| Plan: | Emmer-Compascuum, Hoofdkanaal OZ 148 en 150 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2020014-W701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding tot wijzigingsplan
Initiatiefnemers hebben burgemeester en wethouders van Emmen verzocht medewerking te verlenen aan het wijzigen van het bestemmingsplan voor de percelen Hoofdkanaal OZ 148 en 150 te Emmer-Compascuum. De percelen waar dit wijzigingsplan betrekking op hebben zijn kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie AB, nummer 469 en Emmen, sectie AB, nummer 458.
Voorheen is het perceel met huisnummer 148 gebruikt ten behoeve van een varkenshouderij (bestemming Agrarisch - Niet grondgebonden 1). Nummer 150 werd ook gebruikt als agrarisch bedrijf, maar het perceel heeft tevens de aanduiding "wro-zone - kleinschalig kamperen" t.b.v. de "minicamping Kolderweide" De agrarische bedrijvigheid van beide bedrijven is gestopt. Voor beide percelen is verzocht de bestemming te wijzigen naar een woonbestemming (Wonen-Voormalige agrarische bebouwing, W-vab). Voor nummer 150 blijft de aanduiding "wro-zone - kleinschalig kamperen" gehandhaafd en voor nummer 148 wordt de mogelijkheid voor opslag en/of stalling opgenomen ten behoeve van een hoveniersbedrijf. Voor het hoveniersbedrijf is vooral opslagruimte benodigd, aangezien de werkzaamheden elders plaatsvinden. Er gebeuren geen werkzaamheden op het terrein. Opslag is ook uitsluitend binnen de gebouwen toegestaan. De gemeente Emmen staat positief tegen over het hergebruik van voormalige agrarische bebouwing.
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen ten noordoosten van Emmer-Compascuum aan het Hoofdkanaal OZ. De weg Hoofdkanaal OZ is de doorgaande hoofdweg die loopt van Emmer-Compascuum, via Munnekemoer naar Ter Apel.
Afbeelding 1: Ligging plangebied in omgeving.
Afbeelding 2: Ligging van het plangebied.
1.3 Huidige planologische regeling
1.3.1 Bestemming
Het perceel Hoofdkanaal OZ 148 te Emmer-Compascuum heeft in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Emmen" de bestemming 'Agrarisch - Niet grondgebonden 1' (artikel 8), bestemd voor het uitoefening van een niet grondgebonden agrarisch bedrijf. Verzocht wordt de bestemming te wijzigen naar een woonfunctie (bestemming 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing', conform artikel 61) en de mogelijkheid voor opslag en/of stalling ten behoeve van een hoveniersbedrijf. Het perceel Hoofdkanaal OZ 150 te Emmer-Compascuum heeft in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Emmen" eveneens de bestemming 'Agrarisch - Niet grondgebonden 1' (artikel 8) en zal ook worden gewijzigd naar een woonfunctie (bestemming 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing'). Het perceel (nr. 150) heeft tevens de aanduiding "wro-zone - kleinschalig kamperen"(artikel 75.7). Deze aanduiding blijft rusten op het perceel. Op het perceel van nummer 150 bevinden zich meer bijgebouwen. Dit zal tevens worden vastgelegd. De verdere uitleg over de werkzaamheden van de bedrijfjes is vermeld in Hoofdstuk 3 Planbeschrijving.
Afbeelding 3: Uitsnede bestemmingsplan.
1.3.2 Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan
In het bestemmingsplan "Buitengebied Emmen" is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 8.7 lid 1 onder c) voor de wijziging van de bestemming 'Agrarisch - Niet grondgebonden 1' bij bedrijfsbeëindiging naar Wonen zoals bedoeld in Artikel 61 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing'. Daarbij gelden de volgende bepalingen:
- de activiteit wordt uitgevoerd in combinatie met een woonfunctie;
- er mag geen onevenredige verkeers- of parkeerdruk optreden voor de omgeving;
- de functiewijziging is passend binnen de stedenbouwkundige- en landschappelijke structuur;
- voldaan wordt aan milieu- en externe veiligheidswetgeving;
- er is geen sprake van onevenredige aantasting van gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
Er is mede in het bestemmingsplan "Buitengebied Emmen" een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 8.7 lid 1 onder c) voor de wijziging van de bestemming 'Agrarisch - Niet grondgebonden 1' bij bedrijfsbeëindiging naar 'opslag en/of stalling'. Bij deze wijziging zijn dezelfde bepalingen opgenomen als het wijzigen naar 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing'.
In dit wijzigingsplan willen we daarom beide wijzigingsbevoegdheden dan ook gelijkertijd opnemen. Op deze wijze wijzigen we de bestemming van 'Agrarisch - Niet grondgebonden 1' naar 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing' met een functieaanduiding 'wro-zone - kleinschalig kamperen' en een functieaanduiding 'opslag en/of stalling'. Buiten opslag is hierbij niet toegestaan.
1.4 Opzet wijzigingsplan
Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. In de toelichting wordt een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes. Op de verbeeding worden de percelen in het plangebied aangegeven met een bestemming. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het plangebied geregeld.
