Plannaam: Correctieve herziening Haghoek Rosarium Westeres
IMRO-idn: NL.IMRO.0141.00136-BP31
Type Plan: bestemmingsplan
Status: vastgesteld

Toelichting

 

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 Planuitgangspunten

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten

Hoofdstuk 5 Juridisch bestuurlijke aspecten

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Inspraak, vooroverleg en procedure

 

 

Hoofdstuk 1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding

 

Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 14 april 2021 (201908374/1/R3) met betrekking tot het bestemmingsplan ‘Haghoek Rosarium Westeres’ (planid:NL.IMRO.0141.00012-BP31) dient voor twee percelen een nieuw besluit te worden genomen.

 

Het gaat om het perceel aan de Vrielinkslaan 7 en het achterste deel van de percelen aan de

Ootmarsumsestraat 63 en 65. Voor deze percelen is onderhavige correctieve herziening van het bestemmingsplan opgesteld.

 

Het bestemmingsplan 'Correctieve herziening Haghoek Rosarium Westeres' (planid:NL.IMRO.0141.00136-BP31) is geheel opgesteld conform het bestemmingsplan 'Haghoek Rosarium Westeres’ (planid:NL.IMRO.0141.00012-BP31).

 

1.2 Ligging van het plangebied

 

Onderhavig bestemmingsplan is een correctieve herziening van het bestemmingsplan Haghoek Rosarium Westeres en ziet allen toe op het perceel aan de Vrielinkslaan 7 en het achterste deel van de percelen aan de Ootmarsumsestraat 63 en 65. Deze percelen liggen binnen de wijken Haghoek, Rosarium en de Westeres en zijn gelegen ten noorden van het centrum van Almelo.

 

1.3 Huidige planologische situatie

 

 

 

1.4 Leeswijzer

 

De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleiding

- Hoofdstuk 2 Planuitgangspunten

- Hoofdstuk 3 Beleidskader

- Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten

- Hoofdstuk 5 Juridisch bestuurlijke aspecten

- Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

- Hoofdstuk 7 Inspraak, vooroverleg en zienswijzen

 

In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit bestemmingsplan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en de huidige bestemmingsplannen die nu gelden. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit bestemmingsplan is opgesteld. In hoofdstuk 2 worden de (algemene) uitgangspunten voor het bestemmingsplan beschreven.Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het relevante beleid. In hoofdstuk 4 wordt de milieusituatie, inclusief het aspect fysieke veiligheid als ook water, flora&fauna, archeologie en cultuurhistorie besproken. In hoofdstuk 5 staat hoe deze uitgangspunten zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en verbeelding. In hoofdstuk 6 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 7 geeft de wijze van en resultaten omtrent het vooroverleg en de inspraak.

 

1.5 De bij het plan behorende stukken

 

Het bestemmingsplan "Correctieve herziening Haghoek Rosarium Westeres" (planid: NL.IMRO.0141.00136-BP31) bestaat uit de volgende stukken:

regels;

 

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven.

 

 

Hoofdstuk 2 Planuitgangspunten

 

In dit hoofdstuk komen de uitgangspunten die ten grondslag aan het bestemmingsplan liggen, aan de orde.

 

Tegen het door de raad op 1 oktober 2019 vastgestelde bestemmingsplan ‘Haghoek Rosarium Westeres’ is beroep aangetekend. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft op 14 april 2021 uitspraak gedaan. Zie hiervoor uitspraak (201908374/1/R3). Het beroep is gegrond verklaard en de Afdeling heeft het bestemmingsplan voor twee percelen (deels) vernietigd. Voor het overige is het bestemmingsplan ‘Haghoek Rosarium Westeres’ wel onherroepelijk van kracht geworden.

 

De uitspraak heeft betrekking op de volgende twee percelen:

 

  1. Vrielinkslaan 7

In het bestemmingsplan ‘Haghoek Rosarium Westeres’ is het hoofdgebouw op dit perceel bestemd als Wonen, waardoor hier geen zelfstandig kantoor kan worden uitgeoefend. Tijdens de zitting heeft de eigenaar alsnog voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake was van een zelfstandig kantoor onder het voorgaande planologische regime, waardoor de bestemming hierop aangepast dient te worden.

