Eiveko

(Bron: Beeldkwaliteitsplan Eiveko en Stedenbouwkundig inrichtingsplan Eivekoterrrein, 14 juli 2011)

In dit hoofdstuk komen de uitgangspunten die ten grondslag aan het bestemmingsplan liggen, aan de orde.

Inleiding

Aan de noordzijde van Bornerbroek ligt de oude Eivekofabriek. Het betreft een bedrijfsterrein waar voorheen een eiergroothandel was gevestigd, welke al geruime tijd niet meer in gebruik is. Het Eivekoterrein verkrijgt een kindvriendelijk en een dorpslandelijk karakter en is een verbindingszone van dorpsgebied naar landelijk gebied. Dit zal op een natuurlijke manier plaatsvinden. Een en ander wordt versterkt door het groene hart in het midden van het plangebied en een natuurlijke overgang van binnen naar buiten. Het plan geeft de plaatselijke voorzieningen nieuwe impulsen. Binnen de gemeenschap wordt gevreesd voor het verdwijnen van deze voorzieningen en daarmee de zelfstandigheid van Bornerbroek als dorp. De onderstaande luchtfoto geeft een impressie van het Eivekoterrein

Nieuwe bewoners en de daarbij behorende koopkracht vergroten de kans op behoud en versterking van deze plaatselijke voorzieningen, zoals de basisschool, sportaccommodaties, 't Brookshoes, bedrijven, horeca en winkels. Door behoud van deze voorzieningen, houdt Bornerbroek haar bestaansrecht als zelfstandige kern met een dorps karakter.

De laatste grote uitbreiding van Bornerbroek betrof de woonwijk Maatkampslanden. Aangezien er in Bornerbroek in de laatste jaren weinig woningbouwmogelijkheden en woningen gebouwd zijn, biedt het plan voor het Eivekoterrein de kans om invulling te geven aan nieuwe bewoners, de daarbij behorende koopkracht vergroting en het behoud en versterking van de plaatselijke voorzieningen van Bornerbroek.

In het stedenbouwkundig plan voor de bouw van (bedrijfs-)woningen op het "Eivekoterrein" is het brede scala van stedenbouw, architectuur, inrichting en kwaliteit verweven. Buitenruimten, erfafscheidingen, inrichting van straten parkeervakken, groen, spelen en straatmeubilair, inclusief lichtmasten, zijn in het plan meegenomen. Waar de kavelgrenzen aan het openbaar gebied grenzen, moeten de erfgrenzen goed worden vormgegeven. Dit kan middels een haag of tuinmuur gerealiseerd worden. Daarnaast is het mogelijk ter plekke van inritten de straat door te zetten op de kavel in dezelfde materialisering, waardoor een open erfgedachte ontstaat.

Het plangebied - stedenbouwkundig

Het plangebied grenst aan de noordwestzijde aan het buitengebied. Aan de rand is er dan bij uitstek de mogelijk om via het uitzicht de vrijheid van het buitengebied te ervaren vanuit de dorpskern Bornerbroek. Op twee punten is er de mogelijkheid om direct in het openbaar in contact te komen met het landschap, ter plaatse van de zogenoemde ´landschapsviews´. Deze 'landschapviews zijn in navolgende plattegrond aangegeven.

Zichtlijnen tussen de volumes door geven de mogelijkheid van binnenuit een relatie te krijgen met het landschap. In het gehele plan zal de bebouwing dan ook landelijke typologische karakteristieken moeten bevatten. Voor het plangebied is ook het Beeldkwaliteitsplan Eiveko opgesteld, welke gelijktijdig met dit bestemmingsplan door de gemeenteraad zal worden vastgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan zal door de welstandcommissie leidraad zijn voor toetsing aan de welstandsaspecten.

De invulling van het gehele gebied zal een dorpslandelijk karakter moeten uitstralen en de bewoners het gevoel van intimiteit geven. In het hart van het plangebied bevindt zich een groenzone. Deze groenzone heeft een parkachtige uitstraling met bomen en bevat een speelplek voor kinderen. Navolgende sfeerimpressie geeft een indruk van het toekomstige dorpslandelijk karakter.

In het hart van het plangebied bevindt zich een groenzone. Deze groenzone heeft een parkachtige uitstraling met bomen en bevat een speelplek voor kinderen. Het plangebied biedt ruimte aan 6 woonwerksituaties, 8 twee-onder-1-kap woningen en 23 vrijstaande woningen.

