| Plan: | Emmen, Noordbarge |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2010012-0701 |
De regels zijn een juridische vertaling van het planologisch/ ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.
Voor elke bestemming is afzonderlijk een bestemmingsregel opgenomen. Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Om die reden zijn in het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:
Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. De afwijkingen maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.Bij toepassing van een ontheffing en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een ontheffing wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor de Afwijkingen en de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.
| Bij toepassing van een ontheffing en/of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
| 1. Woonsituatie: |
| Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. |
| 2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
| In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. |
| 3. Cultuurhistorie |
| i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; |
| 4. Verkeersveiligheid |
| Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
| 5. Sociale veiligheid |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
| 6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding |
| Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; iiii. de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
| 7. Milieusituatie: |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
| 8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen |
| Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Tabel 6.1: Beoordelingscriteria afwijkingen
De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
Om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen is in in de bestemmingen Waarde-Archeologie 2, Waarde-Archeologie 3 en Waarde-Archeologie 4 een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken of van werkzaamheden opgenomen. Door het opnemen kan de uitvoering van bepaalde activiteiten -die niet altijd en overal in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn- aan bepaalde voorwaarden gebonden worden. Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Er kunnen dus geen extra gebruiksmogelijkheden aan een bestemming worden toegevoegd. Voor de gebruiksmogelijkheden blijft de doeleindenomschrijving het kader. Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als 'normaal onderhoud' kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij 'normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden' moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als 'normaal' beschouwd kunnen worden.
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden enkele in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik. Behalve de eerste twee begrippen zijn deze omschrijvingen alfabetisch gerangschikt. Zij zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt. Waar nodig zijn begrippen toegevoegd, weggelaten of anderszins aangepast, afgestemd op de lokale situatie.
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden.
Ruimtelijke kwaliteitsverbetering
Binnen diverse bestemmingen wordt bij de afwijkingen en wijzigingsbepalingen als voorwaarde gesteld dat er sprake dient te zijn van 'ruimtelijke kwaliteitsverbetering' voordat de afwijking of wijziging verleend wordt. Bij de toets in hoeverre er daadwerkelijk sprake is van ruimtelijke kwaliteitsverbetering wordt per geval een ruimtelijke afweging gemaakt aan de hand van bijlage 1 van de toelichting 'Onderzoek landschap 'Noordbarge, Het dorp en landschap in historisch perspectief' en de bijbehorende kaarten (bijlage 2 en 3).
De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarisch gebruik en landschappelijke- en natuurlijke waarden. De bestemming biedt randvoorwaarden voor de voortzetting van het agrarische gebruik alsmede het behoud van de bestaande landschappelijke- en natuurlijke kwaliteiten.
Gebouwen mogen alleen binnen de bestaande bouwvlakken gerealiseerd worden. Deze gebouwen zijn in gebruik voor het hobbymatig houden van vee. Met omgevingsvergunning kan worden afgeweken onder voorwaarden aan hobbymatige agrarische bebouwing. Overige nieuwe bebouwing wordt binnen deze bestemming niet mogelijk gemaakt. De aanwezigheid van landschappelijke waarden legt verder met name beperkingen op aan de toepassing van teeltondersteunende voorzieningen en de aanleg van paardenbakken. Paardenbakken zijn eventueel via een afwijking van de gebruiksregels planologisch te regelen.
Omwille van het behoud van de landschappelijke waarden is in dit bestemmingsplan een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken of van werkzaamheden opgenomen dat specifiek toegesneden is op de landschappelijke waarden die in het plangebied voorkomen.
Artikel 4 Agrarisch - Grondgebonden
De voor 'Agrarisch - Grondgebonden' aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf aan de Ermerweg.
Het is alleen mogelijk om binnen het bouwvlak te bouwen. Er is één bedrijfswoning toegestaan. De oppervlakte van de bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken mag maximaal 250 m² bedragen. Bedrijfsbebouwing mag worden opgericht tot een hoogte van maximaal 12 m. De goothoogte bedraagt maximaal 4,5 m. Aan de oppervlakte van de bedrijfsbebouwing wordt geen maximum gegeven. Bijbehorende bouwwerken bij de woning dienen qua ligging en verschijningsvorm ondergeschikt te te zijn aan de woning.
Er kan overwogen worden om met afwijking de opsplitsing van de bedrijfswoning in twee wooneenheden toe te staan. Paardenbakken zijn eventueel via een afwijking van de gebruiksregels planologische te regelen. Het agrarische gebruik kan eventueel met verschillende functies worden verbreed, zoals Bed and Breakfast, detailhandel in eigen voortgebrachte producten, maatschappelijke functies, een productiegerichte paardenhouderij of bedrijfsactiviteiten uit de 'lichtere' milieucategorie 1 en 2 (VNG Brochure). Voor al deze functies geldt dat ze ondergeschikt moeten zijn aan de agrarische hoofdfunctie en binnen de bestaande bebouwing moeten plaatsvinden.
Met een wijziging van het bestemmingsplan kunnen B&W de agrarische bestemming wijzigen in de bestemming Wonen - Voormalige Agrarische Bebouwing (W-VAB), de bestemming Maatschappelijk met wonen, een recreatieve functie, opslag en/of stalling of bedrijfsactiviteiten uit de 'lichtere' milieucategorieën 1 en 2 (VNG Brochure).
In zijn algemeenheid spelen de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, het landschap, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen een rol bij de afweging omtrent verlening van een afwijking of wijziging van het bestemmingsplan.
Artikel 5 Bedrijf - Bedrijfsdoeleinden
De bestemming 'Bedrijf - Bedrijfsdoeleinden' is toegekend aan de volgende locaties in het plangebied:
Noordbarge is in hoofdzaak een woongebied. De drie bedrijfslocaties worden gebruikt voor stalling en opslag en de geldende bedrijfsactiviteiten, voor zover die hier van afwijken. Met een afwijking kunnen eventueel naar aard en omvang gelijke bedrijfsactiviteiten worden toegestaan. Voor alle bedrijfslocaties in Noordbarge geldt dat geluidszoneringsplichtige inrichtingen als gevolg van de Wet geluidhinder en bedrijven met een plaatsgebonden risicocontour van 10-6 / jaar zijn uitgesloten. Verder geldt voor alle locaties dat de bebouwing dient te worden opgericht binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Het buitenterrein mag niet worden gebruikt voor stalling en opslag.
De bouwvlakken mogen volledig bebouwd worden. De bouwhoogte van een bedrijfsgebouw mag niet meer bedragen dan 9 m en de goothoogte mag maximaal 4,5 m bedragen. De dakhelling van een bedrijfsgebouw mag niet minder bedragen dan 15 graden.
