14 appartementen Vredeveldseweg 74 Assen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

BruZan Ontwikkeling B.V. (hierna: de initiatiefnemer) wil aan de Vredeveldseweg te Assen een woongebouw ontwikkelen. Het gaat om de herontwikkeling van de locatie van een oude gymzaal. Deze ontwikkeling vormt de tweede fase van een ontwikkeling die in 2011 is ingezet met de bouw van een woongebouw. In het geldende bestemmingsplan is al uitgegaan van de voorgestelde ontwikkeling. Hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het bouwplan voldoet aan de opgenomen wijzigingscriteria. Om de wijzigingsbevoegdheid toe te passen is het opstellen van een wijzigingsplan nodig. Dit wijzigingsplan geeft het nieuwe juridische planologische kader waarmee het gewenste woongebouw mogelijk wordt gemaakt.

1.2 Plangebied

Het plangebied dat bij dit wijzigingsplan van toepassing is, betreft het gebied ten oosten van het in 2011 aan de Bremstraat gebouwde woongebouw. Het plangebied wordt aan de noordwestzijde dan ook begrensd door het perceel bij dat woongebouw. Aan de noordzijde is de perceelsgrens van Vrijeschool De Es de plangrens. Aan de noordoostzijde de Vredeveldseweg en aan de zuidzijde de bebouwing langs de Tuinstraat. Het plangebied is in de volgende afbeelding aangegeven.

De begrenzing van het plangebied (bron: Bing Maps)

1.3 Geldende planologische regeling

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Assen Oost dat is vastgesteld op 21 februari 2008. Hierin heeft het plangebied de bestemming "Maatschappelijke Doeleinden", met een bouwvlak aangeduid en daarin de maximale goot- en bouwhoogte (6 en 9 m). Daarnaast is de bestemming "Nutsdoeleinden" van toepassing op een bestaande nutsvoorziening. Ook hierbij is een bouwvlak opgenomen. Tot slot heeft het hele plangebied een aanduiding 'wijzigingsbevoegdheid IV' (Locatie gezondheidscentrum). In de volgende afbeelding staat een fragment van het bestemmingsplan Assen Oost.

Fragment bestemmingsplan Assen Oost

Het plan voor de woningbouw past niet binnen het bestemmingsplan Assen Oost. Door gebruik te maken van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid IV is het voornemen toch te realiseren. De gronden binnen deze wijzigingsbevoegdheid mogen namelijk gewijzigd worden naar de bestemmingen woondoeleinden, maatschappelijke doeleinden, groenvoorzieningen, en/of verkeers- en verblijfsdoeleinden. Belangrijk hierbij is dat het plan voldoet aan de bij de wijzigingsbevoegdheid opgenomen regels. Deze zijn voor wijzigingsbevoegdheid IV als volgt:

• 1. gebouwen mogen worden opgericht, mits de bouwhoogte ten hoogste 13 meter is.
• 2. het bebouwingspercentage van het wijzigingsgebied is ten hoogste 70%.

Hoe hier in dit plan rekening mee is gehouden staat beschreven in de volgende hoofdstukken.

1.4 Digitaal uitwisselbare ruimtelijke plannen

Hoewel het bestemmingsplan Assen Oost niet digitaal is opgezet, is gekozen om dit wijzigingsplan wel digitaal te maken. Daarbij voldoet dit plan aan de eisen van de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening en is het opgezet overeenkomstig de landelijk geldende standaard. Deze landelijke standaard wordt gevormd door de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) met de daarbij behorende bijlagen en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen (PRBP) en de Standaard voor de Toegankelijke Ruimtelijke Instrumenten (STRI).

Om de uniformiteit te waarborgen, heeft de gemeente ervoor gekozen deze landelijke standaardrichtlijnen uit te werken in een gemeentelijk Handboek Bestemmingsplannen. Dit handboek vormt de leidraad voor het opstellen van bestemmingsplannen voor de gemeente Assen.

Inhoudelijk, dat wil zeggen wat betreft de toe te laten doeleinden, de bouwregels en dergelijke, is de regeling afgestemd op het geldende bestemmingsplan.

De gemeente Assen stelt het wijzigingsplan vanaf het voorontwerp tot aan het onherroepelijk worden ervan digitaal beschikbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl.

1.5 Opzet van de toelichting

De wijzigingsregels van het bestemmingsplan Assen Oost geven geen nadere voorwaarden voor de toetsing van het voornemen dan die opgenomen zijn in paragraaf 1.3. Het voornemen (beschreven in hoofdstuk 2) wordt daarom, net als bij een bestemmingsplan getoetst aan het relevante beleid (hoofdstuk 3), de milieu en omgevingsaspecten (hoofdstuk 4) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (hoofdstukken 6 en 7). In hoofdstuk 5 staat een beschrijving van de juridische vormgeving van het plan, waarin beschreven is hoe de uitgangspunten vanuit de verschillende hoofdstukken verwerkt zijn in de regels en verbeelding van dit plan.

Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en haar omgeving. Vervolgens gaat het in op de ontwikkeling en de toekomstige eindsituatie. Daarbij worden de ruimtelijke en functionele context beschreven. Deze laatste vormt de basis voor dit wijzigingsplan en de daarin opgenomen regeling.

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Omgeving

De locatie is onderdeel van een gebied in Assen Oost waar de laatste decennia veel vernieuwing heeft plaatsgevonden met de bouw van twee nieuwe scholen, een appartementengebouw en de bouw van de MFA Assen Oost. De locatie ligt nabij het winkelcentrum.

Qua bebouwingskarakteristiek wijkt het gebied af van de rest van Assen Oost. De bebouwing bestaat uit grote bouwmassa's die in een groene omgeving staan. Kenmerken zijn ronde vormen in de architectuur en bebouwing staat gedraaid ten opzicht van de wegen.

2.1.2 Bebouwings- en functionele structuur

In de huidige situatie is in het plangebied een gymzaal aanwezig, die in gebruik is (geweest) bij scholen en andere gebruikers. Voorheen was hierin meer bebouwing aanwezig, maar deze is inmiddels gesloopt. Het grootste deel van het plangebied bestaat dan ook uit grasland, met centraal daarop de bestaande bebouwing. De bebouwing is geclusterd en/of aan elkaar gebouwd. De volumes zijn één of twee bouwlagen met een kap. Een opvallende functie net buiten het plangebied is het gasstation ten oosten ervan. Dit is een kleinschalig gebouw van één bouwlaag.

De locatie is onderdeel van een voorzieningencluster waarbij de bebouwing vrij in het groen staat. De bebouwing vormt geen wand langs de wegen, zoals elders in Assen oost en tussen de bebouwing is (openbaar) groen aanwezig. De volgende afbeeldingen geven een beeld van de bestaande situatie in en om het plangebied.

Luchtfoto plangebied e.o. (bron: Bing maps)

Aanzicht plangebied vanaf Vredeveldseweg (bron: Google maps)

Aanzicht gezondheidscentrum met achterliggend het plangebied vanaf Brunelstraat (bron: Google maps)

Aanzicht winkelcentrum Vredeveld vanuit het westen (bron: Google maps)

Aanzicht plangebied vanaf Bremstraat (bron: Google maps)

 

De bebouwing in de omgeving van het plangebied dateert van verschillende perioden. Dit is terug te zien in de bouwstijl en de bouwmassa's van deze bebouwing. Zo is het gezondheidscentrum en de westelijk ervan staande bebouwing relatief laag; één bouwlaag met plat dak en met een kap.

