| Plan: | Bedrijventerrein Buitenvaart II, partiële herziening uniformering bouwhoogtes 2014 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0118.2014BP8027003-VG01 |
Bestemmingsplan Bedrijventerrein Buitenvaart II, partiële herziening ex artikel 30 WRO kent gebiedsgewijs verschillende maximaal toegestane bouwhoogtes ten behoeve van onder andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Ten aanzien van het gefaseerd ontwikkelen van Riegmeer is aangegeven dat in eerste instantie de noordelijke kavels in aanmerking komen voor realisatie.
In het kader van flexibiliteit is besloten om de regeling ten aanzien van maximaal toegestane bouwhoogtes voor een klein gedeelte van dit plangebied te verruimen, omdat uit de praktijk blijkt dat behoefte bestaat aan een verruiming van deze regeling. In de afgelopen jaren zijn er verscheidene verzoeken ontvangen door de gemeente. Dit signaal is aanleiding geweest om de regeling onder de loep te nemen en te bezien welke mogelijkheden er bestaan voor verruiming.
De voorliggende partiële herziening heeft tot doel de maximaal toegestane bouwhoogtes voor een klein gedeelte van het plangebied te verruimen, omdat uit de praktijk blijkt dat behoefte bestaat aan een verruiming van deze regeling.
De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit 8 hoofdstukken. Dit inleidende hoofdstuk beschrijft de aanleiding tot het opstellen van dit bestemmingsplan. Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie. Hoofdstuk 3 bevat het beleid waaraan dit bestemmingsplan moet voldoen. Hoofdstuk 4 gaat in op de gewenste ontwikkeling en hoofdstuk 5 op de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en hoofdstuk 7 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 8 gaat in op het vooroverleg met verschillende instanties.
Het plangebied betreft het noordelijke deel van het zuidelijke blok van Buitenvaart II, ook wel Riegmeer genaamd, dat gelegen is ten zuid-westen van Hollandscheveld, aan de zuidzijde van de Langedijk. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de strook met de bestemming 'Groen' en aan de west- en zuidzijde door de bestemming 'Verkeersdoeleinden, zoals opgenomen in bestemmingsplan Bedrijventerrein Buitenvaart II. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door een deel van de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden', zoals opgenomen in bestemmingsplan Bedrijventerrein Buitenvaart II, partiële herziening ex artikel 30 WRO.
Bestemmingsplan Bedrijventerrein Buitenvaart II, partiële herziening ex artikel 30 WRO kent voor onderliggend gebied de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden (Bd)'. De maximaal toegestane bouwhoogte voor gebouwen is 15 meter. De maximaal toegestane bouwhoogte voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is 25 meter.
Het huidige bestemmingsplan laat een bouwhoogte toe van maximaal 15 meter voor gebouwen en van maximaal 25 meter voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Het betreft hier het aanvullen van een maximaal toegestane bouwhoogte voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde voor een klein percentage van het plangebied, dat onderdeel is van het grotere bedrijventerrein Riegmeer. Het aanvullen/aanpassen van deze regels heeft geen raakvlakken met het rijksbelang. Met betrekking tot het provinciaal belang wordt verwezen naar hoofdstuk 8 van deze toelichting, waarin de vooroverlegreactie van de provincie is verwerkt.
Bestemmingsplan Bedrijventerrein Buitenvaart II, partiële herziening ex artikel 30 WRO kent gebiedsgewijs verschillende maximaal toegestane bouwhoogtes ten behoeve van onder andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Ten aanzien van het gefaseerd ontwikkelen van Riegmeer is aangegeven dat in eerste instantie de noordelijke kavels in aanmerking komen voor realisatie.
In het kader van flexibiliteit is besloten om de regeling ten aanzien van maximaal toegestane bouwhoogtes voor een klein gedeelte van dit plangebied te verruimen, omdat uit de praktijk blijkt dat behoefte bestaat aan een verruiming van deze regeling. In de afgelopen jaren zijn er verscheidene verzoeken ontvangen door de gemeente. Dit signaal is aanleiding geweest om de regeling onder de loep te nemen en te bezien welke mogelijkheden er bestaan voor verruiming. Immers, er zal blijk moeten worden gegeven aan een gedegen afweging van belangen.
