Facetbestemmingsplan woningsplitsing en woningomzetting

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In de gemeente Assen is een toename van woningsplitsing en woningomzetting waar te nemen. Deze toename vindt vooral plaats in de binnenstad van Assen, maar ook in de gebieden rondom de binnenstad. Van woningomzetting is sprake wanneer een woning bijvoorbeeld wordt omgezet naar kamergewijze verhuur. Op het moment dat een woning wordt gesplitst dan is sprake van het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen.

Dit houdt verband met een aantal ontwikkelingen:

• in de afgelopen jaren zijn veel winkel- en kantoorpanden op de markt gekomen;
• de vraag naar kleinere en/of betaalbare woonruimte in de stad is toegenomen door een toename van alleenstaanden, jongeren en statushouders;
• vastgoed in handen van particuliere beleggers met een zeker verdienmodel;
• overloop van steden als Groningen en Zwolle die al maatregelen hebben getroffen om woningsplitsing en woningomzetting te reguleren.

In de Woonvisie Assen 2016 wordt nadruk gelegd op het vergroten van de aantrekkelijkheid van Assen als woonstad. In de woonvisie is opgenomen dat een goed ingerichte en verzorgde openbare ruimte de aantrekkelijkheid van de stad vergroot en dat nieuwe ontwikkelingen moeten voorzien in de woonbehoefte. Assen wil een aantrekkelijke, leefbare woonstad zijn waar iedereen prettig woont. Het behoud van de kwaliteit van de 'bestaande stad' wordt als basisopgave beschouwd. De visie van de gemeente is om met het woningaanbod te voldoen aan de lokale en regionale marktvraag en in te zetten op een evenwichtige groei van álle bevolkingsgroepen.

Ook in het bestuursakkoord van het huidige college wordt het belang van een goede woonkwaliteit onderschreven. De leefbaarheid van de stad wordt volgens het bestuursakkoord beïnvloed door onder andere de kwaliteit van woningen en de woonomgeving.

Het splitsen en omzetten van een groot aantal woningen zou kunnen leiden tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat op wijkniveau en een (eenzijdig) woningaanbod met een matige kwaliteit. Op sommige plekken kan de openbare ruimte bijvoorbeeld onder druk komen te staan door een toename van geparkeerde fietsen en scooters, een toename van verkeersbewegingen, parkeeroverlast, ondermijnende criminaliteit en verwaarlozing van buitenruimte. Verschillende leefstijlen kunnen met elkaar botsen en bewoners kunnen het gevoel krijgen dat de buurt verpauperd. We zien vaak dat de bewoning in deze woonvormen 'vluchtig' kan zijn waardoor de bewoners weinig binding met de buurt hebben. Bij de soms (zeer) kleine woningen die gecreëerd worden ontbreekt vaak een berging en een buitenruimte. Het ontbreken hiervan draagt niet bij aan een goede woonkwaliteit .

De ontwikkelingen rondom woningsplitsing en -omzetting bieden echter ook kansen. Deze kunnen liggen op het gebied van het bedienen van de specifieke doelgroepen. Dit zijn bijvoorbeeld jongeren en alleenstaanden, die juist zoeken naar betaalbare en kleinere woningen.

De gemeente heeft op dit moment echter geen juridisch-planologisch instrument voorhanden om de ontwikkelingen ten aanzien van woningsplitsing en woningomzetting te reguleren. Daarom wordt onderhavige bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Planvorm

Dit betreft een zogenaamd facetbestemmingsplan. Een facetbestemmingsplan is een partiële herziening van meerdere bestemmingsplannen. Op één of meer aspecten worden diverse bestemmingsplannen met een facetbestemmingsplan aangepast of aangevuld, voor het overige blijven de desbetreffende bestemmingsplannen (regels en verbeelding) van kracht. Dit maakt het dus mogelijk om met één bestemmingsplan alle bestemmingsplannen aan te vullen of aan te passen waarvoor dit noodzakelijk is. Voorliggend facetbestemmingsplan is daarmee een aanvullende en deels vervangende regeling over het specifieke onderwerp woningsplitsing en woningomzetting en herziet de bestaande bestemmingsplannen partieel. Dit bestemmingsplan legt een verbod op voor woningsplitsing en woningomzetting voor alle bestemmingen waarbinnen de woonfunctie mogelijk is.

