2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, veelzijdigheid troef     

De structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het bestemmingsplan Emmen, Meerstraat, Knarrenhof is vooral het thema Wonen van belang. Vanuit de structuurvisie vindt aansluiting plaats op het bestaande bouwprogramma (zie ook woonplan). Voor fase 2 en 3 van de Delftlanden vindt een verbijzondering plaats en wordt gericht op meer landelijke en dorpse woonmilies. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op op wervende woonmilieus, te weten: water/lintwonen tussen Barger- en Emmer Compascuum, boswonen op de Hondsrug en erfwonen in het zuidelijk deel van de gemeente.

2.1.2 Woonbeleid     

De Woonvisie 2018-2023 richt zich op een nieuwbouwopgave passend bij de kwalitatieve behoefte en aanvullend op de bestaande voorraad. Daarbij moet de bestaande woningvoorraad beter benut worden. In de Woonvisie is een strategie opgenomen voor woningbouw:

1. Woningbouwinitiatieven worden niet individueel, maar in samenhang bekeken.
2. Prioriteit wordt gegeven aan plannen voor herstructurering en transformatie.
3. Bij het maken van de woon- en leefbaarheidsvisies voor dorpen en wijken komen plekken naar voren waar inbreiding (verdichting) mogelijk en gewenst is.
4. Bestaande uitbreidingslocaties worden afgerond.
5. Woningbouwplannen dragen bij aan een gevarieerd woonmilieu (ruimte bieden aan plannen die een nichemarkt bedienen en aan kleinschalige experimentele, innovatieve en duurzame woonvormen).
6. Woningbouwplannen dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit.

Beoordeeld is dat het plan voldoet aan de uitgangspunten van de woonvisie. Het plan is een inbreidingsopgave en draagt bij aan de verbeteropgave en ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en de woningvoorraad.

2.1.3 Verkeersbeleid     

Het Gemeentelijk Verkeer en Vervoer Plan (GVVP) ( december 2013) gaat uit van de inrichting van wegen volgens de Duurzaam veilig-principes. De wegen in de gemeente Emmen zijn gecategoriseerd conform Duurzaam Veilig met als doel een optimale afstemming te bereiken tussen de functie van de weg, de vormgeving en het gebruik ervan door de weggebruiker. Hiermee wordt beoogd onbedoeld gebruik van de weg, conflicten met hoge snelheids- en richtingsverschillen, alsmede onzeker gedrag te voorkomen. De wegen zijn verdeeld in drie categorieën, stroomwegen, gebiedsontsluitingsweg en erftoegangswegen.

Verder zet het GVVP in op een multimodale benadering van verkeer. Dit houdt in dat niet enkel naar de bereikbaarheid per auto wordt gekeken maar nadrukkelijk ook naar andere vervoersmodaliteiten, zoals het openbaar vervoer of de fiets.

Het openbaar vervoer - zowel bus als trein - valt onder verantwoordelijkheid van de provincie, c.q. het OV-Bureau Groningen-Drenthe (voor de bus). De gemeente draagt als belangrijke gesprekspartner bij aan een goede openbaar vervoer-bereikbaarheid van de stad, de wijken en dorpen. Het beleid is erop gericht de betekenis van bus en trein in de totale mobiliteit te vergroten. Eén van de aandachtspunten de komende tijd zal zijn om de treinverbinding met Zwolle verder te optimaliseren. Daarbij wordt onder meer ingezet op gedeeltelijke verdubbeling van het spoor.

De capaciteitsuitbreiding spoorlijn Emmen - Zwolle is al sinds 2003 opgenomen in de verschillende bestuursprogramma's van de gemeente Emmen. In eerste instantie werd ingezet op een integrale verdubbeling, later op een capaciteitsuitbreiding sec. In de beleidsbetroting 2013 is dit streven omgezet in de doelstelling om de provincie Drenthe te ondersteunen bij haar inzet naar derden om de knelpunten op deze spoorlijn met voorrang op te lossen zodat zo spoedig mogelijk ook voor Emmen een 4 treinen per uur dienstregeling in de spits mogelijk wordt.

Ook de fiets krijgt de komende jaren een belangrijkere functie. Het fietsgebruik op met name de korte afstand (<7,5 km) willen wij met minimaal 10% laten doen toenemen. Met name het gebruik van de fiets richting het centrum van Emmen willen wij verder stimuleren door hoogwaardige fietsverbindingen richting het centrum van Emmen te realiseren of bestaande routes op te waarderen. Het autogebruik daarentegen willen wij verder ontmoedigen door een aantal rechtstreekse verbindingen voor autoverkeer te laten verdwijnen.

Er is sprake van een meer gematigde groei van het autoverkeer ten opzichte van eerdere prognoses. Mede door de grotere betekenis van openbaar vervoer en fiets in het beleid, is er ruimtelijk gezien - naast de grootschalige realisatie van ondergronds parkeren in het centrum - weinig tot geen behoefte aan uitbreiding van specifieke (auto-)wegvoorzieningen. Deels wordt zelfs gedacht aan het afwaarderen van autowegen waardoor een betere verkeerskundige en ruimtelijke kwaliteit wordt bereikt. Binnen de zogenaamde centrumruit willen wij het autoverkeer richting het centrum zoveel mogelijk ontmoedigen.

2.1.4 Integrale parkeervisie     

In oktober 2017 heeft de gemeenteraad van Emmen de "Integrale parkeervisie gemeente Emmen" vastgesteld. Deze visie vervangt de parkeernota van 2010.

De visie is het kader voor het bepalen van de parkeeropgave bij fysieke ontwikkelingen op alle niveaus. Het is een leidraad voor het beoordelen van de parkeeropgave van stedenbouwkundige visies & plannen voor (her-)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en is ook het kader dat invulling geeft aan het begrip “voldoende parkeer- of stallingsruimte dan wel voldoende laad- of losruimte in bestaande en op ontwikkeling gerichte nieuwe bestemmingsplannen. De visie bevat ten aanzien van de hoeveelheid parkvoorzieningen en het aantal los- en laadplaatsen het beoordelingskader voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en- of wijzigen gebruik.

Voor toekomstige (nieuwbouw)ontwikkelingen is in de parkeervisie de landelijke richtlijnen van het CROW leidraad. Uitgangspunt blijft in beginsel voldoende parkeerruimte op eigen terrein. Als dit niet kan, kan eventueel teruggevallen worden op parkeren in de openbare ruimte, waarvoor aan de gemeente een afkoopsom wordt betaald.

2.1.5 Ruimtelijke waardenkaart     

De Ruimtelijke Waardenkaart (Bosch & Slabbers, 2008) belicht de aardkundige, archeologische, ecologische, hydrologische, cultuurhistorische en de landschappelijke waarden, evenals de monumenten van het buitengebied van de gemeente Emmen. De kaart is opgesteld ten behoeve van het bestemmingsplan buitengebied, hierdoor ligt het accent op de waarden in buitengebied, maar komen de in het onderliggenden waarden in de kernen ook aanbod. Daarnaast reikt de ruimtelijke waardenkaart concrete handvatten voor de ontwikkeling van het landschap aan. Het rapport geeft aan met welke aspecten in de planvorming rekening dient te worden gehouden. De gemeente ziet de ruimtelijke waardenkaart als een aanzet tot een nader te bepalen ontwikkelingskader. De ruimtelijke waardenkaart is een interne beleidskader, welke richting geeft aan de inrichting van een gebied. De ruimtelijke waardenkaart hangt samen met regelingen op de gebieden als floraen faunabescherming, archeologie, monumenten. Vastgestelde waarden binnen deze gebieden vinden hun juridische bescherming binnen de specifieke wettelijke kaders. In de RWK zijn de waarden op deze gebieden dan ook niet 'opnieuw' vastgesteld maar in woord en beeld met elkaar in verband gebracht.

2.1.6 Welstandsbeleid     

De welstandsnota 2016, gemeente Emmen is opgesteld uitgaande van het motto: “Loslaten van wat kan, regelen wat ertoe doet”.

De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit, en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Niet ieder gebied vraagt om dezelfde benadering. De welstandsnota 2016 kent drie welstandsniveaus: welstandsvrij, welstandsluw en welstandsniveau hoog. Voor een aantal gebieden is de ambitie naar beneden bijgesteld ,waardoor welstandsvrije gebieden zijn toegenomen. Het niveau welstandsluw is geïntroduceerd. In de luwe gebieden wordt op een aantal basale aspecten van welstand gestuurd en wordt afstand genomen van gedetailleerde beoordelingen.

Daarnaast moeten gebieden die van meer waarde zijn - niveau hoog – goed beschermd blijven. Deze gebieden leveren een belangrijke bijdrage aan de identiteit van Emmen. Voornamelijk zijn dit de centra van dorpen, wijken en de beschermde dorpsgezichten. Voor deze gebieden geldt een hoog ambitieniveau. Het gemeentebestuur beoogt met deze nota een dynamische welstand in Emmen, waarbinnen ruimte is voor dialoog en “kwalitatief herstel” met de samenleving.

Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving.

Het plangebied is gelegen in een gebied met waarde 'welstandsluw'. Dit zijn gebieden waarbij de hoofdstructuren vooral van belang zijn voor de omgevingskwaliteit. Het zijn gebieden waarbij, vooral vanuit stedenbouwkundig oogpunt, de onderlinge samenhang van het gebouw met zijn omgeving van belang is. De stedenbouwkundige samenhang van de specifieke complexen, ensembles, linten en straatbeelden vormt hier een belangrijk uitgangspunt. Het welstandsbeleid richt zich met name op de voorkanten van bouwwerken en bouwblokken en het aanzicht op deze bebouwing vanuit de openbare ruimte. Ingrepen worden beoordeeld in relatie tot de naastgelegen bebouwing en het straatbeeld. Het beleid is alleen op hoofdzaken gericht en niet op details. Dit welstandsluwe niveau is van toepassing voor grote delen van de gemeente. Het betreft delen van de dorpen, het buitengebied, woonwijken en belangrijke randen van bedrijventerreinen en recreatiegebieden.