Dit heeft er toe geleid dat een verruimde regeling in onderliggend plan wordt opgenomen. Om toekomstige bedrijven op moment van aanvraag niet te belasten met extra procedures is gekozen voor deze partiële herziening.
Huidige bestemmingsplan
Het huidige bestemmingsplan laat een bouwhoogte toe van maximaal 15 meter voor gebouwen en van maximaal 25 meter voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Inventarisatie landschappelijke en ruimtelijke kwaliteiten
Ten behoeve van de ontwikkeling van het bedrijventerrein Buitenvaart II heeft een uitgebreide inventarisatie en analyse van het gebied rond Hollandscheveld ( het zoekgebied) plaatsgevonden.
Daarbij is afgewogen welk deel van het landschap geschikt is voor een bedrijventerrein met de grootte van Buitenvaart II.
Ten zuiden van de Langedijk en ten westen van de Riegshoogtendijk opent het landschap zich. Hier is sprake van een grootschaligheid, die mogelijkheden biedt om een groot bedrijventerrein te vestigen.
Dat is een van de redenen geweest om Riegmeer op deze plaats te situeren.
Inpassing in het landschap
Geredeneerd vanuit de inventarisatie en analyse is gekozen voor een kloek en geometrisch blok (het zuidelijk blok of Riegmeer) dat past bij de maat en schaal van het landschap. Het zuidelijk blok krijgt een continue rand bestaande uit een ca. 70 meter brede bomenweide met 5 rijen bomen, die rond het gehele bedrijventerrein wordt aangebracht. De bomen staan strak in het gelid in rijen in deze rand rond het blok.
Door het blok een sterke geometrische vorm te geven en de randen uniform te maken, is het zuidelijk blok herkenbaar als eenheid die past in het grootschalige landschap.
De rand met bomen bestaat uit lindebomen van de eerste grootte (bomen die ca. 20-30 meter hoog worden) en voorziet in een groene rand, die zich zowel met het bedrijventerrein als met het omliggende landschap goed verhoudt.
Afweging bouwhoogte
Het landschap, het zuidelijk blok zelf (Riegmeer) en de randen zijn grootschalig. Het zuidelijk blok is bedoeld voor grootschalige bedrijven die veel hectares nodig hebben. De interne verkaveling is flexibel opgezet om aan een toekomstige vraag tegemoet te kunnen komen. Daarom kan met de interne ontsluiting geschoven worden. Zowel kleinere als heel grote bedrijven kunnen op maat bediend worden. Die flexibiliteit zit, zo blijkt nu, niet in de toe te stane maximale bouwhoogte.
Die is 15 meter voor gebouwen en 25 meter voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Dat blijkt te weinig voor de grootschalige bedrijven die hier een plek zoeken.
Gelet op de grootschaligheid van het landschap en het bedrijventerrein en op de brede rand met water en bomenrijen, is een grotere bouwhoogte geen probleem. Een bouwhoogte van 45 meter voor 5 % van de oppervlakte van het plangebied is een maat die past bij de maat en schaal van het bedrijventerrein.
Wel wordt geadviseerd om in de geest van beeldkwaliteitsplan de hogere bouwdelen zoals silo's zoveel mogelijk te clusteren, 1 kleur te geven en op te nemen in de bouwmassa.
Het betreft een partiële herziening, dat een aanvulling op de bouwvoorschriften binnen de bestemming 'bedrijfsdoeleinden' betreft. De overige regels blijven in takt en de verbeelding van het bestemmingsplan wordt niet gewijzigd. De omgevingsaspecten die zijn belicht in het bestemmingsplan bedrijventerrein Buitenvaart II, partiële herziening ex artikel 30 WRO mede in relatie tot bestemmingsplan Bedrijventerrein Buitenvaart II, behoeven geen nadere aanvulling.