  1. Achtererf van de percelen Ootmarsumsestraat 63 en 65

Het gaat hierbij om een stuk grond van 10x10 meter, waaraan de bestemming ‘Gemengd-2’, zonder bouwvlak, is toegekend, waardoor hier geen hoofdgebouwen kunnen worden gerealiseerd. Op basis van het voorgaande planologische regime konden wel hoofgebouwen worden gerealiseerd. De motivatie om geen bouwvlak op te nemen dient aangescherpt te worden.

De Afdeling heeft de gemeenteraad opgedragen een nieuw besluit te nemen voor deze twee percelen.

Hiervoor is het bestemmingsplan ‘Correctieve herziening Haghoek Rosarium Westeres’ opgesteld.

 

 

2.1 Vrielinkslaan 7

 

Door de eigenaar van het pand aan de Vrielinkslaan 7 is tijdens de zitting bij de Afdeling voldoende aannemelijk gemaakt dat vóór het van kracht worden van het voorgaande bestemmingsplan ‘Noord- Haghoek/Rosarium’ op 3 april 2007 in gebruik was als kantoor en dat deze ononderbroken is voortgezet. Zie hiervoor ook de overwegingen in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State van 14 april 2021 (201908374/1/R3). Om deze reden wordt het perceel alsnog van de planologische mogelijkheid voorzien om het pand als kantoor te kunnen gebruiken door binnen de bestemming Wonen de functieaanduiding ‘kantoor’ toe te kennen aan het perceel. Hierdoor kan het gehele bestaande pand aan de Vrielinkslaan 7 als zelfstandig kantoor worden gebruikt.

 

2.2 Achterste deel percelen Ootmarsumsestraat 63 en 65

 

Het gaat om het achterste deel van de percelen aan de Ootmarsumsestraat 63 en 65. Het perceel heeft de afmetingen van ongeveer 10 x 10 meter, zie de luchtfoto hieronder.

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

I

 

 

In het bestemmingsplan ‘Haghoek Rosarium Westeres’, door de raad vastgesteld op 1 oktober 2019, is voor dit deel geen bouwvlak opgenomen. De Afdeling heeft, naar aanleiding van het ingestelde beroep door de eigenaren, geoordeeld dat onvoldoende is gemotiveerd waarom geen bouwvlak is opgenomen voor dit deel van het perceel.

In het voorgaande bestemmingsplan ‘Haghoek Rosarium’ (door de raad vastgesteld in 2007) zijn de percelen Ootmarsumsestraat 63-65 voorzien van de bestemming ‘Gemengde Doeleinden A’ en zijn deze voorzien van een bouwvlak. Op het achtererf van het perceel, naast de Sluiskade Noordzijde 88, is geen bouwvlak opgenomen. Aan de percelen Ootmarsumsestraat 63 en 65 is deels goedkeuring onthouden door GS voor het deel wat buiten het bouwvlak ligt, zie hiervoor de volgende afbeelding.

 

 

 

 [image]

 [image]

Vanwege de onthouding van goedkeuring door GS dient voor het gearceerde deel van de plankaart van het bestemmingsplan ‘Noord Haghoek Rosarium’ te worden teruggevallen op het daarvoor gelende bestemmingsplan uit 1950, ‘Uitbreidingsplan Noord 1950’. Doordat deze dateert van vóór 1965 is deze bij recht komen te vervallen per 1 juli 2013. Vanaf deze datum geldt voor dit deel van het perceel dan ook geen planologisch regime.

Ruimtelijke opzet

De oorspronkelijke opzet van kent (statige) grondgebonden woningen aan de oude invalsweg; villa’s, herenhuizen en 2^1-kappers. In dit geval een deel van de stad waarbij de esthetische en ruimtelijke kwaliteit van een hoger niveau is dan gemiddeld; dat blijkt uit het feit dat extra waarde toekenning door de status van beschermd stads-dorpsgezicht. Dat er (tijdelijk) een andere functie dan wonen in de bebouwing zit / heeft gezeten, heeft geen invloed op de ruimtelijke structuur en opzet van de buurt.