Wonen mag alleen plaatsvinden in de reeds bestaande bedrijfswoningen en niet in bedrijfsruimten. De bedrijfswoning, voor zover deze aanwezig is, wordt op de verbeelding met een functieaanduiding (bw) weergegeven. Ten behoeve van de woonfunctie mag de bestaande oppervlakte bebouwd worden. De bouwhoogte van de bedrijfswoning mag maximaal de bestaande bouwhoogte bedragen, net als de goothoogte en de dakhelling. Hier kan alleen van worden afgeweken wanneer geconstateerd is dat het bouwplan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet vermindert of zelfs verbetert.
Bijbehorende bouwwerken zijn ruimtelijk ondergeschikt aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de hoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan.
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Uitzondering zijn lichtmasten en vlaggenmasten, deze mogen maximaal 5 m hoog zijn. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan het openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m. Met een afwijking van het bestemmingsplan kan hier ook 2 m worden toegestaan. Voorwaarden zijn dan wel bedrijfseconomische noodzaak en de ruimtelijke inpasbaarheid (stedenbouwkundig, landschappelijk, cultuurhistorisch) in de omgeving.
Artikel 6 Bedrijf - Nutsvoorzieningen
De voor 'Bedrijf - Nutsvoorzieningen' aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorgebouwen en daarmee gelijk te stellen nutsvoorzieningen. Het transformatorgebouw aan de Noordbargerstraat is de enige locatie in het plangebied met deze bestemming.
Het gebouw mag uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd worden, waarbij het bouwvlak volledig bebouwd mag worden. Het monumentale gebouw is op Kaart 1 Waardering Bebouwing (Bijlage 3) gewaardeerd als 'Structuur- en beeldbepalend'. Dit zijn beschermende monumenten en/of gebouwen die door hun ligging, schaal, hoofdvorm en huidige en/of oorspronkelijke functie, alsmede door hun huidige en/of oorspronkelijke uiterlijk (bouwstijl, gevel-indeling, materiaaltoepassing en kleurstelling) een bepalende bijdrage leveren aan de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting Noordbarge.
Vanwege de monumentale status mag de bouwhoogte van het gebouw niet gewijzigd worden. De hoogte van een terreinafscheiding mag maximaal 1 m bedragen. Een hogere terreinafscheiding wordt niet noodzakelijk geacht.
In het zuidoosten van het plangebied ligt een klein bosperceel. De bosgronden zijn tevens bestemd voor recreatief medegebruik van fiets- en voetpaden, brandgangen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen de bestemming bos mogen geen gebouwen en of andere bouwwerken worden opgericht.
Omwille van het behoud van de landschappelijke waarden is in dit bestemmingsplan een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken of van werkzaamheden opgenomen dat specifiek toegesneden is op de landschappelijke waarden die in het gebied voorkomen.
De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor de verkoop van producten aan consumenten met bijbehorende opslagruimte. In deze situatie gaat het om Haka Electronics aan de Oude Zuidbargerstraat. De karakteristieke gebouwen zijn op Kaart 1 Waardering Bebouwing (Bijlage 3) gewaardeerd als 'Structuur- en beeldbepalend'. Dit zijn beschermende monumenten en/of gebouwen die door hun ligging, schaal, hoofdvorm en huidige en/of oorspronkelijke functie, alsmede door hun huidige en/of oorspronkelijke uiterlijk (bouwstijl, gevelindeling, materiaaltoepassing en kleurstelling) een bepalende bijdrage leveren aan de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting Noordbarge.
De bestemming is zowel gericht op de continuïteit van de bedrijfsvoering als op het behoud van de karakteristiek voor Noordbarge.
De bebouwing dient te worden opgericht binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak mag voor 100% bebouwd worden. Wonen mag alleen plaatsvinden in de reeds bestaande bedrijfswoningen en niet in bedrijfsruimten. De bedrijfswoning is op de verbeelding met een functieaanduiding (bw) weergegeven.
Bijbehorende bouwwerken zijn ruimtelijk ondergeschikt aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte (maximaal 100 m²) en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan.
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Uitzondering zijn lichtmasten en vlaggenmasten, deze mogen maximaal 5 m hoog zijn. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan het openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m.
Artikel 9 Detailhandel - Tuincentrum
De voor 'Detailhandel - Tuincentrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor een bedrijf aan de Stortweg dat is gericht op zowel het voortbrengen als verkopen van goederen voor het inrichten van tuinen. Er mag een bedrijfswoning bij het bedrijf gerealiseerd worden binnen de aangegeven functieaanduiding (bw).
De bebouwing en kassen dienen te worden opgericht binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak mag maximaal 2000 m² bebouwd worden. Hierbij is maximaal 1250 m² bedoeld voor kassen, 500 m² voor bedrijfsbebouwing en 250 m² voor de bedrijfswoning inclusief bijbehorende bouwwerken. De bouwhoogte van een bedrijfsgebouw mag niet meer bedragen dan 6 m, de goothoogte maximaal 3,5 m. De dakhelling van een bedrijfsgebouw mag niet minder bedragen dan 15 graden. Met een afwijking kan een andere dakhelling toegestaan worden. Voorwaarden zijn dan wel bedrijfseconomische noodzaak en de ruimtelijke inpasbaarheid (stedenbouwkundig, landschappelijk, cultuurhistorisch) in de omgeving.
Bijbehorende bouwwerken zijn ruimtelijk ondergeschikt aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de hoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan.
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Uitzondering zijn lichtmasten en vlaggenmasten, deze mogen maximaal 5 m hoog zijn. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m. Met een afwijking van een bestemmingsplan kan hier ook 2 m toegestaan worden. Voorwaarden zijn dan wel bedrijfseconomische noodzaak en de ruimtelijke inpasbaarheid (stedenbouwkundig, landschappelijk, cultuurhistorisch) in de omgeving.
De voor 'Gemengd' aangewezen gronden bestaan minimaal uit een combinatie van twee gelijkwaardige functies van de in de SVBP 2008 opgesomde hoofdgroepen van bestemmingen. Het gaat hier om de functies kantoor en maatschappelijk (uitgezonderd religie). Gebouwen ter plaatse van deze bestemming moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. De bebouwing dient binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken te worden opgericht.
De op de verbeelding voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare groenvoorziening, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden en andere bouwwerken mogen binnen deze bestemming opgericht worden.
Binnen de bestemming 'Groen' zijn geen bouwmogelijkheden opgenomen. Het is niet mogelijk om parkeergelegenheden in het groen te realiseren. De reeds bestaande parkeervoorzieningen passen binnen de bestemming. Onder voorwaarden van bedrijfseconomische en/of verkeerstechnische noodzaak en ruimtelijke inpasbaarheid (stedenbouwkundig, landschappelijk, cultuurhistorisch) is het aanleggen van parkeervoorzieningen met een afwijking mogelijk.
