|
Eigenaar van de percelen aan Kloosterweg heeft een aanvraag ingediend voor het realiseren
van twee bouwkavels aan de Kloosterweg te Emmer-Compascuum. De reden voor het opstellen
van het Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg is medewerking verlenen aan het verzoek.De
locatie maakte van oorsprong deel uit van het kloosterterrein. Nu er deels andere
functies zijn gevestigd, is de ruimtevraag kleiner en is de bouw van twee vrijstaande
woningen qua ruimtevraag mogelijk.
Het bestemmingsplan regelt de omzetting van de maatschappelijke bestemming in de woonbestemming
ten behoeve van twee te bouwen vrijstaande woningen.
Het plangebied van het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg ligt in de kern Emmer-Compascuum achter het klooster. De twee te bebouwen percelen liggen aan de zuidzijde van de Kloosterweg aan de achterzijde van het klooster (zie figuur).
Figuur 1-1: De ligging van het plangebied Emmen Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg in Emmer-Compascuum (rode cirkel).
Figuur 1-2: Indicatie begrenzing plangebied (rode cirkel).
Het voorliggende bestemmingsplan Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg vervangt het bestemmingsplan "Emmer-Compascuum" (09.038), welke is vastgesteld op 28 april 2011, gedeeltelijk.
Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.
Ter voorbereiding van het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg zijn diverse onderzoeken verricht en adviezen gegeven. Daarnaast is er informatie gebruikt uit onderzoeken en adviezen die in een ander kader zijn uitgevoerd. De conclusies uit de onderzoeken en adviezen zijn verwerkt in de toelichting.
Ter voorbereiding van het bestemmingsplan zijn de volgende onderzoeken verricht:
Het plangebied maakt van vroeger uit deel uit van het kloosterterrein in Emmer-Compascuum. Naast de kerk en de huishoudschool (zie paragraaf 4.1.3) zijn er enkele andere gebouwen op het terrein aanwezig. zo is er een pensionaat geweest welke nu bekend is als huize henricus.
Figuur 2-1: Luchtfoto met herkenbare onderdelen kloosterterrein
St. Alphonsus" pensionaat van de Zusters van O.L. Vrouw van Amersfoort.
Het pensionaat werd in 1919 geopend. De zusters behoorden tot de communiteit van St. Henricus. In 1961 vormden de zusters van St. Alphonsus een tweede communiteit. Naast de communiteit van St. Alphonsus heeft zich vanaf 1977/1978 een groep zusters gevestigd in het toenmalige pensionaat. De zusters leidden daar een leven van gebed en contemplatie. De communiteit stond onder leiding van zr. Annetta Verhoef die het initiatief genomen heeft voor deze vorm van leven. Het huis waarin ze woonden kreeg de naam "Mariahof". In 1989/1990 is deze communiteit opgeheven vanwege de hoge leeftijd van de zusters. In 1998 zijn de zusters vertrokken uit St. Alphonsus. (Bron:Erfgoedkloosterleven)
Huize Henricus
Huize Henricus is in 2008 aangekocht door de ‘Stichting Ankherplaats’. In 2009 werd het volledig verbouwd voor de huidige bestemming n.l. dagopvang voor mensen met een beperking. Zoveel mogelijk historische kenmerken zijn in stand gelaten. Het resultaat is een woon- en werklocatie met een geheel eigen sfeer. Sprekend voorbeeld is de tuin waar antieke bomen staan, waaronder een ginkgoboom die in de kruidengeneeskunde wordt gewaardeerd en door zijn omvang uniek is.
Aan de Kloosterweg in Emmercompascuum is de mogelijkheid geboden voor de bouw van twee woningen. Hiertoe is overgegaan omdat :
De kavels in het uitleggebied Maatschappijweg/Koppelwijk zijn bedoeld, en functioneren als zodanig, om te voorzien in de standaard vraag van particulieren en ontwikkelaars naar kavels voor vooral vrijstaande woningen en tweeonderéénkappers in het segment van de zogenaamde cataloguswoningen. De kaders zijn toegesneden op deze algemene vraag en het resultaat is zoals dat overal in Nederland in vergelijkbare gebieden te zien is.
Er is echter ook een groep potentiële kopers/bouwers die juist op zoek zijn naar een plek met karakter. Voor hen is een standaard nieuwbouwwijk niet interessant.
Emmercompascuum blijkt in het onderhavige gebied een plek te hebben die als onderdeel van het oude katholieke cluster van Munsterscheveld een karaktervolle omgeving biedt. Vooral wanneer bij de bouw wordt voortgeborduurd op het aanwezige katholieke DNA (als randvoorwaarde meegegeven) kan dit tot een aanvullende en interessante kwaliteit leiden. Reden waarom de vermelde kaders zijn meegegeven, specifiek voor de invulling van dit gebied.
Een katholieke signatuur is in heel (overwegend niet-katholiek) Noord-Nederland herkenbaar aan de materialisatie, architectuurstijl en uitdrukking. Elke zuil winkelde in de eigen zuil. Anders dan bij de niet-katholieke opdrachtgevers kwamen de bakstenen, de ontwerpers en de achterliggende denkbeelden niet uit de regio maar vaak uit Zuid- of Midden- Nederland. Deze verzuiling heeft hierdoor gezorgd voor de gememoreerde herkenbaarheid en geeft nu karakter aan dit gebied.