1.3 Plangebied

Het verordeningsgebied wordt gevormd door de gebieden die vallen binnen het grondgebied van de stad Assen. Een aantal gebieden is geregeld in een beheersverordening. Voor die gebieden is de onderhavige regeling niet van toepassing, maar is een herziening van de beheersverordening vastgesteld die woningsplitsing en woningomzetting reguleert. Deze 'Facetbeheersverordening woningsplitsing en woningomzetting' is vastgesteld op 6 juni 2019.

De begrenzing van het bestemmingsplan is aangegeven in figuur 1, waarbij de witte delen de gebieden betreffen waarop een beheersverordening van toepassing is.

Figuur 1: Plangebied

In het bestemmingsplangebied zijn de volgende bestemmingsplannen van kracht (de plannen zijn allemaal onherroepelijk):

BESTEMMINGSPLAN		STATUS	DATUM
Stortplaats bouw- en sloopafval		vastgesteld	1994-03-22
De Haar-West		vastgesteld	2005-09-22
Het stadsbroek 2		vastgesteld	2005-12-15
Assen Zuid		vastgesteld	2006-06-15
Assen Oost, zoals gewijzigd bij het:		vastgesteld	2008-02-21
- Wijzigingsplan Waterhoen Vredeveldseiland BP Assen Oost		vastgesteld	2017-06-21
- Wijzigingsplan 14 appartementen Vredeveldseweg BP Assen Oost		vastgesteld	2018-11-06
- Wijzigingsplan MFA Assen Oost BP Assen Oost		vastgesteld	2014-07-31
Buitengebied Herziening artikel 30 WRO		vastgesteld	2008-12-18
bestemmingsplan Erfgoed Kwartier		vastgesteld	2009-10-28
Recreatiepark Zeijerveen		vastgesteld	2011-07-07
Werklandschap Assen-Zuid		vastgesteld	2011-10-27
Groene dijk		vastgesteld	2011-11-17
Nieuw Graswijk		vastgesteld	2011-12-15
Milieu Educatief Centrum		vastgesteld	2012-06-14
Stadsbroek, Hotel De Bonte Wever		vastgesteld	2012-06-21
Aansluiting Assen TT en Oefenterrein Baggelhuizen		vastgesteld	2012-12-20
Landgoed Zeijerveld		vastgesteld	2012-12-20
Bedrijventerrein Noord		vastgesteld	2013-02-07
Bedrijventerrein West		vastgesteld	2013-02-07
Het Palet 2012		vastgesteld	2013-03-14
Ulohof		vastgesteld	2013-03-14
Bos en Golf		vastgesteld	2013-05-30
Kloosterveen 2012		vastgesteld	2013-06-24
Anreperstraat 204		vastgesteld	2013-09-19
Loon 2012		vastgesteld	2013-09-19
GGZ / Diepstroeten 1e fase 2012		vastgesteld	2013-11-14
Stadsboulevard Noord		vastgesteld	2014-01-16
Park Diepstroeten		vastgesteld	2014-07-03
Stationsgebied		vastgesteld	2014-10-02
Kloosterveen 2012, herziening Bosrank-Bosroos		vastgesteld	2014-11-20
Rodeweg 28A		vastgesteld	2014-11-20
Marsdijk		vastgesteld	2014-12-04
Hoekbree		vastgesteld	2015-03-05
Gasfabrieksterrein		vastgesteld	2015-03-19
Het Kanaal		vastgesteld	2015-04-30
Pelikaanstraat		vastgesteld	2015-05-21
Roerdompstraat		vastgesteld	2015-05-21
Port Natal / WZA		vastgesteld	2015-06-18
Stadsboulevard Zuid		vastgesteld	2015-06-18
Stadsbedrijvenpark		vastgesteld	2015-10-01
Roegoorn		vastgesteld	2015-10-29
Jan Fabriciusstraat - Het Kanaal		vastgesteld	2016-06-09
Zuidergracht Zuiderkade		vastgesteld	2016-10-06
Hoekbree 2e en 3e fase		vastgesteld	2016-12-08
Rabenhauptstraat		vastgesteld	2017-06-29
Stadhouderslaan		vastgesteld	2017-06-29
Mercuriushof		vastgesteld	2017-10-05
Nobellaan/Talmastraat Assen		vastgesteld	2017-10-05
Schieven 2A Assen		vastgesteld	2017-11-09
Dr. Schaepmanstraat		vastgesteld	2018-02-15
Thorbeckelaan		vastgesteld	2018-02-15
Troelstralaan		vastgesteld	2018-02-15
Troelstralaan Groen van Prinstererlaan Van Houtenstraat		vastgesteld	2018-02-15
Nansenstraat-Troelstralaan		vastgesteld	2018-03-08
Graswijk 33-35		vastgesteld	2018-03-27
Grondgebruik/snippergroen 2017		vastgesteld	2018-09-20
Westerbrink 3		vastgesteld	2018-09-20
Bestemmingsplan Kloosterveen 2012, Herziening Schouwsloten		vastgesteld	2018-10-18
Kleuvenstee		vastgesteld	2019-03-24
De Veemarkt		vastgesteld	2019-03-26
Entreezone Werklandschap Assen - Zuid	vastgesteld	2019-07-04
Lottingstraat	vastgesteld	2019-10-10
Vivaldilaan		vastgesteld	2019-11-19