De woonwijken, Emmermeer ten noorden van Emmen en Angelslo en Emmerhout ten oosten van de plaats Emmen, zijn door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, aangewezen als karakteristieke waardevolle na-oorlogse wederopbouwwijken. De wijken zijn gegroepeerd rond de Emmerdennen. Het zijn groene, ruim opgezette, zelfvoorzienende wijken in open bebouwing met circa 3.000 woningen voor 10.000 mensen. Deze wijken vertonen een uniek beeld van de Nederlandse na-oorlogse wederopbouwwijken. Met name de stedenbouwkundige samenhang en opzet in relatie tot de bebouwing en het groen vormen de beeldbepalende waarden. De centrale wijkontsluitingswegen met de daaraan gekoppelde winkelcentra en andere grootschalige functies vallen onder het niveau Hoog.

EMMERMEER is de eerste naoorlogse wijk. Een proeftuin voor verschillende experimenten met systeembouw. De buurt kent een open verkaveling met privé-tuintjes en veel openbaar groen. In Emmermeer werd in eerste instantie bouwblok- en compartimentsgewijs gebouwd, waardoor de bebouwing een sterk repeterend karakter heeft. Dit had te maken met de grondverwerving door de gemeente. Emmermeer was geen toonbeeld van planologisch verantwoorde bouw, maar was wel modern, ruim en groen van opzet. De hoge ensemblewaarde, tot uiting komende in sterk repeterende architectuur in combinatie met het groen, is van belang bij nieuwe ontwikkelingen.

2.2.1 Omgevingsvisie Drenthe 2018     

De Omgevingsvisie is hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein.

De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. Als in de tekst wordt gesproken over ‘lange termijn’, betreft het de periode na 2030.

De Omgevingsvisie heeft voor de provincie vooral een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is.

Missie

De missie van de provincie is het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten. Deze missie is ingegeven door wat inwoners, medeoverheden en maatschappelijke partners belangrijk vinden voor de toekomst van Drenthe. De kernkwaliteiten zijn samen met partners en de inwoners van Drenthe benoemd, te weten landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.

Kernkwaliteiten

De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Samen met vertegenwoordigers van overheden, belangengroepen, marktpartijen en inwoners heeft de provincie de volgende kernkwaliteiten van Drenthe benoemd:

• rust, ruimte, natuur en landschap;
• oorspronkelijkheid (authenticiteit, Drents eigen);
• noaberschap;
• kleinschaligheid (Drentse schaal);
• menselijke maat;
• veiligheid.

Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteiten. In hoofdstuk 4 van de Omgevingsvisie is voor alle kernkwaliteiten een uitwerking naar meer concrete indicatoren gemaakt, namelijk landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.

Zorgvuldig Ruimtegebruik

In Drenthe kunnen mensen nog ruimte beleven. Dat wil de provincie bewaken, ook wanneer er nieuwe ontwikkelingen zijn. Zorgvuldig ruimtegebruik is van provinciaal belang.

Milieu- en leefomgevingskwaliteit

De provincie streeft naar een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. Het beschermen van de kwaliteit van milieu en leefomgeving is veelal op Europees en nationaal niveau geregeld. Daarbij zijn diverse taken en verantwoordelijkheden bij de provincies neergelegd. Deze taken, gericht op het beschermen van de kwaliteit van lucht, water en bodem en het verbeteren van de verkeersveiligheid, waterveiligheid en externe veiligheid, zijn daarmee van provinciaal belang.

Kaarten en doelstellingen

Op kaarten behorende bij de Omgevingsvisie Drenthe zijn de kernkwaliteiten nader weergegeven. Op een aantal kaarten (wanneer relevant) is het plangebied als volgt aangeduid:

Landschap

Het plangebied is gelegen binnen het landschap van de veenkoloniën. Van provinciaal belang is de orthogonale samenhang tussen het systematische ontginningspatroon van grootschalige openheid met kenmerkende wijkenstructuur en de bebouwingslinten met daaruit opgaande percelen.

Archeologie

De inhoudelijke kaart Archeologie geeft een overzicht van de archeologische waarden en verwachtingen die de provincie van provinciaal belang achten. In gebieden of terreinen met een archeologische verwachting op de archeologiekaarten, wordt gestuurd op een goede uitvoering van archeologisch onderzoek. Niet voor alle bodemingrepen is archeologisch onderzoek vereist. Dit hangt af van de omvang en aard van de ingreep, de waarde/verwachting van de locatie en het vrijstellingenbeleid zoals dat is uitgewerkt in de gemeentelijke archeologiekaarten.

Aardkundige waarden

Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en, waar mogelijk, herstellen. Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteit aardkundige waarden. De provincie wil inhoud geven aan ruimtelijke kwaliteit, om de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe te behouden en te versterken. Het doel is de archiefwaarde van de bodem te behouden en de landvormen, die karakteristiek zijn voor het Drentse landschap, te behouden en te versterken, als onderdeel van de kernkwaliteit oorspronkelijkheid.

Het plangebied is gelegen binnen een gebied met een generiek beschermingsniveau voor aardkundige waarden. In deze gebieden wil de provincie de lokale, aardkundige kenmerken voor de toekomst bewaren.

Cultuurhistorie

Het beleid van de provincie Drenthe ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in de beleidsnota Cultuurhistorisch Kompas Drenthe. Het plangebied is gelegen binnen het gebied 'Emmen en haar venen'. Het generieke beleid 'respecteren' is van toepassing. Het is bedoeld om de cultuurhistorische samenhang, zoals die is vastgelegd in de hoofdstructuur, te borgen. De ambitie voor de Veenkoloniën richt zich specifiek op het zichtbaar houden van de machinale veenwinning en veenverwerking op het Amsterdamscheveld en het Bargerveen, zowel in het landschap als in de bebouwing.

Deelgebied 10: Emmen en haar venen 

Omgevingsbeeld

Bepalend in dit gebied is de positie van Emmen als naoorlogse stad, in een veengebied dat vrij laat is ontgonnen en nog de concrete sporen toont van de machinale veenontginningen. Emmen, oorspronkelijk een esdorp op een uitloper van de Hondsrug, bezit rondom de oude kern een krans van woonwijken en industriegebieden, die representatief zijn voor de opeenvolgende fasen in het naoorlogse planningsdenken. Daarbuiten zijn in het gebied van het Amsterdamscheveld de verschillende facetten en fasen van de machinale veenontginning in één gebied zichtbaar. De zuidelijke strook langs de grens met Duitsland heeft een eigen karakter, gevormd door de randveenontginningen en hun wegdorpen en de esgehuchten.

De veelzijdigheid van ruimtelijke inrichting in fasen en in tijd, met structuren van esdorpen, veenontginningen, wegdorpen en naoorlogse planning en de verschillende zones die zich door hun autonome ontwikkeling sterk van elkaar onderscheiden zijn kenmerkend voor dit gebied en van provinciaal belang.

Karakteristiek voor Emmen zijn hierbij:

• de hoofdstructuur van naoorlogse uitleg met daarbinnen de functiescheiding wonen, werken,recreatie en verkeer;
• de naoorlogse woonwijken Emmermeer, Angelslo en Emmerhout als gave representanten vanstedenbouwkundige concepten;
• de aanwezigheid van (restanten van) esdorpstructuren van (het centrum van) Emmen, Bargeen Westenesch en prehistorische sporen die de route van Coevorden naar Groningen over deHondsrug weerspiegelen.

Bepalend voor dit deelgebied is de stad Emmen als naoorlogse groeikern op de rand van de Hondsrug met een omringend veengebied. In dit deelgebied willen we specifiek sturen op:

• Het behouden van de kenmerkende stedenbouwkundige concepten van de naoorlogse wijken van Emmen als representanten van opeenvolgende fasen in het denken over wonen en de stad;
• Bij nieuwe ontwikkelingen van Emmen consequent vasthouden aan het wijkontwerp als totaalbeeld en als uitdrukking van een vernieuwend denkbeeld over de wijze van wonen.

2.2.2 Provinciale omgevingsverordening     

Provinciale Staten van Drenthe hebben de Provinciale omgevingsverordening Drenthe vastgesteld. In de omgevingsverordening is het perceel gelegen binnen een gebied aangeduid als 'Bestaand Stedelijk Gebied'. Binnen Bestaand Stedelijk Gebied ligt de verantwoordelijkheid ten aanzien van woningbouw primair bij de gemeente. De verordening geeft verder geen specifieke bepalingen voor percelen met deze aanduiding.

2.3.1 Ruimtelijk beleid     

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 van kracht geworden. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van toepassing. Echter deze zaken hebben beperkte doorwerking/ geen directe invloed op de inrichting van het plangebied.