Omwille van het behoud van de landschappelijke waarden is in dit bestemmingsplan een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken of van werkzaamheden opgenomen dat specifiek toegesneden is op de landschappelijke waarden die in het plangebied voorkomen.
Algemeen
De horeca-inrichtingen in het plangebied zijn in verband met de bijzondere functie en mogelijke hinder afzonderlijk geregeld. Afhankelijk van de mate van hinder ten opzicht van de woonomgeving is iedere horeca-inrichting in een categorie ingedeeld. Deze categorie is met een eigen specifieke functieaanduiding op de verbeelding aangegeven. Deze functieaanduiding correspondeert met een bepaald type horecabedrijf, zoals omschreven in de begripsomschrijvingen. Het onderscheid tussen de functie aanduidingen heeft te maken met de dag-, avond- of nachtelijke openingstijden en, in het verlengde hiervan, de verkrijgbaarheid van (sterk) alcoholische dranken. In oplopende volgorde van zwaarte gaat het om horecaondernemingen vergelijkbaar met lunchrooms, broodjeszaken, sportkantine (categorie 1), restaurants (categorie 2), cafés (categorie 3), bar-dancings en discotheken (categorie 4) en logies verstrekkende bedrijven, zoals hotels en pensions (categorie 5). Voor de categorieën geldt een uitwisselbaarheid tussen de bestemmingscategorieën en wel zodanig dat in een zwaardere klasse (bijvoorbeeld een bar) per saldo een lichter gekwalificeerd horecabedrijf mag komen. Echter, het is niet mogelijk de voor Horeca 5 aangewezen gronden om te zetten naar een Horeca 4 categorie.
De bestemming 'Horeca - 2' is gegeven aan een restaurant aan de Ermerweg. De gebouwen zijn op Kaart 1 Waardering Bebouwing (Bijlage 3) gewaardeerd als 'Structuurbepalend'. Dit zijn gebouwen die door hun ligging, schaal, hoofdvorm en huidige en/of oorspronkelijke functie, een bepalende bijdrage leveren aan de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting Noordbarge. Aanpassingen aan gebouwen zijn mogelijk van invloed zijn op nabijgelegen 'Structuur- en beeldbepalende bebouwing' en/of de ruimtelijke karakteristiek van een grotere omgeving. De aanduiding 'Structuurbepalend' heeft gevolgen voor de bestemmingsplanregeling van het bedrijf.
De bebouwing dient te worden opgericht binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak mag voor 100% bebouwd worden. De bestaande ruimtelijke verschijningsvorm die wordt bepaald door goothoogte, bouwhoogte en dakhelling dienen in principe te worden gehandhaafd. Hier kan alleen met een afwijking van worden afgeweken wanneer geconstateerd is dat het bouwplan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet vermindert of zelfs verbetert.
Wonen mag alleen plaatsvinden in de reeds bestaande bedrijfswoningen en niet in bedrijfsruimten. De bedrijfswoning is op de verbeelding met een aanduiding (bw) weergegeven.
Bijbehorende bouwwerken zijn ruimtelijk ondergeschikt aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte (maximaal 100 m²) en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 meter afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan.
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen . Uitzondering zijn lichtmasten en vlaggenmasten, deze mogen maximaal 5 m hoog zijn. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan het openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m.
Artikel 13 Horeca - 5
De bestemming 'Horeca - 5' is gegeven aan een hotel - restaurant aan de Noordbargerstraat - Hondsrugweg. De bebouwing dient te worden opgericht binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak mag voor 100% bebouwd worden. De bouwhoogte van een bedrijfsgebouw mag niet meer bedragen dan 9 m, de goothoogte mag maximaal 6 m bedragen. De dakhelling van een bedrijfsgebouw mag niet minder bedragen dan 35 graden. Met een afwijking kan de goothoogte verhoogd worden naar 9 m en een andere dakhelling toegestaan worden. Voorwaarden zijn dan wel bedrijfseconomische noodzaak en de ruimtelijke inpasbaarheid (stedenbouwkundig, landschappelijk, cultuurhistorisch) in de omgeving.
Wonen mag alleen plaatsvinden in de reeds bestaande bedrijfswoning en niet in bedrijfsruimten. De bedrijfswoning is op de verbeelding met een aanduiding (bw) weergegeven.
Bijbehorende bouwwerken zijn ruimtelijk ondergeschikt aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte (maximaal 100 m²) en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig en cultuurhistorisch inpasbaar kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de hoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan.
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Uitzondering zijn lichtmasten en vlaggenmasten, deze mogen maximaal 5 m hoog zijn. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan het openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m.
Algemeen
Binnen Noordbarge hebben diverse locaties de hoofdbestemming 'Kantoor':
Door bepaalde verschillen ten aanzien van toe te passen goot- en bouwhoogten en de verschillende mogelijkheden ten aanzien van de realisatie van bedrijfswoningen zijn er in totaal vier verschillende bestemmingscategorieën 'Kantoor' opgenomen.
Artikel 14 Kantoor - 1
Deze bestemming is gegeven aan de voormalige melkfabriek aan de Ermerweg. De bestemming is tevens bedoeld voor maatschappelijke en culturele doeleinden zoals exposities. De karakteristieke gebouwen zijn op Kaart 1 Waardering Bebouwing (Bijlage 3) gewaardeerd als 'Structuur- en beeldbepalend'. Dit zijn beschermende monumenten en/of gebouwen die door hun ligging, schaal, hoofdvorm en huidige en/of oorspronkelijke functie, alsmede door hun huidige en/of oorspronkelijke uiterlijk (bouwstijl, gevelindeling, materiaaltoepassing en kleurstelling) een bepalende bijdrage leveren aan de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting Noordbarge. De bestemming is zowel gericht op de continuïteit van de bedrijfsvoering als op het behoud van de ruimtelijke karakteristiek voor Noordbarge.
De bebouwing dient te worden opgericht binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak mag voor 100% bebouwd worden. De bestaande bouw- en goothoogte dienen te worden gehandhaafd. Bij de bedrijfsfunctie is geen bedrijfswoning toegestaan. Ondergeschikte bouwwerken als fietsenstallingen zijn met een afwijking buiten het bouwvlak te realiseren.
Artikel 15 Kantoor - 2
Deze bestemming is gegeven aan de inmiddels gerealiseerde uitbreidingen op het terrein van de melkfabriek en aan de lagere bebouwing op het terrein De Hooggoorns. De bebouwing dient te worden opgericht binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak mag voor 100% bebouwd worden. De bouwhoogte van een bedrijfsgebouw mag niet meer bedragen dan de bestaande hoogte.