Hoofdstuk 2 Beleid
2.1 Gemeentelijk beleid
2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020 (vastgesteld september 2001). De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het wijzigingsplan "Emmer-Compascuum, Hoofdkanaal OZ 148 en 150" is vooral het thema wonen van belang.
De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef richt zich op een accentverschuiving van kwantiteit naar kwaliteit en differentiatie van woonmilieus: De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op op wervende woonmilieus. Om ervoor te zorgen dat de woningmarkt op orde blijft, is een continue aanpassing aan de veranderende vraag geboden. Dit geldt niet alleen voor de kern van Emmen, maar ook voor de dorpen. Zo ontstaat op termijn een cyclische vernieuwing van de bestaande woongebieden.
2.1.2 Woonvisie 2018-2023
In de Woonvisie 2018-2023 is een strategie opgenomen voor woningbouw:
- 1. Woningbouwinitiatieven worden niet individueel, maar in samenhang bekeken.
- 2. Prioriteit wordt gegeven aan plannen voor herstructurering en transformatie.
- 3. Bij het maken van de woon- en leefbaarheidsvisies voor dorpen en wijken komen plekken naar voren waar inbreiding (verdichting) mogelijk en gewenst is.
- 4. Bestaande uitbreidingslocaties worden afgerond.
- 5. Woningbouwplannen dragen bij aan een gevarieerd woonmilieu (ruimte bieden aan plannen die een nichemarkt bedienen en aan kleinschalige experimentele, innovatieve en duurzame woonvormen).
- 6. Woningbouwplannen dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit.
Het voorliggend plan betreft een particulier initiatief waarbij sprake is van de functiewijziging van een voormalige agrarisch niet grondgebonden bedrijf naar een woon bestemming met minicamping en een woon bestemming met opslag en/of stalling. Er worden geen woningen toegevoegd aan het aantal bestaande woningen.
2.1.3 Welstandsbeleid
Bouwwerken moeten voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Een welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandscriteria opgenomen in de Welstandsnota. Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling wel past bij de omgeving.
Het bestemmingsplan en de Welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. De welstandsnota kent een vier tal gebied. Welstandsvrij, Welstandsluw, Hoog en gebieden met een Beeldkwaitietsplan (BKP). Het plangebied Hoofdkanaal OZ 148 en 150 te Emmer-Compascuum valt binnen het gebied Luw. Het welstandsluwe niveau is van toepassing voor grote delen van de gemeente. Deze gebieden ondersteunen het beeld van de belangrijke plekken en structuren in de gemeente. Het betreft grote delen van de dorpen, het buitengebied, woonwijken en belangrijke randen van bedrijventerreinen en recreatiegebieden.
2.2 Provinciaal beleid
In de Omgevingsvisie van de provincie Drenthe staat aangegeven dat gemeenten in principe zelf mogen bepalen welke activiteiten worden toegestaan bij bedrijfsbeëindiging van agragische percelen.
Het provinciaal beleid stelt verder geen specifieke bepalingen voor een functiewijziging van Agrarische percelen naar wonen.
In dit geval is er sprake van vestiging van een nieuwe bedrijfsactiviteit die een mindere impact heeft voor de omgeving (de woonfunctie blijft gehandhaafd). De functies vinden plaats in de bestaande bebouwing en hebben daarmee geen invloed op har omgeving.
Geconcludeerd wordt dat de functiewijziging van agrarisch naar wonen in overeenstemming is met het provinciale beleid.
2.3 Rijksbeleid
In het Rijksbeleid zijn geen specifieke bepalingen opgenomen voor een functiewijziging van vrijkomende agrarische bebouwing naar wonen.
Hoofdstuk 3 Planbeschrijving
De percelen Hoofdkanaal OZ 148 en 150 te Emmer-Compascuum hebben de bestemming 'Agrarisch - Niet grondgebonden 1". Tot voorkort was er op nummer 148 een varkenshouderij gevestigd. Op nummer 150 zat een ander agrarisch bedrijf. Verzocht is om medewerking te verlenen aan het wijzigen van deze bestemming in de bestemming 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing' met de mogelijkeid voor opslag en of stalling ten behoeve van een hoveniersbedrijf op nummer 148 en kleinschalig kamperen voor nummer 150.
Voor het hoveniersbedrijf zijn de activiteiten divers en is vooral opslagruimte benodigd, aangezien de werkzaamheden elders plaatsvinden. Er gebeuren geen werkzaamheden op het terrein. Opslag is ook uitsluitend binnen de gebouwen toegestaan. Het achterste deel van het perceel (nr. 148) heeft vanaf achter de schuur een agrarisch karakter. Om deze reden krijgft dit deel van het perceel, aansluitend op de buurpercelen, de bestemming 'Agrarisch met waarden- Kleinschalige veenontginningen'.
Aangezien de werkzaamheden bij de klanten plaatsvinden en het bedrijf geen personeel heeft, zijn de verkeersbewegingen minimaal.
