| Plan: | Emmen Centrum, omgeving Klokkenslag Wilhelminastraat |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | beheersverordening |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2021003-B701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding tot beheersverordening
Voor het in onderstaande paragraaf 1.2 aangegeven gebied in het centrum van Emmen geldt het bestemmingsplan 'Emmen Centrum, uitbreidingsplan in onderdelen', dat is vastgesteld op 29 januari 1962. De gemeente Emmen wil, met de nieuwe Omgevingswet in het verschiet, voor dit gebied een actuele juridisch-planologische regeling hebben die onderdeel wordt van het Omgevingsplan van de gemeente Emmen. De regeling wordt vormgegeven als beheersverordening.
Het instrument beheersverordening is bedoeld voor gebieden waarin nieuwe ontwikkelingen niet worden verwacht en legt de bestaande situatie (gebouwen en functies) vast. Nieuwe plannen en initiatieven die niet passen in de beheersverordening zijn echter mogelijk. Er kan een omgevingsvergunning in afwijking van de beheersverordening worden verleend mits de aanvraag past in het gemeentelijk beleid.
Met deze beheersverordening wordt de huidige planologisch-juridische regeling, dan wel het bestaande gebruik (opnieuw) vastgelegd. De beheersverordening voorziet in een adequaat en actueel ruimtelijk- en juridisch kader.
1.2 Ligging gebied beheersverordening
De beheersverordening omvat het gehele gebied binnen het huidige bestemmingsplan 'Emmen Centrum, uitbreidingsplan in onderdelen', inclusief het hierbinnen gelegen vierkante gebied, te weten het bestemmingsplan 'Emmen, Centrum Heldenhof'.
Het gebied van de beheersverordening is gelegen in het zuidelijke deel van de binnenstad van Emmen. Het gebied wordt in het noorden begrenst door winkelcentrum De Weiert en het Willinkplein. Aan de westzijde grenst het gebied direct aan de belangrijkste structuurdrager: de Hondsrugweg. Ten oosten grenst het gebied aan Emmen, Centrum-Oost. Ten zuiden grenst het gebied aan Het Hoge Loo.
Figuur 1.1: Ligging van het gebied van de beheersverordening (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
1.3 Huidige planologische regelingen
De huidige twee bestemmingsplannen betreffen het bestemmingsplan 'Emmen Centrum,
uitbreidingsplan in onderdelen' en het bestemmingsplan 'Emmen, Centrum Heldenhof'. Beide plannen worden hieronder weergegeven. Voorts zijn er twee paraplubestemmingsplannen van kracht, betreffende het 'Parapluplan Parkeernormen gemeente Emmen' (vastgesteld op 26 april 2018) en het 'Parapluplan Standplaatsen' (vastgesteld op 31 mei 2018). De regeling van deze plannen wordt meegenomen in de beheersverordening.
Voor het pand Wilhelminastraat 110 is op 24 april 2014 een omgevingsvergunning afgegeven voor de verbouw van een winkelpand op de begane grond tot 4 woonstudio's. Hiermee was sprake van een afwijking van de bestemde situatie (wonen in plaats van detailhandel). In de voorliggende beheersverordening is deze situatie planologisch vastgelegd.
In deze beheersverordening wordt het bestaande gebruik vastgelegd, waarbij waar mogelijk de bestaande regeling wordt overgenomen.
Figuur 1.2: Weergave bestemmingsplan 'Emmen Centrum, uitbreidingsplan in onderdelen' (bron: ruimtelijkeplannen.nl).
Figuur 1.3: Weergave bestemmingsplan 'Emmen, Centrum Heldenhof' (bron:
ruimtelijkeplannen.nl).
1.4 Opzet beheersverordening
De beheersverordening bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het gebied van de beheersverordening geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in de verordening gemaakte keuzes.
1.5 Verrichte onderzoek
Omdat in deze verordening geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, zijn er geen onderzoeken uitgevoerd. Dit is nader gemotiveerd in Hoofdstuk 4.