Aan de zuidzijde van de Brunelstraat is het wijkwinkelcentrum Vredeveld recentelijk gebouwd. Hier staan hogere volumes. In de eerste laag (begane grond) zijn vooral winkels aanwezig, waaronder een supermarkt. Erboven zijn appartementen aanwezig, waarbij dit in het westelijk deel 2 bouwlagen zijn en oostelijk (zijde Vredeveldseweg) 9 bouwlagen.

Direct westelijk grenzend aan het plangebied is in 2011 Oase 7 gebouwd (Woonconcept Vastgoed). Dit is een gebouw waar jongvolwassenen met het Autistisch Spectrum Syndroom kunnen wonen en werken. Het bestaat uit vier bouwlagen met een plat dak en heeft 20 appartementen. Opvallend is dat dit gebouw ten opzichte van de omliggende gebouwen 45° gedraaid staat.

Noordelijk van het plangebied staat vrijeschool De Es (basisonderwijs). Ook dit gebouw is relatief recent gerealiseerd. Het bestaat uit een gebouw van twee bouwlagen met een plat dak. Een deel van het schoolplein bij de school grenst aan het plangebied.

2.1.3 Infrastructuur

Het plangebied grenst direct aan de Vredeveldseweg. Deze weg heeft een 30 km/uur-regime en is als zodanig ingericht. De weg bestaat uit klinkers met aan weerszijden een fietsstrook. Aan de zijde van het plangebied is een stoep aanwezig. Ook de Brunelstraat en de Bremstraat hebben een vergelijkbare inrichting.

Voor de voormalige functie zijn aan de Vredeveldseweg zes parkeerplaatsen (dwarsparkeren) aangelegd. Het winkelcentrum heeft een eigen parkeerterrein. De gebruikers van onder meer het gezondheidscentrum parkeren aan de Brunelstraat, waar parkeervakken langs de weg zijn gerealiseerd. De gebruikers van de vrije school maken gebruik van een parkeerterrein nabij de hoek van de Bremstraat en Tuinstraat. Bij het appartementengebouw direct grenzend aan het plangebied is een eigen parkeerterrein aangelegd, waarvan de bewoners gebruik maken.

2.1.4 Groenstructuur

Rondom de bestaande bebouwing is vooral groen aanwezig in het plangebied. Dit bestaat grotendeels uit gras, met langs de noordrand een haag. In het plangebied zijn enkele bomen en struweel aanwezig. Tussen het plangebied en het gezondheidscentrum staat een boomsingel met hogere bomen en struiken.

Direct ten noordoosten van het plangebied, aan de overzijde van de Vredeveldseweg is een park; voormalig landgoed Valkestijn. Dit is openbaar toegankelijk en hierin zijn o.a. enkele sport- en speelvoorzieningen en een kinderboerderij aanwezig. Dit park wordt omzoomd door een hogere groenstructuur met bomen en struiken.

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Locatiestudie

In 2009 is er een stedenbouwkundige visie op de ontwikkeling van dit gebied opgesteld. Deze stedenbouwkundige visie is de leidraad voor de meer concrete invulling van het gebied. In het kader hiervan is in 2011 het eerste gebouw (Oase 7) gerealiseerd. Besloten is om nu te starten met fase 2; de herontwikkeling in het plangebied.

Om tot een geschikte en goed passende invulling van het plangebied te komen, is een locatiestudie uitgevoerd (zie bijlage 1). Hierin wordt uitgegaan van de sloop van de bestaande bebouwing in het plangebied, met uitzondering van het bestaande gasstation. Deze nutsvoorziening heeft bovendien invloed op de beschikbare oppervlakte, omdat hier omheen een veiligheidscirkel vrijgehouden moet worden van kwetsbare objecten (woningen). Meer hierover staat in paragraaf 4.7.

Andere belangrijke uitgangspunten voor de herontwikkeling van het plangebied zijn de maximale bouwhoogte (13 m) en het maximale bebouwingspercentage (70%) dat in de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan Assen Oost zijn toegestaan. Daarnaast is nadrukkelijk gekeken naar de bouwmassa's in de omgeving, zodat de nieuwbouw zich op een goede manier voegt in de omgeving. Dit heeft geleid tot het plan voor het appartementengebouw wat hierna beschreven wordt.

2.2.2 Bebouwings- en functionele structuur

In het plangebied wordt een appartementengebouw gerealiseerd met 14 appartementen. Dit aantal is berekend naar aanleiding van de maximaal toegestane bouwhoogte en beschikbare oppervlakte. Het gebouw wordt op eenzelfde manier in het plangebied geplaatst als het gebouw Oase 7. Ruimtelijk vormen deze gebouwen hiermee een geheel, maar gelijktijdig een bijzonderheid in de toch al afwisselende bebouwing in de omgeving. De volgende afbeeldingen geven een indruk van de nieuwe situatie.

Impressie nieuwe situatie (bron: VMEZ)

Impressie nieuwe bebouwingsbeeld (bron: VMEZ)

Impressie nieuwe bebouwingsbeeld (bron: VMEZ)

2.2.3 Infrastructuur

Oase 7 heeft een ontsluiting op de Bremstraat. Het nieuwe gebouw in het plangebied krijgt een eigen ontsluiting op de Vredeveldseweg. Net als Oase 7 krijgt ook de nieuwbouw in het plangebied een eigen parkeerterrein, waardoor duidelijk is dat het om een erf gaat. Het parkeerterrein bevat in totaal 22 parkeerplaatsen, waarvan 14 parkeerplaatsen voorzien worden van een carport (maximaal 2,5 hoog). De inrichting is zodanig dat de ruimte maximaal benut wordt en voldaan kan worden aan de gewenste parkeerbehoefte bij de nieuwbouw (zie ook paragraaf 4.4).

2.2.4 Groenstructuur

Het perceel wordt opnieuw ingericht. Dit betekent dat de ruimte rond het gebouw meer een tuinachtige inrichting krijgt. Het is in theorie openbaar toegankelijk, maar in de praktijk wordt het vooral gebruikt door bewoners.

De begroeiing in het gebied is afwisselend, waarbij de bestaande grotere bomenstructuur tussen het gezondheidcentrum en het plangebied wel zo veel mogelijk behouden blijft. Tussen de nieuwbouw en de vrijeschool blijft de begroeiing zo veel mogelijk laag, zodat de school en het schoolplein hierbij voldoende zonlicht krijgen.

Voor de nieuwe ontwikkeling moeten ook enkele bomen verwijderd moeten worden. Zo mogelijk worden deze bomen zo veel mogelijk in het plangebied zelf gecompenseerd, bijvoorbeeld met nieuwe beplanting langs de Vredeveldseweg. Uit een bomeninventarisatie die de gemeente heeft uitgevoerd blijkt dat voor het plan geen waardevolle beplanting verwijderd hoeft te worden.

Hoofdstuk 3 Beleid

In de keuze van het te voeren beleid moet een gemeente rekening houden met het opgestelde eigen beleid en dat van de provincie Drenthe. Dit geldt vooral daar waar beleidsuitgangspunten aan de orde komen die betrekking hebben op de inhoud van het plan.

Aangezien in het bestemmingsplan Assen Oost al uitgebreid aandacht is besteed aan het beleid, wordt dit beleid in dit wijzigingsplan heel summier besproken. Vanwege de kleinschaligheid van de ontwikkeling wordt een beschrijving van het Europees en rijksbeleid achterwege gelaten.