 

Als wordt gekeken naar de ruimtelijke opzet van het stedelijk weefsel, zijn statige grondgebonden woonhuizen met een voor- en een achtertuin aanwezig. Een grote/diepe achtertuin die ten dienste staat van de woonfunctie; een buitenruimte die zorgt voor licht en lucht.  Een bouwplan in de “achtertuin” is irrealistisch; daarbij wordt er licht en lucht ontnomen voor het eigen én de naastgelegen bebouwing en tuinen. Hierdoor zal er sprake zijn van een onevenredige inbreuk op het bestaande woon- en leefklimaat van de aangrenzende woningen. Dit geldt ook voor de eventuele (ongewenste) extra bebouwing op het achter perceel. Sterker nog; als deze denklijn van bebouwing wordt doorgetrokken zou medewerking verlenen betekenen dat een ieder in zijn/haar achtertuin een woning / appartementencomplex zou kunnen bouwen. In dat geval wordt er een onacceptabele weg ingeslagen en is er absoluut geen sprake van goede ruimtelijke ordening in de breedste zin. Stedenbouwkundig is hoofdbebouwing op zijn zachtst gezegd niet wenselijk op dit deel. Er resteert in het geheel geen (passende) achtertuin meer, voor zowel de Ootmarsumsestraat 63 en 65, als ook voor het nieuwe hoofdgebouw.

 

Ten westen van perceel Sluiskade Noordzijde 88 is een voetpad gelegen en is in eigendom van de bewoners van de Ootmarsumsestraat 67 en dient als achterom, zodat dit perceel ook via de achterzijde bereikbaar is. Hierdoor blijft er 17,5 meter over tussen het hoofdgebouw aan de Ootmarsumsestraat 63/65 en het voetpad. Dit deel dient als tuin en parkeergelegenheid bij de woningen aan de Ootmarsumsestraat 63/65 en is reeds deels bebouwd met bijbehorende bouwwerken (uitbouw). Zie de luchtfoto hieronder met het voetpad rood gearceerd.

 

 [image]

Bij alle woningen in de directe omgeving is een ruime achtertuin aanwezig. Dit draagt bij aan het gewenste woon- en leefklimaat van de woonomgeving. Hierbij hoort een passende buitenruimte, zoals op onderstaande luchtfoto zichtbaar is. Alle omliggende percelen zijn voorzien van diepe achtertuinen. Indien op het onderhavige terrein van 10x10 meter een hoofdgebouw wordt gerealiseerd, is er geen sprake meer van het gewenste woon- en leefklimaat door het ontbreken van een fatsoenlijke buitenruimte, om te gebruiken als tuin. Dit geldt zowel voor de bestaande woningen aan de Ootmarsumsestraat 63 en 65, alsook bij het op te richten hoofdgebouw.

 

 [image]

 

 
Dit blijkt onder meer uit het schetsplan van de eigenaren uit 2005. Hierin is duidelijk zichtbaar dat er nauwelijks ruimte overblijft voor een (passende) tuin.

 

 [image]

 

 
Voor zover er toch nog ruimte over zou blijven, dient deze gebruikt te worden als parkeergelegenheid. Immers op basis van het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren’ dient op eigen perceel in de benodigde parkeergelegenheid te worden voorzien. De gronden aan de zuidzijde van het perceel (kadastrale nummer 12205) zijn in eigendom van de gemeente (zie het kaartje hieronder). Deze gronden worden nu gebruikt als openbare parkeerplaats. De gemeente is niet bereid om deze gronden te verkopen om eventuele toekomstige wijzigingen van het naastgelegen kruispunt aan te kunnen brengen. Deze gronden kunnen dus niet worden gebruikt om het parkeren voor de gevraagde bebouwing op te lossen. Er is dan ook geen mogelijkheid tot het parkeren op eigen terrein.

 

 [image]

Hoofdbebouwing op het achtererf van de Ootmarsumsestraat 63 en 65 leidt tot een negatief woonklimaat voor de percelen Ootmarsumsestraat 67 en 69. De bebouwing zal op dusdanig korte afstand komen van deze percelen, dat er een onevenredige inbreuk ontstaat op het bestaande woon- en leefklimaat op deze percelen. Dit uit zich in een onevenredige inbreuk op privacy, als ook schaduwwerking.

