• Regels
• Toelichting
• Toelichting Bijlagen
• Afdrukken

Toelichting

 

Inhoudsopgave

 

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 Planuitgangspunten

Hoofdstuk 3 De huidige situatie

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten

Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 8 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze

 

Hoofdstuk 1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding

 

Voor de woonwijk Almelo Noord Oost heeft de gemeenteraad in 2008 het bestemmingsplan 'Almelo Noord Oost' vastgesteld. Dit is het ruimtelijke kader om woningbouw te laten plaatsvinden op de voormalige agrarische gronden. De gronden zijn in eigendom van de gemeente en worden gefaseerd (per vak) uitgegeven. Inmiddels zijn er diverse woningen gerealiseerd.

 

De woonwijk is ingedeeld in 14 vakken, zie hieronder.

 

 

Afbeelding 1: Vakindeling van geheel Almelo Noordoost

 

Almelo Noord Oost is in hoofdzaak opgezet voor (zeer) ruime kavels voor de realisatie van vrijstaande woningen. Inmiddels zijn de gronden van diverse vakken uitgegeven voor woningbouw. Dit betreffen voornamelijk de kleinere bouwpercelen (<750m2). Hier is dan ook een grote vraag naar. Er is veel minder vraag naar ruime kavels (>1.000m2). Aangezien er bijna geen 'voorraad' meer is aan woonkavels tot 750m2, vindt voor vak 3 een herverkaveling plaats. Hiermee wordt voldaan aan de vraag vanuit de markt.

 

De oorspronkelijke kavelindeling voor vak 3 was gebaseerd op 46 woningen, variërend tussen de 600-1200m2 per woonkavel. De herverkaveling is gebaseerd op 59 woningen, variërend tussen de 500-750m2 per woonkavel. Hiermee ontstaat er weer voldoende voorraad om in te spelen op de hiervoor genoemde marktvraag.

 

Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn maximaal 51 woningen toegestaan in het plangebied, waardoor een overschrijding plaatsvindt van 8 woningen. Om de herverkaveling (59 woningen) mogelijk te maken is onderhavig bestemmingsplan opgesteld en wordt aangetoond dat de herziening van het bestemmingsplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

 

 

1.2 De bij het plan behorende stukken

 

Het bestemmingsplan "Herverkaveling Almelo Noord Oost vak 3" bestaat uit de volgende stukken:

1. regels;

2. verbeelding;

 

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven.

 

 

1.3 Ligging van het plangebied

 

In het noordoosten van de stad Almelo ligt de woonwijk in aanbouw Almelo Noord Oost. Deze wijk bestaat uit twee deelgebieden; het noordelijke plandeel (ca. 47 ha) ligt ten noorden van de

Ootmarsumsestraat, het zuidelijke plandeel (ca. 33 ha) ligt ten zuiden van de

Ootmarsumsestraat. Beide deelgebieden worden in het westen begrensd door het

Lateraalkanaal en in het oosten door de gemeentegrens.

 

Vak 3 maakt onderdeel uit van het zuidelijke plandeel van Almelo Noord Oost en ligt in de hoek Ootmarsumsestraat/Lateraalkanaal. Zie de indeling hieronder.

 

 

 

Afbeelding: Ligging plangebied vak 3 in Almelo Noord Oost

 

1.4 Huidige planologische situatie

 

Voor het plangebied van vak 3 gelden tot de inwerkingtreding van het onderhavige bestemmingsplan de volgende plannen:

• Bestemmingsplan 'Almelo Noord Oost', door de raad vastgesteld op 24 juni 2008 en is vervolgens vanaf 14 april 2010 onherroepelijk geworden; Op basis van dit bestemmingsplan kan woningbouw worden gerealiseerd in geheel Almelo Noord Oost. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het plangebied voor Vak 3 de bestemming “Woongebied” (WG). Een uitsnede van de vigerende verbeelding uit bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” is hieronder te zien.

 

 

 

Verder gelden de volgende bestemmingsplannen:

• Bestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeren, door de raad vastgesteld op 5 juni 2018 en is vervolgens vanaf 18 juli 2018 onherroepelijk geworden. Op basis van dit bestemmingsplan zijn alle parkeernormen gestandaardiseerd op basis van het geldende parkeerbeleid.

• Bestemmingsplan 'Parapluherziening Wonen', door de raad vastgesteld op 17 maart 2020. Het plan is inwerking getreden, maar nog niet onherroepelijk. Op basis van dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat meerdere huishoudens in een woning worden gehuisvest.

 

 

1.5 Leeswijzer

 

De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:

 

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 het de huidige situatie beschreven, waarna in hoofdstuk 3 de gewenste situatie (planuitgangspunten) wordt beschreven. Vervolgens behandeld hoofdstuk 4 het geldende beleidskader en worden in hoofdstuk 5 de milieuhygiënische en planologische aspecten verantwoord. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de financiële en maatschappelijke haalbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Planuitgangspunten

 

In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten van de herverkaveling nader toegelicht.

 

Almelo Noord Oost

Voor de ontwikkeling van woningbouw aan de noordoostzijde van Almelo is een plan opgezet dat vooral moet voorzien in het beschikbaar komen van bouwkavels in het duurdere segment van de woningmarkt. De ontwikkeling van Almelo Noord Oost past daarom in het beleid van Almelo om de sociale onbelans meer in evenwicht te brengen door hogere inkomens mogelijkheden te bieden voor het bouwen van een woning. Kortom, Almelo op de kaart zetten en ruimte te bieden voor bouwkavels in exclusieve woningbouwlocaties in een overwegend landelijke setting.

 

In het bestemmingsplan Almelo Noord Oost (2008) is uitvoerig beschreven hoe met alle (bestaande) elementen rekening wordt gehouden, zoals de groenstructuren, verkeersstucturen, landschappen, etc. Deze uitgangspunten worden met onderhavig bestemmingsplan niet verlaten.

 

Zuidelijk plandeel (Zuidzijde Ootmarsumsestraat)

Het landschappelijke beeld van dit gebied is totaal anders dan dat van de noordzijde en ook veel minder kwetsbaar. Daarom leent dit gebied zich veel beter voor de ontwikkeling van een zelfstandige woonwijk van enige omvang. In aansluiting op de naastgelegen villawijk Markgraven – Oost kan hier een villawijk ontwikkeld worden met een vergelijkbare verkavelingstructuur. Hoewel de stedenbouwkundige planopzet zich duidelijk zal onderscheiden, zullen beeldvorming en woningtypologieën qua karakter in veel opzichten vergeleken kunnen worden met de villawijk Markgraven.