3.1 Provinciaal beleid

3.1.1 Omgevingsvisie Drenthe

De Omgevingsvisie Drenthe (vastgesteld door Provinciale Staten van Drenthe op 2 juni 2010) beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe voor de periode tot 2020. De visie laat zien dat Assen de ambitie van een stad heeft en wordt neergezet als hoofdstad. Het label stad vormt de basis voor provinciale ondersteuning van activiteiten en voorzieningen. Assen wordt gepositioneerd binnen het nationaal stedelijk netwerk. Assen moet zich volgens de provincie Drenthe complementair aan Groningen kunnen ontwikkelen. Assen kan verder worden versterkt door het ontwikkelen van unieke en afwisselende woonmilieus. De introductie van de zorg- en woonfunctie past geheel binnen het provinciale beleid.

3.1.2 Provinciale Verordening Ruimtelijk Omgevingsbeleid

Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. Naar aanleiding van de laatste actualisatie van de omgevingsvisie en verordening, is deze laatste in 2016 opnieuw vastgesteld en in werking getreden. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De provincie heeft in het kader van het zorgvuldig ruimtegebruik (toepassen Ladder voor duurzame verstedelijking) voorwaarden opgenomen. Hierbij is aangegeven dat een plan alleen kan voorzien in woon-werklocaties, verblijfsrecreatie, detailhandel en infrastructuur wanneer blijkt dat dit plan vanuit de Ladder gerechtvaardigd is. Dit plan betreft een binnenstedelijke herontwikkeling (gezondheidscentrum naar woongebouw) dat als zodanig niet ruimtevragend is. Hier is sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik.

Woningbouw

In de verordening is verder aangegeven dat een ontwikkeling die betrekking heeft op woningbouw buiten bestaand stedelijk gebied alleen mogelijk is als het past binnen de afspraken tussen de woonregio en de provincie. Deze afspraken gaan over de woningbouwprogrammering en de uitgangspunten van de regionale woonvisie. Dit moet in dat geval onderbouwd worden. Dit plan ligt binnen het stedelijk gebied; het gaat om een herontwikkeling van bestaand bebouwd gebied. Een toetsing aan de genoemde programmering en visie zijn om die reden niet nodig.

3.1.3 Conclusie provinciaal beleid

Het plan past goed binnen de doelstellingen vanuit de provinciale omgevingsvisie en de omgevingsverordening. Voor het wijzigingsplan geeft het geen aanvullende uitgangspunten.

3.2 Regionaal beleid

3.2.1 Regiovisie Groningen-Assen 2030

De gemeente Assen werkt met twaalf gemeenten en de provincies Groningen en Drenthe samen op het vlak van onder andere woningbouw in het kader van de Regio Groningen-Assen. Het samenwerkingsverband omvat een woningmarktgebied met een sterke positie van circa 235.000 huishoudens en een belangrijke concentratie aan werkgelegenheid in het Noorden van het land.

Het samenwerkingsverband heeft voor de gewenste ontwikkeling van de regio tot 2030 in 2004 een visie op hoofdlijnen vastgesteld. Deze visie is in 2013 geactualiseerd met de publicatie "Veranderende context, blijvend perspectief, actualisatie regiovisie Groningen-Assen".

De Regio Groningen-Assen streeft naar een gezonde economische basis, een goede bereikbaarheid, een voldoende en gevarieerd woningaanbod. In dit kader zijn ook regionale woningbouwafspraken gemaakt , die destijds vooral een taakstellend karakter hadden om de woningproductie op een hoger niveau te krijgen. De stagnatie op de woningmarkt als gevolg van de economische crisis en nieuwe inzichten qua bevolkings- en huishoudensontwikkeling waren in 2012 aanleiding om de woningbouw bouwopgave in de regio te herzien en opnieuw af te stemmen. De geldende woningbouwafspraken in de regio werden eind 2012 vastgesteld. De woningbouwplanningen in de regiogemeenten worden in het kader van de woningbouwafspraken jaarlijks gemonitord en opnieuw afgestemd.

Voor Assen als tweede stad in de regio is een belangrijke rol weggelegd op het gebied van wonen, werkgelegenheid, voorzieningen en zorg. Voor het behoud van de kwaliteit van de stad wordt ingezet op herstructurering en transformatie van verouderde delen van de bestaande woningvoorraad, bedrijfsterreinen en -panden en winkels. Met het oog op de ruim opgezette stedenbouwkundige structuur, wordt in Assen in belangrijke mate ingezet op aanbod van (centrum)stedelijke woonmilieus.

De actuele regionale woningbouwopgave voor de gemeente Assen is vastgesteld op circa 300 woningen per jaar tot 2030. De gemeentelijke woningbouwplanning is in 2012 in lijn gebracht met de regionale woningbouwafspraken en bevat voor circa 50% plannen op binnenstedelijke locaties. De planningen van de regiogemeenten worden jaarlijks gemonitord.

De woningbouwafspraken voor de gemeenten Assen, Noordenveld en Tynaarlo in de Regio Groningen Assen zijn in 2012 onverkort overgenomen bij de afstemming van woningbouw in de regio Noord Drenthe.

In 2017 is door de regio een woningmarktanalyse uitgevoerd ten behoeve van een herijking van de regionale woonvisie en de woningbouwafspraken. Op basis hiervan is begin 2018 het 'Regionaal Woondocument Regio Groningen Assen' vastgesteld. De in de Assense Woonvisie geraamde woningbehoefte en de daaruit voortvloeiende woningbouwplanning en –programmering passen binnen de vigerende regionale woningbouwafspraken'.

3.2.2 Conclusie regionaal beleid

De woningbouwontwikkeling aan de Vredeveldseweg past binnen de inzet op behoud van de kwaliteit van de bestaande stad en een gevarieerd aanbod van woonmilieus. De woningen zijn opgenomen in de gemeentelijke woningbouwplanning en -programmering en in die hoedanigheid ook afgestemd in het kader van de regionale woningbouwafspraken.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Woonvisie Assen

In de Woonvisie Assen (vastgesteld 26 mei 2016) zijn de gemeentelijke ambities met betrekking tot het onderwerp wonen en aanpalende beleidsthema's vastgelegd. De gewijzigde marktomstandigheden in de afgelopen jaren, nieuwe bevolkingsprognoses, nieuwe regionale afspraken en gewijzigd rijksbeleid waren aanleiding voor de recente actualisatie van het gemeentelijk woonbeleid. De nieuwe woonvisie is gebaseerd op het Woningmarktonderzoek Assen 2015, waarin de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte is bepaald aan de hand van recente bevolkings-huishoudensprognoses en actueel inzicht in de woonwensen. Uit het woningmarktonderzoek blijkt voor de komende jaren behoefte aan grondgebonden woningen en appartementen in stedelijke en groen-stedelijke woonmilieus.

Op grond van deze visie wordt de komende jaren gekoerst op een uitbreiding van de woningvoorraad voor de verwachte groei van de stad naar 75.000 inwoners in 2035 en uitbreiding van de woningvoorraad met gemiddeld 290 woningen per jaar. Tegelijkertijd speelt in de bestaande wijken een herstructureringsopgave van circa 50 woningen per jaar om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad op peil te houden. De totale Assense nieuwbouwopgave voor de komende jaren bedraagt daarom circa 340 woningen per jaar (290 uitbreiding en 50 vervangende nieuwbouw). De Woonvisie Assen 2016 is met de gemeenten in de regio Groningen-Assen en de regio Noord Drenthe afgestemd.

Bij uitbreiding van de woningvoorraad is de gedachte van een compacte stad leidend en worden het groene karakter van de stad en de omgeving gekoesterd. Hiermee zet de gemeente in op een duurzame benutting van beschikbare ontwikkellocaties in de bestaande stad, zowel voor groene als voor stedelijke woonmilieus.

