1.3.1 Bestemming     

In het bestemmingsplan 'Recreatieve ontwikkeling Amsterdamsche Veld' is de locatie bestemd als 'Bedrijf'. De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsmatige activiteiten uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en maximaal één bedrijfswoning met de daarbij behorende andere bouwwerken.

1.3.2 Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan     

In het bestemmingsplan is een 'wro-zone - wijzigingsgebied' opgenomen om de bestemming 'Bedrijf' te kunnen wijzigen in de bestemming 'Wonen' met inachtneming van de volgende regels:

1. alle bestaande bedrijfsgebouwen, inclusief toren- en mestsilo's, verharding en mest- en kuilplaten worden verwijderd;
2. de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven worden niet belemmerd;
3. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
4. het perceel wordt gesplitst in ten hoogste twee bouwvlakken waarbij per bouwvlak maximaal 1 woning is toegestaan;
5. bij de situering van de woningen wordt rekening gehouden met de aanwezige landschappelijke waarden en natuurwaarden;
6. de goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 3,5 m;
7. de bouwhoogte van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 8 m;
8. de dakhelling van het hoofdgebouw bedraagt niet minder dan 35 graden;
9. het oppervlak per woning inclusief bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 250 m²;
10. de geluidsbelasting op woningen is niet hoger dan de geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere waarde;
11. bijgebouwen dienen ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw, waarbij het aantal m² dat gebouwd wordt als bijgebouw niet meer mag bedragen dan het hoofdgebouw;
12. bijgebouwen en overkappingen dienen minimaal 3 m achter de voorgevel van de woning te worden gebouwd;
13. de goothoogte van een bijgebouw mag maximaal 3 m bedragen;
14. de bouwhoogte van een bijgebouw mag maximaal 6 m en van overkappingen maximaal 3 m bedragen;
15. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen gelegen langs een openbare weg en/ of langs het gedeelte van het zijerf, dat loopt vanaf de openbare weg tot aan de voorgevel van het hoofdgebouw, mag maximaal 1 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de gevellijn maximaal 2 m mag bedragen;
16. het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken en toestaan dat een deel van de woning voor de uitoefening van een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf gebruikt wordt, waarbij de volgende bepalingen gelden:

1. de verblijfsruimten moeten blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening;
2. de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden aangetast;
3. de woonfunctie moet in ruimtelijke zin en visuele zin primair blijven;
4. het aan-huis-gebonden beroep of bedrijf wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning;
5. het vloeroppervlak van een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf bedraagt ten hoogste 40% met een maximum van 50 m²;
6. detailhandel is niet toegestaan behoudens beperkte verkoop in direct verband met het aan-huis-gebonden beroep of bedrijf;
7. er mogen geen reclameborden groter dan 0,5 m² bij of aan de woning worden geplaatst;
8. er mag geen onevenredige parkeerdruk voor de omgeving optreden.

In de volgende hoofdstukken wordt nader ingegaan op bovenstaande regels.

2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef     

De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020 (vastgesteld september 2001). De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het wijzigingsplan Buitengebied Emmen, Erica, Noordersloot 33 is vooral het thema wonen van belang.

De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef richt zich op een accentverschuiving van kwantiteit naar kwaliteit en differentiatie van woonmilieus: De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op op wervende woonmilieus. Om ervoor te zorgen dat de woningmarkt op orde blijft, is een continue aanpassing aan de veranderende vraag geboden. Dit geldt niet alleen voor de kern van Emmen, maar ook voor de dorpen. Zo ontstaat op termijn een cyclische vernieuwing van de bestaande woongebieden.

2.1.2 Woonbeleid     

Het woonbeleid richt zich op goed wonen en leven; er is sprake van een kwalitatieve insteek. In het woonbeleid wordt rekening gehouden met vergrijzing en mogelijke bevolkingskrimp. Uitgegaan wordt van het bieden van kwalitatief maatwerk voor het wonen en de woonomgeving. Kwaliteit betekent vooral duurzame herstructurering en woningaanpassing. De prioriteiten in het beleid zijn: zorg voor voldoende en goede woningen voor de doelgroepen van beleid; herstructurering in relatie tot bevolkingskrimp en vergrijzing; zorg voor voldoende geschikte woningen voor senioren; duurzaamheidsmaatregelen (in het bijzonder energiebesparende maatregelen). Het accent ligt met deze prioriteiten op behoud en versterking van de bestaande woonkwaliteit. Dit komt ook tot uiting in de algemene woningbouwstrategie waarbij het beoordelen van nieuwe initiatieven herstructureringsprojecten prioriteit hebben. Ook van belang is dat nieuwe initiatieven en nieuw te ontwikkelen locaties/gebieden in samenhang worden bekeken. Woningbouwplannen dragen bij aan verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

In de woonvisie 2018-2023 van de gemeente Emmen is aangegeven dat in het buitengebied in het kader van Ruimte voor Ruimte beperkt woningen kunnen worden toegevoegd.

2.1.3 Ruimtelijke waardenkaart     

De Ruimtelijke waardenkaart (RWK) is een eind september 2011 vastgestelde uitwerking van de Structuurvisie Emmen 2020. De Ruimtelijke waardenkaart belicht de cultuurhistorische en de landschappelijke waarden van het grondgebied van de gemeente Emmen. Het geeft een beschrijving van het ontstaan van het landschap en stelt de belangrijkste karakteristieken van het landschap vast, geeft de knelpunten aan met betrekking tot hedendaagse ruimtelijke ontwikkelingen en stelt een strategie op voor behoud, versterking en ontwikkeling van het landschap in relatie tot cultuurhistorie. Het document biedt concrete handvatten voor de ontwikkeling van het landschap in relatie tot cultuurhistorie en geeft aan met welke aspecten in de planvorming rekening dient te worden gehouden.

Deelgebieden en kenmerken per deelgebied

De RWK maakt een onderscheid in deelgebieden. Het plangebied ligt binnen het deelgebied 'Grootschalige veenontginningen' (het landschap van het veen). Dit is het landschap van de grote maten. Alles is hier groot en stoer. Het landschap wordt gevormd door open ruimten van formaat. De kanalen en linten geven contour aan de ruimte. Zij 'maken' de ruimten. Het is een open landschap; weids, maar geenszins kaal.

Naast de robuuste ruimten is de strikte regelmaat van het landschap kenmerkend. Het veenkoloniale landschap kent een uiterst regelmatige basisstructuur met een sterke ritmiek van kanalen, wijken en sloten.