2.3.2 Kiezen voor Karakter, Visie erfgoed en ruimte - Wederopbouwgebieden     

De Visie erfgoed en ruimte geeft aan hoe het rijk het onroerend cultureel erfgoed borgt in de ruimtelijke ordening, welke prioriteiten het kabinet daarbij stelt en hoe het wil samenwerken met publieke en private partijen. Vanuit een brede erfgoedvisie wordt ingezoomd op de meest actuele en urgente opgaven van nationaal belang. De visie is complementair aan de Structuurvisie infrastructuur en ruimte. De heersende opvatting in de visie is dat verankering van cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening vraagt om twee zaken. In de eerste plaats dient het belang van het cultureel erfgoed volwaardig mee te worden genomen in de integrale afweging van belangen die plaatsvindt ten behoeve van het goed functioneren van de ruimte. In de tweede plaats dient cultureel erfgoed dat van bijzondere betekenis is, te worden benoemd. Zo kan er op voorhand rekening mee worden gehouden in ruimtelijke plannen en ontwikkelingsprocessen

Op basis van onderzoek van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed zijn 30 gebieden geselecteerd uit de periode 1940-1965 die van nationaal cultuurhistorisch belang zijn. De gebieden zijn beoordeeld op o.a. de kwaliteit van het oorspronkelijke plan c.q. ontwerp, de toenmalige ontwerpprincipes, de huidige stedenbouwkundige gaafheid en zeldzaamheid, de voorbeeldfunctie van ontwerp en uitvoering, het (inter)nationale belang en hun huidige cultuurhistorische waarde. Hierbij is onderscheid gemaakt naar drie typen gebieden: 1) de daadwerkelijk wederopgebouwde kernen / gebieden (herstel oorlogsschade), 2) naoorlogse woonwijken en 3) landelijk gebied (reconstructie na oorlogsschade, ruilverkavelingen en nieuw land) . De woonwijken Emmermeer, Angelslo, Emmerhout zijn o.a. op basis van de volgende fysieke kwaliteiten van nationale betekenis:

- compositie van 3 wijken rond bos in voormalig veengebied,

- hiërarchisch stratenpatroon met centraal gelegen voorzieningenstroken,

- experimentele woningbouw en ruime groenvoorziening,

N.a.v. deze aanwijzing als wederopbouwgebied wordt in hoofdstuk vier van het bestemmingsplan kort de cultuurhistorie beschreven van de Emmermeer.

2.3.3 Ladder voor duurzame verstedelijking     

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

• bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.
• stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

2.3.3.1 Toetsing aan het rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'Ladder') is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo.

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? 

Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling en daarmee Ladderplichtig zijn. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van maximaal 23 woningen, waardoor de ontwikkeling moet worden beschouwd als zijnde een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling ligt op een lager schaalniveau en komt grotendeels overeen met de kern Emmen zelf, aangezien de woningen zijn bedoeld om in de lokale behoefte te voorzien.

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling

Kwantitatieve behoefte:

In het woonbeleid van de gemeente Emmen is beschreven dat woningbouwplannen dienen bij te dragen aan een gevarieerd woonmilieu (ruimte bieden aan plannen die een nichemarkt bedienen en aan kleinschalige experimentele, innovatieve en duurzame woonvormen). Tevens moeten bouwplannen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit. Voorliggende kleinschalige woningbouwontwikkeling past binnen deze doelstelling.

Kwalitatieve behoefte:

Binnen de ontwikkeling is onder andere rekening gehouden met de typologie en het aantal woningen waaraan behoefte is. Aan (senioren)woningen is binnen de gemeente behoefte, onder meer als gevolg van de vergrijzing, de veranderingen in de zorg en de wens om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. De focus ligt dan ook hoofdzakelijk op woningen voor de doelgroep senioren.

In voorliggend voornemen wordt tevens rekening gehouden met een veranderende vraag. De woningen zijn geschikt voor verschillende doelgroepen, aangezien de woningen levensloopbestendig worden uitgevoerd. Dit houdt in dat zich op de begane grond een slaap- en badkamer bevinden.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling voorziet in de kwalitatieve behoefte. Deze visie is onder andere voortgekomen uit provincaal en regionale afspraken, waardoor de ontwikkeling eveneens past binnen de behoefte in de regio en de provincie.

Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Het plangebied is binnen bestaand stedelijk gebied (BSG) gelegen, namelijk binnen de bebouwde kom van Emmen. Daarnaast is het plangebied momenteel voorzien van een woonbestemming, op basis waarvan een stedelijke functie mogelijk kan worden gemaakt. Er is dan ook sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Voorliggend plan voorziet, ter plaatse van een inbreidingslocatie, in zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve vraag naar levensloopbestendige woningen binnen de kern Emmen. Het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3.1 Parkeren     

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling. Voor wat betreft de parkeernormering wordt aangesloten bij het parapluplan parkeernormen van de gemeente Emmen. De parkeernormering is vastgelegd in de regels van voorliggend bestemmingsplan.

De woningen binnen voorliggend voornemen moeten, op basis van de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid en de CROW, beschikken over 1,4 parkeerplaatsen per woning. In voorliggend geval worden 23 woningen gerealiseerd, waardoor sprake is van een parkeerbehoefte van (1,4 x 23 =) 33 parkeerplaatsen. In figuur 3.1 in deze toelichting is te zien dat 29 parkeerplaatsen binnen het plangebied worden gerealiseerd. 4 plaatsen worden in de openbare ruimte opgelost. In de oude situatie werd ook reeds van de openbare ruimte gebruik gemaakt.

Voor het groen aan de randen van het plangebied wordt een inrichtingsplan gemaakt, waarbinnen het parkeren mogelijk wordt gemaakt. Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat ruimschoots in de parkeerbehoefte wordt voorzien.

In de regels van voorliggend bestemmingsplan zijn de gemeentelijke parkeerbepalingen opgenomen, waarmee wordt verzekerd dat het benodigde aantal parkeerplaatsen daadwerkelijk gerealiseerd wordt.

4.1.1 Cultuurhistorische context     

Drooglegging Emmermeer

De wijk Emmermeer is één van de oudste woonwijken van Emmen. De wijk dankt zijn naam aan het circa 40 hectare grote meer dat in dit gebied lag.Het feit dat op deze plaats water aanwezig was heeft er toe bijdragen dat het omringende landschap een lange bewoningsgeschiedenis kent.

Tussen 1853 en 1858 werd dwars door Drenthe het Oranjekanaal gegraven, toen de gravers het gebied ten oosten van Emmen bereikt hadden, bleek dat het waterpeil van het pas gegraven Oranjekanaal ten opzichte van het meer ten Noorden van Emmen veel lager was en het meer langzaam leegliep. Er ontstond hierdoor een moerassig gebied. Nadat het meer was leeggelopen is het gebied ingericht als landbouwgrond, de zgn. kampen (Nijkampen). De wegen in het drooggevallen gebied waren eerst nog vooral de zandwegen zoals Meerstraat (aanvankelijk Meerweg genoemd), Haagjesweg, Walstraat en de Nijkampenweg. De voormalige paden- en verkavelingstructuur van het gebied is tot op de dag van vandaag gedeeltelijk aanwezig. Dit geldt vooral voor de drie noord - zuid gerichte paden, de Meerstraat, de Nijkamperweg en Warmeerweg, de oost - west gerichte Valtherzandweg en Walstraat.

De doorgaande oost - west structuur van de Haagjesweg is gedeeltelijk doorbroken door de herinrichting van het winkelcentrum. Ook zijn enkele voormalige oost - west gerichte kavelgrenzen bij de bouw van de wijk verworden tot straten.

 

Figuur 4.1: Voormalige paden en kavelgrenzen.

Voor 1900 al werd het noordwestelijke deel van Emmermeer 'De Haagsche Nieuwe Kamp' genoemd. Rond 1920 werden er in het gebied Emmermeer woningen gebouwd die werden verhuurd. Men noemde dit de gemeentewoningen. Deze stonden o.a. aan de Warmeerweg, de Nijkampenweg en de Valtherzandweg. Van een nieuwbouwwijk was toen nog geen sprake, daaraan werd zelfs nog niet gedacht. Langs de oude zandpaden in het gebied Emmermeer verschenen voor de Tweede Wereldoorlog steeds meer woningen. Er ontstond zelfs een buurtvereniging, met de naam Emmermeer. Er was echter nog geen sprake van een woonwijk Emmermeer. Pas in de periode 1948 - eind jaren '50 is de wijk Emmermeer gebouwd.

Naoorloogse ontwikkeling.

In 1948 is begonnen met de bouw van de eerste woningen. Emmermeer is daarmee de oudste naoorlogse wijk van Emmen. De eerste woningen waren traditioneel van vormgeving en hadden een stuk grond voor het houden van dieren en het verbouwen van groente. Met de komst van de Enkalonfabriek in 1950-1951 naar de kern Emmen betekende voor Emmen dat afscheid genomen moest worden van het dorpse karakter. Met de Welschem-serie in de wijk Emmermeer werd in 1948 de rijenwoning in Emmen geintroduceerd, dit was voor de bewoners een hele overgang van de traditionele woning met lapje grond naar wonen in een rij. Enige jaren later volgde hoogbouwwoningen aan de Meerstraat en Warmeerweg. (Bron: Emmen de bouw van een aangename stad in het groen, P. Huygen).

Foto 4.1: Luchtfoto Emmermeer, rond 1950/ 1955

Er werden voornamelijk huurwoningen gebouwd (woningwetwoningen) met drie of vier slaapkamers. De eerste woningen werden gebouwd aan de Harm Boomstraat. Al vrij snel gevolgd door de Van der Scheerstraat en de Lesturgeonstraat. Daarna volgde het grote plan Aireydorp die er heel anders uit kwam te zien dan de omgeving Boomstraat of Lesturgeonstraat. Juist deze gefragmenteerde manier van werken heeft de woonwijk Emmermeer een geheel eigen karakter gegeven. Doordat de wijk zonder overkoepelend stedenbouwkundig masterplan is opgesteld is er min of meer sprake van een mozaïk van verschillende woon en bebouwingsvormen (zie figuur 4.2).

