Emmer-Compascuum, 6 bungalows aan de Kwartel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Rofis B.V.heeft een aanvraag voor een wabo-omgevingsvergunning gedaan voor het bouwen van 6 bungalows aan de Kwartel te Emmer-Compascuum. Het bouwplan maakt onderdeel uit van de invulling van de nieuwe woonwijk Koppelwijk-Maatschappijweg. De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen bouw en strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarom is verzocht om de woningbouw via één omgevingsvergunning, inclusief het deel "afwijking van het bestemmingsplan", te kunnen realiseren. De aanvraag is genoteerd onder zaak 121791-2018. De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.Zaak2018121791--V701

Figuur 1.1: Locatie plangebied in omgeving (rode cirkel).

Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling

2.1 Ligging en huidige situatie

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op enkele percelen aan het Kwartel te Emmer-Compascuum, kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie AB, nummer 1371. Het perceel is gelegen aan het Kwartel in het middendeel van de wijk Koppelwijk-Maatschappijweg. De percelen staan al geruime tijd leeg. In verband met de lage aantallen verkoop, worden de geplande vrijstaande woningen middels voorliggende procedure omgezet in rijtjeswoningen.

Figuur 2.1: Luchtfoto met locatie (rode cirkel).

2.2 Beleid en planologische regeling

2.2.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef

Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. In de omgeving waarin het voorliggend plan Emmer-Compascuum, 6 bungalows aan de Kwartel, NL.IMRO.0114.Zaak2018121791-V701 wordt gerealiseerd, is vooral het thema Wonen van belang.
Met voorliggende omgevingsvergunning wordt wonen in de woonwijk eenvoudiger mogelijk gemaakt. Ten aanzien van het thema wonen in de kernen wordt in de structuurvisie gestreefd om de kwaliteit van de diverse woonmilieus te behouden dan wel te versterken en innoveren. Het huidige plan voorziet in een versterking van het stedelijk woonmilieu. Naast de structuurvise moet rekening gehouden worden met de Woonvisie van de gemeente. In deze woonvisie wordt aangegeven dat ter vervulling van nieuwe woonbehoeften gekeken moet worden naar inbreiding. Nieuwbouw in aangepaste vorm in nieuwe woonwijk, dus bestaand stedelijk gebied, past hierbinnen.

2.2.2 Bestemmingsplan

De percelen aan de Kwartel gelegen binnen het bestemmingsplan "Emmer-Compascuum", vastgesteld door de gemeenteraad op 29 september 2011. In dit bestemmingsplan hebben de percelen de bestemming "Wonen-Vrijstaand".
Het aangevraagde is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Er worden immers meer woningen gebouwd en niet in de vorm van vrijstaande woningen, maar in de vorm van 6 geschakelde bungalows. Binnen de woonwijk Koppelwijk-Maatschappijweg blijven voldoende kavels voor vrijstaande woningen over. In deze woonwijk waren oorspronkelijk geen bungalows geprojecteerd.

2.2.3 Algemene verklaring van geen bedenkingen

De ontwikkeling van het omzetten van het ene type woning naar een ander type zoals bijvoorbeeld van vrijstaand naar rijwoningen is een vrij recente ontwikkeling.Om de gevraagde omgevingsvergunning te kunnen verlenen is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft (artikel, 2.27 Wabo, jo. artikel, 6,4 Besluit omgevingsrecht).
De Algemene verklaring van geen bedenking vastgesteld op 28 april 2011, voorziet niet in de aanpassing van het type wonen, mits opgenomen in een structuurvisie. Het ontwerp van de verklaring van geen bedenkingen heeft gelijktijdig met het ontwerp van de omgevingsvergunning ter inzage gelegen.

2.2.4 Conclusie

De aanvraag voor de bouw van 6 bungalows te Emmer-Compascuum past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef". Door het plan zal het stedelijke woonmilieu versterkt worden.

2.3 Provinciaal beleid

2.3.1 Omgevingsvisie Drenthe

De Omgevingsvisie is hét kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is. De missie van de provincie is het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten.Omdat niet alle kernkwaliteiten goed te duiden zijn in het fysiek-ruimtelijk domein zijn deze vertaald naar indicatoren.

