Nijrees Zuid

8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op 29 juni 2010 hebben gemeente en provincie gezamenlijk de verstedelijkingsnotitie "Van binnen naar buiten" vastgesteld. Het doel van deze notitie is om als gemeente, in goede samenspraak met de provincie, een basis te leggen voor een gezamenlijk gedragen beeld over de toekomstige verstedelijking van Almelo.

8.2.1 Demografische ontwikkeling en ramingen

De Omgevingsvisie Overijssel 2009 is gebaseerd op de zogeheten PRIMOS-prognose die in de loop van 2007 is gepresenteerd. Hierin zijn trendmatige ontwikkelingen als vertrekpunt opgenomen. Opgemerkt moet worden dat de jongste ontwikkelingen nog niet in PRIMOS verwerkt zijn, zoals een grotere geboorte per leeftijdgroep, een lager sterftecijfer en een grotere immigratie. Een en ander heeft tot gevolg dat de Nederlandse bevolking nog tot 2038 groeit en wel tot 17,5 miljoen inwoners.
Almelo wordt in de PRIMOS als stedelijke gemeente gekwalificeerd. In de regionale prognose wordt voor haar een bevolkingsgroei tot 5% verwacht in de periode tot 2025.Volgens PRIMOS zal Almelo in 2020 rond 74.600 inwoners tellen.

Almelo maakt ook eigen bevolkingsprognoses. Die prognoses zijn gedetailleerd per 5-jaarsgroep van de bevolking. Op basis van historische gegevens en aannames met betrekking tot geboorte, sterfte en migratie zijn prognoses gemaakt. Worden de Almelose prognoses vergeleken met de PRIMOS dan komt het trendscenario overeen met het PRIMO-scenario. Daaruit blijkt dat de inschatting van de trend (60 personen gemiddeld per jaar) op gelijk niveau ligt. Het gaat daarbij overigens wel om het scenario zonder extra ambities. De gemeente en provincie zijn met het vaststellen van de verstedelijkingsnotitie overeengekomen dat de PRIMOS-prognose weliswaar maatgevend is, maar als ondergrens beschouwd dient te worden. Die ondergrens betekend dat in de planning van programma's wordt uitgegaan van de PRIMOS-prognose, maar dat er in beginsel wel meer mag worden gerealiseerd als de omstandigheden dat toelaten.

8.2.2 PRIMOS 2007 en woningbouwprogramma

Tussen 2010 en 2020 zal het aantal huishoudens met ruim 2000 toenemen (bron: ABF Research-Primos). Deze stijging is vertaald naar het daarvoor noodzakelijke woningbouwprogramma. Gebleken is dat het PRIMOS-programma met enkele zaken onvoldoende rekening houdt (frictieweerstand en maatschappelijke opvang). Voor Almelo gaat het om circa 30 woningen gemiddeld per jaar. Als resultante gaat het bij de bouwopgave voor de periode tot 2015 dan om een uitbreiding met ruim 1200 woningen netto. Op dit aantal dient nog 500-750 woningen te worden toegevoegd als gevolg van het sloopprogramma. Hiermee komt het totale woningbouwprogramma op circa 400 woningen gemiddeld per jaar tot 2015, daarna gaat het om bruto circa 300 woningen tot 2020. Derhalve wordt uitgegaan van circa 350 woningen bruto gemiddeld per jaar.

8.2.3 Woonvoorkeuronderzoeken

Een belangrijke informatiebron naar woonvoorkeuren is het in 2006/2007 in regionaal verband gehouden woonconsumentenonderzoek, welke gehouden is onder verhuisgeneigden. Voor de indicaties welke volgen uit de onderzoek wordt verwezen naar de verstedelijkingsnotitie.