 

Uitgangspunten voor de planvorming:

• Het bouwen van een villawijk waarbij het hiervoor genoemde programma als minimaal uitgangspunt dient;

• Ontsluiting van de wijk via een nieuwe aansluiting op de Ootmarsumsestraat;

• Een tweede ontsluiting zal onderdeel moeten zijn van de planvorming;

• Ontsluiting voor fiets (recreatieve) routes;

• Benadrukking in de stedenbouwkundige / landschappelijke planopzet van het open en groene karakter van de zone langs het Lateraalkanaal dat de villawijk

• Markgraven begrenst;

• Inpassing van de boomsingels aan de oostzijde van het plangebied;

• Rekening houden met mogelijke uitbreidingen in de toekomst, aangezien de locatie onderdeel uitmaakt van een groter gebied;

• Op kleine schaal mogelijkheid bieden voor toevoeging van twee-onder-één-kapwoningen aan de voorraad, waarbij er geen sprake zal zijn van seriematige bouw;

• Inpassing (met name in verband met de geluidscontour) van de toekomstige

hondenkennel aan de Robbenhaarsweg.

 

Bovenstaande uitgangspunten zijn vertaald in de planregels van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost (2008). Artikel 3 geeft de beschrijving in hoofdlijnen voor alle bestemmingen. Het plan beoogt de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardige omgeving en een aantrekkelijk woon- en leefmilieu. Er dient sprake te zijn van een heldere stedenbouwkundige en landschappelijke hoofdstructuur en hiermee een verdeling in deelgebieden op basis van de stedenbouwkundige kaart 240072. Deze is als bijlage XX toegevoegd. Op basis van deze uitgangspunten is Almelo Noord Oost verdeeld in diverse woongebieden. Het zuidelijke deel is qua opzet te vergelijken met het ten westen van het Lateraalkanaal gelegen Markgraven Oost en leent zich voor de ontwikkeling van een villawijk. Daarvoor is gekozen voor een vijftal woonbuurten, namelijk vakken 1 t/m 5. Hierdoor worden van oudsher aanwezige elementen, zoals de waterstructuren (Lateraalkanaal en de Markgraven), de groenstructuren (houtwallen en boomsingels, het groene kruis en de groene scheg) en de bestaande wegenstructuur gehandhaafd.

 

De realisatie van de woonwijk Almelo Noord Oost gaat gefaseerd en heeft een looptijd t/m 2043 (grondexploitatie). Het is dan ook een woonwijk in wording en bestaat uit diverse deelgebieden (vakken).

 

 
Vak 3

Tegelijk met het vaststellen van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost in 2008 is het verkavelingsplan vastgesteld voor geheel Almelo Noord Oost. Voor vak 3 geldt onderstaande indeling.

 

 

 

Het betreffen in totaal 46 woningen, exclusief drie woningen (47-49) aan de Ootmarsumsestraat. De oppervlaktes variëren van 650m2 (hoofdzakelijk aan de west en zuidzijde van vak 3) en kavels >850m2 (voornamelijk in midden en noorden van vak 3).

 

De kavels 1 t/m 46 zijn in het bestemmingsplan vertaald door één bouwvlak op te nemen met de bestemming Woongebied. Binnen deze bestemming de gronden bestemd voor het wonen, met de daarbij behorende andere bouwwerken, tuinen, groenvoorzieningen, verhardingen ten behoeve van het verkeer en verblijf, zoals woonstraten, waterlopen en- partijen en andere bijbehorende voorzieningen.

 

In het bestemmingsplan zijn voor alle vakken met de bestemming Woongebied geen nadere bepalingen opgenomen voor de indeling van de woonstraten en precieze kavelindeling. Er is gekozen voor maximale flexibiliteit. Dit uit zich onder meer in de minimale en maximale norm voor het aantal woningen. Door een aanpassing te doen in het verkavelingsplan, waarmee het bestemmingsplan niet hoeft te worden gewijzigd, kan flexibel worden omgegaan met de indeling van de woonwijk.

 

Herverkaveling vak 3

Op de verbeelding van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost is voor vak 3 opgenomen dat maximaal 51 woningen kunnen worden gerealiseerd.

 

Zoals aangegeven kenmerkt Almelo Noord Oost zich door grote woonkavels, waardoor er sprake is van een exclusief woningbouwsegment. De kavelgrootte varieert dan ook tussen de 500m2 en 3500m2. Sinds het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan is er veel interesse getoond in kavels <1.000m2. Het plan voor Almelo Noord Oost is opgesteld voor de economische crisis omstreeks 2008. Nu de markt zich weer aan het herstellen is, heeft de marktvraag zich hierop aangepast. Uit de markt is gebleken dat er nagenoeg alleen vraag is naar kavels tussen 500m2 en 750m2. Het eind van de voorraad met kavels van deze oppervlaktemaat in Almelo Noord Oost is in zicht.

 

Om de voorraad aan kavels tussen 500 en 750m2 aan te sterken heeft het college op 26 november 2019 het verkavelingsplan voor vak 3 aangepast. Zie de kaart hieronder.

 

 

 

Met de herverkaveling wordt voorzien in de gewenste kavelafmeting (500 en 750m2) voor vrijstaande woningen. De herverkaveling vindt plaatst binnen nagenoeg dezelfde contour voor vak 3. Er is sprake van een andere (interne) infrastructuur, maar is niet strijdig met de uitgangspunten van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost.

 

De strijdigheid met het geldende bestemmingsplan is dan ook alleen het aantal woningen. Met onderhavig bestemmingsplan wordt eveneens voorzien in de wens van de bestaande bewoners aan de Ootmarsumsestraat door behoud van de groenzone en de directe ontsluiting van de Wanschersdwarsweg op de Ootmarsumsestraat. Hierdoor hoeven zij niet te ontsluiten via de algemene Largas-rotonde en worden zij fysiek afgescheiden van vak 3.

Hoofdstuk 3 De huidige situatie

 

Het gebied ten zuiden van de Ootmarsumsestraat is verdeeld in 4 vakken. De vakken 1 en 2 (onderste deel) zijn inmiddels (bijna) geheel uitgegeven en zijn diverse woningen gerealiseerd. Zie hieronder een luchtfoto van het gebied (vakken 1 t/m 4).

 

 

 

Vak 3 is gelegen in de hoek Ootmarsumsestraat met het Lateraalkanaal. De bestaande woningen aan de Ootmarsumsestraat maken geen deel uit van het plangebied voor de herverkaveling van vak 3.