In Assen is sprake van een grote diversiteit aan huishoudens en dus een grote variatie in woningvraag te onderscheiden. Ook in de toekomst is hierdoor een gevarieerd aanbod van woningen en woonmilieus van belang. Met de nieuwbouw aan de Vredeveldseweg wordt hieraan voldaan. De woningbouw past in de gemeentelijke woningbouwplanning en -programmering.

3.3.2 Archeologische beleidsadvieskaart

Voor de gemeente Assen is de archeologische beleidsadvieskaart vastgesteld. De kern van het beleid is een beantwoording van de vragen: waar, wanneer en hoe archeologische resten beschermd of onderzocht moeten worden. Het gemeentelijk beleid richt zich primair op behoud in situ (in de bodem) van waardevolle archeologische vindplaatsen. Bij ruimtelijke ingrepen met een groot maatschappelijk belang en als er geen alternatieven zijn om de vindplaats te behouden, moeten de archeologische waarden worden opgegraven (behoud ex situ). De archeologische beleidsadvieskaart wordt opgenomen in de gemeentelijke bestemmingsplannen. Hiermee is het bestemmingsplan het centrale juridische beleidsinstrument in het nieuwe archeologiebestel.

De archeologische beleidsadvieskaart is het instrument om in het geval van ruimtelijke ingrepen te bekijken of er archeologisch onderzoek moet plaatsvinden voordat een vergunning kan worden afgegeven. Het voorgestelde beleid (vrijstellingsgrenzen en randvoorwaarden) zelf is in de toelichting op de beleidsadvieskaart uitgewerkt. In de volgende afbeelding staat een uitsnede van de beleidsadvieskaart voor het plangebied.

Fragment archeologische beleidsadvieskaart

Uit het beleid bij de beleidsadvieskaart blijkt dat een deel van het plangebied is aangewezen als historische kern (paars) en een deel als terrein van hoge archeologische waarden. Het gebouw, waar de meeste grondroerende werkzaamheden plaatsvinden, ligt in het gebied met de hoge archeologische waarde. Gestreefd wordt naar een behoud van in de grond aanwezige waarden. Het is dan ook van belang te achterhalen of deze aanwezig zijn. Hier wordt in paragraaf 4.8.1 verder op ingegaan.

3.3.3 Cultuurhistorisch beleid

Het cultuurhistorisch beleid voor de gemeente Assen is neergelegd in de cultuurhistorische waarderingskaart van de gemeente Assen. Deze is in december 2015 vastgesteld.

Monumentale steden doen het de laatste jaren beter dan andere steden. Deze steden groeien harder en hebben minder last van vergrijzing. Ook de huizenprijzen ontwikkelen zich gunstiger in de monumentale stad. Met de Beleidsregels cultuurhistorie kan de gemeente zorgen voor verder behoud en versterking van de cultuurhistorie en daarmee versterking van de aantrekkelijkheid van de gemeente Assen. Daarnaast is één van de pijlers uit de Modernisering Monumentenzorg van het Rijk het opnemen van cultuurhistorische waarden in de ruimtelijke ordening.

Met het opstellen van deze beleidsregels cultuurhistorie, de cultuurhistorische waarderingskaart en de doorvertaling hiervan in bestemmingsplannen kan de gemeente aan die wettelijke verplichting voldoen. De cultuurhistorische waarderingskaart dient als toetsingsinstrument voor aanvragen of nieuwe plannen, maar vooral ook om al in een voorstadium ter inspiratie in te zetten. Met het opstellen van de cultuurhistorische waarderingskaart heeft de gemeente de randvoorwaarden gecreëerd om cultuurhistorische waarden op een goede manier mee te nemen bij ontwikkelingen en andere beleidsterreinen. In de volgende afbeelding staat een uitsnede van de waarderingskaart voor het plangebied.

Fragment cultuurhistorische waarderingskaart Assen

Op de cultuurhistorische beleidskaart heeft het plangebied een gemiddelde stedenbouwkundige waardering. Dit betreft gebieden die van enig belang zijn voor de geschiedenis van de stedenbouw in het algemeen en de ontwikkeling van Assen in het bijzonder en/of met enige relatie met de historische en landschappelijke hoofdstructuren en/of met een redelijk herkenbaar c.q. gaaf bewaard gebleven stedenbouwkundig concept en/of met een gemiddelde ruimtelijke kwaliteit in de samenhang tussen bebouwing, openbare ruimte en beplanting. De hiërarchie en het ruimtelijke verband tussen de kleine schaal van de woonomgeving en de grote schaal van de stad en het landschap zijn in potentie aanwezig of nog herkenbaar, maar aangetast. In hoofdstuk 2 is aangegeven hoe met de bestaande structuren is omgegaan bij de invulling van het plangebied. In paragraaf 4.8.2 wordt nader ingegaan op het aspect cultuurhistorie.

3.3.4 Conclusie gemeentelijk beleid

Vanuit het gemeentelijke beleid bestaat geen belemmering voor de ontwikkeling. De ontwikkeling van woningbouw in het plangebied past binnen het woonbeleid. Wel is aandacht nodig voor het aspect archeologie. Hierover staat meer in paragraaf 4.8.1.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

In de toelichting van het wijzigingsplan is aandacht nodig voor de natuurwaarden (ecologie), de cultuurhistorische en archeologische situatie, geluidhinder (ten gevolge van wegverkeer), bodem(verontreiniging), waterhuishouding, milieuhinder ten gevolge van bedrijven, externe veiligheid en luchtkwaliteit.

4.1 Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het waterschap Hunze en Aa's.

Watertoets

Via dewatertoets.nl is het plan aangemeld bij het waterschap Hunze en Aa's. Uit de uitgangspuntennotitie die hiermee gegenereerd wordt blijkt dat sprake is van een normale procedure. In de uitgangspuntennotitie zijn voor alle water gerelateerde onderwerpen die van toepassing zijn, adviezen opgenomen. Het documenten is opgenomen in bijlage 2.

Wateroverlast

Het waterschap zorgt voor het functioneren van het watersysteem. Het watersysteem moet nu, maar ook op de lange termijn, goed functioneren. Het watersysteem moet zodanig zijn dat de inundatienormen niet worden overschreden bij toekomstige veranderingen zoals klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van verhard oppervlak.

Figuur 1: Luchtfoto bestaande (oude) situatie plangebied

Figuur 2: Bestaande en nieuwe situatie binnen plangebied

Bestaande situatie	oppervlak	Afvoer hemelwater naar
Gebouwen en verhardingen Gebouwen Verhardingen	1.881 m2 660 m2 1.221 m2	gemengd stelsel
Onverhard	776 m2
Nieuwe plansituatie
Gebouwen en verhardingen Gebouwen Verhardingen	1219 m2 503 m2 716 m2	Watergang Bremstraat
Onverhard	1.438 m2
Totaal oppervlak gebied	2.657 m2

Tabel 1: Oppervlakten bestaande en nieuwe situatie binnen plangebied

In figuur 1 is een luchtfoto weergegeven van de bestaande situatie. In figuur 2 is de bestaande en de nieuwe situatie binnen het plangebied aangegeven. In tabel 1 zijn de oppervlakten in beide situaties weergeven. Hieruit blijkt dat het oppervlak “Gebouwen en verhardingen” in de nieuwe situatie circa 35% (662 m2) minder is dan in de bestaande situatie. Er dus sprake van een behoorlijke afname.

In de bestaande situatie word de hemelwaterafvoer volledig afgevoerd naar het gemengde stelsel. Dit betreft een transport riolering van rond 1000 mm. In de bestaande situatie is er dus geen sprake van een vertraagde afvoer.