 

Zoals in onze Woonvisie 2020-2030 is opgenomen willen wij een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor jongeren en jonge gezinnen. Daarbij willen wij het middenplus woonsegment aantrekken. Hierbij hoort een aantrekkelijk woon- en leefklimaat, waaronder een passende buitenruimte. Nieuwe hoofdbebouwing is niet passend op dit perceel draagt hier niet aan bij aan de uitgangspunten van de Woonvisie 2020.

 

Redelijke eisen van welstand

Ook vanuit de toetsingscriteria voor de redelijke eisen van welstand ontstaat een zeer negatief beeld, aangezien deze uitgaat van grote stadse villa’s. Hierbij is het behoud van de tuin met een duidelijk groen karakter een belangrijk uitganspunt. Stedenbouwkundig dient er sprake te zijn van grote villa’s met lommerrijke tuinen. Daarbij zijn de villa’s volumineus in hoogte en breedte en zijn hoge panden die ‘vrij’ staan in een groene tuin. Van een passende tuin is op dit perceel geheel geen sprake.

 

Het achterste deel van de Ootmarsumsestraat 63-65 is welstandsplichtig op basis van de welstandsnota 2017 en is voorzien van het regime ‘Stadse Villa’s’. Kenmerkend hiervoor is dat de Stadse Villa’s de grandeur van weleer van Almelo weerspiegelen. Bij nieuwbouw is respect of versterking van de huidige kwaliteit van de omgeving het uitgangspunt. Het behoud van de tuin met een duidelijk groen karakter is een belangrijk uitganspunt. Stedenbouwkundig dient er sprake te zijn van grote villa’s met lommerrijke tuinen. Daarbij zijn de villa’s volumineus in hoogte en breedte en zijn hoge panden die ‘vrij’ staan in een groene tuin. Van een passende tuin is op dit perceel geheel geen sprake.

 

Het voorste deel van de percelen aan de Ootmarsumsestraat 63 en 65 vallen daarbij onder het beschermd stadsgezicht en zijn ook als zodanig voorzien van deze beschermingswaarde in het bestemmingsplan. Dit sluit naadloos aan bij de criteria en omschrijving zoals opgenomen in de welstandsnota 2017, ‘Stadse Villa’s’. Het ontnemen van een passende tuin bij een dergelijke villa doet dan ook afbreuk aan de uitgangspunten van het beschermd stadsgezicht.

 

 [image]

 [image]

Zoals hiervoor is aangegeven is er is eveneens geen actuele vraag voor (hoofd)bebouwing van deze gronden. De laatste concrete vraag dateert uit 2005 en heeft niet geleid tot een aanvraag om omgevingsvergunning. De vraag uit 2005 was planologisch niet wenselijk, zoals aan aanvrager was medegedeeld.

 

Uit de feitelijke situatie en uit onze administratie blijkt niet dat is gebouwd buiten de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan ‘Haghoek Rosarium Westeres’ biedt.

 

Op basis van de bestemming Wonen zijn op dit perceel wel bijbehorende bouwwerken mogelijk. Deze waren in het verleden ook aanwezig, zie hiervoor onderstaande foto uit 2005.

 

 [image]

Conclusie

Het onbebouwde deel tussen de Ootmarsumsestraat 63-65 en de Sluiskade 88 van 10 x 10 meter komt niet in aanmerking om een hoofdgebouw te kunnnen realiseren. In onderhavig bestemmingsplan is om deze reden wederom geen bouwvlak opgenomen voor dit deel van het perceel en zijn de gebruikelijke mogelijkheden voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken opgenomen. De planologische situatie komt hiermee overeen met de feitelijke situatie.

 

Voor het achtererf van de percelen Ootmarsumsestraat 63 en 65 heeft in het onderhavige bestemmingsplan geen wijziging in de regels of de verbeelding plaatsgevonden ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan 'Haghoek Rosarium Westeres' uit 2019.