Typerend voor het hoogveenontginningslandschap zijn de lange zichtlijnen. Hier kan men ver van zich afkijken. Hiermee vormen ze een heel ander soort landschap, met ook een heel ander soort beleving, dan bijvoorbeeld het esdorpenlandschap. Behoud en rekening houden met essentiële zichtlijnen, waaronder het zicht op de steilrand, is van belang.

De Ruimtelijke waardenkaart omvat een drietal kaarten.

1. Ruimtelijke aspecten, genoemd voor de omgeving van het plangebied:
   1. Kanaal (wijken- en slotenpatroon)
   2. Monumentale kanaal- & laanbeplanting en overige beplanting
2. Visuele aspecten, genoemd voor de omgeving van het plangebied:
   1. Robuuste ruimte hoogveen ontginning
   2. Essentiele zichtlijn
   3. Veenrestant
3. Elementen, genoemd voor de omgeving van het plangebied:
   1. Industrieel erfgoed en smalspoor

2.1.4 Welstandsbeleid     

Bouwwerken moeten voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Een welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandscriteria opgenomen in de Welstandsnota. Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling wel past bij de omgeving.

Het bestemmingsplan en de Welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het welstandsbeleid heeft zo min mogelijk regels. Voor de meeste gebieden, ook voor dit gedeelte van het buitengebied waar het plangebied gelegen is, geldt het welstandsniveau 'welstandsluw'.

2.2.1 Omgevingsvisie Drenthe     

In 2014 is de geactualiseerde Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De Omgevingsvisie is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe tot 2020. De Omgevingsvisie Drenthe is een integraal document. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie vooral een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is.

De missie van de provincie is het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten.

De kernkwaliteiten van Drenthe zijn uitgewerkt naar meer concrete indicatoren:

Naast de kernkwaliteiten van Drenthe is er de dynamiek van bedrijvigheid. Bedrijvigheid in Drenthe is van grote maatschappelijke en economische betekenis vanwege de werkgelegenheid en de vitaliteit van het platteland en de steden. De provincie acht bedrijvigheid van provinciaal belang en benoemt dit tot een kernwaarde.

Specifiek voor het landelijk gebied wil de provincie voldoende ontwikkelingsmogelijkheden bieden voor landbouw, recreatie en toerisme en andere niet-agrarische bedrijvigheid. Het regionale economische vestigingsklimaat is van provinciaal belang.

Op kaarten behorende bij de Omgevingsvisie Drenthe is bovenstaande nader weergegeven. Op een aantal kaarten (wanneer relevant) is het plangebied als volgt aangeduid:

Visiekaart en doelstellingen

Het plangebied ligt binnen het gebied dat op de visiekaart is aangeduid als 'Landbouwgebied plus'. In deze gebieden heeft de landbouw nog verdere mogelijkheden, zoals schaalvergroting en meer geïndustrialiseerde vormen van landbouw. De kernkwaliteiten spelen in deze gebieden een ondergeschikte rol. Dit betekent dat bij de belangenafweging het belang van de landbouw zwaarder weegt dan dat van de kernkwaliteiten. Er vindt wel een afweging tussen beide plaats.

Kernkwaliteiten

Landschap

Het plangebied is gelegen binnen het landschap van de veenkoloniën. Behoud en versterking van de wijkenstructuur en openheid is als doel benoemd. Kenmerkend voor deze hoogveengebieden is de strakke verkaveling, de bebouwingslinten langs kanalen en monden en de grote, weidse ruimtes met wijken. Elke ontginning heeft bovendien zijn eigen specifieke kenmerken, waaraan de tijd en de manier van ontginning is af te lezen.

Van provinciaal belang is de samenhang tussen het systematische ontginningspatroon van grootschalige openheid met kenmerkende wijkenstructuur en de bebouwingslinten met daaruit opgaande percelen.

Cultuurhistorie

Het beleid van de provincie Drenthe ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in het Cultuurhistorisch kompas. Het plangebied is gelegen binnen het gebied Emmen en haar venen. Het generieke beleid 'respecteren' is van toepassing. Het is bedoeld om de cultuurhistorische samenhang, zoals die is vastgelegd in de hoofdstructuur, te borgen. De ambitie voor de Veenkoloniën richt zich specifiek op het zichtbaar houden van de machinale veenwinning en veenverwerking op het Amsterdamscheveld en het Bargerveen, zowel in het landschap als in de bebouwing.

Aardkundige waarden

Aardkundige waarden zijn natuurlijke variaties in het aardoppervlak van geomorfologische, geologische, bodemkundige verschijnselen en/of processen die onder andere onder invloed van wind en water gebeuren. Onder aardkundige waarden vallen bijvoorbeeld veentjes, pingoruïnes, stuwwallen, zandkoppen en (micro en macro)reliëf.

Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie Drenthe behouden en waar mogelijk herstellen zonder daarbij het normale landbouwkundig gebruik te belemmeren. Voor de aardkundige waarden onderscheiden worden drie beschermingsniveaus onderscheiden die verschillen in de mate van inzet van de provincie. De hoge en het gemiddelde beschermingsniveau zijn van provinciaal belang.

Het plangebied is gelegen binnen een gebied met een hoog beschermingsniveau. In deze gebieden wil de provincie Drenthe ontwikkelingen toestaan als aardkundige kwaliteiten en kenmerken worden behouden.

2.2.2 Provinciale omgevingsverordening Drenthe     

Provinciale Staten van Drenthe hebben de Provinciale omgevingsverordening Drenthe vastgesteld. De ruimte-voor-ruimte regeling is hierin beschreven als een regeling ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied door het verwijderen van landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen, die geen agrarische functie meer hebben en waarvoor ter compensatie van de sloop een of meerdere woning(en) mag (mogen) worden gebouwd.

Artikel 3.23 van de Provinciale omgevingsverordening bepaalt dat een ruimtelijk plan voor een gebied, niet gelegen binnen het Bestaand Stedelijk Gebied, kan voorzien in een ruimte-voor-ruimte regeling als in dat gebied voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig is.

De ruimte-voor-ruimte regeling wordt vormgegeven met inachtneming van het volgende:

1. toepassing van de regeling is alleen mogelijk voor agrarische bedrijfsbebouwing die op 2 juni 2010 al aanwezig was;
2. de randvoorwaarde dat de sloopnorm voor 1 compensatiewoning 750 m2 en 2.000 m2 voor 2 compensatiewoningen aan agrarisch bedrijfsbebouwing bedraagt;
3. een beperkte afwijking van de onder b genoemde randvoorwaarde is mogelijk mits sprake is van een extra kwaliteitsslag;
4. in het ruimtelijk plan mag de mogelijkheid worden geboden tot het samenvoegen van agrarische bebouwing op meerdere percelen (saldering) om te kunnen komen tot de sloopnorm van 750 m2 of tot 2.000 m2;
5. randvoorwaarden voor inpassing, omvang, inhoud en uiterlijk van de compensatiewoning worden vastgelegd;
6. de randvoorwaarde dat bouw van een compensatiewoning (in beginsel) niet plaatsvindt in gebieden die op de bij de Omgevingsvisie Drenthe behorende kaart 1 (Visiekaart 2020) met de functie 'Natuur' en 'Beekdalen' zijn aangeduid.