Dit geldt tevens voor het aangrenzende perceel ten noordwesten van het plangebied (Tuinstraat 1 en 3) en het perceel direct ten zuiden van het plangebied (Bremstraat 1). Ter plaatse van de Tuinstraat 1/3 (kinderopvang, zie figuur 3) en ter plaatse van de Bremstraat 1 (het appartementencomplex), wordt al het hemelwater van het verharde oppervlak afgevoerd via kolken naar het gemengde rioolstelsel.

Figuur 3: Afwatering kinderopvang (foto links) en afwateringssloot ten westen van de locatie (foto rechts)

Dit geldt niet voor het gebied gelegen ten zuiden van de Bremstraat waar zich het MFA-Assen Oost bevindt. De hemelwaterafvoer van dit gebied loost uiteindelijk in het slotenstelsel dat in verbindingen staat met de sloot ten westen en zuiden van het plangebied. In de toekomstige situatie moet, uitgaande van de informatie ontvangen van de gemeente Assen, voor dit gebied rekening gehouden worden met een verhardingsoppervlak van 4.985 m2 en een dakoppervlak van 1.736 m2. In totaal dus 6.721 m2 oppervlak waarvan het hemelwater loost dan wel zal lozen op het bestaande slotenstelsel. Hier wordt in de berekeningen rekening mee gehouden.

In de nieuwe situatie wordt de afvoer van het hemelwater afgekoppeld van het vuilwaterriool. Bijkomend voordeel van de afkoppeling is dat de hoeveelheid hemelwater dat in de huidige situatie bij een bui 10 op het vuilwaterriool wordt geloosd, in totaal 67 m3 (berekening gemeente Assen), in de nieuwe situatie niet meer wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap.

De afvoer van het hemelwater ter plaatse van het plangebied wordt in de nieuwe situatie afgevoerd via de nabijgelegen watergang gelegen aan de westzijde van het plangebied (zie figuur 3). Deze sloot komt uit in de sloot gelegen parallel aan de Bremstraat (zie figuur 4).

Figuur 4: Situering sloot nabij plangebied

Het slotenstelsel van de Bremstraat is aangesloten op de regenwaterriolering. Het aansluitpunt betreft een stuwput met “geknepen afvoer” en een overstorthoogte op 10.00 m + NAP en een doorlaat van rond 160 mm op 9,25 m + NAP. Het maaiveld aan de westzijde van de locatie is circa 10,90 m +NAP. Aan de zuidzijde (parallel aan de Bremstraat) is deze 10,50 m +NAP. De slootbodem ligt hier op 9,35 +NAP (hoogte afkomstig van het rioolplan project MFS Assen Oost, bron gemeente Assen). De sloot aan de zuidzijde, dus parallel aan de Bremstraat, heeft een diepte van 1,0 m. Echter de sloot aan de westzijde van de planlocatie is bij aanvang (bovenstrooms) aanzienlijk minder diep; circa 0,5 m. Richting het punt waar deze uitkomt in de zuidelijke sloot wordt de diepte geleidelijk eveneens 1,0 m.

Het hemelwater afkomstig van de gebouwen en van de verhardingen wordt afgevoerd via dit slotenstelsel. In tabel 2 zijn de maatgevende neerslag en afvoer als ook de beschikbare (berekende) afvoercapaciteit weergegeven. De berekening van de afvoercapaciteit is weergegeven in bijlage 3.

Maatgevende neerslag en afvoer
ontwerpneerslag	120	liter/seconde per hectare
extra capaciteit	13%	extra neerslag tot 2050
maatgevende neerslag	136	liter/seconde per hectare
Oppervlak verhard Plangebied 1.219 m2 MFA-Assen Oost 6.721 m2	7.940	m2
maatgevende afvoer	0,108	m3/sec.
Beschikbare afvoercapaciteit1)	0,074	m3/sec.

1): berekening zie bijlage 3.

Tabel 2: Maatgevende neerslag en afvoer en beschikbare afvoercapaciteit.

Uit tabel 2 blijkt dat de beschikbare afvoercapaciteit van de sloot kleiner is dan de maatgevende afvoer. Het realiseren van een aanvullende berging is daarom nodig. In overleg met de gemeente Assen is vastgesteld dat het vergroten van de westelijk gelegen sloot tot een diepte van 1,0 m, een bodembreedte van 0,5 m en een talud van 1 op 1 voldoende is om aan de vereiste wateropgave te voldoen. Naast de nieuw geprofileerde sloot zal tevens een schouwpad worden aangelegd met een breedte van 3,0 m om toekomstig jaarlijks onderhoud van de sloot te waarborgen. Een en ander zoals afgestemd met de eigenaar van het naastliggende perceel, de gemeente Assen. In de nieuwe situatie wordt de afvoercapaciteit van de westelijke sloot 0,125 m3/sec. De berekening hiervoor is opgenomen in bijlage 1.

Binnen het plangebied zal, ter voorkoming van wateroverlast, rondom een drainage worden aangebracht welke zal worden aangesloten op de westelijk gelegen sloot.

Het vuilwater zal in de toekomstige situatie worden aangesloten op de bestaande uitleggers op de gemengde riolering.

Waterkwaliteit

In de nieuwe situatie zal alleen hemelwater afkomstig van de gebouwen (appartementen complex) en omliggende verhardingen worden geloosd op het slotenstelsel. Deze afvoer zal normaliter niet leiden tot een verslechtering van de waterkwaliteit van het oppervlaktewater.

De te realiseren nieuwbouw zal, geheel volgens wettelijke normen, worden gebouwd met bouwmaterialen welke niet kunnen uitlogen.

Voor de bestrijding van onkruid ter plaatse van de nieuw te realiseren verhardingen zal, indien bestrijdingsmiddelen worden gebruikt, alleen gebruik worden gemaakt van wettelijk toegestane middelen.

Grondwater & ontwatering

Er moet bij de nieuwbouw rekening worden gehouden met voldoende ontwatering. Dit is de afstand tussen het grondwaterpeil en de aanleghoogte van bebouwing. Voor woningen met kruipruimte wordt geadviseerd om rekening te houden met een ontwatering van 0,7 m. tot de onderkant vloer. Voor woningen zonder kruipruimte wordt uitgegaan van 0,3 m. De nieuwbouw wordt op voldoende hoogte gebouwd om eventuele grondwateroverlast te voorkomen. Nader onderzoek naar de drooglegging en ontwatering is daarom niet nodig.

Conclusie

Bij het voorgenomen bouwplan wordt rekening gehouden met de waterbelangen (van het waterschap). Er zijn geen negatieve gevolgen voor de waterhuishouding te verwachten.

4.2 Bodem

Het is belangrijk om te weten of de bodem geschikt is voor het toekomstige gebruik ervan. Bij woningen gaat het om een milieugevoelige functie. De verwachting is dat hierbij dat de bodem in het plangebied hiervoor voldoende kwaliteit heeft. Dit is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond, waarbij geen sprake is van een verontreinigende functie.

Voor de ontwikkeling in het plangebied is in april 2018 een verkennend bodem- en asbestonderzoek opgeleverd (zie bijlage 4). Uit het onderzoek blijkt dat in de bodem geen verontreinigingen of indicatoren daarvoor zijn aangetroffen. De grond is op basis van de Regeling bodemkwaliteit altijd toepasbaar. Met uitzondering van barium zijn in het grondwater ook geen overschrijdingen van de streefwaarden aangetroffen. De aangetroffen hoeveelheid barium is niet

Geadviseerd wordt bij een eventuele afvoer van grond van de locatie buiten het plangebied rekening te houden met de vastgestelde kwaliteit (indicatief) en de eisen die worden gesteld vanuit de regelgeving.