Kernkwaliteiten	Indicatoren
Rust Stilte	Duisternis
Ruimte	Openheid van het landschap
Natuur	Biodiversiteit
Landschap	Diversiteit Gaafheid van landschappen
Oorspronkelijkheid	Cultuurhistorische waarden Archeologische waarden Aardkundige waarden
Veiligheid	Sociale veiligheid Externe veiligheid Verkeersveiligheid
Noaberschap, Menselijke maat, Kleinschaligheid (Drentse schaal)	Leefbaarheid Passend bij Drenthe

Met een deel van de kernkwaliteiten heeft de provincie speciale ambities. Inzet is de kernkwaliteiten te behouden en waar mogelijk te ontwikkelen.Naast de kernkwaliteiten van Drenthe is er de dynamiek van de bedrijvigheid. In het bijzonder wanneer sprake is van ontwikkelingen met positieve aspecten voor de werkgelegenheid en de vestiging van bedrijven. Deze aspecten vormen daarom de kernwaarde bedrijvigheid. Aspecten van de kernwaarde bedrijvigheid zijn vooral terug te vinden in het sociaaleconomische systeem en in het landbouwsysteem, maar ook bij natuur als het om de vrijetijdseconomie gaat. Kernkwaliteiten en kernwaarde wegen als uitgangspunt even zwaar.

2.3.2 Provinciale omgevingsverordening

In de Provinciale Omgevingsverordening vertaalt de provincie Drenthe zijn Omgevingsvisie (deels) door naar een verordening voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De provincie is verplicht vanuit de AMVB Ruimte een verordening voor erin opgesomde thema's te hanteren. De AMVB Ruimte bevat geen nieuw rijksbeleid, het is een 'beleidsneutrale' vertaling van de Nota Ruimte. Naast de vertaling van het rijks belang beschrijft de POV de provinciale belangen waarover de provincie duidelijkheid wil geven en of wil verankeren in op gemeentelijk niveau, middels overleg of anderszins.
De ruimtelijke kwaliteit van Drenthe wordt in de verordening op drie manieren gefundeerd: kernkwaliteiten, SER ladder en milieu- en leefomgeving. Elk van de drie elementen is terug te vinden in de bepalingen van de verordening. Waarbij deze elementen een rol spelen voor het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit (Bruisend Drenthe). Gemeenten zullen binnen de kaders van de Omgevingsvisie de kernkwaliteiten ook moeten uitwerken naar hun ruimtelijke plannen. Ze zijn daarbij gebonden aan de kaders van het provinciaal beleid welke is neergelegd in de Omgevingsvisie en uitwerkingen zoals het Cultuurhistorisch Kompas en de beleidsnota Aardkundige waarden.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Rofis B.V. heeft een wabo-omgevingsvergunning aanvraag gedaan voor het bouwen van 6 bungalows aan het Kwartel te Emmer-Compascuum. Hiermee beoogt zij samen met de gemeente een meer passende invulling van een deel van de nieuwe woonwijk Koppelwijk-Maatschappijweg te Emmer-Compascuum. Het bouwplan betreft 6 geschakelde bungalows. De meest noordelijke woning is gesitueerd direct naast de meest zuidelijke rijwoning langs de Kwartel. De bungalows worden uitgevoerd in een sobere stijl.

Figuur 3: Situatietekening bouwplan

De uitbreiding Koppelwijk/Maatschappijweg is de meest recente uitbreiding van het dorp Emmercompascuum. Zij bestaat uit een weg (de Kwartel) evenwijdig aan het kanaal op afstand van de achtertuinen van de kanaalbebouwing en haaks daarop een kam van wegen richting het omringende open landschap. De bouwactiviteiten zijn hier kort voor de crisis begonnen, waarna een periode van inactiviteit volgde. Sinds 2018 zijn er weer substantiële bouwinitiatieven. Eén daarvan is de projectmatige bouw van 6 bungalows.

De projectmatige bouw van een geschakelde serie gelijke woningen past stedenbouwkundig/ruimtelijk het best langs de Kwartel. De ensemblewerking van 6 gelijke woningen met een horizontale uitstraling past het beste aan een straat met een zodanige lengte en beleving dat straatprofiel, ruimtelijke beleving en ensemblewerking elkaar versteken. De opzet onderstreept tevens de afsluitende werking van de bebouwing langs de Kwartel die zij heeft op het zicht op de rommelige achterkanten van de kanaalbebouwing.

Bebouwing aan een kampoot zou kunnen wanneer de bebouwing langs de poten van de kam bestemmingsplantechnisch thematisch zou zijn voorgesorteerd. Hiervan is echter geen sprake, er is voor gekozen de individualiteit van initiatiefnemers hier ruim te faciliteren.

Reden waarom een serie van 6 bungalows hier niet passend is. Ook is tussen de regels door in het bestemmingsplan te lezen dat de rand van de wijk  zo goed mogelijk moet aansluiten bij de agrarische bebouwing in het buitengebied, oftewel kappen en lage gootlijnen vraagt.

Figuur 4: Impressie voorgevel van een bungalow aan de Kwartel

Voor de woningen wordt aan de Kwartel geldt dat de bewoners van de bungalows parkeren op eigen erf te realiseren. Er zijn aan de Kwartel enkele algemene parkeerplaatsen gerealiseerd, die daarnaast op drukke momenten ook kunnen worden gebruikt. Daarmee wordt ruim voldoende voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm bij deze bungalows.