 

Het plangebied is reeds bestemd voor woningbouw en is net als geheel Almelo Noord Oost in eigendom van de gemeente Almelo. Op basis van het geldende bestemmingsplan kunnen hier minimaal 42 en maximaal 51 woningen worden gerealiseerd. Almelo Noord Oost is een woonwijk in ontwikkeling, waardoor er sprake is van fasering. Pas als een vak in aanmerking komt voor uitgifte, zal het vak bouwrijp worden gemaakt.

 

Vak 3 is om deze reden nog niet bouwrijp gemaakt. Er is dan ook nog geen onder- of bovengrondse infrastructuur aangelegd, waardoor het gebied nog aangepast kan worden aan de gewenste invulling.

 

De gronden worden nu deels gebruikt als agrarisch en deels als volkstuincomplex.

 

 

 

Hoofdstuk 4 Beleidskader

 

Zoals reeds in hoofdstuk 1 is vermeld, is het bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” vastgesteld op 24

juni 2008 en sinds 14 april 2010 onherroepelijk. Er is hierbij sprake van een actueel bestemmingsplan.

De toelichting van dit plan heeft door tijdsverloop dan ook weinig aan actualiteit ingeboet. In verband

hiermee en vanwege de geringe impact van de in dit plan opgenomen wijzigingen kan de toelichting

op het beleidskader beknopt beschreven worden. Aangezien het vigerende bestemmingsplan “Almelo

Noord Oost” in de beleidstoetsing nog ingaat op de Nota Ruimte en het Streekplan, wordt in dit

bestemmingsplan uitvoerig ingegaan op de opvolgers van deze nota's. De gemeentelijke Woonvisie

van Almelo komt ook nog aan bod.

 

4.1 Rijksbeleid

 

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

 

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie

Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op

rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de

Mobiliteits Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal

ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal

Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van

rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

 

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te

houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;

• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

 

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft

het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze

nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

 

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal

neerslaan.

Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;

• het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;

• het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);

• het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

 

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument.

 

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

 

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

 

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

 

• bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

 

• stedelijke ontwikkeling: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

 

Toetsing van het plan aan het rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat de ladder van toepassing is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie.

 

Op het realiseren van woningen in ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van toepassing. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing aangezien sprake is van een planologische toevoeging van acht extra woningen. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

 

4.2 Provinciaal beleid

 

Omgevingsvisie

Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de nieuwe Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld en deze zijn op 13 november 2019 geactualiseerd. De geactualiseerde omgevingsivisie en -verordening zijn op 1 december 2019 in werking getreden.

 

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie:

• goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);

• versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit;

• veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid;

• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan.

 

 

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

 

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

• Of - generieke beleidskeuzes

• Waar - ontwikkelingsperspectieven

• Hoe - gebiedskenmerken

 
Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

 

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

 

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

 

 

 

Generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties - en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten - te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.

 

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

 

Ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

 

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de - voor dat ontwikkelingsperspectief - geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

 

Gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

 

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

 

Toetsing aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

 

Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of - generieke beleidskeuzes' zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan.

 
- Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;

• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

 

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3

De in dit plan besloten ontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die voldoet aan het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Het plangebied is in het geldend bestemmingsplan "Almelo Noord Oost" bestemd tot 'Woongebied' en 'Tuin'. Gelet op de bestemmingsomschrijving en de omliggende woonpercelen, is het plangebied gelegen in 'bestaand bebouwd gebied'. Extra ruimtebeslag op de groene omgeving is niet aan de orde. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

 
- Artikel 2.2.2 (Nieuwe woningbouwlocaties)

1. Bestemmingsplannen en projectbesluiten voorzien in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties voor zover de nieuwe woningbouwlocatie naar aard, omvang en locatie in overeenstemming is met een woonvisie waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en met Gedeputeerde Staten van Overijssel.

2. In afwijking van het bepaalde in lid 1 geldt de eis van overeenstemming met buurgemeenten niet voor buurgemeenten buiten de provincie Overijssel. In dat geval is het voldoende dat aangetoond is dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

 
Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

In paragraaf 4.3 (Woonvisie) vindt toetsing plaats aan de gemeentelijke woonvisie. Hier wordt gesteld dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel is.

 

Ontwikkelingsperspectieven

In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving gaat het - kort door de bocht - om het optimaal in verbinding laten zijn van de stedelijke netwerken met elkaar (connectiviteit) en ervoor zorgen dat de stedelijke netwerken elkaar onderling versterken en aanvullen (complementariteit). Het gaat daarnaast om het behouden/vergroten van de kwaliteit van woonomgevingen en werklocaties. Het plangebied is op de Ontwikkelingsperspectievenkaart aangemerkt als 'Verspreide woonbebouwing'. Hieronder is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

 

 

 

 

Passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief)

 

Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief'

In voorliggend geval wordt voorzien in een toevoeging van 8 woningen binnen een woonomgeving. De woonfunctie past binnen het ontwikkelingsperspectief en de functionele structuur van de omgeving (woongebied). Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

 

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven aangezien deze oorspronkelijke waarden niet meer voorkomen in het plangebied.

 

- De stedelijke laag

 

De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

 

De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn:

• Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur

• Contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken door het infrastructuurnetwerk

 

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart als verspreide bebouwing door haar huidige situatie, waarbij nog geen woningbouw heeft plaatsgevonden. De vakken in Almelo Noord Oost waar wel bebouwing heeft plaatsgevonden is voorzien van 'Woonwijken 1955-nu' en dient hiermee als toetsingskader.

 

'Woonwijken 1955-nu'

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes.

Als ontwikkelingen plaatsvinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp.

 

'Laag van beleving'

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling betreft de realisatie van 8 extra woningen in Almelo Noord Oost. Hiermee vindt een beperkte verdichting plaats ten opzichte van het aantal toegestane woningen op grond van het geldende bestemmingsplan. Almelo Noord Oost is aangemerkt als uitleggebied ten behoeve van de verstedelijkingsopgave van Almelo. Met de ontwikkeling van de wijk wordt rekening gehouden met de omliggende landschappelijke structuren en kwaliteiten waardoor een aantrekkelijk woonmilieu ontstaat.

 

- Toetsing aan de stedelijke laag

De woonwijk Almelo Noord Oost bestaat uit riante vrijstaande woningen op bijpassende ruime kavels. De te realiseren vrijstaande woonhuizen worden op adequate wijze ingepast in de omgeving. De grootte van de kavels en de woningen komt ongeveer overeen met omliggende woonpercelen. De te ontwikkelen woningen passen daarnaast in het grotere geheel en zorgen voor een versterking van het bestaande bebouwingslint. Op basis van het geldende bestemming kan immers al woningbouw plaatsvinden. Er wordt daarom geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag'.