4.3 Geluid

Bij het aspect geluid gaat het om alle bronnen van geluid die mogelijk hinder kunnen veroorzaken op het te realiseren woongebouw. De woningen zijn geluidgevoelige gebouwen volgens de Wet geluidhinder. Voor het plangebied zijn het wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai beschouwd.

4.3.1 Wegverkeerslawaai

Uit de Wet geluidhinder blijkt dat wegen een geluidzone hebben, met uitzondering van wegen in een woonerf en/of waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Binnen de bebouwde kom van Assen gaat het overwegend over wegen die bestaan uit 1 of 2 rijstroken. In dat geval hebben wegen binnen de bebouwde kom een wettelijke onderzoekszone van 200 meter aan weerszijden van de weg (gerekend vanuit de wegas). Bij te realiseren geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zone moet een akoestisch onderzoek plaatsvinden.

Het plangebied ligt in een 30 km-zone. De verkeersintensiteit op deze wegen, de vormgeving en het functionele gebruik van deze weg zijn daarmee in overeenstemming. Dit houdt in dat akoestisch onderzoek voor de omliggende wegen niet aan de orde is. Er is sprake van een akoestisch aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De dichtstbijzijnde weg waarvoor een 50 km/uur-regime (of hoger) geldt en daarmee een zone heeft (de Rolderhoofdweg), ligt op circa 600 meter afstand van de geprojecteerde woningbouw. Dit houdt in dat ook vanwege deze weg akoestisch onderzoek achterwege kan blijven.

4.3.2 Spoorweglawaai

In relatie tot dit wijzigingsplan zijn ook zones langs spoorwegen vanuit de Wet geluidhinder van belang. De spoorlijn Hoogeveen-Assen (traject 84) kent een zone van 500 m ter weerszijden van het spoor. Het plangebied ligt echter op circa 620 meter van deze spoorlijn. Dit houdt in dat een akoestisch onderzoek hiervoor niet noodzakelijk is.

4.3.3 Industrielawaai

In en in de nabijheid van het plangebied zijn geen gezoneerde industrieterreinen aanwezig. Het dichtstbij het plangebied liggende gezoneerde industrieterrein is het 'Stadsbedrijvenpark'. Dit ligt op een afstand van circa 950 meter van het plangebied en daarmee ver buiten de zone van dit industrieterrein. Dit houdt in dat wat betreft industrielawaai wordt voldaan aan de eisen van de Wet geluidhinder.

4.3.4 Overige inrichtingen

Het gasstation bij het plangebied is een inrichting die geluid maakt. Om te bepalen welke afstanden voor dit gasstation gelden, is de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering 2009 aangehouden. Hierin wordt onderscheid gemaakt in gasstations categorie A, B of C, waarbij de capaciteit (doorvoer gas) en inlaatdruk in de gasleiding bepalend zijn voor de toegewezen categorie. Samen met Enexis (eigenaar van het station) is bepaald dat het hier gaat om een station dat een doorvoer heeft tot 3500 m3 per uur met een inlaatdruk van maximaal 8 bar. Dat houdt in dat dit een gasstation categorie B betreft. De VNG tabel geeft voor dergelijke gasstations aan, dat voor geluid 30 meter afstand aangehouden moet worden. Wanneer sprake is van een “gemengd gebied” kan een reductie van deze afstand tot 10 meter worden aangehouden. Zoals ook aangegeven in paragraaf 4.6 is in het plangebied en haar omgeving sprake van een gemengd gebied. Bij het gasstation wordt dan ook rekening gehouden met 10 meter. Het aspect geluid geeft vanaf het gasstation geen belemmeringen voor de omliggende gevoelige functies, waaronder de nieuwbouw.

4.4 Verkeer en parkeren

Het plan biedt de mogelijkheid voor de realisatie van 14 woningen in een appartementengebouw. Op grond van de CROW-kengetallen is de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte van het plan beredeneerd. Voor de woningen is hierbij uitgegaan van de stedelijkheidsgraad matig stedelijk gebied (zoals de gemeente Assen is aangewezen) en rest bebouwde kom. Het gaat om koopwoningen in het goedkope segment.

Verkeer

Voor 1 woning in het plangebied is de verkeersgeneratie bepaald op 4,9 ritten per etmaal. De totale verkeersgeneratie van het plan bedraagt dan ook ongeveer 69 ritten per etmaal op een gemiddelde weekdag. Op een werkdag is dat ongeveer 76 ritten.

De ontsluiting van het plan vindt plaats op de Vredeveldseweg die via de Pelikaanstraat verbonden is met de Rolderhoofdweg. Deze laatste is een belangrijke ontsluitingsweg voor Assen. De Vredeveldseweg is een woonstraat (30 km/uur), maar is goed ingericht op de voorziene extra ritten bij het nieuwe woongebouw. Door de inrichting van die weg kunnen bewoners en gebruikers van het plangebied op een veilige manier bij het woongebouw komen. Bijzondere verkeersmaatregelen zijn dan ook niet aan de orde.

Parkeren

Voor de berekening van de parkeerbehoefte is ook rekening gehouden met de CROW-kencijfers. Hieruit blijkt dat voor de woningen 22,4 (= 22) parkeerplaatsen nodig zijn, op basis van de stedelijkheidsgraad, de locatie van de woningen en het type woning. In het plangebied worden voldoende nieuwe parkeerplaatsen aangelegd om aan de berekende parkeerbehoefte te kunnen voldoen. Een deel van de nodige parkeerplaatsen wordt overkapt.

4.5 Luchtkwaliteit

De luchtkwaliteit is opgenomen in de Wet milieubeheer. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen, zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

Hiernaast hoeven projecten ook niet meer te worden getoetst op het moment dat ze vallen onder de projecten die 'niet in betekenende mate' (Nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Van Nibm is sprake wanneer de bijdrage van een plan aan de luchtkwaliteit maximaal 1,2 µg/m³ NO2 (stikstof) of PM10 (fijnstof) is.

Om de bijdrage van stikstof en fijnstof te kunnen berekenen is de Nibm-tool gehanteerd. Hieruit blijkt dat bij dit plan sprake is van een maximale bijdrage van 0,07 µg/m³ NO2 en maximaal 0,02 µg/m³ PM10. Deze waarden blijven ruim onder de grens. Een nader onderzoek naar luchtkwaliteit is niet nodig. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit.

4.6 Milieuhinder door bedrijven

Bij nieuwe milieugevoelige functies (zoals woningen) moet milieuhinder door omliggende functies zoveel mogelijk worden voorkomen. Een goede indicatie van de mogelijke hinder die omliggende functies veroorzaken, geeft de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009).

Direct rond het plangebied zijn verschillende scholen en een winkelcentrum aanwezig. Het gaat daarbij om basisscholen, een MBO-school en een wijkwinkelcentrum met onder meer een supermarkt. In de volgende tabel zijn de richtafstanden voor hinder voor de rond het plangebied aanwezige functies aangegeven. Daarbij is ook de afstand tussen de grenzen van de functies en plangebied aangegeven.

