Bestemmingsplan Bornsche Maten, Partiële herziening Uitwerkingsplan Singelwonen 2e fase

Toelichting

Hoofdstuk 1 Aanleiding

Het uitwerkingsplan 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Uitwerkingsplan Singelwonen 2de fase' is op 6 november 2012 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders en op 29 december 2012 in werking getreden. Het uitwerkingsplan voorziet in de ontwikkeling van de woonbuurt Singelwonen 2de fase. In het uitwerkingsplan is onder andere vastgelegd welke woningtypen waar zijn toegestaan.

Als gevolg van de economische recessie is de woningmarkt sterk aan verandering onderhevig. Dit heeft ook zijn weerslag op de uitgifte van de bouwkavels in de woonbuurt Singelwonen 2de fase. De vraag naar vrijstaande-, twee-aaneengebouwde woningen en/of geschakelde woningen is minder dan verwacht terwijl de vraag naar aaneengebouwde woningen, met name in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), groter is dan verwacht. Om hier op in te kunnen spelen en omdat er enkele plannen zijn om een CPO-project te ontwikkelen is deze partiële herziening van het uitwerkingsplan 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Uitwerkingsplan Singelwonen 2de fase' opgesteld. Concreet voorziet deze partiële herziening in het verwijderen van de aanduiding 'aaneengebouwd uitgesloten' van de verbeelding binnen de drie bouwvlakken zoals weergegeven in afbeelding 1. Deze rood gearceerde bouwvlakken vormen tevens het plangebied van dit plan.

Afbeelding 1: Verbeelding geldend uitwerkingsplan met daarin weergegeven het plangebied van dit plan

Hoofdstuk 2 Motivering

In de Bornsche Maten worden circa 2.700 woningen gerealiseerd verdeeld over een zevental woonbuurten. De woonbuurt Singelwonen betreft één van deze woonbuurten. Voor de woonbuurt Singelwonen is, als uitwerking van het Masterplan voor de Bornsche Maten, één indicatief stedenbouwkundig plan opgesteld dat juridisch-planologisch is uitgewerkt in drie delen. Het uitwerkingsplan 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Uitwerkingsplan Singelwonen 2de fase' vormt één van deze uitgewerkte delen.

Het stedenbouwkundig plan dat juridisch-planologisch is vertaald in het uitwerkingsplan 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Uitwerkingsplan Singelwonen 2de fase'. Het stedenbouwkundig plan is echter opgesteld voordat de gevolgen van de economische recessie voor de woningmarkt ook zijn weerslag had op de uitgifte van bouwkavels in de woonbuurt Singelwonen 2de fase. Gebleken is dat de vraag naar vrijstaande-, twee-aaneengebouwde woningen en/of geschakelde woningen minder is dan verwacht terwijl de vraag naar aaneengebouwde woningen, onder andere in de vorm van een CPO-project, groter is dan verwacht.

Om in te kunnen spelen op de actuele vraag vanuit de markt is deze partiële herziening van het uitwerkingsplan 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Uitwerkingsplan Singelwonen 2de fase' opgesteld. Middels deze herziening wordt de aanduiding 'aaneengebouwd uitgesloten' verwijderd van de verbeelding binnen een drietal bouwvlakken. Door het verwijderen van deze aanduiding kunnen hier, naast vrijstaande-, twee-aaneengebouwde woningen en/of geschakelde woningen, ook aaneengebouwde woningen worden gerealiseerd. De omvang van de bouwvlakken, de ligging van de rooilijnzones en de toegestane bouwhoogten blijven ongewijzigd.

De betreffende bouwvlakken bevinden zich in de dwarsstraten van de woonbuurt. Deze dwarsstraten zijn minder beeldbepalend en behoren niet tot de dragers van de structuur van de woonbuurt. Met dit programma aaneengebouwde woningen in deze straten wordt aangesloten bij de structuur en kwaliteit van de woonbuurt. Het uitgangspunt dat elke straat een eigen herkenbaar karakter dient te krijgen door middel van architectuur, kleur, materiaal, hoogte en kapvorm blijft ook na deze planherziening gehandhaafd.

Hoofdstuk 3 Onderzoek/verantwoording

In het uitwerkingsplan 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Uitwerkingsplan Singelwonen 2de fase' is uitgebreid ingegaan op alle milieu- en omgevingsaspecten. Aangezien dit bestemmingsplan niet voorziet in een nieuwe ontwikkeling maar uitsluitend in een wijziging qua toegestane woningtypen wordt in dit plan niet nader ingegaan op de milieu- en omgevingsaspecten. Kortheidshalve wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van het uitwerkingsplan 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Uitwerkingsplan Singelwonen 2de fase'.