 

Toetsing van het plan aan het provinciaal beleid

Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid

 

4.3 Regionaal beleid

 

Regonale Woning Programmering Twente en Bestuursovereenkomst woonafspraken Twente 2016 - 2020

 

Gemeenten en provincie hebben in 2014 de Regionale Woonvisie Twente vastgesteld, waarin de gezamenlijke ambities staan benoemd, en een visie op wonen voor de regio is bepaald. De regionale woonvisies vormen de basis en vertrekpunt voor de woonafspraken. De thema's van de woonafspraken zijn:

1. doelgroepen (waaronder statushouders);

2. wonen & zorg;

3. stedelijke vernieuwing;

4. bestaande woningvoorraad (waaronder verduurzaming);

5. programmeren en zuinig ruimtegebruik (met name het terugdringen van overcapaciteit).

 

De woonafspraken hebben tot doel intenties vast te leggen en afspraken te maken tussen gemeenten en provincie over deze thema's. Dit om te zorgen voor een goede ruimtelijke ordening en samen op zoek te gaan naar innovatieve oplossingen en mogelijkheden voor een evenwichtige woningmarkt.

 

De provincie Overijssel heeft met gemeenten nieuwe afspraken vastgelegd over wonen voor de periode 2016-2020 (hierna: woonafspraken). De woonafspraken helpen om te zorgen voor gerichte en wederzijdse inzet van provincie en gemeenten ten aanzien van de woningmarkt. De overeenkomst zijn op 29 januari 2016 door de provincie en gemeenten in Twente ondertekend.

 

Gemeenten in Overijssel maken maximaal 100% van de gemeentelijke vraag voor de komende 10 jaar naar woningen beschikbaar in harde plannen. De provincie borgt dit. Door te programmeren voor de eigen behoefte zorgen gemeenten ervoor dat er geen overaanbod in harde plannen ontstaat op de (regionale) woningmarkt. Hierdoor gaat er in principe geen extra aanzuigende werking uit naar huishoudens uit andere gemeenten. Daarbij zijn migratiecijfers verwerkt in de huishoudensprognose en daarmee ook de regionale behoefte.

 

Gemeenten die over een 'historische' harde bestemmingsplancapaciteit beschikken van meer dan 100% van de woningvraag, brengen het overaanbod met maximale voortvarendheid terug (maximaal 3 jaar vanaf januari 2016). De provincie ziet hierop toe. Verder borgt de provincie met de verordening dat gemeenten met overprogrammering uitwerkingsplichten niet kunnen benutten. Hiermee worden buurgemeenten beschermd tegen negatieve effecten van overprogrammering bij buurgemeenten.

In het Regionaal Woning Programmering Twente (geactualiseerde versie april 2017) zijn afspraken vastgelegd waarin gemeenten in Twente zich moeten houden. Zo zijn vraag en aanbod voor de regio in kaart gebracht op basis van dezelfde uitgangspunten en afspraken gemaakt over programmering en afstemming van woonplannen.

 

Afgesproken is dat gemeenten woningbouwplannen binnen stedelijk gebied waarbij tenminste 25 woningen worden gerealiseerd, afstemmen met gemeenten in de regio. Er is sprake van regionale afstemming indien de gemeenten de mogelijkheid geboden is om mee te denken over het woonplan. Bij het vastleggen van de woonafspraken is geconstateerd dat de woningmarkten in Twente overwegend lokaal zijn.

 

In de gemeente Almelo is sprake van een kwantitatieve actuele behoefte van 1.765 - 2.090 woningen voor de periode 2017 t/m 2026. Hiertoe komen we door de vraag op basis van actuele huishoudensprognose te confronteren met het aanbod in harde plannen (directe bouwtitels, uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden).

• Woningvraag voor gemeente Almelo bedraagt 1.765 - 2.090 woningen.

• Aanbod in harde plannen goed voor 1.775 woningen.

• De resterende actuele behoefte die hieruit volgt is 315 woningen.

 

 

 

Onderhavig plan voorziet in de uitbreiding van 8 extra grondgebonden woningen. Daarmee wordt voorzien in de gemeentelijke vraag naar woningen. Met onderhavig plan wordt een deel van de woningbehoefte tot 2026 ingevuld.

 

Toetsing van het plan aan het regionaal beleid

Het plan is in overeenstemming met het regionaal beleid

 

4.4 Gemeentelijk beleid

 

Structuurplan Almelo

Het “Structuurplan Almelo” is op 6 maart 2003 vastgesteld. Het structuurplan geeft een visie op de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van Almelo en is meerdere malen op onderdelen herzien. Voor het laatst in 2018 voor de Noordflank en de insteekhaven Dollegoor.

 

Het structuurplan geeft een visie op de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van Almelo. De ruimtelijke hoofdstructuur van Almelo wordt gekenmerkt door vier groene lobben die vanuit het omliggende buitengebied tot aan de rand van het stadscentrum reiken. Het ruimtelijke beleid is gericht op het behoud van de lobbenstructuur. Binnen deze structuur moet worden gezocht naar de nodige uitbreidingsruimte voor stedelijke functies. Het plangebied is gelegen in een gebied dat is aangemerkt als 'Wonen ontworpen'. Er zijn verder geen bijzonderheden opgenomen voor deze specifieke locatie. Aangezien de ontwikkeling puur woningbouw betreft, is deze in overeenstemming met het structuurplan.

 

 

 

Masterplan

Het Masterplan geeft de ontwikkeling van Almelo aan tot het jaar 2030. Almelo wil met het Masterplan onder meer jongeren, hoger opgeleiden en gezinnen aan de stad binden. Daarnaast heeft het plan als doel de regionale positie van Almelo als centrumstad te versterken en de voorzieningen in de stad te verbeteren. Deze ambities krijgen de komende jaren concreet vorm in de verschillende projecten en plannen die voortkomen uit het Masterplan. Een vernieuwing van de binnenstad levert meer sfeer en gezelligheid op en een toename van het winkelbezoek. Met het creëren van verschillende nieuwe woonmilieus wil Almelo tegemoet komen aan de verschillende wensen op de woningmarkt. Het aanpassen van de wegenstructuur zorgt ervoor dat Almelo beter en makkelijker toegankelijk wordt. Het Masterplan bestaat uit vijf opgaven. Deze opgaven zijn per stadsdeel en per thema verder uitgewerkt. Voor de uitbreidingslocatie Almelo - Noord Oost is in het programma wonen van het Masterplan het aantal van 495 - 670 woningen opgenomen. De toevoeging van 8 woningen past hierbinnen.