Minicamping "Kolderweide" was reeds gevestigd op de locatie van nummer 150. Deze zal blijven bestaan. De huidige aanduiding wordt iets aangepast, aangezien de camping een groter deel van het erf beslaat. De oppervlakte aan bijgebouwen wordt specifiek beschreven, aangezien op het perceel een groter oppervlak aan bijgebouwen bevindt.
De bouwregels zijn afgestemd op de bouwregels voor 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing' uit het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Emmen" met toevoeging van de functieaanduidingen 'wro-zone - kleinschalig kamperen' en 'opslag en/of stalling'. Binnen de bestemming 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing' mag het perceel gebruikt worden als vrijstaande woning, met bijbehorende bouwwerken. De gezamenlijke oppervlakte van de woning inclusief bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogte 250 m2. Voor perceel nummer 150 geldt dat de bestaande oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken het maximum is. De bouwhoogte van de woning is max. 9,5 meter. De goothoogte van de woning is max. 3,5 meter. Aan de gronden van de percelen worden functieaangeduidingen aangegeven als 'wro-zone - kleinschalig kamperen' en 'opslag en/of stalling'. Deze gronden mogen worden gebruikt voor bedrijfigheid passend binnen de kriteria zoals zijn genoemd in die van de wijzigingsbevoegdhied. Deze kriteria zijn; geen onevenredige verkeers- of parkeerdruk optreden voor de omgeving, voldaan wordt aan milieu- en externe veiligheidswetgeving en geen sprake van onevenredige aantasting van gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
Hoofdstuk 4 Onderzoeken en milieubeoordeling
4.1 Archeologie
Het plangebied is de volgens de gemeentelijke beleidsadvieskaart Archeologie (vastgesteld op 30 mei 2013) gelegen binnen een gebied waar een lage verwachting en geen waarde of verwachting is op het aantreffen van archeologische waarden.
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van archeologie geen belemmeringen voor de functiewijziging van de 'Agrarisch - Niet grondgebonden 1' naar 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing'.
Afbeelding 6: Archeologische waardenkaart
4.2 Ecologie
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van flora en fauna geen belemmeringen voor de functiewijziging van 'Agrarisch - Niet grondgebonden 1' naar 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing'.
4.3 Milieu
4.3.1 Bedrijven en milieuzonering
Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt het inpassen van nieuwe functies in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Binnen het plangebied is sprake van het veranderen van de bestemming zonder extra bouwmogelijkheden. In de directe omgeving zijn geen bedrijven gelegen die door de veranderen van een bestemming in de bedrijfsexploitatie zouden kunnen worden beperkt. Door deze wijziging zijn er minder activiteiten te verwachten in het plangebied en in de directe omgeving ervan.
4.3.2 Bodem
Vanuit de RUD Drenthe is de locatie niet aangegeven als verdachte bodemlocatie.
De functiewijziging naar 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing' met de functieaanduiding 'wro-zone - kleinschalig kamperen' (reeds bestaand) en 'opslag en/of stalling' vindt grotendeels plaats binnen de bestaande bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van bodem geen belemmeringen voor de functiewijziging.
4.3.3 Geluid
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw.
Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van geluid geen belemmeringen voor de functiewijziging van 'Agrarisch - Niet grondgebonden 1' naar 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing'.
4.3.4 Luchtkwaliteit
De woonboerderij wordt niet meer gebruikt als agrarische bedrijfswoning. Met dit wijzigingsplan wordt voorzien in een passende bestemming. Voor een woonfunctie met de bedrijfsactiviteit als kleinschalig kamperen en een hoveniersbedrijf wordt het aantal verkeersbewegingen vergeleken met de huidige situatie niet meer. Omdat er zodoende geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet toenemen. Hierdoor betekent het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor het plan.
4.3.5 Verkeer
Doordat het perceel wordt gewijzigd van 'Agrarisch - Niet grondgebonden 1' naar 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing' met een functieaanduiding 'wro-zone - kleinschalig kamperen' en 'opslag en/of stalling' blijven de verkeersbewegingen ongeveer gelijk ten opzichte van de huidige situatie.
Omdat hier reeds een woning toegestaan was, is een akoestisch onderzoek i.v.m. wegverkeerslawaai niet noodzakelijk. Het parkeren ten behoeve van de woonfunctie, de minicamping en het hoveniersbedrijf vindt plaats op het bestaande erf.
4.4 Externe veiligheid
Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes.
Binnen en in de nabijheid het plangebied zijn geen bedrijven of transportroutes gelegen waarbij rekening moet worden gehouden met het aspect externe veiligheid.
4.5 Waterparagraaf
Het waterschap is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat er geen waterschapsbelang is. Het waterschap Hunze en Aa's heeft dan ook geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.
De watertoets is toegevoegd als Bijlage 1 Watertoets.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
5.1 Ontwerp wijzigingsplan en zienswijzen
Het ontwerp wijzigingingsplan heeft vanaf 13 januari 2021 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend. Voor de wettelijke overlegpartners heeft het plan geen aanleiding gegeven tot het maken van opmerkingen.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
Voor het opstellen van een wijzigingsplan is een bedrag opgenomen in de legesverordening. De plankosten komen geheel voor rekening van de aanvrager. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.