In de straat zorgt dit, naast eerder gememoreerde, voor een positieve interactie tussen de bebouwing aan de twee kanten van de straat. In het katholieke kwadrant stonden en staan van oudsher grote statige gebouwen. Aan de noordkant, grenzend aan het bouwland zijn later, vanaf de jaren 60 van de vorige eeuw, vrijstaande landhuizen (één laag met kap) en bungalows gebouwd. (NB Het afbouwen qua hoogte naar de rand van een bebouwingskern was en is een algemeen gehanteerde spelregel in stedenbouwkundige opzetten ter verkrijgen van een soepele overgang tussen dorp en omliggende landerijen.) Deze in de jaren '60 gebouwde, van de aan de overzijde aanwezige bouw afwijkende bouwtypologie, zorgt voor een positieve interessante interactie tussen de twee verschillend ingevulde zijden van de straat. Juist het verschil tussen de beide zijden is een verrijking voor beide kanten en versterkt hun intrinsieke karakter. De voorgestelde invulling van onderhavig perceel in combinatie met de opgestelde randvoorwaarden maken dit af. Hierbij dient te worden opgemerkt dat twee verschillende sferen aan weerszijden van een route heel gebruikelijk is. In Veenkoloniale structuren (als Emmercompascuum) is bijvoorbeeld vrijwel altijd sprake van een landskant met voornamelijk agrarische bebouwing en een straatkant met panden voor handel, nijverheid en burgerij.
Nu het kloosterterrein deels voor andere doeleinden in gebruik is, is er een kleinere ruimtevraag. De locatie van het plangebied is dan ook een "hoekje dat over is". Gelet op de ligging aan de Kloosterweg en de grootte van het perceel is het mogelijk om twee vrijstaande woningen te realiseren middels voorliggend bestemmingsplan.
Namelijk, omdat vroeger uitsluitend in de eigen zuil werd gehandeld en het katholicisme toch een minderheid was met regionale zwaartepunten in dit veenkoloniale gebied, zijn gebouwen met katholieke opdrachtgevers in Noord-Nederland herkenbaar. Deze herkenbaarheid is bij nieuwe bebouwing aan de zuidkant van de Kloosterweg in Emmercompascuum een pré bij nieuwe ontwikkelingen. Immers de bouw van twee vrijstaande woningen vindt plaats in het katholieke kwadrant met kerk, zusterhuis en begraafplaats. Dit houdt in dat de volgende overeenkomstige kenmerken in de voorgenomen ontwikkeling tot uitdrukking moeten worden gebracht:
Uiteraard is een hedendaagse vertaling van de 'katholieke' kenmerken de beste manier om deze opgaaf in te vullen. Massa's minimaal twee bouwlagen met kap of drie plat afgedekt geniet de voorkeur.Deze opgaaf lijkt eenvoudig, maar te behalen kwaliteit zit 'm in de finesses.
Voor de twee bouwkavels ligt nog geen concreet bouwplan. Toekomstige kopers worden uitgedaagd tot een inspirerend opdrachtgeverschap. Het ter hand nemen van een goede architect kan zonder meerkosten tot een hoogwaardig plan leiden dat zich staande kan houden tussen de omgevende katholieke gebouwen met hun uitstraling van macht en onaantastbaarheid.
Nieuwe functies betekenen meestal ook dat er sprake is of zal zijn van een toename
van
verkeersbewegingen, alsmede ontstaat er een parkeerbehoefte. Uitgangspunt is dat nieuwe
functies geen onevenredige extra hinder veroorzaken voor reeds aanwezige functies
in de omgeving.
Het betreft hier de bouw van twee vrijstaande woningen. in de regel dient in dergelijke gevallen te worden geparkeerd op eigen erf. Gelet op de grootte van de percelen, is hier ter plaatse voldoende ruimte voor.
Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg zijn vooral de thema's wonen en voorzieningen van belang.
Wonen:
Vanuit de structuurvisie vindt aansluiting plaats op het bestaande bouwprogramma (zie ook woonplan). Voor fase 2 en 3 van de Delftlanden vindt een verbijzondering plaats en wordt gericht op meer landelijke en dorpse woonmilies. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op op wervende woonmilieus, te weten: water/lintwonen tussen Barger- en Emmer Compascuum, boswonen op de Hondsrug en erfwonen in het zuidelijk deel van de gemeente.
Voorzieningen:
Inzet op versterking van de centrumfunctie van Emmen en behoud bestaande ruimtelijke structuur niet-commerciële voorzieningen. Bij natuurlijke wijzigingsmomenten inzetten op versterking van de kwaliteit en efficiënte bundeling.
De Woonvisie 2018-2023 "Thuis in Emmen: snoeien doet bloeien" is op 28 september 2017 vastgesteld door de raad. De Woonvisie 2018-2023 richt zich op een nieuwbouwopgave passend bij de kwalitatieve behoefte en aanvullend op de bestaande voorraad. Daarbij moet de bestaande woningvoorraad beter benut worden. In de Woonvisie is een strategie opgenomen voor woningbouw:
De Woonvisie geeft voor het deelgebied De Monden (waar Emmer-Compascuum toe behoort) tussen 2016 en 2021 een nette groei met 0-25 woningen op de woningvoorraad.
Omdat sprake is van een kleine herstructurering en dus inbreiding, past het voornemen in het woonbeleid.
De welstandsnota 2016, gemeente Emmen is opgesteld uitgaande van het motto: “Loslaten van kan, regelen wat ertoe doet”.