Activiteit	Omgevingstype rustige woonwijk	Omgevingstype gemengd gebied	kortste afstand tussen activiteit en plangebied
Scholen voor basis- en algemeen voortgezet onderwijs	30 m	10 m	0 m
Scholen voor beroeps, hoger en overig onderwijs	30 m	10 m	ca 60 m
Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven	10 m	0 m	0 m
Supermarkten, warenhuizen	10 m	10 m	ca 40 m

Door de grote verscheidenheid aan functies in en in de omgeving van het plangebied is sprake van een omgevingstype gemengd gebied. Hier mag dus gebruik worden gemaakt van de gereduceerde afstanden. In dat geval is de vrijeschool direct te noorden aan het plangebied de meest belastende functie. De afstand van 10 meter (geluid) wordt in theorie niet gehaald. De daadwerkelijke woonfunctie in het plangebied (het woongebouw) staat echter op circa 15 meter van het schoolerf, waarmee wel voldaan kan worden aan de VNG-richtafstand. Voor de overige functies wordt voldaan aan de richtafstanden ten opzichte van het plangebied. Hierdoor mag er vanuit worden gegaan dat in de nieuwbouw geen hinder wordt ervaren van de school.

4.7 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beheersen van risico's die mensen lopen door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. De risico's moeten aanvaardbaar zijn. Met het oog daarop heeft de rijksoverheid risiconormen vastgesteld waarmee bedrijven, wegbeheerders en vervoerders, maar ook gemeenten en provincies, rekening dienen te houden. Voor situaties waarbij het ontwikkelingsgebied binnen het invloedsgebied van een risicobron ligt, moet het resultaat van een risicoanalyse getoetst worden aan de gestelde risiconormen.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn die het planvoornemen kunnen belemmeren, is de risicokaart geraadpleegd. De volgende afbeelding is een uitsnede van deze kaart.

Uitsnede risicokaart (bron: https://nederland.risicokaart.nl/risicokaart.html)

Uit bovenstaand fragment blijkt dat in en in de directe omgeving van het plangebied geen inrichtingen, zoals genoemd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde inrichting staat op een afstand van ruim 900 m afstand en vormt daarmee geen risico voor de nieuwbouw.

Oostelijk in het plangebied zelf staat een gasstation. Zoals eerder aangegeven gaat het om een gasstation met een categorie B. De VNG tabel geeft voor dergelijke gasstations aan, dat voor gevaar 10 meter afstand aangehouden moet worden (zonder reductie, in relatie tot gemengd gebied). Dit levert voor de omgeving geen problemen op. De gevoelige functies (incl. de nieuwbouw) liggen op een grotere afstand van het station.

Daarnaast ligt op een afstand van circa 300 meter ten oosten van het plangebied een hoofdgastransportleiding. Het betreft een buis met een uitwendige diameter van 6,26 inch, waardoor het gas met een maximale werkdruk van 40 bar loopt. Een dergelijke buis heeft een inventarisatieafstand van 70 meter. Het plangebied ligt hier ruim buiten en een nader onderzoek is dan ook niet nodig.

Het spoor Groningen-Assen-Zwolle is tot slot opgenomen als een transportroute voor gevaarlijke stoffen op basis van het Basisnet Spoor. De plaatsgebonden risicocontour rond het spoor ligt op 6 meter. De groepsrisicocontour ligt ook op korte afstand van het spoor. De afstand tussen het spoor en het plangebied is dusdanig groot dat een nader onderzoek hiernaar niet nodig is. Deze transportroute geeft geen risico's voor het woongebouw.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

4.8.1 Archeologie

Zoals beschreven in paragraaf 3.3.2 is voor de gemeente Assen een beleidsadvieskaart opgesteld. Hierin staat het beleid voor gebieden met een archeologische (verwachtings)waarde. Uit deze kaart blijkt dat een deel van het plangebied is aangewezen als historische kern (paars) en een deel is aangewezen als terrein van hoge archeologische waarde. Dit heeft tot gevolg dat een onderzoek nodig is bij ontwikkelingen groter dan 100 m2 en die diepe gaan dan 30 cm onder maaiveld. Bij de ontwikkeling van het woongebouw gaat het om een oppervlakte van 500 m2. De fundering komt dieper dan de genoemde 30 cm. De grond ter plaatse van de hoge en middelhoge verwachting is echter al behoorlijk geroerd, onder meer in verband met de voorheen aanwezige bebouwing. De nieuwbouw komt grotendeels in de voorheen bebouwde - en daarmee geroerde - grond. De kans op archeologische waarden in de bodem is daarmee klein en voor de nieuwbouw hoeft dan ook geen nader onderzoek gedaan te worden.

Daarnaast valt slechts een klein deel van de gronden in het gebied dat is aangewezen als historische kern. Dit zijn gronden waarover de ontsluiting van het perceel komt. De verwachting is dat hier geen diepe grondroerende werkzaamheden plaatsvinden en een onderzoek dan ook niet nodig is. In verband met mogelijke toekomstige ontwikkelingen is het echter wel belangrijk dat op deze gronden een beschermende regeling van toepassing blijft. De gronden met de hoge verwachting krijgen in dit bestemmingsplan dan ook de bestemming "Waarde - Archeologie 3", waarbij geregeld wordt dat bij ontwikkelingen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld een onderzoek nodig is, voordat de vergunning verleend kan worden. Hiermee wordt het archeologische beleid gevolgd (zie ook paragraaf 3.3.2).

4.8.2 Cultuurhistorie

Het cultuurhistorisch beleid voor de gemeente Assen is neergelegd in de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Assen. Deze is in december 2015 vastgesteld (zie paragraaf 3.3.3).

De wederopbouwwijk in Assen-Oost heeft een rastervormige hoofdopzet van haaks kruisende straten. Dat patroon waaiert enigszins uit in oostelijke richting en biedt ruimte aan wigvormige groenstroken die de stad met het buitengebied verbinden. Kleine verspringingen en een enkel plantsoen zorgen voor verbijzonderingen in het weefsel. De straten zijn ruim van opzet met brede profielen en veel groen in de vorm van plantsoenen, bomen en/of voortuinen. De overmaat in alle onderdelen is een bijzondere kwaliteit van deze wijk. Met de ontwikkeling in het plangebied blijft de hoofdopzet van de wijk onaangeschonden.

De bestaande structuren in de vorm van de groenstructuur tussen het plangebied en het gezondheidscentrum en de meer open groenstructuur nabij de vrijeschool blijven met de ontwikkeling gehandhaafd. In het plangebied bevinden zich voor het overige geen belangrijke cultuurhistorische waarden. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.9 Ecologie

Bij het aspect ecologie gaat het om de toetsing van de haalbaarheid van het plan in relatie tot de beschermde natuurgebieden en beschermde flora en fauna. De Wet natuurbescherming is hierbij het toetsingskader. Daarnaast zijn vanuit het rijks- en provinciaal beleid de effecten van belang op de gebieden die horen bij het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

4.9.1 Beschermde natuurgebieden

Aan de oostzijde van Assen is het Drentsche Aa-gebied als Natura 2000 aangeduid. Dit gebied ligt op een afstand van ruim een kilometer van het plangebied. In en direct grenzend aan het plangebied zijn door de provincie Drenthe geen NNN-gebieden begrensd. Op een afstand van ongeveer 700 meter noordoostelijk en 500 meter zuidoostelijk van het plangebied zijn wel NNN-gebieden begrensd. De ontwikkeling in het plangebied is relatief kleinschalig van schaal en niet milieubelastend van aard. De kans op negatieve effecten op het genoemde Natura 2000-gebied en de NNN-gebieden is daarom uit te sluiten.

4.9.2 Beschermde soorten

Voor de herontwikkeling in het plangebied moeten de bestaande gebouwen gesloopt worden. In het kader hiervan is verkennend onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke aanwezigheid van beschermde soorten. Hierbij zijn vleermuizen geconstateerd. Om zo spoedig mogelijk toch de bestaande bebouwing te kunnen slopen, is een ontheffing van de Wet natuurbescherming voor deze zwaar beschermde soort aangevraagd. Na verlening van de ontheffing is de sloop mogelijk.