Beoordeling

Er is sprake van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing dat voldoet aan de ruimte-voor-ruimte regeling. De oppervlakte aan agrarische bedrijfsbebouwing bedraagt ruim 1400 m2. In het vigerende bestemmingsplan 'Recreatieve ontwikkeling Amsterdamsche Veld' is in een wijzigingsbevoegdheid opgenomen dat ter vervanging van alle bestaande bedrijfsgebouwen, inclusief toren- en mestsilo's, verharding en mest- en kuilplaten, 1 compensatiewoning mag worden gebouwd. Randvoorwaarden voor inpassing, omvang, inhoud en uiterlijk van de compensatiewoning zijn reeds vastgelegd in de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan en/of nader uitgewerkt in Hoofdstuk 3.2.

3.2.1 Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan     

Verzocht is medewerking te verlenen aan het wijzigen van het bestemmingsplan voor de locatie Noordersloot 33 ter Erica.

In het bestemmingsplan 'Recreatieve ontwikkeling Amsterdamsche Veld' is de locatie bestemd als 'Bedrijf'. De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsmatige activiteiten uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en maximaal één bedrijfswoning met de daarbij behorende andere bouwwerken.

Op de locatie wordt geen bedrijf uitgeoefend. Verzocht is medewerking te verlenen aan het wijzigen van het bestemmingsplan om de realisatie van een compensatiewoning in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling mogelijk te maken met daarbij het wijzigen van de bestemming naar 'Wonen'.

In het bestemmingsplan is een 'wro-zone - wijzigingsgebied' opgenomen om de bestemming 'Bedrijf' te kunnen wijzigen in de bestemming 'Wonen' met inachtneming van de volgende regels:

1. alle bestaande bedrijfsgebouwen, inclusief toren- en mestsilo's, verharding en mest- en kuilplaten worden verwijderd;
2. de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven worden niet belemmerd;
3. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
4. het perceel wordt gesplitst in ten hoogste twee bouwvlakken waarbij per bouwvlak maximaal 1 woning is toegestaan;
5. bij de situering van de woningen wordt rekening gehouden met de aanwezige landschappelijke waarden en natuurwaarden;
6. de goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 3,5 m;
7. de bouwhoogte van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 8 m;
8. de dakhelling van het hoofdgebouw bedraagt niet minder dan 35 graden;
9. het oppervlak per woning inclusief bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 250 m²;
10. de geluidsbelasting op woningen is niet hoger dan de geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere waarde;
11. bijgebouwen dienen ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw, waarbij het aantal m² dat gebouwd wordt als bijgebouw niet meer mag bedragen dan het hoofdgebouw;
12. bijgebouwen en overkappingen dienen minimaal 3 m achter de voorgevel van de woning te worden gebouwd;
13. de goothoogte van een bijgebouw mag maximaal 3 m bedragen;
14. de bouwhoogte van een bijgebouw mag maximaal 6 m en van overkappingen maximaal 3 m bedragen;
15. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen gelegen langs een openbare weg en/ of langs het gedeelte van het zijerf, dat loopt vanaf de openbare weg tot aan de voorgevel van het hoofdgebouw, mag maximaal 1 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de gevellijn maximaal 2 m mag bedragen;
16. het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken en toestaan dat een deel van de woning voor de uitoefening van een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf gebruikt wordt, waarbij de volgende bepalingen gelden:

1. de verblijfsruimten moeten blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening;
2. de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden aangetast;
3. de woonfunctie moet in ruimtelijke zin en visuele zin primair blijven;
4. het aan-huis-gebonden beroep of bedrijf wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning;
5. het vloeroppervlak van een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf bedraagt ten hoogste 40% met een maximum van 50 m²;
6. detailhandel is niet toegestaan behoudens beperkte verkoop in direct verband met het aan-huis-gebonden beroep of bedrijf;
7. er mogen geen reclameborden groter dan 0,5 m² bij of aan de woning worden geplaatst;
8. er mag geen onevenredige parkeerdruk voor de omgeving optreden.

3.2.2 Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing     

4.1.1 Algemeen     

De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.

De gemeentelijke beleidsadvieskaart Archeologie is vastgesteld op 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport. Dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologiebeleid en waarop de beleidskeuzes zijn gebaseerd. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan. Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan. Onderstaande tabel geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.

Deze beleidskeuzes zijn vertaald in een dubbelbestemmingen.

Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.

4.1.2 Archeologische waarden in het plangebied     

Het plangebied Buitengebied Emmen, Erica, Noordersloot 33 is volgens de beleidskaart gelegen in een gebied met Waarde - Archeologie 4.

Gebieden gecategoriseerd als Waarde - Archeologie 3 en Waarde - Archeologie 4 zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw, landschappelijke kenmerken en reeds aangetroffen archeologische resten een (middel)hoge kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat.

Voor gebieden aangeduid met Waarde - Archeologie 4 is algemeen aanvaard dat een minimumoppervlak voor bodemverstoringen geldt van 1000 m2 en een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10 cm principe). Voor deze waarde geldt geen drainageverbod.

De werkzaamheden die gaan plaatsvinden in het plangebied bereffen het herbouwen van een woning met een oppervlakte tot maximaal 250 m2 (kleiner dan 1000 m2). Om die reden is nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk geacht.

4.2.1 Algemeen     

De Wet natuurbescherming (Wnb) is in werking getreden op 1 januari 2017. Deze wet vervangt de volgende drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming), de Flora- en faunawet (soortenbescherming) en de Boswet (houtopstanden).

Gebiedsbescherming

In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen voor soorten en vegetatietypen opgesteld.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) -voorheen Ecologische Hoofdstructuur- is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor de provincie Drenthe uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsvisie en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening.

Het plangebied valt niet binnen de aangewezen natuurgebieden van het Natuurnetwerk Nederland in de provincie Drenthe.