 

Woonvisie Almelo 2020

Op 3 juli 2012 is de Woonvisie Almelo 2020 vastgesteld door de gemeenteraad van Almelo. Deze woonvisie is opgesteld in samenspraak met de lokale woningbouwcoöperaties. Sinds de vaststelling van de vorige woonvisie in 2006 is er veel veranderd. Hierbij valt te denken aan de economische neergang, vergrijzing en individualisering. Deze veranderingen hebben hen weerslag op de woningmarkt in Almelo en zijn de aanleiding voor de ontwikkeling van een nieuwe woonvisie.

Het aantal inwoners in Almelo zal nog groeien, in een omgeving die niet meer groeit. De uitbreiding van het woonaanbod is in Almelo, net als in de andere gemeenten van de Netwerkstad, niet heel groot maar wel nodig om aan de huishoudengroei tegemoet te komen. Almelo huisvest ten opzichte van omliggende gemeenten relatief meer mensen met een laag inkomen. In sociaal opzicht staat Almelo er minder goed, minder veerkrachtig voor dan de gemeente wenselijk vindt. Ook in ruimtelijk opzicht moet Almelo een inhaalslag maken. De binnenstad bruist nu niet: er zijn lege plekken en over het voorzieningenniveau zijn velen niet tevreden. Almelo omvat geen 'compleet' palet aan woonmilieus: het ontbreekt aan aantrekkelijk wonen in de binnenstad en aan suburbane woonmilieus. Daarbij zijn sommige wijken kwetsbaar, door fysieke veroudering en omdat het aanbod niet meer voldoet aan de wensen.

Het doel is in 2020 Almelo een aantrekkelijke centrumgemeente te laten zijn waar het prettig leven is en goed toeven. Om dit te kunnen bereiken heeft Almelo zichzelf een drietal verander-opgaven gesteld:

• Woonconsument centraal: Almelo wil zich onderscheiden als dé stad waar de woonconsument zelf kan bepalen hoe hij wil wonen en ook de ruimte heeft om die gewenste woonsituatie vorm te geven;

• Duurzamere stad: Almelo wil zich onderscheiden als duurzame stad. Onder duurzaam verstaat Almelo niet alleen een schoon milieu maar ook een veilige, leefbare, toegankelijke en toekomstbestendige stad.

• Betere sociaaleconomische balans: Almelo streeft naar een betere sociaal economische balans dan nu het geval is, door perspectief te bieden aan de inwoners zelf en door het binden van midden en hogere inkomens.

 

Voor Almelo zijn meerdere prognoses beschikbaar op basis waarvan de toekomstige bevolkingsaantallen, de omvang van de woningvoorraad en het aantal huishoudens kunnen worden ingeschat. Uit prognoses blijkt dat er een structurele behoefte is aan meer woningen in Almelo. Gezien de verwachte ontwikkelingen en behoeften streeft Almelo naar 75.000 inwoners in 2020. Dat is een reële verwachting voor de lange termijn, passend bij de prognoses voor een gezonde woningmarkt, en sluit aan bij de verwachtingen van de provincie.

 

De realisatie van deze structurele opgave wordt door de conjunctuur danig beïnvloed. Idealiter, in het licht van de bevindingen en uitspraken gedaan in deze woonvisie, worden er per jaar dan zo'n 200 tot 225 woningen netto toegevoegd aan de voorraad. Door de economische crisis en de daarmee gepaard gaande stagnatie op de woningmarkt is dit aantal de afgelopen jaren niet gehaald. Nu de markt weer aantrekt, is de vraag naar woningen weer gestegen. De woonvisie heeft daarom voor een flexibel woningbouwprogramma gekozen.

 

De ontwikkeling voorziet in de toevoegen van 8 grondgebonden woningen. Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de woonvisie, namelijk een aantrekkelijke centrumgemeente te zijn, door ook aantrekkelijke vestigingsmogelijkheden voor een specifieke doelgroep bij de stad te realiseren.

 

Toetsing van het plan aan het gemeentelijk beleid

Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid

 

 

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten

 

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven.

 

Bij de totstandkoming van het vastgestelde bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” is onderzoek

verricht met betrekking tot c.q. aandacht besteed aan aspecten als bodem, geluid, milieuzonering,

externe veiligheid / hulpverlening en luchtkwaliteit.

Hetgeen omtrent deze aspecten in toelichting op het bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” is

vermeld, is veelal nog van kracht. In dit bestemmingsplan wordt dan ook specifiek bondig ingegaan op

dit deelgebied. Voor een uitgebreide uiteenzetting wordt verwezen naar de toelichting van het

vastgestelde bestemmingsplan “Almelo Noord Oost”.

 

5.1 Bedrijven en andere activiteiten

 

Om een leefbare woonomgeving te waarborgen worden de ruimtelijk relevante milieu-invloeden van

bedrijfsmatige activiteiten, in relatie tot de omgeving, beschreven. Vanuit deze doelstelling ligt in de

woongebieden het accent op wonen en worden bedrijfsmatige activiteiten geweerd of ontmoedigd.

Andersom ligt het accent in gebieden waar bedrijvigheid is toegestaan op activiteiten en wordt wonen

niet direct toegestaan. Functiemenging van detailhandel en wonen, kan gewenst zijn voor zover deze

niet leidt tot een onleefbare situatie en deze bedrijvigheid direct is gerelateerd aan de woonomgeving

(bv. buurtsuper, schoolgebouw).

 

De aanwezige bedrijfsactiviteiten in en rond het plangebied zijn geïnventariseerd op basis van de

bedrijvenlijst van de gemeente Almelo. Nabij het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die

een negatieve invloed hebben op de woningen.

 

 

 

5.2 Archeologie en cultuurhistorie

 

In het kader van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost is archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Hier komt uit naar voren dat ongeveer tweederde van het gebied een lage archeologische

verwachtingswaarde heeft. Dit plangebied maakt daar onderdeel van uit. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor dit plan.

 

 

 

5.3 Externe veiligheid

 

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de

omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke

stoffen. In het noorden van het plangebied ligt een hoofdtransport aardgasleiding. In het bestemmingsplan Almelo Noord Oost is de aardgasleiding specifiek beschermd en verantwoord. In onderhavig bestemmingsplan is deze bescherming opnieuw opgenomen via een dubbelbestemming. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit plan.

 

 

5.4 Geluid

 

In het kader van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De hierin opgenomen uitgangspunten zijn nog actueel. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het toevoegen van 8 woningen binnen een plangebied waar reeds 51 woningen mogelijk waren. Een aanpassing van het akoestisch onderzoek is dan ook niet nodig.