De kantoren die mogen worden voorzien van een inpandige bedrijfswoning zijn specifiek aangeduid. Dit betreft de gerealiseerde uitbreidingen bij de melkfabriek.
Bijbehorende bouwwerken zijn ruimtelijk ondergeschikt aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte (maximaal 100 m²) en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de hoogte van bijbehorend bouwwerk binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan.
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Uitzondering zijn lichtmasten en vlaggenmasten, deze mogen maximaal 5 m hoog zijn. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan het openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m. Ondergeschikte bouwwerken als fietsenstallingen zijn met een afwijking buiten het bouwvlak te realiseren.
Artikel 16 Kantoor - 3
Deze bestemming is gegeven aan de nog te realiseren uitbreidingen op het terrein van de melkfabriek en aan de hogere bebouwing op het terrein De Hooggoorns (hoek Ermerweg - Hondsrugweg).
De bebouwing dient te worden opgericht binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak mag voor 100% bebouwd worden. De bouwhoogte van een bedrijfsgebouw mag niet meer bedragen dan 11 m. Dit is voor de bebouwing op de hoek Ermerweg - Hondsrugweg tevens de bestaande hoogte.
Bij de bedrijfsfunctie is geen bedrijfswoning toegestaan. Ondergeschikte bouwwerken als fietsenstallingen zijn met een afwijking buiten het bouwvlak te realiseren.
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Uitzondering zijn lichtmasten en vlaggenmasten, deze mogen maximaal 5 m hoog zijn. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan het openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m.
Algemeen
De gronden die op de plankaart aangewezen zijn voor Maatschappelijk mogen gebruikt worden voor maatschappelijke voorzieningen. Bij maatschappelijke voorzieningen gaat het bijvoorbeeld om scholen, kinderopvang, kerken, (overheid)instellingen, scholen en zorginstellingen. Vanwege de diverse maatschappelijke functies wordt in deze bestemming gebruik gemaakt van meerdere bestemmingen om de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming of een gedeelte daarvan nader te specificeren binnen de hoofdgroep.
Artikel 17 Maatschappelijk - Onderwijs
De bestemming is bedoeld voor onderwijsdoeleinden met bijbehorende parkeer- en groenvoorzieningen op een drietal locaties:
De bebouwing dient te worden opgericht binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak mag voor 100% bebouwd worden. De bouwhoogte van de bebouwing mag niet meer bedragen dan 6 m.
Bij de schoollocaties is geen bedrijfswoning toegestaan. Ondergeschikte bouwwerken als fietsenstallingen zijn met een afwijking buiten het bouwvlak te realiseren.
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Uitzondering zijn lichtmasten en vlaggenmasten, deze mogen maximaal 5 m hoog zijn. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan het openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m. Met een afwijking van een bestemmingsplan kan hier ook 2 m toegestaan worden. Voorwaarden zijn dan wel bedrijfseconomische noodzaak en de ruimtelijke inpasbaarheid (stedenbouwkundig, landschappelijk, cultuurhistorisch) in de omgeving.
Artikel 18 Maatschappelijk - Religie
De bestemming is bedoeld voor de religieuze doeleinden met bijbehorende parkeer- en groenvoorzieningen van het Wachttorengenootschap op de volgende locaties:
De bebouwing dient te worden opgericht binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak aan de Laadweg mag voor 75% bebouwd worden, aan de Noorbargerstraat met 50%. De bouw- en goothoogte mag ten hoogste de bestaande bouw- en goothoogte bedragen. De dakhelling van de bebouwing mag niet minder bedragen dan 35 graden.
De bebouwing is bedoeld voor religieuze doeleinden, kantoorfuncties en opslag. Inpandig wonen op de locatie Laadweg mag alleen plaatsvinden in de reeds bestaande bedrijfswoningen en niet in bedrijfsruimten. De locatie van de dienstwoning is op de verbeelding met een functieaanduiding (bw) weergegeven. Het hoofdgebouw Noordbargerstraat 77 mag gebruikt worden voor maximaal 75 woonverblijven voor vrijwilligers.
Bijbehorende bouwwerken zijn ruimtelijk ondergeschikt aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte (maximaal 100 m²) en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de hoogte van bijgebouwen binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan. Ondergeschikte bouwwerken als fietsenstallingen zijn met een afwijking buiten het bouwvlak te realiseren.
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Uitzondering zijn lichtmasten en vlaggenmasten, deze mogen maximaal 5 m hoog zijn. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan het openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m.
Artikel 19 Maatschappelijk - Tandartspraktijk
De bestemming is bedoeld voor maatschappelijke en medische voorzieningen inclusief een bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken. De locatie van de dienstwoning is op de verbeelding met een functieaanduiding (bw) weergegeven.
De bebouwing dient te worden opgericht binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak mag in totaal met maximaal 500 m² bebouwd worden. De bouwhoogte van een bedrijfsgebouw mag niet meer bedragen dan 9 m, de goothoogte maximaal 3,5 m. De dakhelling van de bebouwing mag niet minder bedragen dan 35 graden. De oppervlakte van de bedrijfswoning met bijgebouwen mag maximaal 250 m² bedragen.
Bijbehorende bouwwerken zijn ruimtelijk ondergeschikt aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de hoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan.
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Uitzondering zijn lichtmasten en vlaggenmasten, deze mogen maximaal 5 m hoog zijn. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan het openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m.
Artikel 20 Maatschappelijk - Zorginstelling
Woonzorginstellingen krijgen een eigen specifieke bestemming in verband met de mogelijkheid dat gebruikers/bewoners dag en nacht er kunnen verblijven. Binnen de bestemming is de mogelijkheid voor Horeca-2 ten dienste van de bestemming. Hierbij moet gedacht worden aan een kantine/restaurant voor de zorginstelling. Een zelfstandige Horeca-2 functie voor bedrijfsmatige doeleinden is niet toegestaan. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden opgericht.
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen worden gebouwd. Erfafscheidingen en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen maximaal 1 m hoog zijn.
Algemeen
Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Ook zijn reclamezuilen niet toegestaan. Wel is het mogelijk dat andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden opgericht. Omwille van het behoud van de landschappelijke waarden is in dit bestemmingsplan een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken of van werkzaamheden opgenomen dat specifiek toegesneden is op de landschappelijke waarden die in het plangebied voorkomen.
Artikel 22 Verkeer
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen met een functie voor doorgaand verkeer. In het geval van Noordbarge is dit de Ermerweg. Binnen deze bestemmingen zijn ook de bermen, bermsloten en, voor zover aanwezig, waterhuishoudkundige voorzieningen opgenomen.