Hoofdstuk 4 Onderzoeken

4.1 Archeologie

De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie beleid en waar de beleidskeuzes zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan.

De betreffende percelen aan de Kwartel zijn volgens de archeologische beleidsadvieskaart gelegen in een gebied met zodanige lage verwachtingswaarde dat op de archeologische beleidsadvieskaart aan de wijk Koppelwijk-Maatschappijweg geen kleur dan wel waarde is gegeven.

Vanwege de lage archeologisch verwachtingen is het voor deze bebouwing niet nodig om een archeologisch onderzoek uit te voeren. De bouw zal binnen de bestaande geroerde ondergrond van de woonwijk plaatsvinden.

4.2 Ecologie

De Wet natuurbescherming is in werking getreden op 1 januari 2017. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.

Omdat de bouw in bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, is er geen kans dat de flora en fauna in de omgeving wordt aangetast. Om die reden is geen flora en fauna-onderzoek noodzakelijk geacht.
Wanneer er toch plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf goed te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn. De initiatiefnemer is voor het onderzoek zelf verantwoordelijk. Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na verlening van een vergunning. Overigens geldt voor alle bouwactiviteiten er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden waardoor:

• Planning aanvang werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot begin augustus) dient plaats te vinden;
• Een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;
• (wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.

4.3 Milieu

4.3.1 Bodem

De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.

Omdat sprake is van bouwen op een locatie welke is onderzocht bij het bouw- en woonrijp maken van de wijk Koppelwijk-Maatschappijweg, is er voor voorliggende aanvraag geen specifiek bodemonderzoek uitgevoerd. Uit historisch onderzoek is gebleken dat er geen onevenredige verontreingingen te verwachten zijn en de locatie in principe geschikt is voor woningen.

4.3.2 Geluid

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Rofis B.V.is voornemens 6 bungalows te bouwen. De woningen zijn gelegen in een woonwijk met een 30 km/uurregime. Wegen als Kwartel zijn een 30 km/uur weg en is conform de Wet geluidhinder niet gezoneerd. De verkeersintensiteiten op deze wegen is niet zodanig dat een akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Wel dient conform het Bouwbesluit het binnenmilieu niet meer dan 35 dB te bedragen.

Verder ligt het bowplan niet binnen de wettelijke zone van een industrieterrein of spoorweg.

4.3.3 Lucht

De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.

4.3.4 Externe veiligheid

In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van de 6 geschakelde bungalows op deze locatie.

4.4 Waterparagraaf

4.4.1 Inleiding

Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling aan de Kwartel te Emmer-Compascuum is ingericht en of fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen.

4.4.2 Ligging plangebied

De percelen aan de Kwartel gelegen in het oostelijke deel van de woonwijk Koppelwijk-Maatschappijweg te Emmer-Compascuum. Het terrein is ingericht als woonwijk met groen en met voldoende ruimte voor parkeren.
Het bouwplan betreft het bouwen van 6 bungalows op nagenoeg locatie dan de geplande vrijstaande woningen. Het bouwplan betreft geen toename van verhard oppervlakte. Vooraf is dan ook geen contact gezocht met het waterschap.

4.4.3 Waterhuishouding

De percelen vallen onder het beheersgebied van het waterschap Hunze en Aa's. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in onder andere het waterplan van de gemeente Emmen.

Het verharde oppervlak neemt door de realisatie van het plan niet toe. De te realiseren geschakelde bungalows kunnen aangesloten worden op het bestaande gescheiden rioolstelsel. Dit stelsel kan de eventueel extra hoeveelheden huishoudelijk afvalwater aan. Het regenwater wordt apart afgevoerd.

4.4.4 Wateradvies waterschap

Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Vooraf is geen contact geweest met het waterschap.

Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid

Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing.

De terinzagelegging van de ontwerpbesluiten is op 28 maart 2019 gepubliceerd op de gemeentelijke pagina in de plaatselijke krant en de Staatscourant.

Met ingang van 29 maart 2019 heeft het ontwerp van de vergunning voor zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

Bij de inpassing van de woningen dient sprake te zijn van een stedenbouwkundig-, landschappelijk- en milieutechnisch inpasbare situatie. Voor wat betreft het landschappelijke dient rekening te worden gehouden met de voorkomende kenmerken. Het aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Daartoe is een aanvraag gedaan tot een WABO-vergunning in strijd met het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De kosten van het maken van het voorliggende ruimtelijke onderbouwing worden in dit geval gedekt op grond van de Verordening op de heffing en invordering van leges 2018, als vastgesteld door de raad op 14 november 2017. Voor dit plan zijn (vooralsnog) door de gemeente geen aanvullende kosten voor onderzoek begroot en gemaakt. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.