 

 

5.5 Luchtkwaliteit

 

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de planologische kaders voor in totaal 8 extra woningen (59 in totaal). Een project met een dergelijke omvang is aan te merken als een project welke “niet in betekenende mate bijdraagt” aan luchtverontreiniging.

 

Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig.

 

5.6 Ecologie

 

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

 

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd. Het plangebied is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is gelegen op ruim 6 kilometer afstand van het plangebied.

Om aan te tonen of de voorgenomen ontwikkeling resulteert in significante negatieve gevolgen voor Natura 2000-gebieden, is een stikstofonderzoek uitgevoerd. Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 1. Uit het stikstofonderzoek blijkt dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningsplichtig.

 

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het (NNN) is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied ligt niet in het NNN. De dichtstbijzijnde gronden aangemerkt als NNN zijn gelegen op circa 5 kilometer afstand van het plangebied. Gelet op de afstand tot het gebied en de aard en omvang van de ontwikkeling binnen het plangebied worden geen negatieve effecten verwacht. Een verdere toetsing aan het NNN is niet aan de orde.

 

Soortenbescherming

Wat betreft de soortbescherming zijn er in het kader van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost diverse onderzoeken naar flora en fauna uitgevoerd. In het kader van de ontwikkeling van de woonwijk Almelo Noord Oost zijn maatregelen getroffen op het gebied van de flora en fauna. Deze maatregelen zijn niet van toepassing op dit plangebied. Het plangebied betreft een bouwlocatie in ontwikkeling (er wordt reeds een woning met bijgebouw opgericht). Het overgrote deel wordt verder als grasland/tuin ingericht. Op basis hiervan is geen negatief effect van de ingrepen in het gebied op de flora en fauna te verwachten. In verband daarmee is een nader (veld)onderzoek laten uitvoeren, die hiervoor bijlage 2. Aanleiding hiervoor is mede de gewijzigde soortenbescherming, zoals opgenomen in de provinciale verordening. Uit het onderzoek blijkt dat het aanvragen van een ontheffing op de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet niet noodzakelijk is.

 

 
Conclusie

Het plangebied ligt niet in of in de invloedssfeer van gebieden met een beschermingsstatus, zoals Vogel- en Habitatrichtlijngebieden, Natura 2000 gebieden of Ecologische Hoofdstructuur. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing of vergunning aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te kunnen voeren in overeenstemming met wet- en regelgeving voor beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

5.7 Waterparagraaf

 

In het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) wordt gestreefd naar duurzame, veerkrachtige

watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

 

Watertoets

De watertoets is het aangewezen instrument om expliciet aan te geven welke wateraspecten in het geding zijn bij een ruimtelijk plan, wat de gevolgen van het betreffende bestemmingsplan zijn voor het watersysteem en welke maatregelen worden genomen om deze gevolgen het hoofd te bieden. Hierbij gaat het niet alleen om waterveiligheid, maar ook om grondwaterbescherming en wateroverlast. In ieder geval verdienen de volgende aspecten aandacht, zowel bij de keuze als bij de inrichting van de locatie:

• Veiligheid: behouden en vergroten van de veerkracht. Met veerkracht bedoelen we het vermogen van het watersysteem om extreme situaties met veel neerslag het hoofd te bieden door voldoende bergings- en afvoermogelijkheden, zodat overstroming of ongewenste inundatie niet optreden;

• Grondwaterbescherming;

• Kwantitatieve gevolgen voor grond- en oppervlaktewater;

• Kwalitatieve gevolgen voor grond- en oppervlaktewater;

• Compensatie negatieve gevolgen.

 

Watertoetsproces

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Bij de totstandkoming van het vastgestelde bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” is onderzoek verricht met betrekking tot c.q. aandacht besteed aan het aspect water. Hetgeen omtrent deze aspecten in toelichting op het bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” is vermeld, is nog onverkort van kracht. Bovendien heeft de beperkte verdichting van het aantal woningen geen gevolgen voor het omgevingsaspect ‘water’. Derhalve is het plan in het kader van het aspect ‘water’ acceptabel. Een uitgebreide watertoets kan dan ook achterwege blijven.

 

5.8 Bodemkwaliteit

 

In het kader van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost zijn er diverse bodemonderzoeken

uitgevoerd. In het algemeen kan worden gesteld dat er in de bodem geen verontreiningen aanwezig

zijn met uitzondering van een aantal voormalige agrarische erven. Dit plangebied maakt daar geen

onderdeel uit. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor dit plan.

 

5.9 Milieueffectrapportage

 

Inleiding

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke

wijziging die daarin is aangebracht, is dat voor de vraag of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet

worden doorlopen, toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst niet toereikend is. Indien een activiteit

een omvang heeft die onder de grenswaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de

EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de

activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet

m.e.r.-(beoordelings)plichtig. In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking

opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de

drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is

opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de

D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden liggen een toets moet worden

uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets

wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen:

• belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet

uitgesloten. In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.(-beoordelings)-plichtig in het andere geval dient een

• m.e.r.- beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De

toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de

selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

 

Onderzoek

In het plangebied is sprake van de 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk

ontwikkelingsproject'. Het toevoegen van 8 grondgebonden woningen wordt niet gezien als een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit omdat deze pas geldt bij 2.000 woningen of meer. Het

plan ligt niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied. Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn reeds maximaal 51 woningen mogelijk. Door de toevoeging van 8 woningen in hetzelfde plangebied (bouwvlak), de grote afstand en het feit dat het een woningbouwontwikkeling betreft in binnenstedelijk gebied heeft de in dit plan besloten ontwikkeling geen significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van deze Natura 2000- gebieden. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de in dit plan besloten woningbouwontwikkeling in voldoende mate is afgewogen en dat er geen nadelige effecten zijn te verwachten.

 

Conclusie

Het plan is niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied gelegen en heeft ook geen belangrijke

nadelige milieugevolgen voor de omgeving, waardoor de ontwikkeling van 8 grondgebonden woningen in het betreffende gebied niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is.

 

 

 

Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten

 

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

 

6.1 Inleiding

 

Het bestemmingsplan Herverkaveling Almelo Noord Oost vak 3 bestaat uit een verbeelding (plankaart), planregels en deze plantoelichting. De verbeelding en planregels vormen tezamen het juridische deel van het bestemmingsplan. Deze vormen het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van gronden en bebouwing. In de regels worden de mogelijkheden in artikelen vastgelegd. Op de verbeelding worden de bestemmingen, bouw- en gebruiksmogelijkheden per locatie aangeduid. Het bestemmingsplan is opgesteld in aansluiting op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012.