Soortenbescherming

Het uitgangspunt van de Wnb is dat er geen (opzettelijke) schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. De soortenbescherming binnen de Wnb is daarbij opgedeeld in drie beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Bij beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen dier- en plantensoorten. Er dient een ontheffing op grond van artikel 3.3, 3.8 en/of 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor een (bouw)werkzaamheid of activiteit indien het volgende van toepassing is:

• uit gegevens of onderzoek blijkt dat er sprake is van verstoring of doden van (een) beschermde soort(en);
• het bouwwerk en/of de activiteit veroorzaakt beschadiging of vernieling van voortplanting- of rustplaatsen van dieren, danwel ontworteling of vernieling van plantensoorten;
• er kan geen gebruik gemaakt worden van een vrijstelling op grond van de Wet natuurbescherming;
• er kan niet gewerkt worden volgens een goedgekeurde gedragscode.

4.2.2 Natuurwaarden     

In het ruimtelijk kwaliteitsplan is opgenomen dat de bestaande groenstructuur aan de straatzijde te behouden. Als afscherming wordt een houtsingel aangeplant. Dit is een natuurlijke afscherming tussen beide kavels. Middels een bomenrij wordt het erf rondom de woning niet afgeschermd maar wel verzacht. De tuinen (voorkant van het erf) worden afgeschermd met een lage beukenhaag. De meest westelijke hoek wordt voorzien van onderbeplanting. Deze versterkt, evenals de te behouden bomen aan de noordzijde, de oost-westelijke kavelstructuur.

Verder is er in het kader van de ingediende melding sloop van de varkensschuren en de mestsilo een voorwaarde opgenomen om rekening te houden met de mogelijkheid dat vleermuizen aangetroffen worden.

Nader onderzoek naar natuurwaarden in het plangebied is gelet op bovenstaande niet nodig.

4.3.1 Bedrijven en milieuzonering     

Het perceel Noordersloot 33 in Erica is vrijer gelegen ten opzichte van de omliggende bebouwing. De directe omgeving is overwegend agrarisch in gebruik. Ten noorden van het plangebied wordt op het perceel Strengdijk 50 een intensieve veehouderij (varkenshouderij) geëxploiteerd. De afstand van het plangebied tot dit perceel is circa 200 meter. Op een afstand van circa 500 meter is aan de Strengdijk 40 een melkrundveehouderij gevestigd.

Ten behoeve van dit wijzigingsplan is een onderzoek uitgevoerd om te bepalen dat de ontwikkelingsmogelijkheden van de varkenshouderij op het perceel Strengdijk 50 door de ontwikkeling niet worden belemmerd. Dit onderzoek geur en luchtkwaliteit is uitgevoerd door Rombou en toegevoegd als Bijlage 2.

Voor de beoordeling van de melkrundveehouderij op het perceel Strengdijk 40 kan worden gesteld dat op basis van een afstand van circa 500 meter geen beperking voor de geur en voor de luchtkwaliteit te zijn verwachten. De maatgevende afstand vanuit het aspect geur is 50 meter. Er wordt voldaan aan deze afstandseis.

De afstand van het plangebied tot de varkenshouderij aan de Strengdijk 50 is circa 200 meter. Op basis van de te verwachten effecten uit de omgeving is in het onderzoek de geurbelasting en de fijn stof concentratie van de locatie Strengdijk 50 beoordeeld.

4.3.2 Luchtkwaliteit     

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan (in dit geval: wijzigingsplan) moet rekening worden gehouden met de luchtkwaliteit. In bijlage 2 van de Wet milieubeheer worden stoffen genoemd waarvoor luchtkwaliteitseisen gelden.

In dit geval betreft het een wijzigingsplan voor een bestaande en een nieuwe woning in het buitengebied. In de directe omgeving is een varkenshouderij gevestigd. Van de in bijlage 2 van de Wet milieubeheer genoemde luchtkwaliteitseisen is alleen de concentratie fijnstof (PM10) relevant.

De PM10-emissie van de varkenshouderij Strengdijk 50 is berekend op basis van de vigerende omgevingsvergunning van 9 december 2014. Met behulp van het rekenmodel ISL3a, versie 2017, is de concentratie PM10 in de omgeving van de varkenshouderij bepaald. In onderstaande tabel is de uitkomst van de berekening weergegeven. De gehele berekening is in bijlage 3 van het onderzoek opgenomen (Bijlage 2).

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de concentratie fijn stof op de Noordersloot 33 ver onder de grenswaarde van 40 ìg/m3 blijft. Ook het aantal dagen dat het etmaal gemiddelde waarde van 50 ìg/m3 wordt overschreden blijft met 6,0 dagen ver onder het maximaal aantal van 35 overschrijdingsdagen.

Aan de grenswaarden van de luchtkwaliteit wordt ruimschoots voldaan.

4.3.3 Bodem     

Door Sigma Bouw & Milieu is bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 3).

Uit het onderzoek blijkt dat zowel in de boven- als de ondergrond geen bodemverontreiniging wordt aangetroffen. Het grondwater is licht verontreinigd met barium en nikkel. De boringen waarin een mestgeur is aangetroffen (boring 1: 1,1-1,3 meter beneden maaiveld en boring 2: 0,9-1,3 meter beneden maaiveld) zijn niet geanalyseerd. Op de locatie zijn varkenstallen gevestigd geweest en van varkensmest is bekend dat hier hoge koper gehalten in naar voren kunnen komen. De ondergrond van de boringen 1 en 2 (respectievelijk 1,60-1,90 meter beneden maaiveld en 1,30-1,80 beneden maaiveld) is overigens wel schoon. Op basis van deze gegevens is dit voldoende onderbouwd.

Naar aanleiding van het aantreffen van sporen puin en baksteen is er ook een onderzoek naar asbest conform de NEN 5707 uitgevoerd. Op basis van de resultaten van het eerste onderzoek is vanwege het aantreffen van puin de locatie als asbestverdacht beschouwd. In het onderzoek is aangegeven dat het terrein waar de schuren hebben gestaan is aangevuld met aanvulzand van elders met een laag van circa 0,1 tot 1,0 meter dik. Uit navraag bij de provincie Drenthe blijkt dat hiervoor een ontgrondingenvergunning is verleend van 14 augustus 2017 met kenmerk 201701368-00710655.

Sigma Bouw & Milieu heeft de laag onder de opgebrachte zandlaag als de verdachte laag beschouwd. Dit is prima, daar in de opgebrachte zandlaag zintuiglijk ook geen puin wordt aangetroffen. Alleen in de gaten G1 en G10 wordt asbestverdacht materiaal waargenomen. Uit de analyses bij het lab blijkt dit ook om asbest te gaan. In G1 wordt een totaal gehalte van 15,66 mg/kg d.s aangetroffen en in gat G10 een gehalte van 33,01 mg/kg d.s.. De conclusie van Sigma Bouw & Milieu wordt onderschreven dat gezien de asbestgehalten lager dan de grenswaarden voor nader onderzoek wordt aangetroffen (namelijk 50 mg/kg d.s.), er geen noodzaak is tot het uitvoeren van een nader onderzoek.