Artikel 23 Verkeer - Verblijfsgebied
De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen, toegangswegen en inritten. Binnen deze zijn voet- en fietspaden, erven en pleinen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, sport en speelgelegenheden, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen eveneens toegestaan.
De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor de in het plangebied voorkomende Oranjekanaal, met daarbij behorende voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, oevers en groenvoorzieningen. Dit water heeft naast een belevingsfunctie een belangrijke waterhuishoudkundige functie. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Ligplaatsen voor woonschepen zijn niet toegestaan. De twee bestaande bruggen zijn met functieaanduidingen weergegeven.
Voor het onder andere het aanleggen van aanlegsteigers/ligplaatsen en het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid is een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken of van werkzaamheden opgenomen.
Bij Wonen - Twee aan een gaat het om grondgebonden twee-onder-één kap woningen. Hiervan zijn er in het plangebied slechts een aantal aanwezig. Een deel van de gebouwen is op Kaart 1 Waardering Bebouwing (Bijlage 3) gewaardeerd als 'Structuurbepalend'. Om deze reden is de hoofdcategorie opgesplitst in twee bestemmingen:
Algemeen
De oppervlakte van de bebouwing per twee-onder-één kap woning mag maximaal 150 m² bedragen. Hierbij mag het bestemmingsvlak niet met meer dan 50% worden bebouwd.
Bijbehorende bouwwerken dienen ruimtelijk ondergeschikt te zijn aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig- en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de hoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan.
De oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 50 m². Er kan een afwijking worden verleend voor maximaal 30 m² aan extra bijbehorende bouwwerken voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). De afwijking wordt uitsluitend verleend op grond van een medische indicatie.
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Uitzondering zijn lichtmasten en vlaggenmasten, deze mogen maximaal 5 m hoog zijn. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m.
De woonfunctie kan eventueel met een afwijking uitgebreid worden met een Bed and Breakfast accommodatie of een een beroep aan huis. Hiervoor geldt dat de functies ondergeschikt moeten zijn aan de hoofdfunctie wonen en binnen de bestaande bebouwing moeten plaatsvinden.
Van belang bij deze bestemming is de Algemene aanduiding Geluidzone - Industrie of Geluidzone- Weg. Als gevolg van deze aanduidingen kunnen niet bij recht alle bouwplannen gerealiseerd worden maar moet eerst bekeken worden het bouwplan mogelijk is binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen.
Artikel 25 Wonen - Twee aan een - 1
Deze bestemming is gegeven aan een aantal woningen die is gewaardeerd als 'Structuurbepalend'. Dit zijn gebouwen die door hun ligging, schaal, hoofdvorm en huidige en/of oorspronkelijke functie, een bepalende bijdrage leveren aan de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting Noordbarge. Aanpassingen aan gebouwen zijn mogelijk van invloed zijn op nabijgelegen 'Structuur- en beeldbepalende bebouwing' en/of de ruimtelijke karakteristiek van een grotere omgeving. De aanduiding 'Structuurbepalend' heeft gevolgen voor bepaalde aspecten van de bestemmingsplanregeling.
Hoofdgebouwen dienen gerealiseerd te worden in het bouwvlak, bijbehorende bouwwerken kunnen binnen het gehele bestemmingsvlak gebouwd worden.
De bestaande oppervlakte- en ligging van het hoofdgebouw liggen vast. Met een afwijking is de oppervlakte te vergroten en de locatie te wijzigen. Dit dient dan stedenbouwkundig, landschappelijk en cultuurhistorisch aanvaardbaar te zijn ten opzichte van de kwaliteiten van de omgeving. De bestaande ruimtelijke verschijningsvorm die wordt bepaald door goothoogte, bouwhoogte en dakhelling dienen in principe te worden gehandhaafd. Hier kan alleen van worden afgeweken wanneer geconstateerd is dat het bouwplan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet vermindert of zelfs verbetert.
Artikel 26 Wonen - Twee aan een - 2
Deze bestemming is gegeven aan een aantal woningen binnen een meer 'reguliere' ruimtelijke omgeving die past binnen de uitgangspunten van een standaard bestemming (overige bebouwing). Alle bebouwing dient binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Voor bijbehorende bouwwerken kan hiervan eventueel worden afgeweken.
De bouwhoogte van de woning mag maximaal 8 m bedragen, de goothoogte maximaal 3,5 m. De dakhelling bedraagt minimaal 35 graden. De afstand naar de zijerfscheiding bedraagt minimaal 3 m, danwel de bestaand afstand wanneer deze minder is.
Bij Wonen - Voormalige Agrarische Bebouwing gaat het om woningen met kenmerken van een voormalig agrarisch bedrijf / woonboerderij. Een deel van de gebouwen is op Kaart 1 Waardering Bebouwing (Bijlage 3) gewaardeerd als 'Structuurbepalend- en Beeldbepalend'. Een ander deel als 'Structuurbepalend'. Om deze reden is de hoofdcategorie opgesplitst in drie bestemmingen:
Algemeen
Het gebruik is in hoofdzaak gericht op wonen. Bijzonder gebruik ten aanzien van wonen (opgedeelde woning) of toegestane overige activiteiten (sociale werkplaats, paardenhouderij, bedrijfsactiviteiten) worden op de verbeelding specifiek aangeduid.
Bijbehorende bouwwerken dienen ruimtelijk ondergeschikt te zijn aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig- en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de hoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan.
De oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 100 m². Er kan een afwijking worden verleend voor maximaal 30 m² aan extra bijbehorende bouwwerken voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). De afwijking wordt uitsluitend verleend op grond van een medische indicatie. Bij de vervanging van verouderde bijbehorende bouwwerken, waardoor er sprake is van een toename van de ruimtelijke kwaliteit, kan bij afwijking een grotere oppervlakte aan bijbehorenden bouwwerken worden toegestaan (saneringsregeling).
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan het openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m.
De woonfunctie kan eventueel met een afwijking uitgebreid worden met een Bed and Breakfast accommodatie of een een beroep aan huis. Hiervoor geldt dat de functies ondergeschikt moeten zijn aan de hoofdfunctie wonen en binnen de bestaande bebouwing moeten plaatsvinden. Verder kan afwijking worden verleend voor het opsplitsen van de voormalige boerderij-woningen (hoofdgebouwen in maximaal twee wooneenheden. Wanneer deze is verleend wordt op dat op de kaart aangeduid met de aanduiding '2 wooneenheden').
Van belang bij deze bestemming is de Algemene aanduiding Geluidzone - Industrie of Geluidzone- Weg. Als gevolg van deze aanduidingen kunnen niet bij recht bouwplannen gerealiseerd worden maar moet eerst bekeken worden het bouwplan mogelijk is binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen.