De partiële herziening heeft geen betrekking op nieuwe grootschalige ontwikkelingen. Met het oog hierop wordt ervan uitgegaan dat de herziening voldoet aan alle wet- en regelgeving omtrent de omgevingsaspecten als water, archeologie, ecologie, externe veiligheid, bodem, geluid en luchtkwaliteit. Nader onderzoek is daarom niet nodig.
De partiële herziening is van toepassing op een analoog bestemmingsplan. Dit heeft een aantal consequenties.
De digitaliseringplicht is niet van toepassing op de partiële herziening van papieren (analoge) bestemmingsplannen. Dit plan is een partiële herziening van een wat ouder, papieren (analoog) bestemmingsplan. Sinds 1 januari 2010 bestaat er een digitaliseringverplichting voor ruimtelijke (bestemmings)plannen. Een digitaal plan is een ruimtelijk plan dat elektronisch is vastgelegd. De wet stelt technische eisen om digitale plannen te kunnen gebruiken en uit te wisselen. Deze regels staan in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.
Als gevolg van deze digitaliseringverplichting zou het niet meer mogelijk zijn om papieren (analoge) bestemmingsplannen gedeeltelijk te herzien. Daarom is in september 2010 artikel 8.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Deze wijziging maakt het mogelijk om ook na 1 januari 2010 geldende papieren bestemmingsplannen partieel te herzien zonder dat de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008 (nu: 2012) daarop van toepassing is. Voor een dergelijke herziening op papier gelden wel twee belangrijke randvoorwaarden.
In de eerste plaats is het gedeeltelijk herzien van papieren bestemmingsplannen alleen mogelijk tot de datum waarop het onderliggende geldende bestemmingsplan moet worden herzien. Deze actualiseringverplichting is geregeld in artikel 3.1, tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening. Dit betekent dat een gedeeltelijke herziening van een papieren bestemmingsplan moet plaatsvinden binnen tien jaar na de vaststelling van het onderliggende geldende bestemmingsplan.
In de tweede plaats kunnen er bij het gedeeltelijk herzien van papieren bestemmingsplannen geen nieuwe bestemmingen worden vastgesteld en kunnen bestemmingen niet worden gewijzigd.
Het betreft echter geen verplichting om een partiële herziening van een analoog bestemmingsplan in analoge vorm te maken. In onderliggend plan hebben we er voor gekozen om alsnog een digitaal (en daarnaast een analoge versie van het) plan voor te bereiden.
Het bestemmingsplan zal zowel op elektronisch als analoge wijze in procedure worden gebracht.
In de “Inleidende regels” zijn algemene artikelen opgenomen die voor het gehele plan van belang zijn.
In hoofdstuk 1 is bepaald dat deze partiële herziening van toepassing zal zijn op het daar genoemde thans vigerend bestemmingsplan en is alleen van toepassing op gronden die binnen dit plangebied vallen.
Deze partiële herziening betreft een aanvulling op de regels ten aanzien van de bouwhoogtes in het vigerende bestemmingsplan.
In de “bestemmingsregels” wordt de geactualiseerde bouwregeling aangegeven.
Het verruimen van de bouwregeling vindt plaats door het aanvullenn van het betreffende artikellid, waarin de maximaal toegestane bouwhoogtes voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn opgenomen. De overige voorwaarden (zoals overige hoogtes en plaats, dak etc.) blijven onverkort van toepassing.
In de "Algemene regels" is de anti-dubbeltelregel opgenomen.
In de “Overgangs- en Slotregels” staan artikelen benoemd die voor alle voorgaande regels gelden. Het overgangsrecht voor bouwregels is hierin geregeld alsmede de slotregels.
Binnen de bestemming bedrijfsdoeleinden wordt een aantal regels ten behoeve van de maximaal toegestane bouwhoogte voor gebouwen alsmede voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegevoegd. Hiermee wordt een mogelijkheid gecreëerd dat voor een klein percentage van de oppervlakte van het plangebied de genoemde bouwhoogtes, hoger kunnen zijn dan de bouwhoogtes zoals opgenomen in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Buitenvaart II, partiële herziening ex artikel 30 WRO.