 

 

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

DIt hoofdstuk geeft een overzicht van het voor het plangebied relevante ruimtelijke beleidskader van de diverse overheden.

 

3.1 Rijksbeleid

 

Ten aanzien van het bestemmingsplan Haghoek Rosarium Westeres heeft een wijziging van het Rijksbeleid plaatsgevonden door de vaststelling van de Nationale Omgevingsvisie.

 

 

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

 

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten.

  1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

  1. Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.

  1. Sterke en gezonde steden en regio's

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.

  1. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

- Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

  1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;

  2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;

  3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties.

- Toetsing aan de NOVI

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

Ten aanzien van het bestemmingsplan Haghoek Rosarium Westeres' is geen relevant nieuw provinciaal beleid vastgesteld.

 

 

3.3 Gemeentelijk beleid

 

Ten aanzien van het bestemmingsplan Haghoek Rosarium Westeres heeft een wijziging van het gemeentelijk plaatsgevonden door de vaststelling van de Omgevingsvisie Almelo en de Woonvisie 2020-2030.

 

3.3.1 Omgevingsvisie Almelo 2020-2040

 

De omgevingsvisie Almelo is op 29 september 2020 door de gemeenteraad van Almelo vastgesteld. De Omgevingsvisie is een richtinggevend koersdocument binnen de nieuwe Omgevingswet die vanaf 2022 inwerking zal treden. De Omgevingsvisie geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Almelo. In de omgevingsvisie wordt gewerkt met overkoepelende thema's namelijk:

Omdat het grondgebied van de gemeente Almelo erg verschillend is, wordt in de omgevingsvisie gewerkt met vier gebieden:

Het plangebied valt in het deelgebied wijken en dorpen.

De wijken & dorpen

Prettig wonen begint natuurlijk met een passende woning. Met de kans om woonwensen te vervullen, doordat er voldoende keuze is. Daarom wil de gemeente we wijken creëren met gemengde woonmilieus, waar genoeg aanbod is voor elke doelgroep.

De gemeente is van mening dat dorpen en wijken een belangrijke functie hebben. Dorpen en wijken moeten een fijne woonomgeving bieden. Ieder dorp en wijk heeft haar eigen sfeer, eigen voorzieningen en unieke sociale samenhang.

Binnen het thema Wijken & dorpen spelen drie subthema's:

Bewoners hoeven idealiter hun wijk of dorp niet uit voor hun dagelijkse boodschappen en behoeften. In elk van deze leefgemeenschappen zijn en blijven de voorzieningen zo dichtbij mogelijk. De inwoners en de ondernemers versterken elkaar hierin.

Veel wijken zijn rustig op doordeweekse dagen, wanneer de bewoners naar hun school of werk zijn vertrokken. Daarom wil de gemeente stimuleren op het werken in of dichtbij huis. Ideaal voor zzp’ers en startups, die (nog) geen grote werkruimte nodig hebben. Of die elkaar juist graag opzoeken en een leegstaand pand in de wijk omvormen tot verzamelgebouw.

Zoals heel Nederland maakt ook de gemeente Almelo de woningen voor 2050 aardgasvrij. Deze wijken worden gerealiseerd in samenwerking met de bewoners. Zoals het plaatsen van zonnepanelen, installeren van een warmtepomp of isoleren van vloer, muren, ramen en dak. Maar ook het vergroenen van daken en ‘ontstenen’ van de tuin, want elke vergroening draagt bij aan de gezamenlijke klimaatbestendigheid en biodiversiteit.

Toetsing aan de omgevingsvisie:

Onderhavig bestemmingsplan past binnen de thema's en ambities die in de omgevingsvisie voor Wijken & Dorpen zijn vastgelegd. De omgevingsivisie spreekt zich verder niet uit over bebouwingsmogelijkheden op perceelsniveau.

 

3.3.2 Woonvisie Almelo 2020-2030

 

De 'Woonvisie Almelo 2020-2030' is op 23 maart 2021 vastgesteld en gaat over wonen in Almelo en de vele onderwerpen die daarmee samenhangen. Denk aan demografische ontwikkelingen, de bevolkingssamenstelling, de zorgvraag omtrent wonen, de kwaliteit van de woningvoorraad, verduurzaming, et cetera. Al deze thema’s en beleidsterreinen raken en beïnvloeden elkaar. Met de woonvisie wordt ongeveer vijftien jaar vooruit gekeken. Op basis van de prognose en de historische en huidige woonsituatie in Almelo, heeft de gemeente de belangrijkste ambities op woongebied bepaald.