De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit, en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Niet ieder gebied vraagt om dezelfde benadering. De welstandsnota 2016 kent drie welstandsniveaus: welstandsvrij, welstandsluw en welstandsniveau hoog. Voor een aantal gebieden is de ambitie naar beneden bijgesteld ,waardoor welstandsvrije gebieden zijn toegenomen. Het niveau welstandsluw is geïntroduceerd. In de luwe gebieden wordt op een aantal basale aspecten van welstand gestuurd en wordt afstand genomen van gedetailleerde beoordelingen. Daarnaast moeten gebieden die van meer waarde zijn - niveau hoog – goed beschermd blijven. Deze gebieden leveren een belangrijke bijdrage aan de identiteit van Emmen. Voornamelijk zijn dit de centra van dorpen, wijken en de beschermde dorpsgezichten. Voor deze gebieden geldt een hoog ambitieniveau. Het gemeentebestuur beoogt met deze nota een dynamische welstand in Emmen, waarbinnen ruimte is voor dialoog en “kwalitatief herstel” met de samenleving.
Het bestemmingsplan en de Welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het welstandsbeleid heeft zo min mogelijk regels. Voor de meeste gebieden, ook voor dit gedeelte van Emmer-Compascuum waar het plangebied gelegen is, geldt het welstandsniveau 'welstandsluw'.
De Omgevingsvisie is hét kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is. De missie van de provincie is het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten.Omdat niet alle kernkwaliteiten goed te duiden zijn in het fysiek-ruimtelijk domein zijn deze vertaald naar indicatoren.
Kernkwaliteiten | Indicatoren |
Rust Stilte | Duisternis |
Ruimte | Openheid van het landschap |
Natuur | Biodiversiteit |
Landschap | Diversiteit Gaafheid van landschappen |
Oorspronkelijkheid | Cultuurhistorische waarden Archeologische waarden Aardkundige waarden |
Veiligheid | Sociale veiligheid Externe veiligheid Verkeersveiligheid |
Noaberschap, Menselijke maat, Kleinschaligheid (Drentse schaal) |
Leefbaarheid Passend bij Drenthe |
Met een deel van de kernkwaliteiten heeft de provincie speciale ambities. Inzet is de kernkwaliteiten te behouden en waar mogelijk te ontwikkelen.Naast de kernkwaliteiten van Drenthe is er de dynamiek van de bedrijvigheid. In het bijzonder wanneer sprake is van ontwikkelingen met positieve aspecten voor de werkgelegenheid en de vestiging van bedrijven. Deze aspecten vormen daarom de kernwaarde bedrijvigheid. Aspecten van de kernwaarde bedrijvigheid zijn vooral terug te vinden in het sociaaleconomische systeem en in het landbouwsysteem, maar ook bij natuur als het om de vrijetijdseconomie gaat. Kernkwaliteiten en kernwaarde wegen als uitgangspunt even zwaar.
In de Provinciale Omgevingsverordening vertaalt de provincie Drenthe zijn Omgevingsvisie
(deels) door naar een verordening voor zover het planologisch relevante aspecten betreft.
De provincie is verplicht vanuit de AMVB Ruimte een verordening voor erin opgesomde
thema's te hanteren. De AMVB Ruimte bevat geen nieuw rijksbeleid, het is een 'beleidsneutrale'
vertaling van de Nota Ruimte. Naast de vertaling van het rijks belang beschrijft de
POV de provinciale belangen waarover de provincie duidelijkheid wil geven en of wil
verankeren in op gemeentelijk niveau, middels overleg of anderszins.
De ruimtelijke kwaliteit van Drenthe wordt in de verordening op drie manieren gefundeerd:
kernkwaliteiten, SER ladder en milieu- en leefomgeving. Elk van de drie elementen
is terug te vinden in de bepalingen van de verordening. Waarbij deze elementen een
rol spelen voor het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit (Bruisend
Drenthe). Gemeenten zullen binnen de kaders van de Omgevingsvisie de kernkwaliteiten
ook moeten uitwerken naar hun ruimtelijke plannen. Ze zijn daarbij gebonden aan de
kaders van het provinciaal beleid welke is neergelegd in de Omgevingsvisie en uitwerkingen
zoals het Cultuurhistorisch Kompas en de beleidsnota Aardkundige waarden.
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 van kracht geworden. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van toepassing. Echter deze zaken hebben geen directe invloed op de inrichting van het plangebied.
Het ruimtelijke rijksbeleid heeft geen directe invloed op het plangebied.
De conclusie van de in dit bestemmingsplan Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg beschreven beleidsuitgangspunten is dat het rijksbeleid niet direct door werkt in het plangebied. Hierdoor is het bestemmingsplan in niet in strijd met het rijksbeleid. Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal beleid. Het provinciaal beleid vormt op zijn beurt weer de input voor het gemeentelijk beleid. Voor het voorliggende bestemmingsplan kan eveneens geconcludeerd worden dat het plan passend is in het provinciale beleid.
De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie beleid en waar de beleidskeuzes zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan. Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan, tabel 1 geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.
Categorie | Archeologische waarden | Oppervlakte | Diepte | Drainage |
Rijksmonument | Beschermd | - | - | Verbod |
Waarde - Archeologie 1 | Zeer hoge archeologische waarde | 0 m2 | 30 cm + 10 cm | Verbod |
Waarde - Archeologie 2 | (zeer) (hoge) archeologische waarde | 100 m2 | 30 cm + 10 cm | Verbod |
Waarde - Archeologie 3 | Middelhoge of hoge verwachting | 1000 m2 | 30 cm + 10 cm | Verbod |
Waarde - Archeologie 4 | Middelhoge of hoge verwachting | 1000 m2 | 30 cm + 10 cm | Toegestaan |
Tabel 1: Onderverdeling van archeologische waarden.
Deze beleidskeuzes zijn vertaald in een dubbelbestemmingen.
Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte
en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde,
of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten
waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.