In dit hoofdstuk zal de juridische systematiek van het bestemmingsplan worden toegelicht. Ook wordt een beschrijving per bestemming en een toelichting op de algemene bepalingen en de overgangs- en slotbepalingen gegeven.

 

6.2 Juridische systematiek

 

In dit plan wordt uitgegaan van positieve bestemmingen, waarbij de ontwikkeling van nieuwbouw of verbouw mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend. De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend wanneer het bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Ook moet het gebruik van het gebouw of de gronden mogelijk zijn volgens de planregels en de verbeelding.

 

Planregels

De planregels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

• Inleidende regels: bevat een aantal bepalingen die van belang zijn voor een juiste interpretatie en toepassing van de planregels in de overige hoofdstukken;

• Bestemmingsregels: bevat de regels omtrent de diverse bestemmingen waarin bouw- en gebruiks(on)mogelijkheden zijn opgenomen;

• Algemene regels: bevat algemeen geldende regels met betrekking tot gebruik en afwijkingen;

• Overgangs- en slotregels: bevat overgangsregels en de titel van het plan.

 

De hoofdstukindeling van de regels ziet er als volgt uit:

 

Hoofdstuk 1: "Inleidende regels", bevat de volgende artikelen:

• Begrippen;

• Wijze van meten.

 

Hoofdstuk 2: "Bestemmingsregels", bevat de bestemmingen, die per artikel (indien van toepassing) het volgende stramien hebben:

• Bestemmingsomschrijving;

• Bouwregels;

• Nadere eisen;

• Afwijken van de bouwregels;

• Specifieke gebruiksregels;

• Afwijken van de gebruiksregels;

• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;

 

Hoofdstuk 3: "Algemene regels", bevat de volgende artikelen:

• Antidubbeltelregel;

• Algemene gebruiksregels;

• Algemene aanduidingsregels;

• Algemene afwijkingsregels;

• Algemene procedureregels.

 

Hoofdstuk 4: "Overgangs- en slotregels", bevat de volgende artikelen:

• Overgangsrecht;

• Slotregel.

 

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In deze bestemmingsomschrijving worden limitatief de functies genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van de grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. De afwijkingsregels en nadere eisen geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden bij een omgevingsvergunning af te wijken van een specifieke regel.

 

Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Een aantal elementen op de verbeelding heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de analoge verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die verbeelding, zoals kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers.

 

Flexibiliteit binnen het bestemmingsplan

Binnen het bestemmingsplan zijn de volgende instrumenten aanwezig ten behoeve van de benodigde flexibiliteit:

• een omgevingsvergunning om af te wijken van specifieke regels. Het gaat hier om geringe afwijkingen van het bestemmingsplan. Deze afwijkingsmogelijkheid biedt voor burgemeester en wethouders de mogelijkheid een afweging te maken van de noodzaak ten opzichte van het stedenbouwkundig en/of milieuhygiënisch belang;

• nadere eisen: ten aanzien van enkele in de regels genoemde bouwmogelijkheden zijn burgemeester en wethouders bevoegd tot het stellen van nadere eisen inzake de situering van gebouwen, de profilering van wegen, het aantal parkeerplaatsen en afstanden van gebouwen ten opzichte van elkaar en de openbare ruimte.

 

Of en onder welke voorwaarden van deze mogelijkheden gebruik kan worden gemaakt, staat in het bestemmingsplan omschreven.

 

6.3 Beschrijving per bestemming

 

6.3.1 Bestemmingsregels

Het bestemmingsplan kent verschillende bestemmingen, te weten Groen, Verkeer, Woongebied en Leiding-Water. Hierna volgt een korte beschrijving van deze bestemmingen.

 

Groen

Aan de structurele groenvoorzieningen is de bestemming Groen toegekend. Groenvoorzieningen, tuinen, fiets- en voetpaden, sport- en speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen zijn binnen deze bestemming toegestaan. Daarnaast zijn op enkele percelen door middel van een aanduiding volkstuinen toegestaan.

Bebouwing is enkel toegestaan ten behoeve van nutsvoorzieningen. De maximale inhoudsmaat van een gebouw voor nutsdoeleinden is 36 m³ toegestaan.

 

Verkeer

De bestemming Verkeer is bedoeld voor de in het plangebied opgenomen wegen, straten, fiets- en voetpaden. De gronden zijn mede bestemd voor groen- en speelvoorzieningen, voorzieningen ter wering van het wegverkeerslawaai, parkeervoorzieningen en straatmeubilair. Buiten nutsvoorzieningen met een maximale inhoudsmaat van 36 m³ zijn gebouwen niet toegestaan.

 

Woongebied

De bestemming Woongebied maakt de realisatie van vrijstaande woningen mogelijk met de daarbij behorende andere bouwwerken, tuinen, groenvoorzieningen, verhardingen zoals woonstraten en andere bijbehorende voorzieningen. De gebruiksoppervlakte van een woning dient minimaal 75m2 te bedragen en per woning is maximaal één huishouden toegestaan. Op de verbeelding wordt in het bestemmingsvlak het minimum en maximum aantal woningen aangegeven dat binnen de bebouwingsgrenzen gebouwd mag worden. In de regels wordt de maximale bouwhoogte bepaald, alsmede de maximale oppervlakte van de hoofdgebouwen (deze is gerelateerd aan de oppervlakte van het bouwperceel). Met betrekking tot de situering van de hoofdgebouwen worden, naast de bebouwingsgrenzen op de verbeelding, in de voorschriften enkele minimale afstanden tot perceelsgrenzen aangegeven.

 

Met betrekking tot de bijbehorende bouwwerken is de standaardregeling die bestemmingsplannen wordt gehanteerd als uitgangspunt genomen. In afwijking daarvan wordt een kap op een aan-/uitbouw of bijgebouw bij recht toegestaan en is de bouwhoogte alleen gerelateerd aan de hoogte van het hoofdgebouw. Met betrekking tot de oppervlakte zijn de maatvoeringen uit de standaardregeling voor bijbehorende bouwwerken met 25 m2 verlaagd, omdat er in dit bestemmingsplan geen sprake is van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak. In dit plan is alleen sprake van overschrijding van de maximale oppervlakte die geldt voor het hoofdgebouw. Er van uitgaande dat deze maximale oppervlakte niet volledig benut zal worden alleen voor het hoofdgebouw, biedt dit ruimte voor bijbehorende bouwwerken.