- Ambitie

De gemeente Almelo wil een sterke centrumgemeente zijn en blijven, met een regionale functie voor Noordwest-Twente. Om dat op woongebied te realiseren, heeft de gemeente drie grote ambities geformuleerd. We streven naar een woningvoorraad die: Flexibel, Evenwichtig & gevarieerd en Toekomstbestendig & duurzaam is.

Voor elk van de ambities zijn deelambities geformuleerd, waar de komende jaren concreet aan gewerkt kan worden.

Ambitie 1: Flexibele woningvoorraad

  1. De verwachte groei van de gemeente mogelijk maken en alvast voorbereid zijn op de (op termijn) te verwachten krimp.

  2. Onderscheidende nieuwbouw realiseren en een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor jongeren en jonge gezinnen.

  3. Inbreiding verkiezen boven uitbreiding.

  4. Een vitale, aantrekkelijke binnenstad creëren.

  5. De kernen Aadorp en Bornerbroek de ruimte geven om aan de vraag naar nieuwbouw tegemoet te komen.

Ambitie 2: Evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad

  1. Het aandeel koop- en huurwoningen meer in evenwicht brengen, en de sociale woningbouw beter over de (omliggende) gemeente(n) verdelen.

  2. De woonvoorzieningen voor kwetsbare groepen beter over de (omliggende) gemeenten verdelen.

Ambitie 3: Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraard

  1. Zorgen dat (oudere) inwoners een fijne woonomgeving krijgen/behouden, in nabijheid van anderen en met voorzieningen binnen bereik.

  2. Bestaande en nieuwe woningen levensloopgeschikt maken.

  3. Een betaalbare en duurzame energievoorziening bereikbaar maken voor iedereen en bestaande woningen voor 2050 aardgasvrij maken.

- Nieuwbouw, koop en huur

Als de toekomstige, gewenste woonsituatie van huishoudens afgezet worden tegen de huidige woningvoorraad, wordt duidelijk van welke woningtypes minder nodig zijn en welke woningen er toegevoegd moeten worden. De woningvoorraad kan tot 2035 nog met ruim 1.600 woningen groeien en die groei zal vooral bestaan uit koopwoningen. In dit segment is er meer vraag naar eengezinswoningen dan naar meergezinswoningen (nietgrondgebonden/appartementen).

In de huursector is het de opgave om meergezinswoningen toe te voegen. Het is de vraag hoe wenselijk het is om dit te doen middels sloop/ nieuwbouw; waarschijnlijk kan deze groep woningzoekenden ook prima uit de voeten met een levensloopgeschikte (of levensloopgeschikt gemaakte), grondgebonden woonvorm. Per saldo neemt het sociale huursegment in omvang af.

- Toetsing aan de Woonvisie Almelo 2020-2030

Het niet opnemen van bebouwingsmogelijkheden op het achterste deel van de percelen aan de Ootmarsumsestraat 63 en 65 sluit aan op de uitgangspunten van de Woonvisie Almelo 2020-2030, omdat hiermee wordt bijgedragen aan een vitale en aantrekkelijke (binnen)stad en de vraag naar (grondgebonden) eengezinswoningen.

 

Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten

 

Op grond artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dit kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu, als ook voor de reeds aanwezige bewoners en bedrijven. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan getoetst aan de belangen van milieu en natuur.