De kwaliteit van de bodem voldoet aan de toekomstige functie die het perceel krijgt.

4.3.4 Geluid     

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

4.4.1 Fysieke veiligheidssituatie     

Ten zuiden van de planlocatie ligt een hoge druk aardgasleiding (A-582) van de Gasunie. Deze leiding heeft een werkdruk van 66,2 bar en heeft een diameter van 457 mm.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) is op deze buisleiding van toepassing. Het Bevb geeft aan dat een ruimtelijk plan getoetst moet worden aan het plaatsgebonden risico en dat het groepsrisico moet worden verantwoord.

Voor deze buisleiding is een risicoanalyse gemaakt met behulp van het programma Carola. Hiervoor is buisleidingdata opgevraagd bij de Gasunie.

Plaatsgebonden risico (PR)

De buisleiding heeft geen veiligheidszone buisleidingen, uitgedrukt in het plaatsgebonden risico 10-6. Het plan voldoet hiermee dus aan de grenswaarde van het plaatsgebonden risico 10-6 per jaar.

Belemmeringenstrook

De planlocatie ligt tevens buiten de belemmeringenstrook van de buisleiding. Deze bedraagt namelijk 5 meter aan weerszijden van de leiding.

4.4.2 Conclusie     

De planlocatie ligt binnen het invloedsgebied en tevens binnen de 100% letaliteitszone van een hoge druk aardgasleiding van de Gasunie. Deze buisleiding heeft ter hoogte van de ontwikkellocatie geen PR10-6 (veiligheidszone buisleiding) contour.

De planlocatie ligt buiten de belemmeringenstrook van de leiding.

Met behulp van het programma Carola is de hoogte van het groepsrisico berekend. Uit deze berekening blijkt dat er geen groepsrisico aanwezig is.

Het aspect externe veiligheid levert voor dit plan geen belemmeringen op en kan worden vastgesteld.

4.4.3 Gegevens ten behoeve van nadere inrichting en ontwikkeling in het plangebied     

Zodra plannen ontwikkeld worden dient de brandweer in een vroeg stadium bij de plannen betrokken te worden om op basis van het beoogde veiligheidsniveau een advies te kunnen uitbrengen.

In het algemeen geldt dat voor de inrichting van het gebied de volgende zaken van belang zijn:

1. Voor het bestrijden van een brand is de brandweer afhankelijk van een goede bluswatervoorziening. Conform de Wet op de Veiligheidsregio's moet een gemeente zorgen voor een openbare bluswatervoorziening. Bij locaties waar geen toereikende openbare bluswatervoorziening kan worden aangelegd, zal de eigenaar moeten zorgen voor een doeltreffende niet-openbare bluswatervoorziening in overleg met de brandweer. Vanaf 1 januari 2014 maakt de brandweer gebruik van tankautospuiten en tankwagens, aangevuld met vulpunten voor de tankwagens als primaire bluswatervoorziening. Er zijn voldoende bluswatervoorzieningen aanwezig.
2. Op grond van de Wet op de veiligheidsregio's (okt. 2010) is de Veiligheidsregio Drenthe, in geval van calamiteit, verantwoordelijk voor het waarschuwen en alarmeren van de bevolking door middel van het Waarschuwings- en alarmeringssysteem. Als gevolg van deze taak zijn binnen de gemeente sirenes geplaatst op een zodanige wijze dat een optimale dekking gerealiseerd is binnen de gemeente. De locatie / plangebied valt conform de HAVOS buiten de dekking van het Waarschuwingsalarmeringsstelsel.
3. Het is belangrijk dat in geval van calamiteiten hulpverleningsdiensten direct ter plaatse kunnen komen en zonder beperkingen hulp kunnen verlenen. Om die reden dienen alle objecten in het plangebied via twee onafhankelijke wegen bereikbaar te zijn voor de hulpverleningsdiensten. De locatie / plangebied heeft een goede bereikbaarheid en voldoet aan de uitgangspunten daarvoor voor de hulpverlenende diensten.
4. Het dekkingsplan van de Veiligheidsregio Drenthe, vastgesteld in december 2013, geeft in het kort het volgende weer: Het brandverloop verloopt tegenwoordig zo snel dat 3 zaken zeer belangrijk zijn om slachtoffers te voorkomen: het voorkomen van brand, het ontdekken van brand en het vluchten bij brand. Bij het vluchten bij brand heeft men een eigen verantwoordelijkheid of is men aangewezen op de BHV-organisatie. De brandweer heeft in beginsel als taak het houden van een brandscheiding ter voorkoming van branduitbreiding en het beschermen van (niet-zelfredzame) personen achter die scheiding. Aangezien de opkomsttijd van Noordersloot iets meer dan 15 minuten is en daar een gemiddelde inzettijd van 5 minuten bovenop komt, is de brandweer in beginsel wel in staat belendingen te behouden maar de woning ansich hoogstwaarschijnlijk niet. Initiatiefnemer wordt geadviseerd aandacht te schenken aan de brandveiligheidsmaatregelen op zelfs aanvullende maatregelen te nemen. Denk hierbij aan de BIObiz factoren:

• bouwkundige voorzieningen, bijv. extra brandwerende bescherming van de vluchtroute;
• installatietechnische voorzieningen, bijv. naast de standaard woningrookmelders ook woningsprinklers installeren;
• organisatorische voorzieningen, bijv. vluchtplan door de bewoners zelf op te stellen;
• brandweeropkomsttijd, vrij houden van wegen / zo min mogelijk verkeersbelemmerende maatregelen;
• inventaris, toepassen van moeilijk brandbaar materiaal;
• zelfredzaamheid van de aanwezigen, toepassen veilige vluchtroutes.

4.5.1 Waterbeleid     

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn waterveiligheid, klimaatbestendigheid omgeving en ruimte voor waterberging. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

4.5.2 Wateraspecten plangebied     

4.5.3 Watertoetsproces     

De initiatiefnemer heeft het waterschap Vechtstromen geinformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

De watertoets is toegevoegd als Bijlage 8.