Hoofdstuk 2 Beleid
Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het gebied van de beheersverordening. Op rijks- en provinciaal niveau zijn dit onder andere de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), de Provinciale Omgevingsvisie Drenthe en de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe (POV). Deze beleidsnota's geven geen specifieke uitgangspunten voor het gebied. Ook is de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing, omdat geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Op gemeentelijk niveau zijn de volgende beleidsnota's van belang:
- Structuurvisie gemeente Emmen 2020, veelzijdigheid troef;
- Woonvisie 2018-2023;
- Gemeentelijk Verkeer en Vervoer Plan (GVVP);
- Integrale parkeersvisie gemeente Emmen;
- Welstandsnota 2016;
- Archeologiebeleid en archeologische beleidsadvieskaart;
- Cultuurhistorische Waardenkaart Emmen;
- Beleidsnota externe veiligheid;
- Beleidsregel Bodemkwaliteit;
- Gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan.
De gemeentelijke beleidsnota's geven voor het gebied van de verordening geen ontwikkelingen aan die voor de beheersverordening van belang zijn. Net als op rijks- en provinciaal niveau wordt gestreefd naar voortzetting en verbetering van het bestaande kwaliteitsniveau. Echter, wanneer nieuwe plannen en initiatieven aan de orde zijn en deze passen binnen het gestelde in de gemeentelijke beleidsnota's, kan met een omgevingsvergunning in afwijking van de beheersverordening medewerking worden verleend.
Hoofdstuk 3 Planbeschrijving
Het vigerende pln is sterk verouderd en dateert van 1962. Het hebben van een actueel planologische regeling is van belang. De gemeente wil, met de nieuwe Omgevingswet in het verschiet, voor dit gebied een actuele juridisch-planologische regeling hebben die onderdeel wordt van het omgevingsplan van de gemeente Emmen. De regelingwordt vormgegeven als beheersverordening.
Het instrument beheersverordening is bedoeld voor gebieden waarin nieuwe ontwikkelingen niet worden verwacht en legt de bestaande situatie (gebouwen en functies) vast. Er is sprake van een gebied met een lage ruimtelijke dynamiek, waarin nauwelijks ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien.
Nieuwe plannen en initiatieven die niet passen in de beheersverordening zijn echter mogelijk. Er kan een omgevingsvergunning in afwijking van de beheersverordening worden verleend, mits de aanvraag past in het gemeentelijk beleid.
Hoofdstuk 4 Onderzoeken
Deze beheersverordening is conserverend van aard. Voor zover het ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, gaat het om ontwikkelingen die ook al in de vigerende bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen zijn geregeld. Voor zover in de toekomst wel nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, zal daarvoor een afzonderlijke plan- of omgevingsvergunningprocedure worden opgestart (inclusief onderzoeksverplichtingen). Gelet op het conserverend karakter van deze beheersverordening is er geen aanleiding om te veronderstellen dat de uitvoering ervan leidt tot nadelige milieugevolgen. Onderzoek op dit punt kan dan ook achterwege blijven.
Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels en verbeelding
5.1 Algemeen
De beheersverordening bestaat uit de toelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van de beheersverordening. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De toelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.
Het doel van deze beheersverordening, met de nieuwe Omgevingswet in het verschiet, is om voor dit gebied een actuele juridisch-planologische regeling te hebben die onderdeel wordt van het Omgevingsplan van de gemeente Emmen.
Tevens dient de beheersverordening rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker.
Met de indeling van de beheersverordening zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op landelijk geldende standaarden, onder meer Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012) en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).
5.2 Toelichting op de verbeelding
Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart BGT gehanteerd. De ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd.
Alle gronden die binnen het gebied van de beheersverordening vallen hebben een bestemming en/of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.
5.3 Toelichting op de regels
De regels zijn een juridische vertaling van het planologische- en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en of waarvoor en op welke wijze de gronden wel gebruikt kunnen worden.
Bouwregels
In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen. Met deze bouwregels worden de bouwmogelijkheden gereguleerd. Uitgangspunt bij het bouwen van hoofdgebouwen is dat hoofdgebouwen altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd en voorgevels van deze hoofdgebouwen in de gevellijn. Dit betekent dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Verder worden in de bouwregels onder anderen regels ten aanzien maximale bebouwing, bouwhoogtes, dakhelling opgenomen.