1.4 Leeswijzer

De toelichting bij dit facetbestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 zijn de relevante beleidsstukken samengevat en is beoordeeld in hoeverre de uitgangspunten van dit plan binnen het geldende beleid passen;
• in hoofdstuk 3 is een toelichting gegeven op de juridische regeling van het facetbestemmingsplan;
• in hoofdstuk 4 is tot slot een korte beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Relevant beleid

Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het plangebied. Op rijks- en provinciaal niveau zijn dit onder andere de "Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte" en de "Omgevingsvisie Drenthe", die verder zijn uitgewerkt in onder andere het "Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" . Deze beleidsnota's geven geen specifieke uitgangspunten voor het verordeningsgebied.

Verder geldt de provinciale "Verordening Ruimtelijk Omgevingsbeleid" die Provinciale Staten van Drenthe op 9 maart 2011 hebben vastgesteld. De verordening is gericht tot de gemeenten en bevat voorschriften waar ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, aan dienen te voldoen.

Op regionaal en gemeentelijk niveau zijn de volgende beleidsdocumenten van belang:

• Regiovisie Groningen-Assen 2030;
• Structuurvisie Assen 2030;
• Visie Aantrekkelijke Binnenstad;
• Samen werken aan krachtige binnenstad - herijking binnenstadsvisie
• Structuurvisie FlorijnAs;
• Woonvisie Assen 2016;
• Visie mobiliteit;
• Gemeentelijk Water en Rioleringsplan Assen 2013-2018;
• Nota Bodembeheer gemeente Assen;
• Welstands- en reclamenota Assen;
• Beleidsvisie externe veiligheid;
• Archeologische beleidsadvieskaart en beleidsregels.

Omdat dit bestemmingsplan een specifiek onderwerp regelt, is het meeste beleid niet relevant. Alleen de beleidsstukken die gerelateerd zijn aan woningsplitsing en woningomzetting op regionaal/gemeentelijke niveau vormen het kader.

Samenvattend vormen de volgende onderdelen de uitgangspunten van beleid. Zoals eerder aangegeven wordt in de Woonvisie Assen 2016 de nadruk gelegd op het vergroten van de aantrekkelijkheid van Assen als woonstad. Assen wil een aantrekkelijke, leefbare woonstad zijn waar iedereen prettig woont. Het behoud van de kwaliteit van de 'bestaande stad' wordt als basisopgave beschouwd.