Een tweede onderzoek van belang is het onderzoek uitgevoerd door OTB (TU-delft). Hieruit blijkt dat hogere inkomensgroepen het liefst buiten de stad wonen. Stedelijke voorzieningen worden gewaardeerd maar behoeven niet noodzakelijk om de hoek te liggen. Geconstateerd wordt dat het zo verlangde groen door het beleid van verdichting in de steden steeds meer onder druk komt te staan. Het beleid dient volgens het onderzoek een ommekeer. Daarbij de kanttekening dat onder suburbaan wonen in het westen van het land eenduidig betekent: weg van de stad. In Twente gaat het ook om het creëren van een dergelijk milieu "aan" de stad.

Ten slotte zijn, ter completering van het beeld, van belang de conclusies uit het, nog onlangs, door de INBO-groep uitgevoerd onderzoek naar woonmilieus in Almelo. Geconcludeerd wordt het volgende:

• Om het wonen in Almelo aantrekkelijker te maken ligt de opgave in het sturen op meer diversiteit aan woonmilieus in de stad. Momenteel ontbreken de milieus die een sterke economische positie koppelen aan een sociale binding;
• In het programma vooral inzetten op het midden-plus segment. In dit segment liggen de beste mogelijkheden om kwaliteit en diversiteit in woonmilieus te versterken. Uit onderzoek is vast komen te staan dat de boven- en onderkant in economische positie relatief veel voorkomen. Programmatisch gaat daar dan ook niet de eerste aandacht naar uit;
• Er bestaat een tendens in de vraag naar individugericht naar gemeenschappelijkheid en duurzaamheid. Hierbij past een woonomgeving met menselijke maat, een goede woning en tevens sociale contacten in de buurt;
• De kansen liggen vooral in het aanbieden van een breed palet aan kleinschalige en onderscheidende woonmilieus. Voor de midden- en hogere inkomensgroepen dient gericht te worden op een woonklimaat met menselijke maat, mede gericht op het vergemakkelijken van sociale contacten, een zekere beslotenheid en een sterke differentiatie in woonmilieus (gekoppeld aan specialisaties). Dit wijst op een sterke behoeft aan grondgebonden woonvormen.

8.2.4 Vertaling naar het woningbouwprogramma

Worden de woonwensen gerelateerd aan de extra behoefte tot 2020 dan kan van het volgende worden uitgegaan:

• De extra woningbehoefte zal voor 12% van de starters komen, 40% van huishoudens tot 55 jaar en de oudere huishoudens zullen naar verwachting 48% voor rekening nemen;
• Zowel bij starters als bij doorstromers ligt bij alle leeftijdsgroepen de woonvoorkeur voor 40% op het suburbaan wonen;
• 17% van de starters, 10% van de huishoudens tot 55 jaar en 35% van de oudere huishoudens zal een centrumstedelijke locatie prefereren;
• 60% van de starters, vrijwel alle huishoudens tot 55 jaar en 30% van de oudere huishoudens wenst een eengezinswoning;
• De nadruk ligt op het middensegment van prijsklassen;
• Met name de hogere inkomensgroep wensen een suburbaan woonklimaat.

Aldus kwantitatief vertaald naar een bruto behoefte van 3500 woningen tot 2020 over de drie hoofdgroepen van woonmilieus:

Categorie	Centrum stedelijk	Overig stedelijk	Suburbaan
Starters	70	170	160
Huishoudens tot 55 jaar	140	700	560
Ouder dan 55 jaar	850	170	680
Totaal	1060	1040	1400

Deze uitslag geeft aan dat de gemeente kwalitatief zowel nadruk kan leggen op binnenstedelijke mogelijkheden, maar dat ook de uitleg van groot belang is om bepaalde groepen te kunnen aantrekken en te behouden.

Nijrees-Zuid valt onder een suburbaan woonmilieu. Het suburbaan wonen komt geheel voor rekening van uitleglocaties. Deze is dan ook nodig om de centrumstedelijke en overig stedelijke capaciteiten feitelijk niet toereikend zijn om de gewenste vraag op te vangen; Er is vraag naar 1400 woningen in een specifiek suburbaan woonmilieu. Het voorliggende bestemmingsplan biedt ruimte aan 58 woningen.