Het plangebied Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg is volgens de beleidskaart gelegen in een gebied met een lage archeologische waarde, figuur 3.1 is uitsnede uit de beleidskaart.
figuur 4.1: Uitsnede archeologische beleidskaart, plangebied aangegeven met blauwe cirkel,lage archeologische verwachting
Deze waarde houdt in dat:
Gebieden met lage archeologische waarde/verwachting zijn gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologische sporen klein wordt geacht. Dit kan zijn vanwege de bodemkundige opbouw, een lage dichtheid van archeologische resten/sporen of vanwege bodemverstorende activiteiten naderhand zoals ontginningen. Het betreft met name de ontgonnen veengebieden die in het verleden laag waren gelegen en een hoge grondwaterstand kenden. Er is hier geen sprake van concreet aanwijsbare vindplaatsen en de kans op het aantreffen van sporen en vondsten is klein. Deze gebieden zijn vrijgesteld voor archeologisch onderzoek.
Gebieden zonder archeologische verwachting zijn gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologische sporen zeer klein wordt geacht. Dit kan zijn vanwege de bodemkundige opbouw of vanwege bodemverstorende activiteiten naderhand zoals ontgrondingen, saneringen, zware funderingen etc.
Deze gebieden zijn daarom niet in bestemmingsplannen weergegeven.Hierdoor wordt in het bestemmingsplan geen dubbelbestemming Waarde-archeologie opgenomen
Binnen het plangebied liggen geen (beschermde) archeologisch monumenten. Ook ligt 50 meter buiten het plangebied ligt geen archeologisch monument.
Rond 1889 telde Munsterscheveld en Emmer-Compascuum al bijna 1000 inwoners, waaronder ook vele katholieken. De afstand tot Ter Apel leverde voor velen problemen op, daardoor gingen sommige mensen naar Rütenbrock (Duitsland) en sommige mensen vervulden hun zondagsplicht niet.Op 16 november 1889 werd de éénbeukige bakstenen kruiskerk met 180 zitplaatsen opgeleverd te Emmer-Compascuum.De éénbeukige bakstenen kruiskerk werd na korte tijd alweer afgebroken. In 1923 werd in opdracht van het kerkbestuur van de H. Willehadusparochie op de funderingen van een vroegere kerk de huidige kerk gebouwd.
In 1915 werd de katholieke gemeenschap verder uitgebreid met het klooster van de Zusters van Onze Lieve Vrouw uit Amersfoort, huize St. Hendricus (1915). Deze zusters hebben veel werk in de parochie verricht. Onder hun leiding kwamen er een kleuterschool, een lagere school, een meisjes-pensionaat en de Mariahof, een huishoudschool en een Katholieke ULO. Op de meeste van deze scholen zwaaiden de zusters van Onze Lieve Vrouw de scepter. In 2001 vertrokken de laatste zusters uit Emmer-Compascuum.
De cultuurhistorische waardenkaart heeft de volgende systematiek gebaseerd op beleidskeuzes. Er is op basis van analyse gekozen voor een drietal beleidskeuzen met bijbehorend maatregelenpakket, welke afloopt naar zwaarte:
De maatregel: Beschermen van de cultuurhistorische waarden heeft betrekking op erfgoed met een zeer hoge cultuurhistorische waarde, zoals monumenten (Rijk, provincie, gemeente), monumentale en waardevolle bomen en beschermde dorpsgezichten (Rijk).
Herkenbaar houden van de historische en ruimtelijke structuur en samenhang is de volgende maatregel. De soorten erfgoed waarvoor deze maatregel geldt zijn ensembles en structuren met een hoge cultuurhistorische waarde, te weten:
Ten slotte is "Respecteren en rekening mee houden" geformuleerd. Bij ontwikkelingen (bouw, verbouw, aanleg, inrichting, sloop, kap) de cultuurhistorische waarde van het object waar mogelijk behouden en versterken. De soorten erfgoed waarvoor deze maatregel geldt zijn objecten en plekken met een hoge cultuurhistorische waarde, zoals beeldbepalende bouwwerken , Canon van Emmen, inventarisatie ErfgoedNetwerk, tradities en de top vijf bewonersavonden.
Figuur 4-2: Uitsnede concept cultuurhistorische beleidskaart. Groene cirkel geeft locatie plangebied aan
Het plangebied zelf heeft geen kleur, maar grenst aan twee gele stroken. Geel staat voor "herkenbaar houden". De veenkoloniale verkavelingsstructuur is mede ontstaan door de vervening middels kanalen en wijken. De Kloosterweg is een van de vele locatie waar een wijk heeft gelegen. De weg en de naastgelegen sloot zijn voor de structuur van belang. Door op basis van de waterberging de sloot te velengen, wordt de structuur versterkt.
De met rood aangegeven gebouwen betreffen monumenten die via de Monumentenwet worden beschermd. Zie paragraag 4.1.3.
Beschermde monumenten worden gekenmerkt door een samenhangend en gaaf geheel van architectonische stijlkenmerken. Een monument kan representatief zijn voor een bepaalde bouwstijl, maar kan ook een rijke bouwgeschiedenis hebben met verwijzingen naar verschillende bouwstijlen. Voor zover de bouwgeschiedenis niet duidelijk afleesbaar is, kan zij door bouwhistorisch onderzoek aan het licht komen. Monumenten worden in hoge mate gewaardeerd om hun architectuurhistorische kwaliteit, waardoor zij belangrijk bijdragen aan de kwaliteit en de identiteit van hun omgeving. Een bouwplan voor een monument wordt getoetst aan het monumentenbeleid.