Artikel 27 Wonen - Voormalige Agrarische Bebouwing - 1
Deze bestemming is gegeven aan woningen die zijn gewaardeerd als 'Structuur- en Beeldbepalende bebouwing'. Dit zijn beschermde monumenten en/of gebouwen die door hun ligging, schaal, hoofdvorm en huidige en/of oorspronkelijke functie, alsmede door hun huidige en/of oorspronkelijke uiterlijk (bouwstijl, gevelindeling, materiaaltoepassing en kleurstelling) een bepalende bijdrage leveren aan de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting Noordbarge. De aanduiding heeft gevolgen voor bepaalde aspecten van de bestemmingsplanregeling.
Hoofdgebouwen dienen gerealiseerd te worden in het bouwvlak, bijbehorende bouwwerken kunnen binnen het gehele bestemmingsvlak gebouwd worden.
De bestaande oppervlakte- en ligging van het hoofdgebouw liggen vast. Met een afwijking is de oppervlakte van het hoofdgebouw te vergroten. Dit dient dan stedenbouwkundig, landschappelijk en cultuurhistorisch aanvaardbaar te zijn ten opzichte van de kwaliteiten van de omgeving. De bestaande ruimtelijke verschijningsvorm die wordt bepaald door goothoogte, bouwhoogte en dakhelling dienen in te worden gehandhaafd.
De verschijningsvorm (goothoogte, bouwhoogte, dakhelling) van bijbehorende bouwwerken dient te worden gehandhaafd wanneer ze specifiek zijn aangeduid op de verbeelding. Dit is binnen deze bestemming in meerdere situaties het geval. Met een afwijking kunnen deze bijbehorende bouwwerken ten behoeve van het toekomstige behoud worden bewoond met één wooneenheid. Ze komen niet in aanmerking voor de 'saneringsregeling'.
Artikel 28 Wonen - Voormalige Agrarische Bebouwing - 2
Deze bestemming is gegeven aan woningen die zijn gewaardeerd als 'Structuurbepalend'. Dit zijn gebouwen die door hun ligging, schaal, hoofdvorm en huidige en/of oorspronkelijke functie, een bepalende bijdrage leveren aan de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting Noordbarge. Aanpassingen aan gebouwen zijn mogelijk van invloed zijn op nabijgelegen 'Structuur- en beeldbepalende bebouwing' en/of de ruimtelijke karakteristiek van een grotere omgeving. De aanduiding 'Structuurbepalend' heeft gevolgen voor bepaalde aspecten van de bestemmingsplanregeling.
Hoofdgebouwen dienen gerealiseerd te worden in het bouwvlak, bijbehorende bouwwerken kunnen binnen het gehele bestemmingsvlak gebouwd worden.
De bestaande oppervlakte- en ligging van het hoofdgebouw liggen vast. Met een afwijking is de oppervlakte te vergroten en de locatie te wijzigen. Dit dient dan stedenbouwkundig landschappelijk en cultuurhistorisch aanvaardbaar te zijn ten opzichte van de kwaliteiten van de omgeving. De bestaande ruimtelijke verschijningsvorm die wordt bepaald door goothoogte, bouwhoogte en dakhelling dienen in principe te worden gehandhaafd. Hier kan alleen van worden afgeweken wanneer geconstateerd is dat het bouwplan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet vermindert of zelfs verbetert.
Artikel 29 Wonen - Voormalige Agrarische Bebouwing - 3
Deze bestemming is gegeven aan de woningen binnen een meer 'reguliere' ruimtelijke omgeving die past binnen de uitgangspunten van een standaard bestemming. Alle bebouwing dient binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Voor bijbehorende bouwwerken kan hiervan eventueel worden afgeweken.
Ten behoeve van de woonfunctie mag in totaal (hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken) 250 m² bebouwd worden, danwel de bestaande oppervlakte wanneer deze meer bedraagt. De bouwhoogte van de woning mag maximaal 8 m bedragen, de goothoogte maximaal 3,5 m (danwel de bestaande hoogten). De dakhelling bedraagt minimaal 35 graden. De afstand naar de zijerfscheiding bedraagt minimaal 3 m, danwel de bestaand afstand wanneer die minder is.
Bij Wonen - Vrijstaand gaat het om vrijstaande woningen. Een deel van de gebouwen is op Kaart 1 Waardering Bebouwing (Bijlage 3) gewaardeerd als 'Structuurbepalend- en Beeldbepalend'. Een ander deel als 'Structuurbepalend'. Om deze reden is de hoofdcategorie opgesplitst in drie bestemmingen:
Binnen het plangebied bevinden zich nog vier locaties die op basis van de oude bestemmingsplanregeling bebouwd kunnen worden. Deze mogelijkheden worden overgenomen in dit plan. Drie locaties zijn opgenomen in de 'Wonen - Vrijstaand 3' bestemming (Stortweg 2x, Noordbargerstraat). Eén locatie is opgenomen in de 'Wonen - Vrijstaand 3' bestemming (Bargerkampenweg).
Algemeen
Bijbehorende bouwwerken dienen ruimtelijk ondergeschikt te zijn aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig- en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de hoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan.
De oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 75 m².
De bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m.
De woonfunctie kan eventueel met een afwijking uitgebreid worden met een Bed and Breakfast accommodatie. Hiervoor geldt dat de functie ondergeschikt moet zijn aan de hoofdfunctie wonen en binnen de bestaande bebouwing moet plaatsvinden.
Van belang bij deze bestemming is de Algemene aanduiding 'Geluidzone - Industrie' of 'Geluidzone - Weg'. Als gevolg van deze aanduidingen kunnen niet bij recht bouwplannen gerealiseerd worden maar moet eerst bekeken worden het bouwplan mogelijk is binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen.
Artikel 30 Wonen - Vrijstaand 1
Deze bestemming is gegeven aan vrijstaande woningen die zijn gewaardeerd als 'Structuur- en Beeldbepalende bebouwing'. Dit zijn beschermde monumenten en/of gebouwen die door hun ligging, schaal, hoofdvorm en huidige en/of oorspronkelijke functie, alsmede door hun huidige en/of oorspronkelijke uiterlijk (bouwstijl, gevelindeling, materiaaltoepassing en kleurstelling) een bepalende bijdrage leveren aan de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting Noordbarge. De aanduiding heeft gevolgen voor bepaalde aspecten van de bestemmingsplanregeling.
Hoofdgebouwen dienen gerealiseerd te worden in het bouwvlak, bijbehorende bouwwerken kunnen binnen het gehele bestemmingsvlak gebouwd worden.