De wijk werd een laboratorium voor de architecten en stedenbouwkundigen. Er werden veel verschillende soorten woningtypen gebouwd, waar landelijk bekende architecten, zoals Arno Nicolaï (1914-2001), Van Tijen (1894-1974) en Romke Romke de Vries (1908-1997), en regionaal bekende architecten zoals de gemeentearchitecten Yme Sytse (Sytse) Dijkstra (geb.1918) en Thomas Strikwerda, werden aangetrokken (Bron: Architectuurgids emmen).Emmermeer onderscheidde zich van de meeste naoorlogse wijken die elders in Nederland ontstonden. De opzet was ruimer, met bomen en gazons, de architectuur was zeer afwisselend en ook de ligging, met aan de westzijde de es en aan de noord- en de oostzijde bos was zeer bijzonder. Eigentijdse beschouwers merkten wel eens op, dat Emmermeer 'een bepaalde stedebouwkundige aarzeling uitstraalde tussen tuindorp en industriestad', omdat er moderne woningtypen werden gebruikt in een zeer ruime verkaveling. Citaat in: Nannen 2000, p.14

Figuur 4.2: Verschillende 'experimentele' woonprojecten in de wijk Emmermeer

De invulling van de wijk vond bloksgewijs plaats op terreinen die min of meer 'toevallig' in eigendom waren of aangekocht door de gemeente. Deze terreinen, compartimenten genoemd, werden door de bestaande paden- en verkavelingstructuur gevormd. Om een volgend bouwplan te kunnen starten kocht de gemeente telkens nieuwe stukken. De toegewezen compartimenten bepaalden mede de omvang van de projecten, maar zorgden tegelijkertijd ook voor 'restplekken'. Nadat Emmen een eigen stedenbouwkundige dienst kreeg (in 1951 werd de eerste stedenbouwkundige in dienst genomen), werden ook projecten toegewezen aan destijds landelijk bekend staande bureaus. Dit leidde ertoe dat er verschillende 'experimenten' plaatsvonden. Zoals experimenten met systeembouw. Er zijn diverse bouwsystemen te vinden, zoals Airey (arch. J.F. Berghoef), Welschen (arch. E.F. Groosman), MUWI (arch. Y.S. Dijkstra) en Bruynzeel. Men hoopte dat op deze wijze efficiënter en goedkoper gebouwd kon worden. (Bron:Architectuurgids emmen).

Emmermeer was in de jaren vijftig voor veel architecten en stedenbouwkundigen in ons land een interessante woonwijk. Op verschillende plaatsen in het gebied werden projecten uitgevoerd waarbij experimenten met woningen en woonbuurten niet werden geschuwd. De wijk kreeg een open en groen karakter. De veelal kleine complexen werden ontworpen door meerdere landelijk bekende architecten met als uitgangspunt een aantal woonexperimenten. Eén ander project betreft het opnemen van het landschap als uitgangspunt in het ontwerp. Het betreft het woningbouwproject aan de noordkant van de wijk, langs de Valtherzandweg.

Bij dit project is gekozen voor een Scandinavisch aandoende overgang van wonen naar bos. De woningen staan in de rand van het aangrenzende bos. De bomen werden zoveel mogelijk gespaard en ook de aanwezige hoogteverschillen werden zorgvuldig uitgebuit. Ook dit project was een 'experiment'. Hier was echter voor het eerst sprake van doelbewuste integratie van stedenbouw en woningarchitectuur. Het experiment diende ook als studie voor oplossingen in de volgende wijk Angelslo. Het cultuurhistorische belang van Emmermeer ligt meer in de diversiteit van de woningbouwprojecten en groenstructuren dan in het stedenbouwkundige totaalconcept en ontwerp.

De oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet van Emmermeer, de bloksgewijze invulling van deelprojecten met de oude paden- en kavelstructuur als basis, wordt door het openbaar groen versterkt. Enerzijds doordat het groen zich vooral manifesteert in de ruime straatprofielen van met name de historische wegen en paden. Anderzijds omdat ook bij het groen sprake is van een 'lappendeken' van groenveldjes verspreid over de wijk. De blokgewijze invulling heeft geleid tot een

aaneenschakeling van verschillende groenbeelden; van monumentaal groen tot stenig kaal. De verschillende herinrichtingen van het woningbestand mede geleid tot de herinrichting van het groen. Eén groenveldje, achter de huizen van de Nijkamperweg en Picardstraat, is ingericht met groentetuintjes. Hier ademt de nog dorpse sfeer van de begin jaren vijftig. Oorspronkelijk ademden ook de achterpaden tussen de woningen een dergelijke openbare groene sfeer. De toenemende behoefte aan privacy (schuttingen) hebben dit grotendeels teniet gedaan. Omdat in Emmermeer achterkanten van woningen veelal naar elkaar toestaan heeft deze ontwikkeling gelukkig weinig tot geen afbreuk gedaan aan het groene straatbeeld aan de voorzijde van de woningen.

Herstructurering en revitalisering

In de 50-er en 60-er jaren vond een sterke ontwikkeling van Emmermeer plaats. Veel gezinnen vestigden zich in de wijk, gevolgd door een groot aantal voorzieningen. Na 1970 kwam de ommekeer. De woningbouwprincipes van het begin werden achterhaald doordat deze niet meer voldeden aan de maatstaven van deze tijd. Te denken valt aan parkeren, te kleine woningen, en wateroverlast. De beter gesitueerden verruilden hun matige woningen in - met name het noordelijke gedeelte van - Emmermeer voor een aantrekkelijkere woning in een van de nieuwe wijken. De jaren daarna waren voor Emmermeer de jaren van de teruggang. In 1980 startte de stadsvernieuwing in Emmermeer. De focus lag hierbij op het verbeteren van de bouwtechnische staat van de woningen.

De stadsvernieuwing van de 80-er jaren werd opgevolgd door de stedelijke vernieuwing in de 90-er jaren. In Emmermeer is sinds het midden van de negentiger jaren veel verbeterd in de woningvoorraad. Door diverse partijen is gestart met het opknappen van de wijk. Projecten op het gebied van sloop/ nieuwbouw en renovatie hebben op divere plekken in de wijk geleid tot een nieuw aanzien. In het noordelijke gedeelte zijn verouderde woningen gesloopt en vervangen door moderne (eengezins) woningen met een ruime maat en een aantrekkelijke architectuur, waarbij de bestaande populatie bomen en hoogteverschillen zoveel mogelijk ingepast, delen van de wijk zijn geherstuctureerd en de wijk kent een nieuw winkelcentrum.

Rond de eeuwwisseling in 2000 zijn verschillende projecten in het kader van het programma Emmen Revisited uitgevoerd. Oude woningen die niet meer aan de huidige maatstaven voldeden werden gesloopt en vervangen door nieuwe woningen en flats met moderne vormen en kleuren een aantal staat nog op de nominatie om afgebroken te worden. Ook de flats aan de Warmeerweg zijn reeds afgebroken. In de nabije toekomst zullen nog meer huurwoningen in Emmermeer verdwijnen. Er is in tien jaar veel veranderd. De gemeente Emmen en Wooncom hebben hun grote plannen onder de naam Emmen Revisited waargemaakt (figuur 4.3 uit wijkprogramma Emmen Revisited 2009-2014). De veranderingen hebben er toe geleid dat er nieuwe groepen mensen in Emmermeer zijn komen wonen.

4.1.2 Stedenbouwkundige hoofdstructuur     

In de voorgaande paragraaf werd al gewezen op het diverse karakter van de wijk. Omdat de gemeente één voor één de gronden heeft moeten verwerven, is de wijk min of meer bloksgewijs tot stand gekomen. Dit heeft geresulteerd in een lappendeken waar verschillende bouwvormen aanwezig zijn. In de wijk komen voornamelijk grondgebonden woningen voor (zie figuur 4.2). Op een aantal plaatsen is tevens gestapeld bouw aanwezig. De voorzieningen, detailhandelsfuncties en overige centrumbebouwing is onregelmatig over de wijk verspreid (bijlage 12 inventarisatie Emmermeer).

Figuur 4.4: Verschillende soorten bebouwing

Figuur 4.5: Variatie in bouwhoogtes

4.1.3 Relatie 'Knarrenhof'en cultuurhistorische context Emmermeer     

In voorgaande paragrafen is aangegeven dat de wijk Emmermeer een bijzondere wijk is vanuit cultuurhistorisch perspectief bezien. De wijk is opgebouwd uit experimenten, vernieuwende woonmilieus en bouwhoogten. Kenmerkend is de diversiteit van de wijk. Op de locatie van het Knarrenhof stonden voorheen 3 flats van 4 bouwlagen (zie afbeelding paragraaf 1.). De flats zijn ontworpen door A. Nicolai en Y Dijkstra en waren passend binnen de bredere context omdat ze voorzagen in een woningbehoefte in de sociale huursector. De flats zijn inmiddels afgebroken door de eigenaar.

Vanuit provinciaal opzicht zijn verschillende ambities geformuleerd voor nieuwe ontwikkelingen binnen de wijk Emmermeer waarvan twee relevant zijn voor de voorliggende locatie:

• Het behouden van de kenmerkende stedenbouwkundige concepten van de naoorlogse wijken van Emmen als representanten van opeenvolgende fasen in het denken over wonen en de stad;
• Bij nieuwe ontwikkelingen van Emmen consequent vasthouden aan het wijkontwerp als totaalbeeld en als uitdrukking van een vernieuwend denkbeeld over de wijze van wonen;

In het Cultuurhistorisch kompas staat verder het volgende: “De stadsuitleg is in zijn geheel gepland volgens het heersende principe van functiescheiding: wonen, werken en recreëren worden in aparte, grote eenheden ondergebracht, waarbij de wegenstructuur als verdelend systeem een belangrijke plaats inneemt in het ontwerp”.