Richtinggevend is hiervoor de redengevende omschrijving van het monument. Naast de toetsing aan het monumentenbeleid dat gericht is op het behouden van de historische kenmerken van het monument wordt het bouwplan voor wat betreft de welstandsaspecten getoetst aan de onderstaande criteria:
Rijksmonumenten
Op grond van de Monumentenwet 1988 kan de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) objecten aanwijzen als beschermd rijksmonument. In de nabijheid van het plangebied als beschermd rijksmonument de Willehaduskerk aan Hoofdkanaal OZ 83 (gebouwd in1923)
Figuur 4-3: Willehadskerk
Gemeentelijk monumenten
Op 14 oktober 2008 is de gemeentelijke monumentenlijst in werking getreden. Hiermee zijn de op de lijst voorkomende objecten aangewezen als gemeentelijk monument. Op deze monumentenlijst staat in de nabijheid van het plangebeid de R.K. huishoudschool, Hoofdkanaal OZ 81 (gebouwd in1923)
Figuur 4.4: St. Alfonsus R.K. huishoudschool, nu appartementencomplex
Ook staat op de gemeentelijke monumentenlijst het zusterhuis aan de Kloosterweg 40-42, omstreeks 1920 gebouwd op het kloosterterrein.
Figuur 4-5: St Henricus zusterhuis
Deze monumenten worden via de Monumentenwet beschermd en liggen buiten het plangebied.
De Wet natuurbescherming (Wnb) is in werking getreden op 1 januari 2017. Deze wet vervangt de volgende drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming), de Flora- en faunawet (soortenbescherming) en de Boswet (houtopstanden). De provincie is bij de Wnb het bevoegd gezag voor de toetsing van werkzaamheden en handelingen bij Natura 2000-gebieden en dier- en plantensoorten. Het Rijk blijft bevoegd gezag bij ruimtelijke ingrepen met grote nationale belangen. Voor gemeenten geldt dat zij het bevoegd gezag zijn voor omgevingsvergunningen.
Gebiedsbescherming
In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen voor soorten en vegetatietypen opgesteld.
Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) -voorheen Ecologische Hoofdstructuur- is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor de provincie Drenthe uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsvisie en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening.
Soortenbescherming
Het uitgangspunt van de Wnb is dat er geen (opzettelijke) schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. De soortenbescherming binnen de Wnb is daarbij opgedeeld in drie beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Bij beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen dier- en plantensoorten. Er dient een ontheffing op grond van artikel 3.3, 3.8 en/of 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor een (bouw)werkzaamheid of activiteit indien het volgende van toepassing is:
Houtopstanden
In de Wnb is de bescherming van houtopstanden buiten de, door de gemeenteraad vastgestelde,
bebouwde kom geregeld. Doel is de instandhouding van het bosareaal. In de Provinciale
Omgevingsverordening van de provincie Drenthe is geregeld hoe een kapmelding moet
worden ingediend, waaraan herbeplanting moet voldoen en wanneer ontheffing van de
herbeplantingsplicht kan worden verleend.
Voor houtopstanden binnen de bebouwde kom geldt de Bomenverordening gemeente Emmen
2011. In het bijbehorende bomenregister zijn de monumentale en waardevolle bomen en
waardevolle houtopstanden vastgelegd. Zonder ontheffing is het verboden deze te kappen.
Het plangebied betreft een braakliggend grasveld wat niet wordt gebruikt. Daarom is er een ecologisch onderzoek uitgevoerd door Alcedo Natuurprojecten. Het rapport "Ecologische quick-scan Kloosterweg (nabij 42) te Emmer-Compascuum" d.d. 8 juni 2020 is opgenomen in bijlage 3. Uit het onderzoek blijkt dat naast bureau-onderzoek op 15 mei 2020 een veldonderzoek is uitgevoerd. Aan de hand van de verzamelde gegevens is het volgende geconcludeerd:
Ten slotte is op basis van de Wnb altijd de algemene zorgplicht van toepassing, die inhoudt dat een ieder voldoende zorg in acht neemt voor alle inheemse dieren en planten en hun directe leefomgeving. Concreet betekent dit dat bij (ruimtelijke) ingrepen gezorgd moet worden dat dieren niet verstoord of gedood worden en dat planten niet zomaar verplant worden. Ook dient gelet te worden op bijvoorbeeld broedende vogels, de voortplantingsperiode van amfibieën en de zoogperiode van zoogdieren. Daarbij geldt voor alle bouwactiviteiten dat er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden, waardoor:
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), dat in oktober 2004 van kracht werd, verplicht het bevoegd gezag de externe veiligheid mee te wegen in het beleid. Het Bevi stelt grenzen aan het risico dat bedrijven mogen veroorzaken voor hun omgeving (het 'plaatsgebonden risico'). Zo moet er tussen risicovolle bedrijven en risicogevoelige objecten (bijvoorbeeld woningen, scholen) een bepaalde afstand blijven, om mensen in de omgeving te beschermen. Daarnaast gaat het besluit in op de kans op een ramp waarbij een groep mensen betrokken is (het 'groepsrisico'). Voor het groepsrisico geldt dat onderbouwing van het risico plaats dient te vinden als er besluiten genomen moeten worden die vermeld zijn in de artikelen 4 en 5 van het Bevi.
Voor het vaststellen van het besluit dient het bestuur van Veiligheidsregio Drenthe in de gelegenheid gesteld te worden advies uit te brengen over het groepsrisico en de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval. Het Bevi dient te worden toegepast voorafgaande aan de vaststelling van een bestemmingsplan. Beoordeeld dient te worden of voor burgers het minimum beschermingsniveau gehandhaafd wordt. Een nadere concretisering van het besluit is opgenomen in de (ministeriële) "Regeling externe veiligheid inrichtingen" (Revi). Hierin zijn onder andere de LPG-afstanden (Plaatsgebonden Risicocontouren) opgenomen.
