en de continuïteit van de beekloop gerealiseerd. De verkaveling wordt opgezet volgens het oorspronkelijke kenmerkende lineaire karakter en door het huiskavel aan de voorzijde te projecteren en de achterliggende gebieden als grasland (agrarisch) te bestemmen, wordt het bestaande open karakter en de continuïteit gehandhaafd. Bovendien wordt door de realisatie van de woningen het waterpeil niet verlaagd. In het plangebied komen, in de bestaande situatie, geen 'kamers' voor die door beplanting geaccentueerd worden. In het stedenbouwkundige plan worden ook geen kamers voorzien.

5.4.3 Stedelijke laag

Voor wat betreft de stedelijke laag worden geen uitspraken gedaan over het plangebied.

5.4.4 Lust- en leisurelaag

Volgens de lust- en leisurelaag heeft het plangebied kenmerken die passen bij stads- en dorpsranden, die sterke stad-landrelaties bevatten. Hieraan zijn geen normstellende voorwaarden verbonden, maar wel dient het behoud, herstel en aanleg van landschappelijke recreatieve routes tussen stad/dorp en land, gekoppeld te worden aan ontwikkelingen.

Het voorliggende plan voorziet in de aanleg van een fietspad waarmee de recreatieve noord-zuid verbindingen worden uitgebreid. Ook de openbare wandelpaden maken onderdeel uit van het stedelijk uitloopgebied.

5.4.5 Kwaliteitsimpuls groene omgeving

Het wijkersbeleid valt daarnaast buiten het toepassingsbereik van de kwaliteitsimpuls groene omgeving, omdat in het geval van wijkersbeleid sprake is van vervanging van bestaande woningen in de groene omgeving en niet van toevoegen van extra woningen. Onder het wijkersbeleid vallen de gevallen waarin bestaande burgerwoningen in het buitengebied moeten wijken voor stadsuitleg en infrastructuur. In afwijking van de algemene regel kan dan een vervangende woning worden toegestaan in de groene omgeving.