| Plan: | Buitenvaart I, 2012 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0118.BP20128022001-OH01 |
Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen te sturen en functionele kwaliteiten te stimuleren of juist af te remmen. Het zal voor de komende tien jaar een juridische basis vormen voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het gebied. Het is daarom van belang de uitgangspunten voor dit bestemmingsplan nader te beschrijven.
Het beleid is erop gericht de stedenbouwkundige uitgangspunten, te weten goede landschappelijke inpassing, representatie en presentatie naar buiten toe, flexibiliteit, faseerbaarheid en een heldere verkeersstructuur, te realiseren en te handhaven.
Dit plan biedt een goed vestigingsklimaat en nog een aantal goede vestigingsmogelijkheden voor regionaal verzorgende en kleinere plaatselijke bedrijven met de daarbij behorende bedrijfswoningen. Voorts wordt met dit plan voorzien in de behoefte aan locaties voor grotere bedrijven, die relatief minder arbeids- en bezoekersintensief zijn. Bij de inrichting is gestreefd naar een ruimtelijke kwaliteit die past bij een representatieve locatie en naar zo weinig mogelijke milieuhinder.
Binnen de begrenzing van het onderhavige plangebied staan in totaal 67 (bedrijfs)woningen met ongeveer 200 bewoners. In het lint Hollandscheveldse Opgaande liggen 19 (bedrijfs)woningen, waarvan vier twee-onder-één-kap woningen zijn, in het lint Langedijk liggen 14 (bedrijfs)woningen, waarvan twee twee-onder-één-kap woningen zijn. Op het bedrijventerrein Buitenvaart I liggen de overige 34 bedrijfswoningen. Alle woningen behoren tot het eigen woningbezit, met uitzondering van de helft van een twee onder een kap woning, waarbij een groot gedeelte vanaf de zeventiger jaren is gebouwd.
Bebouwingslint Hollandscheveldse Opgaande en Langedijk
Op een aantal plaatsen in het ontginningslandschap hebben zich bebouwingslinten ontwikkeld. Het gaat hierbij om linten die de hoofdlijnen van de ontginning aangeven, waarbij vanuit deze linten het gebied grotendeels is ontgonnen.
Alle linten hebben hetzelfde profiel: een weg met aan weerszijden zware boombeplanting met op enige afstand bebouwing. Deze bebouwing ligt in een variërende rooilijn en met een variërende afstand tussen de bebouwing en heeft de nokrichting overwegend haaks op de weg. Bedrijfsgebouwen liggen achter de woningen en vormen de overgang naar het middengebied van het bedrijventerrein. Het overheersende beeld in de linten is dat van eenvoudige woonhuizen, afgewisseld met enkele bijzondere bebouwingsvormen. Deze laatste bebouwing wijkt het meest af met betrekking tot de ligging en de rijkere detaillering.
De oorspronkelijke bebouwingsstructuur is in de loop van de tijd aangevuld met nieuwbouw, met behoud van een aantal herkenbare openingen. De waarde van de bebouwing in dit gebied zit in de afleesbaarheid van de ontstaansgeschiedenis.
Het omringende landschap
Zowel het Hollandscheveldse Opgaande als de Langedijk grenzen in het zuidwesten aan een grootschalig veenontginningslandschap. Er is sprake van een landschap dat wordt gekenmerkt door een fijnmazig oost-west georiënteerde parcelering, ontstaan uit de vroegste verveningsperiode. De sloten die deze parcelering gestalte geven, zijn goed herkenbaar in het landschap, met name op die plaatsen waar de randen worden begeleid door bomen. Het gebied wordt voornamelijk gebruikt voor veeteelt en weide en vertegenwoordigt een van de weinige veenweidegebieden in de provincie Drenthe.
Het grootschalige veenontginningsgebied is, op een enkele boerderij en woonhuis na, vrij van bebouwing gebleven. De weinige bebouwing die er voorkomt, bestaat uit agrarische bedrijven of een enkele woning. De bebouwing staat vaak alleen en is onopvallend aanwezig. De bouwhoogte bestaat uit één bouwlaag en is afgedekt met een zadeldak.
Uitgangspunt van het beleid van de gemeente met betrekking tot bedrijvigheid haakt aan bij het provinciaal beleid. Dit betekent dat de gemeente streeft naar het aantrekken van (boven)regionale bedrijvigheid. Daarnaast is het beleid gericht op voldoende ruimte voor bedrijven die lokaal of regionaal gebonden zijn.