Het plangebied en de omgeving is geïnventariseerd op de aanwezigheid van zogenoemde Bevi-bedrijven. Er zijn binnen en in de nabijheid van het plangebied geen Bevi-bedrijven gelegen.
Het plangebied en de omgeving is geïnventariseerd op de aanwezigheid van buisleidingen. Er zijn binnen en in de nabijheid van het plangebied geen buisleidingen gelegen die van invloed kunnen zijn op de realisatie van vrijstaande woningen binnen het plangebied.
Zodra plannen ontwikkeld worden dient de brandweer in een vroeg stadium bij de plannen betrokken te worden om op basis van het beoogde veiligheidsniveau een advies te kunnen uitbrengen.
In het algemeen geldt dat voor de inrichting van het gebied de volgende zaken van belang zijn:
Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt het inpassen van nieuwe functies in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Binnen het plangebied is sprake van een nieuw te realiseren woning. In de directe omgeving zijn geen bedrijven gelegen die door de realisatie van een woning in de bedrijfsexploitatie zouden kunnen worden beperkt.
Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit
vastgesteld.
Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld.bij het landelijke meldpunt:.
Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal
kaarten ontwikkeld. Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer
opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek
grond te ontgraven en toe te passen.
Partijen grond en baggerspecie die niet voldoen aan de bodemkwaliteitskaart en de
Nota Bodembeheer van de gemeente Emmen mogen alleen worden toegepast als er sprake
is van een nuttige toepassing. Is het werk niet 'nuttig', dan is er sprake van het
zich ontdoen van afvalstoffen. Tijdelijke opslag en grootschalige toepassingen van
grond en bagger zijn vormen van 'nuttig' gebruik. Tijdelijke uitname zijn werkzaamheden
waarbij de grond na korte tijd weer teruggebracht wordt. Een voorbeeld is het graven
van een sleuf voor kabels en leidingen. In dat geval hoeft de kwaliteit van de te
ontgraven bodem niet onderzocht te worden, tenzij er sprake is van (een verdenking
van) bodemverontreiniging.
Ten behoeve van het initatief is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Sigma BV. Het onderzoek is toegevoegd als Bijlage 2. Voor wat betreft het onbebouwde perceel waar de ontwikkelingen in het plangebied plaatsvinden, wordt het volgende geconstateerd:
De conclusie luidt dan ook dat op basis van dit rapport zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en de bouw van 2 nieuwe woningen.
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
Voor het plangebied Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg geldt dat het plangebied gelegen is buiten de van rechtswege aanwezige geluidszones van wegen, spoorlijnen of industrieterreienen. Wel dient wegverkeerslawaai nader bekeken te worden.
De Wet geluidhinder is alleen van toepassing binnen de van rechtswege aanwezige zone van een weg. Conform de Wet geluidhinder heeft elke weg een zone. Conform art. 74 lid 2 Wgh zijn de onderstaande wegen hiervan uitgezonderd:
De breedte van de zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging in stedelijk
of buitenstedelijk gebied. De wegen in het plangebied Emmen, Centrum- Oost zijn gelegen
in stedelijk gebied. Hiervoor gelden de volgende zonebreedtes (conform art. 74 lid
1 Wgh)
a. in stedelijk gebied:
1. voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken : 350 meter;
2. voor een weg, bestaande uit één of twee rijstroken : 200 meter.
De afstanden zoals weergegeven worden aan weerszijden van de weg gemeten vanaf de buitenste begrenzing van de buitenste rijstrook.
Bij de realisatie van woningen of andere geluidgevoelige bestemmingen moeten de wettelijke
grenswaarden in acht worden genomen. De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai
bedraagt 48 dB. Indien deze voorkeursgrenswaarde wordt overschreden moet er onderzoek
worden gedaan naar mogelijke bron- en/of overdrachtsmaatregelen. Zijn maatregelen
niet mogelijk dan kunnen Burgemeester en Wethouders ontheffing van de voorkeursgrenswaarde
verlenen.
Indien met maatregelen niet kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48
dB kan voor woningen in binnenstedelijk gebied een hogere waarde worden vastgesteld
van ten hoogste 63 dB.
De gemeente dient het vaststellen van de hogere waarde met eigen argumenten te motiveren en de vastgestelde hogere waardes zo snel mogelijk inschrijven in het kadaster.
Gelet op de goede ruimtelijke onderbouwing bij ontwikkelingen moet ook langs de 30km wegen worden aangeven hoe met uitbreidingsmogelijkheden van met name geluidgevoelige ruimten als bedoeld in de Wet geluidhinder wordt omgegaan (algemene afwijking hogere waarden of alleen uitbreiden met Wro-afwijking en dan voor iedere situatie apart hogere waarde vaststellen)en of daadwerkelijk voldaan wordt aan de wettelijke geluidsnormen ongeacht wat art. 74 lid 2 Wgh hierover aangeeft.Binnen het bestemmingsplan liggen diverse 30 km/h wegen. Deze wegen hebben van rechtswege geen zone. In het kader van goede ruimtelijke ordening zijn in dit onderzoek alleen de 30 km/h wegen met een hoge verkeersintensiteit beschouwd.
De Wet luchtkwaliteit is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOX en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.
Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).
De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).
Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.
Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met waterschap Hunze en Aa's opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.
In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.
Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.
Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1500m2, maar meer dan 150 m2 omdat sprake is van twee woningen met bijbehorende verhardingen. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.