De bestaande oppervlakte- en ligging van het hoofdgebouw liggen vast. Met een afwijking is de oppervlakte te vergroten. Dit dient dan stedenbouwkundig, landschappelijk en cultuurhistorisch aanvaardbaar te zijn ten opzichte van de kwaliteiten van de omgeving. De bestaande ruimtelijke verschijningsvorm die wordt bepaald door goothoogte, bouwhoogte en dakhelling dienen in te worden gehandhaafd.
De verschijningsvorm (goothoogte, bouwhoogte, dakhelling) van bijbehorende bouwwerken dient te worden gehandhaafd wanneer ze specifiek zijn aangeduid op de verbeelding. Dit is binnen deze bestemming in één situatie het geval (Ermerweg 68).
Artikel 31 Wonen - Vrijstaand 2
Deze bestemming is gegeven aan vrijstaande woningen die zijn gewaardeerd als 'Structuurbepalend'. Dit zijn gebouwen die door hun ligging, schaal, hoofdvorm en huidige en/of oorspronkelijke functie, een bepalende bijdrage leveren aan de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting Noordbarge. Aanpassingen aan gebouwen zijn mogelijk van invloed zijn op nabijgelegen 'Structuur- en beeldbepalende bebouwing' en/of de ruimtelijke karakteristiek van een grotere omgeving. De aanduiding 'Structuurbepalend' heeft gevolgen voor bepaalde aspecten van de bestemmingsplanregeling.
Hoofdgebouwen dienen gerealiseerd te worden in het bouwvlak, bijbehorende bouwwerken kunnen binnen het gehele bestemmingsvlak gebouwd worden. Ten behoeve van de woonfunctie mag in totaal (hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken) 250 m² bebouwd worden. Hierbij mag het bestemmingsvlak niet met meer dan 50% worden bebouwd.
De bestaande oppervlakte- en ligging van het hoofdgebouw liggen vast. Met een afwijking is de oppervlakte te vergroten en de locatie te wijzigen. Dit dient dan stedenbouwkundig, landschappelijk en cultuurhistorisch aanvaardbaar te zijn ten opzichte van de kwaliteiten van de omgeving. De bestaande ruimtelijke verschijningsvorm die wordt bepaald door goothoogte, bouwhoogte en dakhelling dienen in principe te worden gehandhaafd. Hier kan alleen van worden afgeweken wanneer geconstateerd is dat het bouwplan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet vermindert of zelfs verbetert.
Artikel 32 Wonen - Vrijstaand 3
Deze bestemming is gegeven aan de woningen binnen een meer 'reguliere' ruimtelijke omgeving die past binnen de uitgangspunten van een standaard bestemming. Alle bebouwing dient binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Voor bijbehorende bouwwerken kan hiervan eventueel worden afgeweken.
Ten behoeve van de woonfunctie mag in totaal (hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken) 250 m² bebouwd worden. Hierbij mag het bestemmingsvlak niet met meer dan 50% worden bebouwd. De bouwhoogte van de woning mag maximaal 8 m bedragen, de goothoogte maximaal 3,5 m (danwel de bestaande hoogten). De dakhelling bedraagt minimaal 35 graden. De afstand naar de zijerfscheiding bedraagt minimaal 3 m, danwel de bestaand afstand indien deze minder is.
Het plangebied Emmen, Noordbarge kent één dubbelbestemming te weten Waarde-Archeologie welke is onderverdeeld in Artikel 33 Waarde - Archeologie 2 , Artikel 34 Waarde - Archeologie 3 en Artikel 35 Waarde - Archeologie 4 .
Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd.
Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden beperkingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen. In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen.
De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie". Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan. Er is een onderverdeling gemaakt in vier categorieën. Zie onderstaande tabel:
| Categorie | Archeologische waarden | Oppervlakte | Diepte | Drainage |
| Rijksmonument | Beschermd | - | - | Verbod |
| Waarde - Archeologie 1 | Zeer hoge archeologische waarde | 0 m² | 30 cm + 10 cm | Verbod |
| Waarde - Archeologie 2 | (zeer) (hoge) archeologische waarde | 100 m² | 30 cm + 10 cm | Verbod |
| Waarde - Archeologie 3 | Middelhoge of hoge verwachting | 1000 m² | 30 cm + 10 cm | Verbod |
| Waarde - Archeologie 4 | Middelhoge of hoge verwachting | 1000 m² | 30 cm + 10 cm | Toegestaan |
De categorieën 1 tot en met 4 worden in bestemmingsplannen als dubbelbestemming op de verbeelding opgenomen. De maatregelen zijn in planregels opgenomen voor de te bouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Bij een vergunningaanvraag wordt het bestemmingsplan als toetsingskader gebruikt.
Indien voorgenomen plannen binnen categorie 1 of 2 vallen en de daarbij gestelde normen voor oppervlakte en diepte overschrijden zal met de gemeente overleg moeten plaats vinden omdat het uitgangspunt bij terreinen met een archeologische waarde is om deze in de bodem te behouden.
Indien voorgenomen plannen binnen categorie 3 of 4 vallen en de daarbij gestelde normen voor oppervlakte en diepte overschrijden is archeologisch onderzoek nodig om vast te stellen of er waarden aanwezig zijn en of deze behoudenswaardig zijn. Het onderzoekstraject kan verschillende fasen omvatten waarbij per fase de afweging wordt gemaakt of er voldoende aanleiding is om aan te nemen dat er behoudenswaardige archeologie aanwezig is om een vervolgonderzoek uit te voeren.
Rijksmonumenten (beschermd) worden in principe niet binnen een gemeentelijk bestemmingsplan op de plankaart/verbeelding getoond. Desondanks zijn deze objecten wel weergegeven, aangezien het voor Emmen zeer belangrijke en in het oog springende objecten betreft, zoals grafheuvels en hunebedden. Bovendien heeft de gemeente een zone van 50m rondom het wettelijk beschermde gebied, bestempeld tot gebied met 'archeologische waarden' Indien het principe van het niet tonen van beschermde terreinen wordt nageleefd, zou enkel de 50m zone (archeologische waarde) op de plankaart getoond worden en niet het daar binnen gelegen wettelijk beschermde terrein.
Drainage is toegestaan buiten de aangewezen essen, bekende archeologische vindplaatsen en de AMK-terreinen, zoals in de overeenkomst tussen LTO en de provincie is opgenomen. Concreet geldt het drainageverbod voor alle terreinen van (zeer) (hoge) archeologische waarde. Vanzelfsprekend geldt het verbod ook voor alle beschermde terreinen.