In Assen woont een grote diversiteit aan huishoudens en is geen villa- of senioren-gemeente, maar een plek waar jong en oud, arm en rijk kunnen wonen en werken. Assen moet een stad voor iedereen zijn en een aantrekkelijke stad om te wonen. Er wordt daarom ingezet op een gevarieerd woningaanbod zodat mensen die een volgende stap in de wooncarrière willen zetten dat binnen Assen kunnen doen; doorstroming is van belang. Het aanbod aan woningen moet tegemoet komen aan de lokale en regionale marktvraag. De inzet is een evenwichtige groei van alle bevolkingsgroepen als het gaat om leeftijd, opleiding, inkomen gezinssamenstelling en zorgbehoefte. De toename van het aantal eenpersoonshuishoudens brengt bijvoorbeeld specifieke woonvragen met zich mee. De huidige bewoners moeten prettig blijven wonen en de bestaande woningen moeten aantrekkelijk blijven voor bestaande en toekomstige inwoners. Oudere wijken hebben daarbij extra aandacht nodig.

De kwaliteit van de woonomgeving draagt bij aan het woongenot. De leefomgeving moet daarom schoon, leefbaar en veilig zijn. Een goed ingerichte en verzorgde openbare ruimte vergroot in algemene zin de aantrekkelijkheid van de stad.

In de regeling is rekening gehouden met de doelstellingen uit de beleidsstukken. Dit betekent dat niet gekozen is voor alleen een verbod op woningsplitsing en woningomzetting, maar om onder voorwaarden woningsplitsing en woningomzetting mogelijk te maken. We zien immers ook een behoefte aan kleine en goedkope woonvormen. Op deze manier kan bij elke aanvraag bekeken worden of door het splitsen of omzetten van woningen de ruimtelijke kwaliteit of de leefbaarheid van de buurt wordt aangetast of niet. Met dit bestemmingsplan wordt een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad beoogd dat voorkomt dat een toename van de (bevolkings)dichtheid leidt tot aantasting van het woon- en leefklimaat. De gemeente wil borgen dat de diversiteit en de ruimtelijke kwaliteit in wijken behouden blijft en dat de dichtheid van bewoning niet te groot wordt. Hiervoor zijn criteria opgenomen waaraan een verzoek zal worden getoetst. Bij een concreet verzoek om woningsplitsing of -omzetting moet sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat in en rond de woning. Hierbij moet gedacht worden aan mogelijke overlast van geparkeerde auto's, verkeer, geluid, privacy (ook van derden), het stallen van fietsen in het openbaar gebied of het stallen van afvalcontainers.

Door woningsplitsing kan de druk op de omgeving vergroot worden. In de uiteindelijke afweging is de omvang van de toevoeging dan ook van belang. Tevens dient een verzoek te voldoen aan de woningbouwprogrammering en de woonbehoefte.

Hoofdstuk 3 Juridische toelichting

He paraplubestemmingsplan bevat de volgende artikelen:

Artikel 1 Begrippen

Dit hoofdstuk bestaat uit de inhoudelijke begripsbepalingen die van belang zijn voor de toepassing van dit facetbestemmingsplan. Deze regeling heeft zijn eigen begrippen. Deze begrippen worden daarom toegevoegd aan of vervangen de bestaande begrippen uit de geldende plannen. Daar waar bijvoorbeeld het begrip woning niet, of anders is gedefinieerd in de geldende bestemmingsplannen wordt deze vervangen door of aangevuld met het begrip woning zoals aangegeven in dit facetbestemmingsplan

Artikel 2 Van toepassing verklaring

Dit artikel geeft aan op welke bestemmingsplangebieden de planregeling betrekking heeft. Dit facetbestemmingsplan heeft een zelfstandige werking, waarbij de regels worden aangevuld of vervangen door de regels uit de geldende bestemmingsplannen voor zover dit betrekking heeft op woningsplitsing en woningomzetting.