 

Voor alle milieuaspecten wordt verwezen naar het bestemmingsplan Haghoek Rosarium Westeres, aagezien niet in nieuwe ontwikkelingen worden voorzien.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hoofdstuk 5 Juridisch bestuurlijke aspecten

 

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

 

5.1 Inleiding

 

Type bestemmingsplan

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

 

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt

tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

 

Het plangebied van Haghoek Rosarium Westeres omvat een gebied met woonwijken en gebieden met bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en sportvoorzieningen, met bestaande bebouwing en bestaande (ruimtelijke) structuren (verkeersgebieden, groenzones, waterpartijen en dergelijke). Het ligt dan ook voor de hand om hier, ook in verband met de rechtszekerheid van de bewoners van de wijk alsmede die van overige belanghebbenden, voor een gedetailleerd, grotendeels beheersgericht bestemmingsplan te kiezen, temeer daar het nog geldende bestemmingsplan voor deze wijk ook al een gedetailleerd bestemmingsplan betrof.

 

5.2 Juridische systematiek

 

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

 

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

 

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan. In Artikel 1 Begrippen zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2 Wijze van meten geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

 

 

 

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

 

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels. Daarnaast zijn regels ten aanzien van archeologie, de bescherming van monumentale en bijzonder waardevolle bomen.

 

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

 

Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Een aantal elementen op de verbeelding heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de analoge verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die verbeelding, zoals kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers.

 

5.3 Beschrijving per bestemming

 

De gronden begrepen in het bestemmingsplan 'Correctieve herziening Haghoek Rosarium Westeres' zijn bestemd voor:

 

 

5.3.1 Bestemmingsregels

 

Gemengd

De bestemming Gemengd staat twee of meerdere gelijkwaardige functies binnen één bestemming toe. Gemengd -2 is bestemd voor dienstverlening en wonen;

 

Middels aanduidingen worden soms bepaalde specifieke functies op een perceel toegestaan. Bebouwing mag enkel opgericht worden binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. In de regels en verbeelding zijn bepalingen opgenomen omtrent de hoogte voor zowel hoofdbebouwing als voor bijbehorende bouwwerken. Voor bijbehorende bouwwerken is bovendien een maximaal aantal m2 bebouwing gegeven. De hoeveelheid aan toegestane bijbehorende bebouwing is gerelateerd aan de grootte van het perceel.

 

Tuin -2

Deze bestemming kent in afwijking van Tuin - 1 wel bebouwingsmogelijkheden. Het betreft hier bouwmogelijkheden van bijbehorende bouwwerken bij woningen.Er is sprake van een bijzondere situatie. Er zijn bijbehorende bouwwerken die voor de voorgevel zijn gebouwd. IN veel gevallen zijn deze bouwwerken met de woning mee ontworpen. De standaardregeling voor bijbehorden bouwwerken is hiervoor niet toereikend. Deze regeling ziet namelijk niet toe op het toestaan van dergelijke bouwwerken voor de voorgevel en buiten het bouwvlak. Om recht te doen aan de bijzondere situatie voor deze woningen is hiervoor een aparte regeling opgenomen. De regeling (bestemming Tuin - 2) staat dergelijke bouwwerken voor de voorgevel en buiten het bouwvlak toe. Het bebouwingspercentage is gelimiteerd tot 50% van het voorerf.

 

Wonen

Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de handhaving en eventuele herontwikkeling van respectievelijk grondgebonden woningen en gestapelde woningen.

De hoofdbebouwing mag enkel opgericht worden binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. In de regels en verbeelding zijn vervolgens bepalingen opgenomen omtrent de maximale bouwhoogtes, de maximaal aaneen te bouwen woningen en de afstand tot de perceelsgrenzen voor zowel de hoofdbebouwing als bijbehorende bouwwerken. Ook zijn bepalingen opgenomen voor het maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken.

De grootte van het perceel bepaald het toegestane aantal m2 aan bijbehorende bouwwerken. De volgende regel is van toepassing;

De gezamenlijke oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak bedraagt maximaal:

 

Vereiste hierbij is dat tenminste 50% van het buiten het bouwvlak gelegen bouwperceel onbebouwd
en onoverdekt blijft. Dit maximumpercentage is van toepassing omdat anders de kleinere percelen (nagenoeg) volgebouwd worden. Dit is ruimtelijk echter onaanvaardbaar.

 

Binnen de woonbestemming is bij recht een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit toegestaan. Het betreft hier een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Hier zijn echter wel regels aan verbonden. Deze regels zijn gericht op het voorkomen van hinder en overlast van deze activiteiten. Daar waar specifieke functies binnen de woonbestemming voorkomen is er een aanduiding op de verbeelding opgenomen.

