Ulohof

3.2 Beschrijving van de huidige situatie

3.2.1 Ruimtelijke karakteristiek en structuur

Ligging

Het plangebied ligt in het centrum van Assen, in de schil om de binnenstad. Het gebied ligt ingeklemd tussen de bebouwing aan de Vaart Zuidzijde, de Prinses Irenestraat, de Gymnasiumstraat/Ulohof en de Emmastraat.

De bebouwing die langs deze wegen is gesitueerd, bestaat grotendeels uit grondgebonden woningbouw. Op sommige plaatsen langs deze wegen bestaat de bebouwing uit winkels met bovenwoningen.

Aan de zuidwestzijde van het plangebied ligt een basisschool met een schoolgebouw aan beide zijden van de Prinses Irenestraat.

Ook is aan de zuidzijde van het gebied een kinderdagverblijf gevestigd en zijn daar enige garageboxen gesitueerd. Deze liggen alle buiten het plangebied.

Momenteel is ten noorden van het plangebied, aan de Vaart Zuidzijde 31, een nieuwbouwontwikkeling gaande; de realisatie van een appartementencomplex. Dit gebied is buiten het onderhavige plangebied gelaten, maar is wel onderdeel van de gehele herontwikkelingslocatie.

Plangebied (globaal) in groter verband (bron: Google maps)

Plangebied (globaal) (bron: Google maps)

Voor het gemotoriseerd verkeer wordt het plangebied momenteel ontsloten door de Prinses Irenestraat (zijstraat van de Emmastraat) en de Ulohof (zijstraat van de Gymnasiumstraat). Beide zijn echter doodlopende wegen en dienen als ontsluiting voor bestaande functies in en grenzend aan het gebied.

Het langzaam verkeer wordt ook via deze wegen geleid.

Bebouwing

Na de verplaatsing van garagebedrijf Wander naar een bedrijventerrein is de bij het bedrijf behorende bebouwing in het plangebied gesloopt. Ook de voormalige Van Lieflandschool en de woning inclusief bijgebouwen op het perceel Gymnasiumstraat 13-19 zijn gesloopt. Momenteel (begin 2012) is in het gebied, buiten een kleine schuur en de woning aan de Gymnasiumstraat 17, geen bebouwing aanwezig; het is een braakliggend terrein.

Groen- en waterstructuur
Het plangebied ligt in een stedelijk gebied. In en rondom het plangebied bestaan de groenstructuren voornamelijk uit begeleidend groen en tuinaanleg. Verspreid staan enkele bomen waarvan sommige zijn aangemerkt als waardevol. In het plangebied zelf staan ook enkele bomen die een bescherming genieten.

Aan de noordzijde van het plangebied ligt de Vaart; een 'prominente' watergang met lighaven die eindigt bij de Nieuwe Kolk, bij de kruising van de Vaart Zuidzijde met de Collardslaan.

3.2.2 Milieuhygiënische aspecten

Milieuzonering

Inleiding

Milieuaspecten worden weliswaar geregeld via de daartoe geëigende wetgeving, maar voor zover ruimtelijk relevant, dient met deze aspecten ook rekening te worden gehouden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Het gaat dan met name om de situering van milieugevoelige objecten ten opzichte van milieuhinderlijke objecten en de afweging van deze belangen ten opzichte van andere sectorale belangen. Om te bezien met welke richtafstanden rekening moet worden gehouden, is de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009) geraadpleegd.

In deze brochure zijn richtafstanden gegeven van milieuhinderlijke objecten tot milieugevoelige objecten.

Onderzoek

Aan de zuidwestzijde van het plangebied ligt de Emmaschool, bestaande uit twee gebouwen (één ten noorden en één ten zuiden van de Prinses Irenestraat). De richtafstand voor deze functie bedraagt 30 m (geluid), waarbij het schoolplein als bron wordt genomen.

Ten aanzien van de schoolbebouwing aan de zuidzijde van de Prinses Irenestraat treden geen belemmeringen op. Het schoolplein ligt achter de bebouwing waardoor een zekere afscherming aanwezig is. Daarnaast ligt het schoolplein op meer dan 30 m tot de dichtstbijzijnde nieuwbouwwoningen.

Voor het schoolgedeelte ten noorden van de Prinses Irenestraat geldt dat de dichtstbijzijnde nieuwbouwwoning op circa 26 m van het schoolplein is geprojecteerd. Gezien het binnenstedelijk gebied nabij het centrum wordt dit echter acceptabel geacht.

Ten slotte zijn langs de Vaart en de Collardslaan een aantal detailhandelsbedrijven en kantoren aanwezig. Deze functies zorgen niet voor belemmeringen ten aanzien van het planvoornemen.

Luchtkwaliteit

Inleiding

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing).

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden.

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen, zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

De ministerraad heeft op voorstel van de toenmalige minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit.

Onderzoek

Met het planvoornemen zal het aantal ritten toenemen. Voor woningen bedraagt het gemiddelde aantal ritten per etmaal circa vijf.

Het plan voorziet in de bouw van 22 grondgebonden woningen, waarmee een extra ritproductie van 110 ritten per etmaal wordt gegenereerd.

Daarnaast is in dit onderzoek rekening gehouden met de mogelijkheid tot het realiseren van appartementen aan de Gymnasiumstraat. Deze appartementen krijgen een woon-zorgfunctie of een woonfunctie (sociale huur). De ritproductie per etmaal bij (sociale) huurwoningen is groter dan bij de woon-zorgappartementen. In het onderzoek is daarom uitgegaan van de realisatie van (sociale) huurwoningen. Dit betekent een extra ritproductie van circa 90 ritten per etmaal.

De totale extra ritproductie die door het planvoornemen wordt gegenereerd, bedraagt circa 200 ritten per etmaal.

Voor kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (voorheen Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) in samenwerking met InfoMil de nibm-tool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekentool (juni 2011) is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald.

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m³ NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project moet derhalve worden beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

Bodem

Inleiding

Een groot deel van het plangebied bestaat uit het grondgebied van het voormalige garagebedrijf. Op dit (bedrijfs)terrein hebben in het verleden tal van bodemverontreinigende activiteiten plaatsgevonden. In het recente verleden zijn voor dit terrein en aangrenzende terreinen verscheidene bodemonderzoeken uitgevoerd.

Voor het bestemmingsplan is de bodemgesteldheid voldoende in beeld. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, dienen echter nog enkele delen van het plangebied te worden onderzocht.

Onderzoek

Voormalige Wanderlocatie (Vaart Zuidzijde 31; perceel I13660)

Ter plaatse van Vaart Zuidzijde 31 bevond zich circa 55 jaar lang garagebedrijf Wander (kadastraal I13660).

In 1990 is het eerste bodemonderzoek op de locatie verricht. Uit het onderzoek bleek dat grond en grondwater ter plaatse van het tankstation aan de voorzijde van het garagegebouw sterk verontreinigd waren met minerale olie en vluchtige aromaten. Na een nader en aanvullend onderzoek ter plaatse van het tankstation is in 1993 een saneringsplan opgesteld door Fugro-Ecolyse. Van 1993 tot en met 1995 is door Mateboer een in situ-sanering verricht van grond en grondwater ter plaatse van het tankstation. Deze sanering heeft uiteindelijk niet tot het gewenste resultaat geleid.

Tijdens een actualiserend onderzoek in 2001 bleken grond en grondwater ter plaatse van het tankstation nog steeds sterk verontreinigd met minerale olie en vluchtige aromaten. Ook in het diepe grondwater (tot ten minste 7 m -mv) waren nog sterke verontreinigingen aanwezig. Ter plaatse van andere risicoplaatsen op de locatie werden eveneens matige tot sterke verontreinigingen in grond en/of grondwater aangetroffen, namelijk ter plaatse van het tankencluster ten oosten van de garage, de voormalige vatenopslag, de plaatwerkerij en de olie-/waterafscheider.

In opdracht van Stichting Woonconcept en onder bevoegd gezag van de provincie heeft Mateboer Milieutechniek B.V. in 2006 een saneringsplan opgesteld voor het Wanderterrein. Voor de uitloper van deze verontreiniging op gemeentelijk gebied is in opdracht van de gemeente door Mateboer eveneens in 2006 een saneringsplan opgesteld. De grondsanering op gemeentelijk terrein heeft tussen 30 oktober en 10 november 2006 plaatsgevonden en op het Wanderterrein tussen 15 januari en 20 februari 2007. De grondwatersanering heeft plaatsgevonden tussen juni 2007 en juni 2008. Van al deze deelsaneringen zijn thans evaluatierapporten beschikbaar. Uiteindelijk zijn volgens de evaluatierapporten in grond en grondwater ter plaatse van het Wanderperceel ten hoogste lichte verontreinigingen achtergebleven. Wel is er een restverontreiniging blijven zitten op het perceel I9329 ten westen van het Wanderterrein. Dit perceel behoort ook tot het plangebied en deze verontreiniging dient te worden verwijderd voordat gebouwd gaat worden. Tevens dient de rest van dit perceel nog verkennend te worden onderzocht in verband met een grondtransactie en/of nieuwbouw. In de grondexploitatie wordt hier rekening mee gehouden.

Het huidige bestemmingsplan betreft onder andere het achterterrein van Wander (kadastrale nummer thans I14116). Op het voorterrein wordt op dit moment al gebouwd (kadastrale nummer thans I14117). Voordat een omgevingsvergunning door de gemeente wordt verstrekt, zal nog een nader onderzoek ter plaatse van het achterterrein van Wander plaatsvinden om na te gaan of de bodem qua andere parameters daadwerkelijk geschikt is voor de functie wonen met tuin. Zo niet, dan kan eventuele vervuiling worden verwijderd zodat de grond geschikt wordt voor de beoogde nieuwe functies.

Prinses Irenestraat 5 (I11768)

Op deze locatie heeft tot voor kort een schoolgebouw gestaan.

In 2004 heeft Tauw in opdracht van de gemeente een verkennend bodemonderzoek verricht bij de ondergrondse tank op de locatie. Hieruit bleek dat grond en/of grondwater rondom de tank matig tot sterk verontreinigd waren met minerale olie, maar dat geen sprake was van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Tijdens de sloop van het schoolgebouw en het bouwrijp opleveren van het perceel (2010) is de ondergrondse tank samen met de verontreiniging verwijderd. Tijdens de werkzaamheden bleek dat onder het voormalige schoolgebouw een voormalige poel heeft gezeten, die destijds is gevuld met puin. Ook is er een kleine verontreiniging met minerale olie aanwezig. Deze demping bevindt zich op het noordoostelijke deel van het perceel en strekt zich deels uit op het perceel I13660 (voormalig Wanderterrein). De demping en verontreiniging zijn in 2010 nader onderzocht en de omvang is bekend. Deze demping en verontreiniging dienen te worden verwijderd voordat de nieuwbouw gaat plaatsvinden. Ook hier zal voor verstrekking van de omgevingsvergunning een nader onderzoek dienen plaats te vinden om te bezien of er maatregelen nodig zijn om de grond geschikt te maken voor de functie wonen met tuin.

Gymnasiumstraat 15/17 en 19

Tussen de voormalige Wanderlocatie en de Gymnasiumstraat liggen een aantal percelen, die eveneens tot het plangebied behoren. Het gaat om Gymnasiumstraat 15/17 (I11031) en 19 (I7882), Ulohof tussen Gymnasiumstraat 15/17 en 13 (I14007), perceel I11771 en een deel van perceel I11770. Tussen genoemde percelen ligt nog perceel I11772. Dit perceel zal in de huidige hoedanigheid blijven bestaan en hoeft daarom niet te worden onderzocht.

De percelen van Gymnasiumstraat 15/17 en 19 zijn in respectievelijk 2001 en 2006 door Tauw onderzocht. Ter plaatse van Gymnasiumstraat 15/17 zijn ten hoogste lichte verontreinigingen in de bodem aangetroffen. Ter plaatse van Gymnasiumstraat 19 is plaatselijk een matige verontreiniging in de grond aangetroffen. Deze matige verontreiniging is verder uitgekarteerd.

De percelen I14007, I11770 en I11771 zijn voor zover bekend nog niet onderzocht. Alvorens deze percelen worden herontwikkeld, dient bodemonderzoek plaats te vinden.

Samenvatting

Alvorens de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verstrekt, dan wel met de grondwerkzaamheden kan worden gestart, dient op de percelen I13660 (voormalige Wanderlocatie) en I11768 (Irenestraat 5) een bodemonderzoek conform NEN 5740 plaats te vinden. Dit om na alle bodemonderzoeken op specifieke verontreinigingen en de saneringen daarvan de nulsituatie van de bodem voor de gebruiksfunctie wonen met tuin vast te stellen.

De percelen Gymnasiumstraat 15/17 (I11031) en 19 (I7882) zijn voldoende onderzocht. De op het laatste perceel aangetroffen matige grondverontreiniging zal afhankelijk van de toekomstige bestemming dienen te worden verwijderd.

De percelen I9329, I14007, I11771 en I11770 (ged.) dienen in verband met een grondtransactie en/of alvorens met de bouwwerkzaamheden wordt gestart, te worden onderzocht.

Op de grens van de percelen I9329 en I13660 en van de percelen I13660 (Wander) en I11768 (Irenestraat 5) zijn nog voormalige dempingen aanwezig waarvan het dempingmateriaal dient te worden verwijderd alvorens de omgevingsvergunning kan worden verstrekt.

Externe veiligheid

Om te bepalen of in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten liggen, is de risicokaart van de provincie Drenthe geraadpleegd. De navolgende kaart betreft een uitsnede hiervan met daarop (globaal) de ligging van het plangebied weergegeven (paarse vlak).

Inrichtingen

Op 13 februari 2009 is het gewijzigde Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Dit besluit geeft voorwaarden voor nieuwe en bestaande situaties ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico van inrichtingen waarin bepaalde gevaarlijke stoffen worden gebruikt, opgeslagen of geproduceerd.

Het plaatsgebonden risico onderscheidt grens- en richtwaarden voor (beperkt) kwetsbare objecten. Het betreft de berekende kans per jaar dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Deze kans mag maximaal 1 op een miljoen (10-6) per jaar zijn. Het groepsrisico is van toepassing op groepen personen in het invloedsgebied van een inrichting met gevaarlijke stoffen en de kans op overlijden. Dit wordt weergegeven in een Fn-curve en getoetst aan een oriënterende waarde.

De dichtstbijzijnde inrichting waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, ligt op circa 540 m ten zuidwesten van het plangebied. Het betreft een gasontvangststation van de Gasunie. Gasontvangststations vallen niet onder het Bevi, maar onder het Activiteitenbesluit.

De inrichting levert geen planologische beperkingen op voor het planvoornemen.

Overige inrichtingen met gevaarlijke stoffen liggen op een dusdanig grote afstand van het plangebied dat geen belemmeringen aanwezig zijn.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Het Rijk is bezig met het opstellen van nieuwe wetgeving rond transportroutes, het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) met het bijbehorende Basisnet. Dit besluit gaat de huidige circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen vervangen en treedt naar verwachting in 2012 in werking.

Het Besluit transportroutes externe veiligheid sluit aan op de bepalingen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen omtrent het plaatsgebonden risico en groepsrisico. Daarnaast wordt het Basisnet voor wegen, spoor en water opgesteld. Dit Basisnet omvat alle rijkswegen, spoorwegen en waterwegen met de bijbehorende (eventueel aanwezige) risicoafstanden.

Op circa 950 m ten oosten van het plangebied ligt de spoorlijn Zwolle-Groningen, waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd. Vanwege deze grote afstand zijn geen planologische belemmeringen aanwezig.

Overige (rijks)wegen waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd, waaronder de A28, liggen op een dusdanig grote afstand van het plangebied dat geen belemmeringen aanwezig zijn.

Ten slotte maken de wegen in de omgeving van het plangebied, Vaart Zuidzijde, Nassaulaan, Collardslaan et cetera, geen onderdeel uit van de gemeentelijke routering van gevaarlijke stoffen, waarmee deze ook geen beperkingen op het plangebied leggen.

Buisleidingen

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden met de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb). Dit besluit omvat de nieuwe regelgeving op het gebied van buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In plaats van de bebouwings- en toetsingsafstanden waarvan in de oude circulaires werd uitgegaan, dienen nu de belemmeringenstrook (5 m en 4 m bij leidingen met een druk tussen de 16 bar en 40 bar), de plaatsgebonden risicocontour (10-6) en het invloedsgebied van het groepsrisico (1%-letaliteitsgrens) in acht te worden gehouden bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Op circa 540 m ten zuidwesten van het plangebied ligt de aardgastransportleiding N-521-42-KR van de Gasunie (druk 40 bar en diameter 6 inch). Het plangebied ligt hiermee buiten de invloedssfeer van de leiding.

Overige leidingen met gevaarlijke stoffen zijn niet aanwezig nabij het plangebied.

Conclusie

Op het plangebied liggen geen planologische beperkingen als gevolg van risicobronnen in de omgeving. Hierdoor wordt de uitvoering van het planvoornemen niet belemmerd.