Een nader onderzoek naar beschermde soorten is voor de ontwikkeling in het plangebied niet nodig. Het deel van het plangebied dat gebruikt wordt voor de nieuwbouw, de ontsluitingsweg en de parkeerplaatsen bestaat verder uit grasland dat veel en goed bijgehouden is. De kans dat hierin beschermde soorten aanwezig zijn is erg klein.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

In dit hoofdstuk staat beschreven hoe de gewenste ontwikkeling juridisch is vastgelegd. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een wijzigingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt.

Het wijzigingsplan bestaat uit:

• een verbeelding van het plangebied waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Hierbij hoort een toelichting.

Het bestemmingsplan Assen Oost is een plan dat nog niet is opgesteld volgens de regels van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP). Bij dit wijzigingsplan is ervoor gekozen om de SVBP 2012 wel toe te passen. Hiermee worden de regels en de verbeelding zodanig opgebouwd en ingericht dat bestemmingsplannen/wijzigingsplannen goed met elkaar kunnen worden vergeleken.

Het wijzigingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het wijzigingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie beslissend.

5.1 Opzet regels

Voor de opzet van de regels is zo veel mogelijk het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente Assen (versie 11-2011) gevolgd.

De regels zijn opgebouwd uit vier hoofdstukken:

• hoofdstuk 1. Inleidende regels;
• hoofdstuk 2. Bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3. Algemene regels;
• hoofdstuk 4. Overgangs- en slotregels.

De inleidende regels bevatten:

• de begrippen (artikel 1). In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd;
• wijze van meten (artikel 2). Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

De bestemmingsregels bevatten de juridische vertaling van de bestemmingen die in het plangebied voorkomen (artikel 3 tot en met 4).

De algemene regels bestaan uit:

• anti-dubbeltelregel (artikel 6). De anti-dubbeltelregel is opgenomen om er voor te zorgen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing wordt gelaten;
• algemene gebruiksregels (artikel 7). In dit artikel is aangegeven welke vormen van gebruik strijdig zijn met de aan de grond gegeven bestemming;
• algemene afwijkingsregels (artikel 8). Ten aanzien van ondergeschikte punten wat betreft de maatvoering kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken van de regels;

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels (artikel 9 en artikel 10). De overgangsbepalingen zijn standaardbepalingen die uit het Bro zijn overgenomen.

5.2 Nadere toelichting op de regels

Het wijzigingsplan heeft de volgende bestemmingen:

• Groen
• Wonen - Woongebouw

Groen

De groenstructuur rondom het nieuwe gebouw heeft de bestemming "Groen", zodat dit gebied groen blijft. Voor enige flexibiliteit zijn naast groenvoorzieningen o.a. ook (ondergeschikt) speelvoorzieningen, paden en parkeervoorzieningen toegestaan. Bebouwing is uitgesloten, met uitzondering van overige bouwwerken, zoals hekwerken. Aan de plaats en afmetingen van de bouwwerken kunnen nadere eisen worden gesteld.

Wonen - Woongebouw

De nieuwbouw betreft een woongebouw waarin appartementen worden gerealiseerd. De bestemming "Wonen - Woongebouw" is daarom toegekend aan de nieuwbouw en een klein deel van de ruimte hier omheen. De appartementen zijn bestemd voor wonen, alsmede voor bijzondere woonvormen en wooneenheden. In de bestemming is een bouwvlak aangeduid, waarbinnen het appartementengebouw komt te staan. Met het bouwvlak wordt voorkomen dat een te groot deel van het plangebied bebouwd wordt en wordt voldaan aan de oppervlakte-eis vanuit de wijzigingsregels. Balkons mogen binnen het daarvoor op de verbeelding aangegeven aanduidingsgebied worden gebouwd. De maximale bouwhoogte is vastgelegd op 13 m. De bouwhoogte is aangeduid in de verbeelding. Het maximum aantal appartementen bedraagt 14. Ook dit is vastgelegd op de verbeelding en in de regels. Ook is op de verbeelding en in de regels vastgelegd waar carports mogen worden gebouwd.

Waarde - Archeologie 3

Het gemeentelijk archeologiebeleid volgend is voor het deel van het plangebied met een hoge archeologische waarde de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 3" opgenomen. Bij deze bestemming is bepaald dat werkzaamheden tot 100 m2 en niet dieper dan 30 cm onder maaiveld geen onderzoeksplicht geldt. Dit ter bescherming van de in de bodem aanwezige waarden. De regeling is afgestemd op de binnen de gemeente Assen gebruikelijke regeling voor dergelijke gronden.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt bepaald door de financiële haalbaarheid en de grondexploitatieregeling (uit de Wro).

Financiële haalbaarheid

Bij dit plan gaat het om een particulier initiatief van ontwikkelaar BruZan. Deze ontwikkelaar heeft voldoende financiële middelen beschikbaar voor de realisatie van het gebouw. Een deel van de kosten van de realisatie van de ontwikkeling worden bovendien gedekt door de exploitatie van de woningen in het gebouw. De initiatiefnemer heeft bovendien voor eventuele planschadeverzoeken en voor de leges voldoende middelen gereserveerd. Zo is de ontwikkeling financieel haalbaar.

Grondexploitatieregeling

In de grondexploitatieregeling zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening is aangegeven dat de gemeente een exploitatieplan vaststelt bij een wijzigingsplan, wanneer hierbij een bouwplan mogelijk wordt gemaakt. Bij de ontwikkeling in het plangebied is sprake van een bouwplan en de grondexploitatieregeling is dus van toepassing. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet nodig wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is en het vastleggen van een fasering en nadere eisen niet nodig is.

De gemeente en de initiatiefnemer hebben een exploitatieovereenkomst gesloten. Hierin zijn afspraken gemaakt over plankosten, waaronder planschade. Zoals aangegeven heeft de ontwikkelaar hiervoor middelen gereserveerd.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het bestemmingsplan Assen Oost is opgenomen dat het wijzigingsplan rechtskracht krijgt wanneer de wettelijke procedure gevolgd wordt. Deze procedure is opgenomen in artikel 3.6.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Met het volgen van de procedure kan de maatschappelijke uitvoerbaarheid worden aangetoond, omdat het plan hiermee verschillende keren ter inzage ligt en belanghebbenden kunnen reageren. De doorlopen stappen worden hierna toegelicht.

7.1 Overleg 3.1.1. Bro

Het concept-ontwerp van het wijzigingsplan wordt voor het wettelijke overleg in ieder geval naar de provincie en het waterschap gezonden. Deze instanties kunnen reageren op het plan. De gemeente beoordeeld de ingekomen reacties. Wanneer nodig wordt het wijzigingsplan aangepast aan de ingekomen reacties.

7.2 Zienswijzen

Het wijzigingsplan heeft de uniforme voorbereidingsprocedure zoals opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht doorlopen. Het ontwerpwijzigingsplan heeft gedurende een termijn van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is er één zienswijze ingediend. Deze zienswijze geeft geen reden om het wijzigingsplan aan te passen (zie bijlage 4).

7.3 Beroep

Burgemeester en wethouders nemen binnen 8 weken na afloop van de ter inzage legging een besluit. Daarna volgt beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Wanneer het wijzigingsplan onherroepelijk is, maakt het deel uit van het bestemmingsplan Assen Oost (moederplan). Met de wijziging van de bestemming vervalt de onderliggende bestemming uit het moederplan.