1.1 Plan:     

het wijzigingsplan Buitengebied Emmen, Erica, Noordersloot 33 van de gemeente Emmen;

1.2 Wijzigingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0114.2017026-W701 met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 Aan huisgebonden kleinschalige beroep- of bedrijfsactiviteiten:     

een beroep, of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfsvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.4 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 Achtererfgebied:     

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;

1.7 Achtererfscheiding:     

een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;

1.8 Agrarisch bedrijf:     

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

1.9 Agrarisch bedrijf grondgebonden:     

agrarische bedrijvigheid (bedrijfsvoering), zoals akkerbouw, veeteelt en vollegrond tuinbouw die afhankelijk zijn van de groeikracht van de bodem waarop het bedrijf wordt uitgeoefend, uitgezonderd een boomkwekerij;

1.10 Agrarisch bedrijf niet grondgebonden     

agrarisch bedrijvigheid (bedrijfsvoering), zoals kalvermesterijen, pluimveehouderijen, varkensfokkerij, varkensmesterij, champignonkwekerij e;a; naar de aard hiermee te vergelijken bedrijven die niet afhankelijk zijn van de groeikracht van de bodem waarop het bedrijf wordt uitgeoefend;

1.11 Agrarisch bedrijventerrein     

een terrein waarop meerdere aan de agrarische sector gerelateerde bedrijfsactiviteiten worden uitgevoerd, zoals mesthandel, loonwerk, veenverwerking en grondverzet;

1.12 Agrarisch loonbedrijf     

een bedrijf waarbinnen uitsluitend of overwegend arbeid wordt verricht ter productie of levering van goederen of diensten voor agrarische bedrijven;

1.13 Agrarische gronden/ agrarisch grondgebruik:     

gronden welke in hoofdzaak dienen voor het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

1.14 Ander(e) bouwwerk(en):     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

1.15 Andere werk(en):     

een werk, geen bouwwerk zijnde;

1.16 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.17 Bebouwingsgrens:     

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze regels zijn toegestaan;

1.18 Bed and breakfast     

het gebruik van een ruimte met als doel het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, een tot enkele nachten, ter plaatse verblijft; onder bed and breakfast wordt niet begrepen overnachtingen, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid. De ruimte die gebruikt wordt voor bed and breakfast mag niet worden gebruikt als zelfstandige woning;

1.19 Bedrijf:     

een onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid;

1.20 Bedrijfsgebouw:     

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

1.21 Bedrijfswoning:     

een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) personen, van wie de huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

1.22 Bestaand:     

bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

1.23 Bestaande bebouwing:     

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;

1.24 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak;

1.25 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.26 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

1.27 Bodemingreep:     

werken of werkzaamheden die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige (archeologische) bodemarchief;

1.28 Boomteelt     

de teelt van heesters en/of bomen op open grond;

1.29 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.30 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak;

1.31 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.32 Bouwperceelgrens:     

een grens van een bouwperceel;

1.33 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waarop ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.34 Bouwwerk:     

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.35 Chalet:     

een verblijf, bestaande uit een lichte constructie en uit lichte materialen, niet zijnde een kampeermiddel, dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor recreatief dag- en/of nachtverblijf.

1.36 Cultuurhistorische waarden:     

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

1.37 Dagrecreatie:     

een verblijf buiten de eigen woning langer dan 2 uur voor recreatieve doeleinden doorgebracht zonder overnachting;

1.38 Detailhandel     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden of verhuren van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.39 Dienstverlenend beroep:     

beroep waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's, en naar omvang en de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf;

1.40 Dienstverlening:     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcafe;

1.41 Duivenhouderij     

bedrijf dat gericht is op het fokken van duiven ten behoeve van de duivensport;

1.42 Ecologische waarde:     

de aan een gebied toegekende waarde , gekenmerkt door een samenhangend geheel van onderling elkaar beïnvloedende mensen, planten, dieren en omgeving;

1.43 Erf:     

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

1.44 Erker:     

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;

1.45 Escortbedrijf     

het bedrijfsmatig aanbieden van prostitutiediensten die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte van het escortbedrijf worden uitgeoefend;

1.46 Fruitteelt     

de teelt van fruit aan opgaande houtige gewassen op open grond;

1.47 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.48 Geluidswerende voorzieningen:     

geluidsreducerende constructie/ bouwwerk in de vorm van voorzieningen zoals geluidschermen, geluidswallen of aan deze constructies gelijk te stellen bouwwerk/ constructie;

1.49 Geometrische plaatsbepaling:     

locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;

1.50 Gevel:     

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

1.51 Gevellijn:     

de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;

1.52 Glastuinbouw     

de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;

1.53 Groenvoorziening:     

een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;

1.54 Groepsaccommodatie:     

een zelfstandig recreatieverblijf dat is specifiek naar afmetingen en inrichting bedoeld is voor een grotere groep van personen, tot uitdrukking komend in o;a; gezamenlijke faciliteiten voor logies, dagverblijf en maaltijdbereiding;

1.55 Hondenfokkerij     

bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het fokken, verzorgen en de handel in honden;

1.56 Hoofdgebouw:     

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.57 Grondverzetbedrijf     

een bedrijf, niet zijnde een agrarisch loonbedrijf,dat in hoofdzaak gericht is op het in cultuur brengen en houden van gronden met behulp van grootschalige grondverzetmachines zoals: mobiele (rups)kranen, shovels, laadschoppen, trekkers e.d. Het opslaan van gronden ter plaatse is niet toegestaan;

1.58 Horecabedrijf:     

een bedrijf, inrichting waar bedrijfsmatig dranken en/ of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en /of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt;

1.59 Horeca-1:     

een horecabedrijf gericht op het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet alcoholische dranken zoals cafetaria's, snackbars, lunchrooms, broodjeszaken en daarmee vergelijkbare horecabedrijven zoals een sportkantine;

1.60 Horeca-2:     

een horecabedrijf gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken zoals restaurants, bistro's, grillrooms, en daarmee vergelijkbare horecabedrijven;

1.61 Horeca-3:     

een horecabedrijf gericht op het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel daaraan ondergeschikt het verstrekken van etenswaren of maaltijden voor gebruik ter plaatse, zoals (eet)cafés, met uitzondering van discotheken en nachtclubs;

1.62 Horeca-4:     

een horecabedrijf gericht op het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse, waarbij het doen beluisteren van overwegend elektrisch versterkte muziek en het gelegenheid geven tot dansen een wezenlijk onderdeel vormen, zoals discotheken, alsmede horecabedrijven gericht op het verstrekken van dranken en kleine etenswaren voor gebruik ter plaatse;

1.63 Horeca-5:     

een horecabedrijf gericht op het verstrekken van logies met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden of dranken voor gebruik ter plaatse, zoals hotels en pensions;