Ingevolge de verstedelijkingsnotitie zijn er tot 2020 de volgende uitleglocaties in beeld:

- Waterrijk	1.400 woningen
- Noordoost	445 woningen
- Leemslagen	300 woningen
- Nijrees Noord	170 woningen
- Nijrees Zuid	60 woningen
- Kollenveld	100 woningen

Almelo heeft zich bezonnen op het grote aantal plannen binnen het gemeentelijk grondgebied. De uitgangspunten op het gebied van bevolkingsontwikkeling, woningbouwraming en kwalitatieve vertaling zijn daarbij leidend geweest voor de gekozen oplossing. Bovenal blijven de ambities zoals gesteld in het Masterplan om Almelo fysiek en sociaal in balans te brengen het vertrekpunt. Het revitaliseren van de binnenstad en de sociale versterking van de stad -oftewel een substantiële wijziging van de verhouding tussen kansarmen en kansrijken- zijn daarbij de belangrijkste opgaven. Door gewijzigde omstandigheden (economische recessie, financiële randvoorwaarden en demografische ontwikkeling) ontkomt Almelo er echter niet aan om de uitwerking van deze plannen aan te passen.

Almelo heeft meerdere oplossingsrichtingen onderzocht. Binnen de gestelde vertrek- c.q. uitgangspunten bleek dat die zoektocht slechts leidde tot één richting. Dit valt als volgt samen te vatten:

• handhaven Noordoost, Leemslagen, Nijrees Noord en Nijrees-Zuid en hoogbouwzone Kollenveld;
• fasering uitgiftetempo voornoemde plannen van 10 naar 20 jaar, met name Noordoost;
• wijziging plan Waterrijk met een reductie van de totale capaciteit.

Zoals in 4.2.3.1 al gemotiveerd hebben gemeente en provincie gezamenlijk de verstedelijkingsnotitie "Van binnen naar buiten" vastgesteld. Het doel van deze notitie is om als gemeente, in goede samenspraak met de provincie, een basis te leggen voor een gezamenlijk gedragen beeld over de toekomstige verstedelijking van Almelo. In de woningbouwprogrammering "Marsroute 3"is de programmering van de woningbouw naar beneden bijgesteld. Nijrees-Zuid behoort, tezamen met Waterrijk, Nijrees Noord, Leemslagen en Noord Oost tot de uitleggebieden en is het passend binnen de gemaakte afspraken met de provincie. Onderstaande tabel geeft per uitleggebied de woningbouwprogrammering volgens de "Marsroute 3" weer.

Project	Totaal tot 2020	2012			2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Almelo Noord-Oost	402	10			10	10	10	15	15	15	15	20	20
Leemslagen	150	-			-	-	10	25	25	25	25	25	15
Waterrijk	1.600	-			30	30	60	75	100	100	100	100	125
Nijrees Noord	172	1			1	10	20	29	32	32	31	16	-
Nijrees-Zuid*	58	-			-	12	12	14	12	8	-	-	-

8.2.5 Nijrees-Zuid

Bij de woonvoorkeuren in subparagraaf 8.2.3 is aangegeven dat een aanmerkelijk deel van de woningzoekenden een suburbaan woonmilieu prefereert. Een dergelijk milieu wordt in belangrijke mate bepaald door compacte woonwijken die profiteren van de groene omgeving en de nabijheid van voorzieningen. Naast het gevoel van vrijheid en dicht bij de natuur verschaft de compactheid van de wijk een gevoel van beschutting/geborgenheid.

Nijrees-Zuid is aan te merken als een suburbaan woonmilieu. De nabijheid van het buitengebied van Almelo en de voorzieningen die Almelo biedt maken van Nijrees-Zuid een aantrekkelijke woonmilieu welke kan bijdragen aan de verstedelijkingsopgave die Almelo, in samenspraak met de provincie Overijssel, heeft opgesteld.