Flexibiliteit
Soms is het gewenst om af te wijken van de gestelde regels. Hiervoor zijn in de beheersverordening flexibiliteitbepalingen opgenomen om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Het toepassen van deze regelingen is geen automatisme. Voordat wordt besloten dat van de geldende regels in de beheersverordening kan worden afgeweken zal eerst bekeken worden wat de consequenties zijn van de afwijking op de leefomgeving.
In de beheersverordening diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:
- Afwijken van de bouwregels;
- Afwijken van de gebruiksregels;
- Nadere eisen;
- Algemene afwijkingsregels.
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de omgevingsvergunning, afwijkingen van de beheersverordening en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en/of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het gebied van de beheersverordening gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. De beheersverordening biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.
| Bij toepassing van een afwijking en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
| 1. Woonsituatie: |
| Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. |
| 2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
| In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. |
| 3. Culthuurhistorie |
| i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; |
| 4. Verkeersveiligheid |
| Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
| 5. Sociale veiligheid |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
| 6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding |
| Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
| 7. Milieusituatie: |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
| 8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen |
| Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Figuur 5.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen
Opzet regels
De regels van deze beheersverordening zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
- Hoofdstuk 1. Inleidende regels;
- Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels;
- Hoofdstuk 3. Algemene regels;
- Hoofdstuk 4. Overgangs - en slotregels.
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht.
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van het eerste begrip (beheersverordening) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in deze beheersverordening gebruik is gemaakt.
De regels over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Cultuur en Ontspanning
De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor een museum informatie centrum en expositieruimte. De gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden opgericht, waarbij de bouwhoogte niet meer dan 6 meter bedraagt. Voor ondergrondse gebouwen geldt de bestaande afmetingen. Eveneens zijn bouwregels ten behoeve van andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) gegeven in de regels.
Het gebruik van de bovengrondse bebouwing en voorzieningen die het gebruik van de ondergrondse bebouwing en voorzieningen belemmeren is niet toegestaan.
De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn onder meer berstemd voor detailhandel, dienstverlening, horeca categorie 1 en categorie 2, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en maatschappelijke dienstverlening. Wonen is uitsluitend op de verdieping(en) toegestaan, niet op de begane grond (eeste bouwlaag). Daarbij komt dat het aantal woningen niet meer bedraagt dan het bestaande aantal. De gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden opgericht, waarbij de bestaande bouw- en goothoogte wordt gehanteerd. Eveneens zijn bouwregels ten behoeve van andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) gegeven in de regels. Supermarkten zijn verboden binnen deze bestemming.
In een aantal gevallen kan worden afgeweken van bouw- en gebruiksregels.
De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groen(voorzieningen) en water. Gebouwen en overkappingen zijn niet toegestaan. Er zijn bouwregels ten behoeve van andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) gegeven in de regels.
Buitenopslag en parkeren in openbaar gebied is binnen deze bestemming niet toegestaan.
De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. De gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden opgericht, waarbij de bestaande bouw- en goothoogte wordt gehanteerd. Eveneens zijn bouwregels ten behoeve van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) gegeven in de regels.
Artikel 7 Maatschappelijk - Zorginstelling
De voor 'Maatschappelijk-Zorginstelling' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor wooninstelling, hospice, verpleeghuis, beschermd wonen. Ook is detailhandel, zakelijke- en maatschappelijke dienstverlening op de begane grond toegestaan. De funxtie horeca is ook toegestaan, zij het dat deze functie niet zelfstandig, maar slechts ten dienste van de bestemming mag zijn. De gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden opgericht, waarbij de bestaande bouw- en goothoogte wordt gehanteerd. Eveneens zijn bouwregels ten behoeve van andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) gegeven in de regels.
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor wegen, fietspaden met hoofdzakelijk een functie voor het doorgaande verkeer. Gebouwen zijn niet toegestaan. Er zijn bouwregels ten behoeve van andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) gegeven in de regels. Onder meer het veranderen van het profiel, dan wel het veranderen van bestaande geluidsreducerende maatregelen waardoor de voorkeursgrenswaarde of een hogere verkregen grenswaarde op grond van de Wet geluidhinder wordt overschreden is verboden.
Artikel 9 Verkeer - Verblijfsgebied
De voor 'Verkeer-Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor woonstraten en wegen voor de ontsluiting van de aanliggende percelen. Gebouwen zijn niet toegestaan. Er zijn bouwregels ten behoeve van andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) gegeven in de regels.