1.64 Incidentele bebouwing:     

vrijstaande woningen verspreid over een groot gebied en lintbebouwing;

1.65 Jongveehandel     

bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verzorgen en de handel in jongvee;

1.66 Kampeermiddel:     

een onderkomen, voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, dat geheel of ten dele blijvend kan worden gebruikt voor recreatief dag- en/of nachtverblijf;

1.67 Kantoor:     

beroeps- of bedrijfsmatige werkruimte(n) die door hun indeling en aard bestemd zijn om overwegend gebruikt te worden voor het verrichten van administratieve werkzaamheden en dienstverlening

1.68 Kas:     

een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas;

1.69 Kleinschalig kampeerterrein     

stuk grond, al dan niet met speciale voorzieningen, waarop men kan kamperen;

1.70 Kleinschalig kamperen     

kamperen, in de vorm van recreatief medegebruik op gronden met een andere hoofdfunctie voor kampeermiddelen op aanwezige erven, in de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;

1.71 Kort verblijven:     

een verblijf buiten de eigen woning voor recreatieve doeleinden met 1 tot 3 opeenvolgende overnachtingen;

1.72 Kwekerij:     

bedrijf dat gericht is op het kweken van siergewassen, vaste planten, heesters en/of bomen alsmede als ondergeschikte nevenfunctie de verkoop van ter plaatse gekweekte gewassen;

1.73 Landschappelijke waarden:     

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak (geomorfologisch, hydrologisch, ecologisch, cultuurhistorisch en landschappelijk-esthetische);

1.74 Maatschappelijke voorzieningen:     

voorzieningen voor het uitoefenen van activiteiten gericht op de sociale, maatschappelijke,educatieve en openbare dienstverlening;

1.75 Manege:     

een bedrijf met een publieksgericht karakter, dat is gericht op het bieden van gelegenheid tot het berijden en verzorgen van paarden en pony's (waaronder het lesgeven, de verhuur, het dresseren en trainen, alsmede het organiseren van wedstrijden en/of andere hippische evenementen) en daaraan ondergeschikte horeca, niet zijnde een paardenfokkerij;

1.76 Mestopslagplaats:     

een constructie, dan wel een aarden put bekleed met folie of beton, dan wel een gemetselde constructie die geheel of gedeeltelijk is ingegraven en wordt omgeven door een grondwal voor de opslag van drijfmest; Onder een mestopslagplaats wordt niet inbegrepen een mestkelder, zijnde een volledige bak, die is gecombineerd met een gebouw;

1.77 Molenbiotoop:     

beschermingszone rondom een molen gericht op het behoud van de windvang;

1.78 Mijnbouwbedrijf     

een bedrijf met tot doel het opsporen en winnen van aardgas en aardolie.

1.79 Natuurlijke waarde:     

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang;

1.80 Nutsvoorzieningen/ of nutsbedrijven en semi-openbare nutsvoorzieningen:     

voorzieningen ten dienste van openbare en semi-openbare nut, zoals transformatorgebouwen, telefooncentrales, telecommunicatie, alarmeringsystemen, riolering, rioolgemalen, waterzuivering, de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, voorzieningen voor de waterhuishouding en naar aard van nutsvoorzieningen of daarmee gelijk te stellen overige voorzieningen;

1.81 Paardenbak     

omheind terrein, waarop, door middel van het aanbrengen van zand en/of het plaatsen van bouwwerken zodat de paardensport kan worden beoefend;

1.82 Paardenpension     

een bedrijf waarvan de activiteiten uitsluitend of in hoofdzaak bestaan uit het houden van paarden van derden. Hieronder wordt verstaan de verhuur van stalling met accommodatie en/of weiland, het verzorgen van paarden en de mogelijkheid voor derden om hun ter plaatse gestalde paarden te berijden. Onder een paardenpension wordt geen manege verstaan;

1.83 Perceelsgrens:     

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

1.84 Prostitutiebedrijf     

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waaronder mede wordt begrepen een voer- of vaartuig, waarin bedrijfsmatig prostitutie wordt bedreven. Onder prostitutiebedrijf wordt uitdrukkelijk niet begrepen de thuisprostitutie;

1.85 Recreatief medegebruik:     

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming;

1.86 Recreatiewoning:     

een gebouw, geen woonkeet en geen caravan of ander bouwsel op wielen zijnde, bestemd om uitsluitend door een of meer personen, die zijn/hun hoofdverblijf elders heeft/hebben gedurende een gedeelte van het jaar te worden bewoond;

1.87 Serre:     

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaand uit een lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling;

1.88 Staat van inrichtingen:     

een lijst van bedrijven bevattende informatie over de bedrijven die zijn toegestaan binnen het plangebied; De lijst is als bijlage bij de regels opgenomen;

1.89 Stacaravan:     

een caravan die gedurende langere tijd op een kampeerterrein op dezelfde plaats blijft staan en die door zijn plaatsing direct of indirect met de grond is verbonden, dan wel direct of indirect steun vindt in of op de grond en daardoor als bouwwerk is aan te merken;

1.90 Straalpad:     

voor berichten verkeer gebruikte straalverbinding;

1.91 Stoeterij     

een grondgebonden agrarisch bedrijf, dat is gericht op het trainen, fokken en verhandelen van paarden;

1.92 Straat- en bebouwingsbeeld:     

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedte verhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

1.93 Strohandel     

bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op de handel in stro;

1.94 Teeltondersteunende voorzieningen     

bouwwerken en voorzieningen van lichtdoorlatend materiaal, niet zijnde glas, die door bedrijven met plantaardige teelten worden gebruikt ten behoeve van het verbeteren van de productie en arbeidsomstandigheden en het matigen van weersinvloeden en het bereiken van positieve effecten op milieu en water;

1.95 Tenthuisje:     

een verblijf, bestaande uit een lichte constructie en lichte materialen, waaronder in ieder geval tentdoek, niet zijnde een kampeermiddel of een stacaravan, dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor recreatief dag- en/of nachtverblijf.