Het Knarrenhof voegt zich in de context van Emmermeer richting omliggende bebouwing. In het gebied direct achter het plangebied bestaat de context uit woningen met een bouwlaag en een kap. Het Knarrenhof zal qua typologie aan gaan sluiten bij dit gebied. Naast deze aansluiting vormt het Knarrenhof een vernieuwend woonmilieu en kan het bezien worden als eigentijds stedenbouwkundig experiment in Emmermeer. Het past binnen de historie van de wijk omdat de wijk als geheel is opgebouwd is uit op zichzelf staande experimenten. Het concept staat op zichzelf, maar heeft een externe blik. De hofstructuur en sociale verbanden worden binnen het hofje gestimuleerd waardoor het concept zich plaatst binnen een vergrijzende samenleving. Het doel van het Knarrenhof is om mensen er tot op hoge leeftijd te laten wonen. Een gezamenlijke hoftuin en hofhuis zorgen voor sociale samenhang en binding tussen bewoners. Functiescheiding zoals in het cultuurhistorisch kompas blijft van toepassing omdat het een woonfunctie betreft, waar oorspronkelijk ook wonen was bedacht.

Doordat de wijk Emmermeer een traditie heeft van stedenbouwkundige experimenten en diversiteit aan woonvormen, massa en typologie sluit het Knarrenhof hierop aan en kan het worden bezien als eigentijds experiment.

4.2.1 Algemeen     

De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie beleid en waar de beleidskeuzen zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan. Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan, tabel 1 geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.

Categorie				Archeologische waarden	Oppervlakte	Diepte	Drainage
Rijksmonument				Beschermd	-	-	Verbod
Waarde - Archeologie 1				Zeer hoge archeologische waarde	0 m2	30 cm + 10 cm	Verbod
Waarde - Archeologie 2				(zeer) (hoge) archeologische waarde	100 m2	30 cm + 10 cm	Verbod
Waarde - Archeologie 3				Middelhoge of hoge verwachting	1000 m2	30 cm + 10 cm	Verbod
Waarde - Archeologie 4				Middelhoge of hoge verwachting	1000 m2	30 cm + 10 cm	Toegestaan

^{Tabel 1: Onderverdeling van archeologische waarden.}

Deze beleidskeuzen zijn vertaald in een dubbelbestemmingen.

Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.

4.2.2 Archeologische waarden in het plangebied     

Het plangebied Emmen, Meerstraat, Knarrenhof is volgens de beleidskaart gelegen in een gebied met archeologische waarde - Archeologie 4, figuur 4.1 is uitsnede uit de beleidskaart.

^{figuur 4.1: Uitsnede archeologische beleidskaart, plangebied gelegen in waarde - archeologie 4: Gebieden met (middel)hoge verwachting van aantreffen van archeologische waarden.}

Gebieden gecategoriseerd als waarde-3 en waarde- 4 zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw, landschappelijke kenmerken en reeds aangetroffen archeologische resten een (middel)hoge kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat. Deze zones worden gekenmerkt door een - al dan niet verscholen onder het huidige maaiveld - redelijk gaaf landschap met dekzandruggen en dekzandkoppen. Delen van dit landschap kunnen bovendien zijn afgedekt door esdekken. Van concrete vindplaatsen is hier echter vooralsnog geen sprake. In hoofdzaak geldt een grote trefkans op nederzettingen, grafvelden, losse boerderijen, wegen, dijken, linies, kleine jachtkampen en losse vondsten uit alle perioden

Voor gebieden aangeduid met Waarde - archeologie 4 is algemeen aanvaard dat een minimumoppervlak voor bodemverstoringen geldt van 1000 m2 en een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10 cm principe). De Waarde - Archeologie 4 is apart opgenomen omdat dit terreinen zijn waar naast bovenstaande bepalingen geen drainageverbod geldt.

De werkzaamheden die gaan plaatsvinden in het plangebied betreffen meer dan 1000m2, om die reden is een nader onderzoek van de omgeving noodzakelijk geacht. Ten tijde van de bestemmingsplanprocedure vindt een booronderzoek plaats. Naar aanleiding van dit onderzoek zal worden bekeken of een sleuvenonderzoek noodzakelijk is, of dat het gebied wordt vrijgegeven. Beschermen zal wellicht geen optie zijn, omdat er voor de komst van de woningen vele bodemingrepen zullen plaatsvinden. Zodra de grond is vrijgegeven of opgraving heeft plaatsgevonden kan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie van de verbeelding worden verwijderd.

4.3.1 Natuurwaarden in het plangebied     

Het plangebied ligt niet in of grenst niet aan een in het kader van de Wnb beschermd gebied. Het meest nabijgelegen gebied beschermd middels de Wnb betreft het Natura 2000-gebied 'Bargerveen', wat is gelegen op een afstand van meer dan tien kilometer ten zuidoosten van het plangebied. Het meest nabijgelegen NNN-gebied ligt op circa achthonderd meter ten noorden van het plangebied. Gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van beschermde gebieden en de aard van het plan, kunnen negatieve effecten op in het kader van de Wnb en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid beschermde natuurgebieden op voorhand worden uitgesloten.

Aangezien het een inmiddels braak liggend terrein betreft, zijn de te verwachten natuurwaarden gering. Om die reden is een ecologisch onderzoek achterwege gelaten.

4.3.2 Programmatische Aanpak Stikstof (PAS)     

Op 1 juli 2015 is de PAS in werking getreden. De PAS is een gezamenlijke, samenhangende aanpak van alle betrokken overheden op provinciaal en rijksniveau. De PAS bevat maatregelen die leiden tot een afname van stikstofdepositie en maatregelen die leiden tot een versterking van de natuurwaarden in de Natura 2000-gebieden. Door deze maatregelen kunnen in en rondom de Natura 2000-gebieden nieuwe economische activiteiten, zoals bedrijfsuitbreidingen die stikstofdepositie veroorzaken, worden toegelaten.

Activiteiten met een waarde van minder dan 0,05 mol per hectare per jaar worden als verwaarloosbaar beschouwd; deze activiteiten hoeven niet te worden gemeld (ook al niet onder de ontwerp Regeling). Ook cumulatief beschouwd zorgen deze activiteiten voor geen effecten voor de natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden, aldus de toelichting van de PAS.

Gelet op de aard van het voornemen, de afstand tot Natura 2000-gebieden (ruim 10 kilometer) en het feit dat (per saldo) van een grote toename van verkeersbewegingen geen sprake is, kan worden geconcludeerd dat sprake is van een activiteit die als verwaarloosbaar kan worden beschouwd. Nader onderzoek naar de stikstof depositie is niet noodzakelijk. Om dit te onderbouwen is een Aerius-berekening uitgevoerd. Zie bijlage 1.

4.3.3 Conclusie     

Omdat het bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van een braakliggend perceel, en er daarom geen nadelige milieugevolgen worden verwacht, is er bij de totstandkoming van dit plan geen onderzoek uitgevoerd.

Zorgplicht

Ten slotte is op basis van de Wnb altijd de algemene zorgplicht van toepassing, die inhoudt dat een ieder voldoende zorg in acht neemt voor alle inheemse dieren en planten en hun directe leefomgeving. Concreet betekent dit dat bij (ruimtelijke) ingrepen gezorgd moet worden dat dieren niet verstoord of gedood worden en dat planten niet zomaar verplant worden. Ook dient gelet te worden op bijvoorbeeld broedende vogels, de voortplantingsperiode van amfibieën en de zoogperiode van zoogdieren. Daarbij geldt voor alle bouwactiviteiten dat er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden, waardoor:

de aanvang van de werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot begin augustus) dient plaats te vinden;

een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;

(wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.

4.4.1 Fysieke veiligheidssituatie     

In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid gelden voor dit bestemmingsplan geen belemmeringen.

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering     

Binnen en nabij het plangebied zijn geen bedrijven(terreinen) aanwezig die van invloed zijn op de planvorming. Ook het dit bestemmingsplan zelf laat geen bedrijven toe die van invloed zijn op de omgeving. Onderhavig bestemmingsplan ondervindt daarom geen nadelige gevolgen als gevolg van het aspect bedrijven- en milieuzonering.

4.5.2 Bodem     

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit vastgesteld.

Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld.bij het landelijke meldpunt. Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal kaarten ontwikkeld. Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek grond te ontgraven en toe te passen.

Partijen grond en baggerspecie die niet voldoen aan de bodemkwaliteitskaart en de Nota Bodembeheer van de gemeente Emmen mogen alleen worden toegepast als er sprake is van een nuttige toepassing. Is het werk niet 'nuttig', dan is er sprake van het zich ontdoen van afvalstoffen. Tijdelijke opslag en grootschalige toepassingen van grond en bagger zijn vormen van 'nuttig' gebruik. Tijdelijke uitname zijn werkzaamheden waarbij de grond na korte tijd weer teruggebracht wordt. Een voorbeeld is het graven van een sleuf voor kabels en leidingen. In dat geval hoeft de kwaliteit van de te ontgraven bodem niet onderzocht te worden, tenzij er sprake is van (een verdenking van) bodemverontreiniging.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, is een bodemonderzoek verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

In dit geval is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Onderstaand wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan. Voor de complete rapportage wordt verwezen naar bijlage 2 van deze toelichting.

4.5.3 Geluid     

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

4.5.4 Lucht     

4.5.4.1 Beoordelingskader

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

4.5.4.2 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

4.5.4.3 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

4.5.4.4 Situatie plangebied

In paragraaf 4.5.4.2 zijn voorbeelden van de lijst met categorieën van gevallen opgenomen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van dit project in vergelijking met de voorgenoemde categorieën, kan worden aangenomen dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging.

Tevens wordt opgemerkt dat deze ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

4.5.4.5 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.5.5 Vormvrije m.e.r.     

4.5.5.1 Kader

In de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd dat voorafgaande aan het ruimtelijke plan dat voorziet in een grootschalig project met belangrijke nadelige milieugevolgen een milieueffectrapport (MER) opgesteld dient te worden. De activiteiten waarvoor een MER-rapportage opgesteld moet worden zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r.

Een bestemmingsplan/wijzigingsplan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn op de volgende manieren:

• Een bestemmingsplan/wijzigingsplan kan m.e.r.-plichtig zijn indien een passende beoordeling op basis van artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is;
• Een bestemmingsplan/wijzigingsplan kan m.e.r.-plichtig zijn indien sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit de onderdelen C en D overschrijden en waarbij het bestemmingsplan/wijzigingsplan wordt genoemd in kolom 3 (plannen).
• Een bestemmingsplan/wijzigingsplan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn indien het bestemmingsplan/wijzigingsplan wordt genoemd in kolom 4 (besluiten) en er sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit onderdeel C en D overschrijden. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel C is in dit geval sprake van een m.e.r.-plicht. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel D is het plan m.e.r.-beoordlingsplichtig.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'.

Het komt er op neer dat voor bestemmingsplan/wijzigingsplan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen in onderdeel D en beneden de drempelwaarden vallen, een toets (de vormvrije m.e.r. -beoordeling) moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden.

4.5.5.2 Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Voor wat betreft het gehele plangebied wordt voorzien in directe eindbestemmingen waardoor het voldoet aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit betekent dat dit bestemmingsplan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is indien activiteiten mogelijk worden gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.

In voorliggend bestemmingsplan Emmen, Meerstraat, Knarrenhof is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Wel is sprake van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D van het Besluit m.e.r., namelijk: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

Aangezien hier in dit geval sprake van is dient te worden getoetst of sprake is van m.e.r-beoordelingsplicht. Hier is sprake van indien de activiteiten de volgende drempelwaarden uit onderdeel D overschrijden:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Gezien de drempelwaarden (een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen) kan worden geconcludeerd dat in dit geval geen sprake is van een directe m.e.r.-plicht . Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben.

Indien de mogelijkheden van dit plan worden vergeleken met de drempelwaarden uit onderdeel D van het Besluit m.e.r. kan worden geconcludeerd dat sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die vele malen kleinschaliger is. Zo omvatten het plangebied en de hierbinnen te realiseren bebouwing in verhouding tot de bestaande bebouwing een beperkte oppervlakte, terwijl pas bij een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht. Daarnaast blijkt uit dit hoofdstuk dat dit plan geen belangrijk nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r. procedure noodzakelijk maken.

4.5.5.3 Conclusie

Voorliggend plan is niet m.e.r.-plichtig. Tevens hebben de activiteit(en) in voorliggend bestemmingsplan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De aanmeldnotitie in Bijlage 3 geeft de beoordeling van de activiteit weer.

Daarnaast is het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied gelegen op ruim 10 kilometer afstand van het plangebied. Gezien de aard en omvang van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in relatie tot de ruime afstand tot Natura 2000-gebied wordt geconcludeerd dat geen sprake zal zijn van een aantasting van de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura-2000 gebied.

Een passende beoordeling op basis van artikel 2.8 lid 1 van de Wet natuurbescherming is in het kader van dit bestemmingsplan dan ook niet noodzakelijk. Daarom is geen sprake van een m.e.r.-plicht op basis van artikel 7.2a van de Wet milieubeheer.

4.6.1 Algemeen     

In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem voor het plangebied van het bestemmingsplan 'Emmen, Meerstraat, Knarrenhof' is ingericht, welke fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen.

4.6.2 Beleid     

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta, en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld.

Het algemeen bestuur van het waterschap Vechtstromen heeft in de vergadering van 7 oktober 2015 het 'Waterbeheerplan 2016-2021' vastgesteld.

In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Deze zijn gericht op het:

• voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte;
• beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem.
• het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Zoals hiervoor uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

4.6.3 Watertoets     

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Het waterschap Vechtstromen is in een overleg op de hoogte gesteld over voorliggende ontwikkeling. Het overleg heeft ertoe geleid dat met een aantal zaken rekening moet worden gehouden. Deze onderwerpen komen in dit hoofdstuk aan de orde. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

Vermeld is dat ervan uitgegaan wordt dat in de huidige situatie het regenwater op de riolering wordt geloosd. In het plan is daarom rekening gehouden met een gescheiden rioleringssysteem (regenwater en afvalwater).

4.6.4 Waterhuishouding     

Het plan loopt op voorhand geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Hiervoor zijn in de omgeving maatregelen getroffen. De toename van het verharde oppervlak is, in vergelijking met wat er stond, minder dan 1500m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of

herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

4.6.5 Wateradvies waterschap     

De gemeente Emmen heeft het waterschap tijdig ingelicht over de planvorming. Hierdoor heeft het waterschap de gemeente goed op de hoogte kunnen stellen van de waterhuishoudkundige aspecten binnen het plan. Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. De inrichting van het plangebied is in samenspraak met waterschap Vechtstromen tot stand gekomen.

Indien verder volgens de Waterwet werkzaamheden vergunning plichtig zijn, dan dient er bij het waterschap een watervergunning aangevraagd te worden.

Gelet op het advies van het waterschap, worden gebieden die kansrijk zijn voor infiltratie van hemelwater, zoals parkeerplaatsen en groenvoorzieningen, mede bestemd voor waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.6.6 Gegevens ten behoeve van nadere inrichting en ontwikkeling in het plangebied     

Regenwater heeft van nature een goede kwaliteit. Door allerlei oorzaken kan het verontreinigd worden en hiermee bodem en oppervlaktewater belasten. Het is daarom van belang om er in eerste instantie voor te waken dat regenwater verder wordt verontreinigd. Dat kan worden bereikt door de oppervlaktes waarop regenwater valt schoon te houden (bijv. wegen en parkeerterreinen) door geen bestrijdingsmiddelen te gebruiken en rekening te houden met het gebruik van strooizout of het gebruik van uitlogende materialen.

Bij nieuwe ontwikkelingen moet zoveel mogelijk worden voorkomen dat regenwater wordt gemengd met andere waterstromen. Denk bijvoorbeeld aan het mengen met huishoudelijk afvalwater in het gemengde rioolstelsel. Bij nieuwe ontwikkelingen moet daarom worden onderzocht of het regenwater gescheiden kan worden afgevoerd.

Water is belangrijk voor het welzijn van mens en dier. In bebouwd gebied vormt het tevens een belangrijk ordenend en esthetisch element. Om aan dit doel te voldoen is het belangrijk dat het water van goede kwaliteit is en voldoende zuurstof bevat. Voor het plangebied betekent dit dat bij nieuwe ontwikkelingen er op moet worden gelet dat:

• alleen water wordt aangelegd op plaatsen waar dit op natuurlijke wijze kan;
• water verbonden is met de rest van het watersysteem;
• er voldoende oeverbegroeiing is;
• afstromend regenwater schoon is en blijft;
• lozingen vanuit de riolering worden voorkomen.

5.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 Begrippen

De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3.2 Hoofdstuk 2 bestemmingsregels     

In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen.

5.3.3 Dubbelbestemmingen     

DUBBELBESTEMMINGEN

Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd.

Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden Afwegingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen. In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen.

Het plangebied Emmen, Meerstraat, Knarrenhof kent 1 dubbelbestemming te weten: Waarde- Archeologie 4. 

Artikel Waarde

Waarde- Archeologie

Om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen is de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 4 op de verbeelding opgenomen.

Voor gronden binnen categorie 4 geldt dat archeologisch onderzoek nodig is om vast te stellen of er waarden aanwezig zijn en of deze behoudenswaardig zijn. Om de archeologische waarden te beschermen is in de regels een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen. Daardoor wordt de uitvoering van bepaalde activiteiten aan bepaalde voorwaarden gebonden. Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Voor terreinen binnen Waarde - Archeologie 4 is algemeen aanvaard dat een minimumoppervlak voor bodemverstoringen geldt van 1000 m2 en een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10 cm principe). De Waarde - Archeologie 4 is apart opgenomen omdat dit terreinen zijn waar naast bovenstaande bepalingen geen drainageverbod geldt.

Voor de dubbelbestemming Waarde-Archeologie geldt dat bestemmingen een wijzigingsbevoegdheid kennen, waarin overeenkomstig artikel 3.6 van de Wro Burgemeester en Wethouders de dubbelbestemming kunnen laten vervallen of alsnog aan de gronden de dubbelbestemming kunnen toekennen.

5.3.4 Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In artikel 8 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.

Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Dit artikel bevat regels ten aanzien van vormen van verboden gebruik voor onbebouwde ruimten en gebouwen.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling. Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen of het uitoefenen van bed en breakfast.

De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in de Wro.

5.3.5 Hoofdstuk 4 overgangs- en slotregels     

Het laatste hoofdstuk "Overgangs en slotregels" bevat in artikel 13 het overgangsrecht, zoals beschreven in het besluit Ruimtelijke Ordening. Artikel 14 is de slotregel. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als regels van het bestemmingsplan Emmen, Meerstraat, Knarrenhof".

6.1.1 Informatie en communicatie     

Voor het plan Knarrenhof zijn twee sporen bewandeld met betrekking tot communicatie en informatie. Het eerste spoor is informatie en participatie van geïnteresseerden. Het Knarrenhof heeft diverse bijeenkomsten gehouden met de mensen die geïnteresseerd zijn in de woonvorm. De mensen konden in een vroeg traject input leveren.

Het tweede spoor ziet op communicatie met de directe omgeving. Er zijn diverse gesprekken geweest met de wijkvereniging, direct aanwonenden en anderen. Hieronder staat een samenvatting:

• In 2019 is een algemene informatieavond gehouden voor belangstellenden, waar met name geïnteresseerde bewoners aanwezig waren, maar ook enkele omwonenden.
• In 2020 is een video opgenomen voor onze belangstellenden en deze ook ter info gedeeld met jullie als omwonenden. Zie het bericht daarover in de bijlage van deze mail. Hierin zijn ook de eerste concept bouwplannen te zien.
• Naar aanleiding van deze infoavond kwamen enkele vragen/aandachtspunten naar voren die wij hebben samengevat en op hebben gereageerd in een bericht dat ik ook als bijlage heb toegevoegd. Dit bericht is ook door de brievenbus van de omwonenden gegaan.

Daarnaast is er een nieuwsbrief rondgebracht waarin de plannen worden toegelicht. In de nieuwsbrief is ook een oproep gedaan om aan te sluiten bij  een van de twee (digitale) informatie bijeenkomsten  (6 mei, 11 mei) die ten behoeve van dit plan zijn georganiseerd. Bij deze twee informatiebijeenkomsten zijn een aantal omwonenden aanwezig geweest. De vragen zagen toe op:

• Parkeren
• start bouw
• situering van de bebouwing

De stemming was over het algemeen positief te noemen. Omdat voorgenomen bebouwing afwijkt van de bouwvlakken zoals nu in het bestemmingsplan is gezocht naar een manier waarop het uitzicht van de huidige bewoners zoveel mogelijk gehandhaafd blijft. Met betrekking tot parkeren is aangegeven dat het parkeren opgelost kan worden middels langsparkeren aan de Meerstraat, Scheerstraat en Smeengestraat. Tot slot is op de vraag van de start bouw aangegeven dat het bestemmingsplan eerst vastgesteld moet worden, alvorens er gebouwd kan worden.

Tot slot is in de nieuwsbrief de bestemmingsplan procedure ook toegelicht en zijn mensen gewezen op de momenten waarop een zienswijze ingediend kan worden op het plan.

6.1.2 Overleg     

Het ontwerp bestemmingsplan is voorafgaand aan de terinzagelegging afgestemd met de overlegpartners (Waterschap, Provincie, etc.). Door de overinstanties zijn geen opmerkingen gemaakt op het bestemmingsplan.

1.1 Plan:     

het bestemmingsplan Emmen, Meerstraat, Knarrenhof met identificatienummer NL.IMRO.0114.2021022-B701 van de gemeente Emmen;

1.2 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 Aan huisgebonden kleinschalige beroep- of bedrijfsactiviteiten:     

een beroep,of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend , juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.4 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 Achtererfgebied:     

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;

1.7 Achtererfscheiding:     

een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;

1.8 Achtergevel:     

gevel aan de achterzijde van een (hoofd)gebouw;

1.9 Afvalinzamelsysteem:     

geheel of gedeeltelijk ondergronds gelegen bouwwerken/ voorzieningen voor de inzameling van huishoudelijk afval, glas en dergelijke;

1.10 Ander(e) bouwwerk(en):     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

1.11 Andere geluidsgevoelige gebouwen:     

andere geluidsgevoelige gebouwen als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder;

1.12 Andere werk(en):     

een werk, geen bouwwerk zijnde;

1.13 Antennedrager:     

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

1.14 Antenne-installatie:     

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

1.15 Archeologische verwachting:     

verwachting van middelhoge of hoge archeologische waarden, welke nader onderzocht dienen te worden;

1.16 Archeologische waarde:     

vastgestelde archeologische waarde zoals weergegeven op de Archeologisch Monumenten Kaart (AMK);

1.17 Archeologisch waardevol gebied:     

een door het rijk aangewezen gebied en of element (AMK) waarvan geconstateerd is dat zich in en of op de bodem, met het oog op de bewoningsgeschiedenis, beschermingswaardige en door mensen gemaakte voorwerpen en of sporen van de vroegere samenlevingen bevinden;

1.18 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.19 Bebouwingsgrens:     

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze regels zijn toegestaan;

1.20 Begane grond:     

de bouwlaag of verdiepingsvloer van een gebouw ter hoogte van het peil;

1.21 Beschermd wonen:     

een aan een zorginstellingen gelieerde vorm van zelfstandig wonen;

1.22 Bestaand:     

bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

1.23 Bestaande bebouwing:     

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;

1.24 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak;

1.25 Bestemmingsplan     

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.26 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.27 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

1.28 Bodemingreep:     

werken of werkzaamheden die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige (archeologische) bodemarchief;

1.29 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.30 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak;

1.31 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.32 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel;

1.33 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.34 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;

1.35 Bovenverdieping     

verdieping hoger dan gelijkvloers;

1.36 Cultuurhistorische waarden:     

een aangewezen gebied en of element met toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

1.37 Dakopbouw:     

de bovenste bouwlaag van een hoofdgebouw waarbij de oppervlakte maximaal @% van de basisoppervlak van het hoofdgebouw bedraagt;

1.38 Ecologische waarde:     

de aan een gebied toegekende waarde , gekenmerkt door een samenhangend geheel van onderling elkaar beïnvloedende mensen, planten, dieren en omgeving;

1.39 Erf:     

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

1.40 Erker:     

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;

1.41 Garage:     

overdekte stalling voor een of meer auto's;

1.42 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.43 Geometrische plaatsbepaling:     

locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;

1.44 Geurgevoelige objecten:     

onder geurgevoelige objecten wordt o.a verstaan (bedrijfs)woningen, ziekenhuizen, bejaarden- en verpleeghuizen, asielzoekerscentra, dagverblijven, scholen, kantoren, winkels, recreatiegebieden voor dagrecreatie, hierbij is de verblijfsduur, omvang van de groep, functie van de omgeving, aanwezigheid van gevoelige groepen en bijzondere bestemmingen van belang;

1.45 Gevel:     

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

1.46 Gevellijn:     

de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;

1.47 Groenvoorziening:     

een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;

1.48 Hoofdgebouw:     

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;

1.49 Hofhuys:     

een plaats ingericht op ontmoeting van de bewoners onderling van De Hof en bovendien met gelijkgestemden uit de directe omgeving van De Hof. Het Hofhuys dient voor alle bewoners  zowel sociaal als fysiek laagdrempelig toegankelijk te zijn. Beperkte commerciële activiteiten zijn toegestaan mits deze passen binnen de maatschappelijke functie van het Hofhuys in de wijk en deze geen inbreuk maken op de hoofdfunctie van het Hofhuys;

1.50 Inpandige bergingen en hobbyruimten:     

bergingen en hobbyruimten die zijn opgenomen binnen het hoofdgebouw en in architectonisch opzicht deel uitmaken van het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

1.51 Karakteristieke objecten:     

objecten, welke wordt bepaald door de hoofdvorm en de bouwstijl, waarbij de relatie tussen hoofdvorm (nokhoogte, goothoogte en dakvorm), voormalige functie en situering kenmerkend is voor de streek of een tijdsperiode;

1.52 Luifel:     

een andere bouwwerk, bevestigd aan een wand zonder in contact te komen met de grond, vaak boven een raam of deur;

1.53 Natuurlijke waarde:     

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang;

1.54 Nutsvoorzieningen/ of nutsbedrijven en semi-openbare nutsvoorzieningen:     

voorzieningen ten dienste van openbare en semi-openbare nut, zoals transformatorgebouwen, telefooncentrales, telecommunicatie, alarmeringsystemen, riolering, rioolgemalen, waterzuivering, de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, voorzieningen voor de waterhuishouding en naar aard van nutsvoorzieningen of daarmee gelijk te stellen overige voorzieningen;

1.55 Ontmoetingsplek     

Kleinschalige en deels beschutte openbare locatie waar bijvoorbeeld jongeren of ouderen kunnen samenkomen;

1.56 Overkapping:     

een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt met ten hoogste één wand (dak op pootjes);

1.57 Overig bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.58 Overstek:     

bouwdeel dat vooruitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel;

1.59 Perceelsgrens:     

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

1.60 Serre:     

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaand uit een lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling;

1.61 Sociale huurwoning:     

huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd;

1.62 Sociale koopwoning:     

koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd;

1.63 Straat- en bebouwingsbeeld:     

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

1.64 Voorerf:     

gedeelte van het erf dat aan de voorkant van het gebouw gelegen is;

1.65 Voorerfgebied     

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied

1.66 Waterhuishoudkundige voorzieningen:     

voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;

1.67 Waterlopen:     

een sloot, goot of greppel t.b.v. opvang en afvoer van gebiedseigen water en mede bedoeld als verbinding tussen de voor water bestemde gronden;

1.68 Wonen aaneengebouwd (rijwoning):     

wonen in een grondgebonden woning, de woning staat met andere gelijkvormige huizen onder een kap of in een rij. De woning is uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.69 Woning:     

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.70 Wooneenheid:     

zelfstandige bewoonbaar gedeelte ( woning) van een voor wonen bestemd gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.71 Zijerf:     

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het (hoofd)gebouw gelegen is;

1.72 Zijerfscheiding:     

een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden;

2.1 De afstand tot de zij- c.q. achtererfscheiding:     

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

2.2 De bebouwing op de verbeelding:     

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

2.3 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

2.4 De bouwhoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 De dakhelling:     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.6 De goothoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.7 De inhoud van een bouwwerk:     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.8 De oppervlakte van een bouwwerk:     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.9 Het peil:     

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen(voorziening);
2. water;
3. parkeervoorzieningen;

met bijbehorende:

4. andere bouwwerken;
5. sport- en speelgelegenheden;
6. fiets- en voetpaden;
7. toegangswegen in- en uitritten.
8. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

3.2 Bouwregels     

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

1. op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd;
2. de bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 meter bedragen met dien verstande dat de maximale bouwhoogte van een erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg maximaal 1 meter bedraagt en de maximale bouwhoogte van lichtmasten en vlaggenmasten maximaal 5 meter mag bedragen;

3.3 Nadere eisen     

3.4 Specifieke gebruiksregels     

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. het gebruik van gronden voor buitenopslag;
2. het verwijderen of vernielen van beeldbepalende bomen, groen of lanen;

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuin;

met bijbehorende:

2. andere bouwwerken;
3. voetpaden;
4. toegangswegen in- en uitritten;
5. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

4.2 Bouwregels     

4.3 Wijzigingsbevoegdheid     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Wonen- Aaneengebouwd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. rijwoningen;
2. bijbehorende bouwwerken;
3. tuin en erven;

met bijbehorende:

4. andere bouwwerken;
5. sport- en speelgelegenheden;
6. toegangswegen in- en uitritten;
7. parkeervoorzieningen;
8. groenvoorzieningen;
9. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

5.2 Bouwregels     

5.3 Nadere eisen     

5.4 Afwijken van de bouwregels     

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Waarde - Archeologie 4 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. terreinen van middelhoge of hoge archeologische verwachtingen;
2. bescherming en veiligstelling van de vastgestelde archeologische waarden, met dien verstande dat de bestemming niet geldt voor het gebied dat is gelegen binnen de dubbelbestemming Leiding – Gas en of de Leiding – Nam leiding.

6.2 Bouwregels     

1. De aanvrager van een omgevingsvergunning, bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, die betrekking heeft op gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 4, legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld.
2. Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning indien naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het eerste lid genoegzaam blijkt dat:
   1. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
   2. schade door de bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de omgevingsvergunning verbonden regels.
3. In de situatie als bedoeld in het tweede lid, onderdeel b, kunnen burgemeester en wethouders de volgende regels aan de omgevingsvergunning verbinden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of
   3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4. Het eerste lid is niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op:
   1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. een of meer bouwwerken waarvan de totale te bebouwen oppervlakte kleiner is dan 1000 m², waarbij het gaat om een totaal aan te verstoren bodemoppervlak binnen een plangebied of bouwvlak van een samenhangend project dat niet opgedeeld kan worden in deeluitwerkingen;
   3. een bouwwerk dat uitsluitend voor archeologisch onderzoek is bestemd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m.
5. Indien lid c., onderdeel 3 van toepassing is, wordt in de regels geregeld wat de gevolgen zijn bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden.
6. Op een aanvraag die betrekking heeft op een terrein waarvoor reeds eerder een omgevingsvergunning is afgegeven, bedoeld in het eerste lid, waaraan regels zijn verbonden als bedoeld in lid c., is lid d, aanhef en de onderdelen 2 en 3, niet van toepassing. Burgemeester en wethouders kunnen in een zodanig geval bepalen dat de aanvrager een nieuw rapport moet overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld. Lid b., c. en e. zijn van overeenkomstige toepassing.

6.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Ongeacht het bepaalde in de regels bij andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen, is het verboden om op of in de gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 4 , zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, de volgende werkzaamheden of werken, niet zijnde bouwwerken uit te voeren:
   1. bodemingrepen meer dan 1000m2 op een grotere diepte dan dan 30 centimeter, ter plaatse van de bestemming Waarde -Archeologie 4;
2. Het verbod als bedoeld in artikel 6.3 onder 1 is niet van toepassing op werken en / of werkzaamheden die:
   1. drainage betreffen;
   2. normaal onderhoud en beheer betreffen;
   3. bodemingrepen tot ten hoogste 30 cm;
   4. niet-bodemkerende werkzaamheden ten behoeve van het verbeteren van de verdichte bodemstructuur (niet-kerend woelen) tot ten hoogste 10 cm onder de bouwvoor betreffen, de zogenaamde woellaag ( tezamen met sub b het 30 cm +10 cm principe);
   5. al in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   6. mogen worden uitgevoerd krachtens een al verleende omgevingsvergunning of een ontgrondingvergunning,
   7. oppervlakte beslaan van ten hoogste 1000m2;
   8. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
3. Voor zover voor meerdere werken en / of werkzaamheden vergunningen worden gevraagd en deze in één (inrichtings)plan zijn ondergebracht, wordt dit plan in zijn geheel in de beoordeling betrokken.
4. De aanvrager van een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid, die betrekking heeft op gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 4, legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord is vastgesteld.Alvorens tot onderzoek over te gaan kan een archeoloog in dienst van de gemeente, een provinciaal archeoloog of hiermee gelijk te stellen archeologische deskundige advies worden gevraagd omtrent de noodzaak tot onderzoek, indien deze schriftelijk heeft verklaard dat een onderzoek niet noodzakelijk is vervalt de verplichting tot onderzoek zoals gesteld in artikel 6.3 onder 4.
5. Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning indien naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in lid d genoegzaam blijkt dat:
   1. de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders in voldoende mate is vastgesteld
   2. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
   3. schade door de werkzaamheden of werken kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de aanlegvergunning verbonden regels;
   4. de archeologische deskundige Burgemeester en Wethouders positief heeft geadviseerd omtrent het uitvoeren van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
6. In de situatie als bedoeld in lid e, onderdeel 3, kunnen burgemeester en wethouders de volgende regels aan de aanlegvergunning verbinden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen; of
   3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
7. Indien lid f, onderdeel 3 van toepassing is, wordt in de regels geregeld wat de gevolgen zijn bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de werkzaamheden of werken.

6.4 Wijzigingsbevoegdheid     

8.1 Ondergeschikte bouwonderdelen     

1. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, meeontworpen sierende elementen, ventilatiekanalen, installaties voor duurzame energie-en watervoorzienngen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
2. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
3. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst;

9.1 Vormen van verboden gebruik ( onbebouwd)     

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:

1. als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voor zover het betreft parkeren en overigens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. als opslagplaats van materialen en voertuigen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond, of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
4. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een prostitutiebedrijf, seksinrichting en of tippelzone; voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie en of tippelzone.

9.2 Vormen van verboden gebruik ( gebouwen)     

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

1. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
   1. goederen, waarvan de verkoop ondergeschikt deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
   2. agrarische producten afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
2. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
3. het plaatsen van of geplaatst houden van onderkomens;
4. van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) (raam)prostitutie

10.1 Bevoegdheid     

Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 3m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing
3. de regels en het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
4. de regels voor het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer, openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:
   1. de bouwhoogte van een gebouw maximaal 3.00 meter mag bedragen;
   2. de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 meter² mag bedragen;
   3. de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10.00 meter mag bedragen;
5. de regels voor het overschrijden van de gevellijn door:
   1. erkers en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken tot maximaal 100% van de breedte van de oorspronkelijke gevelbreedte,diepte aan voorzijde maximaal 1,00 m gemeten vanaf oorspronkelijke voorgevel;
   2. ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 meter² en de bouwhoogte maximaal 3 meter zal bedragen;
6. het toestaan van erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg met een maximaal bouwhoogte tot 1,5 meter;
7. de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten toe te staan in een deel van de woning, waarbij de volgende bepalingen gelden:
   1. de verblijfsruimten moeten blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening;
   2. de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden aangetast;
   3. de woonfunctie moet in ruimtelijke zin en visuele zin primair blijven;
   4. de beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning;
   5. max 50m2 mag gebruikt worden voor het aan huis verbonden activititen;
   6. detailhandel mag niet plaatsvinden behoudens een beperkte verkoop in het klein in direct verband met het aan huis verbonden beroep/ en bedrijf;
   7. er mogen geen reclameborden groter dan 0,5 meter² bij of aan de woning worden geplaatst;
   8. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein op het moment dat dit noodzakelijk is vanwege de bestaande parkeerdruk in de omgeving
8. het laten gebruiken van een deel van de woning voor bed en breakfast, waarbij de volgende bepalingen gelden:
   1. de activiteit is uitvoerbaar binnen de bestaande bebouwing;
   2. de activiteit is ruimtelijk ondergeschikt ten opzichte van de woonfunctie;
   3. parkeren ten behoeve van de Bed en Breakfast moet op eigen terrein

het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum van drie per jaar per locatie en een duur van ten hoogste vijftien dagen per evenement, het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement hieronder begrepen;

10.2 Afweging     

De toepassing van de in artikel 10.1 eerste lid genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonnen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

11.1 Bevoegdheid     

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

11.2 Afweging     

De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer(sveiligheid), agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.

12.1 Van toepassingsverklaring Paraplupan Parkeernormen     

1. Het Parapluplan Parkeernormen met planIdn: NL.IMRO.0114.2017025- P701 gemeente Emmen, blijft van toepassing op het plangebied;
2. indien het 'Integrale parkeervisie gemeente Emmen' als bedoeld onder sub a gedurende de planperiode van dit bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met die wijziging

12.2 Van toepassingsverklaring Parapluplan Standplaatsen     

3. het Parapluplan Emmen Standplaatsen met planIdn: NL.IMRO.0114.2017011.017- P701 gemeente Emmen, blijft van toepassing op het plangebied;
4. indien het 'standplaatsen beleid' als bedoeld onder sub c gedurende de planperiode van dit bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met die wijziging.

13.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.