Artikel 10 Wonen - Aaneengebouwd
De voor 'Wonen-Aaneengebouwd' aangewezen gronden zijn bestemd voor aaneengebouwde woningen. De gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden opgericht, waarbij het bestaande aantal woningen wordt gehanteerd. Eveneens zijn bouwregels ten behoeve van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) gegeven in de regels. Het gebruik van een vrijstaande bijvbehorende bouwwerk als zelfstandige woning is verboden.
De voor 'Wonen-Gestapeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor appartementsgebouwen, flatgebouwen, woningen. De gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden opgericht, waarbij het bestaande aantal woningen wordt gehanteerd. Eveneens zijn bouwregels andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) gegeven in de regels. Het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als zelfstandige woning is verboden.
Artikel 12 Wonen - Twee aaneen
De voor 'Wonen-Twee aaneen' aangewezen grond zijn bestemd voor twee-onder-een-kapwoningen. De gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden opgericht, waarbij het bestaande aantal woningen wordt gehanteerd. Eveneens zijn bouwregels andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) gegeven in de regels. Het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als zelfstandige woning is verboden.
Dubbelbestemmingen
Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de regl van de betreffende (hoofd)bestemming als de regel zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functie/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd.
Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat regels van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met de regels die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden afwegingen opgelegd aan onderliggende (hoofd)bestemmingen. In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen.
Artikel 13 Waarde - Archeologie 2
De voor 'Waarde-Archeolgie 2' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor terreinen van hoge archeologische waarden en bescherming en veiligstelling van de vastgestelde archeologische waarden, met dien verstande dat de bescherming niet geldt voor het gebied dat is gelegen binnen de dubbelbestemmingen 'Leiding-Gas' en 'Leiding-NAM leiding (boven- en ondergronds)'.
Er mogen geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, tenzij de oppervlakte kleiner is dan 100 m2. Indien de oppervlakte wordt overschreden, geldt een vergunnings- en onderzoeksplicht. Vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlskte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering, is wel toegestaan.
Wat betreft het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden geldt een verbod voor drainage, bodemingrepen met een oppervlakte van meer dan 100 m2 en dieper dan 30 cm, de aanleg van leidingen dieper dan 30 cm en het planten of rooien van beplanting/bomen dieper dan 30 cm. deze activiteiten zijn vergunningplichtig. De aanvrager van een omgevingsvergunning legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein is vastgesteld.
Het verbod is in geval van een aantal werkzaamheden niet van toepassing, waaronder in ieder geval werlen en/of werkzaamheden die normaal onderhoud en beheer betreffen.
Artikel 14 Waarde - Archeologie 3
De voor 'Waarde-Archeolgie 3' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor terreinen van middelhoge of hoge archeologische waarden en bescherming en veiligstelling van de vastgestelde archeologische waarden, met dien verstande dat de bescherming niet geldt voor het gebied dat is gelegen binnen de dubbelbestemmingen 'Leiding-Gas' en 'Leiding-NAM leiding (boven- en ondergronds)'.
Er mogen geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, tenzij de oppervlakte kleiner is dan 1.000 m2. Indien de oppervlakte wordt overschreden, geldt een vergunnings- en onderzoeksplicht. Vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlskte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering, is wel toegestaan.
Wat betreft het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden geldt een verbod voor drainage, bodemingrepen met een oppervlakte van meer dan 1.000 m2 en dieper dan 30 cm, de aanleg van leidingen dieper dan 30 cm en het planten of rooien van beplanting/bomen dieper dan 30 cm. deze activiteiten zijn vergunningplichtig. De aanvrager van een omgevingsvergunning legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein is vastgesteld.
Het verbod is in geval van een aantal werkzaamheden niet van toepassing, waaronder in ieder geval werlen en/of werkzaamheden die normaal onderhoud en beheer betreffen.
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Hoofdstuk 3 van de regels bevat regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Artikel 15 Anti-dubbeltelregeling
Mert dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan de beheersverordening beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaren in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerder bouwplan. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
Artikel 16 Algemene bouwregels
In dit artikel zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De gernoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in het artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Artikel 17 Algemene gebruiksregels
In dit artikel zijn regels opgenomen voor het verboden gebruik op onbebouwd terrein en voor het verboden gebruik van gebouwen.