Hoofdstuk 4 Juridische uitwerking

Het verwijderen van de aanduiding 'aaneengebouwd uitgesloten' is niet mogelijk binnen de regels van het uitwerkingsplan 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Uitwerkingsplan Singelwonen 2de fase'. Artikel 3.6, lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat een wijzigings- of een uitwerkingsplan zolang de bestemming nog niet is verwezenlijkt, kan worden vervangen door een nieuwe wijziging of uitwerking. Aangezien de gronden in het plangebied nog onbebouwd zijn wordt hier door middel van deze partiële herziening van het uitwerkingsplan gebruik van gemaakt.

De herziening heeft enkel een wijziging voor wat betreft de verbeelding tot gevolg. De aanduiding 'aaneengebouwd uitgesloten' komt niet meer voor op de verbeelding van deze partiële herziening van het uitwerkingsplan. Dit betekent dat binnen het plangebied in principe alle woningtypen zijn toegestaan. Om te voorkomen dat binnen het plangebied gestapelde woningen worden gerealiseerd, is in de regels wel opgenomen dat uitsluitend vrijstaande woningen, twee-aaneengebouwde woningen, geschakelde woningen en/of  aaneengebouwde woningen zijn toegestaan.

In de regels van dit plan worden de regels van het uitwerkingsplan 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Uitwerkingsplan Singelwonen 2de fase', met inachtneming van het vorenstaande, onverkort van toepassing verklaard. Hierbij is, daar waar sprake is van verwijzingen, gebruik gemaakt van hyperlinks. Hierdoor kunnen de desbetreffende regel(s) uit het uitwerkingsplan 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Uitwerkingsplan Singelwonen 2de fase' eenvoudig worden ingezien.

Artikel 8.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening ziet toe op de digitaliseringseisen voor ruimtelijke plannen. Ondanks dat er voor dit uitwerkingsplan geen digitalisatieverplichting bestaat is er, net als bij het uitwerkingsplan 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Uitwerkingsplan Singelwonen 2de fase', voor gekozen om ook dit plan digitaal beschikbaar te stellen. Op deze wijze zijn beide plannen digitaal raadpleegbaar en is duidelijk welke toetsingskader gehanteerd dient te worden.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Het uitwerkingsplan 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Uitwerkingsplan Singelwonen 2de fase' maakt onderdeel uit van de Bornsche Maten. Voor de gehele Bornsche Maten is een grondexploitatie opgesteld. In deze grondexploitatie zijn op basis van normen en kengetallen de kosten en opbrengsten bepaald. De grondexploitatie is voor het laatst vastgesteld door de Raad van de gemeente Borne op 21 mei 2013. De grondexploitatie heeft een positief resultaat.

Het voorliggend plan draagt voor wat betreft de gronden in het plangebied bij aan een vergroting van de flexibiliteit door aaneengebouwde woningen ook toe te staan. Op deze wijze wordt ingespeeld op de vraag uit de markt en kan medewerking worden verleend aan plannen om binnen het plangebied een CPO-project te ontwikkelen. Deze partiële herziening vergroot dan ook de financiële uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 6 Overleg en inspraak

6.1 Inspraak

Een bestuursorgaan kan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Voor dit plan zal, gezien de ondergeschikte planologische betekenis van de wijziging waar dit plan betrekking op heeft, geen inspraak worden verleend.

6.2 Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

6.2.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

6.2.2 Provincie Overijssel

Op basis van artikel 3.1.1, lid 2 heeft de provincie de mogelijkheid om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. De provincie Overijssel heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en een zogenoemde Vooroverleglijst Ruimtelijke Plannen (d.d. 15 maart 2011) opgesteld. Voor plannen in bestaand stedelijk gebied/ bestaand bebouwd gebied welke voorzien in woningbouw is, op basis van lid A onder 1 van de vooroverleglijst ruimtelijke plannen, geen vooroverleg vereist indien deze plannen in lijn zijn met de tussen gemeente en provincie gemaakte en geldende prestatieafspraken Wonen.

Het voorliggende plan is in overeenstemming met de gemaakte en geldende prestatieafspraken. Derhalve wordt het plan in het kader van vooroverleg niet voorgelegd aan de provincie Overijssel.

6.2.3 Waterschap Regge en Dinkel

Dit plan is in het kader van vooroverleg voorgelegd aan het waterschap Regge en Dinkel. Op 12 november 2013 heeft het waterschap gereageerd en aangegeven dat de wijziging waar dit plan in voorziet geen invloed heeft op de waterhuishouding van het reeds vastgestelde uitwerkingsplan.

6.3 Zienswijzen

Het ontwerp 'Bestemmingsplan Bornsche Maten, Partiële herziening Uitwerkingsplan Singelwonen 2e fase´ heeft van 20 december 2013 tot en met 30 januari 2014 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingekomen.