Ulohof

4.1 Algemeen

Zoals in de inleiding van het voorliggende bestemmingsplan reeds is vermeld, voorziet het planvoornemen in de oprichting van 22 grondgebonden woningen (zowel vrijstaande woningen als twee-onder-een-kapwoningen) en een complex met appartementen met een woon-zorgfunctie of een woonfunctie (sociale huur).

Naast woningen, worden in het plangebied ook ontsluitingswegen, openbare parkeerplaatsen en groen- en waterelementen gerealiseerd.

Met het plan wordt invulling gegeven aan een braakliggende locatie in het stedelijk gebied van Assen; de voorheen aanwezige bebouwing is reeds gesloopt.

In het navolgende wordt het plan op detailniveau beschreven, waarbij eveneens wordt ingegaan op de beeldkwaliteit. De beeldkwaliteitsparagraaf dient enerzijds voor het maken van afspraken met de ontwikkelaar en daarnaast als welstandsparagraaf ten behoeve van toetsing van een omgevingsvergunning.

4.1.1 Bebouwing

Het nieuwbouwplan voorziet in de bouw van 22 grondgebonden woningen. Deze woningen worden gefaseerd gebouwd.

In het noordelijk deel van het plangebied zijn vier vrijstaande woningen en twee twee-onder-een-kapwoningen geprojecteerd. In het zuidelijk deel van het gebied worden 12 twee-onder-een-kapwoningen en twee vrijstaande woningen gerealiseerd.

De woningen hebben een hoogte verspringend van één tot drie bouwlagen met een platte afdekking. De woningen hebben rechte lijnen, waarbij enkele vrijstaande woningen beschikken over een ronde erker. De woningen hebben, ten opzichte van elkaar, een licht verspringende rooilijn.

Impressiebeelden bebouwing

4.1.2 Verkeer

Om de woningen te ontsluiten, worden nieuwe wegen aangelegd. De doorgaande weg door het plangebied loopt van de Prinses Irenestraat, via een rotonde (keerlus) naar de Gymnasiumstraat. Het betreft een eenrichtingsweg (afgesloten voor gemotoriseerd verkeer aan de kant van de Gymnasiumstraat).

De rotonde (keerlus) wordt gerealiseerd ter hoogte van de basisschool.

Aan de doorgaande weg ligt een aftakking (doodlopend voor gemotoriseerd verkeer) die de noordelijk gelegen woningen ontsluit.

De nieuwe wegen worden deels begeleid door een trottoir aan beide zijden.

4.1.3 Parkeren

In het nieuwbouwplan is het parkeren voor de woningen voorzien op het eigen erf. Daarnaast zijn in de openbare ruimte, onder meer langs de straten, parkeerplaatsen geprojecteerd.

Parkeerdruk woningen

In zijn algemeenheid wordt het parkeren op eigen erf zoveel mogelijk gestimuleerd. Hierdoor is bij de opzet van de grondgebonden woningen rekening gehouden met een opstelruimte van 10 m en een garage.

De gangbare normen op basis van de meest recente kencijfers van het CROW voor dit als stedelijk aangemerkt gebied zijn:

Parkeervraag	Norm*	Aantal	Behoefte
Woningen (duur)	1,9-2,1 pp/woning	22	42–46
Maatschappelijke zorg	0,6 pp/we	24	14,6
Totaal behoefte (exclusief behoefte school)			56,4-60,4

Parkeeraanbod		Parkeergelegenheden
Woningen (duur)	Lange oprit met garage (22x1,3 pp/woning)	29
Woningen (goedkoop) of Maatschappelijke zorg	Eigen terrein	14
Maatschappelijke zorg
Openbare parkeervakken	Langsparkeren	12
	Haaksparkeren	5
	Openbare pp voor pand Ziengs	12
Totale beschikbare capaciteit		72

* Deze norm is gebaseerd op landelijke ervaringscijfers en opgenomen in het ASVV 2004. Conform de rekenmethode van het CROW mag een lange oprit (meer dan 10 m opstelruimte) met een garage slechts worden meegeteld als 1,3 parkeerplaats in de totale parkeerbalans (tabel 4 CROW-publicatie 182). In theorie een capaciteit van 3 pp/erf, in werkelijkheid veel minder.

Parkeerdruk algemeen

Wat betreft de parkeercapaciteit van het totaal zorgt de Emmaschool voor een hoge parkeerdruk in het gebied. Een school van deze omvang heeft in theorie 33 parkeerplaatsen nodig (berekening door middel van rekenmethode CROW-publicatie 182). Dit aantal is niet aanwezig in het huidige plan of in de directe omgeving. Er zijn 12 parkeerplaatsen met een keerlus beschikbaar op korte afstand van de Emmaschool. Hiervan worden zes parkeerplaatsen aangewezen voor het halen en brengen van kinderen (and ride). In de huidige situatie wordt er op het terrein van de voormalige Van Lieflandschool (Prinses Irenestraat 5) geparkeerd. Dit terrein heeft in de huidige situatie een capaciteit van circa 18 voertuigen.

De directie van de Emmaschool heeft aangegeven dat het plan in hun ogen voldoende parkeergelegenheid bevat en meer parkeergelegenheid ten behoeve van het halen en brengen niet nodig is.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de totaal beschikbare capaciteit in het plan ruim voldoende is ten opzichte van de gehanteerde en meest recente normen voor woningbouw. Er bestaat een surplus van negen parkeergelegenheden.

Aandachtspunt is dat voor de Emmaschool (in theorie) circa 30 plaatsen nodig zijn. De school heeft aangegeven de aanwezigheid van 12 parkeerplaatsen vlak bij de ingang van de school voldoende te vinden.

Het oplossen van de theoretische parkeervraag is in binnenstedelijke situaties lastig. Vanwege de afwezigheid van bewoners zijn veel openbare parkeerplaatsen overdag beschikbaar voor het halen en brengen van kinderen. Er is sprake van dubbelgebruik. Het is nu eenmaal een feit dat onder andere de Emmaschool voor een parkeerdruk zorgt die moeilijk in dit gebied is op te lossen.

4.1.4 Groen- en waterstructuur

De monumentale boom en de waardevolle boom in het plangebied blijven in de nieuwe situatie behouden. Tevens is aan de oostzijde van de basisschool, langs de ingang vanaf de Prinses Irenestraat, een bomenrij voorzien die een zekere afscherming biedt.

Daarnaast is gekozen voor groenelementen langs de wegen, waaronder gazon, solitaire vormen, leibomen en hagen.

In het plangebied is geen open waterstructuur aanwezig. Ten behoeve van de waterberging voor het verharde oppervlak worden waterkratten aangelegd, die het overtollige water opvangen (zie ook paragraaf 3.3).

4.1.5 Beeldkwaliteit

De inrichting van het woongebied ademt, zowel qua bebouwing als qua openbare ruimte, de sfeer van een hofje en woonstraat van het begin van de 20ste eeuw. De ligging van het gebied, direct naast het centrum van Assen, ten zuiden van de Vaart Zuidzijde, vraagt om een zorgvuldig materiaalgebruik. Dit geldt voor zowel de verhardingen als het straatmeubilair en het groen.

Grondgebonden woningen

Situering

De voorgevels worden georiënteerd op de openbare ruimte. Aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen worden als los afleesbare volumes geïntegreerd met het hoofdvolume.

Massa en vorm

Er is vormverwantschap per cluster. De woningen krijgen twee of drie lagen met een plat dak. De eventuele derde laag ligt terug ten opzichte van de tweede laag. De eerste bouwlaag kan worden verbijzonderd door middel van een erker.

Detaillering

Uitgangspunt is een eenvoudige, doelmatige detaillering. Extra detaillering als accent is mogelijk.

Materiaal- en kleurgebruik

De gevels worden uitgevoerd in baksteen met aardkleuren. Het kleurgebruik is overwegend traditioneel.

Appartementencomplex

Situering

De voorgevel van het gebouw staat in de rooilijn. Voor het doorzicht de Ulohof in, is het van belang dat het profiel van de Ulohof minimaal 9 m is. Daarnaast kan het doorzicht worden versterkt door de gevel deels terug te laten springen op de hoek van de Gymnasiumstraat en de Ulohof.

Het gebouw kent een tweezijdige oriëntatie aan de Gymnasiumstraat en de Ulohof. De hoofdentree van het gebouw ligt aan de Gymnasiumstraat en/of de Ulohof. Parkeren ten behoeve van bewoners vindt plaats aan de achterzijde van het gebouw. Bezoek en brengen en halen (taxi's, dienstverlening, doktersbezoek et cetera) vinden plaats aan de voorzijde door middel van langsparkeren.

Hoofdvorm

De bouwhoogte dient passend bij de omgeving te zijn; maximaal twee bouwlagen aan de straat met een platte afdekking of twee bouwlagen met een kap. Indien er drie bouwlagen met een platte afdekking worden gemaakt, dient de derde bouwlaag terugliggend (onder een hoek van 45 graden) te worden gerealiseerd.

Aan- of uitbouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Er is een verticale geleding in de gevels.

Materiaal- en kleurgebruik

Gevels worden uitgevoerd in metselwerk in aardkleuren. Er is sprake van traditioneel kleurgebruik. Eventuele hellende daken worden afgedekt met dakpannen.

Openbare ruimte

Verhardingen

De openbare ruimte wordt afgestemd met de nieuwe inrichting van de Gymnasiumstraat. Er wordt gebruikgemaakt van rijwielpadbanden in plaats van klassieke trottoirbanden.

De bestrating van de rijwegen wordt uitgevoerd in genuanceerd gebakken dikformaat klinkers. Ook de goten worden in deze rood genuanceerde steen uitgevoerd.

De parkeerplekken worden gemarkeerd door zwarte 'matjes', gemaakt van zwarte, gebakken klinkers. Hierdoor worden de parkeerplaatsen duidelijk aangegeven voor de gebruikers, zodat de bezetting optimaal kan zijn. Bovendien geeft de zwarte kleur een maskering voor eventuele olievlekken.

De trottoirs bestaan uit tegels, formaat 30x30 cm, in een grijstint. Dit refereert ook aan de stoeptegels die in de omgeving worden gebruikt. Aan de westzijde is een school gelegen waar de stoep ook duidelijk aanwezig is.

Daar waar auto's over de stoep naar hun garage/inrit moeten rijden, worden de tegels in een extra dik formaat aangebracht.

Bijzondere plekken

In de wegverharding wordt de rijweg in de Prinses Irenestraat bij de zijweg naar de Ulohof gemarkeerd met een plateau in gele, gebakken klinkers. Deze toegang dient als begin van een specifieke kiss and ride-zone, voor het brengen en halen van leerlingen van de daar aanwezige school. De wegbrengers/halers kunnen keren op een eveneens in gele klinkers aangelegde 'rotonde', zodat het woongebied niet zal worden belast door verkeer anders dan bestemmingsverkeer. De 'rotonde' wordt gemarkeerd door zwarte gebakken steen in concentrische cirkels.

Groen

In het gebied zijn een monumentale en een waardevolle boom aanwezig die zorgvuldig gespaard moeten blijven. Het overige bestaande groen moet zo veel mogelijk worden ingepast in het inrichtingsplan. Als nieuwe bomen worden in de zone naast de school voorgesteld: Alnus spaethii (elzensoort) en een blokvormige haag van Lonicera 'Maigrun' (wintergroen), waarin verspreid enige hortensia's 'Annabel' staan.

Op diverse kavelgrenzen zijn blokhagen van beuk (Fagus sylvatica) gepland, laag langs de voortuin (tot 1 m) en hoger langs de achtertuinen (2 m).

In het gebied van het hofje zijn leilinden geprojecteerd aan een zwart metalen frame. Het gazon eronder staat in de lente vol bolgewassen, crocus (á la Overdinkel), vroegbloeiende narcis ('February Gold', 'Tête à tête') en wilde hyacinten (Scilla) ter verwildering.

De tuinmuur tussen het hofje en het koetshuis wordt begeleid door twee vakken lage rozen, bijvoorbeeld 'Alcantara' of 'Pavement'-rozen, met daarin sierkersen (Prunus spec.). De nieuwe begrenzing van de ingekorte tuin van Vaart Zuidzijde 19 wordt gevormd door klimopscreens, waar ook fleurige klimplanten als clematis en kamperfoelie aan worden toegevoegd. Ook worden andere klimplanten toegevoegd vanwege het beeld en biodiversiteit.

Ook de achterkanten van garages in het gebied van de aanwezige Ulohof worden met groenaanplant verzacht. Hier wordt een nader te bepalen sortiment (onder andere nieuwe vuurdoornsoorten) toegepast om het beleven van de jaargetijden (bloei-, bes-, herfstkleur) te verwezenlijken. Door het toepassen van waterinfiltratiesystemen is er weinig ruimte voor nieuwe diepwortelende bomen.

Straatmeubilair

De begrenzing van hofje naar het 'koetshuis' (aan de Vaart Zuidzijde) krijgt een verbijzondering door een muurtje met spijlenhek, waarin een poortje wordt gemaakt.

Het gebied leent zich niet voor verbijzondering qua zitgelegenheid, fietsparkeersystemen of speelgelegenheid, door zijn beperkte omvang van de openbare ruimte. Wel wordt aandacht besteed aan het straatverlichtingplan. Voorgesteld wordt hier de ISLA van Schreder.