Artikel 18 Algemene aanduidingsregels
Aan de hiervoor genoemde basisbestemmingen zijn aanduidingen toegevoegd aan de hiervoor genoemde basisbestemmingen. Deze aanduidingen zijn vanuit het milieu- of waterbeleid een extra aanduiding aan gronden gegeven. Deze aanduidingen werken naast de onderliggende enkelbestemmingen door op de gronden die zijn aangeduid. De aanduidingen zijn opgenomen ter bescherming van functies die niet direct zichtbaar zijn in het gebied, maar wel van invloed zijn op de inrichting van de omgeving.
Geluidzone-Industrie
Over het plangebied is een geluidzone gelegen afkomstig van het bedrijventerrein Werkas Emmen (Bargermeer). De geluidzone is bedoeld om te voorkomen dat binnen de zone van het terrein nieuwe geluidgevoelige bebouwing wordt gerealiseerd of dat bestaande geluidgevoelige bebouwing wordt uitgebreid en er daardoor een te hoge geluidbelasting optreedt. Voor eventuele realisatie van nieuwe geluidgevoelige bebouwing en/of uitbreidingen van bestaande geluidgevoelige bebouwing zal vooraf eerst bekeken moeten worden of realisatie of uitbreiding mogelijk passend binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere waarde geluid vast te stellen.
Milieuzone-Grondwaterbeschermingsgebied
Deze aanduiding is vanuit het milieu- of waterbeleid opgenomen. De gronden ter plaatse van deze aanduiding zijn, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor het berhoud en herstel van de drinkwatervoorziening waaronder begrepen de winning en de bewerking van drinkwater met daarbij behorernde bebouwing en erven. Ten behoeve van de bescherming van het grondwater zijn voorwaarden opgesteld ten behoeve van het uitvoeren van werken en werkzaamheden waartoe een omgevingsvergunning moet worden verleend.
Artikel 19 Algemene afwijkingsregels
Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsregels de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het tot 10% vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte en het overschrijden van de bouwgrenzen.
De omgevingsvergunningen mogen alleen worden gebruikt indien niet op grond van een andere regel in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet twee keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde regels of dat regels die extra bouwmogelijkheden geven, niet cumulatief worden gebruikt.
In dit artikel worden de regels uit het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeernormen gemeente Emmen' en 'Parapluplan Emmen Standplaatsen' van toepassing verklaard op deze beheersverordening.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Het laatste hoofdstuk 4 bevat het overgangsrecht, xzoals beschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Het laatste artikel betreft de slotregel. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van de beheersverordening kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van de beheersverordening worden aangehaald als regels van de beheersverordening 'Emmen Centrum, omgeving Klokkenslag Wilhelminastraat'.
5.4 Handhaving
In deze beheersverordening heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van de beheersverordening voor gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van de beheersverordening niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen en beheersverordeningen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving.
Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en naleven van de regels in de bestemmingsplannen en de beheersverordeningen. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben.
Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren. De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er alles aan doen om risico's en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen. Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.
Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van deze beheersverordening en worden ook toegepast bij de naleving van de regels van de beheersverordening.
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid
6.1 Economische uitvoerbaarheid
Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen. Met onderhavige beheersverordening worden geen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt en kostenverhaal niet aan de orde is. De beheersverordening leidt daarom ook niet tot kosten en kan dus als economisch uitvoerbaar worden geacht. Het is daarom niet noodzakelijk om een exploitatieplan of een overeenkomst over kostenverhaal op te stellen. De economische uitvoerbaarheid is daarmee gegarandeerd.
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Met deze beheersverordening wordt de huidige planologisch-juridische regeling, dan wel het bestaande gebruik (opnieuw) vastgelegd. Vooroverleg op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening was niet nodig.
De beheersverordening'Emmen Centrum, omgeving Klokkenslag Wilhelminastraat' is als ontwerp ter inzage gelegd gedurende 6 weken vanaf 8 juni 2022 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is één zienswijze ingekomen dat heeft geleid tot aanpassing van de beheersverordening conform raadsbesluit.