Artikel 4 en 5: Bouw- en gebruiksregels woningsplitsing en woningomzetting

In deze artikelen is het verbod op woningsplitsing en/of woningomzetting opgenomen. Tevens is daarbij opgenomen dat onder voorwaarden met een omgevingsvergunning mag worden afgeweken van deze verbodsbepalingen. Dit geldt zowel voor bouwen als gebruik.

Deze voorwaarden zijn opgenomen omdat een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen het gebruik van een pand voor bv. kamerverhuur en bewoning van een pand door één huishouden. Hierbij zijn in relatie tot het woon- en leefklimaat onder meer (geluid) overlast van belang. Overmatige concentratie van kamerverhuurpanden kan ook gevolgen hebben voor het woon- en leefklimaat.

Bij een aanvraag worden de volgende aspecten in acht genomen:

Straat- en bebouwingsbeeld:

Het instandhouden c.q. tot-stand-brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend bebouwingsbeeld, waarbij gestreefd wordt naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede bouwhoogte-/breedte-verhouding tussen de bebouwing onderling;
• een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.

Parkeersituatie: 

Er moet sprake zijn van voldoende parkeergelegenheid.

Verkeersveiligheid:

Een verkeersveilige situatie, door het garanderen van vrije uitzichthoeken bij kruisingen van wegen en bij uitritten.

Sociale veiligheid:

Een ruimtelijke situatie die sociaal controleerbaar, overzichtelijk en herkenbaar is.

Cultuurhistorische waarden:

Bij omzetting moet rekening worden gehouden met het instandhouden en het beschermen van de cultuurhistorische waarden van de bebouwing en de omgeving.

Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden:

Er dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden binnen andere bestemmingen, in die zin dat deze niet onevenredig negatief kunnen worden beïnvloed.

Woon- en leefklimaat: 

Bij een goed woon- en leefklimaat wordt gestreefd naar:

• een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad;
• een aanbod aan woningen die tegemoet komt aan de lokale en regionale marktvraag;
• een leefomgeving die schoon, leefbaar en veilig is;
• voldoende parkeervoorzieningen en verkeersveilige straten;
• het voorkomen van verrommeling in de openbare ruimte door het stallen van fietsen of het stallen van afvalcontainers;
• een milieukundig veilig en gezonde leefomgeving.

In artikel 3 is de anti-dubbeltelregeling opgenomen. Deze standaardbepaling is bedoeld om te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw zou kunnen worden gebruik gemaakt.

Verder is er een (verplichte) standaardbepaling voor het overgangsrecht opgenomen (artikel 6).

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Omgevingsaspecten

Dit bestemmingsplan bestaat uit enkele aanvullingen en aanpassingen van de bestaande regels die geen toetsing aan de diverse omgevingsaspecten zoals water, milieu en natuur vragen.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

De veranderingen waarop het facetbestemmingsplan betrekking heeft, zijn gericht op het reguleren van woningsplitsing en woningomzetting. Dit plan voorziet niet in ingrijpende veranderingen waarbij particuliere belangen geschaad zouden kunnen worden. In het facetbestemmingsplan zijn geen nieuwe beleidsvoornemens vertaald of uitgewerkt, waardoor geen inspraak ingevolge de gemeentelijke inspraak wordt gevoerd. Ook is overleg op grond van het Bro daardoor niet nodig. De maatschappelijke uitvoerbaarheid is hiermee gewaarborgd.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken vanaf 29 april 2020. Gedurende deze periode kon eenieder een zienswijze indienen op dit bestemmingsplan. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt.

Vaststelling

Op 19 november 2020 heeft de raad van de gemeente Assen het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld. Het besluit is terug te vinden als Vaststellingsbesluit.

Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

4.3 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke regeling wordt bepaald door de financiële haalbaarheid van daarin mogelijk gemaakte ontwikkelingen en de grondexploitatie.

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Als er sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, moeten deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Het bestemmingsplan maakt geen grootschalige bouwplannen mogelijk, waarbij kostenverhaal aan de orde is. Hierdoor is geen sprake van gemeentelijke kosten voor bijvoorbeeld het opstellen van een plan of planschade. Het aantonen van de financiële haalbaarheid hierom is ook niet nodig.