In het plan wordt het afvalwater en het hemelwater behandeld via het bestaande gemengd stelsel zoals deze ligt in de Kloosterweg. Door de geschiedenis van de watergangen, ofwel doordat elke 200 meter de wijken haaks op het kanaal zijn gegraven, is het logisch om langs de Kloosterweg de watergang te verlengen. Hiermee is de link met het verleden verbeterd. De watergang kan dan fungeren voor waterberging van de nieuwe bebouwing.
Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.
In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen. Hiervoor zal het perceel worden opgehoogd tot circa het peil van de Kloosterweg.
Naast het inzamelen en afvoeren van afvalwater heeft het rioolstelsel een belangrijke functie in de afwatering van de verharde oppervlakken in het plangebied. In een gemengd rioolstelsel worden afvalwater en regenwater 'gemengd' en vervolgens gezamenlijk afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Tijdens perioden met meer neerslag kan het voorkomen dat de rioolberging geheel gevuld raakt en zal rioolwater via de riooloverstorten naar het oppervlaktewater stromen. Een gescheiden rioolstelsel houdt afvalwater en regenwater gescheiden. Afvalwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuivering, regenwater wordt rechtstreeks op het oppervlaktewater geloosd.
Het rioolstelsel aansluitend op het plangebied is uitgevoerd als een gemengd rioolstelsel. Het rioolstelsel voldoet aan de eisen. Er zijn geen hydraulische knelpunten bekend. De woning kan worden aangesloten op het bestaande rioolstelsel.Wel heegt overleg plaatsgevonden over de mogelijkheden omtrent het afkoppelen van hemelwater op het nabij gelegen oppervlaktewater.
Het waterschap is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de normale procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. Het waterschap heeft tijdens het overleg gereageerd met een uitgangspuntennotitie d.d. 10 januari 2020. Deze versie is als watertoets is toegevoegd als bijlage 4.
Daarnaast heeft op 12 februari 2020 overleg plaatsgevonden tussen initiatiefnemer, waterschap en gemeente over het realiseren van oppervlaktewater ten behoeve van de berging van hemelwater. Deze waterberging van minimaal 32 m3 is nodig om te kunnen voldoen aan de uitkomsten van de 'normale procedure'. Door het verlengen van de watergang parallel aan de Kloosterweg wordt uitvoering gegeven aan het gestelde. Om de uitvoering ervan te waarborgen, is een voorwaardelijke bepaling opgenomen in de regels en een bijbehorende aanduiding 'waterberging' op de verbeelding.
Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels
en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan.
De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting
is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes
te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.
Het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg is in overwegende mate
een beheersplan. Het doel van dit bestemmingsplan is het actualiseren van het geldende
planologische regime, waarbij het vastleggen van de bestaande situatie het belangrijkste
uitgangspunt is. Tevens dient het nieuwe bestemmingsplan rechtszeker, eenvoudig te
begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker.
Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw
van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op landelijk
geldende standaarden, onder meer Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012) en
de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).
Het conserverende karakter van het bestemmingsplan brengt met zich mee dat nieuwe ontwikkelingen niet in het plan worden meegenomen, tenzij deze concreet voorzienbaar zijn en benodigde onderzoeken al zijn uitgevoerd.
6.2 Toelichting op de verbeelding
Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart BGT gehanteerd. De ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd.
Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en/of aanduiding
gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische
betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen
van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale
grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering.
De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar
keuze worden ingesteld.
De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en of waarvoor en op welke wijze de gronden wel gebruikt kunnen worden.
Bouwregels
In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen. Met deze bouwregels worden de bouwmogelijkheden gereguleerd. Uitgangspunt bij het bouwen van hoofdgebouwen is dat hoofdgebouwen altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd en voorgevels van deze hoofdgebouwen in de gevellijn. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Verder worden in de bouwregels onder anderen regels ten aanzien maximale bebouwing , bouwhoogtes, dakhelling opgenomen.
Flexibiliteit
Soms is het gewenst om af te wijken van de gestelde regels. Hiervoor zijn in het bestemmingsplan
flexibiliteitbepalingen opgenomen om op specifieke situaties in te kunnen spelen.
De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester
en wethouders. Het toepassen van deze regelingen is geen automatisme. Voordat wordt
besloten dat van de geldende regels in het bestemmingsplan kan worden afgeweken zal
eerst bekeken worden wat de consequenties zijn van de afwijking op de leefomgeving.
In het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk,
waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het
inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende
vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de omgevingsvergunning, afwijkingen
van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning.
Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels
kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning
Opzet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels.
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd.
De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen.
Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan
de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd
wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen
alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie.
In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard,
waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen.
Artikel 3 Tuin
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen worden gebouwd, maar geen overkappingen. De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag voor de gevellijn maximaal 1 meter en achter de voorgevel maximaal 3 meter bedragen. Volgens de regels van het bestemmingsplan mag de maximale bouwhoogte van een erf- en terreinafscheiding voor de gevellijn 1 meter bedragen en achter de gevellijn 2 meter. Een vlaggenmast mag zowel voor als achter de gevellijn maximaal 5 meter hoog zijn.