 

Waarde - Archeologische verwachting

Er zijn in het gebied een aantal gebieden welke zijn aangemerkt met de waarde- archeologische verwachting. Om verstoring en vernietiging van deze waarden te voorkomen is deze dubbelbestemming opgenomen. Er zijn in de bestemming een aantal afwijkings- en uitzonderingsmogelijkheden geformuleerd. Dit maakt, behoudens uitzonderlijke gevallen, het normale gebruik van de grond mogelijk.

 

Waarde - Beschermd Stads en Dorpsgezicht

De binnen deze bestemming voorkomende gronden zijn naast de basisbestemming ook bestemd voor de bescherming van de aanwezige structuur en vormkenmerken en van de stedenbouwkundige verschijningsvorm in zijn historische karakteristiek.

 

5.3.2 Overige regels

 

Inleidende regels / begrippen

Dit artikel bevat de definities van begrippen die in dit bestemmingsplan worden gebruikt. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. De begripsbepalingen zijn op alfabetische volgorde weergegeven.

 

Inleidende regels / wijze van meten

In dit artikel is geregeld op welke manier moet worden gemeten.

 

Anti-dubbeltelregel

Door middel van dit artikel wordt voorkomen dat grond, die betrokken is geweest bij het toestaan van een bouwplan, bij de beoordeling van een later bouwplan wederom betrokken is.

 

Algemene gebruiksregel

Voor de redactie van de gebruiksregel is een algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de doeleindenomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.

 

Algemene afwijkingsregel

In dit artikel zijn een aantal voorwaarden opgenomen die het mogelijk maken het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Ook kleine afwijkingen (tot 10%) van de in de regels opgenomen maten kunnen op grond van dit artikel mogelijk worden gemaakt. Tevens kunnen krachtens dit artikel kleine bouwwerken ten dienste van nutsbedrijven worden toegestaan. Ook de realisatie van erkers bij woningen wordt middels deze bepaling mogelijk gemaakt, alsmede het wijzigen van gebruik van ges

Hierin zijn de procedurebepalingen opgenomen ten aanzien van het stellen van nadere eisen.

 

Overgangsrecht

In dit artikel wordt geregeld dat bouwwerken mogen worden behouden of gebruik mag worden voortgezet vanaf het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen, ondanks dat de bebouwing of het gebruik niet (langer) overeenkomt met de regels die in het bestemmingsplan van kracht zijn.

 

Slotregel

Dit wordt ook wel de citeerbepaling genoemd. Hierin wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan genoemd is.

 

5.4 Handhaving

 

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan.

 

In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

 

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

 

Met de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, indien sprake is van bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden.

 

Met een derde kan een exploitatieovereenkomst worden gesloten, waarin het kostenverhaal is geregeld en waarin tevens bepalingen kunnen worden opgenomen ten aanzien van planschades.

 

Het bestemmingsplan 'Correctieve Herziening Haghoek Rosarium Westeres' is een wijziging van het bestemmingsplan Haghoek Rosarium Westeres. Dit bestemmingsplan is in hoofdzaak een conserverdend bestemmingsplan, waarbij nagenoeg uitsluitend perceelsgebonden ontwikkelingen mogelijk zijn. Er ligt tevens geen concreet verzoek aan ten grondslag. Gezien het reeds bestaande planologische kader zijn er geen ontwikkelingen te verwachten van een dusdanige omvang dat daarvoor gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening een exploitatieplan moet worden opgesteld.

 

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat de economische uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan voldoende is aangetoond.

 

Hoofdstuk 7 Inspraak, vooroverleg en procedure

 

Uit de uitspraak van de Afdeling blijkt dat niet de gehele ruimtelijke procedure opnieuw hoeft te worden doorlopen. Hierdoor hoeft het bestemmingsplan niet eerst als ontwerp ter inzage te worden gelegd. Nadat het bestemmingsplan door de raad is vastgesteld wordt deze ter inzage gelegd voor een periode van zes weken. Tijdens deze periode kan beroep worden aangetekend door belanghebbenden.