Buitenvaart I wordt vanaf Rijksweg A37 ontsloten via het knooppunt Hoogeveen-Oost.
De bestaande bebouwing langs het Hollandscheveldse Opgaande blijft in schaal en ritme het voorbeeld voor bedrijfsbebouwing met bijbehorende woning. In het algemeen is dit gedeelte bestemd voor kleinere bedrijven. De noordelijke bebouwingsrand vormt het decor vanaf Rijksweg A37 en vereist daarom in de vormgeving meer aandacht.
De overgang van zakelijke bedrijfsbebouwing in het noorden tot een bebouwing aan de zuidzijde die aansluiting zoekt bij het oude bebouwingslint, is kenmerkend voor dit gebied. Het is wenselijk om naar een zekere mate van herkenbaarheid te streven door samenhang in schaal, vorm, materiaal en kleurstellingen van de diverse gebouwen.
Het karakter van het bedrijventerrein komt onder meer tot uiting in representatieve bebouwing langs Rijksweg A37, langs de Mr. Cramerweg en aan de hoofdontsluitingsweg. Voorts komt het representatieve karakter tot uiting door het gebruik van waterpartijen en de ontsluiting via een brede, representatieve centrale ontsluitingsas, die wordt omzoomd met hoogopgaande beplanting. Er zijn op de bedrijfskavels lange zichtlijnen vrijgehouden in de noord-zuidrichting ter hoogte van de in noord-zuid richting lopende ontsluitingswegen. De eikenlaan aan de noordzijde van het plangebied is gehandhaafd.
Het zuidwestelijk deel is geschikt voor kleine bedrijven met bedrijfswoningen gesitueerd rondom een groene ruimte. Dit gedeelte sluit aan op de bebouwingslinten met bedrijfswoningen en bedrijven ten noordoosten van de Langedijk en ten noorden van het Hollandscheveldse Opgaande.
Teneinde de milieuhinder zo veel mogelijk te beperken is een ruimtelijke scheiding aangebracht tussen milieugevoelige (woon)functies, door middel van een zonering van het bedrijventerrein in bedrijfscategorieën, waar geen detailhandelsfuncties en kantoorfuncties zijn toegestaan, met uitzondering van bepaalde volumineuze detailhandel. Tevens wordt de milieuhinder zo veel mogelijk beperkt door een zodanige zonering van bedrijfsactiviteiten, dat de bedrijven ten opzichte van elkaar zo weinig mogelijk hinder veroorzaken.
Bedrijven uit de transportsector zijn zodanig in het plangebied gevestigd dat zij, gelet op het verkeersaspect en de stedenbouwkundige opzet, geen afbreuk doen aan het representatieve karakter van het terrein, dat wil zeggen dat ze niet aan de buitenranden zijn gevestigd.
Het gebied valt onder regulier welstandniveau, waaronder wordt verstaan dat de aanwezige kwaliteit ten minste wordt gehandhaafd. Dit betekent:
Vervoerswijze en tracékeuze zullen (nog) meer dan tot nu toe moeten stoelen op de visie, dat het kostbare en kwetsbare woonmilieu van de gemeente Hoogeveen in het algemeen, zowel moet worden beschermd, als hoogwaardig ontsloten. Het particuliere autoverkeer zal ontmoedigd moeten worden, ten gunste van het langzaam verkeer en het openbaar vervoer. Binnen dit plangebied geldt dit met name voor de Langedijk en het Hollandscheveldse Opgaande.
Concreet houdt dit in, dat de verkeersruimten niet worden uitgebreid, maar dat de bestaande infrastructuur beter moet worden benut. Binnen het grootste deel van het plangebied vinden verkeersbewegingen plaats voor het bestemmingsverkeer. De wegen voor het doorgaande verkeer en dus met een grotere stroomfunctie liggen buiten dit bestemmingsplan. Alle wegen zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen.
Het beleid is er op gericht het groen dat op het bedrijventerrein aanwezig is te behouden en waar nodig te versterken en uit te breiden. Daarom zijn de belangrijke groen- en waterstructuren waarmee het bedrijventerrein omgeven is en die zowel belangrijk zijn voor de groene uitstraling van het gebied als voor de wateropvang tot 'Groen' of 'Water' bestemd. Dit geldt eveneens voor de belangrijke boom- en groenstructuren langs de ontsluitingswegen en het groengebied met het speelterrein in het gedeelte met de bedrijfswoningen.