In de bestemming tuin is op basis van de watertoets een aanduiding voor waterberging opgenomen. Deze waterberging dient qua diepte en qua breedte aan te sluiten op de bestaande watergang langs de Kloosterweg zoals deze noordwestelijk van het plangebied inmiddels in de bestande situatie aanwezig
Artikel 4 Wonen - Vrijstaand
Binnen de bestemming Wonen-Vrijstaand wordt de mogelijkheid geboden voor de bouw van
woningen en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen. De voorwaardelijke
bepaling geeft aan dat de bouw van woningen pas na aanleg van een waterberging mogelijk
is. De realisatie van daarbij behorende voorzieningen is tevens bedoeld om ondergeschikte,
aan de woonfunctie grenzende voorzieningen (bijvoorbeeld groenvoorzieningen of toegangswegen),
waarvan de feitelijke begrenzing niet exact blijkt samen te vallen met de bestemmingsgrens,
onder de woonbestemming te brengen. In het bestemmingsplan mag het aantal woningen
niet worden vermeerderd.
Het hoofdgebouw dient in het bouwvlak gerealiseerd dient te worden. Het bouwvlak van
het hoofdgebouw is per woning op basis van stedenbouwkundige uitgangspunten bepaald.
Als uitgangspunt voor de totale bebouwing op het bouwperceel geldt dat het perceel
niet meer dan 50% bebouwd mag worden.
Bijbehorende bouwwerken dienen ondergeschikt aan het hoofdgebouw te zijn en mogen
in het bouwvlak maar ook op het zij- en achtererf gebouwd worden. Voor het te bouwen
m² aan bijbehorende bouwwerken geldt een maximum dat is aangegeven binnen de regels.
Het wonen in bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan. Naast bijbehorende bouwwerken
kunnen tevens andere bouwwerken zoals bijvoorbeeld een dierenverblijf of een overkapping
worden gerealiseerd. Voor deze andere bouwwerken geldt dat overkappingen niet voor
de voorgevel mogen worden opgericht.
In de woonbestemming zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan
flexibeler te maken.
Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
In artikel 6 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde
onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de
in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige
vrijheid aan ontwerpers biedt.
Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard
met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid,
beheer en gebruik van het openbaar gebied.
Artikel 7 Algemene gebruiksregels
In dit artikel wordt aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval in strijd met dit bestemmingsplan zijn.
Artikel 8 Algemene afwijkingsregels
Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra
flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen
van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld
een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden
voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw,
het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen
met een minder steile dakhelling. Daarnaast kan afgeweken worden van het bestemmingsplan
om op medische indicatie te bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het
oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de
Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik
afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige
beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen of het uitoefenen van bed en breakfast.
De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een
andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent
dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of
dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.
Artikel 9 Algemene wijzigingsregels
Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in de Wro.
Het laatste hoofdstuk "Overgangs en slotregels" bevat in artikel 10 het overgangsrecht , zoals beschreven in het besluit Ruimtelijke Ordening. Artikel 11 is de slotregel. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als regels van het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg".
In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen.
Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor gemeente als publiek
beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt
als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn
immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke
kwaliteit en een veilige leefomgeving.
Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht
en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie
op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en
naleven van de regels in het bestemmingsplan. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH
invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben.
Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren.
De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er
alles aan doen om risico's en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen.
Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring
is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen
voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.
Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan en worden ook toegepast bij de naleving van de regels van het bestemmingsplan.
Het college heeft het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg vrijgegeven
voor overleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), Het concept- ontwerpbestemmingsplan
is voor overleg verzonden naar verschillende overlegpartners.
De ontvangen adviezen en reacties zijn gebundeld in de Nota van Beantwoording behorende bij het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg (zie Bijlage 1).
In deze nota is tevens het standpunt van het college van burgemeester en wethouders
ten aanzien van de verschillende overlegreacties opgenomen. Waar de adviezen en reacties
leidden tot aanpassingen van het bestemmingsplan, zijn de aanpassingen in het ontwerpbestemmingsplan
verwerkt.
Voor de inhoud van de overlegreacties en het standpunt van het college wordt verwezen
naar voornoemde nota. De Nota van Beantwoording maakt deel uit van het bestemmingsplan
Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg
Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van
de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij
grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd.
De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie
van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit
ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt
verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of
meer.
De kosten van het maken van het voorliggend bestemmingsplan worden in dit geval gedekt op grond van de Verordening op de heffing en invordering van leges 2018, als vastgesteld door de raad op 14 november 2017. Voor dit plan zijn (vooralsnog) door de gemeente geen aanvullende kosten voor onderzoek begroot en gemaakt.
De vaststelling van een exploitatieplan is zodoende niet nodig, aangezien het kostenverhaal nu anderszins verzekerd is.
het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, woningen Kloosterweg met identificatienummer NL.IMRO.0114.2019025-B701 van de gemeente Emmen;
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;
een beroep,of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend , juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze regels zijn toegestaan;
het gebruik van een ruime met als doel het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, een tot enkele nachten, ter plaatse verblijft; onder bed and breakfast wordt niet begrepen overnachtingen, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid. De ruimte die gebruikt wordt voor bed and breakfast mag niet worden gebruikt als zelfstandige woning;
bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;
een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;
de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;
de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;
een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de gebouwen, wat betreft:
Burgemeester en Wethouders kunnen overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan wijzigen door:
De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen te worden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de functiewijziging niet plaatsvinden.
De voor Wonen - Vrijstaand kern aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van een hoofdgebouw gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de gebouwen, wat betreft:
Burgemeester en Wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
De toepassing van de in artikel 3.4 lid 1 genoemde afwijking is beperkt tot incidentele gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om omgevingsvergunning te verlenen worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend;
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:
Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:
Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning afwijken van:
h. het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum van drie per jaar per locatie en een duur van ten hoogste vijftien dagen per evenement, het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement hieronder begrepen;
De toepassing van de in artikel 8.1 eerste lid genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast.In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen.Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer(sveiligheid), agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.