Onder Waarde - Archeologie 1 zijn terreinen geschaard met een - uit eerder onderzoek - bekende archeologische waarde. Het betreft terreinen die door het Rijk en de provincie zijn gekwalificeerd als (zeer) hoog archeologisch waardevol: vele grafheuvels, een enkele nederzetting en één veenweg. Met name de grafheuvels zijn door hun geringe omvang – meestal minder dan 100 m² - zeer kwetsbaar voor bodemingrepen. Daarom geldt een vrijstellingsoppervlakte en -diepte van 0 m² respectievelijk 30cm.
Om deze belangwekkende en zeer gezichtsbepalende objecten te beschermen, is een zone van 50m rondom deze terreinen bestempeld tot gebied van archeologische waarde, waarvoor waarde 2 van toepassing is.
Onder Waarde - Archeologie 2 vallen terreinen van (hoge) archeologische waarde, door het Rijk en de provincie aangewezen. Deze terreinen bestrijken veelal een groot oppervlak. Te denken valt aan grafvelden, nederzettingsterreinen, celtic fields, bundels karrensporen schansen etc. Gelet op de omvang van deze sporen en structuren, hebben beperkte bodemingrepen een aanvaardbare invloed op het bodemarchief. Het plan hanteert hier een vrijstellingsgrens van 100 m² en 30 cm diepte.
Waarde - Archeologie 3 heeft specifiek betrekking op essen. Dezelfde maatregelen als genoemd in Waarde - Archeologie 4 gelden voor 3, met één uitzondering: voor zones vallend onder 4 geldt een drainageverbod.
Tot Waarde - Archeologie 4 behoren zones die op grond van landschappelijke kenmerken een hoge tot middelhoge verwachting hebben op het aantreffen van intacte sporen en vondsten. Deze zones worden gekenmerkt door een - al dan niet verscholen onder het huidige maaiveld - redelijk gaaf landschap met dekzandruggen en dekzandkoppen. Delen van dit landschap kunnen bovendien zijn afgedekt door esdekken. Van concrete vindplaatsen is hier echter vooralsnog geen sprake. In hoofdzaak geldt een grote trefkans op nederzettingen, grafvelden, losse boerderijen, wegen, dijken, linies, kleine jachtkampen en losse vondsten uit alle perioden.
De vrijstelling geldt voor oppervlaktes tot 1000 m² en dieptes tot 30 cm +10 cm. De diepte vrijstelling volgt de lijn van de overeenkomst tussen LTO en de provincie.
De archeologische inventarisatiekaart van de gemeente Emmen dient, voorafgaand aan het uitvoeren van een archeologisch onderzoek, geraadpleegd te worden om een indruk te krijgen van de te verwachten archeologische resten.
In de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie vastgestelde waarden en Waarde - Archeologie verwachtinggegeven is een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Door het opnemen van een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden in de bestemming kan de uitvoering van bepaalde activiteiten aan bepaalde voorwaarden gebonden worden. Met een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden kunnen dus geen extra gebruiksmogelijkheden aan een bestemming worden toegevoegd. Voor de gebruiksmogelijkheden blijft de doeleindenomschrijving het kader. Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is bij alle Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamhedenen aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als "normaal" beschouwd kunnen worden.
Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Artikel 36 Anti-dubbeltelregel
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een bouwvergunning te verkrijgen.
Artikel 37 Algemene bouwregels
In Artikel 37 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt. Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.
Artikel 38 Algemene aanduidingsregels
Algemeen
Toegevoegd aan de hiervoor genoemde basisbestemmingen zijn enkele aanduidingen die vanuit het milieubeleid of waterbeleid een extra aanduiding aan gronden geven. Het zijn de aanduidingen 'Geluidzone-Industrie', 'Geluidzone-Weg' en de 'Milieuzone- Grondwaterbeschermingsgebied'.
Geluidzone - Industrie
De aanduiding 'Geluidzone-Industrie' is een geluidzone die afkomstig is van het bedrijventerrein Bargermeer. De aanduiding is bedoeld om te voorkomen dat binnen de geluidszone van het terrein nieuwe geluidsgevoelige bebouwing wordt gerealiseerd of dat bestaande geluidsgevoelige bebouwing wordt uitgebreid en daardoor een te hoge geluidbelasting optreedt.
Voor eventuele realisatie van nieuwe geluidsgevoelige bebouwing en/of uitbreidingen van bestaande geluidsgevoelige bebouwing zal vooraf eerst bekeken moeten worden of realisatie of uitbreiding mogelijk is binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen. Indien om een of andere reden het industrieterrein niet meer zoneplichtig is, kan deze aanduiding van de verbeelding worden verwijderd middels een hiertoe opgenomen wijzigingsbevoegdheid.
Geluidzone - Weg
De aanduiding 'Geluidzone-Weg' in het bestemmingsplan is afkomstig van de Hondsrugweg en de Ermerweg. Deze twee wegen zijn druk bereden wegen. De aanduiding 'Geluidzone- Weg' heeft de bedoeling te voorkomen dat er geluidsgevoelige gebouwen worden gerealiseerd binnen de geluidzone van een weg, als daardoor een te hoge geluidbelasting optreedt.
Indien om een of andere reden een weg niet meer zoneplichtig is, kan deze aanduiding van de verbeelding worden verwijderd middels een hiertoe opgenomen wijzigingsbevoegdheid. In het bestemmingsplan wordt in beginsel geen nieuwe uitbreidingen van geluidsgevoelige bestemmingen in de geluidszones mogelijk gemaakt.
Voor eventuele realisatie van nieuwe geluidsgevoelige bebouwing en of uitbreidingen van bestaande geluidsgevoelige bebouwing zal vooraf eerst bekeken moeten worden of realisatie of uitbreiding mogelijk is binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen. Bij de bepaling van de zones voor het wegverkeerslawaai is aangesloten bij het akoestisch onderzoek dat ten behoeve van het bestemmingsplan is uitgevoerd door Ingenieursbureau Spreen (Bijlage 5).
Milieuzone - Grondwaterbeschermingsgebied
Een deel van het plangebied valt binnen een grondwaterbeschermingsgebied dat is gekoppeld aan waterwingebied Noordbargeres. Dit is op de verbeelding aangegeven door middel van de aanduiding 'Milieuzone-Grondwaterbeschermingsgebied'. Binnen de aanduiding worden voorwaarden gesteld aan het gebruik van de gronden ten behoeve van de bescherming van het grondwater..
Artikel 39 Algemene afwijkingsregels
De afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een ontheffing verlenen voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%.
De afwijkingen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels ontheffing kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer ontheffing kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.
In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald, zijnde 'Emmen, Noordbarge'.
In dit artikel is het overgangsecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als 'Regels van het bestemmingsplan Emmen, Noordbarge'.