Een natuurlijke overgang van openbare straat naar 'erf' wordt nagestreefd. Een en ander wordt versterkt door kleur- en materiaalgebruik van straatwerk en deze wordt doorgezet van openbare naar privé-erven. Verder zorgt variatie in bebouwing, kaprichting en van voor- en achtertuinen voor afwisseling in het beeld en dit versterkt het intieme landelijk karakter en bewerkstelligt een goede aansluiting op het achterliggend buitengebied (in navolgende impressie is duidelijk weergegeven, dat het 'achtergebied' een eigen gezicht krijgt, zodoende dat er geen achterkantsituaties ontstaan).

Dit plan wordt projectmatig en gefaseerd gebouwd door één opdrachtgever en begeleid en ontworpen door één architect. Als referentiestijl is gekozen voor één bouwstijl door het gehele plan, ingezet op sterke samenhang. Er is gekozen voor een karakteristieke landelijke stijl. Karakteristieke landelijke woningen, welke gedifferentieerd zijn qua typologie, maar wel een historisch landelijk beeld vormen. Afwisseling van kleur en textuur, materialisering (differentiatie) en situering van de bebouwing moet het buitengebied-gevoel versterken en ieder 'erf' zijn eigen identiteit geven, maar wel harmoniseren en/of een samenhangend totaalbeeld vormen. Materialen als donkere aardkleurige baksteen (rood-bruin-mangaan), potdekselwerk (zwart) en keimwerk (wit) als gevel-afwerking en pannen (antraciet) en riet (naturel) als dakafwerking. Verder sluit een dergelijke stijl goed aan op het wensbeeld van een relatief grote bevolkingsgroep. Navolgend referentiebeeld geeft hier een indruk van.

Langs de rand worden vrijstaande woningen gebouwd. Het dwarsprofiel van de buitenrand en de openheid dient te worden versterkt door ook de bebouwing hierlangs open te houden en te markeren met een bomenrij ter hoogte aan de voorzijde van de kavels in het straatprofiel. De kavels op het noordwesten sluiten aan op het landelijk gebied met een sloot als begrenzing op de bebouwing. De sloot wordt gemarkeerd door bomen, op het eind van een aantal kavels. Differentiatie in kleurstelling in het straatbeeld is een belangrijk uitgangspunt.

Rieten dak, gepotdekselde gevel, achtergevel met 'melkmeisje' (impressie).

Verder dienen de te realiseren woningen een wisseling te hebben in de rooilijnen, zodat de 'erfgedachte' wordt versterkt en de uitstraling van 'voorkantsituaties' ontstaat en geen 'achterkantsituaties'. De overige woningen zijn naar het binnengebied gericht. Het gehele gebied wordt aan de oostzijde ontsloten vanaf de Wolbeslanden op twee plaatsen. Het gehele gebied behelst meerdere variaties in landelijke woningtypes, waarbij het een eigen intieme ´dorps-identiteit´ verkrijgt. Toepassing van verschillende kleurtinten in de gevel-afwerking versterkt dit des te meer.

Bedrijfsgebouwen aansluitend op belendende woningen (impressie)

Het binnengebied heeft een groen 'hart' bestemd voor groen en spelen. De speelvoorzieningen dienen in hout uitgevoerd te worden, om het natuurlijke karakter van het gebied te waarborgen. Op alle plekken waar zijtuinen grenzen aan openbaar gebied dient de erfgrens met groen worden afgescheiden in de vorm van een haag.

Bij de voorgrenzen dienen de tuinen worden afgescheiden met lage hagen óf niet worden afgescheiden. Aan de voorzijde mogen de tuinen ook overlopen in het openbaar gebied om de 'erfgedachte' te versterken. Het plaatsen van schuttingen is op deze plekken (en in het geheel) niet toegestaan, omdat dit het groene en karakteristieke beeld te veel zal verstoren.

Bij toepassing van afscheiding moeten de tuinen afgescheiden worden met hagen. Aan de Noordwestzijde en de achterzijdes van de percelen aan het buitengebied niet afscheiden óf afscheiden met lage heggen, om zodoende verwantschap met landschap zoveel mogelijk te bewerkstelligen.

Het (plan)gebied krijgt aansluiting op de bestaande wegenstructuur van Bornerbroek en is onderdeel van een 30 kilometerzone, waar ook de Eierbaan en een deel van de Wolbeslanden in zijn opgenomen. Met een verblijfsvriendelijke straatinrichting wordt fysiek afgedwongen dat er in het erf slechts "stapvoets" gereden kan worden.