1.96 Trekkershut:     

een gebouw, dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor recreatief dag- en/of nachtverblijf;

1.97 Tuincentrum:     

een bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen alsmede op het verkopen en het leveren van gewassen en andere goederen voor het inrichten van tuinen;

1.98 Vaste standplaats:     

een stuk grond voor het plaatsen van een tent of caravan, stacaravan of kampeerauto gedurende een geheel jaar of seizoen;

1.99 Veldschuur:     

een bedrijfsgebouw dat dient voor opslag en onderbrenging van producten en/of machines ten behoeve van de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf;

1.100 Verblijfsrecreatie:     

een recreatief verblijf buiten de woning met minimaal 1 overnachting;

1.101 Volkstuin:     

klein perceel grond, deel uitmakend van een complex, waarop door (stads/dorps) bewoners voedings- en siergewassen worden op niet-bedrijfsmatige basis, geteeld;

1.102 Volwaardig agrarisch bedrijf     

een agrarisch bedrijf met een omvang, passend bij ten minste een volwaardige arbeidskracht;

1.103 Voorerf:     

gedeelte van het erf dat aan de voorkant van het gebouw gelegen is;

1.104 Voorerfgebied     

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

1.105 Waterhuishoudkundige voorzieningen:     

voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;

1.106 Waterlopen:     

een sloot, goot of greppel t.b.v. opvang en afvoer van gebiedseigen water en mede bedoeld als verbinding tussen de voor water bestemde gronden;

1.107 Windturbine / windmolen:     

een installatie bestaande uit een drager en wieken, de bedrading al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

1.108 Wonen voormalig agrarisch bebouwing:     

een woning met kenmerken van een voormalig agrarisch bedrijf;

1.109 Woning twee-aaneen:     

een woning die aan één kant tegen een andere woning is aangebouwd en slechts op 1 zijde gesitueerd is op de zijdelingse perceelsgrens, waaronder ook begrepen geschakelde woningen;

1.110 Woning vrijstaand:     

een grondgebonden woning waarbij het hoofdgebouw vrij staat van naast gelegen hoofdgebouwen;

1.111 Woning:     

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.112 Wooneenheid:     

zelfstandige bewoonbaar gedeelte van een voor wonen (mede) bestemd gebouw;

1.113 Wro- zone- wijzigingsgebied:     

de op de verbeelding blijkens de daarop voorkomende verklaring aangegeven gebieden, waarvoor aanvullende bepalingen gelden;

1.114 Zijerf:     

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het (hoofd)gebouw gelegen is;

1.115 Zijerfscheiding:     

een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden.

2.1 De afstand tot de zij- c.q. achtererfscheiding:     

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

2.2 De bebouwing op de verbeelding:     

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

2.3 De bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

2.4 De bouwhoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 De dakhelling:     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.6 De goothoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.7 De hoogte van een windturbine:     

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine;

2.8 De inhoud van een bouwwerk:     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.9 De oppervlakte van een bouwwerk:     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.10 Het peil:     

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Wonen-Vrijstaand aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. vrijstaande woningen;
2. bijbehorende bouwwerken;
3. tuin en erven;

met bijbehorende:

4. andere bouwwerken;
5. sport- en speelgelegenheden;
6. toegangswegen in- en uitritten;
7. parkeervoorzieningen;
8. groenvoorzieningen;
9. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.2 Bouwregels     

4.3 Nadere eisen     

4.4 Afwijken van de bouwregels     

4.5 Specifieke gebruiksregels     

4.6 Afwijken van de gebruiksregels     

6.1 Ondergeschikte bouwonderdelen     

1. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
2. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
3. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst;

7.1 Bevoegdheid     

1. Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders op grond van artikel 7 afwijken van de regels door:
   1. het afwijken van de voorgeschreven maten, oppervlaktes, afmetingen, afstanden en percentages met maximaal 10%;
   2. het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:
      • de goothoogte van een gebouw maximaal 3.00 meter mag bedragen;
      • de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 m² mag bedragen;
      • de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10.00 meter mag bedragen;
   3. het oprichten van veiligheidsfakkels ten behoeve van de gaswinning tot 30 meter hoog met een hekwerk tot 2 meter;
   4. het toestaan van geringe afwijkingen, welke in het belang van zijn een ruimtelijke of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
   5. het toestaan van het oprichten van maximaal 30 m² extra gebouwen voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) uitsluitend op grond van- en vertoon van een medische indicatie;
   6. het toestaan van in geringe mate, doch maximaal 5.00 meter afwijken van een bestemmingsgrens, van het profiel van een straat of de vorm van een plein, alsmede van de vorm van bebouwde oppervlakken (bouwpercelen), voor zover zulks noodzakelijk en/of wenselijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen;
   7. het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
   8. het binnen de bestemming in geringe mate verschuiven (maximaal 2 meter) van het bouwvlak;
   9. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te vergroten en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt verhoogd tot niet meer dan 10 m;
   10. het oprichten van andere bouwwerken met uitzondering van windturbines/-molens, met een bouwhoogte van maximaal 25.00 meter met dien verstande dat als het gaat om antennes naar het oordeel van burgemeester en wethouders te noodzaak daartoe voldoende is aangetoond;
   11. het overschrijden van de gevellijn door:
       • erkers, balkons, luifels en bordessen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken tot maximaal 1 meter, over de gehele breedte van de voorgevel;
       • ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 m² en de bouwhoogte maximaal 3 meter zal bedragen.
   12. de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten toe te staan in een deel van de woning, waarbij de volgende bepalingen gelden:

• de verblijfsruimten moeten blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening;
• de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden aangetast;
• de woonfunctie moet in ruimtelijke zin en visuele zin primair blijven;
• de beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning;
• maximaal 40% van het te bebouwen vloeroppervlak mag gebruikt worden voor huisverbonden activiteiten met een maximum van 50 m²;
• detailhandel mag niet plaatsvinden behoudens een beperkte verkoop in het klein in direct verband met het aan huis verbonden beroep/ en bedrijf;
• er mogen geen reclameborden groter dan 0,5 m² bij of aan de woning worden geplaatst;
• er geen onevenredige parkeerdruk voor de omgeving optreedt;

7.2 Afweging     

De toepassing van de in artikel 7.1 eerste lid genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast.In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, het functioneren van het watersysteem en de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

8.1 Bevoegdheid     

1. Burgemeester en wethouders kunnen op basis van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan wijzigen door:
   1. het verschuiven van de bestemmingsgrenzen tot maximaal 5 meter waarbij de grond wordt bestemd voor dezelfde doeleinden als waarvoor de grond is bestemd waaraan deze wordt toegevoegd;
   2. het verruimen van de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken tot maximaal 5 procent van het bouwvlak waarbij de verruiming uitsluitend mag plaatsvinden binnen de bestemming waarop het bouwvlak betrekking heeft;
   3. het verschuiven van de binnen het plangebied geprojecteerde aansluitpunten van wegen waarbij de verschuiving niet meer mag bedragen dan 5 meter en de grond wordt bestemd voor dezelfde doeleinden als waarvoor de grond is bestemd waaraan deze wordt toegevoegd.

8.2 Afweging     

De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer, agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing, het functioneren van het watersysteem, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.

9.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

9.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.