 

Binnen de woonbestemming is bij recht een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit toegestaan. Het betreft hier een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Hier zijn echter wel regels aan verbonden. Deze regels zijn gericht op het voorkomen van hinder en overlast van deze activiteiten.

 

Leiding-Water

Deze dubbelbestemming is gericht op de bescherming van de (hoofd)leiding voor water. De dubbelbestemming schort de werking van de onderliggende bestemming op. Een afwijkingsregels maakt het echter mogelijk om toch binnen deze bestemming te bouwen. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend als het functioneren van de leiding niet in het geding komt en de leidingbeheerder hierover om advies wordt gevraagd.

 

6.3.2 Overige regels

 

Inleidende regels / begrippen

Dit artikel bevat de definities van begrippen die in dit bestemmingsplan worden gebruikt. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. De begripsbepalingen zijn op alfabetische volgorde weergegeven.

 

Inleidende regels / wijze van meten

In dit artikel is geregeld op welke manier moet worden gemeten.

 

Anti-dubbeltelregel

Door middel van dit artikel wordt voorkomen dat grond, die betrokken is geweest bij het toestaan van een bouwplan, bij de beoordeling van een later bouwplan wederom betrokken is.

 

Algemene gebruiksregel

Voor de redactie van de gebruiksregel is een algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de doeleindenomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.

 

Algemene afwijkingsregel

In dit artikel zijn een aantal voorwaarden opgenomen die het mogelijk maken het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Ook kleine afwijkingen (tot 10%) van de in de regels opgenomen maten kunnen op grond van dit artikel mogelijk worden gemaakt. Tevens kunnen krachtens dit artikel kleine bouwwerken ten dienste van nutsbedrijven worden toegestaan. Ook de realisatie van erkers bij woningen wordt middels deze bepaling mogelijk gemaakt, alsmede het wijzigen van gebruik van gebouwen (al dan niet bij woningen) ten behoeve van kinderopvang.

 

Algemene procedureregels

Hierin zijn de procedurebepalingen opgenomen ten aanzien van het stellen van nadere eisen.

 

Algemene overige regels

In de algemene regels wordt ten aanzien van het parkeren geregeld dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt aansluiting gezocht bij de parkeerkencijfers van het CROW.

Het benodigde aantal parkeerplaatsen kan worden berekend op basis van parkeerkencijfers of wordt bepaald in parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers. Parkeernormen geven het aantal beleidsmatig vastgestelde parkeerplaatsen bij een bedrijf of voorziening aan. Bij het gebruik van parkeerkencijfers moet rekening worden gehouden met de bereikbaarheid van de locatie, de specifieke kenmerken van de functie, de mobiliteitskenmerken van de gebruikers van het gebouw en met het gemeentelijk beleid. Hierbij wordt gezocht naar een evenwicht tussen zoveel mogelijk tegemoetkomen aan de parkeervraag en de optimale combinatie van leefbaarheid en bereikbaarheid.

Daarnaast is het eveneens van belang dat de parkeerruimte van voldoende omvang is. Een parkeerruimte moet wel zijn afgestemd op gangbare personenauto's.

 

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de hoofdregel dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd, mits op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien en de situering van de parkeerplaatsen het ruimtelijk beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

 

Eenzelfde soort redenatie gaat op voor het laden en lossen van goederen.

 

Overgangsrecht

In dit artikel wordt geregeld dat bouwwerken mogen worden behouden of gebruik mag worden voortgezet vanaf het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen, ondanks dat de bebouwing of het gebruik niet (langer) overeenkomt met de regels die in het bestemmingsplan van kracht zijn.

 

Slotregel

Dit wordt ook wel de citeerbepaling genoemd. Hierin wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan genoemd is.

 

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

 

Om de financiële consequenties van het project Almelo Noord Oost in beeld te

brengen is een grondexploitatie opgesteld voor rekening en risico van de gemeente

Almelo. Dit wil zeggen dat de gemeente grond verwerft, kavels bouwrijp maakt,

openbare voorzieningen treft en bouwrijpe kavels uitgeeft. Over deze

grondexploitatie wordt verantwoording afgelegd middels de 'Perspectiefnota

Grondbedrijf'. Deze wordt jaarlijks opgesteld.

 

In de grondexploitatie opzet is voor wat betreft de investeringen rekening gehouden

met kosten voor verwervingen, slopen en opruimingen, eventuele saneringen,

bouw- en woonrijpmaken, planvoorbereiding en voorbereiding en toezicht op de

uitvoering. De kosten bouw- en woonrijpmaken bestaan

o.a. uit investeringen in grondwerken, verharding, riolering, groen,

nutsvoorzieningen en kunstwerken. Het totaal van de kosten zijn 84,6 miljoen euro.

(bron Perspectiefnota 2019).

 

De opbrengsten worden gegenereerd uit kaveluitgifte voor woningbouw. Inde

exploitatie opzet is rekening gehouden met een opbrengstenniveau van ca. 89,8

milijoen euro. (bron perspectiefnota 2019).

 

De einddatum van de grondexploitatieberekening is bepaald op 31-12-2043. In de

fasering zijn de kosten gerelateerd aan de uitgifte van vrije kavels. Kosten en

opbrengsten zijn middels een percentage voor respectievelijk kosten- en

opbrengstenstijging in de tijd gezet en met behulp van een rentepercentage contant

gemaakt.

 

Het totaal van kosten, opbrengsten en fasering bedraagt per 1-1-2019 ca. 1,1

miljoen euro verlies op Netto Contante Waarde. De grondexploitatie zal jaarlijks

naar voortschrijdend inzicht worden herzien.

 

De risico's van de grondexploitatie bestaan hoofdzakelijk uit planologische

procedures en een toename van de planvoorbereidingskosten. Daarnaast bestaat

het gevaar dat de verkoop van vrije kavels om marktredenen niet volgens planning

zal verlopen. De risico's zoals hier beschreven worden afgedekt middels de

Algemene reserve van de Gemeente Almelo.

 

Hoofdstuk 8 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze

 

Vooroverleg

Het plan is overeenkomstig het bepaalde in bepaalde in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening aan verschillende instanties toegezonden. De ontvangen adviezen in het kader van het vooroverleg hebben niet geleid tot belemmeringen.

 

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Herverkaveling Almelo Noord Oost vak 3 en de bijbehorende stukken hebben met ingang van ..-..-.... tot en met ..-..-.... ter inzage gelegen. Er zijn (...) zienswijzen binnengekomen. Er heeft op ..-..-.... een hoorzitting plaatsgevonden. Een aantal zienswijzen heeft