Inspraak is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) niet verplicht gesteld.
Het bestemmingsplan raakt in dit geval geen rijksbelang en zal daarom niet worden voorgelegd aan deze instanties in het kader van het overleg bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Het plan is wel voorgelegd aan de Provincie en een aantal andere instanties. Dit ten behoeve van het gedegen onderzoek welke van belang is om tot een goede afweging te komen voor het opstellen van dit bestemmingsplan.
Het ontwerpbestemmingsplan zal conform de wettelijke bepalingen gedurende 6 weken ter visie worden gelegd zodat een ieder gedurende deze termijn een zienswijze kan indienen bij de gemeenteraad.
Dit bestemmingsplan betreft een partiële herziening. De kosten voor het opstellen en uitvoeren van dit bestemmingsplan komen daarom voor rekening van de gemeente en worden uit de daarvoor gereserveerde middelen betaald. De gronden in het plangebied die nog tot ontwikkeling kunnen worden gebracht zijn in eigendom van de gemeente. De kosten voor deze kavels worden via de grondprijs in rekening gebracht.
Hiermee wordt het bestemmingsplan als economisch uitvoerbaar gezien.
Het plan is voorgelegd aan de betrokken partijen als bedoeld in het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De resultaten van het vooroverleg zijn neergelegd in de "Nota inzake vooroverleg conceptbestemmingsplan Bedrijventerrein Buitenvaart II, partiële herziening uniformering bouwhoogtes 2014". Deze nota is in paragraaf 8.2 van deze plantoelichting opgenomen. Mede op basis van de resultaten van het vooroverleg wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid verondersteld.
Reactienota inzake vooroverleg conceptbestemmingsplan Bedrijventerrein Buitenvaart II, partiële herziening uniformering bouwhoogtes 2014
Inleiding
Voor het gebied dat gelegen is ten zuid-westen van Hollandscheveld, aan de zuidzijde van de Langedijk, is een bestemmingsplan in voorbereiding. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de strook met de bestemming 'Groen' en aan de west- en zuidzijde door de bestemming 'Verkeersdoeleinden, zoals opgenomen in bestemmingsplan Bedrijventerrein Buitenvaart II. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door een deel van de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden', zoals opgenomen in bestemmingsplan Bedrijventerrein Buitenvaart II, partiële herziening ex artikel 30 WRO.
Met de herziening voor dit gebied wordt getracht planologisch beter aan te sluiten bij de nieuwe gewenste ontwikkelingen voor dit gebied.
Tot nu toe gevolgde procedure
In de Hoogeveensche Courant heeft 10 september 2014 de vooraankondiging voor dit ontwerpbestemmingsplan gestaan. Hierin stond tevens aangegeven dat er op dat moment nog geen mogelijkheid was om te reageren. Op het moment dat het ontwerpbestemmingsplan zal worden gepubliceerd, zal ook de mogelijkheid voor het indienen van zienswijzen worden aangegeven.
In het kader van artikel 3.1.1 Besluit op de ruimtelijke ordening is het conceptbestemmingsplan toegezonden aan verschillende overlegpartners ten behoeve van het zogenaamde vooroverleg.
Vooroverleg artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)
Artikel 3.1.1 van het Bro schrijft voor dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met verschillende instanties cq besturen.
Hierna zijn de instanties weergegeven die met betrekking tot onderliggend conceptbestemmingsplan hebben gereageerd alsmede hun reacties daarop. Vervolgens worden de reacties van commentaar voorzien.
Vervolgprocedure
Het ontwerpbestemmingsplan zal ter inzage worden gelegd gedurende een periode van 6 weken. Gedurende deze inzagetermijn kan een ieder een zienswijze kenbaar maken. De bekendmaking van het ontwerpbestemmingsplan zal plaatsvinden in de Hoogeveensche Courant alsmede in de Staatscourant en via elektronische weg.
Het vervolg daarop bestaat, kort samengevat, uit de volgende stappen in de procedure: